Dómstólaleit

Í málinu krafðist Á, sem var leigusali samkvæmt samningi við K, þess að heimilað yrði að K yrði borinn út úr hinu leigða húsnæði. Á byggði á því að K hefði ekki sinnt greiðsluáskorun um að greiða húsaleigu fyrir mánuðina maí til október 2025, sem numið hefði 250.000 krónum á mánuði, og lýsti því yfir riftun. K hafði ekki greitt húsaleigu til Á síðan í aprílmánuði 2025 en byggði á því að leigan hefði numið 180.000 krónum á mánuði og þar sem hann hefði greitt 250.000 krónur á mánuði frá því í september 2023 hefði myndast inneign sem gerði það að verkum að hann væri ekki í vanskilum með greiðslu á leigu. Landsréttur taldi sannað með fyrirliggjandi gögnum að Á og K hefðu gert með sér samkomulag um að frá og með september 2023 skyldi mánaðarleg leiga nema 250.000 krónum og að þau vanskil sem Á reisti kröfu sína á lægu þar með fyrir. Var fallist á kröfu hans og honum heimilað að fá K borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteign Á.

Ágreiningur aðila sneri að því hvort FH ehf. bæri að greiða H ehf. nánar tiltekna fjárhæð vegna framkvæmda við herbergi í heimavist að Húnavöllum. Krafa H ehf. byggði á húsaleigusamningi sem aðilar gerðu sín á milli 12. september 2019. Í dómi Landsréttar kom fram að óumdeilt væri að framkvæmdum við herbergin hefði lokið fyrir gildistöku húsaleigusamningsins. Af aðilaskýrslu G, fyrirsvarsmanns H ehf., í héraði var ráðið að framkvæmdirnar hefðu verið gerðar í gildistíð leigusamnings milli Húnavatnshrepps og Húnavalla ehf. 1. desember 2014, sbr. einnig samkomulag milli sömu aðila 20. maí 2016, sem kvað á um fyrirhugaðar breytingar á heimavist Húnavallaskóla. Kom þar fram að Húnavellir ehf. bæru allan kostnað af framkvæmdunum og skyldi Húnavatnshreppur eignast þær án endurgjalds við lok leigutíma nema samningnum yrði sagt upp fyrir þann tíma en þá yrðu framkvæmdirnar metnar og endurgreiddar að sanngjörnum hluta. Til þess kom ekki og réðst H ehf. því ekki í neinar framkvæmdir á hinu leigða á leigutíma húsaleigusamningsins 12. september 2019 sem hann gæti grundvallað kröfu sína á. Var hinn áfrýjaði dómur staðfestur um sýknu FH ehf. af kröfu H ehf.

L hf. höfðaði mál gegn U ehf. og krafðist vangoldinnar húsaleigu á grundvelli samnings sem aðilar gerðu sín á milli í mars 2018. Með samningnum tók U ehf. fasteign á leigu af L hf. í því skyni að reka þar gistiheimili. Óumdeilt var í málinu að vegna minnkandi tekna U ehf. af rekstri gistiheimilisins, sem rekja mátti til heimsfaraldurs Covid-19, krafði L hf. ekki fullrar leigu af fasteigninni á tímabilinu apríl 2020 til febrúar 2021. Sneri ágreiningur aðila að því hvað hafi falist í munnlegu samkomulagi sem þeir gerðu af þessu tilefni. Hélt U ehf. því fram að vegna þessara aðstæðna hafi L hf. gefið eftir hluta leigunnar. Því mótmælti L ehf. og hélt því fram að í samkomulagi þeirra hafi það eitt falist að L hf. hafi veitt U ehf. greiðslufrest að því er tók til fullrar leigu á umræddu tímabili og eingöngu innheimt þann hluta hennar sem í grunninn hafi tekið mið af greiðslugetu U ehf. hverju sinni. Með hinum áfrýjaða dómi var U ehf. sýknað af kröfum L hf. Í dómi Landsréttar kom meðal annars fram að samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga og almennum sönnunarreglum hvíldi á leigutaka sönnunarbyrði fyrir því að samið hafi verið munnlega um lækkun á leigu frá því sem kveðið væri á um í skriflegum húsaleigusamningi. Var ekki fallist á það með U ehf. að hann hafi sýnt fram á að hann hafi á grundvelli munnlegs samkomulags við L hf. verið leystur undan þeirri skuldbindingu um greiðslu leigu sem hann gekkst undir með leigusamningum í mars 2018 og að hún skyldi þess í stað ráðast af greiðslugetu hans. Þá var ekki fallist á aðrar málsástæður U ehf. fyrir kröfu hans og dómkrafa L ehf. að fullu tekin til greina.

V ehf. og Á ehf. gerðu tímabundinn húsaleigusamning í maí 2020 um afnot Á ehf. af hluta fasteignar í eigu V ehf. Í maí 2021 urðu eigendaskipti að V ehf. og gerðu fyrirsvarsmenn aðila samkomulag um að Á ehf. skyldi rýma húsnæðið eigi síðar en 31. þess mánaðar. Ágreiningur aðila laut að því hvort komist hefði á ótímabundinn samningur um fasteignina á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, þar sem Á ehf. hefði hagnýtt hið leigða húsnæði og efnt leigusamninginn eftir að hinn tímabundni samningur rann út. Í dómi Landsréttar kom fram að samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga framlengist leigusamningur ótímabundið ef átta vikur líða frá því að leigutíma lauk héldi leigjandi áfram að hagnýta húsnæðið og efna leigusamninginn, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Fyrir lá að Á ehf. hafði ekki rýmt húsnæðið fyrir 31. maí 2021 heldur nýtt það í tæplega fjórar vikur eftir umsamin lok leigutíma. Þá greiddi Á ehf. húsaleigu 14. júní 2021 en engar frekari greiðslur voru inntar af hendi. Talið var sannað að fyrirsvarsmaður V ehf. hefði í júlí 2021 vitað eða mátt vita að Á ehf. hefði ekki í hyggju að leigja húsnæðið áfram. Þá yrði ráðið af framburði vitna að í byrjun júlí 2021 hefði að minnsta kosti verið búið að fjarlægja allar vélar í eigu Á ehf. úr húsnæðinu. Var V ehf. talið bera hallann af sönnunarskorti um að Á ehf. hefði ekki verið búið að rýma húsnæðið á fullnægjandi hátt í lok júní 2021. Var því miðað við að ótímabundinn leigusamningur hefði ekki stofnast á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga og var Á ehf. því sýknað af kröfu V ehf.

F ehf. og Í ehf. gerðu með sér leigusamning árið 2013 þar sem F ehf. tók á leigu fasteign í eigu Í ehf. til ársins 2035 í því skyni að reka þar hótel. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til Covid-19 faraldursins var hótelinu lokað frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. Jafnframt greiddi F ehf. aðeins 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020 og fjárhæð sem svaraði til 20% af heildarkröfu samkvæmt útgefnum reikningum fyrir janúar, febrúar og mars 2021, en greiddi ekki frekar móttekna leigureikninga á lokunartíma. Í málinu krafði Í ehf. F ehf. um vangoldnar leigugreiðslur samkvæmt leigusamningnum fyrir mánuðina apríl til og með september 2020 að frádregnum tilgreindum innborgunum. F ehf. krafðist sýknu af greiðslukröfu Í ehf. og að ákvæði leigusamnings um leigugreiðslur yrði vikið til hliðar allan tímann sem hótelinu var lokað. Í dómi Landsréttar var lagt til grundvallar að skilyrðum 3. mgr. 11. gr. leigusamnings aðila, þar sem samið var um áhrif ófyrirsjáanlegra atvika á gagnkvæma efndaskyldu (force majeure), hafi verið fullnægt í byrjun apríl 2020. Framangreint ástand hafi varað allt þar til F ehf. naut að nýju tekna af sölu á gisti- og veitingaþjónustu ári síðar á grundvelli samnings við S. Hefði F ehf. því ekki vanefnt greiðsluskyldu sína. Samningsákvæðið tæki einungis til þess tíma þegar efndahindrun væri til staðar og leiddi auk þess ekki til þess að krafa félli niður. Niðurstaða um það hvort greiðsluskylda F ehf. væri fallin niður réðist alfarið af því hvort efni væri til að víkja til hliðar grein 6.1 í samningi aðila um greiðslu leigu á grundvelli reglna um brostnar forsendur eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Landsréttur féllst á það með héraðsdómi að ekki kæmi til álita að beita reglunni um brostnar forsendur. Rétturinn vísaði til þess að 36. gr. laga nr. 7/1936 fæli í sér undantekningu frá meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og bæri almennt að beita varúð við beitingu hennar. Ganga yrði út frá því að leigusamningurinn hafi byggst á hagsmunamati tveggja jafnsettra aðila í viðskiptum. Samkvæmt honum hafi leigugreiðslur ekki tekið mið af afkomu í rekstri hótelsins. Ráðið yrði af dómaframkvæmd að nokkuð mikið þurfi til að koma svo að ákvæðum samnings af þessum toga milli jafnsettra aðila yrði vikið til hliðar eða breytt vegna atvika sem síðar koma til. Samningsaðilar þurfi því almennt sjálfir að bera áhættuna af því ef aðstæður breytist á samningstímanum. Framangreind sjónarmið eigi sérstaklega við um langtímasamninga þegar aðstæður breytist tímabundið á hluta samningstímans. Fjárhagsupplýsingar gæfu til kynna að rekstur F ehf. hafi verið mjög erfiður á þeim tíma sem ágreiningur aðila standi um en að vandinn hafi verið tímabundinn. Allan lokunartímann hafi F ehf. haft hið leigða húsnæði til umráða. Með vísan til alls þessa taldi Landsréttur ekki efni til að líta svo á að ósanngjarnt væri af hálfu Í ehf. að bera fyrir sig ákvæði leigusamningsins um greiðslu leigu. Var F ehf. því gert að greiða Í ehf. eftirstöðvar leiguskuldarinnar auk þess sem sýknað var af kröfum F ehf.

B hf. og S ehf. gerðu með sér leigusamning árið 2014 þar sem B hf. tók á leigu fasteign í eigu S ehf. til ársins 2036 í því skyni að reka þar hótel. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til Covid-19 faraldursins var hótelinu lokað um tíma. Jafnframt greiddi B hf. aðeins 20% af umsömdu leigugjaldi frá apríl 2020. Í málinu krafði S ehf. B hf. um vangoldnar leigugreiðslur samkvæmt leigusamningnum, að frátöldum framangreindum innborgunum. Kröfu var jafnframt beint að áfrýjandanum I hf., sem með áritun á samninginn ábyrgðist greiðslu sex mánaða leigu samkvæmt honum. Í dómi Landsréttar var lagt til grundvallar að Covid-19 faraldurinn og ráðstafanir stjórnvalda tengdar honum hefðu falið í sér atburð sem í samningssambandi aðila hefði fallið undir hina óskráðu reglu um force majeure, enda hefði greiðsluvandi B hf. stafað af ófyrirsjáanlegum og óviðráðanlegum atburði sem var ótengdur rekstri félagsins að öðru leyti. Var því ekki talið að um vanefnd hefði verið að ræða af hálfu B hf. þótt félagið hefði aðeins greitt 20% af umsaminni leigu á tímabilinu frá apríl 2020 til og með nóvember sama ár. Í því fælist þó ekki sjálfkrafa að greiðsluskylda félli niður því skuldara bæri að efna samningsskuldbindingar sínar þegar efndahindrun sem fellur undir regluna um force majeure væri úr vegi, nema lög stæðu til annars. Þá taldi Landsréttur að ógilding ákvæðis leigusamnings aðila um leigugjald og ábyrgð I hf. á vanefndum myndi fela í sér óréttláta réttindaskerðingu. Kæmi því ekki til greina að beita reglunni um brostnar forsendur í málinu. Jafnframt hafnaði Landsréttur því að efni væru til þess á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga að leggja, í heild eða að hluta, á S ehf. hina endanlegu áhættu af áhrifum Covid-19 faraldursins á rekstur B hf. Í því efni var litið til meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og þess að samningsaðilar þurfi almennt sjálfir að bera áhættuna af því ef aðstæður breytast á löngum samningstíma. Þá hefði B hf., andstætt S ehf., notið góðs af ýmsum mótvægisaðgerðum stjórnvalda vegna Covid-19 faraldursins. Loks hefði S ehf. lagt út í kostnað bæði við öflun og rekstur hins leigða húsnæðis og við að laga það að þörfum B hf., allt gegn því leigugjaldi sem samið var um, auk þess sem B hf. hefði haft hið leigða til fullrar ráðstöfunar allan þann tíma sem krafa S ehf. tók til. Féllst Landsréttur því á að S ehf. ætti kröfu á hendur B hf. vegna vangoldinnar leigu samkvæmt leigusamningi aðila og á hendur I hf. á grundvelli ábyrgðarskuldbindingar þess félags samkvæmt samningnum.

H ehf. höfðaði mál gegn V ehf. og krafðist í fyrsta lagi bóta fyrir fjártjón sem hann hefði orðið fyrir vegna ólögmætrar riftunar V ehf. á húsaleigusamningi, sem ágreiningur ríkti um hvort komist hefði á milli málsaðila. Í öðru lagi krafðist H ehf. að viðurkennd yrði skaðabótaskylda V ehf. á fjártjóni H ehf. sem hlaust af kostnaði við breytingar á hönnun fasteignarinnar er leiddi af framangreindri riftun. Í dómi Landsréttar kom fram að ljóst væri að seinni krafa H ehf. væri þversögn við fyrri kröfu hans þar sem hann hefði ótvírætt þurft að stofna til þess kostnaðar sem sú krafa laut að til að leigja húsnæðið til V ehf. og þar með öðlast lögmætt tilkall til þeirra leigugreiðslna sem fyrri fjárkrafan byggðist alfarið á. Þar sem kröfurnar væru settar fram samhliða væri málatilbúnaður H ehf. að þessu leyti ómarkviss og á reiki en í héraðsdómsstefnu hefði ekki verið gerð grein fyrir því hvernig þær gætu farið saman. Talið var að seinni krafan varpaði ljósi á vanreifun fyrri kröfu H ehf. um þann kostnað sem hann hefði haft af því að reisa húsið fyrir V ehf. sem eðli málsins samkvæmt þyrfti að taka tillit til svo unnt væri að staðreyna ætlað fjárhagslegt tjón hans miðað við réttar efndir samningsins. Taldi Landsréttur slíka annmarka á kröfugerð og málatilbúnaði H ehf. að óhjákvæmilegt væri að vísa málinu án kröfu frá héraðsdómi, sbr. d- og e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og 2. mgr. 25. gr. sömu laga.

Sakarefni málsins varðaði það álitaefni hvort R ehf. ætti kröfu á hendur S ehf. vegna leigu S ehf. á verslunarhúsnæði við Garðatorg 4 í Garðabæ. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu R ehf. og S ehf. gert að greiða honum nánar tilgreinda fjárhæð ásamt vöxtum en að frádreginni tilgreindri fjárhæð sem S ehf. hafði greitt inn á kröfuna. Í dómi Landsréttar var á því byggt að S ehf. yrði að bera hallann af sönnunarskorti um að hið leigða hefði í reynd verið minna en það sem tilgreint hefði verið í leigusamningnum. Yrði samkvæmt því ekki fallist á þá málsástæðu S ehf. að hið leigða hefði ekki verið í því ástandi sem um hefði verið samið og var kröfu hans um afslátt af leigufjárhæðinni hafnað af þeirri ástæðu. Þá var kröfu S ehf. um greiðslu skaðabóta hafnað þegar af þeirri ástæðu að hann hefði engin gögn lagt fram í málinu sem renndu stoðum undir að hann hefði orðið fyrir tjóni vegna riftunar R ehf. á leigusamningnum. Einnig var ekki talið koma að sök þótt ekki hefði verið fjallað sérstaklega um skaðabætur í stefnu, enda yrði ekki séð að vörnum S ehf. hefði orðið áfátt af þessum sökum. Enn fremur var ekki fallist á þá málsástæðu S ehf. að R ehf. hefði ekki gert grein fyrir aðild sinni að kröfu um leigu, enda lá fyrir afrit af tilkynningu til S ehf. um aðilaskipti kröfunnar. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um annað en málskostnað sem rétt þótti að félli niður á báðum dómstigum.

Málið var höfðað til innheimtu ógreiddrar húsaleigu samkvæmt leigusamningi sem gerður var á milli SS ehf. og KA ehf. S ehf. varð síðar leigusali samkvæmt samningnum í stað SS ehf. Ágreiningurinn í málinu laut að framsali KA ehf. á sínum réttindum og skyldum samkvæmt samningnum til KP ehf. með yfirlýsingu dagsettri 26. október 2015. S ehf. byggði á því að framsalið sem KA ehf. hafi tilkynnt um hefði aldrei raungerst og KA ehf. bæri að standa skil á leiguskuldinni, en KA ehf. bar fyrir sig aðildarskort. Í dómi Landsréttar var rakið að fyrirliggjandi samskipti bæru með sér að báðir málsaðilar hefðu litið svo á að yfirlýsingin 26. október 2015 hefði falið í sér framsal til KP ehf. Meðal annars yrði að líta svo á að riftun S ehf. á leigusamningnum hefði beinst að KP ehf. auk þess sem S ehf. hefði knúið fram gjaldþrotaskipti á KP ehf. á þeim grundvelli að félagið skuldaði leigu samkvæmt samningnum. Framsal hefði því átt sér stað og réttindi og skyldur leigutaka eftir það tilheyrt KP ehf. en ekki KA ehf. en S ehf. hefði ekki rökstutt sérstaklega hvernig KP hf. og KA hf. gætu talist óskipt ábyrgir fyrir leiguskuldinni. Var því KA ehf. sýknaður af kröfu S ehf. vegna aðildarskorts.

Ágreiningur aðila laut að ástandi á leigðu húsnæði við lok leigutíma. Byggði G ehf. á því að KH ehf. hefði valdið tjóni á leiguhúsnæðinu með því að hafa breytt því að miklu leyti og krafðist skaðabóta að fjárhæð sem samræmdist mati dómkvadds matsmanns á kostnaði verktaka og efniskostnaði við að koma húsnæðinu í sambærilegt horf og var þegar KH ehf. tók við því. KH ehf. taldi aftur á móti ekki hafa verið sýnt fram á að G ehf. hefði orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna umræddra breytinga. Í dómi Landsréttar var litið til þess að þó að skil KH ehf. á húsnæðinu hefðu ekki verið í samræmi við húsaleigusamning, og að ráðstafanirnar hefðu þar með að einhverju leyti verið saknæmar, lægi ekki fyrir hvert endanlegt tjón G ehf. hefði verið af háttseminni. Yrði G ehf. því að bera hallann af skorti á sönnun um þetta í samræmi við 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Með hliðsjón af því var KH ehf. sýknað af öllum kröfum G ehf.

Í málinu krafðist T, sem var leigutaki samkvæmt samningi við R, þess að heimilað yrði að L ehf. og B yrðu bornir út úr hinu leigða húsnæði. L ehf. og B byggðu meðal annars á því að T væri ekki réttur aðili að kröfu um útburð þeirra úr húsnæðinu þar sem R væri viðsemjandi þeirra. Í úrskurði Landsréttar kom fram að þar sem L ehf. hefði samkvæmt gögnum málsins greitt leigu af húsnæðinu frá 1. október 2016 yrði talið að stofnast hefði leigusamningur á milli L ehf. og T samkvæmt 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. B var aftur á móti hvorki talinn eiga í samningssambandi við R né T um afnot af húsnæðinu. Jafnframt var talið að T væri réttur aðili að kröfu sinni um heimild til að fá L ehf. og B borna út úr umræddu húsnæði, burtséð frá því hvort R hefði samþykkt framleigu til annars þeirra eða beggja. Samkvæmt framangreindu var T talinn réttur aðili að kröfu sinni auk þess sem hvorki L ehf. né B hefðu löglega heimild til umráða yfir húsnæðinu. Var því talið fullnægt skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga um aðför nr. 90/1989 fyrir því að T væri heimilt að fá L ehf. og B borna út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var enginn slíkur vafi fyrir hendi um kröfu T að varhugavert yrði talið að gerðin næði fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Þ hf. kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu hans um að bú L ehf. yrði tekið til gjaldþrotaskipta. Í úrskurði Landsréttar kom fram að krafa Þ hf. væri reist á leigusamningi við L ehf. Fyrrverandi fyrirsvarsmaður Þ ehf. hafi undirritað nýjan leigusamning um hið leigða húsnæði, þar sem LK ehf. væri tilgreint sem leigutaki, og áritað fyrrnefndan leigusamning við L ehf. um að hann hafi verið felldur úr gildi samhliða gerð hins nýja leigusamnings. Þá lágu fyrir drög að samkomulagi frá lögmanni Þ hf. um uppgjör á leigugreiðslum fyrir hið leigða húsnæði og mátti af þeim drögum ráða að Þ hf. teldi LK ehf. vera viðsemjanda sinn vegna leigu húsnæðisins. Féllst Landsréttur á það með héraðsdómi að Þ hf. hefði ekki sýnt nægilega fram á að hann ætti lögvarða kröfu á hendur L ehf. vegna upphaflegs leigusamnings um húsnæðið. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

M og S deildu í aðalsök um afnotarétt M af fasteign í eigu S. M byggði rétt sinn á leigusamningi sem aðilar gerðu sín á milli 20. desember 2012. S hafnaði því að M gæti byggt rétt á þeim samningi heldur hafi afnot M af fasteigninni byggst á öðrum samningi, dags. 21. desember 2012, en sá samningur hafi runnið út tveimur árum eftir gerð hans. Í gagnsök krafðist S skaðabóta úr hendi M vegna afnota þess síðarnefnda af fasteigninni. Lagt var til grundvallar að síðari samningurinn hefði leyst þann fyrri af hólmi og því var hafnað að tilteknar ógildingarreglur samningaréttarins gætu leitt til ógildingar þess samnings. Þá var talið sannað að S hefði orðið fyrir fjárhagstjóni sem næmi þeim leigutekjum sem hann hefði getað aflað sér vegna neðri hæðar fasteignarinnar í samtals ellefu mánuði. Var S sýknaður af kröfum M í aðalsök og M dæmdur til að greiða S fjárhæð sem nam þeim leigutekjum sem S hefði haft af fasteigninni samkvæmt mati dómkvadds matsmanns.

Deilt var um rétt L ehf. til að setja upp vörumerki sitt á nánar tilgreindum stað á ytra byrði fasteignar í eigu N hf. en stjórn N hf. hafði ákveðið að Í hf. fengi einn leigutaka að gera slíkt. Var niðurstaðan annars vegar sú að L ehf. gæti ekki átt aðild að kröfu um ógildingu ákvörðunar stjórnar N hf. Hins vegar færi um réttarsamband L ehf. og N hf. samkvæmt húsaleigusamningi aðila. Ekki var fallist á að 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eða meginreglur samningaréttarins gætu vikið til hliðar ákvæði í viðaukasamningi við leigusamning L ehf. og N hf. um að L ehf. væri ekki heimilt að merkja sér húsið að utanverðu nema með sérstöku samkomulagi við leigusala. Þá voru ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, samkeppnislaga nr. 44/2005 og laga nr. 45/1997 um vörumerki ekki talin geta leitt til þess að kröfur L ehf. næðu fram að ganga. Voru N hf. og Í hf. því sýknaðir af kröfum L ehf.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu A um að B yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr tiltekinni fasteign í eigu A. Landsréttur taldi að fullnægt væri skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, þannig að A hefði verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Þá væri enginn slíkur vafi fyrir hendi um kröfu sóknaraðila sem leitt gæti til þess að varhugavert yrði að gerðin næði fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og fallist á kröfu A.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa F ehf. um að L ehf. yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr tiltekinni fasteign í eigu F ehf. N ehf., sem síðar tók upp nafnið H ehf., tók fasteignina á leigu af F ehf. með leigusamningi með gildistíma til 31. janúar 2020. Landsréttur vísaði til þess að samkvæmt 5. gr. leigusamningsins hefði verið heimilt að framselja hann L ehf. án samþykkis F ehf. Þar sem ákvæði leigusamningsins um ógildi hans væri bundið við árangurslaust fjárnám hjá leigutaka gæti árangurslaust fjárnám hjá H ehf. ekki haft slík réttaráhrif í för með sér. Þá tók Landsréttur fram að bankaábyrgð upphaflegs leigutaka til tryggingar efndum á leigusamningnum hefði fallið úr gildi 1. maí 2015, en samkvæmt 11. gr. samningsins hafi leigutaka borið að endurnýja ábyrgðina einum mánuði áður. Yfirlýsing F ehf. um riftun leigusamningsins vegna vanefnda á því að leggja fram nýja bankaábyrgð hefði verið sett fram 21 mánuði eftir að vanefndin kom til. Samkvæmt 4. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hefði réttur F ehf. til riftunar verið fallinn niður. Var kröfu F ehf. því hafnað.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu F ehf. um að L ehf. yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr tilgreindum fasteignum F ehf. Í málinu greindi aðila um það eftir hvaða samningi færi um leigu L ehf. á þeim fasteignum sem krafa F ehf. tók til. Landsréttur taldi að ekki væri útilokað að um þessi lögskipti aðilanna færi samkvæmt samningi 14. maí 2012 sem eftir efni sínu væri enn í fullu gildi. Var því talið varhugavert að veita F ehf. heimild til aðfarargerðar, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.