Dómstólaleit

Dómur

Mál þetta var höfðað 11. maí 2023 og dómtekið 23. maí 2024. Stefnandi er Fylkir ehf., Bíldshöfða 16, 110 Reykjavík, en stefnda er Margrét Rósa Einarsdóttir, [...].

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.500.000 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum af þeirri fjárhæð frá 23. apríl 2023 til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. laga nr. 38/2001, er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Loks er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst þess aðallega að vera sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfurnar verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefnda málskostnaðar.

I

Málsatvik

Fasteignin Skólastræti 5, Reykjavík, fnr. 200-4330, var seld nauðungarsölu á uppboði 17. nóvember 2022. Var eignin þinglýst eign stefndu. Hæstbjóðandi stóð ekki við boð sitt og var boð þess er bauð næsthæst, stefnanda í máli þessu, samþykkt 6. desember 2022. Kemur fram í yfirlýsingu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dags. 3. febrúar 2023, að stefnandi njóti umráða yfir hinni seldu eign, sbr. 55. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, og sbr. 8. og 9. gr. uppboðsskilmála, sbr. augl. nr. 572/2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. Stefnandi taldi stefndu hafa nýtt eignina eftir að hún var seld nauðungarsölu og útbjó fjóra reikninga vegna leigu hennar á eigninni sem voru dagsettir 1. mars 2023 með eindaga 8. mars 2023, vegna tímabilsins frá 6. desember 2022 til 31. mars 2023. Voru þeir samtals að fjárhæð 1.500.000 krónur. Stefnandi útbjó síðan kröfubréf, dags. 8. mars 2023, vegna þriggja fyrstu reikninganna, sem voru samtals að fjárhæð 1.100.000 krónur. Sendi hann stefndu bréfið en þar sem hún vitjaði þess ekki var það endursent stefnanda. Umræddir reikningar voru ekki greiddir og höfðaði stefnandi í kjölfarið mál þetta.

Eiríkur Óli Árnason, fyrirsvarsmaður stefnanda, og stefnda gáfu aðilaskýrslu við aðalmeðferð málsins. Þá gáfu skýrslu vitnin Rannveig Sveinsdóttir og Viðar Sigurðsson, sem bæði eru starfsmenn stefnanda.

II

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á fjórum reikningum sem hann kveður vera vegna afnota umrædds húsnæðis. Sundurliðast þeir með eftirfarandi hætti Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 03.2023 08.03.2023 300.000 kr.
2. 03.2023 08.03.2023 400.000 kr.
3. 03.2023 08.03.2023 400.000 kr.
4. 03.2023 08.03.2023 400.000 kr.

   Byggir stefnandi á því að samkvæmt yfirlýsingu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu hafi boð stefnanda, sem boðið hafi næsthæst við nauðungarsölu fasteignarinnar að Skólastræti 5, Reykjavík, fnr. 200-4330, verið samþykkt þann 6. desember 2022. Hafi gerðarþoli við nauðungarsöluna verið stefnda. Kveðst stefnandi því hafa notið réttar yfir eigninni frá þeim tíma, sbr. 55. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. 8. og 9. gr. uppboðsskilmála, sbr. auglýsingu nr. 572/2010. Telur stefnandi því að stefndu hafi verið skylt að greiða fyrir afnot af húsnæðinu fyrir þann tíma sem liðið hafi frá samþykki boðs hans og þar til fasteignin var afhent eiganda hennar, stefnanda. Við því hafi ekki verið orðið.

   Stefnandi krefst þess að stefnda greiði fyrir afnot eignarinnar vegna þess tíma sem stefnda hafi nýtt eignina, þ.e. frá 6. desember 2022 að telja til afhendingardags. Sé eðlilegt að telja leiguverð eignarinnar 400.000 kr. á mánuði, frá þeim degi er boð stefnanda í eignina var samþykkt, þann 6. desember 2022.

   Stefnandi kveður kröfu sína vera þá að stefnda greiði ¾ hluta mánaðarleigu vegna desember 2022, eða 300.000 kr., og svo 400.000 kr. fyrir janúar 2023, 400.000 kr. fyrir febrúar 2023 og 400.000 kr. fyrir mars 2023, sbr. framlagða reikninga. Þá áskilji stefnandi sér greiðslu fyrir hvern mánuð eftir það, þar til afhending hafi farið fram, en ítrekað hafi verið skorað á stefndu að afhenda fasteignina stefnanda án tafar.

   Stefnandi kveður reikninga þá sem sem stefnt sé vegna vera til komna vegna afnota af umræddu húsnæði frá 6. desember 2022 til loka mars 2023. Hann hafi gefið reikningana út 1. mars 2023 með gjalddaga 8. mars 2023 vegna allra mánaðanna. Þann 8. mars 2023 hafi lögmaður stefnanda sent stefndu áskorun um greiðslu leigu og viðvörun um innheimtuaðgerðir. Jafnframt hafi stefndu verið send áskorun um rýmingu eignarinnar án tafar þann sama dag. Við því hafi ekki verið orðið.

   Stefnandi kveður dráttarvaxtakröfu í stefnu miðast við 23. apríl 2023, eða mánuði eftir að innheimtubréf hafi verið sent vegna skuldarinnar. Kveður stefnandi bréf lögmanns stefnanda sem sent hafi verið 8. mars 2023 einnig hafa verið innheimtuviðvörun, á grundvelli 7. gr. laga nr. 95/2008. Hafi þar verið skorað á stefndu að greiða leigu vegna afnota eignarinnar frá 6. desember 2022, og varað við því að innheimtuaðgerðir hæfust fljótlega í framhaldinu yrði ekki greitt innan gefins frests. Hafi stefnandi ítrekað kröfur sínar með innheimtubréfi 23. mars 2023.

   Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Stefnandi byggir einnig á reglum laga um nauðungarsölu varðandi framsal boðs. Þá byggir stefnandi á meginreglum húsaleigulaga nr. 36/1994, um greiðslu fyrir afnot húsnæðis.

Málsástæður stefndu

Stefnda byggir á því að sýkna beri hana vegna aðildarskorts. Enginn á hennar vegum sé í umræddri fasteign. Sé einhver í eigninni beri stefnanda að beina kröfum sínum að viðkomandi. Hafi stefnandi ekki lagt fram gögn sem styðji kröfu hans heldur byggist mál hans á útgefnum reikningum og bréfum til stefndu. Engin gögn sýni fram á afnot stefndu af eigninni og þannig réttmæti kröfu stefnanda.

Stefnda kveðst ekki hafa vitað af því að stefnandi stæði í þeirri trú að stefnda hefði enn afnot a fasteigninni enda hafi engin samskipti átt sér stað milli þeirra um það. Stefndu hafi ekki borist þau bréf sem stefnandi segist hafa sent. Ekki sé ljóst hvort stefnandi hafi sent umrædd bréf og þá hvernig og telji stefnda ósannað að hún hafi vitað eða hefði mátt vita af kröfum stefnanda. Sé þannig óvíst hvort skilyrðum innheimtulaga hafi verið fullnægt.

Stefnda kveðst ekki hafa haft umrædda fasteign til afnota og því beri henni ekki að greiða kröfur stefnanda. Stefnandi hafi ekki lagt fram gögn sem styðji mál hans heldur sé um að ræða tilhæfulausa og óútskýrða reikninga.

III

Niðurstaða

Stefnda byggir á því að sýkna beri hana vegna aðildarskorts. Á það verður ekki fallist. Krafa stefnanda er byggð á reikningum sem hann hefur gefið út á hendur stefndu og rökstyður stefnandi í stefnu hvers vegna þeim sé beint að stefndu, svo sem rakið er hér að framan. Þótt stefnda mótmæli því að þeir séu á rökum reistir verður hún ekki sýknuð á grundvelli aðildarskorts.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefnda hafi nýtt sér fasteignina að Skólastræti 5, Reykjavík, fnr. 200-4330, eftir að hann hafi keypt hana á nauðungaruppboði. Gaf hann út fjóra reikninga á hendur stefndu 1. mars 2023, með gjalddaga 8. mars s.á., samtals að fjárhæð 1.500.000 krónur, sem hann kveðst hafa byggt á því sem hann hafi talið eðlilegt leiguverð eignarinnar. Ekki liggur fyrir að umræddir reikningar hafi borist stefndu. Stefnandi byggir reikningana á því að stefndu hafi verið skylt að greiða honum fyrir afnot af húsnæðinu þann tíma sem liðið hafi frá samþykki boðs hans og þar til fasteignin var afhent stefnanda.

Stefnandi í máli þessu krefst þess að stefnda greiði honum skuld að tiltekinni fjárhæð fyrir leigu byggða á fyrrgreindum reikningum. Fyrir liggur hins vegar að stefnandi og stefnda sömdu ekki um afnot stefndu af umræddri fasteign heldur byggði stefnandi umrædda reikninga á einhliða ákvörðun sinni um að stefnda skyldi greiða honum fyrir meint afnot sín af eigninni. Ákvað hann fjárhæð reikningana einnig einhliða og kvað miðað við eðlilegt leiguverð eignarinnar. Krafa hans verður því hvorki reist á meginreglum húsaleigulaga né á sjónarmiðum um loforð og efndir fjárskuldbindinga, eins og stefnandi byggir mál sitt á. Er því ekki unnt að fallast á þá kröfu stefnanda að stefnda greiði honum skuld byggða á umræddum reikningum. Er stefnda þegar af þeirri ástæðu sýknuð af kröfu stefnanda í málinu.

Í ljósi þessarar niðurstöðu verður ekki séð að aðrar málsástæður sem aðilar hafa haft uppi í máli þessu geti haft þýðingu í því eða þarfnist frekari úrlausnar.

Með vísan til úrslita málsins verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað eins og greinir í dómsorði. Við ákvörðun málskostnaðar er litið til þess að vinna lögmanns stefndu nýttist einnig við annað samkynja mál sem var flutt samhliða máli þessu.

Björn Þorvaldsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefnda, Margrét Rósa Einarsdóttir, er sýkn af kröfum stefnanda, Fylkis ehf. Stefnandi greiði stefndu 450.000 krónur í málskostnað.

Björn Þorvaldsson