Dómstólaleit

SÞ krafði SH um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um tiltekna fasteign sem SH keypti af SÞ á árinu 2014. SH taldi sig á hinn bóginn eiga gagnkröfu um skaðabætur og rétt til afsláttar á hendur SÞ þar sem fasteignin hefði verið haldin göllum og ljóst að kostnaður vegna úrbóta næmi hærri fjárhæð en sem næmi eftirstöðvum kaupverðsins. Í niðurstöðu Hæstaréttar var rakið að samkvæmt kaupsamningi hefði SÞ tekið að sér að gera við lausar gólfflísar á efri hæð fasteignarinnar, en þar hefði ekki verið útlistað frekar í hverju slík lagfæring skyldi felast. Bar SÞ því við að einungis hefði verið um að ræða nokkrar staðbundnar flísar við svalahurð, en SH byggði kröfu sína á matsgerð dómkvadds matsmanns um að flísunum yrði að skipta út í heild sinni. Hæstiréttur taldi ljóst að SÞ hefði ekki tekið annað að sér samkvæmt kaupsamningi en að gera við þær flísar sem SH hafði verið upplýst um við skoðun að hefðu verið lausar. Með því að SÞ hefði ekki fullnægt skyldu sinni að þessu leyti var SÞ gert að greiða SH bætur að álitum sem þóttu hæfilega ákveðnar 200.000 krónur. Þá hafði SÞ dregið frá kröfu sinni þá fjárhæð sem nam hlut fasteignarinnar í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða á gluggum neðri hæðar í samræmi við ákvæði í kaupsamningi, en lokið var við þá viðgerð eftir uppkvaðningu héraðsdóms. Að öðru leyti var ekki fallist á kröfu SH um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

R ehf. höfðaði mál á hendur H og Á og krafðist aðallega riftunar á kaupsamningi um fasteign vegna ýmissa galla sem félagið taldi vera á eigninni, en til vara skaðabóta. Héraðsdómur hafnaði riftunarkröfu R ehf. en féllst á að félagið ætti rétt á skaðabótum sökum þess að brunahurð og snjógrind hefðu ekki staðist kröfur byggingarreglugerðar og vegna þess að lagning rafmagns í bílskúr hefði ekki verið í samræmi við kaupsamning. Þar sem R ehf. hafði haldið eftir kaupsamningsgreiðslu sem nam hærri fjárhæð heldur en skaðabætur félagsins vegna gallanna, sýknaði héraðsdómur H og Á af kröfum þess á grundvelli skuldajafnaðar. Fyrir Hæstarétti var aðeins deilt um skaðabótakröfu R ehf. Staðfesti Hæstiréttur niðurstöðu héraðsdóms um rétt R ehf. til bóta vegna brunahurðarinnar og raflagnanna í bílskúrnum, en sýknaði H og Á af kröfu félagsins vegna snjógrindarinnar. Þá taldi Hæstiréttur að H og Á bæru ábyrgð á því gagnvart R ehf. að gerð hefðu verið mistök við gerð söluyfirlits fasteignarinnar, þar sem tilgreint var að til staðar væri snjóbræðslukerfi þótt svo hefði ekki verið, og því ætti félagið einnig rétt á bótum vegna þess. Að lokum vísaði Hæstiréttur til þess að þótt H og Á hefðu ekki gagnáfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti heldur krafist staðfestingar hans, væri þeim engu að síður heimilt að krefjast þess að skaðabótakröfu R ehf. yrði hafnað, þar á meðal vegna þeirra liða sem dæmdir hefðu verið í héraði, enda fælist ekki í því krafa um breytingu á dómsorði héraðsdóms heldur að forsendum fyrir niðurstöðunni yrði breytt. Voru H og Á því dæmd til að greiða R ehf. skaðabætur vegna nefndra galla, en að frádreginni þeirri fjárhæð sem R ehf. hafði haldið eftir.

A og H höfðuðu mál á hendur Ó til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteign, en Ó hélt uppi gagnkröfu vegna ætlaða galla á hinu selda. Var gagnkrafan í fyrsta lagi vegna ýmissa galla sem hann taldi vera innanhúss, einkum vegna raka eða myglu, í öðru lagi á þaki, í þriðja lagi á fráveitulögnum og í fjórða lagi á baðherbergi. Þá krafðist Ó skaðabóta vegna kostnaðar við leigu á húsnæði þann tíma sem viðgerðum og endurbótum stóð. Talið var að Ó hefði engar sönnur fært að því að A og H hefðu verið kunnugt um þann raka sem fannst innanhúss þannig að varðaði vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Á hinn bóginn þótti sannað að A og H hefðu hlotið að vita um ástand þakviða við skorstein fasteignarinnar og að öndunarpípa hefði ekki legið í gegnum þakið, heldur endað í risinu sjálfu. Voru þau því dæmd skaðabótaskyld vegna tjóns sem af þessu mátti leiða. Jafnframt var talið að ástand frárennslislagna hefði ekki verið í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar. Með vísan til 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga voru A og H látin bera ábyrgð á því. Þá var litið svo á að þeir ágallar sem Ó taldi vera á baðherbergi fasteignarinnar væru ekki gallar í skilningi 18. gr. laganna. Loks var ekki fallist á með Ó að þeir gallar, sem hefðu verið á fasteigninni og leiddu til réttar hans til skaðabóta, hefðu verið slíkir að nauðsynlegt hefði verið fyrir hann að flytja úr íbúðinni til lengri tíma vegna úrbóta á þeim. Voru A og H því sýknuð af þeirri kröfu.

Árið 2012 keyptu K og S fasteign af Á og I. Í söluyfirliti fyrir fasteignina var tilgreint að húsið sem var byggt 1961 hefði á undanförnum fjórum árum verið endurbyggt frá grunni á vandaðan hátt og að ekkert hefði verið sparað við endurnýjun og breytingar. Á og I höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins, en K og S kröfðust sýknu á grundvelli skuldajafnaðar kröfu þeirra um skaðabætur vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á eigninni, auk þess sem þau höfðuðu gagnsök til heimtu mismunar á gagnkröfu sinni og kröfu Á og I. Í dómi Hæstaréttar kom fram að um vægi þeirra orða sem höfð hefðu verið um ástand fasteignarinnar í söluyfirliti yrði að gæta að því að í matsgerð dómkvadds manns kæmi fram að það væri augljóst hverjum þeim sem skoðaði húsið að það væri upprunalegt að mestu leyti. Ummælin yrðu að skoða í því ljósi. Á hinn bóginn hefðu K og S mátt ganga út frá því að Á og I ábyrgðust gæði alls þess sem breytt hafði verið og endurbætt á þeim tíma sem þau hefðu átt húsið. Var talið að K og S bæri að greiða Á og I eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, en með hliðsjón af niðurstöðum dómkvadds manns í tveimur matsgerðum var fallist á með K og S að nánar tilgreindir gallar væru tengdir ófullnægjandi vinnubrögðum við endurbætur á fasteigninni. Var því að hluta fallist á gagnkröfu K og S um skaðabætur vegna galla á fasteigninni.

G og H kröfðu J um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteign. Taldi J sig eiga gagnkröfur á hendur G og H þar sem tiltekið fylgifé hefði verið fjarlægt úr fasteigninni og hún verið haldin göllum. Hélt J því fram að samanlögð fjárhæð krafna hans væri hærri en eftirstöðvarnar og því bæri að sýkna hann af kröfu G og H. Var fallist á með J að samkvæmt ákvæði kaupsamningsins væri skýrt að öll loftljós hefðu átt að fylgja með í kaupunum og því hefði þurft að taka það sérstaklega fram hefði ætlunin verið að undanskilja sérstaklega borðljós sem G og H höfðu tekið með sér. Hins vegar hefði J stutt fjárhæð þess kröfuliðar við kvittun vegna kaupa hans á tveimur veggljósum og ljósaperum. Var ekki talið að sú kvittun renndi stoðum undir kröfu J að þessu leyti og var henni því hafnað. Var kröfu J vegna vanefnda á afhendingu tiltekins fylgifjár, galla á stýripinna eldhúsviftu og snjóbræðslukerfi einnig hafnað. Þá var kröfu J vegna galla á þaki hafnað þar sem hann hefði ekki sýnt fram á að G og H hefðu vitað um leka, gefið rangar eða villandi upplýsingar um viðgerð eða ástand þaksins eða sýnt af sér aðra saknæma háttsemi. Var því talið að J því verið óheimilt að halda eftir greiðslunni og var krafa G og H því tekin til greina.

Með héraðsdómi var Y gert að greiða L lokagreiðslu kaupverðs íbúðar sem Y hafði haldið eftir með skírskotun til þess að L hefði ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni við kaupin, en L hafði ekki upplýst um fyrirhugaða breytingu á deiliskipulagi um flutning spennistöðvar nær fasteigninni. Eftir að héraðsdómur var kveðinn upp voru gerðar breytingar á deiliskipulaginu og fallið frá fyrrgreindum áformum um flutning spennistöðvarinnar. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þeirrar upplýsingaskyldu sem hvílt hefði á L við sölu fasteignarinnar samkvæmt fyrirmælum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og rakið að L hefði samkvæmt gögnum málsins verið kunnugt um skipulagsbreytinguna og talið hana mögulega hafa áhrif á kaupverð fasteignarinnar. Sló rétturinn því föstu að íbúðin hefði verið haldin galla við söluna þar sem L hefði ekki upplýst Y um þetta. Var Y talið hafa verið rétt að halda lokagreiðslu sinni eftir eins og atvikum málsins var háttað. Þrátt fyrir það var Y gert að inna greiðsluna af hendi til L gegn útgáfu afsals þar sem ljóst væri að ekki yrði af því að spennistöðin yrði færð í námunda við íbúðina. Þar sem þetta varð fyrst ljóst undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti var Y einungis gert að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni frá uppkvaðningu dómsins.

H krafði M um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra á milli um íbúðarhúsnæði. M taldi sig eiga gagnkröfu á hendur H þar sem tvö bílastæði sem fylgdu hinni seldu eign samkvæmt kaupsamningi tilheyrðu henni ekki í raun. Deildu aðilar um það hvaða fjárhæð M hefði verið rétt að halda eftir af greiðslu sinni til tryggingar kröfunni. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að M hefði verið heimilt að halda eftir greiðslu sem nam fjárhæð þess tjóns sem hún varð fyrir samkvæmt matsgerð auk matskostnaðar og nánar tiltekins lögmannskostnaðar. Þar sem M hefði hins vegar haldið eftir hærri fjárhæð hefði hún farið umfram þær heimildir, sem 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup veitti henni. Var M gert að greiða H eftirstöðvar kaupverðsins að frádreginni fjárhæð þeirra skaðabóta sem hún átti rétt til samkvæmt matsgerð.

D krafði K og H um greiðslu eftirstöðva kaupverðs ásamt dráttarvöxtum vegna sölu fasteignar. Í kaupsamningi var kveðið á um að kaupverð skyldi greiða í þremur hlutum, en deila aðila stóð um greiðslu síðasta hluta þess. Í samningnum var kveðið á um að greiðsluna skyldi inna af hendi við sölu á annarri fasteign í eigu K og H þó eigi síðar en nánar tiltekinn dag. Var talið að K og H hefði borið að inna af hendi greiðsluna í síðasta lagi þann dag. Óumdeilt var í málinu að D afhenti fasteignina ekki fyrr en eftir umsaminn afhendingardag. Í dómi Hæstaréttar segir að K og H hafi verið heimilt að neyta stöðvunarréttar, með vísan til 35. gr. laga nr. 40/2002, og að við mat á því hve miklu kaupverði þau máttu halda eftir yrði að líta til þess að um var að ræða vanefnd D á aðalskyldu sinni um afhendingu hins selda og einnig þess að þau höfðu á tímabilinu fram að afhendingu greitt mestan hluta þess sem ógreitt var af kaupverðinu. Því hefði ekki legið fyrir í málinu að K og H hefðu haldið eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt. Við afhendingu fasteignarinnar hefðu K og H ekki haft frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu þess sem ógreitt var eins og þeim var skylt og því yrði fallist á kröfu D um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og dráttarvaxta miðað við það tímamark er afhending fasteignarinnar fór fram.

Þ og G keyptu húseignina Blikastíg 9 í Bessastaðahreppi af B með kaupsamningi 28. janúar 2003. B krafðist eftirstöðva kaupverðsins en Þ og G töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar er næmi hærri fjárhæð vegna galla á húseigninni. Á það var fallist með Þ og G að húseignin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum og að 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup stæði því ekki í vegi að þau gætu borið gallana fyrir sig. Rík upplýsingaskylda hefði hvílt á B samkvæmt 26. gr. sömu laga við söluna og taldist hann skaðabótaskyldur gagnvart Þ og G á grundvelli 43. gr. laganna. Fyrir lá matsgerð dómkvadds matsmanns um kostnað við lagfæringar fasteignarinnar, sem talið var rétt að leggja til grundvallar bótafjárhæð. Bætur fyrir endurnýjun klæðningar hússins voru þó lækkaðar þar sem talið var að einhver verðmætaaukning myndi felast í nýrri klæðningu. Þá var ekki talið að þau ættu rétt á bótum vegna hluta kostnaðar við lagfæringu bílskúrs. Þegar tekið hafði verið tillit til réttar Þ og G til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og með vísan til þess að vextir gætu ekki reiknast af afborgunarfjárhæðinni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 44. gr. laga nr. 40/2002, þótti ljóst að skaðabætur næmu hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs. Voru Þ og G því sýknuð af kröfu B.

KA og LÍ höfðuðu mál á hendur KR til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignar. Stefnufjárhæðin var óumdeild en KR krafðist sýknu þar sem hún taldi sig eiga hærri skaðabótakröfu á hendur KA og LÍ þar sem þau hefðu ekki kynnt henni að breyta yrði aðkomu að eigninni samkvæmt skipulagi. Meðal gagna málsins var úrskurður byggingarnefndar M þar sem fram kom að samkvæmt aðalskipulagi sveitarfélagsins hefði um langt skeið verið gert ráð fyrir að aflögð yrði sú skipan, sem verið hefði, á aðkomu að eigninni. Þegar kaupin áttu sér stað var aðkoma að eigninni frá B og Á, en í því aðalskipulagi sem í gildi var og þeim uppdráttum að deiluskipulagi sem til voru var eingöngu gert ráð fyrir aðkomu að eigninni frá B. Ekki var talið annað fram komið en að aðilum hefði verið jafn skylt að kynna sér greint skipulag fyrir kaupin, enda hefðu KA og LÍ ekki ábyrgst aðkomu að húsinu frá Á með upplýsingum sínum þegar KR skoðaði eignina. Var því fallist á kröfu KA og LÍ.

R og E keyptu íbúð af H sem H hafði leyst til sín vegna vanskila verktaka. R skoðaði íbúðina tvisvar fyrir kaupin en ekki hafði verið búið í íbúðinni. H krafði R og E um greiðslu eftirstöðva kaupverðs en þau kröfðust sýknu þar sem þau töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar á grundvelli matsgerðar vegna galla á íbúðinni. Var ekki talið að boðun til matsfundar hafi verið í andstöðu við 2. mgr. 62. gr. laga um meðferð einkamála, þannig að ekki yrði á matsgerðinni byggt, líkt og H hélt fram. Þá var ekki talið að H hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og var fallist á með héraðsdómi að ekki væru skilyrði til að leggja á H skaðabótaábyrgð vegna galla á hinni seldu eign. R og E voru hins vegar talin eiga rétt á afslætti vegna rispaðra innréttinga og hurða og galla í lakkáferð, en öðrum afsláttarkröfum þeirra var hafnað. Þar sem þessi gagnkrafa R og E var hærri en aðalkrafa H og ekki urðu reiknaðir dráttarvextir af aðalkröfunni samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, var héraðsdómur staðfestur um sýknu R og E.

Fasteignakaup. Afhendingardráttur. Vanheimild. Stöðvunarréttur. Dráttarvextir. Sýkna að svo stöddu. H og L keyptu íbúðarhúsnæði í byggingu af AR í ágúst 2000 en AR hafði gert kaupsamning um eignina í júlí s.á. Var íbúðin ekki afhent þeim á umsömdum tíma, auk þess sem H og L töldu verulegar vanefndir hafa orðið á framkvæmd verksins. Af þeim sökum héldu þau að sér höndum með nánar tilteknar kaupsamningsgreiðslur. Fór svo að AR höfðaði mál gegn þeim H og L til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins en framseldi síðar kröfu sína til Á, sem tók við aðild málsins fyrir Hæstarétti. H og L kröfðust aðallega sýknu, til vara sýknu að svo stöddu, en að því frágengnu lækkunar á dómkröfum. Óumdeilt var að H og L höfðu greitt 1.000.000 krónur inn á þá skuld sem málið var höfðað um og kom sú fjárhæð því til frádráttar kröfu Á á hendur þeim. Þá stóð óhögguð niðurstaða héraðsdóms um viðurkenningu skuldajafnaðar tiltekins hluta kröfu þeirra H og L, við kröfu Á, og heimild þeirra til að halda þeirri greiðslu eftir, en héraðsdómi var ekki gagnáfrýjað. Voru H og L að öðru leyti sýknuð að svo stöddu af kröfum Á.

G keypti landspildu af S og Ó. Í kaupsamningi um spilduna var tekið fram að á henni væri vatnslind sem sífellt streymdi vatn úr. Eftir að kaupin voru gerð þvarr allt vatn úr lindinni skömmu eftir að G hóf að sækja vatn í hana. Höfðaði G mál á hendur S og Ó þar sem hún krafðist skaðabóta af þessu tilefni og vegna fleiri annmarka sem hún taldi að væru á spildunni. Með dómi héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfesti með vísan til forsendna hans, var fallist á með G að um væri að ræða galla á eigninni sem S og Ó bæru skaðabótaábyrgð á, en öðrum liðum í kröfu hennar hafnað. Var G því dæmd til að greiða S og Ó eftirstöðvar kaupverðsins að frádregnum bótum vegna lindarinnar ásamt dráttarvöxtum frá þeim tíma sem greiðslur samkvæmt kaupsamningnum átti að inna af hendi.

ÓL og G keyptu íbúðarhúsnæði í byggingu af ÓÞ, en S ehf. tók síðar við réttindum og skyldum ÓÞ vegna framkvæmdanna. Verulegar vanefndir urðu á framkvæmd verksins og héldu ÓL og G að sér höndum með nánar tilteknar kaupsamningsgreiðslur. Fór svo að S ehf. höfðaði mál gegn ÓL og G til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins auk ýmiss kostnaðar í tengslum við viðskiptin. Var ÓL og G gert að greiða S ehf. stærstan hluta af kröfunni, en frá henni dregin gagnkrafa sem aðilar höfðu orðið sammála um að ÓL og G ætti á hendur S ehf. Var upphafstími dráttarvaxta miðaður við þann dag sem S ehf. aflétti tryggingabréfi að fjárhæð 10.000.000 krónur af íbúð ÓL og G.

S krafðist þess að bú föður hennar yrði tekið til opinberra skipta, en eiginkona hans, G, sat í óskiptu búi þeirra hjóna. S var ekki talin hafa sýnt fram á að G hefði rýrt eignir búsins með óhæfilegri fjárstjórn sinni, eða veitt tilefni til að óttast mætti slíka rýrnun, sbr. 1. mgr. 15. gr. erfðalaga nr. 8/1962 og var kröfu hennar því hafnað.

K keypti af B verslunar- og skrifstofuhúsnæði við Ármúla og iðnaðarhúsnæði við Suðurlandsbraut, fyrir 285 milljónir króna. K vildi skipta um gólfefni á götuhæð verslunarhúsnæðisins og fékk verktaka með vélgröfu og öflugan vökvafleyg til þess að fjarlægja slitlagið. Leiddi þetta til þess að gólfplata götuhæðar, sem jafnframt var loftplata í bílkjallara hússins, „fór í sprungið ástand“ og tók að leka. Við undirritun afsals nokkru síðar og greiðslu mikils hluta kaupverðs gerðu aðilar með sér samkomulag um að 3,5 milljónir króna af eftirstöðvum samkvæmt lokauppgjöri skyldu lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni B vegna athugasemda K varðandi lekann. K fékk nokkrum dögum síðar dómkvaddan matsmann til þess að segja til um orsök lekans og kostnað viðgerðar. Komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að þétting á yfirborði plötunnar hefði verið ófullnægjandi og að kostnaður við úrbætur ásamt matskostnaði væri hæfilega metinn um 3,5 milljónir króna. B viðurkenndi ekki gallann og krafðist þess að fá umrædda fjárhæð greidda. Áréttaði hann að í samkomulagi aðila hefði ekki falist viðurkenning á því að eignin hefði við sölu verið haldin leyndum galla. Sérfróðir meðdómsmenn í héraði féllust á álit matsmannsins og töldu þetta leyndan galla sem B bæri ábyrgð á og að kostnaði við úrbætur væri í hóf stillt. Taldi Hæstiréttur ekki efni til annars en að fallast á mat héraðsdóms um galla og kostnað við úrbætur og var dómurinn því staðfestur að niðurstöðu til.