Dómstólaleit

A var með héraðsdómi gert skylt að flytja, ásamt öllu því sem henni tilheyrði, út úr íbúð sinni að tilgreindu heimilisfangi, innan eins mánaðar frá dómsuppsögu. Þá var jafnframt viðurkennd sú skylda A að selja eignarhluta sinn í húsinu innan þriggja mánaða frá dómsuppsögu. Í dómi Landsréttar kom fram að með upptökum úr eftirlitsmyndavél í anddyri fjöleignarhússins, framburðum vitna og upplýsingum sem fyrir lægju í gögnum málsins frá lögreglu, teldist sannað að fólk á vegum A hafi átt viðskipti með ávana- og fíkniefni í fjöleignarhúsinu. Þá var fallast á það með héraðsdómi að A hefði brotið gegn skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum í húsinu samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 líkt og þar væri rakið. Væri með þeirri háttsemi vegið að friðhelgi eignarréttinda annarra eigenda og heimilis þeirra, sbr. 71. gr. stjórnarskrárinnar. Loks var talið að nægar sönnur hafi verið færðar fyrir því að áskorun B hafi ekki borið þann árangur að A tæki upp betri siði. Að því gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur og A gert að greiða B málskostnað fyrir Landsrétti.

Ágreiningur málsaðila laut að því hvort Á bæri að fjarlægja timburverönd sem byggð var árið 2008 og stóð á sameign aðila. Veröndin hafði verið smíðuð áður en Á festi kaup á neðri hæð hússins en E byggði á því að framkvæmdin hefði ekki notið samþykkis eigenda efri hæðarinnar. Í dómi héraðsdóms sem staðfestur var að mestu leyti með vísan til forsendna kom fram að Á bæri sönnunarbyrði fyrir því að samþykki hefði verið fyrir hendi en ekkert var talið styðja þá ályktun að E, eða eiginmaður hennar sem átti íbúðina þegar veröndin var smíðuð, hefðu veitt samþykki fyrir framkvæmdinni. Var Á gert að fjarlægja veröndina að viðlögðum dagsektum. Fyrir Landsrétti krafðist Á þess að ef fallist yrði á kröfu E skyldi koma í stað verandar skrautsteypa eða hellur í samræmi við teikningu með tilboði og báðir aðilar skyldu bera kostnað af framkvæmdinni. Þar sem krafa þessi kom fyrst fram við meðferð málsins fyrir Landsrétti og Á höfðaði ekki gagnsök í héraði til að koma kröfunni að auk þess sem hún var hvorki studd málsástæðum né lagarökum var henni vísað frá Landsrétti.

A höfðaði mál á hendur G til heimtu kostnaðar vegna viðhalds á fasteigninni A2, matshluta 2. Matshlutinn samanstóð af bakhúsi þar sem G átti húsnæði og íbúðarhúsnæði sem hafði verið byggt ofan á hluta bakhússins, en viðhaldsframkvæmdir þær sem um ræddi lutu eingöngu að íbúðarhluta matshlutans. Áður en málið var höfðað hafði A í tvígang leitað til kærunefndar húsamála vegna A2, en á lóðinni eru þrír samtengdir matshlutar. Hafði nefndin hafnað því að allir þrír matshlutar A2 teldust eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og komist að þeirri niðurstöðu að á A2 væru tvö hús, annars vegar matshlutar 1 og 3 og hins vegar matshluti 2. Hafði A gengið út frá þeirri skiptingu í kjölfarið. G byggði á hinn bóginn á því að matshluti 2 skiptist í fleira en eitt hús. Enn fremur byggði G á því að þak og ytra byrði íbúðarhúsnæðisins teldust sameign sumra en ekki allra, auk þess sem kostnaðarskipting A væri ósanngjörn. Í dómi Landsréttar var ekki fallist á með G að dómkröfur A væru vanreifaðar, né heldur að lögmæta ákvörðun hefði skort fyrir málshöfðun A og var frávísunarkröfum G því hafnað. Við úrlausn um afmörkun á hugtakinu hús var rakið að G hefði ekki byggt á því í málinu að allir matshlutar A2 teldust eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga og gat því eingöngu komið til úrlausnar hvort fasteign G teldist vera hluti af sama húsi og íbúðarhúsnæðið í matshluta 2. Við úrlausn á því var meðal annars litið til þess að þak íbúðarhúsnæðisins væri þak um helmings bakhússins og að helmingur bakhússins væri undirstaða íbúðarhúsnæðisins. Þó að eignarhluti G væri ekki undir íbúðarhúsnæðinu var hann engu að síður sambyggður bakhúsinu sem myndaði 1. hæð hússins. Gat þannig ekki talist eðlilegt og haganlegt að telja bakhúsið í heild eða eignarhluta G sjálfstætt hús. Var málsástæðum G um að fasteign hans væri ekki hluti af sama húsi og íbúðarhúsnæðið hafnað. Ekki var heldur fallist á með G að þak og ytra byrði íbúðarhúsnæðisins væri sameign sumra. Kröfu G um að vikið yrði frá kostnaðarskiptingu samkvæmt 45. gr. laga nr. 26/1994 á grundvelli 46. gr. laganna var enn fremur hafnað. Þótt fallast mætti á að staða fasteignar G væri sérstök með tilliti til annarra eignarhluta í matshlutanum og að sú staða kynni í einhverjum tilvikum að réttlæta frávik frá 45. gr. laganna var horft til þess að sá reikningur sem A krafðist greiðslu á varðaði viðhald á þaki íbúðarhúsnæðisins, sem væri um leið þak stórs hluta bakhússins. Þótti því ekki sýnt fram á að ósanngjarnt og óeðlilegt væri að hann tæki þátt í kostnaði við umræddar þakviðgerðir. Á hinn bóginn var gagnkrafa G til skuldajafnaðar vegna nýlegs viðhalds á eignarhluta sínum tekin til greina.

H höfðaði mál gegn G, S hf., R ehf., HH ehf. og V hf. til heimtu skaðabóta vegna tjóns sem hann taldi sig hafa orðið fyrir vegna meintra galla á sameign fjöleignarhúss. Sakarefni málsins laut að því hvort gallar hefðu verið á sameigninni og að hvaða marki G, S hf., R ehf., HH ehf. og V hf. gætu borið ábyrgð á tjóni sem yrði rakið til þeirra. Í dómi Landsréttar var rakið að frágangur á yfirborði bílageymslu og þaki hennar hefði ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð nr. 112/2012 og að H hefði orðið fyrir tjóni vegna þessa. Taldi Landsréttur að R ehf. sem eigandi hússins og seljandi íbúða í húsinu og HH ehf. sem byggingaraðili og byggingarstjóri bæru skaðabótaábyrgð vegna tjóns H. Aftur á móti voru G sem annar hönnuða hússins og S hf. þar sem hönnuðurinn var með starfsábyrgðartryggingu sýknaðir af kröfum H þar sem ekki hafði verið sýnt fram á að G gæti borið sakarábyrgð á tjóni H. Með vísan til matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem ekki hafði verið hnekkt, var R ehf., HH ehf. og V hf., vegna starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra, gert að greiða nánar tilgreinda fjárhæð vegna frágangs á þaki og yfirborði bílageymslu. Þá var R ehf. jafnframt gert að greiða kostnað við úrbætur vegna galla á gólfi bílageymslu, niðurfalli af þaki og þakbrún.

Áfrýjað var dómi héraðsdóms þar sem G var dæmd til að greiða húsfélaginu E tilgreinda fjárhæð vegna ógreiddra húsfélagsgjalda, auk þess sem staðfestur var lögveðsréttur húsfélagsins í eignarhlutum G í fasteigninni E fyrir hluta þeirrar fjárhæðar. Í dómi Landsréttar var meðal annars rakið að við aðalmeðferð málsins í héraði hefði héraðsdómari í upphafi þinghaldsins heimilað E að leggja fram nýtt skjal, sem bar yfirskriftina „SÓKN“, þar sem „endanlegar og samanteknar dómkröfur“ hans voru ekki einungis skýrðar tölulega heldur einnig færðar fram fyrir þeim málsástæður og röksemdir. Í upphafi forsendna héraðsdóms hefði þessa skjals verið sérstaklega getið og vísað til 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 hvað það varðaði. Tilvitnað ákvæði tæki til þeirrar aðstöðu þegar útivist hefði orðið af hálfu stefnda í einkamáli en atvik væru ekki með þeim hætti. Lagaheimild hefði því skort fyrir framlagningu skjalsins og hefði héraðsdómari með réttu átt að synja E um framlagningu þess. Þá hefði G byggt á því í héraði að skuld samkvæmt tilgreindum reikningi væri skuld fyrrum eiganda eignarhluta G í fasteigninni og henni því óviðkomandi. Í dómi héraðsdóms hefði hvorki verið vikið að þeirri málsástæðu né að ákvæði 3. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994, sem stefndi hefði vísað til, kröfunni til stuðnings. Taldi Landsréttur að héraðsdómur hefði ekki getað komist að efnislegri niðurstöðu um greiðsluskyldu G að þessu leyti án þess að tekin væri afstaða til þessara atriða, sbr. f-lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Loks taldi Landsréttur að héraðsdómur hefði í engu vikið að lagagrundvelli kröfu E um staðfestingu lögveðsréttar og hefði niðurstaða dómsins hvað hana varðaði verið órökstudd. Samkvæmt framangreindu taldi Landsréttur slíka galla á samningu hins áfrýjaða dóms að ekki yrði komist hjá því að ómerkja dóminn og leggja fyrir héraðsdómara að taka málið til munnlegs málflutnings og dómsálagningar á ný.

Deilt var um hvort G væri skylt að inna af hendi greiðslur til H vegna hússjóðs og framkvæmdakostnaðar. G byggði einkum á því að Heiðarhjalli 21 og 23 teldust ekki eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að ákvarðanataka á húsfundi 5. maí 2020 hefði verið ólögmæt þar sem einn fundarmanna hefði tekið þátt í fundinum í gegnum síma. Í niðurstöðu Landsréttar var litið til þess að Heiðarhjalli 21 og 23 hefðu verið hönnuð sem ein heild og væru byggingarnar að hluta til samtengdar, auk þess sem útlit þeirra væri samræmt. Þá virtust eigendur íbúða í tímans rás hafa talið að um eitt hús væri að ræða, en af gögnum málsins var ráðið að ákvarðanir sem vörðuðu húshlutana hefðu verið teknar á vettvangi H og að kostnaður við framkvæmdir hefði verið gerður upp sameiginlega fyrir tilstilli húsfélagsins. Þannig hefðu íbúar Heiðarhjalla 21 og 23 talið eðlilegt og haganlegt að líta á húshlutana sem eitt hús. Staðfesti Landsréttur því niðurstöðu héraðsdóms um að H væri sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Um þátttöku tiltekins eiganda í húsfundi í gegnum síma vísaði Landsréttur til þess að viðkomandi hefði tekið virkan þátt í fundinum og yrði ekki litið fram hjá afstöðu hans til þeirra ákvarðana sem voru þar teknar. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um greiðsluskyldu G staðfest. Þá var fallist á kröfu H um staðfestingu á lögveðrétti í fasteign G til tryggingar þeirri fjárhæð sem honum var gert að greiða húsfélaginu.

Í málinu var deilt um eignarhald að bílastæði við tilgreint fjöleignarhús. Byggði R á því að bílastæðið hefði fylgt íbúð hans frá upphafi og krafðist þess að það væri hans eign, en til vara að hann nyti sérafnotaréttar af því. Á hinn bóginn héldu G og H því fram að bílastæðið væri sameign eigenda hússins, enda væri það ekki tilgreint í eignaskiptayfirlýsingu sem séreign. Í dómi Landsréttar kom fram að slá mætti því föstu að þeir aðilar sem reist hefðu húsið og átt það í upphafi hefðu ákveðið að hið umdeilda bílastæði yrði séreignarhluti þeirrar íbúðar hússins sem nú væri í eigu R. Enda þótt þá, eða eftir atvikum síðar, hefði farist fyrir að gera lögformlega skiptayfirlýsingu fyrir húsið þar sem bílastæðisins væri sérstaklega getið sem séreignarhluta íbúðarinnar, fengi það ekki hróflað við þeirri ákvörðun. Var því viðurkennt að bílastæðið væri séreign R.

J og B höfðuðu mál til heimtu skaðabóta vegna ætlaðrar vanrækslu húsfélags fjöleignarhússins að M á að ráðast í nauðsynlegt viðhald á sameign hússins en J og B töldu viðvarandi leka í séreignarhluta sínum stafa frá sameigninni. J og B beindu aðalkröfu sinni að eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu persónulega og fyrir hönd húsfélagsins að M. Varakröfu sinni beindu J og B eingöngu að H og J á þeim grundvelli að þau hefðu vanrækt að sinna viðhaldi á séreign sinni og/eða eftir atvikum á tilteknum hluta sameignar sem þau hefðu borið sérstaka ábyrgð á að viðhalda. Í dómi Landsréttar kom fram að eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu hefði ekki verið heimilt að semja sig frá reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um kostnaðarskiptingu með þeim hætti sem gert var. Aftur á móti yrði ekki litið fram hjá tilvist samkomulags aðila við mat á ætlaðri sök húsfélagsins. Þá yrði heldur ekki horft fram hjá þeirri staðreynd að J og B beindu fyrst kvörtun að húsfélaginu 8. apríl 2018 sem við var brugðist fjórum dögum síðar á húsfundi þar sem skorað var á H og J að ráðast í viðhaldsframkvæmdir, sem þau síðan og gerðu. Að því gættu var með vísan til forsendna staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu húsfélagsins og annarra eigenda af aðalkröfu J og B. Þá taldi Landsréttur að J og B hefðu í greinargerð sinni til Landsréttar freistað þess að breyta málsgrundvelli sínum hvað varakröfuna varðaði sem þeim hefði ekki verið heimilt undir áfrýjun málsins gegn mótmælum stefndu. Þegar af þeirri ástæðu kæmi ekki til álita að fallast á varakröfu aðaláfrýjenda á hinum nýja grunni. Samkvæmt því en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur um sýknu stefndu af varakröfu aðaláfrýjenda.

Húsfélagið F krafði Þ um greiðslu vegna framkvæmda sem F stóð fyrir á fjölbýlishúsinu Fífumóa 5 í Reykjanesbæ og krafðist að auki staðfestingar lögveðs í fasteign Þ til tryggingar kröfunni. Ágreininingur í málinu sneri helst að því hvort staðið hafi verið að ákvörðun húsfélagsins um að ráðast í framkvæmdirnar með réttum hætti. Í dómi Landsréttar var meðal annars rakið að málatilbúnaður Þ yrði skilinn svo að byggt væri á því að endurbæturnar sem ráðist var í hafi gengið verulega lengra og verið verulega dýrari og umfangsmeiri en nauðsyn bar til. Hefði þurft samþykki aukins meirihluta eigenda til töku ákvörðunar um þær, sbr. B-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eins og atvikum máls háttaði hefði það staðið Þ nær að afla sönnunar um að svo væri. Þar sem engin gögn lágu fyrir því til stuðnings var Þ látin bera hallann af sönnunarskorti um að fyrrgreint ákvæði ætti við í málinu. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um að ákvörðun F um að ráðast í framkvæmdirnar hafi heyrt undir D-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994, sem áskilur samþykki einfalds meirihluta eigenda. Þá yrði ekki annað ráðið af gögnum málsins en að boðun húsfundar þar sem ákvörðunin var tekin hafi verið í samræmi við ákvæði laganna. Af því leiddi að unnt var að taka hana án tillits til fundarsóknar, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga. Var því fallist á kröfur F.

G gegndi formennsku í húsfélagi E á árunum 2017 til 2019. Eftir að hún lét af formennsku gerðu aðrir sameigendur athugasemdir við ýmsar færslur inn á reikninga í eigu G og fimm annarra einstaklinga og höfðuðu í kjölfarið mál á hendur henni til greiðslu skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að G hefði með ólögmætum hætti greitt sér þóknanir fyrir störf sín að fjárhæð 735.000 krónur, án þess að þær greiðslur hefðu verið bornar upp og samþykktar á húsfundi, samkvæmt 4. tölulið c-liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 65. gr. laga nr. 26/1994. Þá hefði hún tekið sér greiðslur að fjárhæð 2.101.218 króna og greitt fimm einstaklingum samtals 256.507 krónur án heimildar samkvæmt lögum nr. 26/1994 og án haldbærra skýringa. Með hliðsjón af framangreindu og kröfugerð E var hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Húsfélagið H krafði J um greiðslu gjalda í hússjóð og framkvæmdasjóð fyrir tímabilið 1. júlí 2013 til 1. desember 2019. J krafðist sýknu á þeim grundvelli að H ætti ekki kröfu á hendur honum heldur eingöngu húsfélagið Hverafold 5 eða eftir atvikum húsfélagið Hverafold 1-5. Landsréttur féllst á það með H að líta bæri á Hverafold 1- 3 og 5 sem eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af því leiddi að ekkert væri því til fyrirstöðu að um eignina Hverafold 1-5 væri rekið eitt húsfélag. Þá vísaði Landsréttur til þess að H hefði lagt fram ítarleg gögn þar sem útreikningar á innheimtum greiðslum væru útskýrðir og sundurliðaðir. J hefði engin gögn lagt fram sem renndu fullnægjandi stoðum undir að gjöldin hefðu ekki verið reiknuð út í samræmi við eignaskiptayfirlýsingar fyrir Hverafold 1-3 og 5 né heldur að útreikningarnir stönguðust á við ákvæði laga nr. 26/1994. Þá var hvorki fallist á mótmæli J gegn upphafstíma dráttarvaxta né mótmæli um frádrátt á nánar tilgreindum innborgunum frá kröfum H. Voru kröfur H því teknar til greina.

Ágreiningur málsaðila laut að því hvort þvottaherbergi í kjallara fasteignarinnar Á væri í óskiptri sameign þeirra eða séreign R. Í dómi Landsréttar kom fram að samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús væri hugtakið sameign skilgreint neikvætt miðað við séreign og væri sameign meginregla. Löglíkur væru því jafnan fyrir því að umþrætt húsrými og annað væri í sameign. Sameignina þyrfti ekki að sanna og sá sem héldi því fram að tiltekið rými væri séreign yrði að bera sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu. Þá kom fram að eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteign fæli í sér samning eigenda fjöleignarhúss og markaði grundvöll að réttindum þeirra og skyldum innbyrðis. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina Á kæmi fram að íbúð R væri auðkennd í fasteignamati með tilgreindu skráningarnúmeri en þar væri ekki getið þess skráningarnúmers sem samkvæmt opinberum gögnum vísaði til sameiginlegs rýmis í kjallara. Að því leyti var eignaskiptayfirlýsingin ekki talin renna stoðum undir það að þvottaherbergið væri séreign R. Að því gættu og með hliðsjón af meginreglum fjöleignarhúsalaga var ekki talið að R hefði tekist sönnun þess að þvottaherbergið væri séreign hans. Var því fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að þvottaherbergið teldist vera í óskiptri sameign málsaðila.

F ehf. höfðaði mál gegn þrotabúi i ehf. og L hf. og krafðist þess að ógilt yrði með dómi nánar tilgreint byggingarleyfi sem var gefið út af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Þá krafðist F ehf. þess að felld yrði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans fyrir veitingu leyfisins sem og staðfesting umhverfis- og skipulagsráðs og borgarráðs á þeirri samþykkt. Í dómi Landsréttar var þeim málatilbúnaði F ehf. hafnað að beita ætti reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki um álitaefnið þannig að skylt hefði verið að afla samþykkis F ehf. fyrir þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru og að sama skylda hefði verið fyrir hendi samkvæmt almennum reglum um sérstaka sameign. Því var jafnframt hafnað að byggingarleyfið styddist ekki við lögmætt deiliskipulag, að það færi í bága við skilyrði sem uppfylla þyrfti samkvæmt því og að heimild Reykjavíkurborgar fyrir framkvæmdunum hefði verið bundin því skilyrði samkvæmt deiliskipulagi eða atvikum í aðdraganda þess að það hefði öðlast gildi að F ehf. veitti samþykki sitt fyrir þeim. Þrotabú i ehf. og L hf. voru því sýknaðir af kröfum F ehf.

F ehf. höfðaði mál gegn G ehf. og krafðist þess að ógilt yrði með dómi nánar tilgreint byggingarleyfi sem var gefið út af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Þá krafðist F ehf. þess að felld yrði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans fyrir veitingu leyfisins sem og staðfesting umhverfis- og skipulagsráðs og borgarráðs á þeirri samþykkt. Í dómi Landsréttar var þeim málatilbúnaði F ehf. hafnað að beita ætti reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki um álitaefnið þannig að skylt hefði verið að afla samþykkis F ehf. fyrir þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru og að sama skylda hefði verið fyrir hendi samkvæmt almennum reglum um sérstaka sameign. Því var jafnframt hafnað að byggingarleyfið styddist ekki við lögmætt deiliskipulag, að það færi í bága við skilyrði sem uppfylla þyrfti samkvæmt því og að heimild Reykjavíkurborgar fyrir framkvæmdunum hefði verið bundin því skilyrði samkvæmt deiliskipulagi eða atvikum í aðdraganda þess að það hefði öðlast gildi að F ehf. veitti samþykki sitt fyrir þeim. G ehf. var því sýknaður af kröfum F ehf.

F ehf. höfðaði mál gegn G ehf. o.fl. og krafðist þess að ógilt yrði með dómi nánar tilgreint byggingarleyfi sem var gefið út af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Þá krafðist F ehf. þess að felld yrði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans fyrir veitingu leyfisins sem og staðfesting umhverfis- og skipulagsráðs og borgarráðs á þeirri samþykkt. Í dómi Landsréttar var þeim málatilbúnaði F ehf. hafnað að beita ætti reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki um álitaefnið þannig að skylt hefði verið að afla samþykkis F ehf. fyrir þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru og að sama skylda hefði verið fyrir hendi samkvæmt almennum reglum um sérstaka sameign. Því var jafnframt hafnað að byggingarleyfið styddist ekki við lögmætt deiliskipulag, að það færi í bága við skilyrði sem uppfylla þyrfti samkvæmt því og að heimild Reykjavíkurborgar fyrir framkvæmdunum hefði verið bundin því skilyrði samkvæmt deiliskipulagi eða atvikum í aðdraganda þess að það hefði öðlast gildi að F ehf. veitti samþykki sitt fyrir þeim. G ehf. o.fl. voru því sýknaðir af kröfum F ehf.

Húsfélagið R krafði íbúðareigandann E um greiðslu vegna framkvæmda sem R stóð fyrir á ytra byrði Rofabæjar 43-47 í Reykjavík og krafðist að auki staðfestingar lögveðs í íbúð E til tryggingar kröfunni. E bar fyrir sig að R hefði ekki verið til þess bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar heldur hefði átt að gera það á vettvangi svonefnds Lóðafélags 4 en það mynduðu byggingarnar að Rofabæ 43-47 ásamt Hraunbæ 176-198. Í dómi Landsréttar var meðal annars vísað til þess að í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 43-47 kæmi fram byggingin væri þriggja hæða fjölbýlishús með þremur húsnúmerum sem mynduðu blokk sem væri með fjórum öðrum blokkum á sömu lóð. Hvergi væri þess getið að byggingin væri hluti stærra fjöleignarhúss. Ráðið yrði af yfirlýsingu stjórnar Lóðasamstæðu 4 frá ágúst 2019 og fundargerð aðalfundar frá mars 2014 að húseigendur innan lóðasamstæðunnar hefðu talið eðlilegt og haganlegt að farið yrði með hverja byggingu sem sjálfstætt hús. Þá væru byggingarnar aðgreindar hver frá annarri ef frá væru taldar litlar tengibyggingar, burðarvirki hverrar byggingar virtist aðgreint og ekki yrði séð að hita- og rafmagnslagnir tengdu þær saman umfram önnur hús í hverfinu. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að byggingin Rofabær 43-47 væri sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og hefði R því verið bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar. Var því fallist á kröfur R.

Málið höfðuðu HM og HB til heimtu 2.316.043 króna vegna leka í fasteign sem þau keyptu af G árið 2014. Í forsendum héraðsdóms var komist að þeirri niðurstöðu að vísa bæri þremur af fjórum liðum fjárkröfunnar frá dómi þar sem þeir lytu að sameign fjöleignarhúss og ekki hefði verið upplýst um eignarhluti í húsinu. Landsréttur taldi að þótt frávísunarinnar hefði ekki verið getið í dómsorði, eins og rétt hefði verið samkvæmt 2. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, yrði að leggja til grundvallar að héraðsdómur hefði vísað kröfunum frá dómi. Þá var einnig vísað frá héraðsdómi kröfu HM og HB um að þeim yrði heimilað að skuldajafna kröfum sínum á hendur G á móti eftirstöðvum kaupverðs. Þar sem ákvæði héraðsdóms um frávísun höfðu ekki verið kærð eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 gátu umræddar kröfur HM og HB ekki komið til álita fyrir Landsrétti. Þar sem eftirstandandi fjárkrafa náði ekki áfrýjunarfjárhæð samkvæmt 1. mgr. 152. gr. laga nr. 91/1991 var málinu vísað frá Landsrétti.

A krafði H um skaðabætur vegna líkamstjóns sem hún varð fyrir er hún féll við á bílastæði við verslunarkjarna. Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu að H væri ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en taldi þó að H hefði eitt og sér ekki aðildarhæfi samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hefði A því verið nauðsynlegt að stefna leigutökum og eiganda fasteignarinnar sem hýsti verslunarkjarnann samhliða H en þar sem það hefði ekki verið gert var málinu vísað frá héraðsdómi. Landsréttur féllst á þá niðurstöðu héraðsdóms að H væri ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 en taldi hins vegar að H væri sjálfstæður lögaðili sem gæti átt réttindi og borið skyldur og þar með átt aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Yrði málinu því ekki vísað frá dómi þó A hefði kosið að beina málsókninni að H einu en ekki að einstökum félagsmönnum eða öllum. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Dánarbú G krafðist viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að dánarbúinu væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt til þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli dánarbús G. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir dánarbú G staðfest. Einnig krafðist dánarbú G viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði c-liðar 5. gr. samþykkta B væri óskuldbindandi fyrir dánarbúið. Landsréttur lagði til grundvallar að G hefði verið félagsmaður í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað. Var B sýknaður af þessari kröfu dánarbús G.

G o.fl. kröfðust viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að þeim væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt til þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli G o.fl. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir G o.fl. staðfest. Einnig kröfðust G o.fl. viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði c-liðar 5. gr. samþykkta B væri óskuldbindandi fyrir þau. Landsréttur lagði til grundvallar að G og Þ heitinn hefðu verið félagsmenn í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað. Var B sýknaður af þessari kröfu G o.fl.

Dánarbú S krafðist viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að dánarbúinu væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt til þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli dánarbús S. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir dánarbú S staðfest. Einnig krafðist dánarbú S viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði c-liðar 5. gr. samþykkta B væri óskuldbindandi fyrir dánarbúið. Landsréttur lagði til grundvallar að S hefði verið félagsmaður í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað. Var B sýknaður af þessari kröfu dánarbús S. Loks staðfesti Landsréttur þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að sýkna B af kröfu dánarbús S um ógildingu á kvöð í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um að umrædd íbúð yrði hvorki selt né afhent til afnota öðrum en þeim sem væru félagsmenn í B.

Á og G kröfðust greiðslu úr hendi R, S og Á húsfélagi á grundvelli 51. og 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem gagnáfrýjendur hefðu með athöfnum sínum og athafnaleysi komið í veg fyrir nauðsynlegt viðhald og viðgerðir á fjöleignarhúsinu vegna leka í íbúð Á og G. Var ágreiningur milli aðila um hvernig skyldi hátta viðhaldi og viðgerð á húsinu af þessum sökum. Í dómi Landsréttar kom fram að Á og G hefðu ekki leitt að því neina sönnun að ætlað tjón þeirra stafaði af því hvernig R og S hefðu hagað viðhaldi og meðferð séreignar sinnar, sbr. 51. gr. laga nr. 26/1994. Voru R og S því sýknuð af kröfum Á og G. Þá var ekki talið sýnt fram á að fullnægt væri skilyrðum 52. gr. laga nr. 26/1994 um að Á húsfélag hefði vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiddi til þess að það bæri ábyrgð á tjóni vegna lekans. Á hinn bóginn var fallist á með Á og G að við þær aðstæður sem uppi voru í málinu hefði þeim verið rétt að afla frekari sönnunar á nauðsyn viðgerða á fasteigninni og umfangi þeirra. Með yfirmatsgerð hefði þörf á viðhaldi hússins verið staðfest. Yfirmatsgerðin hefði síðar verið lögð til grundvallar í viðskiptum aðila við kaup R og S á íbúð Á og G. Var Á húsfélagi því gert að greiða útlagðan kostnað Á og G við að afla matsgerðarinnar, sbr. 3. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994, að frádreginni hlutdeild íbúðar aðaláfrýjenda. Var Á húsfélag sýknað af dómkröfum Á og G að öðru leyti.