Dómstólaleit

Mál þetta, sem dómtekið var 20. mars sl., var höfðað 31. júlí 2017 og 10. ágúst 2017 af Fylki ehf., [...], gegn Norðurgrafarvegi 2 ehf [...], og Vélsmiðjunni Orra ehf., [...]. Dómkröfur stefnanda eru þessar:

1. Að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli   stefnanda   og   stefnda   Norðurgrafarvegar   2   ehf.   um   fasteignina Norðurgrafarveg 2, Reykjavík, fastanr. 231-2528, með áritun beggja aðila á kauptilboð, dagsett 11. apríl 2017.
2. Að stefnda, Norðurgrafarvegi 2 ehf., verði gert að gefa út afsal til handa stefnanda   fyrir   fasteigninni   Norðurgrafarvegi   2,   Reykjavík,   fastanr.   231- 2528, gegn greiðslu stefnanda á 55.000.000 kr., að viðlögðum 25.000 kr. dagsektum fyrir hvern dag frá uppkvaðningu dóms, eða eftir mati dómsins.
3. Að stefnda, Vélsmiðjunni Orra ehf., verði gert að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda á fasteigninni Norðurgrafarvegi 2, Reykjavík, fastanr. 231-2528, og að þola afmáningu kaupsamnings, dags. 26. júní 2017, með þinglýsingarnr. 441-C-009436/2017, úr þinglýsingarbókum.

   Af hálfu stefnanda er einnig gerð sú krafa að stefndu verði sameiginlega dæmdir til greiðslu málskostnaðar.

   Af hálfu stefnda, Norðurgrafarvegar 2 ehf., er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda. Auk þess er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnanda, en að því frágengnu er þess krafist að málskostnaður verði felldur niður.

   Stefndi, Vélsmiðjan Orri ehf., krefst sýknu, auk málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Upphaf   máls   þessa   má   rekja   til   kauptilboðs   sem   stefnandi   gerði   stefnda, Norðurgrafarvegi   2   ehf.,   í   fasteignina   nr.   2   við   Norðurgrafarveg   í   Reykjavík, fastanr. 231-2528, þann 11. apríl 2017. Kauptilboð þetta var samþykkt samdægurs. Tilboðið geymdi fyrirvara stefnanda um nánari skoðun og jafnframt voru þar tilmæli   um   að   kaupsamningur   skyldi   „haldinn“   innan   30   daga   frá   samþykki kauptilboðs.

Í kauptilboðinu kom fram að stefnandi óskaði eftir því, „sé þess kostur, að kaupa félagið Norðurgrafarvegur 2 ehf., sem er þinglýstur eigandi fasteignarinnar.“ Við kaup á félaginu skyldi þá miða við að félagið væri skuldlaust og einungis fasteignin Norðurgrafarvegur 2 væri í félaginu.

Samkvæmt tilboðinu skyldu 50.000.000 kr. greiðast við undirritun kaupsamnings og 5.000.000 kr. greiðast við afsal, sem skyldi fara fram innan 60 daga frá undirritun kaupsamnings.

Í kauptilboðinu var gerður fyrirvari um nánari skoðun á hinu selda, sem skyldi fara fram innan 14 daga frá undirritun kaupsamnings. Jafnframt var riftunarheimild í kauptilboðinu, kæmi eitthvað fram við umrædda skoðun sem stefnandi gæti ekki sætt sig við. Loks var kveðið á um það í tilboðinu að kaupsamningur skyldi haldinn innan 30 daga frá samþykki kauptilboðs.

Af hálfu stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. er því haldið fram að félagið hafi fljótlega farið fram á það að stefnandi efndi tilboð sitt, félli frá fyrirvörum, gengi til kaupsamnings um eignina og greiddi kaupverðið. Af hálfu þessa stefnda er því haldið fram að ítrekað hafi verið ýtt á eftir þessu, bæði við stefnanda beint og með milligöngu Bergsveins Ólafssonar fasteignasala, en án árangurs.

Stefnandi féll frá fyrirvara við kaupin með tölvupósti 10. maí 2017, eftir fyrirspurn um stöðu mála frá Bergsveini Ólafssyni fasteignasala. Stefnandi greiddi hins   vegar   ekki   hina   umsömdu   greiðslu   innan   umsamins   frests.   Í   tölvupósti Bergsveins var þess óskað að stefnandi mætti til undirritunar kaupsamnings eigi síðar en 10. júní 2017.

Af hálfu stefnanda er vísað til þess að haldinn hafi verið fundur 16. júní 2017 þar sem fulltrúi stefnanda, Eiríkur Óli Árnason, hitti fulltrúa stefnda Norðurgrafarvegar   2   ehf.,   Svein   Ingibergsson   og   Harald   Sveinsson,   ásamt Bergsveini Ólafssyni hjá fasteignasölunni Jöfri ehf. Heldur stefnandi því fram að þar   hafi   verið   rætt   um   hvernig   ganga   skyldi   frá   kaupum   á   grundvelli   hins samþykkta kauptilboðs frá 11. apríl 2017. Þar hafi verið reifaðar hugmyndir um að stefnandi keypti félagið Norðurgrafarveg 2 ehf. í stað fasteignarinnar eingöngu. Aðilar hafi sammælst um að breyta greiðslufyrirkomulagi, þannig að greiddar yrðu 20.000.000 kr. við undirritun kaupsamnings og 30.000.000 kr. einum mánuði síðar og svo 5.000.000 kr. við útgáfu afsals.

Rétt þykir að taka fram að engin skjöl hafa verið lögð fram í málinu sem staðfesta að nefndir málsaðilar hafi náð samkomulagi um slíka nýja tilhögun. Á hinn bóginn liggur fyrir að stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. sendi tölvubréf 22. júní 2017 til Jöfurs ehf. þar sem því var lýst yfir að tilboð sem gert var í eignina Norðurgrafarveg 2 væri úr gildi fallið þar sem halda skyldi kaupsamning innan 30 daga frá samþykki kauptilboðs 11. apríl 2017.

Daginn   eftir   að   stefndi   Norðurgrafarvegur   2   ehf.   lýsti   því   yfir   að   hið samþykkta kauptilboð væri úr gildi fallið, nánar tiltekið kl. 9:30 árdegis 23. júní 2017,   boðaði   Bergsveinn   Ólafsson   hjá   Jöfri   atvinnuhúsnæði   til   undirritunar kaupsamnings þann sama dag með vísan til samkomulags „sem var handsalað á fundi aðila á skrifstofu Jöfurs í Ármúla, síðastliðinn föstudag 16. júní [...]“. Síðar þennan sama dag, þ.e. kl. 12:00 23. júní 2017, tilkynnti Bergsveinn Ólafsson með tölvuskeyti að Sveinn Ingibergsson, fyrirsvarsmaður stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf., hygðist ekki mæta í boðaða undirritun kaupsamnings kl. 15 þann dag. Af hálfu stefnanda var þessu svarað um hæl með tölvuskeyti sem sent var kl. 14:13 þennan sama dag, þar sem tilkynnt var að mætt yrði af hálfu stefnanda á kaupsamningsfund. Samdægurs greiddi stefnandi 50.000.000 kr. inn á fjárvörslureikning   Jöfurs   ehf.   Í   beinu   framhaldi   tilkynnti   Jöfur   ehf.   stefnda Norðurgrafarvegi   2   ehf.   að   stefnandi   hefði   greitt   kaupsamningsgreiðslu   inn   á fjárvörslureikning Jöfurs ehf. og að greiðslan yrði, að frádreginni söluþóknun, greidd inn á þann reikning sem Norðurgrafarvegur 2 ehf. tilgreindi um leið og kaupsamningur yrði undirritaður og frumrit áhvílandi tryggingarbréfs afhent með áritaðri beiðni kröfuhafa, Sveins Ingibergssonar, um aflýsingu bréfsins.

Fyrir liggur að stefndi Vélsmiðjan Orri ehf. gerði tilboð í fasteignina sem hér um ræðir 22. júní 2017, sem samþykkt var samdægurs. Kaupsamningur um eignina var undirritaður 26. júní 2017. Undir rekstri málsins hefur komið fram að kaupverð samkvæmt samningi þessum hafi verið greitt að fullu og afsal verið gefið út til Vélsmiðjunnar Orra ehf. 23. ágúst 2017.

II.

Stefnandi byggir málsókn sína á því að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli hans og stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. með samþykki kauptilboðs milli aðila um fasteignina Norðurgrafarveg 2, Reykjavík, fastanr. 231-2528, sbr. ákvæði 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnandi   telur   að   tilmæli   í   kauptilboði   þess   efnis   að   halda   skyldi kaupsamning innan 30 daga valdi ekki ógildingu hins samþykkta kauptilboðs. Í því samhengi skírskotar stefnandi til þess að stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. hafi ekki lýst   yfir   riftun   samningsins.   Tafir   á   frágangi   kaupsamnings   hafi   ekki   verið stefnanda að kenna og ekki hafi verið boðað til kaupsamnings fyrr en 23. júní 2017.

Stefnandi kveðst hafa efnt kaupsamning aðila með því að mæta til boðaðs kaupsamningsfundar og greiða að fullu kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 50.000.000 kr. samkvæmt 1. tl. A-liðar kauptilboðsins, þó að samkomulag hafi verið milli aðila um að greiða skyldi lægri kaupsamningsgreiðslu.

Af hálfu stefnanda er því jafnframt lýst yfir að greiddar verði 5.000.000 kr. við útgáfu afsals eins og kveðið sé á um í samningi aðila.

Stefnandi byggir á því að síðari kaupsamningur við stefnda Vélsmiðjuna Orra ehf. sé ógildur enda hafi stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. ekki haft heimild til að selja eignina aftur eftir að kaupsamningur við stefnanda komst á.

Stefnandi telur að atvik og gögn sýni glögglega að stefndi Vélsmiðjan Orri ehf. hafi verið grandsamur um þessa stöðu. Við kaupsamningsgerð aðila, 26. júní 2017, hafi legið fyrir veðbandayfirlit dagsett sama dag. Á veðbandayfirlitinu komi glögglega fram að kauptilboð 11. apríl 2017, sem sé ígildi kaupsamnings milli stefnanda Fylkis ehf. og stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. hafi verið móttekið til þinglýsingar þann 23. júní 2017. Því verði stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. að gefa út afsal til stefnanda í samræmi við dómkröfur stefnanda og stefndi Vélsmiðjan Orri ehf. að þola að slíkt afsal sé gefið út þrátt fyrir kaupsamning hans um fasteignina.

Krafa á hendur stefnda Vélsmiðjunni Orra ehf. um afmáningu kaupsamnings er að sögn stefnanda gerð í ljósi þess að sýslumaður hafi ekki tekið afstöðu til framkominna skjala, þ.e. kauptilboðs 11. apríl 2017 og kaupsamnings 26. júní 2017, en bæði skjölin eru einungis dagbókarfærð við útgáfu stefnu.

III.

Stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. byggir sýknukröfu sína á því að enginn gildur kaupsamningur sé til milli stefnanda og stefnda um fasteignina Norðurgrafarveg 2, Reykjavík, og samþykkt kauptilboð í eignina sé fallið úr gildi. Beri því að hafna kröfum stefnanda um viðurkenningu á því að bindandi kaupsamningur sé í gildi milli aðila, sem og kröfum er lúta að útgáfu afsals, og gildi síðari kaupsamningur stefndu í málinu. Þessu til stuðnings vísar stefnandi til eftirfarandi atriða:

Í fyrsta lagi liggi fyrir í málinu að í samþykktu kauptilboði frá 11. apríl 2017   hafi   stefnandi   haft   30   daga   til   að   ganga   til   kaupsamnings   og   greiða kaupsamningsgreiðslu. Óumdeilt sé að stefnandi hafi ekki staðið við skuldbindingu sína samkvæmt kauptilboðinu. Það hafi því fallið niður samkvæmt efni sínu þann 11. maí 2017. Telur stefndi yfirlýsingu fasteignasala um að stefnandi hafi haft frest til 10. júní til að ganga til kaupsamnings ekki hafa þýðingu, enda hafi stefnandi enga heimild haft frá stefnda til að framlengja umsaminn frest. Frá og með 11. maí 2017 hafi því ekki verið í gildi neinn kaupsamningur um fasteignina milli aðila. Leiði þetta til þess að stefnandi geti ekki byggt rétt á kauptilboðinu og beri því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda í málinu.

Í öðru lagi, verði talið að til hafi verið kaupsamningur um eignina eftir 11. maí 2017, byggir stefndi á því að stefnandi hafi fallið frá kauptilboði sínu með því að fara fram á endurskoðun á greiðslufyrirkomulagi kaupsamningsins og að fá að kaupa félagið sjálft en ekki fasteignina. Samkvæmt meginreglum samninga- og fasteignakauparéttar teljist stefnandi þar með hafa gert nýtt tilboð í fasteignina og samhliða því lýst því yfir að hann hygðist ekki standa við fyrra kauptilboð og falla frá því. Þá sé á því byggt í stefnu að gerður hafi verið nýr samningur um kaup á eigninni,   dags.   16.   júní   2017,   með   öðru   greiðslufyrirkomulagi.   Bendi   þetta eindregið til þess stefnandi hafi litið svo á að upphaflegi kaupsamningurinn hafi verið fallinn úr gildi.

Stefndi vekur athygli á því að í stefnu til héraðsdóms er á því byggt að til staðar sé kaupsamningur samkvæmt undirritun kauptilboðs, dags. 11. apríl 2017, en ekki sé byggt á síðari samningum aðila um kaup og kaupsamningsgreiðslur. Geti stefnandi því ekki á síðari stigum byggt rétt á slíkum samningi. Stefndi hafnar því einnig að slíkur samningur hafi verið gerður, auk þess sem ljóst sé að hann hefði ekkert skuldbindingargildi þar eð því sé haldið fram að um munnlegan samning hafi verið að ræða, en skriflegt form er gildisskilyrði kaupsamninga um fasteignir samkvæmt 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup (fkpl.). Að framangreindu virtu sé ljóst að kaupsamningur aðila frá 11. apríl 2017 sé úr gildi fallinn á grundvelli skýrra yfirlýsinga og háttsemi stefnanda sjálfs.

Í   þriðja   lagi   eru   varnir   stefnda   reistar   á   því   að   ákvæði   samþykkts kauptilboðs um undirritun kaupsamnings um eignina innan 30 daga teljist vera fyrirvari af hálfu stefnda í skilningi 8. gr. fkpl. Í ákvæðinu sé kveðið á um að sé skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á. Ljóst sé að hið umdeilda samningsákvæði hafi haft þann tilgang að tryggja að stefnandi stæði við kauptilboð sitt innan hæfilegs tíma og greiddi umsamdar kaupsamningsgreiðslur. Óumdeilt sé að þau „atvik“ hafi ekki gengið eftir innan tilskilins frests. Teljist kaupsamningur aðila því hafa fallið niður að liðnum tveim mánuðum frá undirritun hans, eða þann 11. júní 2017, og geti stefnandi ekki byggt rétt á kaupsamningnum af þeim sökum.

Í fjórða lagi telur stefndi að verði ekki fallist á að hið samþykkta kauptilboð hafi verið fallið úr gildi, þá hafi stefndi með lögmætum hætti rift kaupsamningi aðila með yfirlýsingu þar að lútandi 22. júní 2017. Fyrir liggi að samkvæmt skýrum ákvæðum tilboðsins hafi stefnanda borið að ganga til kaupsamnings og greiða umsamda kaupsamningsgreiðslu innan 30 daga eða fyrir 11. maí 2017. Stefndi hafi ítrekað skorað á stefnanda að standa við kauptilboðið en án árangurs. Jafnframt liggi fyrir að stefnandi hafi verið búinn að lýsa því yfir að hann gæti ekki staðið við greiðslur sínar samkvæmt tilboðinu. Þá hafi stefnandi ekki innt af hendi neinar greiðslur samkvæmt tilboðinu. Þann 22. júní 2017 hafi tveir og hálfur mánuður verið liðinn frá undirritun kauptilboðsins og vanefnd stefnanda staðið í einn og hálfan mánuð miðað við 30 daga frest hans til að ganga til kaupsamnings og greiða umsamda greiðslu. Hafi stefnandi ekki gert nokkurn reka að því að standa við skuldbindingar sínar samkvæmt samningnum. Stefndi telur því að stefnandi hafi þannig vanefnt verulega skuldbindingar sínar samkvæmt tilboðinu í skilningi 51. gr. fkpl., sem réttlætt hafi riftun kaupsamningsins. Hafi stefnandi því verið í fullum rétti að rifta kaupunum. Í því sambandi er bent á að við mat á því hvenær vanefnd er veruleg séu almennt gerðar ríkari kröfur til efnda peningagreiðslna en annarra skuldbindinga. Stefnandi hafi þannig nýtt sér skýra heimild sína samkvæmt 51. gr. fkpl. til riftunar og því sé kaupsamningur aðila fallinn niður.

Þá byggir stefndi einnig á því að yfirlýsing hans teljist ótvírætt vera riftun í skilningi fkpl.,  þó að orðið riftun komi ekki fram í henni með beinum hætti. Því til stuðnings bendir stefndi á að í yfirlýsingunni er vísað til vanefnda stefnanda og tilgreind   sú   afstaða   stefnda   að   kauptilboðið   sé   fallið   úr   gildi   og   ekkert samningssamband sé lengur milli aðila. Í tilboðinu sé þannig lýst réttaráhrifum riftunar og hafi stefnandi því ekki getað skilið yfirlýsinguna á annan veg en að samningnum hefði verði rift.

Stefndi telur að samkvæmt skýrum ákvæðum 1. mgr. 33. gr. fkpl. séu réttaráhrif riftunar stefnda þau að hvorugur aðila geti byggt rétt á hinu samþykkta kauptilboði og beri því að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Loks   byggir   stefndi   á   því   að   greiðslur   stefnanda   inn   á   reikning fasteignasölunnar Jöfurs hafi enga þýðingu í máli þessu. Fyrir liggi að greiðslurnar hafi verið greiddar eftir skýra yfirlýsingu stefnda um að hann væri óbundinn af kaupsamningi   aðila   og   því   hafi   þær   verið   greiddar   í   vondri   trú.   Þá   hafi fasteignasalan Jöfur enga heimild haft til að taka við greiðslum fyrir hönd stefnda þar sem stefndi hafði þá afturkallað söluumboð sitt til fasteignasölunnar og selt eignina með milligöngu annarrar fasteignasölu.

Stefndi tekur undir allar málsástæður meðstefnda í máli þessu og gerir þær að sínum. Stefndi bendir jafnframt á að engar forsendur séu til þess að fella kaupsamning stefnda og meðstefnda úr gildi enda hafi hann verið gerður í góðri trú beggja aðila. Fullyrðingar stefnanda um annað séu ósannaðar gegn mótmælum stefndu. Kröfu um dagsektir er mótmælt sérstaklega, sem og kröfu stefnanda um málskostnað.

IV.

Stefndi, Vélsmiðjan Orri, mótmælir málatilbúnaði stefnanda í heild. Stefndi telur að þótt lýsing stefnanda á helstu atvikum, út frá skjölum málsins, gefi að einhverju leyti mynd af framvindu þess geti stefndi ekki fallist á þær ályktanir sem dregnar séu af hálfu stefnanda.

Af hálfu stefnda er á því byggt að Vélsmiðjan Orri ehf. sé þinglýstur eigandi Norðurgrafarvegar 2, fastanr. 231-2528. Stefndi hafi gert tilboð í eignina þann 22. júní 2017, sem samþykkt hafi verið samdægurs. Gengið hafi verið frá kaupsamningi 26. júní 2017 og hann afhentur sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu   samdægurs.   Kaupsamningurinn   hafið   verið   færður   inn   í þinglýsingabók 31. júlí 2017.

Stefndi   byggir   á   því   að   kaupsamningur   á   milli   hans   og   stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. hafi fullt gildi og að með honum hafi ekki verið brotið gegn rétti nokkurs manns. Stefndi byggir á því að hann hafi verið grandlaus um kauptilboðið milli stefnanda og meðstefnda þegar hann undirritaði kauptilboð þann 22. júní 2017, og að ekkert hafi gefið tilefni til að ætla að óheimilt væri að ganga frá kaupsamningnum þann 26. júní 2017. Stefndi hafi í einu og öllu staðið við kaupsamninginn og sé því réttmætur og þinglýstur eigandi fasteignarinnar við Norðurgrafarveg 2.

Stefndi   byggir   á   því   að   þótt   lögskipti   milli   stefnanda   og   stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. séu stefnda Vélsmiðjunni Orra ehf. í raun óviðkomandi sé rétt að gera sérstakar athugasemdir við málatilbúnað stefnanda og fullyrðingar um að á hafi komist skuldbindandi kaupsamningur, sem hafi verið í fullu gildi þegar stefndi Vélsmiðjan Orri ehf. samdi um kaup á fasteigninni.

Í kauptilboðinu milli stefnanda og meðstefnda, frá 11. apríl 2017, sé skýr áskilnaður   um   að   halda   skuli   kaupsamning   innan   30   daga   frá   samþykki kauptilboðsins.   Að   30   dögum   liðnum,   þegar   ekki   hafði   verið   gengið   frá kaupsamningi, hafi tilboðið því fallið úr gildi og meðstefndi haft fulla heimild til að semja við hvern þann sem hann vildi. Meðstefndi hafi því hætt að vera bundinn af kauptilboðinu frá og með 11. maí 2017 vegna þess að ekki hafði verið gengið frá kaupsamningi.

Tölvuskeyti Bergsveins Ólafssonar, starfsmanns Jöfurs ehf., dags. 10. maí 2017,   þar   sem   Bergsveinn   óskaði   eftir   staðfestingu   á   því   að   halda   skyldi kaupsamning   eigi   síðar   en   10.   júní   2017,   breytir   að   mati   stefnda   engu   um framangreint. Fasteignasali geti ekki með þessum hætti framlengt þann tíma sem kaupandi hafi til að efna samning af sinni hálfu. Stefndi telur að til þess að breyta kauptilboðinu hefði þurft skriflegt samþykki beggja aðila samningsins, enda geri lög um fasteignakaup nr. 40/2002 ráð fyrir skriflegum samningum. Breyting á efni kauptilboðsins hefði því þurft að vera skrifleg.

Af hálfu stefnda er einnig á því byggt að jafnvel þótt fasteignasala hefði verið heimilt að framlengja efndatíma með fyrrgreindum hætti verði að hafa í huga að   kaupandi   hafi   engan   reka   gert   að   því   að   kalla   eftir   að   gengið   yrði   til kaupsamnings fyrir nefndan dag, þ.e. 10. júní 2017. Hafi kauptilboðið því „aftur“ fallið niður vegna þess að það var ekki efnt samkvæmt efni sínu.

Stefndi bendir á að í stefnu lýsi stefnandi atvikum 16. júní 2017 þannig að rætt hafi verið um að breyta greiðslufyrirkomulagi frá því sem kveðið var á um í kauptilboðinu frá 11. apríl 2017. Með þessu sé stefnandi sjálfur að viðurkenna að aðilar kauptilboðsins hafi litið svo á að kauptilboðið væri úr gildi fallið.

Fallist héraðsdómur ekki á að kauptilboðið teljist hafa verið niður fallið byggir stefndi á því að líta beri svo á að kaupandi hafi vanefnt samninginn svo verulega að stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. hafi haft fullan rétt til þess að rifta samningnum þann 22. júní 2017. Yfirlýsing fyrirsvarsmanns meðstefnda, sem send hafi verið 22. júní 2017, hafi falið í sér riftun á samningnum. Áður en til þessa kom hafi kaupandi haft næg tækifæri til þess að ganga frá fjármögnun, efna samninginn af sinni hálfu og óska eftir því að gengið yrði formlega frá kaupsamningi. Það hafi hann ekki gert fyrr en eftir að stefndu höfðu gengið frá samningi sín á milli, í kjölfar riftunaryfirlýsingar meðstefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. Stefndi mótmælir staðhæfingum stefnanda sem lúta að því að stefnda verði kennt um að kaupsamningur hafi verið vanefndur. Fasteignasali hafi ýtt eftir því að gengið yrði frá kaupsamningi. Það sé því ekkert annað en tómlæti stefnanda sem hafi valdið því að ekki hafi verið gengið frá kaupsamningi á réttum tíma.

Stefndi   telur   því   að   ekkert   hafi   staðið   í   vegi   fyrir   kaupum   stefnda Vélsmiðjunnar Orra ehf. á eigninni Norðurgrafarvegi 2 ehf.

V.

Í máli þessu er deilt um það hvort líta beri svo á að 22. júní 2017 og síðar hafi enn verið í gildi bindandi samkomulag milli stefnanda og stefnda Norðurgrafarvegar 2 ehf. samkvæmt undirrituðu kauptilboði frá 11. apríl 2017. Við úrlausn málsins þarf af þeim sökum að huga sérstaklega að því hvað upplýst er um samskipti málsaðila eftir 11. apríl 2017 og hvað stefnandi aðhafðist í því skyni að standa við tilboð sitt og bjóða fram greiðslur.

Við aðalmeðferð málsins gaf aðilaskýrslu Eiríkur Óli Árnason, sem fyrirsvar hafði fyrir stefnanda þegar títtnefnt kauptilboð var gert og undirritaði það fyrir hönd stefnanda. Var hann við þetta tækifæri meðal annars spurður að því hvers vegna   kaupsamningur   hefði   ekki   verið   gerður   innan   30   daga   frá   undirritun kauptilboðsins. Svar Eiríks var það að hann vissi það ekki. Hann lýsti því einnig að af hálfu stefnanda hefði ekki verið ýtt á eftir því að gengið yrði til kaupsamnings þar sem stefnanda hafi ekki legið neitt á í því sambandi. Að mati dómsins fær þessi afstaða ekki staðist í ljósi aðstæðna. Sérstaklega má þó telja að þessi afstaða til athafnaskyldu stefnanda standist ekki gagnvart skýru orðalagi kauptilboðsins sjálfs, en þar er skýrlega tekið fram að kaupsamningur skuli haldinn innan 30 daga frá samþykkt tilboðsins. Af hálfu stefnanda hafa engin gögn verið lögð fram um að boðnar hafi verið fram efndir innan þessa 30 daga tímaramma. Eftir stendur raunar tveggja og hálfs mánaðar töf sem varð á því að stefnandi byði fram greiðslu. Undir rekstri málsins hefur stefnandi ekki gefið viðhlítandi skýringar á þeim drætti sem staðreyndur er að þessu leyti þannig að líta megi svo á að stefnandi hafi haft réttmæta ástæðu til slíks athafnaleysis. Telst stefnandi á þennan hátt hafa brotið gegn skýrum skilmálum tilboðsins.

Stefnandi hefur í þessu samhengi reist málatilbúnað sinn á því að samið hafi verið um nýja greiðslutilhögun sem vikið hafi frá upphaflega tilboðinu 11. apríl 2017. Hefur stefnandi nánar tiltekið haldið því fram að þessir aðilar hafi sammælst um að breyta greiðslufyrirkomulagi, þannig að greiddar yrðu 20.000.000 kr. við undirritun kaupsamnings og 30.000.000 kr. einum mánuði síðar og svo 5.000.000 kr. við útgáfu afsals. Fallast má á það með stefnda Vélsmiðjunni Orra að jafna megi þessum málflutningi stefnanda við viðurkenningu á því að stefndi hafi í reynd fallið frá tilboði sínu frá 11. apríl 2017. Í því sambandi hefur dómurinn litið til þess að síðara samkomulag um greiðslutilhögun hefði augljóslega þurft að festa á blað með formlegum hætti svo að skuldbindandi gæti talist, sbr. ákvæði 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Fallast má á það með stefndu að í títtnefndri yfirlýsingu 22. júní 2017 hafi öll tvímæli verið tekin af um það að stefndi Norðurgrafarvegur 2 ehf. teldi sig ekki lengur skuldbundinn gagnvart stefnanda. Þegar litið er til þess afmarkaða 30 daga frests sem tilgreindur var í tilboðinu 11. apríl 2017, sem og þess að gögn málsins bera ekki vott um að nýjum kaupsamningi hafi verið í gadda slegið svo sem lög áskilja, verður ekki annað talið en að stefndi Vélsmiðjan Orri ehf. hafi 22. júní 2017 mátt líta svo á að félagið væri óbundið af títtnefndu kauptilboði frá 11. apríl 2017. Að mati dómsins telst stefndi Vélsmiðjan Orri ehf. þannig hafa haft réttmætt tilefni til útgáfu yfirlýsingar þessarar. Með hliðsjón af efni yfirlýsingarinnar og atvika að öðru leyti þykja stefndu í góðri trú hafa mátt gera með sér skriflegan kaupsamning   um   fasteignina   26.   júní   2017   án   aðkomu   stefnanda.   Af   öllu framanskráðu leiðir að sýkna ber stefndu af kröfum stefnanda. Í samræmi við þau úrslit   málsins   verður   stefnanda   gert   að   greiða   stefndu   málskostnað,   sem   telst hæfilega ákveðinn 900.000 kr. til hvors þeirra um sig. Hefur við þá ákvörðun verið tekið tillit til virðisaukaskatts. Arnar Þór Jónsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, Norðurgrafarvegur 2 ehf. og Vélsmiðjan Orri ehf., eru sýknir af kröfum stefnanda, Fylkis ehf., í máli þessu. Stefnandi greiði stefndu, hvorum um sig, 900.000 krónur í málskostnað.

Arnar Þór Jónsson