Dómstólaleit

Mæðginin A og B festu kaup á fasteign árið 2011 og var eignarhlutur A í fasteigninni samkvæmt kaupsamningi 60% og B 40% en óumdeilt var að fjárframlag B hefði numið 86,9% af kaupverði hennar. B, sem býr við þroskaskerðingu, krafðist þess að viðurkennt yrði að eignarhlutur hans í fasteigninni yrði í samræmi við fjárframlag hans við kaupin og var krafan studd þeim rökum að sökum þroskaskerðingar hefði hann ekki haft skilning á skiptingu eignarhlutfalla samkvæmt kaupsamningi og hann því aldrei samþykkt hana. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á viðurkenningarkröfuna, auk fjárkröfu B sem ekki tengdist fasteignakaupunum með beinum hætti, og var fyrir Landsrétti eingöngu til skoðunar viðurkenningarkrafan. Í dómi Landsréttar kom fram að viðurkenningarkrafa B einskorðaðist við innbyrðis lögskipti þeirra og fælist í málatilbúnaði B að skipting á eignarhlutdeild aðila í fasteigninni yrði breytt til samræmis við hlut hvors þeirra í kaupverði eignarinnar. Taldi Landsréttur ekkert fram komið sem stæði því í vegi að kröfugerð B hlyti efnislega úrlausn dómstóla. Við mat á því hvort grundvöllur væri fyrir því að skráningu eignarhlutfalla yrði breytt vísaði Landsréttur meðal annars til þess að fasteignakaupin hefðu að mestu verið fjármögnuð af B og greiddi hann rekstrarkostnað af eigninni. Þá hefði B ekki burði til að gera sér grein fyrir því hvað fólst í ákvæði kaupsamningsins um eignarhlutföll og yrði að ganga út frá því að A hefði verið það ljóst. Hefði sú skýring sem A teldi liggja að baki skráningu eignarhlutfalla samkvæmt kaupsamning í reynd ráðið för hefði henni borið að sjá til þess að staðið yrði að málum með þeim hætti að hagsmunum B yrði gætt í hvívetna og lögum samkvæmt. Féllst Landsréttur því á viðurkenningarkröfu B, með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936, og staðfesti niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að viðurkennt yrði að eignarhlutdeild B í fasteigninni væri 86,9% og A 13,1%.

Þrotabú G ehf. höfðaði mál til heimtu eftirstöðva kaupsamnings vegna kaupa V á fasteign af G ehf. en V taldi að hún ætti hærri skaðabótakröfu til skuldajafnaðar vegna afhendingardráttar og galla á eigninni. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á gagnkröfu V að verulegu leyti og þrotabúi G ehf. gert að greiða henni 500.000 krónur auk nánar tiltekinna dráttarvaxta, gegn útgáfu afsals fyrir eigninni. Í dómi Landsréttar var rakið að með hinum áfrýjaða dómi hefðu skaðabætur samkvæmt gagnkröfu V verið að nokkru leyti ákvarðaðar að álitum. Utan lögmæltra tilvika væri beiting slíkrar aðferðar við ákvörðun bóta almennt bundin skilyrðum um að tjónþoli sýndi fram á tjón en að aðstæður væru þannig að fjárhæð þess yrði ekki sönnuð nákvæmlega og tjónþoli gert það sem í hans valdi stæði til að tefla fram þeim sönnunargögnum sem hann mögulega gæti til að fullnægja sönnunarkröfum. Við mat á því hvaða kröfur yrðu gerðar til V um að leitast við að sýna fram á nákvæma fjárhæð tjóns síns taldi Landsréttur óhjákvæmilegt að horfa til þeirrar sérstöku stöðu sem uppi hefði verið, en legið hefði fyrir að seljandi fasteignarinnar hefði verið á leið í gjaldþrot og hann lýst því yfir að ekki yrði unnt að verða við kröfum um afslátt eða skaðabætur. Væri við þessar aðstæður ljóst að eini möguleiki V til að fá bætur vegna afhendingardráttar og þess sem hún taldi áfátt varðandi fasteignina hefði legið í þeirri fjárhæð sem hún átti eftir að greiða samkvæmt kaupsamningnum og frekari kostnaður við að staðreyna tjónið hefði gengið beint til skerðingar á þeirri fjárhæð. Að þessu gættu ásamt fyrirliggjandi gögnum taldi dómurinn að skilyrði væru til að dæma bætur að álitum en gæta yrði hófs við ákvörðun á þeirri fjárhæð. Einnig taldi Landsréttur engin efni til að telja að V hefði á grundvelli 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup glatað rétti til að bera fyrir sig þær vanefndir sem hún byggði á til varnar. Meðal annars að framangreindu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur.

Ágreiningur málsins varðaði það hvort íbúð sem S og HE keyptu af K hefði verið haldin göllum. Við meðferð málsins í héraði lágu fyrir matsgerðir tveggja matsmanna. Annars vegar matsgerð D löggilts fasteignasala og hins vegar matsgerð H byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara. Ekki var ágreiningur um matsgerð H en aðila greindi á um hvort S og HE hefðu orðið fyrir frekara tjóni vegna ágallanna og hvort miða ætti tjón þeirra við kostnaðinn af því að bæta úr þeim eða ætlaða rýrnun á verðmæti fasteignarinnar vegna ágalla. Í hinum áfrýjaða dómi féllst meirihluti dómsins á málatilbúnað S og HE um að tjón þeirra næmi verðmætisrýrnun sem greindi í matsgerð D. Í dómi Landsréttar kom fram að skilyrði fyrir því að ágallar rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði hafi verið skýrt þannig í dómaframkvæmd að ágallarnir eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum yrðu að lágmarki að nema tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. Að virtri dómaframkvæmd taldi Landsréttur að ágallarnir sem lýst var í matsgerð H rýrðu ekki verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Taldi Landsréttur að S og HE hefðu ekki með matsgerð D fært fullnægjandi sönnur á að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna galla á fasteigninni umfram þann kostnað af úrbótum sem lýst væri í matsgerð H. Var K því sýknuð af kröfum S og HE.

S höfðaði málið til heimtu eftirstöðva kaupsamnings um fasteign sem S seldi D. Aðilar deildu um hvort D ætti gagnkröfu á hendur S vegna galla á fasteigninni. Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin hefði verið haldin göllum er svöruðu til meira en 9% af kaupverði hennar, sem teldist ná hinum svokallaða gallaþröskuldi, það er að ágallarnir teldust rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var D því sýknaður af kröfu S þar sem D átti gagnkröfu sem náði höfuðstól kröfu S. Fyrir Landsrétti byggði S á því að nánar tiltekin atriði, sem voru meðal þess sem héraðsdómur taldi til galla, gerðu það ekki. Að teknu tilliti til þess næmi kostnaður við úrbætur aðeins 7,5% af kaupverði, sem væri undir gallaþröskuldi. Í dómi Landsréttar kom fram að við úrlausn málsins yrði að líta til fyrirliggjandi matsgerðar dómkvadds manns sem ekki hefði verið hnekkt og hefði því ríkt sönnunargildi. Niðurstaða Landsréttar var sú að leggja ætti til grundvallar kostnaðaráætlun hins dómkvadda matsmanns að frátöldum kostnaði við úrbætur á loftun rýma en fjárhæðin svo reiknuð svaraði til 8,21% af kaupverðinu. Við mat á því hvort sú fjárhæð næði gallaþröskuldi vísaði Landsréttur meðal annars til þess að um tiltölulega nýlega fasteign hafi verið að ræða, sem leggja yrði til grundvallar að hafi litið vel út við skoðun og að D hafi að því marki sem út af bar mátt ganga út frá því að eignin yrði án þess fráviks og að öðru leyti í lagi. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

S krafðist bóta vegna galla í loftum fasteignar sem eiginmaður S keypti af H og Þ, en hann framseldi síðar kröfu sína til S. Byggði S meðal annars á því að H og Þ hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi með því að leyna upplýsingum um ástand fast- eignarinnar við sölu hennar auk þess sem galla á fasteigninni mætti rekja til framkvæmda og breytinga á henni sem H og Þ hefðu staðið fyrir. Í dómi Landsréttar kom meðal annars fram að ekki hefði verið leitt í ljós að H og Þ hefðu við sölu fasteignarinnar haft vitneskju um þá ágalla sem héraðsdómur taldi sannað að eignin hefði verið haldin. Yrði því ekki talið að H og Þ hefðu veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart S á sakargrundvelli. Þá féllst Landsréttur hvorki á að miða ætti við hærri mörk gallaþröskulds í málinu, þar sem um sértæka galla væri að ræða sem stöfuðu af nýlegum endurbótum, né á kröfu S um bætur vegna óbeins tjóns í skilningi b-liðar 2. mgr. 59. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, en ósannað væri að orsakir ágalla væri að rekja til framkvæmda á vegum H og Þ og teldust þeir ágallar sem S reisti kröfur sínar á fyrir Landsrétti ekki rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði. Meðal annars samkvæmt framansögðu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur um sýknu H og Þ af kröfum S.

Þ og HM höfðuðu mál á hendur HF, I, F ehf., G og S hf. og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteign sem þau höfðu keypt af HF og I með milligöngu F ehf. og G fasteignasala. Með hinum áfrýjaða dómi voru F ehf., G og S hf. dæmd til að greiða HF og I skaðabætur vegna ófullnægjandi upplýsinga um endurnýjun fráveitulagna en því hafnað að HF og I bæru ábyrgð á þessu tjóni. Þá var fallist á að HF og I bæru skaðabótaábyrgð á tjóni sem fólst í því að engin drenlögn var við húsið og enginn brunnur á lóð þess, en hafnað að F ehf., G og S hf. bæru ábyrgð á því tjóni. Fyrir Landsrétti kröfðust HF og I sýknu af kröfum Þ og HM en þau síðastnefndu kröfðust hærri bóta í tengslum við skort á drenlögn og brunn í lóð. Í dómi Landsréttar var vitnað til framburðar vitnis sem staðhæfði að brunnur hefði verið settur í lóðina. Taldi rétturinn að óvarlegt væri að leggja til grundvallar að enginn brunnur væri í lóðinni. Voru HF og I því sýknuð af þessum hluta skaðabótakröfu Þ og HM. Á hinn bóginn var á það fallist með Þ og HM að ekki væri til staðar drenlögn við húsið. Taldi rétturinn að fullnægt væri skilyrðum 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fyrir skaðabótaábyrgð HF og I vegna þessa galla. Tók rétturinn þá til skoðunar hvort ákvæði 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 stæði því í vegi að HF og I yrði gert að bæta Þ og HM það tjón sem hlaust af gallanum vegna meðábyrgðar G sem ábyrgðartrygging F ehf. hjá S hf. tæki til. Niðurstaða Landsréttar var á þá leið að rekja mætti rangar upplýsingar um endurnýjun drenlagna í söluyfirliti öðrum þræði til gáleysis G og bæru hann og F ehf. skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af því hefði hlotist á grundvelli 27. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og yrði að ganga út frá því að ábyrgðartrygging F ehf. hefði átt að taka til þess tjóns. HF og I hefðu ekki valdið framangreindu tjóni af ásetningi eða stórfelldu gáleysi og væru atvik að öðru leyti ekki með þeim hætti sem lýst væri í 2. mgr. 19. gr. skaðabótalaga. Með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga var því hafnað kröfu Þ og HM um bætur vegna tjónsins úr hendi HF og I. Voru þau því sýknuð af öllum kröfum Þ og HM.

H og SE keyptu fasteign af G og SÁ sem þau fengu afhenta 1. ágúst 2022. Með bréfi 5. september sama ár lýstu þau yfir riftun kaupsamningsins og vísuðu til ýmissa ágalla sem á eigninni væru og til skýrslna Náttúrufræðistofnunar Íslands og Veðurstofu Íslands um ofanflóð á því svæði sem eignin var staðsett. Í dómi Landsréttar var ekki fallist á að fasteignin hefði verið haldin galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þótt hún stæði á hættusvæði mögulegra ofanflóða samkvæmt fyrrgreindum skýrslum eða að G og SÁ hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga enda hefðu H og SE ekki fært sönnur á að G og SÁ hefði verið kunnugt um að eignin stæði á hættusvæði. Taldi Landsréttur að ekki væri fullnægt skilyrðum riftunar samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laganna. Jafnframt var hafnað kröfu H og SE um að kaupsamningur um eignina yrði ógiltur á grundvelli reglna samningaréttar um brostnar forsendur, 30., 33. eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Staðfest var niðurstaða héraðsdóms um rétt H og SE til skaðabóta af kaupverði eignarinnar vegna galla í þaki og músagangs í þakrými. Þá var staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu G og SÁ af kröfu um skaðabætur vegna raka og leka í þvottahúsi og viðbyggingu, bætur fyrir afnotamissi og skaðabætur „vegna fjárhagstjóns vegna viðskiptanna“. Enn fremur var staðfest nánar tilgreind kyrrsetningargerð 6. október 2022.

Ágreiningur málsins varðaði það álitaefni hvort íbúð sem K og E keyptu af H hefði verið gölluð. Með dómi Landsréttar var staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að ósannað væri að H eða þeir sem komu fram fyrir hennar hönd hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi í aðdraganda kaupanna eða gefið rangar upplýsingar um ástand íbúðarinnar. Hefði íbúðin því ekki verið gölluð í skilningi 26. eða 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var lagt til grundvallar að K og E gætu ekki borið fyrir sig þá ágalla sem komu í ljós við nánari skoðun íbúðarinnar. Var þá horft til þess að um væri að ræða eign sem reist var á fjórða áratug síðustu aldar en risíbúð H 1974. Þá hefðu K og E fyrir gerð kauptilboðs verið upplýst um að gluggar eignarinnar væru í lélegu ástandi og að eignin þarfnaðist endurbóta. Eins og atvikum væri háttað þótti rétt að líta svo á að þessar upplýsingar hefðu í eðli sínu falið í sér áskorun til K og E um að skoða eignina nánar. Hefðu K og E, án nægilegrar ástæðu, látið undir höfuð leggjast að gera það en ætla yrði af gögnum málsins að unnt hefði verið að staðreyna ágallana við slíka skoðun, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Var H sýknuð af kröfu K og E um greiðslu skaðabóta vegna ætlaðra galla á íbúðinni.

K og Í höfðuðu mál á hendur B og P og kröfðust hvort fyrir sig skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra sem þau keyptu af B og P með milligöngu M og S ehf. B og P stefndu M og S ehf. til réttargæslu. Með dómi héraðsdóms voru B og P dæmd til að greiða K og Í hvoru fyrir sig 4.786.284 krónur í skaðabætur ásamt tilgreindum vöxtum og dráttarvöxtum vegna galla á fasteigninni. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að K og Í gerðu kröfu um greiðslu viðbótarkostnaðar við viðgerðir á þaki og aðrar úrbætur umfram kostnað við nauðsynlegar endurbætur sem metinn var í matsgerð dómkvadds matsmanns en þeir útgefnu reikningar sem K og Í styddu þá kröfu við hefðu takmarkaðar upplýsingar að geyma. Taldi rétturinn að K og Í hefðu ekki fært viðhlítandi sönnur fyrir því að umræddur viðbótarkostnaður væri tilkominn vegna atriða sem B og P bæru ábyrgð á. Voru B og P því sýknuð að þessu leyti. Ekki var talið að B og P hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekki var heldur á það fallist að þau hefðu veitt rangar upplýsingar þannig að fasteignin teldist gölluð í skilningi 27. gr. sömu laga. Þar sem B og P hefðu ekki sýnt af sér saknæma háttsemi voru þau sýknuð af kröfum K og Í um skaðabætur og um bætur fyrir óbeint tjón. Því næst leysti Landsréttur úr þeirri málsástæðu hvort ágallar á fasteigninni rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði, þannig að K og Í ættu rétt til afsláttar af kaupverð hennar. Rétturinn komst að þeirri niðurstöðu að kostnaður þeirra vegna endurbóta á fasteigninni næmi um 10,4% af kaupverði hennar og þótti sá afsláttur hæfilega ákveðinn 5.000.000 króna, að teknu tilliti til verðmætisaukningar vegna endurnýjaðs þaks. B og P var gert að endurgreiða K og Í þá fjárhæð, ásamt endurgreiðslu lokagreiðslu eftirstöðva kaupverðs og útlögðum kostnaði við að afla skýrslu húsasmíðameistara, samtals 3.151.549 krónur til hvors þeirra um sig ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði.

Ó krafðist skaðabóta eða afsláttar úr hendi G vegna galla á fasteign sem Ó keypti af G. Með dómi Landsréttar var fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að ósannað væri að vatnstjón sem kom upp eftir að Ó flutti inn í fasteignina yrði rakið til ástands hennar á þeim tíma sem hún var afhent. Þá var ekki talið að sýnt hefði verið fram á að fasteignin hefði að öðru leyti verið haldin göllum sem G bæri ábyrgð á. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að sýkna G af kröfum Ó.

JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.761.542 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.

Í málinu kröfðust S og E að B og Þ greiddu þeim óskipt 32.987.330 krónur vegna ætlaðra galla á nánar tilgreindri fasteign. Fasteignina keyptu S og E af B og Þ á síðari hluta árs 2008 og tilkynntu fyrst um þá ætluðu vanefnd sem dómkrafan laut að í júní 2022. Í dómi héraðsdóms sem staðfestur var með vísan til forsendna í Landsrétti kom fram að samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hefðu S og E ótvírætt glatað rétti til að bera fyrir sig þá ætluðu vanefnd á kaupsamningi málsaðila sem krafa þeirra lyti að þegar þau tilkynntu um hana 14 árum eftir afhendingu fasteignarinnar. Þá væri ekkert fram komið um að skilyrði 3. mgr. 48. gr. laganna væru fyrir hendi, en fyrir því bæru S og E sönnunarbyrði. Voru B og Þ því sýknuð af kröfu S og E.

E og H keyptu fasteign af Þ sem þau töldu gallaða og héldu eftir 15.000.000 króna af umsömdu kaupverði fasteignarinnar. Þ höfðaði mál þetta gegn E og H og krafðist þess að þeim yrði gert að greiða eftirstöðvar kaupverðsins. E og H kröfðust sýknu í aðalsök en í gagnsök kröfðust þau þess að Þ yrði dæmdur til að greiða þeim 15.924.000 krónur og að viðurkenndur yrði réttur þeirra til skuldajafnaðar við kröfu Þ í aðalsök, að því marki sem til þyrfti, en til sjálfstæðs dóms fyrir því sem umfram væri. Þá kröfðust þau þess að Þ yrði gert að gefa út afsal til þeirra vegna fasteignarinnar. Þ krafðist sýknu í gagnsök. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á að fasteignin væri gölluð og að kostnaður vegna nauðsynlegra úrbóta næmi 9.228.250 krónur og var þeim því gert að greiða Þ 8.602.550 auk nánar tilgreindra vaxta. E og H áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum Þ en til vara að krafa gagnáfrýjanda yrði lækkuð og jafnframt að honum yrði gert að gefa út afsal til þeirra vegna fasteignarinnar. Þ krafðist staðfestingar hins áfrýjaða dóms en áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti og krafðist sýknu af kröfu E og H um greiðslu á 5.936.650 krónum en til vara lækkunar á kröfu þeirra. Í dómi Landsréttar var kröfum gagnáfrýjanda í gagnsök vísað frá Landsrétti með vísan til d- og e-liða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Þá féllst Landsréttur á frekari galla á fasteigninni og bætur vegna afnotamissis. Var niðurstaða Landsréttar sú að réttmæt krafa E og H vegna galla á fasteigninni næmi 12.416.700 krónum, auk kröfu um gólfhita að fjárhæð 460.800 krónur sem Þ hafði viðurkennt, eða samtals 12.877.500 krónur. Þar sem skuldajafnaðarkrafa E og H var lægri en sú fjárhæð sem þau héldu eftir var þeim gert að greiða Þ 2.122.500 krónur, gegn útgáfu hans á afsali til þeirra fyrir eigninni, auk nánar tilgreindra vaxta.

S og H höfðuðu mál gegn K og L ehf. til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna afhendingardráttar og ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau keyptu af L ehf. en K var eigandi L ehf. og jafnframt eini stjórnarmaður félagsins. Í héraði var að mestu leyti fallist á kröfur S og H en K og L ehf. þó sýknaðir af kröfu þeirra um skaðabætur vegna afhendingardráttar enda höfðu þau ekki sýnt fram á að þau hefðu orðið fyrir tjóni. Sú niðurstaða kom ekki til endurskoðunar í Landsrétti. Fyrir Landsrétti kröfðust K og L ehf. þess að hinn áfrýjaði dómur yrði ómerktur og byggðu þá kröfu sína í megindráttum á því að með dómkröfum S og H væri ekki tekið mið af því að umrædd fasteign væri hluti af fjöleignarhúsi og að kröfurnar vörðuðu ætlaða galla, sem ýmist gætu talist til séreignar eða sameignar hússins, án þess að gerð yrði grein fyrir eignarhlutföllum. Auk þess var krafist frávísunar, einkum á þeim grundvelli að kröfugerð S og H færi í bága við 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Landsréttur tók undir niðurstöðu héraðsdóms um að S og H væri heimilt að sækja kröfur sínar í málinu, þótt þær vörðuðu að einhverju leyti sameign. Var það meðal annars gert með hliðsjón af því hvernig atvikum væri háttað í málinu. Ómerkingarkröfu K og L ehf. var því hafnað auk þess sem ekki voru talin efni til að vísa málinu frá héraðsdómi. Hvað efnishlið málsins varðar féllst Landsréttur á að S og H hefðu mátt gera ráð fyrir að steinveggir yrðu reistir á lóðinni. Í þeim efnum var meðal annars litið til þess að af samþykktum hönnunarteikningum mætti greina veggi á lóðarmörkum og að ekki yrði annað ráðið af tölvumyndum og sniðmyndum en að um steinveggi væri að ræða. Fasteignin var því talin gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og fallist á kröfu um greiðslu úr hendi L ehf. vegna þessa, sbr. 41. og 43. gr. laganna, sem og úr hendi K á grundvelli saknæmrar háttsemi hans. Með skírskotun til forsendna héraðsdóms var einnig fallist á að S og H ættu á grundvelli 41. gr. sömu laga rétt á afslætti úr hendi L ehf. vegna annarra galla. Loks var fallist á gagnkröfu K og L ehf. um skuldajöfnun. Hinn áfrýjaði dómur skyldi því vera óraskaður um annað en dráttarvexti.

J og Þ kröfðust skaðabóta úr hendi A og M vegna galla á fasteign sem þau keyptu af þeim síðarnefndu. Með dómi sínum staðfesti Landsréttur þá niðurstöðu héraðsdóms að J og Þ hefðu sýnt fram á að fasteignin hefði verið haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en að krafa þeirra um bætur væri fallin niður sökum tómlætis, sbr. 48. gr. sömu laga. Þannig hafi frestur til að tilkynna um gallana verið liðinn þegar J og Þ gerðu það, sbr. 1. og 2. mgr. greinarinnar, og ekki voru taldar forsendur til að beita ákvæði 3. mgr. hennar við úrlausn málsins, en samkvæmt því getur seljandi ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Hinn áfrýjaði dómur um sýknu A og M af kröfu J og Þ var því staðfestur.

H og S höfðuðu mál á hendur HD, Ó, G og V til heimtu skaðabóta vegna galla á fasteign sem þau keyptu af HD sem byggði hana. Ó var byggingarstjóri og G hönnuður en báðir voru þeir með starfsábyrgðartryggingu hjá V. Í héraði var að mestu leyti fallist á kröfur þeirra en G þó sýknaður og V sömuleiðis hvað hann varðaði. Af áfrýjun og gagnáfrýjun málsins leiddi að allar kröfur aðila voru til úrlausnar fyrir Landsrétti. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að frágangur glugga og rennihurðar, svala, votsvæða í baðaðstöðu og peningaskáps hefði falið í sér galla samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem HD bæri ábyrgð á. Ó var einnig talinn bera ábyrgð á frágangi glugga, rennihurðar og svala og G á frágangi svala en ábyrgð þeirra beggja grundvallaðist á þágildandi lögum nr. 73/1997. Ábyrgð HD, Ó og G á fyrrgreindum göllum var óskipt en V gert að greiða nánar tiltekna fjárhæð vegna starfsábyrgðartrygginga Ó og G. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms voru HD, Ó og G hins vegar sýknuð af kröfu er laut að einangrun í útkragaðri plötu.

L og T höfðuðu mál gegn J til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau keyptu af J. Í dómi Landsréttar var talið að J og T hefðu með matsgerð dómkvadds matsmanns sannað að þau hefðu orðið fyrir tjóni sökum leka, raka og myglu á tilgreindum stöðum í fasteigninni. Heildartjón J og T vegna galla í fasteigninni var að mati dómsins talið nema 10,02% af söluandvirði fasteignarinnar eða 7.069.257 krónum. Með vísan til dómframkvæmdar var ekki talið að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og því ekki um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Hins vegar þótti ástand glugga og myglumyndun í veggjum og í gólfi svefnherbergja við skoðun matsmanns gefa til kynna að langvarandi leki hefði valdið þeim skemmdum og talið að J hefði verið kunnugt um lekann við söluna. Var J því talinn hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, með því að upplýsta ekki um lekann og var honum gert að greiða J og T tjón þeirra vegna þessara atriða eða 3.668.211 krónur auk 91.205 króna vegna kostnaðar við úrbætur á útitröppum.

Ágreiningur málsins varðaði það álitaefni hvort EB, E og S ættu rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla á íbúð sem þau keyptu af B. Eftir kaupin kom í ljós að samþykki byggingarfulltrúa hefði skort fyrir breytingum sem höfðu verið gerðar á efri hæð íbúðarinnar í tíð fyrri eiganda þar sem svokölluðu óráðstöfuðu rými hafði verið breytt í svefnherbergi. Væri nú ekki unnt að fá slíkt samþykki nema að gættum ákvæðum byggingarreglugerðar um eldvarnir. Byggðist krafa EB, E og S aðallega á því að vegna þessa hefði íbúðin verið verðminni en umsamið kaupverð og lögðu fram matsgerð því til stuðnings. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um að ósannað væri að B hefði vitað eða mátt vita að samþykki byggingarfulltrúa hefði skort. Í söluyfirliti sem fylgdi kaupsamningi hefði hins vegar komið fram að þrjú svefnherbergi væru á efri hæð íbúðarinnar. Taldi Landsréttur með vísan til þess að líta yrði svo á að B hefði ábyrgst gagnvart EB, E og S að engar kvaðir væru á heimild til slíkrar nýtingar á efri hæðinni, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af því leiddi að EB, E og S ættu rétt á afslætti að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr þessum galla, sbr. 2. mgr. 41. gr. sömu laga. Landsréttur féllst á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að ekki væri unnt að leggja fyrirliggjandi matsgerð um verðmun óbreytta til grundvallar kröfu um afslátt og var niðurstaða dómsins um hæfilegan afslátt staðfest. Ekki var fallist á kröfu EB, E og S vegna annarra ætlaðra galla á íbúðinni.

I krafði Á og S um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteign. Á og S töldu sig hins vegar eiga rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverðinu þar sem fasteignin hefði verið haldin margvíslegum göllum. Með dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms þess efnis að ekki hefði verið sýnt fram á að kaupverð eignarinnar hefði að einhverju leyti tekið mið af ætluðum göllum á eigninni. Með vísan til niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns var talið að frágangur þakniðurfalla og staðsetning eldvarnarhurðar og gerð hennar fælu í sér galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið að I hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar þar sem söluyfirlit hafði ekki að geyma upplýsingar um leika frá stofuglugga. Aftur á móti var talið að frágangur glugga í fasteigninni hefði verið í samræmi við góðar venjur og faglegar kröfur á þeim tíma sem húsið var byggt. Þar sem ekki hafði verið staðreynt að aðrir gluggar en stofugluggar lækju taldi Landsréttur ósannað að gluggar í húsinu, aðrir en stofugluggar, væru gallaðir í skilningi laga nr. 40/2002. Að virtri dómaframkvæmd taldi Landsréttur ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign, sem námu 6,43% af kaupverði, rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Var I því sýknuð af kröfum Á og S um skaðabætur og afslátt vegna annarra kröfuliða en úrbóta á stofugluggum, enda hafði ekki verið sýnt fram á að I hefði sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þá kröfuliði varðar. Voru Á og S því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar að frádregnum kostnaði við úrbætur á stofugluggum.

G og K kröfðu B og H um greiðslu skaðabóta eða afslátt af kaupverði fasteignar vegna meintra galla á fasteigninni. Héraðsdómur hafnaði kröfum G og K, meðal annars með vísan til þess að G og K hefðu haft næga vitneskju um ástand þaksins er kaupin voru gerð og að ummerki um raka eða leka hefðu verið sýnileg. Í dómi Landsréttar kom fram að í kauptilboði G og K hefði verið gerður fyrirvari um að þau myndu framkvæma ástandsskoðun á eigninni. Við skoðun byggingafræðings á eigninni hefðu vaknað áhyggjur af ástandi þakrýmis og G og K í kjölfarið óskað eftir frekari skoðun sem leiddi í ljós ýmsa ágalla á þaki fasteignarinnar. Að virtum þeim upplýsingum sem fram komu í ástandsskýrslu var lagt til grundvallar að G og K hefðu gert sér grein fyrir því að ástandi þaksins væri ábótavant og að það hefði eingöngu verið endurnýjað að hluta. Þrátt fyrir þessa vitneskju hefðu G og K ekki nýtt heimild sína til að falla frá kaupunum á fasteigninni. Að því gættu og með hliðsjón af 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup gætu G og K ekki borið fyrir sig að fasteignin hefði verið gölluð þar sem fram hefði komið í söluyfirliti að þak hefði verið endurnýjað fyrir 15 til 20 árum. Með vísan til þess en að öðru leyti með vísan til hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur.

R höfðaði mál gegn H til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem hún taldi vera á fasteign sem hún keypti af H. Í dómi Landsréttar var talið að R hefði með matsgerð dómkvadds matsmanns sannað að hún hefði orðið fyrir tjóni sökum raka og myglu á tilgreindum stöðum í fasteigninni. Að öðru leyti var R ekki hafa talin hafa sannað að hún hafi orðið fyrir tjóni sökum galla á fasteigninni en meðal annars var vísað til þess að R hefði vanrækt skoðunarskyldu sína varðandi skoðun á kjallaraíbúð fasteignarinnar. Tjón R vegna galla á fasteigninni var að mati dómsins talið nema 8.55% af söluverði fasteignarinnar. Með vísan til dómframkvæmdar var ekki talið að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var því ekki fallist á kröfu R um bætur vegna þeirra galla sem um ræddi, enda hefði ekki verið sýnt fram á að seljandi hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar. Var H því sýknaður af kröfum R, að því undanskildu að staðfest var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að múrhúð á útitröppum hefði verið áfátt miðað við þær upplýsingar sem fram komu á söluyfirliti og upplýsingarnar því rangar í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Voru R því dæmdar bætur úr hendi H að fjárhæð 89.745 krónur vegna þessa.

B höfðaði mál á hendur A og krafðist ógildingar afsals á eignarhluta D, eiginkonu B og systur A, í tilgreindri íbúð til A, til vara viðurkenningar á skaðabótaskyldu A gagnvart B en að því frágengnu hækkunar á verðákvæði afsalsins. D lést síðla árs 2020 og situr B í óskiptu búi eftir hana. B byggði kröfur sínar meðal annars á því að A hefði nýtt sér fákunnáttu, einfeldni, léttuð og bágindi D til að fá hana til að afsala fyrrgreindum eignarhluta til sín á verði verulega undir markaðsverði. A byggði sýknukröfu sína meðal annars á því að D hefði verið fullfær um að ráðstafa eignarhlutanum, auk þess sem B hefði veitt samþykki sitt fyrir afsalinu og væri B bundinn af samþykki sínu. Í dómi Landsréttar var rakið að B hefði í fyrstu lýst sig samþykkan afsali D á eignarhlutanum með nafnritun sinni á skjalið en síðar skipt um skoðun. Í dómnum sagði jafnframt að B hefði ekkert aðhafðist gagnvart A til að fá afsalið fellt úr gildi fyrr en eftir andlát D og nyti því ekki frásagnar hennar af atvikum. Málatilbúnaður B hefði lotið að því að D hefði ekki verið hæf til að gera hinn umdeilda löggerning en ekki verið á því byggt að hann sjálfan hefði skort hæfi til að veita samþykki sitt fyrir afsalinu. Hvað B varðaði hefði einungis verið byggt á því að hann þekkti ekki til fasteignamarkaðar á viðkomandi svæði. Taldi Landsréttur að ekkert hefði staðið í vegi fyrir því að B kynnti sér verð fasteigna á því svæði áður en hann lýsti yfir samþykki sínu. Með vísan til samþykkis B og þess að endurgjald það sem A innti af hendi fyrir eignarhlutann var ekki talið bersýnilegra lægra en markaðsvirði eignarhlutans í skilningi 31. gr. laga nr. 7/1936 var A sýknaður af kröfum B.

E og T höfðuðu mál gegn S hf., ÆBS ehf., Æ, G og L til heimtu skaðabóta vegna tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir við kaup á fasteign af G og L. Fasteignasalan ÆBS ehf. og fasteignasalinn Æ sáu um sölu eignarinnar en fasteignasalan hafði tekið starfsábyrgðartryggingu hjá S hf. Krafa E og T byggðist aðallega á því að G og L hafi við söluna ekki gefið upp réttar upplýsingar varðandi geymsluskúr á lóð eignarinnar og íbúð í bílskúr hennar og að söluyfirlit gert af fasteignasölunni hafi verið ábótavant um þessi sömu atriði. Í hinum áfrýjaða dómi, sem Landsréttur staðfesti með vísan til forsendna hans, var rakið að í söluyfirliti og opinberum gögnum hefði komið fram að geymsluskúrinn væri „óskráður“ eða kæmi ekki „fram á stærðarskráningu“ og að hvergi kæmi fram að leyfi væri fyrir skúrnum. Það hafi því ekki átt að vefjast fyrir E og T að þau væru að taka áhættu með því að kaupa óskráða eign. Varðandi íbúðina í bílskúrnum var rakið að í söluyfirliti og opinberum gögnum kæmi fram að eigninni væri lýst sem sérhæð og bílskúr undir sama fastanúmeri og að í bílskúr væri „nú stúdíó-íbúð“ sem væri 32 fm. og mætti hafa leigutekjur af íbúðinni í bílskúrnum, fermetrafjöldi hvors hluta var tilgreindur og stendur orðið „bíll“ til skýringar á teikningu af hinu umdeilda rými. Þá lá fyrir að íbúðin í bílskúrnum hefði verið í útleigu án athugasemda yfirvalda bæði fyrir og eftir kaupin. Var því talið að E og T hefði ekki getað dulist að þau voru að kaupa eina eign sem skiptist í sérhæð og bílskúr en ekki tvær íbúðir. Var því ekki fallist á að upplýsingagjöf við söluna hafi verið ábótavant og S hf. ÆBS ehf., Æ, G og L sýknuð af kröfu E og T.