Ágreiningur um uppsagnarfrest leigusamnings.
Ágreiningur um skil á leiguhúsnæði.
Fallist á kröfu um skaðabætur úr hendi fyrirsvarsmanns gjaldþrota félags.
Stefnda sýknað af kröfum stefnanda sem krafðist leigugreiðslna vegna eignar sem stefnandi keypti á nauðungarsölu.
Stefnda sýknuð af kröfum stefnanda sem krafðist leigugreiðslna vegna eignar sem stefnandi keypti á nauðungarsölu.
Stefndi, sem er leigutaki íbúðar í fjölbýlishúsi hjá stefnenda, sem heldur utan um rekstur á félagslegu húsnæði á vegum Reykjavíkurborgar, hafði ekki greitt umsamda húsaleigu til stefnenda samkvæmt leigusamningi þar sem að stefndi taldi verulega ágalla vera á hinu leigða, auk þess sem honum væri gert að greiða umfram skyldu í hússjóð. Ekki var fallist á varnir stefnda í málinu utan þess að vísa þurfti frá dómi kröfulið í dómkröfum stefnenda þar sem sá laut í reynd að eldri leigusamningi sem ekki var byggt hér á.
Skuldaviðurkenning sem stefnda gekkst undir var ekki talin skuldbindandi þar sem stefnandi hefði í tengslum við gerð skjalsins beitt stefndu nauðung af því tagi sem lýst er í 29. gr. laga nr. 7/1936.
Stefndi dæmdur til að greiða gjaldfallna húsaleiguskuld.
Gagnstefnanda leigusala gert að endurgreiða aðalstefnanda leigjanda þann hluta húsaleigutryggingar sem hann hélt eftir vegna ætlaðs tjóns á hinu leigða á leigutímabili. En ekki var fallist á að kröfur leigusala teldust sannaðar m.t.t. áskilnaðar húsaleigulaga um sönnun á slíku tjóni og meðferð tryggingar.
Aðilar deildu um fjárhæð leigu vegna íbúðar sem stefndi leigði af stefnanda en um íbúðir var að ræða sem almennt eru leigðar skammtímaleigu. Ekki var fallist á að stefnandi hefði sannað að honum væri tækt að hækka leiguna eftir markaðsaðstæðum eða að um slíkt hefði verið samið milli aðila en engin skriflegur leigusamningur lá fyrir. Stefndi dæmdur til að greiða fjárhæð leigu sem taldist sannarlega vera í vanskilum.
Málið var höfðað til innheimtu ógreiddrar húsaleigu samkvæmt leigusamningi sem gerður var á milli SS ehf. og KA ehf. S ehf. varð síðar leigusali samkvæmt samningnum í stað SS ehf. Ágreiningurinn í málinu laut að framsali KA ehf. á sínum réttindum og skyldum samkvæmt samningnum til KP ehf. með yfirlýsingu dagsettri 26. október 2015. S ehf. byggði á því að framsalið sem KA ehf. hafi tilkynnt um hefði aldrei raungerst og KA ehf. bæri að standa skil á leiguskuldinni, en KA ehf. bar fyrir sig aðildarskort. Í dómi Landsréttar var rakið að fyrirliggjandi samskipti bæru með sér að báðir málsaðilar hefðu litið svo á að yfirlýsingin 26. október 2015 hefði falið í sér framsal til KP ehf. Meðal annars yrði að líta svo á að riftun S ehf. á leigusamningnum hefði beinst að KP ehf. auk þess sem S ehf. hefði knúið fram gjaldþrotaskipti á KP ehf. á þeim grundvelli að félagið skuldaði leigu samkvæmt samningnum. Framsal hefði því átt sér stað og réttindi og skyldur leigutaka eftir það tilheyrt KP ehf. en ekki KA ehf. en S ehf. hefði ekki rökstutt sérstaklega hvernig KP hf. og KA hf. gætu talist óskipt ábyrgir fyrir leiguskuldinni. Var því KA ehf. sýknaður af kröfu S ehf. vegna aðildarskorts.
Gagnstefnandi, Veiðifélag Eystri bakka Hólsár, er sýkn af skaðabótakröfum aðalstefnenda. Aðalstefnendum ber að greiða gagnstefnanda 2.300.000 króna vegna ógreiddrar húsaleigu veiðihúss.
Stefndu gert að greiða stefnanda óskipt ógreidda húsaleigu.
Deilt um hagnýtingu og ráðstöfunarrétt á fasteign í óskiptri sameign. Sýknað af kröfu um að leigutaka hjá öðrum sameiganda yrði gert að víkja af fasteigninni þar sem sú hagnýting færi gegn hagsmunum hins.
Í málinu kröfðust J og E viðurkenningar á bótaábyrgð G ehf. á tjóni sem varð í bruna í húsnæði þar sem J og E geymdu tilteknar eigur sínar á grundvelli samnings J við G ehf. Reistu þau kröfuna einkum á því að G ehf. ræki þjónustustarfsemi um geymslu á lausafjármunum samkvæmt lögum nr. 42/2000 um þjónustukaup. Með hliðsjón af ákvæðum samningsins, þar sem fram kom að J tæki á leigu tilgreinda, afmarkaða og aflokaða geymslu, og að G ehf. hefði ekki haft afskipti af því hvaða lausafjármunum J kaus að koma þar fyrir eða vitneskju um hvaða munir væru geymdir þar á hverjum tíma, var ekki fallist á með J að samningurinn hefði verið um geymslu lausafjármuna gegn endurgjaldi í skilningi 3. töluliðar 1. mgr. 1. gr. laga um þjónustukaup. Á hinn bóginn var talið að samningurinn félli undir gildissvið húsaleigulaga nr. 36/1994. Ekki kæmi því til álita að með honum hefði verið vikið frá ákvæðum þjónustukaupalaga neytendum í óhag andstætt fyrirmælum 3. gr. eða að ábyrgð yrði felld á G ehf. á grundvelli 25. og 26. gr. þeirra. Jafnframt var kröfu J um að víkja ákvæðum samningsins til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar hafnað. Þá var talið ósannað að tjón J og E yrði rakið til vanrækslu eða annars konar saknæmrar háttsemi G ehf. Var G ehf. því sýknað af kröfum J og E.
Dótturfélag talið hafa yfirtekið réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningi, samkvæmt heimild í samningnum sjálfum, og þar með hafi móðurfélagið verið laust undan ábyrgð og því sýknað vegna aðildarskorts.
Aðila greindi á um hvort stefndi bæri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda vegna eldsvoða sem varð að Miðhrauni 4 þar sem stefnandi geymdi tilteknar eigur sínar á grundvelli samnings við stefnda. Talið var að samningur aðila bæri fremur einkenni leigusamnings um afnot af geymsluhúsnæði en samnings um þjónustu sem felst í geymslu lausafjármuna. Gæti bótaábyrgð stefnda því ekki stuðst við ákvæði VI. kafla laga nr. 42/2000 um þjónustukaup. Þá var ekki heldur talið að bótaábyrgð stefnda fengi stoð í meginreglum samninga- og kröfuréttar eða almennum skaðabótareglum. Var stefndi því sýknaður af kröfum stefnanda.
Aðila greindi á um hvort stefndi bæri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda vegna eldsvoða sem varð að Miðhrauni 4 þar sem stefnandi geymdi tilteknar eigur sínar á grundvelli samnings við stefnda. Talið var að samningur aðila bæri fremur einkenni leigusamnings um afnot af geymsluhúsnæði en samnings um þjónustu sem felst í geymslu lausafjármuna. Gæti bótaábyrgð stefnda því ekki stuðst við ákvæði VI. kafla laga nr. 42/2000 um þjónustukaup. Þá var ekki heldur talið að bótaábyrgð stefnda fengi stoð í meginreglum samninga- og kröfuréttar eða almennum skaðabótareglum. Var stefndi því sýknaður af kröfum stefnanda.
Aðila greindi á um hvort stefndi bæri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda vegna eldsvoða sem varð að Miðhrauni 4 þar sem stefnendur geymdu tilteknar eigur sínar á grundvelli samnings við stefnda. Talið var að samningur aðila bæri fremur einkenni leigusamnings um afnot af geymsluhúsnæði en samnings um þjónustu sem felst í geymslu lausafjármuna. Gæti bótaábyrgð stefnda því ekki stuðst við ákvæði VI. kafla laga nr. 42/2000 um þjónustukaup. Þá var ekki heldur talið að bótaábyrgð stefnda fengi stoð í meginreglum samninga- og kröfuréttar eða almennum skaðabótareglum. Var stefndi því sýknaður af kröfum stefnenda.
Deilt var um húsaleiguskuld stefndu og hvort að tjón hefði verið unnið á hinu leigða.
Stefnda gert að greiða reikninga vegna leigu. Meðstefndi sýknaður af sömu kröfu.
Í aðalsök deildu aðilar um efni munnlegs verktakasamnings og hvort forsendur fyrir honum hefðu brostið. Óumdeilt var að stefnandi annaðist ástandsskoðanir fasteigna fyrir hönd stefnda, en deilt var um hvert endurgjald hans hefði átt að vera. Varð stefnandi að bera hallann af sönnunarskorti um efni samningsins og breytingar á honum sem hann taldi hafa átt sér stað meðan á samnngsambandi aðila stóð. Stefndi varð aftur á móti að bera hallann af skorti á sönnun þess að forsendur hefðu brostið fyrir samningnum vegna ástæðna sem vörðuðu stefnanda. Var því fallist að hluta til á dómkröfu stefnanda í aðalsök. Í gagnsök var talið ósannað að til munnlegs samnings um leigu á atvinnuhúsnæði hefði stofnast milli sömu aðila og var gagnstefndi því sýknaður af fjárkröfu gagnstefnanda.
Stefnda dæmd til að greiða stefnanda ógreidda húsaleigu.
A og C gerðu samning um leigu A á íbúðarhúsnæði í eigu C til þriggja ára frá 1. september 2013 og bjó A í eigninni ásamt B og börnum þeirra. Fyrir upphaf leigutímans var húsnæðið skoðað af úttektaraðila og vottorð gefið út um ástand þess sem undirritað var af hálfu samningsaðila. Við lok leigutímans komu í ljós skemmdir á eigninni sem aðilar sömdu um lagfæringar á. Var leigan að svo búnu framlengd til 1. júní 2017 gegn ábyrgðaryfirlýsingu frá banka fyrir leigugreiðslum og mögulegum skemmdum. A og B slitu svo samvistum síðla árs 2016 og flutti A þá úr húsnæðinu en B fékk heimild C til þess að halda leigusamningnum áfram samkvæmt 46. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í framhaldinu urðu vanhöld á leigugreiðslum og var húsnæðinu skilað fyrr en upphaflega var samið um, eða í mars 2017. Þá leiddi ný úttekt sama úttektaraðila, sem fram fór í kjölfarið að A viðstöddum, í ljós skemmdir á húsnæðinu. C krafði A og B um vangoldna húsaleigu og skaðabætur á grundvelli úttektarinnar, en A og B neituðu greiðsluskyldu. Í niðurstöðu héraðsdóms, sem staðfest var í Landsrétti, var meðal annars lagt til grundvallar að ekki yrði annað ráðið en að A hafi litið svo á að hann væri áfram ábyrgur fyrir leigugreiðslum þrátt fyrir að hafa flutt úr húsnæðinu og að A og B hefðu sem hjón borið óskipta ábyrgð á vangoldinni leigu þess fyrir janúar, febrúar og mars 2017. Þá hefðu A og B ekki hnekkt kostnaðarmati úttektaraðila með því að krefjast mats dómkvadds matsmanns samkvæmt 65. gr. húsaleigulaga og væru því bundin við það kostnaðarmat.
Tómas Ísleifsson (Sjálfur ólöglærður) gegn
Sigrúnu Ragnheiði Ragnarsdóttur (
Birgir Már Björnsson lögmaður)
Fallist að hluta á kröfu stefnanda um skyldu stefndu til greiðslu skuldar vegna peningaláns, útlagðs kostnaðar út af endurbótum á fasteign o.fl., auk dráttarvaxta. Málskostnaður felldur niður.
Fallist að hluta á kröfu stefnanda um skyldu stefnda til greiðslu efndabóta, auk dráttarvaxta o.fl. vegna ólögmætrar riftunar húsaleigusamnings. Málskostnaður felldur niður.
Leigusali var sýknaður af kröfu leigjanda um bætur vegna ætlaðs tjóns á búslóð og afleidds tjóns vegna kostnaðar af geymslu búslóðarinnar og rannsókn á myglusveppsvexti í leiguíbúðinni. Stefnandi bar hallann af því að ósannað var talið að búslóð hans hefði orðið fyrir skaða í íbúðinni, sem og að ætlað tjón hans væri að rekja til saknæmrar og ólögmætrar háttsemi stefnda í tengslum við ætlaðan myglusveppsvöxt í íbúðinni.
Riftun á ráðstöfunum þrotamanns og greiðsla skaðabóta.
Fallist var á kröfu leigutaka um endurgreiðslu tryggingarfjár frá leigusala.
Stefndu voru dæmd til að greiða stefnanda vangoldna húsaleigu og skaðabætur vegna skemmda á húsnæðinu á leigutímanum.
Stefndi var dæmdur til að greiða hitunarkostnað vegna sameignar, ofan á leigugjald.
Stefndi sýknaður af kröfu stefnanda um endurgreiðslu ofgreiddrar húsaleigu.
Stefndu gert að greiða stefnanda skuld vegna ógreiddrar húsaleigu og reiknings vegna bókhaldsþjónustu. Ekki var fallist á kröfu stefndu um skuldajöfnun.
Málsaðila greindi á um hvort ákveðnir kostnaðarliðir sem tilgreindir eru í húsaleigusamningi þeirra og leigjendum er gert að greiða, hefðu lagastoð í þágildandi ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Fallist var á kröfu stefnenda um að umræddir kostnaðarliðir hefðu ekki haft lagastoð og stefnda gert að endurgreiða hluta hússjóðs.
Málsaðila greindi á um hvort ákveðnir kostnaðarliðir sem tilgreindir eru í húsaleigusamningi þeirra og leigjendum er gert að greiða, hefðu lagastoð í þágildandi ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Fallist var á kröfu stefnenda um að umræddir kostnaðarliðir hefðu ekki haft lagastoð og stefnda gert að endurgreiða hluta hússjóðs.
Málsaðila greindi á um hvort ákveðnir kostnaðarliðir sem tilgreindir eru í húsaleigusamningi þeirra og leigjendum er gert að greiða, hefðu lagastoð í þágildandi ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Fallist var á kröfu stefnenda um að umræddir kostnaðarliðir hefðu ekki haft lagastoð og stefnda gert að endurgreiða hluta hússjóðs.
Málsaðila greindi á um hvort ákveðnir kostnaðarliðir sem tilgreindir eru í húsaleigusamningi þeirra og leigjendum er gert að greiða, hefðu lagastoð í þágildandi ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Fallist var á kröfu stefnenda um að umræddir kostnaðarliðir hefðu ekki haft lagastoð og stefnda gert að endurgreiða hluta hússjóðs.
Stefnda sýknuð af kröfum stefnanda um endurgreiðslu húsaleigu sem stefnda krafðist vegna ástands íbúðarinnar og einnig var sýknað af skaðabótakröfu vegna innbús stefnanda sem stefnda lét farga.
Stefnanda tókst ekki sönnun um að munnlegur samningur hefði komist á 2011 um tímabunda lækkun leigugreiðslna.
Deilt um hvort munnlegur samningur hefði komist á um lækkun á húsaleigu í tiltekinn tíma. Svo var talið vera og skuldajöfnuður gegn leigugreiðslum, talinn tækur fyrir hluta umkrafins tímabils.
Á grundvelli sérstaks samkomulags frá árinu 2011 gerði A hf. húsaleigusamning við S ehf. um atvinnuhúsnæði. Í samkomulaginu var tekið fram að til að mæta fyrirsjáanlegum kostnaði A hf. vegna eldri leiguskuldbindinga félagsins myndi S ehf. leggja A hf. til allt að 80.000.000 króna í formi afsláttar á leigu út leigutímann. Þá var einnig kveðið á um að þeir myndu stofna í sameiningu félag sem myndi framleigja þær fasteignir sem A hf. hafði þegar á leigu. Í málinu krafðist A hf. þess að S ehf. yrði gert að greiða sér aðallega 65.000.000 krónur, en til vara 35.489.476 krónur, vegna ætlaðra vanefnda á umræddu samkomulagi. Reisti hann aðalkröfu sína á því að á árinu 2012 hefðu fyrirsvarsmenn aðila sammælst um það símleiðis að A hf. myndi falla frá kröfu um afslátt af leigugjaldinu gegn eingreiðslu S ehf. á fyrrgreindri fjárhæð aðalkröfunnar og að samhliða því yrði hætt við stofnun framleigufélagsins. Með hliðsjón af atvikum málsins, fyrirliggjandi gögnum og yfirlýsingum fyrirsvarsmanna aðila fyrir dómi var talið að A hf. hefði ekki tekist að færa sönnur á að komist hefði á samningur milli aðila með þeim hætti sem aðalkrafa hans væri byggð á. Varakrafa A hf. var reist á því að samkomulag aðilanna frá árinu 2011 stæði óhaggað, en fjárhæð kröfunnar samsvaraði þeim afslætti sem A hf. taldi að S ehf. hefði skuldbundið sig til að veita af leigugjaldi fasteignarinnar út leigutíma hennar. Í ljósi þess að fyrrgreint framleigufélag var ekki stofnað, vegna atriða sem tengdust fyrirliggjandi leigusamningum um þær fasteignir sem ætlunin var að framleigja, var ekki séð hvernig S ehf. ætti að geta vænst nokkurs ávinnings af umræddum afslætti af húsaleigu til A hf. Var því ekki fallist á með A hf. að S ehf. væri skuldbundinn til greiðslu slíkrar fjárhæðar á grundvelli samkomulagsins. Samkvæmt framansögðu var S ehf. sýknaður af kröfum A hf. Þessa niðurstöðu héraðsdóms staðfesti Hæstiréttur með vísan til forsendna dómsins.
E og S tóku á leigu íbúð af Á 1. september 2011 en fluttu út úr henni vegna myglusvepps 21. mars 2012. E og S kröfðust endurgreiðslu á leigu fyrir tímabilið september 2011 til apríl 2012 og fébóta vegna ætlaðs tjóns á innbúi sem stafað hefði af myglusveppinum. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms að íbúðin hefði verið óíbúðarhæf vegna myglusvepps á því tímamarki þegar E og S hefðu tekið við henni. Þá var tiltekið að hvað sem liði þeim fyrirmælum í 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að væri húsnæði óhæft til fyrirhugaðra nota þá félli leigusamningur niður, væri aðstaðan í málinu sú að báðir aðilar hefðu efnt leigusamninginn samkvæmt efni sínu á tímabilinu 1. september 2011 til 21. mars. 2012. Ómöguleiki kæmi því í veg fyrir að þær gagnkvæmu greiðslur yrði látnar ganga til baka en E og S voru talin eiga rétt á endurgreiddri húsaleigu eftir að þau fluttu úr íbúðinni eða frá 21. mars. Undir áfrýjun málsins fengu E og S dómkvadda menn til að framkvæma yfirmat sem laut að tjóni á búslóð. Var niðurstaða yfirmatsins um að unnt væri að hreinsa búslóðina og að kostnaður við það væri 1.187.000 krónum lögð til grundvallar dómi enda hafði framlagning yfirmatsgerðarinnar staðist áskilnað 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991.
Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem leyst var úr ágreiningi M og K í tengslum við opinber skipti til fjárslita milli þeirra vegna hjónaskilnaðar. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fasteign aðila hefði ekki verið metin í samræmi við þær reglur sem gildi við opinber skipti til fjárslita hjóna en K hefði engan reka gert að því að slíkt mat færi fram. Af þeim sökum var miðað við verðmat sem skiptastjóri aflaði en ekki matsgerð sem miðaði við verðlag tæpum tveimur árum síðar. Þá taldi Hæstiréttur að þegar þess væri gætt að M hefði borið allan kostnað af fasteigninni sem honum hefði enn ekki verið útlögð þótt skilyrði stæðu til þess eftir 110. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. væri sú fjárhæð sem leigan væri miðuð við í hinum kærða úrskurði hæfileg, 100.000 krónur á mánuði. Þó var talið rétt að upphaf tímabilsins miðaði við næstu mánaðarmót eftir að aðilar slitu samvistum. Þá var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að bersýnilega væri ósanngjarnt að beita helmingaskiptareglu að því er varðaði séreignarlífeyrissparnað M og kæmu þau verðmæti því ekki til skipta. Að lokum vísaði Hæstiréttur til þess að hross í eigu M hefðu ekki verið skráð og metin í samræmi við 3. mgr. 105 gr. laga nr. 20/1991 eftir reglum 17. til 23. gr. þeirra. Var því talið þótt M hefði ekki fært haldbær rök fyrir því að hrossum í hans eigu yrði haldið utan skipta, að ekki lægju fyrir í málinu víðhlítandi gögn um þá eign svo dómur yrði lagður á það. Var því þeirri kröfu K vísað frá héraðsdómi.
Ágreiningur aðila laut að því hvort F hf. hefði verið heimilt að skuldajafna 30% af leigugreiðslu sinni til E hf. vegna ónæðis og óþæginda sem rekja mátti til framkvæmda í húsnæðinu. E hf. mótmælti því ekki að ónæði hefði verið af framkvæmdunum en taldi að það hefði ekki verið af því umfangi að það veitti F hf. rétt til afsláttar á leigugjaldinu samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í dómi Hæstaréttar kom fram að þar sem framkvæmdirnar hefðu ekki verið viðgerðar- eða viðhaldsvinna sem E hf. hefði að lögum verið skylt að sinna, heldur framkvæmdir á vegum nýs leigutaka, yrði ákvæðum 21. gr. húsaleigulaga ekki beitt við mat á því hvaða óþægindi og ónæði F hf. þyrfti að þola án þess að öðlast rétt til afsláttar. Talið var að E hf. hefði ekki sýnt F hf. þá tillitssemi að tilkynna honum fyrirfram um framkvæmdirnar, sem hefðu falið í sér óþægindi fyrir hann, auk þess sem þeim hefði fylgt óþrifnaður. Í þessu hefði falist vanefnd á leigusamningnum af hálfu E hf. Samkvæmt almennum kröfurétti bæri F hf. sönnunarbyrði fyrir því hvert umfang vanefndanna hefði verið og að skilyrðum þess vanefndaúrræðis sem hann hefði beitt væri fullnægt. F hf. hefði hvorki með úrræði 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga né öðrum hætti lagt nauðsynlegan grundvöll að rétti sínum til þess afsláttar sem hann hefði einhliða tekið sér. Var því talið að réttur hans til afsláttarins væri ósannaður. Var F hf. gert að greiða E hf. umkrafða fjárhæð.
Deilt um leigu fyrir fasteign.
Skuldamál - húsaleiga
Viðurkennd var bótaskylda úr ábyrgðartryggingu verktaka vegna munatjóns sem leigutaki varð fyrir við byggingarframkvæmdir.
Lyf og heilsa hf (
Ingólfur Kristinn Magnússon hdl)
gegn
Yogi sf, Úrsúlu, Guðmundsdóttur, Örnu Dan Guðmundsdóttur, Margréti Helgu, Guðmundsdóttur, Guðmundi Á, Gunnarssyni og Úrsúlu Árnadóttur
Skuldamál. Húsaleiga. Sameignarfélag.
Húsaleiga
Húsaleiga