Dómstólaleit

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 19. september 2023, var höfðað af hálfu Hauks Viðars Benediktssonar og Sesselju Katrínar Helgadóttur, […], á hendur stefndu EB eignum ehf., Grímshaga 8, Reykjavík, og Eyþóri Inga Kristinssyni, […], með stefnu birtri 28. nóvember 2022, með stefnu birtri sama dag á hendur réttargæslustefnda TM tryggingum hf., Katrínartúni 2, Reykjavík, og á hendur stefndu Guðrúnu Huldu Ólafsdóttur, […], og Bæjarfasteignum ehf., Ögurhvarfi 6, Kópavogi, með stefnu birtri 30. nóvember 2022.

Fyrirsvarsmaður stefnda EB eigna ehf. er stefndi Eyþór Ingi Kristinsson, og fyrirsvarsmaður réttargæslustefnda, TM trygginga, er Inga Björg Hjaltadóttir, […]. Fyrirsvarsmaður stefnda Bæjarfasteigna ehf. er Páll Rúnar Guðjónsson. Þó að stefna málsins hafi verið birt fyrir stefndu Guðrúnu Huldu fyrir hönd Bæjarfasteigna ehf. kemur það ekki að sök, enda var af hálfu félagsins tekið til varna og þing sótt við þingfestingu málsins 6. desember 2022.

Stefnendur gera þær dómkröfur að viðurkennd verði óskipt skaðabótaábyrgð stefndu, EB eigna ehf. og Eyþórs Inga Kristinssonar, á tjóni stefnenda sem leiðir af því að kaupsamningur um Núpahraun 33, 815 Þorlákshöfn, sem komst á með samþykktu kauptilboði, dags. 7. apríl 2021, var ekki efndur.

Stefnendur krefjast þess jafnframt að viðurkennd verði óskipt skaðabótaábyrgð stefndu, Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur, vegna tjóns stefnenda sem leiðir af því að fasteignasalinn, stefnda Guðrún Hulda Ólafsdóttir, upplýsti stefnendur ekki um að seljandi samkvæmt kaupsamningi um Núpahraun 33, 815 Þorlákshöfn, sem komst á með samþykktu kauptilboði 7. apríl 2021, væri ekki eigandi fasteignarinnar og gæti ekki ráðstafað henni. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu EB eignir ehf. og Eyþór Ingi Kristinsson krefjast þess að vera sýknaðir af öllum kröfum stefnenda og krefjast jafnframt málskostnaðar úr þeirra hendi.

Stefndu Bæjarfasteignir ehf. og Guðrún Hulda Ólafsdóttir krefjast sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Réttargæslustefndi TM tryggingar hf. gerir kröfu um málskostnað sér til handa. Mál þetta er fyrir dóminum rekið samhliða máli nr. E-5701/2022.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Í máli þessu er deilt um hvort stefnendur hafi orðið fyrir tjóni sem stefndu beri skaðabótaábyrgð á vegna vanefnda á samþykktu kauptilboði um fasteignina Núpahraun 33 í Þorlákshöfn og vanheimildar tilgreinds seljanda til þess að ráðstafa eigninni.

Atvik málsins eru þau að stefndi Eyþór Ingi Kristinsson fékk úthlutað lóðinni við Núpahraun 27–33 í Þorlákshöfn haustið 2019 og í ágúst 2020 fékk hann leyfi til að byggja þar einnar hæðar raðhús með fjórum íbúðum. Stefndi Eyþór stofnaði hið stefnda félag EB eignir ehf. í október 2020. Kveður hann félagið hafa verið stofnað utan um byggingarframkvæmdir á lóðinni að Núpahrauni 27–33 og að ætlun hans hafi verið að framselja lóðarréttindin til félagsins þegar lóðarleigusamningur hefði verið gerður. Með söluumboði, dags. 23. janúar 2021, var gerður samningur milli annars vegar stefndu Guðrúnar Huldu, f.h. stefnda Bæjarfasteigna ehf., og hins vegar stefnda EB eigna ehf. og Leiguþjónustunnar ehf., um sölu eignanna Núpahraun 27–33, sem sagðar voru eignir félaganna tveggja. Undir söluumboðið rita Kristinn Bjarnason fyrir hönd Leiguþjónustunnar ehf. og stefndi Eyþór Ingi fyrir hönd stefnda EB eigna ehf. Þann 4. apríl 2021 auglýsti stefnda Guðrún íbúðirnar við Núpahraun til sölu á fasteignavef mbl.is. Í auglýsingu um Núpahraun 33 kom fram að íbúðin yrði afhent í „júní – ágúst“ sama ár, ásett verð væri 43.000.000 króna og að eignin uppfyllti skilyrði hlutdeildarláns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Stefnendur höfðu samband við stefndu Guðrúnu vegna auglýsingarinnar og gerðu tilboð að fjárhæð 43.000.000 króna í íbúðina að Núpahrauni 33 með kauptilboði, dags. 7. apríl 2021. Í söluyfirliti um eignina, dags. sama dag og kauptilboðið var gert, segir að þinglýstur eigandi eignarinnar sé Leiguþjónustan ehf. Það er einkahlutafélag í eigu föður stefnda Eyþórs, sem hvorki var þá þinglýstur eigandi eignarinnar né rétthafi lóðarinnar.

Óumdeilt er að stefnda Guðrún annaðist skjalagerðina og að lögð voru fyrir stefnendur til undirritunar tvö kauptilboð í eignina. Tilboðin voru efnislega samhljóða en á öðru þeirra var hið stefnda félag EB eignir ehf. tilgreint sem seljandi fasteignarinnar en á hinu var Leiguþjónustan ehf. tilgreind sem seljandinn. Kveður stefnda Guðrún ástæður þessa hafa verið kerfisgalla, en hún hafi haft fleiri sams konar fasteignir að Núpahrauni til sölu, m.a. fyrir hönd Leiguþjónustunnar ehf. Hún hafi því þurft að leiðrétta kauptilboðið. Kauptilboðið þar sem hið stefnda félag EB eignir ehf. er tilgreint sem seljandi fasteignarinnar var undirritað til samþykkis af stefnda Eyþóri fyrir hönd hins stefnda félags. Undirritun Eyþórs er ódagsett.

Á kauptilboðinu kom fram að eignin skyldi afhent eigi síðar en 30. ágúst 2021 og að greiða skyldi 2.150.000 krónur með millifærslu peninga við undirritun kaupsamnings um eignina, en kaupverð skyldi að öðru leyti greiðast með láni frá lánastofnun og hlutdeildarláni frá HMS. Stefnendur gerðu þá fyrirvara í kauptilboðinu að það væri háð því að þau fengju fjármögnun hjá lánastofnun fyrir a.m.k. 65% kaupverðsins, auk hlutdeildarláns frá HMS, sem sótt hafi verið um í marsúthlutun. Í fyrirvaranum kom fram að yfirlýsing um lánsloforð frá lánastofnun skyldi liggja fyrir innan 20 daga frá dagsetningu kauptilboðsins að telja og að yfirlýsing frá HMS skyldi liggja fyrir eigi síðar en í lok apríl 2021. Að öðrum kosti gæti seljandi einhliða gengið frá kaupunum með skriflegri yfirlýsingu þar um.

Stefnendur sóttu um íbúðalán hjá Arion banka hf. sem gaf út yfirlýsingu 19. apríl 2021 um lánveitingu að fjárhæð 32.250.000 krónur til stefnenda vegna kaupa á umræddri fasteign. Í skilmálum lánsloforðsins kom fram að það væri veitt með fyrirvara um að umsækjandi fengi úthlutað hlutdeildarláni frá HMS að fjárhæð 8.600.000 krónur. Lánsvilyrði HMS til stefnenda um hlutdeildarlán að fjárhæð 8.600.000 krónur vegna kaupa á fasteign að andvirði 43.000.000 króna er frá 17. maí 2021. Það var meðal annars veitt með þeim fyrirvara að keypt yrði fasteign sem hlotið hefði samþykki HMS og uppfyllti skilyrði reglugerðar um hlutdeildarlán. Samningur stefnda EB eigna ehf. og HMS um samstarf vegna byggingar íbúða sem uppfylla skilyrði til þess að vera keyptar með hlutdeildarlánum er dagsettur 18. maí 2021.

Þegar stefnendur gerðu kauptilboð sitt 7. apríl 2021 voru byggingarframkvæmdir við Núpahraun 27–33 mjög skammt á veg komnar. Aðilum málsins ber saman um að jarðvegsvinna hafi þá verið byrjuð og sennilega hafi verið búið að leggja jarðvegspúða. Ekki voru komin fastanúmer á fasteignirnar, en skilmálar lóðaúthlutunar voru meðal annars þeir að ekki yrði gerður lóðarleigusamningur fyrr en framkvæmdirnar væru komnar á byggingarstig 2, þ.e. þegar búið væri að steypa sökkla, plötu og öll gjöld hefðu verið greidd til sveitarfélagsins. Framkvæmdum á lóðinni miðaði lítið yfir sumarið og voru stefnendur og stefnda Guðrún Hulda í reglulegum samskiptum vegna tafa á verkinu. Stefnendur fengu endurnýjun á lánsloforði Arion banka í október 2021 og voru áfram í samskiptum við stefndu Guðrúnu allt þar til hún færði þeim þær fregnir með tölvupósti til stefnanda Sesselju Katrínar 19. maí 2022 að hið stefnda félag EB eignir ehf. væri fallið frá viðskiptunum. Í tölvupóstinum eru ástæðurnar sagðar vera þær að hið stefnda félag EB eignir ehf., sem hefði samþykkt tilboð stefnenda á sínum tíma, hafi ekki getað klárað verkefnið vegna breyttra forsendna og að eignirnar færu í sölu að nýju þegar þær væru tilbúnar og þá eftir þeim markaðslögmálum sem þá myndu ríkja.

Stefnendur leituðu til lögmanns sem sendi stefndu Eyþóri og EB eignum ehf. bréf 12. júlí 2022 og krafðist þess að kaupsamningurinn, sem stefnendur teldu hafa komist á með samþykki tilboðsins 7. apríl 2021, yrði efndur, eða að tjón stefnenda af vanefndunum yrði bætt. Lögmaðurinn sendi stefndu Guðrúnu einnig bréf sama dag og tilkynnti að stefnendur teldu hana hafa brugðist starfsskyldum sínum sem fasteignasali og að leitað yrði viðurkenningar á bótaábyrgð í starfsábyrgðartryggingu hennar. Stefnendur gerðu kröfu í starfsábyrgðartrygginguna með bréfi til réttargæslustefnda 25. júlí 2022. Hann staðfesti 17. ágúst s.á. að stefnda Guðrún Hulda hefði verið starfsmaður stefnda Bæjarfasteigna ehf. þegar kauptilboðið var samþykkt og að hún félli undir tyggingu félagsins hjá réttargæslustefnda. Á hinn bóginn hafnaði réttargæslustefndi bótakröfu stefnenda 7. október 2022 og taldi bótaábyrgð ekki vera fyrir hendi.

Samkvæmt upplýsingum Sveitarfélagsins Ölfuss til lögmanns stefnenda þann 10. október 2022 ráðstafaði stefndi Eyþór Ingi, sem var lóðarhafi og byggingarleyfishafi að Núpahrauni 27–33, lóðunum til Leiguþjónustunnar ehf. Það hafi verið að beiðni Kristins Bjarnasonar, eiganda þess félags, sem lóðarleigusamningur um lóðirnar hafi verið gerður við það félag 10. ágúst 2022. Samkvæmt skilmálum lóðaúthlutunar var framsal lóðanna þó óheimilt fyrr en búið væri að þinglýsa lóðarleigusamningi á fasteignina. Stefndi Eyþór hafði ráðstafað lóðunum til einkahlutafélags föður síns í kjölfar þess að stefnendur kröfðu stefndu EB eignir ehf. og Eyþór um efndir samkvæmt kauptilboðinu, en ekki til eigin félags, stefnda EB eigna ehf., svo sem þessir stefndu kveða hafa staðið til við samþykki kauptilboðs stefnenda í eignina Núpahraun 33.

Mál þetta er rekið samhliða máli nr. E-5701/2022, sem höfðað er á hendur sömu stefndu af tilboðsgjafa í eignina Núpahraun 31. Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóm og gáfu aðilaskýrslur stefnandi í máli nr. E-5701/2022, Guðríður Anna Sveinsdóttir, annar stefnenda í þessu máli, Haukur Viðar Benediktsson, og stefndu Eyþór Ingi Kristinsson og Guðrún Hulda Ólafsdóttir.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að með samþykktu kauptilboði 7. apríl 2021 hafi komist á bindandi kaupsamningur um fasteignina Núpahraun 33 í samræmi við 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þegar fyrirvarar stefnenda um fjármögnun hafi verið uppfylltir hafi óskilyrtur kaupsamningur um fasteignina verið kominn á.

Stefnendur hafi orðið fyrir tjóni sem stefndu beri óskipta skaðabótaábyrgð á. Ábyrgð stefndu byggi þó á ólíkum bótagrundvelli. Grundvöllur bótaábyrgðar stefnda EB eigna ehf. byggist á því að hið stefnda félag geti ekki losað sig undan samningsskyldum sínum með einhliða ákvörðun um að falla frá viðskiptunum án bótaábyrgðar. Sú háttsemi hafi verið ólögmæt og hafi valdið stefnendum tjóni sem stefndi beri ábyrgð á samkvæmt 34. gr. laga nr. 40/2002, sakarreglunni og almennum reglum um skaðabótaábyrgð. Jafnframt hafi viðskiptin verið neytendakaup, sbr. meðal annars 6. gr. laga nr. 40/2002, og því beri að beita strangara sakarmati en ella.

Ljóst sé af tölvupósti frá stefndu Guðrúnu Huldu Ólafsdóttur 19. maí 2022 að hið stefnda félag EB eignir ehf. hafi fallið frá viðskiptunum til þess að freista þess að selja fasteignina á hærra verði síðar. Þar komi fram að eignin verði sett aftur í sölu síðar á grundvelli þeirra markaðslögmála sem þá muni ríkja. Háttsemi stefnda EB eigna ehf. hafi verið saknæm að þessu leyti og því beri félagið ábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefnenda sem af hafi hlotist, sbr. 4. mgr. 34. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda EB eigna ehf. á grundvelli 2. mgr. 46. gr. laga nr. 40/2002, um að grandlaus kaupandi geti alltaf krafist skaðabóta vegna tjóns sem leiði af því að fasteign hafi verið eign annars manns en seljanda þegar samningur hafi verið gerður.

Málsástæður og sjónarmið um bótaábyrgð stefnda EB eigna ehf. eigi einnig við um ábyrgð stefnda Eyþórs Inga Kristinssonar, og öfugt, eftir því sem við geti átt. Stefndi Eyþór beri ábyrgð á tjóni stefnenda á grundvelli bótareglna félagaréttar, sbr. 1. og 2. mgr. 108. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög, og almennu sakarreglunnar. Stefndi Eyþór sé fyrirsvarsmaður og eini eigandi hins stefnda félags EB eigna ehf. Hann hafi ritað undir kauptilboðið fyrir hönd og í nafni félagsins, þó að hann væri sjálfur eigandi eignarinnar, og vitandi um að stefndi EB eignir ehf. gæti þar af leiðandi ekki efnt samninginn.

Stefndi Eyþór hafi með saknæmum og ólögmætum hætti fengið stefnendur til að gera kaupsamninginn og beri því ábyrgð á tjóni þeirra, en hafi ekki orðið við áskorunum þeirra um efndir samningsins. Réttar upplýsingar um eignarhald fasteignarinnar hefðu haft áhrif á vilja stefnenda til að ganga til kaupsamnings um hana enda séu verulegir hagsmunir fólgnir í því að viðsemjandi sé bær til að ráðstafa hinu selda og að það standi til tryggingar skuldbindingum seljanda komi til vanefnda af hans hálfu. Því séu orsakatengsl á milli háttsemi stefnda Eyþórs og tjóns stefnenda og öll skilyrði sakarreglunnar uppfyllt.

Við tilboðsgerðina hafi stefnendur verið látin undirrita tvö tilboð til tveggja mismunandi aðila. Þeim hafi ekki verið kynntar ástæður þessa en telja að það hafi verið gert til þess að fyrirsvarsmenn félaganna, þar með talinn stefndi Eyþór, gætu ráðið því hvort félaganna yrði að endingu skuldbundið gagnvart stefnendum. Hlutafélagaformið verði ekki nýtt til þess eins að koma mönnum undan ábyrgð. Í máli þessu liggi fyrir að hið stefnda félag, EB eignir ehf., hafi ekki getað efnt kaupsamninginn gagnvart stefnendum. Með því að gera félagið að aðila kaupsamningsins hafi stefndi Eyþór Ingi svipt stefnendur þeim möguleika að knýja fram efndir samningsins með atbeina dómstóla og jafnframt sé óvíst hvort hið stefnda félag geti greitt stefnendum það tjón sem hafi hlotist af vanefndum samningsins. Í það minnsta standi hin selda fasteign ekki skuldbindingum hins stefnda félags til tryggingar, ólíkt því sem almennt megi gera ráð fyrir í fasteignaviðskiptum.

Samkvæmt ársreikningum hins stefnda félags virðist sem það hafi hvorki haft nokkurn rekstur með höndum né átt neinar eignir frá stofnun þess. Hið stefnda félag virðist því ekki hafa haft neinn annan tilgang en þann að skýla stefnda Eyþóri frá ábyrgð á efndum kaupsamninga um íbúðir að Núpahrauni til þess að hann gæti ráðstafað fasteignunum annað ef það yrði hagstæðara síðar.

Þá líti út fyrir að hið stefnda félag EB eignir ehf. hafi ekkert haft með byggingu íbúðanna að gera, heldur hafi framkvæmdin alfarið verið í höndum Leiguþjónustunnar ehf., sem hafi meðal annars greitt öll opinber gjöld vegna framkvæmdanna. Leiguþjónustan ehf. sé í eigu föður stefnda Eyþórs og við kauptilboðsgerðina hafi stefnendur verið látin undirrita kauptilboð til þess félags. Tilboðið til Leiguþjónustunnar ehf. hafi þó ekki verið undirritað af hálfu þess félags. Stefndi Eyþór hafi ráðstafað lóðinni til þess félags eftir að stefnendur upplýstu hann um kröfur sínar með erindi, dags. 12. júlí 2022, en það liggi fyrir að lóðaleigusamningur hafi verið gerður við Leiguþjónustuna ehf. 10. ágúst 2022, um mánuði síðar. Stefnda Eyþóri hafi því mátt vera kröfur þeirra ljósar þegar hann ráðstafaði lóðinni til einkahlutafélags föður síns, en hann hafi með öllu hundsað kröfur stefnenda og tilraunir þeirra til samskipta. Háttsemi hans sé saknæm og séu öll skilyrði sakarreglunnar uppfyllt.

Skaðabótaábyrgð stefndu Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur byggi á því að stefnda Guðrún Hulda hafi brotið gegn skyldum sínum sem fasteignasali samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Tjón stefnenda sé afleiðing þess. Byggt sé á sakarreglunni og ströngum bótareglum skaðabótaréttarins um ábyrgð sérfræðinga. Einnig sé byggt á reglum um skaðabótaskyldu innan samninga, sem og reglunni um vinnuveitendaábyrgð.

Þegar viðskiptin hafi farið fram hafi stefnda Guðrún starfað sem fasteignasali hjá hinu stefnda félagi Bæjarfasteignum ehf. og verið tryggð með starfsábyrgðartryggingu fasteignasölunnar, sbr. 4. gr. laga nr. 70/2015. Stefndu Guðrúnu hafi mátt vera ljóst að seljandi samkvæmt kaupsamningnum, stefndi EB eignir ehf., væri ekki eigandi fasteignarinnar og gæti því ekki ráðstafað henni. Það geti ekki dulist fasteignasala hver sé eigandi fasteignar sem hann taki til sölumeðferðar enda komi það meðal annars fram í þinglýstum eignarheimildum og öðrum þeim skjölum sem fasteignasala sé skylt að kynna sér við samningu söluyfirlits, sbr. 12. gr. laga nr. 70/2015. Þá lágmarkskröfu megi gera til fasteignasala að þeir tilgreini að minnsta kosti réttan eiganda eða rétthafa fasteignar í kynningarefni sem frá þeim stafi.

Samkvæmt 15. gr. laga nr. 70/2015 skuli fasteignasali liðsinna báðum aðilum og gæta þess að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir og óeðlilegir kostir í samningum. Reglan hafi verið túlkuð svo að fasteignasala beri meðal annars að vara aðila við því að ganga til samninga geti viðsemjandinn ekki staðið við greiðslur sínar. Stefndu Guðrúnu hafi borið að vara þau við því að ganga til samnings við aðila sem hún hafi mátt vita að væri ekki eigandi fasteignarinnar og gæti ekki efnt kaupsamninginn. Hún hafi því með saknæmum hætti vanrækt skyldu sína til að gæta hagsmuna stefnenda við fasteignaviðskiptin.

Það hefði haft áhrif á vilja stefnenda til að ganga til kaupsamnings hefði stefnda Guðrún upplýst þau um að seljandi samkvæmt tilboðinu hefði engar heimildir yfir fasteigninni. Því séu orsakatengsl á milli háttsemi stefndu Guðrúnar og tjóns stefnenda. Þá hafi stefnda Guðrún ekki upplýst stefnendur um ástæður þess að hún lét þau undirrita tvö kauptilboð í fasteignina til tveggja mismunandi aðila. Stefnendur hafi ekki talið það kunna að hafa nein áhrif á hagsmuni sína enda hafi þau treyst ráðgjöf stefndu Guðrúnar. Það skipti verulegu máli fyrir kaupendur fasteignar hver viðsemjandinn sé, enda geti það haft veruleg áhrif á efndir samnings og tryggingar fyrir efndum.

Framangreindu til viðbótar komi það fram í söluyfirlitinu sem stefnda Guðrún hafi samið að eigandi umræddrar fasteignar væri Leiguþjónustan ehf. og að þær upplýsingar byggi á þinglýstri heimild. Slíkri heimild hafði ekki verið þinglýst á fasteignina og sýni þetta þá óreiðu sem hafi verið á skjalagerð og ráðgjöf stefndu til stefnenda, sem að endingu hafi leitt til tjóns þeirra.

TM tryggingum hf. sé stefnt til réttargæslu þar sem stefndu Bæjarfasteignir ehf. og Guðrún hafi verið með starfsábyrgðartryggingu hjá tryggingarfélaginu.

Varðandi tjón stefnanda og umfang þess sé á það bent að þróun fasteignaverðs undanfarin misseri hafi verið slík að markaðsverðmæti fasteignarinnar sé í dag umtalsvert hærra en það kaupverð sem stefnendur og stefndu EB eignir ehf. og Eyþór Ingi hafi samið um á sínum tíma. Tjón stefnenda felist einkum í þeim mismun. Stefndu EB eignir ehf., Eyþór og Guðrún hafi mátt sjá þessa þróun fyrir enda sérfræðingar í byggingu og sölu fasteigna. Leiguþjónustan ehf. hafi byggt íbúðir í raðhúsi á næstu lóð, að Núpahrauni 35–41, eftir sömu teikningum og samþykktar hafi verið fyrir Núpahraun 27–33. Íbúðirnar að Núpahrauni 35–41 hafi allar verið seldar fyrir milligöngu stefndu Guðrúnar um svipað leyti og kauptilboð stefnenda hafi verið samþykkt. Þrjár íbúðir af fjórum hafi verið seldar á tímabilinu apríl – maí 2021 fyrir sama verð og stefnendur hafi samið um í kauptilboði sínu, þ.e. 43.000.000 króna. Fjórða íbúðin hafi verið seld nokkru síðar, eða í september sama ár, fyrir 47.500.000 krónur.

Íbúð að Núpahrauni 37, sem seld hafi verið fyrir 43.000.000 króna skömmu áður en kaup stefnenda komust á, hafi verið seld aftur notuð þann 20. október 2022 fyrir 59.000.000 króna. Verðmæti íbúðarinnar hafi því hækkað um 16.000.000 króna á því tímabili sem sýni fram á tjón stefnenda vegna vanefnda kaupsamningsins. Íbúðin að Núpahrauni 37 sé algerlega sambærileg íbúðinni að Núpahrauni 33, sem stefnendur hafi talið sig vera að kaupa. Núpahraun 37 standi á lóðinni við hliðina á Núpahrauni 33, sé byggð eftir sömu teikningum og sé eins að skipulagi og stærð. Þá hafi íbúðirnar verið auglýstar með tveggja mánaða millibili af stefndu Guðrúnu, samkvæmt orðrétt sömu textalýsingu og með sömu myndum. Sönnunarkröfum um tjón stefnenda sé því að þessu leyti fullnægt.

Auk hækkunar á fasteignaverði felist tjón stefnenda einnig í því að þau eigi ekki lengur kost á þeim hagstæðu lánakjörum sem falist hafi í hlutdeildarlánum HMS, auk þess sem þau hafi neyðst til að leita sér lögmannsaðstoðar.

Stefnendur hafi leitt nægar líkur að því að þau hafi orðið fyrir tjóni af völdum háttsemi stefndu, í hverju tjón þeirra felist og hver tengsl þess séu við atvik málsins.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu EB eigna ehf. og Eyþórs Inga Kristinssonar Stefndu EB eignir ehf. og Eyþór Ingi mótmæla dómkröfum, málsástæðum og lagarökum stefnenda og telja engin þeirra eiga að leiða til þess að dómkröfur þeirra verði teknar til greina. Þá taka þessir stefndu undir málsástæður meðstefndu Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar og gera að sínum eigin málsvörnum eftir því sem við geti átt.

Kauptilboðið hafi aldrei verið skuldbindandi samningur um kaup og sölu á fasteigninni Núpahraun 33. Form kauptilboðsins hafi ekki verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu til forms kaupsamninga í 7. gr. laga. nr. 40/2022 um fasteignakaup. Kauptilboðið hafi verið haldið ágöllum. Aldrei hefði verið hægt að byggja á því réttindi eða skyldur þar sem fyrir liggi að undirritun hins stefnda félags EB eigna ehf. sé ódagsett og afhendingardagur fasteignarinnar ekki skýrlega ákveðinn. Þeir ágallar og atvik máls að öðru leyti renni stoðum undir það að undirritun kauptilboðsins hafi einungis verið formsins vegna og hafi haft þann eina tilgang að aðstoða stefnendur við að afla lánsfjár. Hvorki stefndu né stefnendur hafi litið svo á við tilboðsgerðina að með undirritun tilboðsins hefði verið gerður skuldbindandi kaupsamningur þeirra á milli.

Samkvæmt kauptilboðinu hafi stefnendum borið að greiða stefnda EB eignum ehf. 2.150.000 krónur við undirritun kaupsamnings og mætti því ætla að stefnendur hefðu gert reka að því að greiða þá greiðslu teldu þau að um skuldbindandi kaupsamningsgerð hefði verið að ræða. Stefndu sé ekki kunnugt um að stefnendur hafi reynt að bjóða fram umrædda kaupsamningsgreiðslu eða að þau hafi krafið stefnda EB eignir ehf. um efndir kauptilboðsins fyrr en með bréfi 12. júlí 2022, rúmum 15 mánuðum eftir gerð tilboðsins. Í því bréfi hafi stefnendur einungis krafið stefnda EB eignir ehf. um efndir á ætluðum samningsskyldum félagsins en hafi ekki boðið fram efndir af sinni hálfu, þar á meðal umrædda kaupsamningsgreiðslu.

Samkvæmt framangreindu hafi aldrei komist á skuldbindandi kaupsamningur á milli stefndu og stefnenda. Því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Verði talið að kauptilboðið hafi verið skuldbindandi í upphafi sé skuldbindingargildi þess löngu fallið niður. Kauptilboðið hafi verið gert með umfangsmiklum fyrirvörum um fjármögnun kaupverðs, en stefnendur hafi ætlað að fjármagna allt að 95% kaupverðsins með lánsfé. Í kauptilboðinu hafi stefnendur gert fyrirvara um að þau fengju fjármögnun fyrir minnst 65% kaupverðsins og hlutdeildarlán frá HMS. Í fyrirvörum stefnenda komi jafnframt fram að yfirlýsing um lánsloforð frá lánastofnun hafi átt að liggja fyrir innan 20 daga frá dagsetningu kauptilboðsins og yfirlýsing frá HMS eigi síðar en í lok apríl 2021. Að auki hafi í 28. gr. kauptilboðsins verið gerður almennur fyrirvari um lánafyrirgreiðslu og að stefnendur stæðust greiðslumat.

Fyrirvarar í kauptilboðinu hafi ekki gengið eftir. Ætlað skuldbindingargildi tilboðsins hafi því í síðasta lagi fallið sjálfkrafa niður að liðnum tveimur mánuðum frá meintu samþykki tilboðsins, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002. Hvorki verði ráðið af gögnum málsins að stefnendur hafi skilað yfirlýsingu um lánsloforð frá lánastofnun innan 20 daga frá meintu samþykki tilboðsins né að öðrum fyrirvörum kauptilboðsins hafi verið fullnægt. Framlögð lánsvilyrði séu háð víðtækum skilyrðum og fyrirvörum, meðal annars um greiðslugetu stefnenda og að þau standist greiðslumat. Ekki sé um lánsloforð í skilningi kauptilboðsins að ræða og þrátt fyrir fengin lánsvilyrði hafi verið með öllu óljóst hvort stefnendum tækist að fjármagna kaupin. Samkvæmt kauptilboðinu hafi stefnendum borið að greiða 2.150.000 krónur með millifærslu peninga við undirritun kaupsamnings. Það að stefnendur hafi aldrei boðið fram þá greiðslu bendi eindregið til þess að þau hafi ekki tryggt sér fjármagn til að efna greiðslu kaupverðs.

Verði talið að fjármögnunarfyrirvörum kauptilboðsins hafi verið fullnægt hefði stefnendum borið að bjóða fram efndir kauptilboðsins af sinni hálfu innan þess frests sem tilgreindur sé í 8. gr. laga nr. 40/2002. Einnig hefði stefnendum borið að tilkynna stefndu að þau féllu frá fyrirvörum sínum í kauptilboðinu og að þau færu fram á að boðað yrði til kaupsamnings. Engar slíkar tilkynningar frá stefnendum liggi fyrir í málinu.

Mögulegar kröfur stefnenda á hendur stefndu séu fallnar niður sökum tómlætis, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd seljanda tilkynni hann ekki seljanda innan sanngjarns frests að hann ætli að bera vanefndina fyrir sig. Stefnendur hafi fyrst með bréfi 12. júlí 2022 tilkynnt um að þau teldu stefnda EB eignir ehf. hafa vanefnt kauptilboðið. Ekki hafi verið um fullnægjandi tilkynningu að ræða í skilningi 16. og 48. gr. laga nr. 40/2002, auk þess sem hún hafi borist löngu utan þess frests sem mælt sé fyrir um í 48. gr. laganna. Tómlæti stefnenda sé sérstaklega ámælisvert þar sem í kauptilboði hafi verið gagnkvæm skuldbinding stefnenda og stefnda EB eigna ehf. Verði ekki fallist á að stefnendum hafi borið að bjóða fram sínar efndir innan frests samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 hefði þeim borið að bjóða þær fram í síðasta lagi innan frests samkvæmt 48. gr. laganna.

Hafi kauptilboðið verið skuldbindandi í upphafi sé það ekki lengur skuldbindandi fyrir stefndu. Því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Verði ekki fallist á að kauptilboðið sé óskuldbindandi sé skaðabótaskylda stefndu ekki fyrir hendi, hvorki innan né utan samninga. Þeirri staðhæfingu stefnenda sé mótmælt að stefndu EB eignir ehf. og Eyþór hafi sýnt af sér gáleysislega háttsemi gagnvart stefnendum, sem leitt geti til bótaskyldu á grundvelli sakarreglu, bótareglna félagaréttar eða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Mótmælt sé röngum staðhæfingum um að stefndu séu sérfræðingar í byggingu og sölu fasteigna.

Stefnendur hafi ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir tjóni í samskiptum sínum við stefndu. Það sé óumdeilt að engar greiðslur hafi gengið á milli stefnenda og stefnda EB eigna ehf. á grundvelli kauptilboðsins. Því sé vandséð að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni sem stefndu beri skaðabótaábyrgð á. Því sé því mótmælt að stefndu beri ábyrgð á ótilgreindu tjóni sökum þróunar á fasteignaverði undanfarin ár. Stefnendur hafi ekki aflað matsgerðar um ætlað tjón sitt að þessu leyti og stefndu mótmæli því að framlagðir kaupsamningar um aðrar fasteignir í Þorlákshöfn séu fullnægjandi sönnun um tjón stefnenda. Reyndar sé með öllu óljóst hvort þau hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn dómkröfu sinnar í skilningi 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Stefnendur hafi ekki leitt nægar líkur að því að þau hafi orðið fyrir tjóni, í hverju tjónið felist og hver séu tengsl þess við atvik málsins. Með vísan til þessa kunni að vera nauðsynlegt að vísa málinu frá dómi án kröfu.

Persónulegri skaðabótaskyldu stefnda Eyþórs sé sérstaklega mótmælt. Eitt megineinkenna einkahlutafélagaformsins sé takmörkuð ábyrgð félagsmanna, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög. Almennt sé viðurkennt að mikið þurfi að koma til svo fyrirsvarsmenn einkahlutafélaga beri persónulega skaðabótaábyrgð vegna starfa sinna í þágu félags, einkum þegar um sé að ræða viðskiptaákvarðanir sem varði daglegan rekstur félags líkt og undirritun stefnda Eyþórs á kauptilboðið hafi verið.

Á því er byggt að stefndi Eyþór hafi undirritað kauptilboðið í góðri trú, enda hafi þá staðið til að hið stefnda félag EB eignir ehf. myndi hefja byggingarframkvæmdir á lóðinni. Sökum Covid-19 faraldursins hafi þau áform ekki getað orðið að veruleika, en ekki sé við stefnda Eyþór að sakast í þeim efnum. Skaðabótaábyrgð stefnda Eyþórs gagnvart stefnendum í máli þessu verði ekki reist á grundvelli 108. gr. laga nr. 138/1994, enda ekki byggt á því af hálfu stefnenda að stefndi Eyþór hafi gerst brotlegur við lögin eða samþykktir stefnda EB eigna ehf., svo sem áskilið sé í lagaákvæðinu.

Þar sem stefnendur hafi ekki boðið fram kaupsamningsgreiðslu hafi hinu stefnda félagi ekki verið skylt að efna kauptilboðið fyrir sitt leyti, svo sem með því að afhenda fasteignina, sbr. meðal annars 53. gr. laga nr. 40/2002. Skaðabótaskylda félagsins verði því ekki reist á lögum nr. 40/2002. Stefnendum hafi mátt vera kunnugt um að þau ættu að yfirtaka fasteignina með þeim takmörkunum sem leiddu af rétti þriðja manns í skilningi 46. gr. laga nr. 40/2002 og bótaábyrgð EB eigna ehf. verði því ekki leidd af því ákvæði.

Stefndu EB eignum ehf. og Eyþóri hafi ekki verið unnt að ljúka byggingarframkvæmdum vegna Covid-19 faraldursins, sem leitt hafi til alvarlegrar og langvarandi manneklu á vinnustöðum. Stefndu hafi ekki getað aflað nauðsynlegs mannafla og aðfanga til framkvæmdarinnar og aðstæður hafi að lokum leitt til þess að þeir hafi neyðst til að hætta við byggingaráform sín á lóðinni. Þær hindranir hafi verið óyfirstíganlegar og geti ekki leitt til þess að stefnendur öðlist rétt til skaðabóta úr hendi stefndu á grundvelli 34. gr. laga nr. 40/2002.

Þá leiði framangreindar aðstæður og hindranir til þess að kauptilboðið sé ógilt með vísan til almennra reglna samningaréttar, sbr. einkum 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þegar litið sé til efnis kauptilboðsins, atvika við tilboðsgerðina og síðari atvika sé ljóst að stefnendur geti ekki borið tilboðið fyrir sig, að minnsta kosti ekki í óbreyttri mynd.

Með vísan til framangreinds sé ljóst að skaðabótaskylda stefndu sé ekki fyrir hendi og því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda í málinu.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur og réttargæslustefnda TM trygginga ehf. Stefndu Guðrún og Bæjarfasteignir ehf. byggja á því að ekki hafi verið sýnt fram á að háttsemi Guðrúnar eða fasteignasölunnar hafi verið saknæm. Bótaskylda stefndu sé ekki fyrir hendi nema ljóst sé að skilyrði skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu séu uppfyllt. Því þurfi að sýna fram á saknæma háttsemi stefndu sem leitt hafi til tjóns stefnenda.

Þegar stefnendur hafi gert tilboð í fasteignina Núpahraun 33 hafi framkvæmdir verið mjög skammt á veg komnar og hvorki kominn lóðarleigusamningur né fastanúmer fyrir fasteignina. Um það hafi stefnda Guðrún upplýst stefnendur og ljóst að hvorki Eyþór né EB eignir ehf. hafi þá verið orðnir þinglýstir eigendur þar sem ekki hafi verið til fastanúmer sem hægt væri að þinglýsa eignarheimild á.

Þegar stefndu Guðrúnu hafi verið fengnar fasteignir að Núpahrauni 27–33 til sölumeðferðar hafi meðstefndi Eyþór upplýst hana um að til stæði að framselja lóðina til hins stefnda félags EB eigna ehf., sem myndi byggja og selja fasteignirnar sem reistar yrðu á lóðinni. Meðstefndi Eyþór hafi skrifað undir samning fyrir hönd EB eigna ehf. við HMS um samstarf vegna byggingar íbúða sem uppfylli skilyrði þess að fá hlutdeildarlán. Það sýni að það hafi verið hið stefnda félag EB eignir ehf. sem átt hafi að reisa fasteignirnar og selja þær. Meðstefndi Eyþór hafi þó ekki upplýst hana um að lóðarúthlutunin væri bundin skilyrðum og að bannað væri að framselja lóðarréttindin fyrir gerð lóðarleigusamnings.

Málatilbúnaður stefnenda á hendur stefndu Guðrúnu og Bæjarfasteignum ehf. lúti eingöngu að þeirri háttsemi stefndu Guðrúnar að hún hafi ekki tilgreint réttan aðila sem seljanda fasteignarinnar í kauptilboðinu og hafi ekki upplýst stefnendur um að sá aðili gæti ekki ráðstafað eigninni. Ekki hafi verið komið fastanúmer og þinglýstur lóðarleigusamningur á eignina og því hafi hún ekki þá getað tilgreint lóðarhafa. Hún hafi því í engu brotið gegn 12. gr. laga nr. 70/2015, né öðrum ákvæðum laganna. Við undirritun kauptilboðsins hafi ekkert bent til þess að meðstefndu gætu ekki staðið við skuldbindingar sínar. Því hafi stefnda Guðrún ekki getað ráðlagt stefnendum að gera ekki kauptilboð í fasteignina. Jafnvel þótt talið verði að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi sé ósannað að sú háttsemi hafi leitt til tjóns fyrir stefnendur og að orsakatengsl séu á milli meints tjóns og háttsemi stefndu.

Aldrei hafi komist á kaupsamningur um fasteignina þar sem efni fyrirvara stefnenda um fjármögnun hafi ekki gengið eftir innan tilskilins frests eftir gerð tilboðsins. Lánsvilyrði fjármálastofnunar hafi átt að liggja fyrir innan 20 daga frá gerð tilboðsins og yfirlýsing frá HMS eigi síðar en í lok apríl 2021. Vilyrði HMS sé dagsett 17 dögum eftir að fresturinn hafi runnið út. Samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup falli samningur niður gangi efni fyrirvara ekki eftir innan tveggja mánaða eða umsamins frests, sem hafi hér verið 20 dagar. Þar sem fyrirvarar gengu ekki eftir innan tilskilins frests hefði hvort sem er ekki orðið af kaupum stefnenda á grundvelli tilboðsins. Þar með sé ljóst að ekkert tjón hefði getað orðið af meintum vanefndum stefndu Guðrúnar við að upplýsa stefnendur ekki um að seljandi væri ekki eigandi fasteignarinnar.

Stefnda Guðrún geti ekki borið ábyrgð á efndum meðstefndu á kauptilboðinu sem hafi verið undirritað. Hafi stefnendur orðið fyrir tjóni sé það vegna háttsemi meðstefndu Eyþórs og EB eigna ehf. Ósannað sé að háttsemi stefndu Guðrúnar hafi leitt til tjóns og að orsakatengsl séu á milli þess og háttsemi hennar. Skilyrði sakarreglunnar séu þar með ekki fyrir hendi en af sömu ástæðum geti hin stefnda fasteignasala ekki heldur borið ábyrgð samkvæmt reglunni um vinnuveitendaábyrgð.

Stefnda Guðrún hafi leitast við að halda stefnendum mjög vel upplýstum um gang byggingarframkvæmdanna sem hafi lítið miðað áfram. Meðstefndu hafi borið við ýmsum ástæðum fyrir töfunum en svo hafi farið á endanum að Leiguþjónustan ehf. hafi gert lóðarleigusamning við sveitarfélagið um fasteignina. Á þeim töfum og breytingum geti stefndu Guðrún og Bæjarfasteignir ehf. ekki borið ábyrgð. Fasteignasali geti ekki borið ábyrgð á vanefndum aðila í fasteignaviðskiptum, enn síður þegar samningur fellur niður sökum þess að fyrirvari um fjármögnun hafi ekki gengið eftir. Þá ábyrgð beri þeir sem vanefni sína samninga eða standi ekki við sín loforð. Stefnda hafi gert sitt besta til að upplýsa og ráðleggja stefnendum í þeirri stöðu sem hafi verið komin upp eftir að ljóst hafi orðið að meðstefndu Eyþór og EB eignir ehf. myndu ekki standa við fyrirheit sín. Meðal annars hafi hún ráðlagt stefnendum að segja ekki upp leigusamningi sínum svo þau myndu ekki enda án þaks yfir höfuð og hún hafi jafnframt gætt þess að ekki yrði farið í kaupsamningsgerð um fasteignina eða greiðslur inntar af hendi af hálfu stefnenda.

Varðandi þau atvik við tilboðsgerðina að stefnendur hafi ritað undir fleiri tilboð vísi stefnda Guðrún til þess að henni hafi verið fengnar fleiri fasteignir frá öðrum byggingaraðilum við Núpahraun til sölumeðferðar um svipað leyti og stefndi Eyþór hafi falið henni að selja fasteignirnar að Núpahrauni 27–33. Hönnun fasteignanna og skilalýsing hafi verið sú sama og því hafi hún notast við fyrri drög að kauptilboði og söluyfirliti í tengslum við tilboðsgerð stefnenda. Vegna kerfisgalla í kerfi stefndu fasteignasölunnar hafi rétt nafn seljanda, þ.e. hins stefnda félags EB eigna ehf., ekki vistast í skjalið. Stefnda Guðrún hafi því þurft að leiðrétta kauptilboðið sem sé ástæða þess að stefnendur hafi undirritað tvö kauptilboð til tveggja aðila. Þessi misskráning hafi ekki leitt til neins tjóns fyrir stefnendur enda hafi stefnda Guðrún leiðrétt mistökin um leið og hún varð þeirra vör. Rétt útgáfa kauptilboðs hafi svo verið undirritað af stefnda Eyþóri fyrir hönd hins stefnda félags EB eigna ehf., enda hafi aldrei staðið annað til en að hið stefnda félag myndi reisa og selja fasteignina.

Loks fái stefndu ekki séð hvert sé tjón stefnenda vegna hinnar meintu saknæmu háttsemi þeirra og telji ósannað að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni af upplýsingagjöf stefndu Guðrúnar um þinglýstan eiganda Núpahrauns 33.

Réttargæslustefndi hafnar og mótmælir öllum málsástæðum stefnenda. Stefnda Guðrún hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Verði talið að hún hafi gert það hafi það ekki leitt til tjóns stefnenda. Því séu ekki orsakatengsl og sennileg afleiðing milli meints tjóns og meintrar saknæmrar háttsemi. Tjón stefnenda verði rakið til vanefnda stefndu Eyþórs og EB eigna ehf. á kauptilboði sem undirritað hafi verið fyrir milligöngu stefndu Guðrúnar, en hún geti ekki borið ábyrgð á því að seljandi fasteignar standi við fyrirheit sín. Stefndi Bæjarfasteignir ehf. geti ekki borið ábyrgð nema sýnt sé fram á ábyrgð stefndu Guðrúnar samkvæmt reglunni um vinnuveitendaábyrgð.

Hámark starfsábyrgðartryggingar stefndu Guðrúnar og Bæjarfasteigna ehf. sé 6.500.000 krónur samkvæmt skilmálum tryggingarinnar. Réttargæslustefndi geti einungis borið ábyrgð sem nemi hámarki þerrar vátryggingar. Verði fallist á greiðsluskyldu sé ljóst að mál þetta og systurmál þess vegna Núpahrauns 31 nr. E-5701/2022, sem rekin séu samhliða, teljist vera einn vátryggingaratburður. Bótaábyrgð réttargæslustefnda vegna málanna tveggja geti aldrei numið hærri fjárhæð.

Niðurstaða

Mál þetta snýst um það hvort viðurkenna beri skaðabótaábyrgð stefndu vegna tjóns stefnenda af því að ekki varð af kaupum þeirra á fasteigninni Núpahraun 33 í Þorlákshöfn þó að kauptilboð þeirra í eignina hafi verið áritað um samþykki. Málsatvikum er nánar lýst í sérstökum kafla hér að framan og vísast til þess sem þar kemur fram.

Til marks um tjón sitt vegna þessa vísa stefnendur einkum til þess að verð á sambærilegum eignum hafi hækkað frá þeim tíma er þau töldu sig hafa fest kaup á eigninni. Auk þess eigi þau ekki lengur kost á hagstæðum lánskjörum hlutdeildarlána og hafi þurft að leita sér aðstoðar lögmanns. Að virtum þeim gögnum sem stefnendur hafa lagt fram um hækkandi verðmæti eigna sem eru sambærilegar eigninni sem stefnendur gerðu tilboð í hafa þau sýnt fram á að hafa orðið fyrir fjárhagstjóni af því að hafa ekki eignast eignina fyrir umsamið verð. Þar við bætist tjón þeirra af því að fá ekki húsnæðið afhent á um- sömdum tíma og þurfa að leigja sér húsnæði til að búa í. Stefnendur teljast hafa leitt nægar líkur að því að þau hafi orðið fyrir tjóni, í hverju tjón þeirra felist og hver tengsl þess séu við atvik málsins til þess að fullnægt sé 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 til þess að dæmt verði um kröfur þeirra um viðurkenningu á bótaábyrgð stefndu.

Upplýst er að fasteignasalinn Guðrún Hulda lagði fyrir stefnendur tvö kauptilboð til undirritunar á skrifstofu sinni 7. apríl 2021. Á öðru þeirra var tilgreindur seljandi Leiguþjónustan ehf. sem jafnframt var sagður þinglýstur eigandi eignarinnar á söluyfirliti sem fasteignasalinn hafði útbúið og lá frammi við undirritun stefnenda. Á hinu var tilgreindur seljandi stefndi EB eignir ehf. Fasteignasalinn vottaði dagsetningu og undirritun stefnenda á báðum skjölum og er fyrrnefnda kauptilboðið í því horfi meðal dómskjala, en hið síðarnefnda er jafnframt áritað um samþykki seljanda. Í greinargerð stefndu Guðrúnar Huldu, stefndu Bæjarfasteigna ehf. og réttargæslustefnda í málinu er ástæðan fyrir tveimur útgáfum af kauptilboðum sögð vera kerfisgalli við vistun í tölvukerfi fasteignasölunnar, en þetta hafi stefnda Guðrún Hulda leiðrétt áður en til undirritunar seljanda kom. Skýrði hún atvik með svipuðum hætti í aðilaskýrslu fyrir dómi, að um mistök hefði verið að ræða sem hefðu verið leiðrétt eftir á. Ekki er skýrt hvers vegna kauptilboði, þar sem Leiguþjónustan ehf. var tilgreind sem seljandi og var undirritað af stefnendum og vottað af fasteignasala, var ekki fargað þegar lagt var fyrir stefnendur á sama fundi að undirrita annað kauptilboð þar sem stefndi EB eignir ehf. er tilgreindur seljandi. Í aðilaskýrslu stefndu Guðrúnar Huldu fyrir dómi kom fram að móðir stefnda Eyþórs, Kolbrún Eysteinsdóttir, hefði verið helsti tengiliður hennar í tengslum við sölu á eignum við Núpahraun og að Kolbrún hefði haft milligöngu um að afla undirritunar seljenda eignanna. Á samþykkta kauptilboðið um Núpahraun 33 eru vottar að undirritun stefnda Eyþórs, fyrir hönd stefnda EB eigna ehf., foreldrar hans, Kolbrún Eysteinsdóttir og Kristinn Bjarnason, eigandi Leiguþjónustunnar ehf., en ekki er færð ný dagsetning við þá áritun á skjalið.

Af hálfu allra stefndu er á því byggt að samþykkta kauptilboðið hafi fallið niður þegar af þeirri ástæðu að fyrirvarar stefnenda um fjármögnun hafi ekki verið efndir innan tilskilins tíma. Tilboð stefnenda var meðal annars gert með þeim fyrirvara að þau fengju fjármögnun hjá HMS vegna hlutdeildarláns og skyldi yfirlýsing frá HMS vegna þess liggja fyrir eigi síðar en í lok apríl 2021, en lánsvilyrði HMS til stefnenda var ekki gefið út fyrr en 17. maí s.á. Í hinu samþykkta kauptilboði kemur fram að seljandi geti að öðrum kosti einhliða gengið frá kaupunum með skriflegri yfirlýsingu þar um. Ekkert er fram komið í málinu sem bendi til þess að af þessu tilefni hafi seljandi einhliða og skriflega gengið frá kaupunum. Stefnda Guðrún Hulda mun hafa verið í sambandi við stefnendur varðandi kaupin og ætlaðan afhendingartíma eignarinnar eftir að ljóst var hvenær lánsvilyrði HMS var gefið út, án þess að minnst væri á að talið væri að skuldbindingargildi hins samþykkta tilboðs hefði fallið niður. Í kauptilboðinu kemur fram að tilboðsgjafi hafi sótt um hlutdeildarlán í marsúthlutun, en ekki komu fram athugasemdir af hálfu gagnaðila eða fasteignasala þegar það dróst að lánsvilyrði lægi fyrir. Í málinu er upplýst að vöntun á fastanúmeri eignar, svo sem raunin var hér, geti torveldað ferli slíkra umsókna, auk þess sem samningur HMS og stefnda EB eigna ehf., um samstarf vegna byggingar íbúða sem uppfylla skilyrði til þess að fá hlutdeildarlán, var ekki gerður fyrr en 18. maí 2021.

Í 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að sé skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hafi gengið eftir skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á. Óumdeilt er að kauptilboðið var samþykkt með undirritun Eyþórs. Þó að lánsvilyrði HMS til stefnenda hafi ekki verið gefið út fyrir apríllok eins og gert hafði verið ráð fyrir lá lánsvilyrðið fyrir innan tveggja mánaða frá því að kauptilboðið var gert, án þess að tilgreindur seljandi neytti heimildar til að falla frá kaupunum vegna þessa. Því verður ekki fallist á það með stefndu að skuldbindingargildi hins samþykkta tilboðs hafi fallið niður af þessum sökum.

Í aðilaskýrslu stefnanda Hauks Viðars Benediktssonar fyrir dómi kom fram að ekki hefði annað staðið til en að kaupa eignina. Afhending hefði átt að vera í lok ágúst 2021 og hefðu þau hjón verið í sambandi við fasteignasalann, stefndu Guðrúnu Huldu, síðla sumars til að fylgjast með, meðal annars vegna uppsagnar á leigusamningi þar sem þau bjuggu. Hún hafi upplýst um haustið að afhendingu seinkaði fram yfir áramót, en fyrst í maí 2022 hafi þeim verið tilkynnt að seljandi væri hættur við.

Ekkert er fram komið í málinu sem renni stoðum undir þá málsástæðu stefndu Eyþórs Inga og EB eigna ehf. að kauptilboðinu hafi ekki verið ætlað að vera skuldbindandi fyrir aðila heldur hafi það verið samþykkt til þess að aðstoða stefnendur við að afla lánsfjár. Þessari málsástæðu er því hafnað. Ekki verður heldur fallist á að stefnendur hefðu átt að bjóða fram efndir af sinni hálfu með kaupsamningsgreiðslu, enda kom aldrei til þess að boðað yrði til kaupsamnings vegna þess að seljandi sagði sig einhliða frá viðskiptunum. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að samþykkta kauptilboðið sé ógilt á grundvelli 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936, svo sem stefndi Eyþór og stefndi EB eignir ehf. halda fram.

Kaup stefnenda á eigninni komust á þegar stefndi Eyþór Ingi, sem þá sjálfur var lóðar- og byggingarleyfishafi, samþykkti kauptilboð stefnenda „fyrir hönd“ félagsins EB eigna ehf., sem var og er alfarið í hans eigu. Þá liggur fyrir að félagið öðlaðist aldrei nein réttindi yfir eigninni, sem það var tilgreint vera seljandi að, og stefnendur festu sér kaup á fyrir milligöngu fasteignasalans stefndu Guðrúnar Huldu. Eignin var ekki afhent á umsömdum tíma, en fasteignasalinn var í kjölfarið í samskiptum við stefnendur vegna dráttar á afhendingu eignarinnar og í tengslum við endurnýjun á lánsloforðum vegna kaupa stefnenda á henni. Loks liggur fyrir að það var fyrst þann 19. maí 2022, rúmlega ári eftir að kaupin komust á, sem stefnda Guðrún Hulda tilkynnti stefnendum að „nýlega“ hefði orðið ljóst að félagið sem samþykkti tilboðið hefði ekki getað klárað verkefnið og að eignirnar færu í sölu að nýju, en hún teldi engar líkur á að hlutdeildarlán næðu þá inn. Í þessu fólust vanefndir á skuldbindingum seljanda eignarinnar gagnvart stefnendum. Engin sönnunargögn liggja fyrir til stuðnings málsástæðu stefndu Eyþórs og EB eigna ehf. um að seljanda hafi verið ómögulegt að efna skuldbindingar sínar vegna Covid-19 faraldursins og hafa þær skýringar engin áhrif á skuldbindingargildi samningsins. Málsástæða þeirra um að stefnendur hafi glatað rétti til efnda fyrir tómlæti með því að krefjast ekki efnda fyrr en með bréfi lögmanns þann 12. júlí 2022, tæpum tveimur mánuðum eftir tilkynningu fasteignasalans, er haldlaus.

Sem fyrr greinir fellst dómurinn á það með stefnendum að þau hafi orðið fyrir tjóni af því að ekki varð af umsömdum kaupum þeirra á eigninni og afhendingu hennar til þeirra. Er það tjón að rekja annars vegar til vanefnda tilgreinds seljanda og hins vegar til vanheimildar hans til að ráðstafa eigninni, sem stefnendum var ekki kunnugt um.

Með undirritun á kauptilboðið skuldbatt stefndi Eyþór seljanda, EB eignir ehf., til þess að standa við það. Við félagið Leiguþjónustuna ehf., sem var tilgreint sem seljandi á öðru þeirra kauptilboða sem stefnendur undirrituðu, gerði Sveitarfélagið Ölfus lóðarleigusamning um eignina 10. ágúst 2022, að beiðni Kristins Bjarnasonar, eiganda félagsins. Lóðinni hafði þó verið úthlutað til sonar hans, stefnda Eyþórs Inga, og fasteignin verið boðin til sölu af hálfu stefnda EB eigna ehf., sem Eyþór Ingi hafði stofnað í þeim tilgangi að byggja hús á lóðinni. Samkvæmt upplýsingum til lögmanns stefnenda frá Sveitarfélaginu Ölfusi hafði lóðarhafinn, stefndi Eyþór, ráðstafað lóðinni til föður síns eða félags hans án þess að lóðarleigusamningur hefði áður verið gerður við hann, þvert á skilmála úthlutunar lóðarinnar, en sú skýring var gefin að þetta væri heimilað til þess að spara þinglýsingarkostnað. Eignin er því ekki lengur stefnda Eyþóri til ráðstöfunar og ekki er um að ræða efndir samkvæmt efni samnings þar sem eignin varð aldrei stefnda EB eignum ehf. til ráðstöfunar, svo sem stefndi Eyþór hafði lofað og kveðst í máli þessu hafa ætlað sér að yrði. Fyrir liggur að eigninni var ráðstafað til Leiguþjónustunnar ehf. eftir að stefnendur kröfðu seljanda og eiganda hans um efndir samþykkta kauptilboðsins með bréfi lögmanns þeirra þann 12. júlí 2022.

Að þessum atvikum virtum þykir ljóst að stefndi Eyþór Ingi hafi með saknæmum hætti valdið stefnendum tjóni, bæði persónulega og í nafni félagsins EB eigna ehf., en það félag er eignalaust og var aldrei í rekstri. Skyldur seljanda samkvæmt kauptilboðinu voru að afhenda stefnendum eignina gegn greiðslu umsamins kaupverðs. Þær skyldur voru vanefndar, svo sem að framan hefur verið rakið, og baka þær vanefndir stefnda félaginu EB eignum ehf. bótaskyldu innan samninga. Á því tjóni sem hlaust af vanefndum seljanda ber stefndi Eyþór Ingi, eins og atvikum er háttað, þó óskipta bótaábyrgð ásamt stefnda EB eignum ehf., en persónulega bótaábyrgð á vanefndunum hefur hann bakað sér með saknæmri háttsemi. Hann hafði lofað efndum í nafni félags sem hann átti og stjórnaði einn og hafði talið fasteignasala trú um að eigninni yrði ráðstafað til félagsins, en þess í stað ráðstafaði hann henni til félags föður síns og kom þannig í veg fyrir að hún stæði til fullnustu efnda á kauptilboði stefnenda sem hann hafði samþykkt fyrir hönd stefnda EB eigna ehf. Fyrir liggur að það var stefndi Eyþór Ingi Kristinsson sem var lóðarhafi eignarinnar sem fasteignasalinn, stefnda Guðrún Hulda, bauð til sölu á grundvelli söluumboðs sem hún hafði samið um við stefnda EB eignir ehf. og Leiguþjónustuna ehf., sem þar eru tilgreindir eigendur. Hvorugt félaganna hafði heimild til að ráðstafa eigninni, en ekki verður séð að fasteignasalinn hafi kannað það sjálf eða upplýst stefnendur um þá staðreynd að viðsemjandi þeirra gæti ekki selt þeim eignina. Þetta mátti hún þó vita að skipti stefnendur verulegu máli þegar kæmi að efndum. Eftir að kaupin komust á milli stefnenda og stefnda EB eigna ehf. fyrir milligöngu fasteignasalans stóðu stefnendur í rúmlega eitt ár í þeirri trú að eignin yrði byggð og afhent þeim í samræmi við samþykkt kauptilboð, enda gáfu samskipti þeirra við stefndu Guðrúnu Huldu á því tímabili þeim ekkert tilefni til að ætla að tilgreindur seljandi væri ekki eigandi eignarinnar og gæti ekki ráðstafað henni. Með því að upplýsa stefnendur ekki um þetta braut stefnda Guðrún Hulda gegn þeim skyldum sem á löggiltum fasteignasala hvíla samkvæmt lögum nr. 70/2015, meðal annars skyldu til að afla réttra upplýsinga um eign sem hann hefur til sölumeðferðar, skyldu til að veita réttar upplýsingar og skyldu til að gæta hagsmuna kaupanda jafnt sem seljanda, sbr. 12.–15. gr. laganna.

Á tjóni stefnenda sem af þessari vanrækslu hlaust bera stefndu Guðrún Hulda og vinnuveitandi hennar, stefndi Bæjarfasteignir ehf., óskipta bótaábyrgð. Þó að fallist sé á það með þessum stefndu að fasteignasali geti ekki borið ábyrgð á vanefndum seljanda fasteignar er ekki á það fallist að engin orsakatengsl séu á milli vanrækslu stefndu Guðrúnar Huldu á að upplýsa stefnendur um vanheimild þess aðila sem hún tilgreinir seljanda í kauptilboði til þess að ráðstafa þeirri eign og tjóns stefnenda af því að geta hvorki eignast þá eign fyrir umsamið verð né leitað fullnustu í henni vegna vanefnda seljandans.

Ágreiningslaust er að vátrygging stefnda Bæjarfasteigna ehf. hjá réttargæslustefnda nær til starfa stefndu Guðrúnar, sem að framan talin eru bótaskyld, við milligöngu um sölu fasteignarinnar til stefnanda. Kemur málskostnaðarkrafa réttargæslustefnda því ekki til álita. Málsástæður hans varðandi bótafjárhæð eiga ekki við í málinu.

Af öllu því sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að fallist verður á báðar dómkröfur stefnenda og skaðabótaábyrgð stefndu viðurkennd, svo sem nánar greinir í dómsorði. Samkvæmt þeirri niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður einnig fallist á kröfur stefnenda um málskostnað að skaðlausu óskipt úr hendi stefndu. Við ákvörðun málskostnaðar er tekið tillit til þess að samhliða þessu máli er rekið málið nr. E-5701/2022 og verður stefndu gert óskipt að greiða stefnendum 1.000.000 króna í málskostnað í máli þessu.

Kristrún Kristinsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Viðurkennd er óskipt skaðabótaábyrgð stefndu, EB eigna ehf. og Eyþórs Inga Kristinssonar, á tjóni stefnenda, Hauks Viðars Benediktssonar og Sesselju Katrínar Helgadóttur, sem leiðir af því að kaupsamningur um Núpahraun 33, 815 Þorlákshöfn, sem komst á með samþykktu kauptilboði, dags. 7. apríl 2021, var ekki efndur. Jafnframt er viðurkennd óskipt skaðabótaábyrgð stefndu, Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur, vegna tjóns stefnenda sem leiðir af því að fasteignasalinn, stefnda Guðrún Hulda Ólafsdóttir, upplýsti ekki stefnendur um að seljandi samkvæmt kaupsamningi um Núpahraun 33 í Þorlákshöfn, sem komst á með samþykktu kauptilboði, dags. 7. apríl 2021, væri ekki eigandi fasteignarinnar og gæti ekki ráðstafað henni.

Stefndu greiði stefnendum óskipt 1.000.000 króna í málskostnað.

Kristrún Kristinsdóttir