Dómstólaleit

Með leigusamningi til 20 ára leigði Í ehf. til F ehf. fasteign undir hótelrekstur. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til heimsfaraldurs Covid-19 lokaði F ehf. hótelinu í apríl 2020. Í málinu krafðist F ehf. að endurgjaldsákvæði leigusamnings aðila yrði breytt á tímabilinu apríl 2020 til mars 2021. Í ehf. krafðist hins vegar greiðslu leigu fyrir tímabilið apríl 2020 til september sama ár. Hæstiréttur féllst ekki á að sjónarmið um áhættuskipti, stjórnunarábyrgð, brostnar forsendur eða regla 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga skyldu leiða til breytinga á samningi eða skyldum til greiðslu leigu. Leigusamningurinn hafði að geyma sérstakt ákvæði um force majeure aðstæður sem áhrif gæti haft í tilviki greiðslufalls F ehf. Atvik þóttu vera með þeim hætti að skilyrði samningsákvæðisins voru talin uppfyllt þannig að greiðslufall F ehf. frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2021 þóttu ekki hafa falið í sér vanefnd. Á hinn bóginn var fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að það leysi F ehf. ekki undan þeirri skyldu að greiða kröfuna eftir að því ástandi lauk. F ehf. var dæmt til að greiða Í ehf. leiguskuldina með dráttarvöxtum frá þeim tíma er efndahindrun samkvæmt samningsákvæðinu lauk.

Með leigusamningi til 20 ára leigði S ehf. til B hf. fasteignir undir hótelrekstur. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til heimsfaraldurs Covid-19 lokaði B hf. hótelinu í mars 2020. Jafnframt greiddi B hf. 20% af umsaminni leigu á tímabilinu. Í málinu krafði S ehf. B hf. um vangoldnar leigu samkvæmt leigusamningnum, að frátöldum framangreindum innborgunum. Kröfu var jafnframt beint að I hf., sem með áritun á samninginn ábyrgðist greiðslu fjárhæðar sex mánaða leigu. Í dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að áhættuskipti að gagnkvæmum samningi ættu ekki að hafa áhrif á leigu umrætt tímabil. Skylda til greiðslu peninga hefði ekki fallið niður vegna reglunnar um force majeure. Þá ætti regla um stjórnunarábyrgð sem skuldari bar fyrir sig ekki við í málinu og heldur ekki reglur um brostnar forsendur. Jafnframt hafnaði Hæstiréttur því að efni væru til þess á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga að skilyrði væru til þess að víkja til hliðar endurgjaldsákvæði samningsins. Þó var upphafstími dráttarvaxta leiguskuldar miðaður við höfðun máls í héraði en ekki við umsamda gjalddaga. Þá var I hf. dæmdur greiðsluskyldur eftir ábyrgð sinni samkvæmt samningnum og var upphafstími dráttarvaxta dómkröfunnar á hendur honum hinn sami og hjá B hf.

SK höfðaði mál á hendur G og SL til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um nánar tilgreinda fasteign. G og SL kröfðust þess á hinn bóginn á grundvelli yfirmatsgerðar aðallega að staðfest yrði riftun þeirra á kaupsamningnum, en til vara að þau ættu rétt til skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteigninni. Fyrir lá að leki varð í eigninni eftir að kaupsamningur komst á en áður en hún var afhent. Talið var að SK hefði á þessum tíma borið áhættu af eigninni og var henni því gert að bæta G og SL það tjón sem af lekanum stafaði, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, svo og tjón vegna leka með skorsteinum, sbr. 26. og 27. gr. laganna, sbr. og 2. mgr. 43. gr. þeirra. Hins vegar var fallist á með SK að rakaskemmdir á eigninni hefðu ágerst verulega frá afhendingartíma hennar fram til þess tíma sem vettvangsskoðun yfirmatsmanna fór fram um einu og hálfu ári síðar. Talið var að G og SL hefðu ekki gripið til viðeigandi ráðstafana til að takmarka tjón á fasteigninni og voru þau því talin bera halla af skorti á sönnun um að hún hefði við afhendingu verið haldin þeim auknu raka- og mygluskemmdum sem gerð hefði verið grein fyrir í yfirmatsgerð samanborið við undirmatsgerð. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af því að áætlaður kostnaður við úrbætur á göllum fasteignarinnar nam samkvæmt undirmatinu einungis 4,5% af kaupverði eignarinnar, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, var fallist á kröfu SK um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en að frádregnum þeim skaðabótum sem henni bar að bæta.

B höfðaði mál og krafði T ehf. um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs á vélasamstæðu. T ehf. hafði samið við M um sölu á vélasamstæðu en B hafði tekið að sér gagnvart T ehf. ákveðna þætti við framleiðslu og uppsetningu hennar. T ehf. krafðist sýknu og skaðabóta þar sem að vélasamstæðan hefði verið gölluð. Með vísan til hinnar almennu meginreglu sem fram kemur í 6. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup var talið að leggja yrði til grundvallar að söluhluturinn hefði verið afhentur við verksmiðju T ehf. enda hefði B ekki tekið á sig neinar skuldbindingar gagnvart M. Áhættan af söluhlutunum hefði því flust við það yfir til T ehf. sem kaupanda sbr. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 50/2000. Þá var talið að T ehf. hefði ekki sýnt fram á að vélasamstæðan hefði verið haldin göllum við afhendingu hennar eða að þeir væru til komnir sökum vanrækslu B. Var því fallist á kröfu B.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var að viðurkenna kröfu N, norsks útgerðarfélags, sem lýst var við gjaldþrotaskipti Ú ehf. Var krafa N sett fram á þeim grundvelli að Ú ehf. hefði borið að endurgreiða N kaupverð skips sem síðarnefnda félagið hafði keypt af hinu fyrrnefnda, en skipið sökk á leið til Noregs. Hafði N þá greitt Ú ehf. kaupverðið samkvæmt ákvæðum samningsins, en Ú ehf. fékk greitt andvirði húftryggingar skipsins. Skiptastjóri hafnaði kröfunni á þeim grundvelli að krafa N hefði verið fullgreidd þar sem Ú ehf. hefði endurgreitt kaupverðið að frádregnum kostnaði við flutning skipsins inn á reikning skipamiðlunarinnar S sem B var fyrirsvarsmaður fyrir, en B hafði komið fram fyrir hönd N á fyrri stigum málsins og setti fram kröfu um endurgreiðslu kaupverðsins á fundi með fyrirsvarsmanni Ú ehf. og skipamiðlara sem komið hafði fram fyrir hans hönd. Hvorki S né B höfðu skriflegt umboð frá N til móttöku fjárins og greiddi B féð ekki til N. Í málinu deildu aðilar m.a. um það hvar afhendingarstaður skipsins hefði átt að vera og hvort B hefði haft umboð til að taka við greiðslu úr hendi Ú ehf. Í niðurstöðu Hæstaréttar kom fram að samkvæmt kaupsamningi skyldi skipið afhent N á tilgreindum stað á Íslandi og hefði N hvorki sýnt fram á að samið hefði verið um breytingu á afhendingarstað né að áhættuskipti skyldu eiga sér stað á öðru tímamarki en við afhendingu. Af því leiddi að N hefði ekki átt lögvarða kröfu á hendur Ú ehf. um endurgreiðslu kaupverðsins og yrði krafa hans því ekki tekin til greina á þeim grundvelli. Hefði loforð fyrirsvarsmanns Ú ehf. um endurgreiðslu kaupverðsins, að frádregnum kostnaði vegna flutnings, verið umfram skyldu og falið í sér örlætisgerning. Yfirlýsing N í greinargerð til Hæstaréttar um að framangreint samkomulag hefði verið munnlegt og gert við mann sem ekki hefði haft heimild til að taka slíka ákvörðun fyrir hönd N, yrði ekki skilin á annan veg en að með því hefði ekki stofnast til gildrar skuldbindingar af hálfu seljanda skipsins gagnvart N sem N gæti byggt rétt á. Yrði krafa N því ekki tekin til greina á þeim grundvelli að hann ætti vegna örlætisgernings kröfu á hendur þrotabúi Ú ehf. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

G ehf. leigði iðnaðarhúsnæði af Ó ehf. á A. Var leigusamningur aðila tímabundinn og skyldi honum ljúka 14. nóvember 2010. Vegna eldsvoða, er kom upp í húsnæðinu 7. maí það ár, varð leiguhúsnæðið G ehf. ónothæft. Flutti félagið starfsemi sína í annað húsnæði en greiddi Ó ehf. leigu til þess dags er eldsvoðinn varð. Í málinu deildu aðilar um hvort G ehf. bæri að greiða Ó ehf. umsamdar leigugreiðslur út leigutímann og greindi þá á um í því sambandi hver hafi verið orsök eldsvoðans. Í dómi Hæstaréttar sagði að engin önnur haldbær skýring væri fram komin á orsökum hans en sú að óhappatilviljun tengd rafmagnsleysi í bænum hafi valdið. Í meginreglu kröfuréttar um að leigusali beri áhættuna skemmist, rýrni eða farist leiguhlutur af tilviljun á leigutíma, fælist að verði leiguhúsnæði leigutaka ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika falli skylda hans til að greiða leigusala umsamið endurgjald fyrir leigunotin niður frá og með því tímamarki er hinn tilviljunarkenndi atburður varð. Bæri G ehf. ekki skylda til að greiða Ó ehf. leigugjald út umsaminn leigutíma og var félagið því sýknað af kröfu Ó ehf.