Stefndi hafði keypt fasteign af stefnanda og hélt eftir lokagreiðslu umsamins kaupverðs vegna galla sem hafi komið fram eftir kaupin þar sem stefnandi hafi ekki skilað eigninni á byggingarstigi 5 í samræmi við söluyfirlit og eins og umsamið var í kaupsamningi aðila auk annarra galla á henni.. Stefnandi höfðaði mál til heimtu eftirstöðva kaupverðsins á hendur stefnda, sem krafðist sýknu þar sem hann ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar. Í dómi héraðsdóms var vísað til þess að stefndi hefði skoðað fasteignina margsinnis fyrir kauptilboð og unnið við framkvæmdir á eigninni eftir afhendingu án þess að gera athugasemdir við frágang og skil á eigninni. Þá hafi byggingarstjóri stefnda skrifað upp á úttekt rúmum fimm mánuðum eftir afhendingu eignarinnar þess efnis að eigninni hafi verið skilað á byggingarstigi 5. Því var talið að frágangur og skil stefnanda á eigninni hafi verið í samræmi við það sem stefndi mátti vænta og gerði ráð fyrir og teldist eignin því ekki gölluð að þessu leyti í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið með hliðsjón af framkvæmdum stefnda á eigninni, reynslu hans og skoðunarskyldu samkvæmt 38. gr. laga um fasteignakaup hafi hann hlotið að vita af þeim göllum sem hann taldi fasteignina haldna sjö og hálfum mánuði eftir að hann fékk hana afhenta. Þar sem stefndi hafi ekki borið fyrir sig gallann innan sanngjarns frests, sbr 48. gr. laga nr. 2002 um fasteignakaup hafi hann sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hafi glatað rétti til að bera fyrir sig galla á fasteigninni gagnvart stefnanda. Fallist var því að stefnukröfu stefnanda í málinu. Í dóminum var fundið að því að í greinargerð stefnda hafi málsástæðum ekki verið lýst á skýran hátt og tílvísun til lagaákvæða verið ruglingsleg en eftir að sú greinargerð var lögð fram tók annar lögmaður að sér að gæta hagsmuna stefnda og flytja málið.
B og S kröfðust þess að veðsetning G ehf. í fasteign þeirra M, með veðskuldabréfi útgefnu 9. desember 2020, til T ehf., væri ógild og að T ehf. yrði gert að aflétta veðskuldabréfinu af eigninni að viðlögðum dagsektum. B og S höfðu keypt fasteignina M með kauptilboði 27. nóvember 2020. Í kauptilboðinu var í engu getið um áhvílandi veðskuldir. Kaupsamningur var gerður á grundvelli kauptilboðsins 13. janúar 2021 og var þá í samningnum getið um tvær áhvílandi veðskuldir en önnur þeirra var veðskuldabréf T ehf. Byggðu B og S kröfur sínar aðallega á því að bindandi kaupsamningur hefði verið kominn á milli þeirra og G ehf. þegar kauptilboðið var samþykkt en eftir það hefði G ehf., sem seljanda eignarinnar, ekki verið heimilt að gera ráðstafanir með samningi sem færu í bága við réttindi kaupenda. Í dómi héraðsdóms kom fram að B og S hefðu skrifað undir kaupsamninginn þrátt fyrir að vita um veðsetninguna og hefði þeim jafnframt verið kunnugt um skilyrði þess að veðbandinu yrði aflétt af hálfu T ehf. Hefðu B og S verið ósátt við veðsetninguna hefði þeim verið í lófa lagið að skrifa ekki undir kaupsamninginn en með undirritun sinni samþykktu þau í raun veðsetninguna. Var ekkert talið fram komið í málinu sem benti til þess að óheiðarlegt eða ósanngjarnt væri fyrir T ehf. að bera veðskuldabréfið fyrir sig og voru G ehf. og T ehf. sýknuð af kröfum B og S. Í dómi Landsréttar kom fram að af skýrslutöku B fyrir héraðsdómi yrði að álykta að bæði honum og S hefði verið kunnugt um áhvílandi veðskuldabréf á fasteigninni þegar þau undirrituðu kaupsamning og að þau hefðu samþykkt það. Þá var einnig litið til þess að B og S sendu G ehf. í tvígang bréf, þann 10. febrúar og 20. júní 2022, þar sem þau kröfðust þess að veðskuldabréfinu yrði aflétt af eigninni. Gerðu B og S ekki athugasemd við veðsetningu eignarinnar fyrr en með héraðsdómsstefnu sem birt var G ehf. og T ehf. 30. nóvember 2022 þar sem þau vísuðu til þess að veðsetningin hefði verið ólögmæt. Var tómlæti B og S talið renna stoðum undir þá niðurstöðu að þau hefðu samþykkt veðsetninguna við undirritun kaupsamningsins. Að þessu gættu, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, var hann staðfestur.
Stefndi sýknaður af kröfu stefnanda um að stefnda yrði gert að skrifa undir kaupsamning á grundvelli samþykkts kauptilboðs að viðlögðum dagsektum.
M höfðaði mál gegn J og krafðist þess að viðurkennd yrði skylda J til þess að selja og afhenda M nánar tilgreinda fasteign í hennar eigu í samræmi við samþykkt kauptilboð milli aðila. Aðila greindi á um þýðingu tveggja fyrirvara sem M gerði í kauptilboðinu um framtíðargildi kaupsamnings aðila. Laut annar fyrirvarinn að aðkomu að fast- eigninni en hinn að fjármögnun og giltu fyrirvararnir í 20 daga frá samþykki tilboðsins. Í dómi Landsréttar sagði m.a. að vitneskja um aðkomu að fasteigninni, miðað við þær forsendur sem M lagði í fyrirvara þar að lútandi, hefðu ekki legið fyrir fyrr en eftir að frestur samkvæmt honum var liðinn. Þá yrði M að bera hallann af óvissu um hvort hann hefði tilkynnt að fjármögnun væri tryggð áður en frestur samkvæmt fyrirvara um fjármögnun var úti, enda stæði það M nær að færa sönnur á það atriði. Með þessum athugasemdum staðfesti Landsréttur niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um sýknu J af kröfum M.
Ágreiningur um fasteignakaup.
Stefnandi krafðist viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefnda vegna meintra vanefnda á kaupsamningi um fasteign, sem komist hefði á við samþykki á kauptilboði, en stefndi féll frá áformum um að kaupa eignina af stefnanda. Talið var að samningur aðila hefði fallið niður samkvæmt efni sínu þar sem fyrirvarar sem gerðir höfðu verið um fjármögnun og fleira í hinu samþykkta kauptilboði voru ekki uppfylltir og nýr samningur var ekki gerður. Stefnandi var ekki talinn hafa sýnt fram á að hann hefði orðið fyrir tjóni sem rekja mætti til ólögmætrar og saknæmrar háttsemi stefnda og var stefndi sýknaður af viðurkenningakröfu stefnanda.
H samþykkti kauptilboð í fasteignir sínar að Ljósvallagötu 14 2. febrúar 2018 en tilboðið var bundið fyrirvörum af hálfu H og kaupandans sem lutu að fjármögnun kaupanna. Í þrígang var gert samkomulag um frekari fresti kaupanda til fjármögnunar. Með þriðja samkomulaginu 23. nóvember 2018 tók L ehf. við réttindum og skyldum kaupandans. Komu aðilar sér meðal annars saman um að boðað skyldi til formlegs kaupsamnings og afhendingar hins selda 15. janúar 2019 og viðskiptin þá kláruð endanlega í samræmi við ákvæði kauptilboðsins enda hefði kaupandi lokið fjármögnun kaupanna fyrir þann tíma. Fjármögnunin gekk ekki eftir og lýsti H því yfir með bréfi 15. febrúar 2019 að hann liti svo á að samningur aðila væri niður fallinn. L ehf. krafðist þess að H skilað þeim greiðslum sem þegar hefðu verið inntar af hendi en H taldi sig eiga rétt til bóta vegna vanefnda L ehf. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að á grundvelli fyrirvara samkvæmt samningi aðila 23. nóvember 2018 hefði mátt líta svo á að kaupsamningurinn hefði fallið sjálfkrafa niður tveimur mánuðum síðar samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Aðilar virtust hins vegar ganga út frá því að samningssambandi þeirra hefði lokið með riftun samkvæmt fyrrgreindri yfirlýsingu H. Á hvorn veginn sem á það væri litið gæti H ekki átt tilkall til bóta vegna ætlaðra vanefnda sem ættu rætur að rekja til þess að atvik, sem fyrirvarinn laut að, hefðu ekki gengið eftir. L ehf. var því sýknað af bótakröfu H en H dæmdur til að skila L ehf. þeim greiðslum sem þegar höfðu verið inntar af hendi, 24.500.000 krónum, auk dráttarvaxta.
Hafnað kröfu um aflýsingu kauptilboðs úr fasteignabók og um að þinglýsingarstjóra sé gert skylt að taka afsal til þinglýsingar.
Stefnda var gert skylt að gera kaupsamning við stefnanda um íbúð í samræmi við samning aðila samkvæmt samþykktu kauptilboði, að viðlögðum dagsektum.
F, sem á fyrri stigum hafði gert kauptilboð í eign N, krafðist viðurkenningar á því að komist hefði á bindandi kaupsamningur, auk þess sem gerð var krafa um útgáfu afsals og viðurkenningu eignarrétti F. Talið var að F hefði í reynd fallið frá tilboði sínu á síðari stigum og að nýr kaupsamningur hafði ekki verið gerður á grundvelli síðari viðræðna. Voru N og V, sem síðari kaupsamningshafi, því sýknaðir af kröfum
Fallist var á að samþykkt kauptilboð um íbúð í fjölbýlishúsi væri enn í gildi og skuldbindandi samningur fyrir aðila. Því var þannig hafnað að seljendur hefðu haft heimild til að rifta kaupunum eða að forsendur þeirra hefðu brostið.
Kaupandi var skuldbundinn kaupsamningi sem hann hafði undirritað f.h. einkahlutafélags þrátt fyrir að meiri hluti stjórnar hafði ekki ritað firmað.
Stefnandi krafðist að viðurkennt yrði með dómi að komist hefði á bindandi kaupsamningur um fasteign stefnda. Stefnandi sýndi ekki fram á að hann hefði boðið lögmæta greiðslu og var stefndi sýknaður af kröfum stefnanda í málinu.
Steingrímur Bjarni Erlingsson gegn
Finni, Bjarna Harðarsyni, Þorsteini, Sverrissyni, Einari, Guðbjörnssyni, kveðinn og upp svohljóðandi
Stefndu sýknaðir af kröfum stefnanda um afhendingu á hlut sínum í hlutafélagi sem var í sameign allra málsaðila.
Nýi Glitnir banki hf gegn
Ragnari, Sæ Ragnarssyni, kveðinn og upp svohljóðandi
Stefndi sýknaður af kröfu stefnanda vegna samnings aðila um kaup stefnda á hlutabréfum.
Staðfest að komist hefði á bindandi kaupsamningur um bát.
Stefndi dæmdur til greiðslu andvirðis aflaheimilda vegna rækju.
Íslenskir aðalverktaka hf gegn
Guðna Alberti Jóhannessyni, Huldu, Bryndísi Sverrisdóttur, kveðinn og upp svohljóðandi
Deilt um gildi kauptilboðs, sem stefndu gerðu stefnanda í fasteign. Sýkna.
Fallist á kröfu stefnanda um greiðslu 35% gjalds hjá stefnda vegna þess að vara hafði ekki verið afpöntuð innan tilskilins frests samkvæmt pöntunareyðublaði, sem stefndi hafði undirrtað.
Kauptilboðið var gert um fasteign og samþykkt með fyrirvara um lán frá lánastofnun. Lánafyrirgreiðslu var synjað og því hafnað að kaupandi væri bundinn af samþykktu kauptilboði.
Stefndu voru dæmd til að greiða stefnanda skaðabætur vegna vanefnda stefndu á kauptilboði aðila.
Kröfu á grundvelli óþinglýstra eignarheimilda var ekki lýst í uppboðsandvirði fasteignar áður en sölu lauk. Var því hafnað að kröfunni yrði komið að eftir útgáfu frumvarps til úthlutunar á söluverði.
Stefnandi krafðist staðfestingar á því að ekki hefði komist á skuldbindandi samningur með aðilum á grundvelli kauptilboðs í fasteign. Til vara var þess krafist að stefnanda hefði verið heimilt að rifta kauptilboðinu og skylt væri að afmá það úr fasteignabók hjá sýslumanni. Loks krafðist stefnandi óskipt skaðabóta úr hendi stefndu. Voru stefndu sýknuð af öllum kröfum stefnanda, en tekin var til greina gagnkrafa á hendur stefnanda um útgáfu afsals fyrir eigninni.
Stefndu voru sýknaðir af skaðabótakröfu stefnanda vegna kauptilboðs í fasteign.
Stefnandi gerði tilboð í fasteign m. fyrirvara um staðfestingu láns innan tilskilins frests. Eignin var seld öðrum, þar sem staðfesting barst ekki fyrir frestlok. Stefnandi krafðist staðfestingar á kauptilboðinu. Sýkna
Kauptilboð stefnanda talið fallið niður vegna atvika er vörðuðu stefnanda og var stefndi því sýknaður.
Baldvin Már Magnússon og Heimir Hafsteinn Eðvardsson (
Karl Axelsson hrl)
gegn
Karra ehf, Jóni Hauki Ingvasyni, Helgu Guðnýju Sigurðardóttur, Runólfi Gunnlaugssyni og Vátryggingafélagi Íslands hf til réttargæslu (
Árni Grétar Finnsson hrl)
BM og HH samþykktu kauptilboð JH fyrir hönd K ehf. í fasteign þeirra. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með fasteigninni G sem var í eigu JH og HG. Var talið að þá hefði komist á samningur um kaupverð G. Ágreiningur varð um kostnað vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess sem G var hluti af, en framkvæmdirnar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust en ráðist í þær eftir það. Kröfðu BM og HH K ehf., JH og HG um greiðslu vegna vangoldinna hússjóðsgjalda og framkvæmda á sameign og R, fasteignasala, um bætur vegna vanrækslu á starfsskyldum hans. Tekið var fram að meginregla í fasteignaviðskiptum væri að kostnaður sem yrði til fyrir afhendingardag eignar félli á seljanda. Frá þessu væri hins vegar skýrlega vikið með kaupsamningi aðila en umdeildur kostnaður félli ótvírætt undir ákvæði hans. Bæri að ganga út frá því að BM og HH hefðu við tilboðsgerðina miðað við ástand íbúðarinnar á þeim tíma en fyrir lá að þeir höfðu skoðað hana fyrir undirritun tilboðsins. Gætu þeir því ekki borið fyrir sig að þeir hefðu ekki gert sér ljóst að bílastæði væri ekki malbikað enda væri það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt. Það haggaði ekki niðurstöðu um ábyrgð BM og HH á umræddum kostnaði að JH og HG höfðu ekki greint frá stöðu hússjóðs við gerð kaupsamnings. Voru K ehf., JH, HG og R því sýknuð af kröfum BM og HH.
P gerði leigusamning við SM um leigu á fasteign. Í samræmi við ákvæði leigusamningsins um forkaupsrétt að húsnæðinu á leigutímanum gerðu P og S SM tvisvar tilboð um kaup á því sem hann samþykkti í bæði skiptin. Í tilefni af synjun SM um að ganga frá kaupsamningnum kröfðust P og S að staðfest yrðu kaup þeirra á fasteigninni og að þau yrðu talin réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðsins. Talið var að þegar húsaleigusamningur P og SM rann út hefði verið kominn á bindandi samningur þeirra í milli samkvæmt samþykktu tilboði P og S um kaup þeirra á íbúðinni. Það kauptilboð var háð fyrirvara um lán sem gekk ekki eftir en SM rifti ekki að heldur samningnum. Með seinna tilboði P og S komst á nýr bindandi samningur milli aðila um fasteignakaupin og leysti hann eldri samninginn af hólmi. Ekki var fallist á að skilyrði væru til þess á grundvelli laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með síðari breytingum að víkja þessum samningum til hliðar í heild eða að hluta. Var talið að neitun SM að ganga frá kaupsamningi gengi í berhögg við bindandi samkomulag milli aðila um fasteignakaupin og hefði komið í veg fyrir að P og S gætu efnt skyldur sínar gagnvart honum en þó hefði SM ekki rift samningnum. Voru kaup P og S á fasteigninni því staðfest.
Á árunum 1976 til 1978 reisti Þ hús í Reykjavík á fjórum hæðum með kjallara og var í upphafi einn eigandi þess. Var það aðallega ætlað til atvinnunota. Þ afsalaði 3. hæð hússins til hlutafélagsins V árið 1979 og var kveðið svo á í afsalinu, að aðilar skyldu hafa gagnkvæman forkaupsrétt að húseigninni. J og S keyptu hæðina af V árið 1982, og var tekið fram í kaupsamningi, að kvöð væri um gagnkvæman forkaupsrétt. Í kaupsamningi um 1. hæð og kjallara hússins, sem Þ gerði við fyrirtækið L árið 1997, var getið um forkaupsréttinn, en við þá sölu féllu J og S frá rétti sínum. Þann 30. mars 1998 fékk Þ kauptilboð í 2. hæð hússins frá ÞJ og var getið um forkaupsréttinn í tilboðinu. J og S lýstu því yfir 3. apríl sama árs, að þeir gengju inn í tilboðið. ― Talið var, að orðalag á afsali Þ til V árið 1979 gæfi ekki sérstaklega til kynna, að forkaupsrétturinn hefði átt að vera persónulegur og bundinn við fyrstu sölu á hverjum hluta hússins. Mætti ekki síður ætla af því, að hann ætti að fylgja eignarhlutum aðilanna. Þá hefði á því verið byggt við kaup J og S á 3. hæðinni 1982, að hæðin yrði áfram háð forkaupsrétti Þ, en Þ hefði engan áskilnað gert um að J og S nytu ekki gagnkvæmni réttarins. Var á það fallist með héraðsdómara, að J og S hefðu átt forkaupsrétt að 2. hæð hússins þegar Þ samdi við ÞJ um kaup á hæðinni. Af hálfu Þ var vísað til þess, að J og S hefðu hafnað greiðslu á þóknun til fasteignasölu, sem gengið hafði frá tilboðinu á þar til gerðu eyðublaði og lagt fyrir þá. Í skjalinu var ekki gefið til kynna, að sölulaun eða kostnaður vegna atbeina fasteignasölunnar væri meðal þess, sem kaupandi þyrfti að bera umfram kaupverð eignarinnar. Þótti ósannað, að J og S hefðu vitað eða mátt gera sér grein fyrir, að í viðskiptunum væri um að ræða kostnað af þessu tagi, sem ekki væri innifalin í verðinu með venjulegum hætti. Yrði að líta svo á, að réttur þeirra stæði til þess að ganga inn í kaupin með þeim kjörum, sem tilboðið sjálft bæri með sér. Var því viðurkenndur forkaupsréttur J og S og einnig fallist á að Þ væri skylt að afsala þeim eignarhlutanum með sömu skilmálum og greindi í kauptilboði ÞJ til Þ.