Dómstólaleit

B, sem var eigandi jarðarinnar Litla-Saurbæjar II, krafðist viðurkenningar á eignarétti sínum að tiltekinni spildu úr landi Litla-Saurbæjar I í Ölfusi. Um var að ræða langa og mjóa spildu, að mestu vestan Suðurlandsvegar þar sem hann liggur niður Kamba. Var norðurendi hennar afmarkaður af útsýnisplani neðan við Kambabrún en suðurendi af þjóðvegi þeim sem liggur frá hringtorgi við Hveragerði áleiðis í Selvog. L hf., sem leiddi rétt sinn frá K sem keypt hafði hluta jarðarinnar á árinu 1986 með afsali frá níu systkinum sem höfðu eignast jörðina með afsali frá föður sínum á árinu 1975, krafðist sýknu m.a. á grundvelli aðildarskorts B. Hæstiréttur hafnaði þeirri málsástæðu með vísan til þess að fyrirvari í afsali til B frá árinu 2004 snéri fyrst og fremst að afhendingu tiltekins hluta hins afsalaða lands, en eignarrétturinn að því hefði samkvæmt afsalinu ekki verið háður skilyrðum, sbr. 21. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Þá rakti Hæstiréttur að í afsali systkinanna níu til K frá árinu 1986 væri það skýrlega orðað að einungis væri afsalað þeim hluta jarðarinnar sem væri neðan við veginn sem lægi niður í bæjarþorpið og jafnframt skilmerkilega tekið fram að landið ofan vegarins fylgdi ekki með í kaupunum. K hefði því engin eignarréttindi öðlast til lands ofan við veginn. Þar sem hann hefði ekki getað ráðstafað víðtækari rétti en hann hefði sjálfur átt hefði hann ekki getað framselt eða afsalað neinum réttindum ofan vegar. Af orðalagi afsals K til A og G frá árinu 1987 væri nærtækt að álykta að land ofan vegar, annað en það sem þar var sérstaklega tilgreint, hefði átt að fylgja með í kaupunum. K hefði ekki verið bær til að ráðstafa því landi og hefðu því engin eignaréttindi skapast yfir því til handa A og G. Hið sama gilti um þá sem leiddu rétt sinn frá þeim. Samkvæmt því stóðu eignarréttindi L hf. yfir Litla-Saurbæ I því ekki í vegi að fallist yrði á kröfu B. Hins vegar vísaði Hæstiréttur til þess að með afsali systkinanna níu til K á árinu 1986 hefði landi jarðarinnar Litla-Saurbæjar I verið skipt. Af afsalinu mátti sjá að Jarðanefnd Árnessýslu hafði samþykkt söluna og sveitarfélagið fallið frá forkaupsrétti en að öðru leyti yrði ekki séð að gætt hefði verið ákvæða jarðalaga við landskiptin. Yrði fallist á kröfu B um viðurkenningu á eignarétti hans á spildunni fælist í því fyrirvaralaus viðurkenning á skiptingu jarðarinnar og stofnun sérstakrar fasteignar í eigu B án þess að gætt væri fyrirmæla jarðalaga um slík skipti. Stæði 2. gr. stjórnarskrárinnar því í vegi að unnt væri að fella efnisdóm á kröfuna í þessu horfi. Taldi Hæstiréttur því ekki hjá því komist að vísa málinu frá héraðsdómi.

Ú og Þ kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði jarðar, sem þau höfðu keypt af S og J, vegna þess tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir þegar í ljós kom að réttindi til vatns og vatnsafls í Þjórsá hefðu ekki fylgt með í kaupunum. Í dómi Hæstaréttar sagði að samkvæmt þeim reglum sem giltu þegar kaupsamningur komst á gat kaupandi fasteignar með tómlæti sínu glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd gagnvart seljanda. Frá því að Ú og Þ fengu vitneskju um að vatnsréttindin hefðu verið skilin frá jörðinni liðu um þrjú ár þar til þau hreyfðu athugasemdum við S og J. Með þessu hefðu þau sýnt af sér slíkt tómlæti um gæslu réttar síns að þau hefðu glatað þeim rétti sem þau kynnu að hafa átt. Voru S og J því sýknuð af kröfum Ú og Þ.

S ehf. og Bh ehf. gerðu húsaleigusamning 28. febrúar 2008 þar sem Bh ehf. seldi S ehf. á leigu þjónustuhúsnæði. S ehf. tók við hinni leigðu eign 11. september 2008 en þá hafði afhending dregist um rúma tvo mánuði. Í samningnum var ákvæði þess efnis að gildi hans væri háð því að kaupsamningur milli Bh ehf. og B ehf. um húsnæðið næði fram að ganga. S ehf. lýsti yfir riftun leigusamningsins með bréfi 8. desember 2008 vegna meintrar vanheimildar Bh ehf. þar sem sá síðarnefndi væri ekki enn eigandi hins leigða húsnæðis. Bh ehf. mótmælti riftuninni og fullyrðingum S ehf. um vanefndir Bh ehf. sem leigusala. Bh ehf. höfðaði málið til heimtu vangoldinnar húsaleigu fyrir mánuðina október til og með desember 2008 og janúar 2009. Í dómi Hæstaréttar kom fram að Bh ehf. hefði ekki fært eignarhald hins leigða í það horf sem kveðið var á um í leigusamningnum þótt hann hefði átt þess kost. Leiddi vanheimild Bh ehf. til lakari réttarstöðu S ehf. en hann þyrfti að una við. Að teknu tilliti til þess að um langtímaskuldbindingu væri að ræða og þess að B ehf. hefði átt allan kost á að bæta úr vanheimild sinni yrði að telja hana verulega. Riftun S ehf. var því talin lögmæt og hann laus undan samningsskyldum 8. desember 2008. Bæri honum að greiða húsaleigu og efna aðrar samningsskyldur til þess tíma. Þá var talið að samkvæmt ákvæði samningsins ætti S ehf. rétt til afsláttar af leigufjárhæð sem næmi hálfri mánaðarleigu jafn langan tíma sem afhending fasteignarinnar dróst.

A kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var aðalkröfu hans um að sýslumanninum í R yrði gert skylt að gefa út afsal fyrir tiltekinni fasteign H gegn tiltekinni greiðslu og skuldajöfnuði og varakröfu hans um að afsalið yrði gefið út gegn tiltekinni greiðslu þar sem hluti hennar yrði greiddur með fyrirvara. Með dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í málinu nr. 195/2009 hafði forkaupsréttur A að eigninni verið viðurkenndur. Var H dæmt skylt að afsala til A umræddri eign. Í kjölfar dómsins sendi A áskorun til H um efndir á dóminum en H varð ekki við henni. A sendi þá beiðni til sýslumanns um aðför samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til að fullnægja dómi Hæstaréttar í fyrrgreindu máli en þeirri beiðni var hafnað og var henni einnig hafnað í héraðsdómi. Í dómi Hæstarétti var talið að tilkynning sem A sendi til H 7. ágúst 2007 þess efnis að hann hygðist neita forkaupsréttar síns hefði verið ákvöð og með henni hefði A gengið inn í þann samning sem H hafði gert við K og M. Við móttöku ákvaðarinnar hefði stofnast samningur milli A og H þess efnis sem í afsalinu greindi. Ekki hefði verið haldið fram að tilkynningin hefði verið utan þeirra fresta sem greindi í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og samningurinn væri ekki úr gildi fallinn. Samkvæmt honum skyldi H hirða arð af eigninni fram til afhendingardags og greiða af henni skatta og skyldur til sama dags en A frá þeim tíma. Afhending eignarinnar hefði ekki fram á tilsettum tíma af ástæðum sem H bæri ábyrgð á. Bæri hann því ábyrgð á eignarhlutanum og var skylt að greiða af honum skatta og skyldur þar með talin fasteigngjöld, gjöld í hússjóð og til sameiginlegra framkvæmda. Þar sem H gerði það ekki vanefndi hann skyldur sínar samkvæmt skilmálum afsalsins. A hefði verið því verið heimilt að halda eftir af kaupverði svo miklu sem nægði til þess að tryggja greiðslu þessara krafna. A hefði einnig verið heimilt að greiða kröfurnar, svo sem hann og gerði, enda yrði fallist á að þannig hefði hann takmarkað það tjón sem af frekari vanskilum hefði leitt. Samkvæmt þessu hefði hann haft rétt til þess að draga umræddar greiðslur frá kaupverðinu. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir sýslumann að gefa út afsal til A fyrir fasteign H gegn tiltekinni greiðslu með bankatékka og með sönnun fyrir greiðslu á lögveðsskuldum og aðfarargjaldi.

Í hf. keypti traktorsgröfu og beltagröfu af S ehf. á árunum 2007 og 2008, vegna fjármögnunarleigusamninga Í hf. við þriðja aðila. Á árinu 2009 hóf T hf. innheimtuaðgerðir gagnvart Í hf. á grundvelli veðskuldabréfa sem hvíldu á tækjunum, en þá kom í ljós að S ehf. hafði veðsett tækin. Bú S ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta í ársbyrjun 2010 og lýsti Í hf. kröfu í þrotabúið, sem hafnaði kröfunni. Í hf. höfðaði mál þetta gegn N hf. og krafðist þess að krafa hans í þb. S ehf. yrði viðurkennd sem almenn krafa, sbr. 113. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Reisti Í hf. kröfu sína á því að hann ætti skaðabótakröfu vegna sviksamlegrar háttsemi S ehf. í tveimur samningum, sem hann hefði lýst við gjaldþrotaskipti þb. S ehf. N hf., sem einnig lýsti kröfu í búið, andmælti því að krafa Í hf. yrði tekin til greina. Deila aðila laut einkum að því hvort Í hf. hefði hvorki vitað né mátt vita um vanheimildina í skilningi 2. mgr. 41. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Hæstiréttur taldi að Í hf. hefði sýnt af sér gáleysi með því að ganga ekki úr skugga um hvort veðbönd hvíldu á tækjunum og að ríkar kröfur yrði að gera til aðgæsluskyldu Í hf. sem fjármálafyrirtækis. Þegar metið yrði hvort gáleysi Í hf. ætti að leiða til brottfalls skaðabótaréttar bæri að líta til þess að S ehf. hefði við kaupin sýnt af sér framferði, andstætt heiðarleika og góðri trú, með því að greina ekki frá veðböndum á tækjunum. Leiddi því gáleysi Í hf. ekki til þess að hann glataði skaðabótarétti sínum, sbr. 2. mgr. 20. gr. laga nr. 50/2000.

Með kaupsamningi 10. september 2001 keypti A tvö hestpláss í hesthúsi af Á. Þegar A hugðist þinglýsa kaupsamningnum 28. desember 2007 hafði Á afsalað hesthúsinu, þ. á m. eignarhluta A, til þriðja aðila með afsali 2. desember 2007, sem hafði þegar afhent afsalið til þinglýsingar. A krafði Á um skaðabætur vegna vanheimildar hennar. Í dómi Hæstaréttar segir meðal annars að óumdeilt væri í málinu að Á hefði undirritað kaupsamninginn og að hún hefði hvorki sannað að kaupsamningurinn hefði verið óskuldbindandi né að ákvæði hans um greiðslu kaupverðs væri rangt. Var héraðsdómur staðfestur um skaðabætur til handa A.

S ehf. keypti jörðina Krók af B árið 1992. Ekki kom fram við kaupin að vatnsréttindi í Þjórsá höfðu verið seld frá jörðinni árið 1918. Þessa var heldur ekki getið í fasteignabók jarðarinnar, sem mun hafa verið vélrituð 1977, eða á veðbókarvottorði sem lá frammi við kaupin. Krafðist S ehf. skaðabóta úr hendi B vegna vanheimildar, sbr. 59. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga. Fyrir Hæstarétti krafðist B sýknu af kröfum S ehf. og að hnekkt yrði úrskurði héraðsdóms um að heimila S ehf. að leggja fram í málinu nánar tilgreind skjöl. Talið var að B hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurðinum hnekkt enda hefði S ehf. neytt heimildar 159. gr. laga nr. 91/1991 til að leggja umrædd skjöl fram í Hæstarétti. Með vísan til 2. mgr. 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923 og dómafordæma réttarins var á það fallist að S ehf. hefði mátt gera ráð fyrir því að vatnsréttindi í Þjórsá fylgdu jörðinni og var því um vanefnd af hálfu B að ræða. Í ljósi eðlis þessara vanefnda var hins vegar ekki talið að S ehf. ætti skaðabótakröfu á hendur B samkvæmt meginreglu 59. gr. laga nr. 39/1922. Hins vegar var fallist á að félagið ætti rétt á afslætti af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga, þar sem hinu selda var áfátt að þessu leyti. Var B því dæmt til að greiða S ehf. afslátt af kaupverðinu í samræmi við rökstudda niðurstöðu dómkvaddra matsmanna, sem B hafði ekki hnekkt.

Fasteignakaup. Afhendingardráttur. Vanheimild. Stöðvunarréttur. Dráttarvextir. Sýkna að svo stöddu. H og L keyptu íbúðarhúsnæði í byggingu af AR í ágúst 2000 en AR hafði gert kaupsamning um eignina í júlí s.á. Var íbúðin ekki afhent þeim á umsömdum tíma, auk þess sem H og L töldu verulegar vanefndir hafa orðið á framkvæmd verksins. Af þeim sökum héldu þau að sér höndum með nánar tilteknar kaupsamningsgreiðslur. Fór svo að AR höfðaði mál gegn þeim H og L til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins en framseldi síðar kröfu sína til Á, sem tók við aðild málsins fyrir Hæstarétti. H og L kröfðust aðallega sýknu, til vara sýknu að svo stöddu, en að því frágengnu lækkunar á dómkröfum. Óumdeilt var að H og L höfðu greitt 1.000.000 krónur inn á þá skuld sem málið var höfðað um og kom sú fjárhæð því til frádráttar kröfu Á á hendur þeim. Þá stóð óhögguð niðurstaða héraðsdóms um viðurkenningu skuldajafnaðar tiltekins hluta kröfu þeirra H og L, við kröfu Á, og heimild þeirra til að halda þeirri greiðslu eftir, en héraðsdómi var ekki gagnáfrýjað. Voru H og L að öðru leyti sýknuð að svo stöddu af kröfum Á.

I, keypti af Þ tiltekinn eignarhluta í fasteign. Reis í kjölfarið ýmis ágreiningur milli þeirra, en fyrir Hæstarétti var einungis deilt um tvennt. Í fyrsta lagi um greindi aðila á um hvort I ætti rétt á bótum vegna þess að ekki hafi fylgt hinum keypta eignarhluta hlutdeild í tilteknum rýmum hússins. Með hliðsjón af þinglýsingargögnum og eignarheimildum að fasteigninni var talið að I hefði eignast hlutdeild í umræddum rýmum og ætti því ekki bótakröfu á hendur Þ af þeim sökum. Í öðru lagi þurfti að leysa úr kröfu Þ um greiðslu helmings affalla, sem orðið hefðu af húsbréfum, sem fengust í skiptum fyrir fasteignaveðbréf, sem I gaf út. Orðalag í kaupsamningi aðila, þar sem samið var um skiptingu affalla, var talið óljóst, en tekið fram að þess væri að gæta að með bréfunum var verið að inna af hendi umsamda greiðslu samkvæmt kaupsamningi og það var verðmæti bréfanna á gjalddaga þeirrar greiðslu sem skipti málið við efnd þeirrar skyldu. Frá þeim tíma var það í höndum Þ, sem seljanda, hvort eða hvenær hann seldi þau án þess að I fengi nokkuð um það ráðið. Var því fallist á kröfu Þ greiðslu hlutdeildar I í afföllunum.

V og þrotabú I deildu um hvað hafi falist í samningi V og I. Einnig var um það deilt hvort I hefði efnt samninginn af sinni hálfu. Þótti skjal sem I hafði útbúið gefa vísbendingu um hvað I taldi felast í samningnum. Það ásamt öðru leiddi til þess að telja yrði að í samningnum fælist loforð I um að afsala sér rétti samkvæmt tilteknum dreifingarsamningi við E og að koma á samningi milli E og V um dreifingu á tilteknum vörum. Talið að I hefði efnt samninginn af sinni hálfu og í samræmi við það var V dæmt til greiðslu þess hluta kaupverðsins sem enn var ógreiddur.

Sjá reifun máls nr. 224/2001: Guðmundur Kristinsson, Guðmundur Kristinsson ehf., Theodór Júlíus Sólonsson, Pétur Guðmundsson og Eykt ehf. gegn Ólafíu Ólafsdóttur.

Ó höfðaði skuldamál gegn G, G ehf., T, P og E ehf. vegna vanefnda þeirra á kaupsamningi um eignarlönd Ó. Fallist var á það með kaupendunum að skylda þeirra til greiðslu kaupverðsins hefði frestast vegna þess að í ljós hafi komið eftir undirritun kaupsamningsins, að Reykjavíkurborg teldi sig vera eiganda umrædds landsvæðis samkvæmt þinglýstu samkomulagi við Ó frá 1994. Varnir kaupendanna voru á því byggðar að þeir hefðu gert þann fyrirvara við gerð kaupsamningsins að veðbókarvottorð yrði hreint um eignarrétt seljanda og kaupsamningi yrði þinglýst án athugasemda og að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent nema svo væri. Í upphafi hafi samningurinn komið úr þinglýsingu án athugasemda en síðar hafi sýslumaður gert athugasemd vegna yfirlýsingar Reykjavíkurborgar um fyrrnefnt samkomulag við Ó. Ó var talin hafa samþykkt fyrirvara kaupenda um þinglýsingu kaupsamnings án athugasemda. Með því var hún talin hafa ábyrgst að ekki væri vanheimild af hennar hálfu og væri það í samræmi við fyrirvara, sem hún sjálf setti er hún samþykkti kauptilboð þeirra. Kaupendum var því talið rétt að fresta greiðslum samkvæmt kaupsamningnum þar til Ó hefði fengið yfirlýsingu þessa afmáða úr þinglýsingabókum. G, G ehf., T, P og E ehf. voru því sýknaðir að svo stöddu af kröfum Ó.

Á keypti fasteign af G fyrir milligöngu R, sem er lögfræðingur og löggiltur fasteignasali. Þegar líða tók að lokagreiðslu útborgunar kaupverðsins til G fékk Á upplýsingar frá þeim aðila er seldi G fasteignina, ÁO, þess efnis að G stæði í vanskilum og hefði af þeim sökum ekki öðlast beina eignarheimild yfir umræddri fasteign. Á krafði R um skaðabætur vegna vanheimildar G og héraðdsómur féllst á þá kröfu með þeim rökum að tjón Á væri bein afleiðing af störfum R, sem hefði vanvirt skyldur, sem á honum hvíldu samkvæmt ákvæðum laga nr. 34/1986, um fasteigna- og skipasölu. Hæstiréttur staðfesti héraðsdóm varðandi skaðabótaskyldu R og vísaði meðal annars til þess að þar sem ráða mætti af framburði R að honum hafi verið kunnugt um vanheimild G þegar Á gerði kauptilboð í fasteignina hafi verið full ástæða fyrir hann að vara Á sérstaklega við áhættu af viðskiptunum og útskýra fyrir honum réttarstöðu G gagnvart ÁO. Þar sem sýnt þótti að Á hefði ekki orðið kunnugt um vanheimildina fyrr en síðari hluta árs 1988 taldist skaðabótakrafa hans ekki fyrnd.