Dómstólaleit

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi, að með samþykki stefnanda á gagntilboði stefnda um kaup á fasteigninni Brekkugerði 34, Reykjavík, fastanúmer 2003-3875 og 203-3876, hafi komist á bindandi kaupsamningur milli málsaðila um fasteignakaupin, með þeim kjörum og skilmálum sem í hinu samþykkta gagntilboði greinir. Þá er þess krafist að stefnda verði með dómi gert skylt að selja og afsala til stefnanda sömu fasteign gegn greiðslu stefnanda, með þeim kjörum og skilmálum sem í hinu samþykkta gagntilboði greinir. Krafist er málskostnaðar að mati dómsins.

Af hálfu stefnda er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnda verði dæmdur málskostnaður að skaðlausu úr hendi stefnanda.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Mál þetta á rætur að rekja til þess að stefnandi gerði kauptilboð í fasteignina Brekkugerði 34 í Reykjavík 11. janúar 2010. Eigandi hússins var Byr Sparisjóður en ágreiningslaust er í málinu að stefndi hefur tekið við öllum réttindum og skyldum vegna fasteignarinnar og því er málsókninni beint að stefnda.

Stefndi gerði stefnanda gagntilboð 20. janúar sama ár, sem stefnandi samþykkti 22. janúar s.á. Stefnandi heldur því fram að þar með hafi komist á bindandi kaup samningur um fasteignina milli málsaðila.

Í kauptilboði og gagntilboði, sem eru meðal gagna málsins, er tekið fram að seljanda sé kunnugt um að kaupsamningsgreiðslur væru á reikningi kaupanda erlendis og þyrftu því að fara inn á reikning seljanda í íslenskum krónum erlendis vegna gjaldeyrishafta hérlendis. Þegar ganga átti frá kaupsamningi hafði starfsmaður stefnda áttað sig á því að greiðslur gætu ekki farið fram með þessum hætti vegna ákvæða í lögum um gjaldeyrismál. Ekkert varð úr því að gengið væri frá kaupsamningi, eins og til hafði staðið að gera eftir að gagntilboðið var samþykkt. Af þessu tilefni hefur stefnandi höfðað málið og í þeim tilgangi að fá viður kenningardóm fyrir því að með samþykki á gagntilboðið hafi komist á bindandi kaupsamningur milli málsaðila um fasteignakaupin. Jafnframt er krafist að stefnda verði með dómi gert skylt að selja og afsala til stefnanda fasteigninni eins og lýst er í kröfugerð stefnanda. Af hálfu stefnda er ekki fallist á kröfurnar og vísað til þess að stefnandi hafi ekki boðið fram lögmæta greiðslu. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að þær íslensku krónur, sem hann hafi ætlað að nota sem greiðslu kaupverðsins og leggja inn á reikning stefnda í útlöndum, væru til komnar með lögmætum hætti. Kaupsamningurinn hafi þar með verið óframkvæmanlegur. Gagntilboðið hafi auk þess ekki verið undirritað af réttum heimildarmönnum, aðeins starfsmönnum en ekki sparisjóðsstjóra eins og hafi þurft að gera samkvæmt samþykktum félagsins og umboði stjórnar Byrs sparisjóðs 21. desember 2009.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Af hálfu stefnanda er vísað til kauptilboðsins og gagntilboðs stefnda sem stefnandi hafi samþykkt. Þar með hafi verið kominn á bindandi kaupsamningur milli málsaðila. Kaupverði fasteignarinnar samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði sé 85.000.000 króna og hafi átt að greiðast með fjórum innborgunum í íslenskum krónum á bankareikning stefnda erlendis. Fyrstu greiðsluna, að fjárhæð 35.000.000 króna, hafi stefnandi átt að inna af hendi við undirritun kaupsamnings um fasteignina þegar stefnandi hafi jafnframt átt að fá fasteignina afhenta. Önnur greiðslan hafi átt að fara fram 1. júní 2010, að fjárhæð 20.000.000 króna. Þriðju greiðsluna hafi stefnandi átt að inna af hendi 1. september s.á., 20.000.000 króna, og þá fjórðu 1. desember s.á., 10.000.000 króna.

Málsaðilar hafi verið boðaðir til kaupsamningsfundar á fasteignasölunni 19. mars s.á. Stefnandi hafi mætt en stefndi boðað forföll. Nýr tími hafi verið ákveðinn 22. mars og hafi málsaðilar þá mætt á fund ásamt lögmönnum sínum. Löggiltur fast eignasali hafi stýrt fundinum og lagt fram kaupsamning um fasteignina til undir ritunar en samningurinn hafi verið efnislega samhljóða hinu samþykkta gagntilboði.

Af hálfu stefnda hafi því verið neitað að undirrita kaupsamninginn og afhenda fasteignina gegn kaupsamningsgreiðslu, 35.000.000 króna, samkvæmt hinu sam þykkta gagntilboði. Lögð hafi verið fram staðfesting á því á fundinum að greiðslan væri til reiðu hjá Deutsche Bank í London. Stefndi hafi jafnframt neitað að upplýsa um eigin bankareikning erlendis sem hægt væri að greiða inn á. Hið samþykkta gagntilboð um fasteignina hafi verið móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík 16. febrúar s.á. og því verið þinglýst athugasemdalaust á fasteignina 19. febrúar s.á.

Með bréfi til stefnda 31. maí s.á. hafi á ný verið leitað upplýsinga um banka reikning erlendis sem ætti að greiða inn á, en greiða hafi átt 20.000.000 króna samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði 1. júní s.á. Ekkert svar hafi borist við því. Ítrekað hafi verið óskað eftir upplýsingum frá stefnda um bankareikning erlendis sem greiða ætti inn á en stefndi hafi ekki veitt þær.

Af framsögðu sé ljóst að stefndi ætli ekki að efna samninginn og hafi málið verið höfðað til að knýja stefnda til þess.

Stefnandi hafi með kauptilboði 11. janúar 2010 falast eftir kaupum á fasteigninni af stefnda. Samkvæmt kauptilboðinu hafi kaupverðið verið 75.000.000 króna sem hafi átt að greiðast inn á bankareikning stefnda erlendis vegna gjaldeyrishafta á Íslandi. Stefndi hafi gert stefnanda gagntilboð 20. janúar s.á., þar sem kaupverðið hafi verið hækkað í 85.000.000 króna. Fasteignasalinn hafi vakið sérstaka athygli starfsmanns stefnda á því að greiða ætti inn á bankareikning erlendis. Stefnandi hafi samþykkt gagntilboð stefnda með undirritun sinni 22. janúar, en samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hafi þá verið kominn á bindandi samningur um fasteignakaupin. Það sé í samræmi við 3. gr. hins samþykkta gagntilboðs, en þar segi að bindandi kaupsamningur sé kominn á þegar skriflegt tilboð hafi verið samþykkt af móttakanda með undirskrift. Stefndi hafi vanefnt kaupsamninginn án nokkurrar sýnilegrar ástæðu.

Stefnandi hafi ítrekað boðið fram greiðslur í samræmi við kaupsamninginn en stefndi hafi gert kröfu um að kaupsamningsgreiðslurnar yrðu lagðar inn á banka reikning á Íslandi sem sé ekki í samræmi við kaupsamninginn. Stefnandi hafi sam þykkt óbreytt gagntilboð stefnda. Hefði stefndi viljað fá kaupsamningsgreiðslurnar inn á bankareikning á Íslandi hefði honum verið í lófa lagið að kveða á um það í gagntilboðinu en það hafi hann ekki gert. Hér sé því um skýran og ótvíræðan viðtökudrátt að ræða af hálfu stefnda sem hann beri einn ábyrgð á.

Með vísan til a liðar 1. mgr. 30. gr. og 1. mgr. 31. gr. laga nr. 40/2002 krefjist stefnandi að stefndi efni kaupsamninginn in natura og afhendi stefnanda fasteignina veðbandalausa og gefi út afsal gegn greiðslu kaupverðsins eins og stefnda beri að gera samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði.

Um lagarök vísist til grunnreglna fjármunaréttarins um skuldbindingargildi samn inga og almennra ólögfestra réttarreglna um réttar efndir seljanda og skyldur og van efndarúrræði kaupanda. Þá sé byggt á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 1. mgr. 7. gr. og 1. mgr. 30. og 31. gr. laganna. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er vísað til þess að fasteignin Brekkugerði 34 hafi orðið eign stefnda samkvæmt samningi við fyrri eiganda hennar um uppgjör skulda við stefnda. Eignin hafi strax verið sett í sölu hjá nokkrum fasteignasölum sem þekkt hafi reglur um ráðstöfun eigna stefnda. Stefnda hafi borist 75.000.000 króna kauptilboð í eignina frá stefnanda 11. janúar í gegnum fasteignasölu. Í texta í kaflanum „Lýsing eignar“ hafi leynst svohljóðandi setning: „Seljanda er kunnugt að kaupsamningsgreiðslur samanber A-lið eru á reikningi kaupanda erlendis og munu þurfa að fara inn á reikning í ísk erlendis vegna gjaldeyrishafta hérlendis.“ Í kaflanum „Greiðsla kaupverðs“ sé hins vegar ekkert vikið að þessari tilhögun, eins og eðlilegt hefði verið, heldur aðeins talað um greiðslu með peningum.

Hvorki stefnandi né fasteignasalinn hafi vakið athygli starfsmanna stefnda á þessu sérstaka ákvæði tilboðsins sem hafi alveg farið fram hjá þeim. Þeim hafi hins vegar þótt kaupverðið of lágt og falið fasteignasalanum að útbúa gagntilboð um 85.000.000 króna kaupverð. Það hafi verið samhljóða hinu fyrra tilboði í nánast öllum atriðum öðrum en þeim er vörðuðu fjárhæðir. Stefnandi hafi samþykkt tilboðið innan tilboðsfrests. Engin umræða hafi farið fram um greiðslutilhögunina. Eðlilegt hefði verið að bæði tilboðsgjafinn og fasteignasalan hefðu fjallað sérstaklega um það hvernig framkvæma mætti slíkar greiðslur þannig að þær nýttust stefnda með eðlilegum hætti.

Gagntilboðið hafi verið undirritað af tveimur starfsmönnum stefnda sem báðir starfi á rekstrarsviði bankans. Samkvæmt samþykktum stefnda hafi sparisjóðsstjóri farið einn með prókúru fyrir sjóðinn og ritaði firmað. Stjórn sjóðsins hefði gefið út sérstakt umboð til tilgreindra starfsmanna um að heimilt væri að ráðstafa eignum sjóðsins, en þó aldrei öðruvísi en svo að sparisjóðsstjóri undirritaði einnig slík skjöl, ásamt starfsmanninum.

Fljótlega eftir að gagntilboðið var samþykkt hafi athygli starfsmanna stefnda verið vakin á hinu sérstaka samningsákvæði um greiðslutilhögun. Sú spurning hafi vaknað hvort heimilt væri að lögum að eiga viðskipti með þessum hætti. Stefndi hafi ákveðið að leita úrlausnar gjaldeyriseftirlits Seðlabanka Íslands á því hvort það færi gegn reglum um gjaldeyrismál nr. 880/2009 að taka við greiðslu kaupverðs hérlendrar fasteignar með íslenskum krónum inn á bankareikning erlendis. Lögmaður stefnda hafi sent erindi til Seðlabankans 19. mars 2010 þar sem atvik voru skýrð og óskað eftir áliti bankans. Í svari bankans komi fram að fjármagnsflutningar í íslenskum krónum á milli innlendra aðila erlendis séu ekki takmarkaðir af reglum um gjaldeyrismál. Hins vegar sé ljóst að innlendur aðili geti ekki keypt íslenskar krónur af erlendum aðila á aflandsmarkaði. Slíkt gangi gegn skýru ákvæði 3. gr. reglna nr. 880/2009. Seðlabankinn hafi því hvatt stefnda til þess að ganga úr skugga um að ekki væri um að ræða fjármuni sem hefðu komið til vegna ólöglegra gjaldeyrisviðskipta á aflandsmarkaði. Bankinn hafi bent á að stefndi skyldi afla staðfestingar á því að þær krónur sem ættu að koma til greiðslu kaupverðsins hafi verið komnar í eigu kaupandans fyrir 28. nóvember 2008 og verið í samfelldri eigu hans frá þeim tíma til kaupdags.

Niðurstaða Seðlabankans hafi verið send lögmanni stefnanda og fasteignasalanum og boðað hafi verið til kaupsamningsgerðar 22. mars. Stefndi hafi þá ítrekað að nauðsynlegt væri að fá staðfestingu á því að peningarnir, sem nýta átti til greiðslu kaupverðsins, hafi ekki verið keyptir á aflandsmarkaði eftir gildistöku gjaldeyris haftanna. Eftir þó nokkur samskipti lögmanna hafi loks legið fyrir sú afstaða stefnanda að hann teldi enga þörf á slíkri staðfestingu og hafi hún ekki enn verið lögð fram. Eina staðfestingin sem stefnandi hafi lagt fram sé yfirlýsing, sem virtist gefin út af fyrirtæki, sem heiti Cornhill FX, til heimilis í Cheltenham á Englandi. Hún sé stíluð á félag sem heiti Phoenix Investments Ltd. í Reykjavík. Engar skýringar hafi komið fram á því hvernig þessi félög tengdust viðskiptum málsaðila.

Stefnda hafi þótt fullljóst að staðfestingin, sem Seðlabanki Íslands hafi talið nauð synlega til að sýna fram á að greiðslutilhögun viðskipanna væri lögleg, fengist ekki.  Af viðskiptum málsaðila hafi því ekki getað orðið.

Það sé meginregla íslensks samninga- og kröfuréttar að samningar, sem ekki sam rýmdust landslögum, væru ógildir. Seðlabanki Íslands hafi gert þá kröfu til stefnda að hann fengi fullvissu fyrir því að viðskiptin, sem mál þetta varði, færu ekki í bága við 3. gr. reglna nr. 880/2009 um gjaldeyrismál en reglur þessar hefðu verið settar með heimild í lögum nr. 87/1992 um gjaldeyrismál. Í tilboðum málsaðila hafi verið mælt fyrir um óvenjulega greiðslutilhögun sem vel hefði getað falið í sér viðskipti með íslenskar krónur sem færu í bága við 3. gr. fyrrgreindra reglna. Verði stefnandi ekki við tilmælum Seðlabankans, um að sýna fram á að fjármunirnir, sem hann ætli að nota til greiðslu kaupverðsins, séu fengnir með lögmætum hætti verði að leggja til grundvallar að greiðslutilhögunin feli í sér brot á þessum reglum. Seðlabanki Íslands annist eftirlit með því að reglum um gjaldeyrismál sé fylgt. Samkvæmt 14. gr. laga nr. 87/1992 sé öllum skylt að veita bankanum allar þær upplýsingar sem hann óski eftir við þetta eftirlit. Að hunsa tilmæli Seðlabankans, um að sýnt sé fram á lögmæti greiðslunnar, feli í sér brot á lögunum.

Hafi stefnandi aflað fjármunanna, sem um ræði með kaupum á íslenskum krónum á aflandsmarkaði eftir gildistöku gjaldeyrishaftanna 28. nóvember 2008, þá hafi þeirra verið aflað með ólögmætum hætti. Ef þessir fjármunir yrðu síðan notaðir með þeim hætti sem tilboð aðila kveði á um, þá fælu þau viðskipti í sér skýrt brot á reglunum og væru ólögmæt.

Stefndi hafi krafist þess að stefnandi sýndi fram á að fyrirhugaðir samningar væru ekki andstæðir lögum. Við þær aðstæður sem hér ríki hafi skylda stefnanda til að verða við þessari kröfu verið enn ríkari, einkum eftir að Seðlabankinn hafi óskað eftir því að sýnt yrði fram á lögmæti samninganna. Með því að stefnandi hefði hunsaði þessa kröfu og sniðgengið í raun grunnforsenduna fyrir gildi samningsins, hafi hann orðið ógildur og óskuldbindandi fyrir stefnda. Stefndi verði ekki dæmdur til að uppfylla samning sem fari í bága við lög. Sú niðurstaða leiði til þess að sýkna verði stefnda af kröfum stefnanda.

Krafa stefnda um sýknu byggist enn fremur á því að gildur samningur hafi aldrei stofnast á milli aðila. Þeir starfsmenn stefnda sem undirrituðu gagntilboðið hafi ekki haft umboð eða heimild til að ráðstafa fasteignum í eigu stefnda og hafi ekki getað bundið stefnda að þessu leyti. Einungis stjórn stefnda og síðan sparisjóðsstjóri hafi getað gert slíkar ráðstafanir þannig að gildar væru og skuldbindandi fyrir stefnda.

Stefndi vísi um kröfur sínar til þeirrar meginreglu samningaréttarins að samningar sem fari í bága við lög séu ógildir. Jafnframt vísi stefndi til sjónarmiða um brostnar eða rangar forsendur fyrir samningum sem leiði til ógildis. Þá vísi stefndi einnig til 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Sýknukröfuna styðji stefndi einnig við ákvæði hlutafélagalaga nr. 2/1995 um stjórn, ritun firma og prókúruumboð, sbr. einkum 68. gr. laganna, og einnig við ákvæði samþykkta fyrir  stefnda, sbr. einkum 27. gr., sbr. og 17. gr. reglna um störf og skyldur stjórnar og sparisjóðsstjóra. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Viðurkenningarkrafa stefnanda er sett fram í ljósi þess að aldrei var gengið frá kaupsamningi milli málsaðila eins og til stóð að gera þegar gagntilboð stefnda hafði verið samþykkt 20. janúar 2010. Það kom til af því að í gagntilboðinu var ákvæði um að greiðslur til stefnda væru á reikningi stefnanda erlendis og þyrftu að fara inn á reikning stefnda í íslenskum krónum erlendis vegna gjaldeyrishafta hérlendis. Telja verður að stefnandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um kröfuna þótt hún sé að hluta til málsástæða fyrir seinni kröfu hans um útgáfu afsals og afhendingu fasteignarinnar.

Af hálfu stefnda er vísað til þess að starfsmenn stefnda, sem skrifuðu undir gagn tilboðið, hafi ekki tekið eftir þessu óvenjulega ákvæði fyrr en eftir að gagntilboðið fór til stefnanda. Ástæðan fyrir því hafi verið sú að ákvæðið komi fram undir liðnum; lýsing eignar, en ekki þar sem kaupsamningsgreiðslur eru tilgreindar. Fram hefur komið að þegar gera átti kaupsamninginn hafi stefndi farið fram á við stefnanda að hann fengi greitt inn á bankareikning á Íslandi eða að staðfesting yrði lögð fram á því að íslensku krónurnar á erlenda bankareikningnum, sem stefnandi ætlaði að greiða stefnda, væru til komnar fyrir 28. nóvember 2008 þannig að unnt yrði að færa þær á bankareikning á Íslandi.

Í tölvupósti lögmanns stefnda 19. mars 2010 er þeirri fyrirspurn beint til Seðla banka Íslands hvort líta megi svo á að færsla á íslenskum krónum milli reikninga erlendis vegna greiðslu á fasteign á Íslandi fari í bága við reglur nr. 880/2009 um gjaldeyrismál. Sérstaklega er spurt hvort máli skipti að kaupandinn geti sýnt fram á að hann hafi átt þessar íslensku krónur erlendis fyrir gildistöku reglna nr. 1082/2008 hinn 28. nóvember 2008. Í svari Seðlabankans sama dag er því lýst að fjármagnsflutningar í íslenskum krónum milli tveggja innlendra aðila erlendis væru ekki takmarkaðar af reglum um gjaldeyrismál. Hins vegar sé ljóst að innlendur aðili geti ekki keypt íslenskar krónur af erlendum aðila á aflandsmarkaði en slíkt gangi gegn skýru ákvæði 3. gr. laganna. Því þurfi að ganga úr skugga um að ekki sé um að ræða fjármuni, sem hafi komið til vegna ólöglegra gjaldeyrisviðskipta á aflandsmarkaði, með því að fá staðfestingu á því að þær krónur sem komi til greiðslu vegna viðskiptanna hafi komist í eigu kaupanda fyrir 28. nóvember 2008 og hafi verið í samfelldri eigu hans frá þeim tíma til kaupdags.

Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að þær íslensku krónur, sem áttu að vera greiðsla kaupverðs fasteignarinnar inn á reikning stefnda í útlöndum, væru til komnar áður en reglur um gjaldeyrismál nr. 1082/2008 tóku gildi 28. nóvember 2008. Samkvæmt reglum, sem giltu á þeim tíma þegar stefndi gerði stefnanda gagntilboð í fasteignina, sem stefnandi samþykki í janúar 2009, voru í gildi reglur um gjaldeyrismál nr. 880/2009. Samkvæmt 3. mgr. 2. gr. þeirra voru fjármagnshreyfingar samkvæmt 1. mgr. bráðabirgðaákvæðis I í lögum nr. 87/1992 um gjaldeyrismál á milli landa í innlendum gjaldeyri óheimilar nema í undan tekningartilvikum sem ekki eiga við hér. Í lagaákvæðinu segir að Seðlabanka Íslands sé heimilt að gefa út reglur sem takmarki eða stöðvi tímabundið einhverja eða alla tiltekna flokka fjármagnshreyfinga ef slíkar hreyfingar fjármagns til og frá landinu valdi að mati bankans alvarlegum og verulegum óstöðugleika í gengis- og peningamálum. Meðal þess sem takmarkanir geta náð til er inn- og útflutningur innlends og erlends gjaldeyris. Sambærilegar reglur um flutning á milli landa í innlendum gjaldeyri gilda enn, sbr. núgildandi reglur um gjaldeyrismál nr. 370/2010.

Að þessu virtu verður að telja að stefnandi hafi af framangreindum ástæðum ekki sýnt fram á að greiðslan, sem hann hefur boðið stefnda á kaupverði fasteignarinnar, sé lögmæt. Þá verður einnig að telja ósannaða þá staðhæfingu stefnanda að starfs mönnum stefndu hafi verið kynnt sérstaklega ákvæðið um greiðslutilhögun í tilboði og gagntilboði stefnda en staðhæfingin er ekki studd viðhlítandi gögnum þrátt fyrir að litið sé til framburðar fasteignasalans fyrir dóminum. Loks ber að líta til þess að gagntilboðið, sem stefnandi vísar til sem sönnun fyrir því að bindandi kaup samningur hafi komist á milli málsaðila, er aðeins undirritað af starfsmönnum stefnda en ekki sparisjóðsstjóra en undirritun hans var nauðsynleg samkvæmt samþykktum stefnda og umboði stjórnar stefnda til að selja fasteignina.

Með vísan til þessa er ekki fallist á þær röksemdir stefnanda að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli málsaðila um sölu fasteignarinnar eins og stefnandi heldur fram. Ber því að sýkna stefnda af viðurkenningarkröfu stefnanda í málinu. Af þessu leiðir að aðrar kröfur stefnanda í málinu ná ekki fram að ganga. Með vísan til þess er stefndi einnig sýknaður af þeim.

Rétt þykir með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála að máls kostnaður falli niður.

Málið dæmir Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, BYR hf., er sýknaður af kröfum stefnanda, Vigur ehf., í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.

Sigríður Ingvarsdóttir.