Dómstólaleit

Ágreiningur málsins varðaði það hvort íbúð sem S og HE keyptu af K hefði verið haldin göllum. Við meðferð málsins í héraði lágu fyrir matsgerðir tveggja matsmanna. Annars vegar matsgerð D löggilts fasteignasala og hins vegar matsgerð H byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara. Ekki var ágreiningur um matsgerð H en aðila greindi á um hvort S og HE hefðu orðið fyrir frekara tjóni vegna ágallanna og hvort miða ætti tjón þeirra við kostnaðinn af því að bæta úr þeim eða ætlaða rýrnun á verðmæti fasteignarinnar vegna ágalla. Í hinum áfrýjaða dómi féllst meirihluti dómsins á málatilbúnað S og HE um að tjón þeirra næmi verðmætisrýrnun sem greindi í matsgerð D. Í dómi Landsréttar kom fram að skilyrði fyrir því að ágallar rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði hafi verið skýrt þannig í dómaframkvæmd að ágallarnir eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum yrðu að lágmarki að nema tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. Að virtri dómaframkvæmd taldi Landsréttur að ágallarnir sem lýst var í matsgerð H rýrðu ekki verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Taldi Landsréttur að S og HE hefðu ekki með matsgerð D fært fullnægjandi sönnur á að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna galla á fasteigninni umfram þann kostnað af úrbótum sem lýst væri í matsgerð H. Var K því sýknuð af kröfum S og HE.

Ágreiningur málsins varðaði það álitaefni hvort íbúð sem K og E keyptu af H hefði verið gölluð. Með dómi Landsréttar var staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að ósannað væri að H eða þeir sem komu fram fyrir hennar hönd hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi í aðdraganda kaupanna eða gefið rangar upplýsingar um ástand íbúðarinnar. Hefði íbúðin því ekki verið gölluð í skilningi 26. eða 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var lagt til grundvallar að K og E gætu ekki borið fyrir sig þá ágalla sem komu í ljós við nánari skoðun íbúðarinnar. Var þá horft til þess að um væri að ræða eign sem reist var á fjórða áratug síðustu aldar en risíbúð H 1974. Þá hefðu K og E fyrir gerð kauptilboðs verið upplýst um að gluggar eignarinnar væru í lélegu ástandi og að eignin þarfnaðist endurbóta. Eins og atvikum væri háttað þótti rétt að líta svo á að þessar upplýsingar hefðu í eðli sínu falið í sér áskorun til K og E um að skoða eignina nánar. Hefðu K og E, án nægilegrar ástæðu, látið undir höfuð leggjast að gera það en ætla yrði af gögnum málsins að unnt hefði verið að staðreyna ágallana við slíka skoðun, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Var H sýknuð af kröfu K og E um greiðslu skaðabóta vegna ætlaðra galla á íbúðinni.

H og S höfðuðu mál á hendur HD, Ó, G og V til heimtu skaðabóta vegna galla á fasteign sem þau keyptu af HD sem byggði hana. Ó var byggingarstjóri og G hönnuður en báðir voru þeir með starfsábyrgðartryggingu hjá V. Í héraði var að mestu leyti fallist á kröfur þeirra en G þó sýknaður og V sömuleiðis hvað hann varðaði. Af áfrýjun og gagnáfrýjun málsins leiddi að allar kröfur aðila voru til úrlausnar fyrir Landsrétti. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að frágangur glugga og rennihurðar, svala, votsvæða í baðaðstöðu og peningaskáps hefði falið í sér galla samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem HD bæri ábyrgð á. Ó var einnig talinn bera ábyrgð á frágangi glugga, rennihurðar og svala og G á frágangi svala en ábyrgð þeirra beggja grundvallaðist á þágildandi lögum nr. 73/1997. Ábyrgð HD, Ó og G á fyrrgreindum göllum var óskipt en V gert að greiða nánar tiltekna fjárhæð vegna starfsábyrgðartrygginga Ó og G. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms voru HD, Ó og G hins vegar sýknuð af kröfu er laut að einangrun í útkragaðri plötu.

L og T höfðuðu mál gegn J til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau keyptu af J. Í dómi Landsréttar var talið að J og T hefðu með matsgerð dómkvadds matsmanns sannað að þau hefðu orðið fyrir tjóni sökum leka, raka og myglu á tilgreindum stöðum í fasteigninni. Heildartjón J og T vegna galla í fasteigninni var að mati dómsins talið nema 10,02% af söluandvirði fasteignarinnar eða 7.069.257 krónum. Með vísan til dómframkvæmdar var ekki talið að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og því ekki um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Hins vegar þótti ástand glugga og myglumyndun í veggjum og í gólfi svefnherbergja við skoðun matsmanns gefa til kynna að langvarandi leki hefði valdið þeim skemmdum og talið að J hefði verið kunnugt um lekann við söluna. Var J því talinn hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, með því að upplýsta ekki um lekann og var honum gert að greiða J og T tjón þeirra vegna þessara atriða eða 3.668.211 krónur auk 91.205 króna vegna kostnaðar við úrbætur á útitröppum.

I krafði Á og S um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteign. Á og S töldu sig hins vegar eiga rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverðinu þar sem fasteignin hefði verið haldin margvíslegum göllum. Með dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms þess efnis að ekki hefði verið sýnt fram á að kaupverð eignarinnar hefði að einhverju leyti tekið mið af ætluðum göllum á eigninni. Með vísan til niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns var talið að frágangur þakniðurfalla og staðsetning eldvarnarhurðar og gerð hennar fælu í sér galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið að I hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar þar sem söluyfirlit hafði ekki að geyma upplýsingar um leika frá stofuglugga. Aftur á móti var talið að frágangur glugga í fasteigninni hefði verið í samræmi við góðar venjur og faglegar kröfur á þeim tíma sem húsið var byggt. Þar sem ekki hafði verið staðreynt að aðrir gluggar en stofugluggar lækju taldi Landsréttur ósannað að gluggar í húsinu, aðrir en stofugluggar, væru gallaðir í skilningi laga nr. 40/2002. Að virtri dómaframkvæmd taldi Landsréttur ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign, sem námu 6,43% af kaupverði, rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Var I því sýknuð af kröfum Á og S um skaðabætur og afslátt vegna annarra kröfuliða en úrbóta á stofugluggum, enda hafði ekki verið sýnt fram á að I hefði sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þá kröfuliði varðar. Voru Á og S því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar að frádregnum kostnaði við úrbætur á stofugluggum.

G og K kröfðu B og H um greiðslu skaðabóta eða afslátt af kaupverði fasteignar vegna meintra galla á fasteigninni. Héraðsdómur hafnaði kröfum G og K, meðal annars með vísan til þess að G og K hefðu haft næga vitneskju um ástand þaksins er kaupin voru gerð og að ummerki um raka eða leka hefðu verið sýnileg. Í dómi Landsréttar kom fram að í kauptilboði G og K hefði verið gerður fyrirvari um að þau myndu framkvæma ástandsskoðun á eigninni. Við skoðun byggingafræðings á eigninni hefðu vaknað áhyggjur af ástandi þakrýmis og G og K í kjölfarið óskað eftir frekari skoðun sem leiddi í ljós ýmsa ágalla á þaki fasteignarinnar. Að virtum þeim upplýsingum sem fram komu í ástandsskýrslu var lagt til grundvallar að G og K hefðu gert sér grein fyrir því að ástandi þaksins væri ábótavant og að það hefði eingöngu verið endurnýjað að hluta. Þrátt fyrir þessa vitneskju hefðu G og K ekki nýtt heimild sína til að falla frá kaupunum á fasteigninni. Að því gættu og með hliðsjón af 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup gætu G og K ekki borið fyrir sig að fasteignin hefði verið gölluð þar sem fram hefði komið í söluyfirliti að þak hefði verið endurnýjað fyrir 15 til 20 árum. Með vísan til þess en að öðru leyti með vísan til hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur.

R höfðaði mál gegn H til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem hún taldi vera á fasteign sem hún keypti af H. Í dómi Landsréttar var talið að R hefði með matsgerð dómkvadds matsmanns sannað að hún hefði orðið fyrir tjóni sökum raka og myglu á tilgreindum stöðum í fasteigninni. Að öðru leyti var R ekki hafa talin hafa sannað að hún hafi orðið fyrir tjóni sökum galla á fasteigninni en meðal annars var vísað til þess að R hefði vanrækt skoðunarskyldu sína varðandi skoðun á kjallaraíbúð fasteignarinnar. Tjón R vegna galla á fasteigninni var að mati dómsins talið nema 8.55% af söluverði fasteignarinnar. Með vísan til dómframkvæmdar var ekki talið að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var því ekki fallist á kröfu R um bætur vegna þeirra galla sem um ræddi, enda hefði ekki verið sýnt fram á að seljandi hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar. Var H því sýknaður af kröfum R, að því undanskildu að staðfest var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að múrhúð á útitröppum hefði verið áfátt miðað við þær upplýsingar sem fram komu á söluyfirliti og upplýsingarnar því rangar í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Voru R því dæmdar bætur úr hendi H að fjárhæð 89.745 krónur vegna þessa.

T og A höfðuðu mál gegn D og H til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar sem þau höfðu selt þeim. D og H byggðu á því að þau ættu rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa ágalla sem þau töldu vera á henni. Í dómi Landsréttar var talið að D og S hefðu með matsgerð sannað að skortur á drenlögn með austurhlið hússins og leki í sólstofu væru gallar í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Að öðru leyti var ekki talið sannað að fasteignin væri haldin göllum sem T og A bæru ábyrgð á. Kostnaður við endurbætur á þessum göllum var samkvæmt matsgerð talinn nema tæplega 5% af söluverði fasteignarinnar. Var því ekki talið að gallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði. Voru T og A því sýknuð af kröfum D og S vegna galla á drenlögn fasteignarinnar. Á hinn bóginn var talið að yfirlýsing T og A í ástandsskýrslu fæli í sér ábyrgðaryfirlýsingu um að enginn leki væri í sólstofu. Voru D og S því dæmd til að greiða T og A eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, að frádregnum skaðabótum vegna leka í sólstofu.

E og U höfðuðu mál gegn SB og SÞ til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar sem þau höfðu selt þeim. SB og SÞ byggðu á því að þau ættu rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa ágalla sem þau töldu vera á henni, sem og vegna kostnaðar af leigu á húsnæði, flutnings búslóðar og leigu á geymslurými. Í dómi Landsréttar kom fram að ekki hefði verið leitt í ljós að E og U hefðu við sölu fasteignarinnar haft vitneskju um ágalla á þaki, leka eða raka í fasteigninni. Þá hefðu almennar upplýsingar í söluyfirliti ekki falið í sér loforð um ábyrgð E og U á tilteknum eiginleikum fasteignarinnar. Var því ekki talið að E og U hefðu veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Rétturinn lagði til grundvallar að ágalli hefði verið á þaki fasteignarinnar og á steypu í kringum glugga í stofu sem SB og SÞ hefðu ekki getað veitt athygli við hefðbundna skoðun, en ekki var fallist á að aðrir gallar væru til staðar sem E og U bæru ábyrgð á. Ekki var talið að þessir ágallar rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru næmi og var því ekki fallist á kröfu SB og SÞ um bætur vegna þeirra. Ekki var heldur fallist á kröfu SB og SÞ um bætur vegna leigu á húsnæði, flutnings búslóðar og leigu á geymslurými. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu E og U af kröfum SB og SÞ og þeim síðarnefndu gert að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar gegn útgáfu afsals fyrir henni.

Sakarefni málsins varðaði það álitaefni hvort jarðhæð nánar tilgreindrar fasteignar sem H ehf. seldi M ehf. 4. apríl 2019 hefði verið gölluð. M ehf. byggði á því að svo hefði verið en af þeim sökum hefði honum verið heimilt að halda eftir hluta kaupverðs samkvæmt kaupsamningi. Með dómi héraðsdóms var M ehf. dæmdur til að greiða H ehf. 12.649.991 krónu sem voru eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi ásamt uppgjöri fasteignagjalda og hússjóðs miðað við afhendingardag eignarinnar. Í dómi Landsréttar kom fram að af gögnum málsins væri ótvírætt ljóst að fyrirsvarsmönnum M ehf. hefði verið kunnugt um að þak húsnæðisins lak og að myglu væri að finna í loftaplötum. Vitneskja hefði legið fyrir um það er húsnæðið hefði verið tekið á leigu af systurfélagi M ehf., en upphafstími leigusamningsins miðaðist við 1. maí 2018, sem var tæplega ári áður en kaupsamningur M ehf. og H ehf. var undirritaður. Þá hefði verið fjallað um þetta í minnisblaði nánar tilgreindrar verkfræðistofu 20. febrúar 2019. Landsréttur vísaði til þess að af 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup leiddi óhjákvæmilega að M ehf. gæti ekki borið fyrrgreinda galla á fasteigninni fyrir sig þar sem leggja yrði til grundvallar að fyrirsvarsmönnum hans hefði verið kunnugt um að þakið yfir versluninni hefði lekið og að myglu væri að finna í loftaplötum er gengið hefði verið frá í kaupsamningi. Yrði samkvæmt því ekki fallist á að sýnt hefði verið fram á að fasteignin hefði verið haldin leyndum göllum sem rýrt hefðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá féllst Landsréttur ekki að ábyrgð H ehf. á ætluðu tjóni M ehf. vegna þakleka yrði reist á 26. gr. eða 27. gr. laga nr. 40/2002.

GVG keypti sumarhús af GS. Taldi hún galla vera á húsinu og hélt því eftir lokagreiðslu kaupverðsins að fjárhæð 2.000.000 króna. Hún höfðaði síðan mál gegn GS og krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna galla en GS gagnstefndi og krafðist fyrrnefndrar lokagreiðslu. Krafa GVG vegna galla byggðist á rangri upplýsingagjöf um aldur hússins, tjóni af völdum raka og myglu, tjóni vegna undirstöðufestinga hússins, tjóni á hurðum og að lokum tjóni vegna lagfæringar. Landsréttur staðfesti niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að festingar við undirstöður og innihurðir hefðu verið gallaðar. Þá var staðfest sú niðurstaða að sumarhúsið hefði verið byggt árið 1986, en í söluyfirliti kom fram að það væri byggt árið 1998. Í dómi Landsréttar kom fram að jafnvel þótt aldur slíkra fasteigna kynni að hafa fremur takmarkaða þýðingu fyrir verðmæti þeirra yrði að telja sannað að verðmæti hússins væri að einhverju leyti minna þar sem það reyndist 12 árum eldra en gefið var upp. Voru bætur vegna þessa ákveðnar að álitum 500.000 krónur. Þá var í dómi Landsréttar talið ósannað að orsaka raka- og mygluskemmda væri að leita í ástandi eða eiginleikum fasteignarinnar við afhendingu og var GS sýknuð af kröfu vegna slíkra skemmda. Loks var GS sýknuð af kröfu um bætur fyrir tjón vegna lagfæringa. Samtals var fallist á kröfu GVG að fjárhæð 1.460.000 krónur og var ákvæði 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki talið standa kröfunni í vegi. Fallist var á kröfu GS á hendur GVG vegna 2.000.000 króna lokagreiðslunnar en til frádráttar henni kom fyrrnefnd krafa GVG vegna galla.

L hf. höfðaði mál gegn Þ ehf. til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar sem hann hafði selt þeim síðarnefnda. Þ ehf. krafðist sýknu af kröfum L hf. og höfðaði gagnsök gegn L hf. Byggði Þ ehf. á því að hann ætti rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa ágalla sem Þ ehf. taldi vera á henni og vegna afnotamissis og væri sú krafa hærri en sem næmi eftirstöðvum kaupverðsins. Í dómi Landsréttar var efni söluyfirlita fyrir eignina rakið og taldi rétturinn að Þ ehf. hefði ekki getað dulist að hann væri að ganga til kaupa á rúmlega 90 ára gömlu húsi sem afar takmarkaðar upplýsingar lægju fyrir um. Hefði þetta gefið Þ ehf. sérstaklega ríkt tilefni til að skoða eignina með aðstoð sérfræðinga, sem ekki hefði verið gert. Þ ehf. gæti því ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var ekki á það fallist að L hf. hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt Þ ehf. rangar upplýsingar um eignina, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Að þessu gættu tók Landsréttur til skoðunar einstaka liði í matsgerð sem Þ ehf. byggði kröfugerð sína á. Taldi rétturinn að festingar á gluggum, öðrum en bogadregnum glugga við inngang, og frágangur þaks á rishæð að innan fælu í sér galla en féllst ekki á að aðrir gallar væru til staðar sem L hf. bæri ábyrgð á. Þá var ekki talið að þessi ágallar rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru næmi þannig að hún teldist gölluð vegna þeirra, sbr. 18. og 1. mgr. 19. gr. laganna. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu L hf. af kröfum Þ ehf.

I, V og H höfðuðu mál gegn B og S og kröfðust aðallega riftunar á samningi aðila um kaup á fasteigninni H en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa galla sem I, V og H töldu vera á henni. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um að I, V og H hefðu glatað rétti sínum til riftunar kaupsamningsins samkvæmt 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup vegna tómlætis þar sem þau hefðu ekki lýst yfir riftun hans fyrr en að minnsta kosti þremur árum eftir að þeim mátti vera ljóst að tilefni gæti verið til riftunar. Þá staðfesti Landsréttur niðurstöðu héraðsdóms um að bágt ástand glugga og svala hefði ekki getað leynt sér við venjulega skoðun I, V og H á eigninni svo þau gætu ekki borið fyrir sig galla vegna þess, sbr. 29. gr. laganna. Jafnframt var talið ósannað væri að neyslu- og hitavatnslagnir í húsinu hefðu verið haldnar göllum við afhendingu fasteignarinnar þannig að leitt gæti til skaðabótaábyrgðar seljenda eða afsláttar af kaupverði auk þess sem hafnað var kröfum I, V og H sem byggðust á fimm nánar tilgreindum verkliðum í kostnaðarmati matsgerðar dómkvadds matsmanns. Aftur á móti taldi Landsréttur ósannað að I, V og H hefðu mátt greina rakaskemmdir við skoðun fasteignarinnar í aðdraganda að kaupum á henni og að þau hefðu mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að nýlegum viðgerðum og málun hússins að utan. Var talið að B og S hefðu brugðist upplýsingaskyldu sinni við sölu fasteignarinnar þannig að líta yrði á fasteignina að því leyti sem gallaða í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 þannig að I, V og H ættu rétt til skaðabóta úr hendi þeirra. Jafnframt var talið að skilyrðum væri fullnægt til að meta ástand þaks yfir bílskúr til galla í skilningi laganna. Var B og S því gert að greiða I, V og H tilgreinda fjárhæð í skaðabætur samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 vegna framangreindra galla auk kostnaðar við palla og málun innandyra.

V og G höfðuðu mál gegn J, S og Ó og kröfðust greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar M sem þau seldu hinum síðarnefndu. Kaupendur kröfðust sýknu af kröfum seljenda og höfðuðu auk þess gagnsök til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem þau töldu annars vegar vera á íbúðarhúsi og gistihúsi eignarinnar og hins vegar á útihúsum. Kröfur kaupenda vegna meintra galla á íbúðar- og gistihúsi byggðu á niðurstöðum matsgerðar sem aflað var fyrir Landsrétti. Kröfur vegna meintra galla á útihúsum byggðu aðallega á álitsgerð byggingarverkfræðings sem þau öfluðu einhliða áður en málið var höfðað en til vara á niðurstöðum matsgerðar sem aflað var í héraði. Í dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ekki væri unnt að leggja útreikninga fyrrnefndrar álitsgerðar til grundvallar við úrlausn málsins. Þá var tekið undir með héraðsdómi um að ýmsir annmarkar væru á þeirri matsgerð sem aflað var undir rekstri málsins í héraði og hún væri ekki nothæf til að undirbyggja nákvæma tölulega kröfugerð kaupenda. Matsgerð dómkvadds matsmanns sem aflað var fyrir Landsrétti væri á hinn bóginn ítarleg og vönduð og yrði lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Af því leiddi að meintir gallar teldust ekki rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varðaði eða þannig að hún teldist gölluð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var hafnað málsástæðum kaupenda sem lutu að því að seljendur hefðu við kaupin vanrækt upplýsingaskyldu sem á þeim hvíldi samkvæmt lögum nr. 40/2002, söluyfirlit hafi geymt rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar eða seljendur á annan hátt sýnt af sér saknæma háttsemi. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um skyldu kaupenda til greiðslu ógreiddra eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar gegn útgáfu afsals fyrir henni.

B höfðaði mál gegn A og Ó og krafðist skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla sem hún taldi vera á fasteign sem hún hafði keypt af A og Ó. Í dómi Landsréttar þótti ekki liggja fyrir að A og Ó hefðu búið yfir vitneskju um þá ágalla á múr og steyptum veggjum hússins sem B studdi kröfu sína við. Var því ekki fallist á að A og Ó hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Upplýsingar í söluyfirliti sem gáfu til kynna að múrhúð hefði verið löguð og húsið málað og það að því leyti nýlega standsett hefðu heldur ekki rangar. Gat fasteignin því ekki heldur talist gölluð á grundvelli 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá varð það niðurstaða Landsréttar að B hefði ekki vanrækt skoðunarskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002, hvorki í heild né um hluta ágallanna. Með matsgerð dómkvadds matsmanns þótti sannað að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna ágalla, sem hefðu verið á steyptum veggjum hennar við afhendingu, næðu því marki að fasteignin teldist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt því var á það fallist að B ætti rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002 sem ákveða bæri í samræmi við kostnað af því að bæta úr gallanum. Við ákvörðun afsláttar var tekið tillit til þess að úrbætur með klæðningu samkvæmt matsgerð leiddu til verðmætisaukningar fasteignarinnar samanborið við ef húsið yrði áfram óklætt.

A höfðaði mál gegn U og krafðist eftirstöðva kaupverðs vegna sölu fasteignarinnar B. U höfðaði gagnsök gegn A og krafðist afsláttar og/eða skaðabóta vegna ýmissa galla sem hún taldi vera á fasteigninni. Í dómi héraðsdóms sem staðfestur var í Landsrétti kom fram að ástand fasteignarinnar hefði ekki verið lakara hvað varðaði steypta veggi, fráveitumál og innra skipulag en U hefði mátt ætla eftir ítarlega skoðun á henni, að teknu tilliti til aldurs hússins, lýsingar, fyrirvara í söluyfirliti og söluverðs fasteignarinnar, og voru þau atriði því ekki metin til galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. Að því er varðaði raka- og mygluskemmdir sem komu í ljós eftir að innréttingar í fasteigninni voru fjarlægðar var ekki talið fram komið að A hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína eða með öðrum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin þannig að um galla væri að ræða í skilningi 26. og 27. gr. laganna. Þá var ekki talið að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna þeirra skemmda hefði fullnægt því skilyrði 18. gr. laganna að rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði þannig að skemmdirnar yrðu taldar til galla sem A bæri ábyrgð á. Með vísan til 26. gr. laganna var á hinn bóginn fallist á skaðabótaábyrgð A vegna músagangs í fasteigninni, kostnaðar sem U hafði af því að rýma fasteignina og vegna afnotamissis U á henni meðan á rýmingu og grunnþrifum hennar stóð. Var skaðabótakröfu U skuldajafnað við kröfu A um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og U gert að greiða A mismuninn.

L og G höfðuðu mál á hendur Þ til greiðslu skaðabóta vegna margvíslegra galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau höfðu keypt af Þ. Í dómi Landsréttar kom fram að ekki hefði verið í ljós leitt að Þ hefði vitað eða mátt vita af þeim ágöllum sem samkvæmt matsgerð dómkvaddra matsmanna væru á eigninni og því yrði ekki talið að Þ hefði veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og með því bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart L og G á sakargrundvelli. Á hinn bóginn var fallist á það með L og G að í nánar tilgreindum annmörkum, sem staðreyndir hefðu verið með matsgerð sem ekki hefði verið hnekkt, hefði falist galli sem hefði verið til staðar þá er þau festu kaup á fasteigninni og að þau hefðu ekki getað veitt honum athygli við hefðbundna skoðun á henni í aðdraganda kaupanna. Væri að því leyti um að ræða galla sem Þ bæri ábyrgð á án tillits til þess hvort honum hefðu verið um þá kunnugt, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. L og G höfðu á þeim tíma er málið var höfðað samkvæmt lögum átt kost á endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts af vinnu við úrbætur á eigninni og kom sú fjárhæð því til frádráttar kröfu þeirra. Þar sem tjón L og G vegna þeirra ágalla á fasteigninni sem Þ var talinn bera ábyrgð á taldist hafa rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 var krafa L og G um skaðabætur vegna þeirra liða tekin til greina.

AF höfðaði mál á hendur AÞ til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignar sem AÞ hafði haldið eftir vegna meintra galla á eigninni. AF lést undir rekstri málsins og tók B við aðild þess í kjölfar einkaskipta á dánarbúi AF. Í dómi Landsréttar var talið ósannað að AÞ hefði kvartað yfir göllum á fasteigninni fyrr en með framlagningu greinargerðar sinnar í héraði en þá hefði hann haft umráð hennar í 15 mánuði. Með vísan til matsgerðar sem aflað var undir rekstri málsins í héraði og skýrslu matsmanns þar fyrir dómi var talið ljóst að tilteknir ágallar sem matsgerðin tók til hafi verið sýnilegir við skoðun. Auk þess hafi verið vikið að ástandi tiltekinna hluta fasteignarinnar í söluyfirliti og almennt ástand eignarinnar gefið AÞ tilefni til vandlegrar skoðunar á eigninni. Þá hefði sú skoðun sem AÞ bar að framkvæma samkvæmt 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup átt að leiða ágallana að fullu í ljós. Telja yrði að sanngjarn frestur til að kvarta yfir nefndum göllum á eigninni hafi verið liðinn er AÞ lagði fram greinargerð sína í héraði, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Hafi AÞ þannig sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hafi glatað rétti til að bera fyrir sig framangreinda ágalla gagnvart seljanda. Aðrir ágallar samkvæmt matsgerð næmu 5,6% af kaupverði eignarinnar. Í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar yrðu þeir ekki taldir rýra verðmæti hennar svo nokkru varðaði þannig að hún teldist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá var talið ósannað að seljandi fasteignarinnar hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu hennar. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu B af kröfum AÞ.

J, M og S keyptu jörðina Hróðnýjarstaði í Dalabyggð af E og D ásamt íbúðarhúsi og útihúsum sem á jörðinni stóðu og nánar tilgreindu fylgifé. Kaupendur kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þeir töldu vera á íbúðarhúsinu auk skaðabóta fyrir óbeint tjón og kostnað vegna hreinsunar fasteignarinnar. Í dómi Landsréttar kom fram að tiltekna ágalla hefðu kaupendur átt að sjá við venjulega skoðun en ósannað væri að seljendur hefðu vitað um aðra. Þar af leiðandi hefði upplýsingaskylda seljenda ekki náð til þeirra og yrði meint tjón kaupenda ekki rakið til sakar seljenda. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar hefðu umræddir ágallar einungis numið 7,32% af kaupverði fasteignarinnar og yrði ekki talið eins og atvikum máls háttaði að þeir hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði. Varðandi kröfu um hreinsun fasteignarinnar kom fram að leggja yrði til grundvallar að úrgangur í fjár- og haughúsi sem nýttur hefði verið af E og D sem áburður á tún teldist tilheyra búrekstri jarðarinnar og hefði því átt að fylgja með í kaupunum. Þá var lagt til grundvallar að ekki yrðu gerðar eins ríkar kröfur til seljenda um hreinsun fasteignar þegar um sölu á atvinnustarfsemi væri að ræða og fyrir lægi að kaupendur hygðust halda áfram sambærilegri starfsemi á eigninni. Í ljósi óverulegs umfangs þeirra hluta sem hefðu verið til staðar á jörðinni við afhendingu og að ætla mætti að hluti þeirra hefði getað nýst kaupendum við rekstur bújarðarinnar var ekki fallist á að E og D hefðu vanrækt skyldur sínar til að hreinsa fasteignina fyrir afhendingu. Voru þau samkvæmt því sýknuð af öllum kröfum J, M og S.

J og L kröfðust skaðabóta eða afsláttar úr hendi G vegna galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau höfðu keypt af G. Umræddri fasteign var í söluyfirliti lýst sem garðyrkjustöð á 23.420 m2 eignarlóð með nánar tilgreindum byggingum en J og L töldu að gallar væru á íbúðarhúsi, bílskúr, gróðurhúsi frá 2008, frárennslis- og vatnslögnum sem og raflögnum. Samkvæmt málatilbúnaði J og L lutu veigamestu ágallarnir að gólfhalla í íbúðarhúsnæði og bílskúr sem og burðarvirki gróðurhússins frá 2008. Í dómi Landsréttar kom fram að þar sem J og L höfðu, eða í það minnsta máttu hafa, séð eða orðið vör við gólfhalla í íbúðarhúsi og bílskúr gætu þau ekki borið þann galla á eigninni fyrir sig, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Sama ætti við um aðra annmarka sem ráða mætti af fyrirliggjandi matsgerð og gögnum málsins að hafi verið sýnilegir við venjulega skoðun. Þá var ekki talið sýnt fram á að þekja gróðurhúss frá 2008 hefði verið veikbyggðari en viðeigandi reglur gerðu ráð fyrir og því ósannað að fasteignin væri gölluð að því leyti. Hvað varðaði kröfur J og L vegna ágalla sem ekki voru sýnilegir við venjulega skoðun kom fram í dómi Landsréttar að kostnaður við úrbætur þeirra næmi samkvæmt matsgerð tæplega 6% af kaupverði, en þá hefði hvorki verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað né þess að nýtt kæmi að hluta til fyrir gamalt. Þá var rakið að af tölvupóstsamskiptum J og fasteignasala yrði ráðið að J og L hafi gert sér grein fyrir að þau væru að kaupa gamla fasteign sem þarfnaðist mikils viðhalds og endurbóta og að kaupverðið hafi tekið mið af því. Var vitneskja þeirra um bágborið ástand fasteignarinnar talin hafa gefið þeim tilefni til ítarlegrar skoðunar á henni. Taldi Landsréttur að í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar væri ekki hægt að líta svo á að umræddir annmarkar rýrðu verðmæti eignarinnar svo nokkru varðaði þannig að hún teldist gölluð, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá var talið ósannað að G hefði verið kunnugt um þá ágalla sem ekki voru sýnilegir. Var hann því hvorki talinn hafa leynt J og L upplýsingum í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 né sýnt af sér nokkra þá háttsemi sem greinir í niðurlagi 18. gr. og síðari málslið 2. mgr. 29. gr. laganna. Var G því sýknaður af kröfum J og L.

IMS ehf. og I ehf. áttu í viðskiptum með sérmerktar glerflöskur ásamt töppum og flöskuhettum. Í september 2016 pantaði IMS ehf. 12.000 flöskur og voru þær afhentar í byrjun nóvember sama ár þannig að I ehf. kom flöskunum til átöppunarfyrirtækis sem IMS ehf. átti viðskipti við. Í lok nóvember og byrjun desember sama ár kvartaði I ehf. undan rýrnun í fjölda flaskna og afhendingardrætti og kvað 1.000 flöskur ónothæfar sökum galla í prentun merkis á flöskunum. IMS ehf. bauð afslátt í janúar 2017 og veitti einnig greiðslufrest á kaupverði vörunnar. Í marsbyrjun það ár bar IMS ehf. einnig upp að eitt bretti af flöskum væri mjög illa leikið. Í kjölfar þess að I ehf. hóf innheimtuaðgerðir rifti IMS ehf. kaupunum vegna galla á flöskunum og afhendingardrætti. Þá krafðist IMS ehf. endurgreiðslu á þeirri fjárhæð sem þegar hefði verið innt af hendi og skaðabóta vegna beins og óbeins tjóns, en I ehf. hafnaði þeim kröfum. Höfðaði I ehf. að svo búnu mál þetta til heimtu á kaupverði. Í dómi Landsréttar var ekki talið í ljós leitt að um afhendingardrátt af hálfu I ehf. hefði verið að ræða eða að IMS ehf. hefði uppfyllt þá skoðunar- og upplýsingaskyldu sem á félaginu hvíldi í kjölfar afhendingar samkvæmt 1. mgr. 32. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Einnig var talið ósannað að ætlaðan galla á flöskunum, sem IMS ehf. reyndi meðal annars að færa sönnur á með dómkvaðningu matsmanns, mætti rekja til vanefnda af hálfu I ehf. Var málatilbúnaði IMS ehf. um afslátt og skaðabætur úr hendi I ehf. því hafnað og krafa I ehf. tekin til greina.

Í nóvember 2014 keyptu E og H fasteign af Þ og S og greiddu hluta kaupverðs með fasteign í sinni eigu. Í byrjun sumars 2015 urðu Þ og S þess vör að múrklæðning utan á þeirri fasteign væri laus á sumum stöðum auk þess sem þau höfðu uppgötvað ummerki rakaskemmda. Ástand fasteignarinnar var metið af verkfræðistofu, dómkvöddum matsmanni og loks yfirmatsmönnum og var niðurstaða allra að fasteignin væri haldin ýmsum ágöllum. Í kjölfarið höfðuðu Þ og S mál á hendur E og H og kröfðust þess aðallega að staðfest yrði riftun þeirra á umræddum kaupsamningum en til vara að þeir yrðu ógiltir. Samhliða kröfu um riftun og ógildingu gerðu þau kröfu um greiðslu skaðabóta. Til þrautavara kröfðust þau greiðslu skaðabóta fyrir beint og óbeint tjón og/eða afsláttar. Í dómi Landsréttar var fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að umrædd fasteign hefði verið haldin þeim ágöllum sem lýst var í yfirmatsgerð og viðbótarmatsgerð en þeir námu 28,6% af kaupverði fasteignarinnar. Ekki var talið sannað að E og H hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi eða vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekki var heldur talið að Þ og S hefðu getað áttað sig á ágöllunum við venjulega skoðun, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Landsréttur lagði til grundvallar að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Því hefði fasteignin verði gölluð þegar hún var afhent Þ og S. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um sýknu E og H af kröfu um riftun þar sem tvö og hálft ár höfðu liðið frá gerð kaupsamninganna þar til riftunaryfirlýsing var fyrst send þeim. Liðinn hefði verið sá frestur sem sanngjarnt mætti telja að Þ og S hefðu haft til að senda riftunaryfirlýsinguna, sbr. 1. málslið 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002. Þá var niðurstaða héraðsdóms jafnframt staðfest um sýknu E og H af varakröfu Þ og S um ógildingu kaupsamninganna og að ekki yrði fallist á sýknukröfur E og H vegna meints tómlætis Þ og S. Aftur á móti var E og H gert að greiða Þ og S skaðabætur vegna þess tjóns sem þau síðarnefndu hefðu orðið fyrir vegna umræddra galla á fasteigninni. Ekki lá fyrir sönnun um að E og H hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi og voru þau því sýknuð af kröfu um greiðslu skaðabóta vegna óbeins tjóns, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.