Dómstólaleit

G ehf., sem var rétthafi lóðar að Græðisbraut 1 í Vestmannaeyjum krafðist þess að staðfest yrði lögbann sem sýslumaðurinn í Vestmannaeyjum lagði við frekari framkvæmdum E ehf. við að girða af lóð að Heiðarvegi 10 í sama bæ, en lóðirnar lágu hvor að annarri á nánar tilgreindu svæði. Þá krafðist G ehf. jafnframt viðurkenningar á því að E ehf. væri óheimilt án leyfis að reisa girðingu við lóðarmörk þeirrar lóðar sem hindraði nýtingu umferðar- og bílastæðaréttinda G ehf. á lóðinni. Byggði G ehf. kröfu sína á því að hann hefði með óþinglýstum kaupsamningi við B ehf. 13. desember 2011, sem var grundvallaður á samkomulagi frá í ágúst sama ár, keypt tiltekin bílastæða- og umferðarréttindi á leigulóð B ehf. við Heiðarveg 10. Bar E ehf. því m.a. við í málinu að þinglýst réttindi sín á grundvelli afsals um kaup á Heiðarvegi 10 hefðu hrundið réttindum G ehf. samkvæmt kaupsamningnum á grundvelli 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, enda hefði félagið verið grandlaust um tilvist réttinda G ehf. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að G ehf. hefði sýnt fram á að félagið hefði öðlast hlutbundin réttindi yfir lóðinni að Heiðarvegi 10 með framvísun samkomulagsins og kaupsamningsins frá 2011. Að því er varðaði álitaefnið hvort réttur E ehf. samkvæmt þinglýstu afsali fengi hrundið eldra rétti G ehf. samkvæmt kaupsamningi sem ekki hefði verið þinglýst vísaði Hæstiréttur til þess að fyrirsvarsmaður E ehf. hefði við kaupin kynnt sér aðstæður á vettvangi ásamt því að kynna sér efni lóðarleigusamnings um lóðina. Þótt hvorki í lóðarleigusamningnum né meðfylgjandi uppdrætti hefði verið getið um réttindi G ehf. hefði hinu selda verið lýst í afsalinu sem nánar tilgreindri fasteign ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Þá hefðu ummerki á vettvangi með augljósum hætti gefið til kynna að réttur til bílastæða austan nýbyggingar að Græðisbraut 1 tilheyrði þriðja aðila og að sá nyti aðgengis að þeim um lóðina að Heiðarvegi 10, enda ekki um aðrar leiðir að ræða. Hefði þetta gefið fyrirsvarsmanni E ehf. sérstakt tilefni til að kynna sér nánar og ganga úr skugga um hvort til staðar væru óþinglýst bílastæða- og umferðarréttindi yfir lóðinni. Það hefði hann ekki gert og því gæti hann ekki talist grandlaus í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga. Af því leiddi að þinglýstur réttur E ehf. fékk ekki hrundið eldri óþinglýstum rétti G ehf. Var talið að G ehf. hefði gert sennilegt í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. að fyrirhugaðar framkvæmdir E ehf. myndu brjóta gegn lögvörðum hagsmunum sínum og þau fara forgörðum þyrfti félagið að bíða dóms um þau. Var lögbannið því staðfest. Að því virtu var jafnframt viðurkennt að E ehf. væri án samþykkis G ehf. óheimilt að reisa girðingu á mörkum lóðarinnar að Heiðarvegi 10, sem hindraði nýtingu G ehf. á réttindum félagsins yfir lóðinni samkvæmt kaupsamningi 13. desember 2011.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu G um að fá gróðurhús í eigu S borið út af lóð hans með beinni aðfarargerð. Hafði S lagt fram í málinu gögn sem bentu til þess að hún ætti lóðarréttindi á umræddri lóð. Var því ekki talið að réttur G til að hafa einn umráð lóðarinnar væri svo skýr að fallast mætti á kröfu hans, sbr. 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Árið 2005 var B ehf. veittur byggingarréttur fyrir fjölbýlishús á nánar tilgreindum hluta lóðar í K. Í kjölfar þess að K náði ekki samkomulagi við íslenska ríkið um kaup á því landsvæði þar sem lóðin skyldi standa gerðu aðilar með sér samning árið 2007 þar sem B ehf. framseldi byggingarréttinn aftur til K gegn því að félagið fengi forgang að byggingarréttinum að lóðinni yrði lóðin byggingarhæf síðar. Árið 2012 var gerð breyting á deiliskipulagi K þannig að lóðin var felld út og í stað hennar kom nýr byggingarreitur á nýrri lóð sem fékk þó sama landnúmer og eldri lóðin hafði haft. Í málinu krafðist K viðurkenningar á því að B ehf. ætti ekki samkvæmt samningnum frá 2007 forgang að réttinum til að byggja á hina nýju lóð K. Talið var að ákvæði samningsins um forgangsrétt B ehf. yrði með engu móti túlkað öðruvísi en svo að hann næði einungis til þess lóðarhluta sem K hafði úthlutað félaginu árið 2005. Gæti landnúmerið ekki vikið til hliðar skýru samningsákvæði milli aðila. Þá var ekki fallist á með B ehf. að breyta ætti samningnum með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, enda hefði K hvorki afnumið byggingarrétt B ehf. né fært hann til og úthlutað öðrum. Stæðu réttindi B ehf. því óhögguð á sama stað þrátt fyrir breytingar á skráningu lóða og heiti þeirra á svæðinu. Var því fallist á kröfu K.

A og L sóttu um byggingarrétt á lóðum við C-götu í K á grundvelli auglýsingar 9. nóvember 2005. Sóttu þau aðallega um lóð nr. 2, en til vara lóðir nr. 4 og 10. Dregið var um fyrstnefndu lóðina og lóð nr. 10 meðan lóð nr. 4 var úthlutað án útdráttar. Í rökstuðningi K við höfnun á umsókn A og L kom fram að þau væru talin uppfylla lágmarksviðmið um möguleika á fjármögnun framkvæmda en að þau hefðu ekki komist að í útdrættinum um lóð nr. 10. A og L kærðu synjun K til félagsmálaráðuneytisins sem komst að þeirri niðurstöðu að úthlutun á byggingarrétti vegna lóða númer 10 og 4 hefði verið ólögmæt. Upplýst var að 10-12 umsækjendur, sem uppfylltu fyrrgreind lágmarksviðmið, hafi sótt um lóð nr. 4 og þeir, sem fengu henni úthlutað, hafi sótt um hana til vara. Í dómi Hæstaréttar sagði m.a. að þótt játa yrði þeim, sem sveitarfélögum stýrðu, nokkru svigrúmi við úthlutun byggingarréttar á lóðum, yrðu stjórnvöld að virða meginreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og gæta jafnræðis við val milli umsækjenda við úthlutun gæða sem til staðar væru í takmörkuðum mæli, auk þess sem valið yrði að styðjast við málefnaleg sjónarmið. Af samanburði á högum A og L og þeirra, sem fengu úthlutað lóð nr. 4, ályktaði Hæstiréttur að þau hafi að minnsta kosti staðið þeim jafnfætis til að fá úthlutun á grundvelli úthlutunarreglna K. Taldi Hæstiréttur að A og L hafi verið mismunað freklega og á ólögmætan hátt af K með því að útiloka þau frá því að koma til álita við úthlutun á byggingarrétti á þeim tveimur lóðum sem þau sóttu um til vara. A og L voru á hinn bóginn ekki talin hafa sýnt fram á að þau hafi staðið framar öðrum umsækjendum um þessar lóðir þannig að þau gætu krafist bóta fyrir missi hagnaðar af því að hafa ekki fengið þeim rétti úthlutað. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu K af kröfu þeirra um bætur fyrir fjárhagstjón en fallist á kröfu þeirra um miskabætur vegna saknæms og ólögmæts framferðis K.

S, SÖ og B, eigendur að fjórðungi lands í jörðinni Skálabrekku, og H deildu um eignarrétt að lóð undir sumarbústað. Árið 1944 seldi þáverandi eigandi jarðarinnar spildu úr landinu á leigu undir sumarbústað. Sumarbústaður var reistur og urðu eigendaskipti á honum nokkrum sinnum á tímabilinu fram til ársloka 1957. Nýr leigusamningur var gerður um sömu spildu, sem gilda skyldi frá 1958 til 1991. Eftir þetta urðu nokkrum sinnum eigendaskipti að sumarbústaðnum. Í öllum afsölum kom fram að hann væri seldur með tilheyrandi leigulóðarréttindum. Bú P, sem hafði eignast sumarbústaðinn árið 1982, var tekið til gjaldþrotaskipta árið 1987. Lögmannsstofan L, fyrir hönd Þingvallahrepps, fór fram á nauðungarsölu á lóðinni, þar sem sumarbústaðurinn stóð, vegna álagðra fasteignagjalda 1992 og var P tilgreindur gerðarþoli. Eignin var seld L og gaf sýslumaður út afsal, þar sem fram kom að seld hefði verið nauðungarsölu lóð og sumarbústaður í landi Skálabrekku. L gaf í febrúar 2003 út afsal til félagsins E, sem var í eigu eins eiganda L, fyrir sumarbústaðnum og „meðfylgjandi eignarlóð“. E seldi síðan G bústaðinn árið 2006 og kom fram í afsali að seldur væri sumarbústaður „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð“. G seldi eignina til félagsins H, áfrýjanda þessa máls, með afsali 2006 og var lýsing eignarinnar í því sú sama og í afsali E til G. G var eigandi H þegar hann afsalaði félaginu áðurnefnda eign en eftir það seldi hann allt hlutafé í H til núverandi eiganda félagsins. H reisti sýknukröfu sína meðal annars á því að nauðungarsalan hefði tekið til bæði mannvirkis og lands sem fylgdi og L því eignast hvort tveggja. H bar því einnig við að hann hefði verið grandlaus um betri rétt annars þegar hann eignaðist lóðina, sem um var deilt, enda hefði hann mátt treysta opinberum gögnum sem legið hefðu fyrir og staðfestu að um eignarlóð væri að ræða. Talið var að leggja yrði til grundvallar að nauðungarsalan og afsalið hefðu ekki tekið til beins eignarréttar forvera S, SÖ og B að landinu og að L hefði ekki eignast önnur réttindi en þau, sem tilheyrðu gerðarþolanum. L hefði ekki getað byggt traust á að um eignarrétt væri að ræða þegar af þeirri ástæðu að hann kom einnig fram í málinu fyrir þann sem átti kröfuna að baki fullnustugerðinni. L hefði því mátt vita um betri rétt annars yfir lóðinni og einnig E. Miða yrði við huglæga afstöðu fyrirsvarsmanns H þegar félagið eignaðist umrædd réttindi og skipti grandleysi nýs eiganda félagsins í því engu við úrlausn málsins. Forverar S, SÖ og B voru þinglýstir eigendur landsins þegar nauðungarsala fór fram og samningur annarra um kaup og sölu á eign þeirra gæti ekki svipt þá eignarrétti sínum. Þótt gengið væri út frá góðri trú þáverandi fyrirsvarsmanns H væri aðstaðan með þeim hætti að síðari rétthafi gæti ekki unnið betri rétt fyrir traustfang á grundvelli 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 á kostnað þinglýsts eiganda. Var því fallist á kröfu S, SÖ og B um viðurkenningu eignarréttar á umræddri lóð og H gert að fjarlægja sumarbústað af lóðinni innan tilskilins frests.

Í ársbyrjun 1992 keypti B verkstæðisskúr auk lóðarréttinda af S á Akureyrarflugvelli. Í nóvember 2005 fékk B sent bréf frá F þar sem lóðarréttindum hans var sagt upp og honum gert skylt innan viss tíma að flytja skúrinn af lóðinni. Þar var jafnframt tekið fram að húsnæðið hefði fram til þessa staðið án þess að lóðarleigusamningur hefði verið gerður. Í málinu byggði B á því að hann hefði unnið hefð á lóðinni, sem var í eigu Í en í umráðum F, samkvæmt 2. gr., sbr. 3. gr. laga nr. 46/1905. Í dómi Hæstaréttar kom fram að af yfirlýsingu fyrirsvarsmanna S og vætti þeirra fyrir dómi var þeim ljóst að skúrinn hefði aðeins haft stöðuleyfi til bráðabirgða og að skylt hefði verið að færa hann til á lóðinni eða fjarlægja hann með öllu, lóðarhafa að kostnaðarlausu, yrði þess krafist. Var þeim er B leiddi eignarhald sitt frá því kunnugt um það að Í ætti lóðina og að leyfi fyrir stöðu skúrsins væri bundið þeim fyrirvara að það kynni að þurfa að víkja. Gat B því ekki byggt á því að eignarhald forvera hans bættist við þann tíma er hann sjálfur hefði haft umráð eignarinnar. Voru skilyrði 2. gr., sbr. 3. gr. laga nr. 46/1905 því ekki uppfyllt, svo og skilyrði 7. gr. sömu laga um afnotahefð. Var því fallist á kröfu S um að B væri skylt að fjarlægja skúrinn af lóð Í og færa því umráð lóðarinnar.

K auglýsti byggingarrétt til úthlutunar á Kópavogstúni. I og S voru á meðal umsækjenda og beindist umsókn þeirra aðallega að parhúsalóð en til vara sóttu þau um tvær aðrar lóðir. Í engu tilviki náði umsókn þeirra fram að ganga. Ágreiningur aðila laut að því hvort K hefði gengið framhjá þeim með ólögmætum hætti við úthlutun parhúsalóðarinnar. Á eyðublaði, sem umsækjendum var gert að fylla út, var lagt fyrir þá að geta þess hvort sótt hefði verið um byggingarrétt með öðrum. K greindi frá því að það hefði skipt máli við úthlutun á parhúsalóðunum hvort sótt hefði verið um með öðrum, en þar sem S og I höfðu ekki getið þess skilmerkilega í umsókn sinni hefðu þau ekki komið til álita við endanlega ákvörðun í málinu. Þessa atriðis var þó að engu getið í úthlutunarreglum K sem vísað var til í auglýsingunni. Hæstiréttur féllst á með héraðsdómi að óheimilt hefði verið að leggja þetta atriði til grundvallar við meðferð umsóknar S og I um lóðina. Ekki var ágreiningur um að S og I hefðu uppfyllt skilyrði samkvæmt úthlutunarreglum K til að koma til álita við úthlutun lóðar. Í 10. gr. úthlutunarreglnanna voru talin upp atriði, sem við mat á umsóknum skyldi taka tillit til. Þá sagði í 12. gr. reglnanna að ef tveir eða fleiri umsækjendur um sömu lóð uppfylltu allir skilyrði fyrir úthlutun á byggingarrétti, sbr. 4. gr. reglnanna og voru jafnir eftir mat á aðstæðum umsækjenda, sbr. 10. gr. þeirra, skyldi skilyrðislaust dregið um það hverjum yrði gefinn kostur á lóðinni. I og S héldu því fram að í greininni hefði falist að við mat á umsóknum um lóð skyldi jafnan leitast við að finna þann hæfasta og því aðeins skyldi dregið milli umsækjenda að ekki væri unnt að telja einn standa öðrum framar eftir að mat samkvæmt 10. gr. hefði farið fram. Þá töldu S og I að þau hefðu staðið framar þeim, sem fengu lóðina, um öll atriði sem talin voru upp í 10. gr. reglnanna og hefði K því verið skylt að úthluta þeim lóðina. K hélt því hins vegar fram að í reglunum fælist að ef fleiri en einn umsækjandi hefði uppfyllt skilyrði 10. gr. bæri að draga um úthlutunina. Reglur þessar voru bindandi fyrir K við úthlutun lóða en þær voru hvorki taldar skýrar né ótvíræðar, auk þess sem takmarkaðra upplýsinga naut við í málinu um það hvernig K hefði framfylgt þeim. Þá lá ekkert fyrir um það hvaða viðmiðum var fylgt í reynd um aðrar lóðir en parhúsalóðir, sem úthlutað var á sama tíma. Í dómi Hæstaréttar kom fram að S og I hefðu átt þess kost að skora á K að leggja fram gögn sem sýndu hvort í þeim tilvikum hefði verið fylgt því nákvæma mati við leit að hæfasta umsækjandanum, sem þau töldu að borið hefði að framkvæma, en þau gerðu það hins vegar ekki. Samkvæmt þessu var talið ósannað að S og I hefðu átt skýlausan rétt á að fá lóðina og þá um leið að þau hefðu orðið fyrir tjóni við að missa af henni, sem K væri skylt að bæta þeim.

U, móðir S, SÖ og B var lengi eigandi að fjórðungi jarðarinnar Skálabrekku. Allt frá árinu 1944 hafði spilda úr landi U verið seld á leigu til að reisa þar sumarbústað. Árið 1960 var gerður leigusamningur um spilduna við tvo leigutaka sem fengu sama dag afsal fyrir sumarbústaðnum og átti hann að gilda til ársins 1991. Á næstu árum urðu eigendaskipti að sumarbústaðnum og þeim lóðarréttindum sem honum fylgdu, fram að því að þáverandi eigandi gaf út afsal árið 1982 til P fyrir eign sem þar var nefnd sumarbústaður „með tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Bú P var tekið til gjaldþrotaskipta árið 1987 og var fært í þinglýsingarbók yfirlýsing um að sumarbústaður í Skálabrekkulandi í Þingvallasveit teldist meðal eigna þrotabúsins, en lóðarréttinda var þar ekki getið. Fyrir lá í málinu að þrotabúið ráðstafaði ekki þessum réttindum P, en skiptum á því var lokið eftir að leigutími samkvæmt samningum frá 1960 var á enda. Með beiðni til sýslumannsins á Selfossi árið 1993 leitaði L, fyrir hönd þáverandi Þingvallahrepps, nauðungarsölu á lóð, þar sem sumarbústaðurinn stóð, vegna fasteignagjalda 1992 og var P þar tilgreindur sem gerðarþoli. Í málinu lá fyrir þinglýsingarvottorð sem virtist vera ritað í tilefni af þessari beiðni þar sem vottað var að P væri þinglýstur eigandi að lóð úr landi Skálabrekku, sem ekki var þó lýst frekar. P var tilkynnt um uppboð á eigninni en í málinu var haldið fram að U og systir hennar, sem þá var sameigandi U, hefði aldrei verið tilkynnt um uppboðið. Í mars 1994 var lóðinni ráðstafað við uppboð og gerðist L kaupandi. Á grundvelli nauðungarsölunnar gaf sýslumaður í framhaldinu út afsal til L. Börn U báru að henni hefði ekki orðið kunnugt um nauðungarsöluna fyrr en um vorið 2002, en þá hefði komið til viðræðna við L og meðal annars óskað eftir að sumarbústaðurinn yrði fjarlægður af landinu. Því sinnti ekki L, sem gaf nokkru síðar út afsal fyrir lóðinni og sumarbústaðnum til E, sem svo framseldi til G og hann aftur til H. Í öllum þessum afsölum var rætt um eignarlóð og hvergi var getið um ágreining um réttindi yfir landinu. Höfðaði U upphaflega þetta mál en að henni látinni tóku börn hennar við aðildinni undir rekstri þess fyrir héraðsdómi. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði að ljóst væri að eignarréttur að spildunni, sem aðilarnir deildu um, hafi eftir þinglýstum heimildum enn verið á hendi þeirra, sem börn U leiddu rétt sinn frá, að minnsta kosti þegar afsali til P var þinglýst 1982. Í málinu skorti hins vegar mjög á að gerð hefði verið viðhlítandi grein fyrir atriðum, sem hefðu getað varpað ljósi á nánari ástæður þess að eignarréttur að landspildunni hefði eftir yngri þinglýstum heimildum horfið úr höndum forvera barna U. Var þá einkum bent á að ekki lægju fyrir ljósrit af skráningarblöðum fyrir heimildir yfir þessari landspildu sem óhjákvæmilegt væri að haldin hefðu verið í fasteignabók sýslumannsins. Þá hefðu ekki heldur verið lögð fram frekari gögn varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort að hún hefði svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Var málinu því vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi sökum vanreifunar.

V ehf. leigði tvo séreignarhluta í iðnaðarhúsnæðinu D. Félagið kærði úrskurð héraðsdóms, þar sem fallist hafði verið á kröfu B ehf. um að fjarlægja skyldi með beinni aðfarargerð ýmsa hluti í eigu V ehf. af sameiginlegri lóð húsnæðisins. Í dómi Hæstaréttar var ekki talið unnt að fullyrða að umgengni V ehf. á lóðinni væri með þeim hætti að brotið væri gegn þeim ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem aðfararbeiðnin var reist á. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför bar því að hafna kröfu B ehf. um að aðfarargerðin færi fram.