Dómstólaleit

Með leigusamningi til 20 ára leigði Í ehf. til F ehf. fasteign undir hótelrekstur. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til heimsfaraldurs Covid-19 lokaði F ehf. hótelinu í apríl 2020. Í málinu krafðist F ehf. að endurgjaldsákvæði leigusamnings aðila yrði breytt á tímabilinu apríl 2020 til mars 2021. Í ehf. krafðist hins vegar greiðslu leigu fyrir tímabilið apríl 2020 til september sama ár. Hæstiréttur féllst ekki á að sjónarmið um áhættuskipti, stjórnunarábyrgð, brostnar forsendur eða regla 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga skyldu leiða til breytinga á samningi eða skyldum til greiðslu leigu. Leigusamningurinn hafði að geyma sérstakt ákvæði um force majeure aðstæður sem áhrif gæti haft í tilviki greiðslufalls F ehf. Atvik þóttu vera með þeim hætti að skilyrði samningsákvæðisins voru talin uppfyllt þannig að greiðslufall F ehf. frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2021 þóttu ekki hafa falið í sér vanefnd. Á hinn bóginn var fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að það leysi F ehf. ekki undan þeirri skyldu að greiða kröfuna eftir að því ástandi lauk. F ehf. var dæmt til að greiða Í ehf. leiguskuldina með dráttarvöxtum frá þeim tíma er efndahindrun samkvæmt samningsákvæðinu lauk.

Með leigusamningi til 20 ára leigði S ehf. til B hf. fasteignir undir hótelrekstur. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til heimsfaraldurs Covid-19 lokaði B hf. hótelinu í mars 2020. Jafnframt greiddi B hf. 20% af umsaminni leigu á tímabilinu. Í málinu krafði S ehf. B hf. um vangoldnar leigu samkvæmt leigusamningnum, að frátöldum framangreindum innborgunum. Kröfu var jafnframt beint að I hf., sem með áritun á samninginn ábyrgðist greiðslu fjárhæðar sex mánaða leigu. Í dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að áhættuskipti að gagnkvæmum samningi ættu ekki að hafa áhrif á leigu umrætt tímabil. Skylda til greiðslu peninga hefði ekki fallið niður vegna reglunnar um force majeure. Þá ætti regla um stjórnunarábyrgð sem skuldari bar fyrir sig ekki við í málinu og heldur ekki reglur um brostnar forsendur. Jafnframt hafnaði Hæstiréttur því að efni væru til þess á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga að skilyrði væru til þess að víkja til hliðar endurgjaldsákvæði samningsins. Þó var upphafstími dráttarvaxta leiguskuldar miðaður við höfðun máls í héraði en ekki við umsamda gjalddaga. Þá var I hf. dæmdur greiðsluskyldur eftir ábyrgð sinni samkvæmt samningnum og var upphafstími dráttarvaxta dómkröfunnar á hendur honum hinn sami og hjá B hf.

A og H höfðuðu mál á hendur Ó til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteign, en Ó hélt uppi gagnkröfu vegna ætlaða galla á hinu selda. Var gagnkrafan í fyrsta lagi vegna ýmissa galla sem hann taldi vera innanhúss, einkum vegna raka eða myglu, í öðru lagi á þaki, í þriðja lagi á fráveitulögnum og í fjórða lagi á baðherbergi. Þá krafðist Ó skaðabóta vegna kostnaðar við leigu á húsnæði þann tíma sem viðgerðum og endurbótum stóð. Talið var að Ó hefði engar sönnur fært að því að A og H hefðu verið kunnugt um þann raka sem fannst innanhúss þannig að varðaði vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Á hinn bóginn þótti sannað að A og H hefðu hlotið að vita um ástand þakviða við skorstein fasteignarinnar og að öndunarpípa hefði ekki legið í gegnum þakið, heldur endað í risinu sjálfu. Voru þau því dæmd skaðabótaskyld vegna tjóns sem af þessu mátti leiða. Jafnframt var talið að ástand frárennslislagna hefði ekki verið í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar. Með vísan til 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga voru A og H látin bera ábyrgð á því. Þá var litið svo á að þeir ágallar sem Ó taldi vera á baðherbergi fasteignarinnar væru ekki gallar í skilningi 18. gr. laganna. Loks var ekki fallist á með Ó að þeir gallar, sem hefðu verið á fasteigninni og leiddu til réttar hans til skaðabóta, hefðu verið slíkir að nauðsynlegt hefði verið fyrir hann að flytja úr íbúðinni til lengri tíma vegna úrbóta á þeim. Voru A og H því sýknuð af þeirri kröfu.

Á og S festu kaup á sumarbústað í smíðum af S ehf. Skömmu eftir að þau hófu vinnu við húsið innan- og utandyra kom í ljós myglusveppur í milliveggjum bústaðarins og grindarefni sem þau kváðu hafa fylgt með við afhendingu hans. Málið höfðaði S ehf. á hendur Á og S til greiðslu eftirstöðva kaupverðs sumarbústaðarins. Á og S kröfðust aðallega sýknu en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu vegna meints galla á hinu selda. Í ljósi atvika málsins og með vísan til 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála taldi Hæstiréttur ekki ástæðu til að hnekkja því mati héraðsdóms, sem skipaður hafði verið sérfróðum meðdómsmönnum, að Á og S hefðu fært að því sönnur að myglusveppur hafi verið í því byggingarefni sem notað var í burðargrind sumarbústaðarins að utan sem innan og í því byggingarefni sem fylgdi við afhendingu hans. Bústaðurinn hafi því verið haldinn galla við afhendingu hans í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ættu Á og S rétt til skaðabóta úr hendi S ehf. af þeim sökum. Á og S var þó einungis heimilt vegna vanefnda S ehf. að halda eftir af greiðslu kaupverðsins þeirri fjárhæð sem matsmaður hafði talið vera tjón þeirra vegna gallans. Var þeirri kröfu skuldajafnað við greiðslukröfu S ehf. um eftirstöðvar kaupverðsins.

A og Þ keyptu fasteign af S í fjöleignarhúsi. Töldu þau að fram hefðu komið gallar á séreignarhluta fasteignarinnar og kröfðust skaðabóta eða afsláttar fyrir héraðsdómi. Kröfu sína reistu þau á matsgerð dómkvaddra matsmanna og framhaldsmatsgerð þeirra. Við rekstur málsins aflaði S yfirmatsgerðar. Niðurstaða héraðsdóms var reist á matsgerðum þessum, sem voru að mestu efnislega samhljóða. Krafa A og Þ fyrir Hæstarétti greindist í fimm liði. Fjórir þeirra voru reistir á niðurstöðum í undirmatsgerð um kostnað við endurbætur á tilgreindum annmörkum á fasteigninni. Fimmti liður kröfunnar var einnig reistur á undirmatsgerð og laut að tjóni sem A og Þ töldu felast í vinnutapi þeirra og kostnaði við leigu á húsnæði á meðan viðgerðir stæðu. S var sýknaður af kröfu A og Þ um skaðabætur vegna skemmda á parketi, þar sem ekki var talið sýnt fram á að orsakir þess að parketið hefði losnað af gólfum í nánast öllum rýmum íbúðarinnar væru á ábyrgð S. Fallist var á forsendur og niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að skemmdir á gleri í gluggum íbúðarinnar væru galli sem S bæri ábyrgð á. Þá var jafnframt fallist á forsendur og niðurstöðu héraðsdóms um að galli á hljóðeinangrun íbúðarinnar teldist galli á ábyrgð S. Var S einnig dæmdur til að greiða bætur vegna kostnaðar við að koma í kring úrbótum á ófullnægjandi hljóðeinangrun. Loks var fallist á niðurstöðu héraðsdóms að nauðsynlegt væri að mála flest rými íbúðarinnar eftir að endurbætur á hljóðeinangrun hefðu farið fram. Var talið hæfilegt að S bætti A og Þ það tjón þó þannig að einungis yrði miðað við að máluð yrði ein umferð. A og Þ voru hins vegar ekki talin hafa fært sönnur að því að hvaða marki þau töpuðu launatekjum vegna umsjónar með þeim endurbótum sem um ræddi. Var ekki vikið frá þeirri meginreglu að tjónþoli þurfi að sanna tjón sitt svo hann geti krafið þann sem hann telur bera ábyrgð á því um skaðabætur. Var þeim kröfulið því hafnað. Tjón A og Þ vegna leigu á öðru húsnæði á meðan endurbætur á göllum ættu sér stað var talið óbeint tjón, sbr. b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna er saknæm háttsemi seljanda skilyrði þess að slíkt tjón verði bætt. Ekki var talið að rennt hefði verið stoðum undir að því skilyrði væri fullnægt og kröfuliður þessi var ekki reistur á öðrum ákvæðum sem leiða kynnu til skaðabótaréttar hans vegna þessa tjóns. S var því sýknaður af kröfum um kostnað vegna leigu á öðru húsnæði.