Dómstólaleit

Mál þetta var þingfest 7. maí 2020 en tekið til dóms 14. september 2021 að lokinni aðalmeðferð. Stefnandi er Jóhanna Jónsdóttir, Breiðakri 2 í Garðabæ, en stefnda Margrét Ragna Jónasardóttir, Blönduhlíð 11 í Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefnda verði dæmd til að greiða henni 5.843.740 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.250.000 krónum frá 25. janúar 2020 til 18. mars 2020 en af 5.843.740 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að fjárhæð 792.613 krónur 1. apríl 2020, 1.719.522 krónur 11. mars 2021 og 847.411 krónur 13. september 2021, gegn afhendingu afsals fyrir íbúð með fastanúmeri 203-1873 í húsinu að Hvassaleiti 34, Reykjavík. Þá er þess krafist að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda málskostnað auk virðisaukaskatts.

Stefnda krefst þess aðallega að vera sýknuð af öllum kröfum stefnanda, auk málskostnaðar. Til vara krefst stefnda þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður verði felldur niður.

II.

Stefnda festi kaup á fasteigninni að Hvassaleiti 34 (fastanr. 203-1873) af stefnanda með samþykktu kauptilboði, dags. 10. júlí 2019. Aðilar undirrituðu kaupsamning 5. september 2019. Fasteignin er á jarðhæð hússins sem er fjölbýli og hafði hún áður verið kynnt til sölu hjá RE/MAX Senter. Ásett kaupverð eignarinnar var 49,9 millj. króna. Samkvæmt samþykktu kauptilboði bar stefndu að greiða 5.250.000 kr. af eftirstöðvum kaupverðs við afhendingu og 670.000 kr. 30 dögum eftir afhendingu en afhending átti að fara fram í síðasta lagi 1. desember 2019.

Fyrir liggur að áður en kaupin voru gerð skoðaði stefnandi eignina á opnu húsi. Við þá skoðun kveðst stefnandi hafa spurt sérstaklega um hvort raki eða leki hefði komið fram í eigninni en fengið þau svör að svo hefði ekki verið. Í skriflegri yfirlýsingu frá stefnanda um ástand eignarinnar er tekið sérstaklega fram að skipt hafi verið um allar lagnir í íbúðinni fyrir um það bil 10 árum.

Eftir undirritun kaupsamnings óskaði stefnda eftir því að koma í íbúðina og mæla fyrir húsgögnum. Ágreiningslaust er að aðilar náðu ekki saman um heppilegan tíma fyrr en 31. október 2019, þegar stefnda kom í íbúðina. Í kjölfar þeirrar heimsóknar óskaði stefnda eftir því að fá fagaðila til að mæla raka í eigninni. Rakinn var síðan mældur í íbúðinni 26. nóvember 2019, eða nokkrum dögum fyrir umsaminn afhendingardag fasteignarinnar. Samkvæmt niðurstöðum þeirra mælinga var mikill raki í veggjum á baðherbergi og í veggjum og gólfi anddyris og hjónaherbergis.

Afhending eignarinnar fór ekki fram 1. desember 2019. Á fundi aðila 9. desember 2019, eða 9 dögum eftir umsaminn afhendingardag, kvaðst stefnandi ætla að gera úrbætur og láta laga galla sem fram væru komnir. Ekki verður hins vegar ráðið af málsgögnum að samkomulag hafi legið fyrir um að fresta afhendingu eignarinnar. Þá verður ekki ráðið hvaða úrbætur það voru sem stefnandi hugðist ráðast í eða hvernig yrði staðið að slíkum úrbótum.

Með tölvupósti, dags. 13. desember 2019, óskaði stefnda eftir því við Magnús Filip Sævarsson fasteignasala að útvegaðar yrðu skriflegar upplýsingar um það hvað hefði komið í ljós við skoðun á íbúðinni eftir að rakamæling átti sér stað, hvert væri ástand eignarinnar og hvaða framkvæmdir væru í gangi.

Fasteignasalinn svaraði með tölvupósti þremur dögum síðar, eða 16. desember 2019, og sagðist vera búinn að biðja stefnanda um upplýsingarnar. Í póstinum var stefnda síðan hvött til að „kíkja í íbúðina meðan framkvæmdir eru í gangi“ þar sem það gæti „verið gott að sjá hver staðan er með eigin augum til þess að gera sér grein fyrir því hvað er verið að gera“. Stefnda fór í íbúðina nokkrum dögum síðar og tók þá myndir inni í íbúðinni og á lóðinni í því skyni að afla upplýsinga frá stefnanda um það í hverju framkvæmdirnar væru fólgnar.

Með tölvupósti til sama fasteignasala, dags. 10. janúar 2020, ítrekaði stefnda ósk sína um að veittar yrðu skriflegar upplýsingar um hvað hefði komið í ljós við skoðun á eigninni, hvert væri ástand hennar og hvaða framkvæmdir væru í gangi.

Með tölvupósti, dags. 13. janúar 2020, svaraði fasteignasalinn á þann veg að meðfylgjandi væru upplýsingar frá stefnanda um það hvaða framkvæmdir þyrfti að ráðast í vegna rakans, en þær virtust vera umfangsmeiri en hún hefði gert ráð fyrir. Í póstinum var vísað til þess að Verkís myndi taka út verkið þegar því væri lokið og láta fylgja með skýrslu um hvað hefði verið gert. Einnig var upplýst að stefnandi hefði tjáð fasteignasala að hún gerði ráð fyrir að geta afhent eignina 25. janúar 2020.

Tölvupóstinum fylgdi minnisblað frá Verkís, dags. 19. desember 2019, og þar er vísað til þess að tekin hafi verið ræktunarsýni til að greina myglu á 10 stöðum í íbúðinni. Niðurstaðan gaf til kynna að mygla væri á öllum stöðum og aðgerðir væru nauðsynlegar. Þá segir að aðgerðirnar séu fólgnar í því að brjóta upp sýktu efnin á gólfum og í veggjum, sótthreinsa svæðin og byggja upp á nýtt. Vísað var til þess að fjarlægja þyrfti múr og á útveggjum þyrfti einnig að fjarlægja einangrun. Einnig þyrfti að rífa krossviðarklæðningu af vatnskassa við salerni og endurnýja.

Minnisblaðið hefur síðan að geyma nánari lýsingu á aðgerðaplani fyrir innanhússviðgerðir og kemur þar meðal annars fram að umfang þeirrar klæðningar sem þurfi að fjarlægja sé yfirleitt 30–50 cm út fyrir rakt svæði. Einnig segir að þar sem raki sé víða og skemmdir umfangsmiklar þurfi að taka ákvörðun um heildarhreinsun útveggja í einhverjum rýmum auk þess sem verklag kunni að þurfa að endurskoða eftir fyrstu framkvæmd.

Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 21. janúar 2020, var stefnanda veittur frestur til 25. janúar s.á. til að afhenda fasteignina ásamt því að afhenda stefndu fullnægjandi gögn með útskýringum á þeim framkvæmdum og viðgerðum sem hefðu farið fram.

Stefnandi sendi tölvupóst til stefndu, dags. 24. janúar 2020, og með honum fylgdi verklýsing frá Lýði Péturssyni ehf. Í skjalinu var að finna almenna lýsingu á því hvernig viðgerðum hefði verið háttað og að unnið hefði verið eftir fyrirmælum Stefáns Andréssonar í Verkís. Skjalinu fylgdi einnig sérgreind og ódagsett lýsing á framkvæmdum fyrir fasteignina Hvassaleiti 34. Kom þar fram að í viðgerðunum hefði falist að brjóta múr og einangrun af útveggjum í tveimur herbergjum og gangi. Sár og fletir hefðu verið myglueitraðir og veggir endureinangraðir og múrað yfir. Þá hefði verkið falist í því að brjóta upp gólfílögn við útveggi herbergja og í gangi, taka af flísar og timburklæðningu á salerniskassa og setja nýjar flísar. Loks hefði verið dælt þéttiefni undir glugga í herbergjum þar sem múr hafði verið tekinn af og allir veggir þar sem múr hafði verið tekinn af hefðu verið endurnýjaðir.

Með tölvupósti, dags. 27. janúar 2020, frá stefnanda til stefndu var sent minnisblað frá Verkís sem dagsett er sama dag. Í minnisblaðinu er lýst með almennum hætti hvernig viðgerðum vegna myglu er háttað.

Íbúðin var síðan afhent 28. janúar 2020, eða 59 dögum eftir umsaminn afhendingardag. Í kjölfar afhendingarinnar sendi lögmaður stefndu tölvupóst til stefnanda og fasteignasalans Magnúsar Filips Sævarssonar, dags. 3. febrúar 2020, þar sem gerðar eru athugasemdir við ástand eignarinnar. Þar er meðal annars vísað til þess að fúkkalykt og raki sé á baðherbergi, raki hafi mælst í hjónaherbergi og barnaherbergjum og að parket hafi verið sett á hluta eignarinnar sem sé hvorki sömu tegundar né af sömu gæðum og það parket sem var fyrir. Einnig eru gerðar athugasemdir við viðgerðir og frágang ásamt því að naglfastur skápur í stofu hafi verið fjarlægður úr eigninni fyrir afhendingu hennar. Var stefnandi upplýst um að fenginn yrði sérfræðingur til að leggja mat á umrædda galla, umfang þeirra og kostnað við úrbætur.

Með tölvupósti lögmanns stefnanda, dags. 6. febrúar 2020, var stefnda krafin um fullar efndir kaupsamnings og greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Lögmaður stefndu svaraði þeim tölvupósti með tölvupósti næsta dag, dags. 7. febrúar 2020.

Í framhaldinu fékk stefnda Eflu verkfræðistofu til að skoða eignina. Sú skoðun fór fram 13. febrúar 2020 en úttektarskýrsla Eflu lá fyrir þann 18. febrúar 2020. Samkvæmt henni var mygla greind í sýnum sem tekin voru á baðherbergi, hjónaherbergi, millivegg milli gangs og baðherbergis auk þess sem aukinn raki mældist í barnaherbergjum. Veggur milli baðherbergis og gangs var talinn blautur í gegn vegna leka.

Skýrslan hafði að geyma tillögur til úrbóta sem fælu meðal annars í sér að fjarlægja múrhúð af veggjum, steinslípa og byggja upp að nýju þegar rakastig væri komið í eðlilegt horf. Einnig taldi Efla að það þyrfti að losa parket, rakamæla gólfplötu og endurnýja parket.

Skýrsla Eflu var síðan send stefnanda og áskilinn var réttur til að beita stöðvunarrétti ellegar öðrum vanefndaúrræðum fasteignakaupalaga. Einnig var nefnd sú lausn að kaupin yrðu látin ganga til baka með uppgjöri á milli aðila.

Stefnandi féllst í framhaldinu á að kaupin yrðu látin ganga til baka en féll síðar frá þeirri lausn með því að óska eftir því við fasteignasalann Magnús Filip Sævarsson að boðað yrði til afsalsfundar. Stefnda upplýsti hins vegar fasteignasalann um þá galla sem lýst hefði verið af hálfu Eflu verkfræðistofu og hún taldi leiða til þess að ekki gæti komið til afsalsfundar og greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Stefnda óskaði því næst eftir mati Eflu á umfangi, mögulegum úrbótum og kostnaði sem rekja mætti til þeirra galla sem fram hefðu komið. Niðurstaða Eflu verkfræðistofu lá fyrir þann 27. mars 2020. Var það mat verkfræðistofunnar að kostnaður við úrbætur á umræddum göllum væri alls 4.117.000 kr. m/vsk.

Í kjölfarið sendi stefnda bréf til stefnanda þar sem tilkynnt var um beitingu stöðvunarréttar varðandi hluta af eftirstöðvum kaupverðs ásamt því sem henni var sent framangreint mat Eflu. Stefnda lagði í framhaldinu fram tillögu til sátta í málinu en stefnandi hafnaði henni.

Stefnda aflaði í kjölfarið mats dómkvadds matsmanns á þeim göllum sem hún taldi vera á fasteigninni. Á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur 4. september 2020 var Hjalti Sigmundsson byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari kvaddur til starfans. Áður en matsmaðurinn hóf störf höfðaði stefnandi hins vegar dómsmál þetta til heimtu eftirstöðva kaupsamnings milli aðila með stefnu birtri þann 23. júní 2020.

Matsmaður skilaði matsgerð sinni þann 5. janúar 2021. Var það niðurstaða hins dómkvadda matsmanns að ákveðinna úrbóta væri þörf á fasteigninni. Í niðurstöðum sínum miðar matsmaður við að allt parket á gólfum sé fjarlægt og lagt sé nýtt parket á öll gólf sem nú eru með parketi. Þá er lagt til grundvallar að parketið sé samlímt eikarparket, kvistalaust, líkt því sem sé í stofu, eldhúsi og hjónaherbergi. Í skýrslu sinni fyrir dómi útskýrði matsmaður þessa niðurstöðu á þann veg að parketið sem síðar hefði verið lagt væri ekki af sambærilegum gæðum og það parket sem fyrir væri í stofu og eldhúsi.

Að því er varðar spurningu í matsbeiðni um hver sé kostnaður við að skipta út plastlistum utan um utanáliggjandi ofnalagnir fyrir lista af sömu gæðum og voru þegar kaup gerðust telur matsmaður að það efni sem notað var við endurnýjun á ofnalögnum sé í samræmi við það sem almennt sé notað nú. Áður hafi ofnalagnir verið úr eir og grennri en lagnir sem nú séu lagðar. Matsmaður telur hafa verið óhjákvæmilegt að gera stærri stokka utan um lagnirnar til þess að hylja þær. Að áliti matsmanns mátti þó hafa stokk í stofu aðeins minni um sig, en nýir stokkar gætu ekki verið eins og hefðu dugað utan um eldri lagnir. Miðar matsmaður við að gerðir séu nýir stokkar úr ofnþurrkaðri furu og málaðir eins og veggir.

Í matsgerðinni eru einnig gerðar athugasemdir við að frágangur hitalagna á baðherbergi sé óheppilegur og ekki í samræmi við það sem áður var. Matsmaður telur að úr því megi bæta með því að fjarlægja plaststokk og skipta lögnum út fyrir stálpípur sem festa skuli með klemmum á vegg nokkru ofan við gólf. Stefnandi lét setja plaststokka í stað þeirra stokka sem voru fyrir og miðar matsmaður í matsgerð sinni við að gera skuli stokka úr ofnþurrkaðri furu. Þá þurfi að skipta um flís á salerniskassa og á framhlið baðkers og fella að nýjum pípum. Einnig þurfi að ganga frá við pípur í anddyri.

Auk þess er rakið í matsgerðinni að skápur hafi verið milli veggja við austurvegg í stofu en skápinn megi sjá á myndum frá REMAX. Ummerki um skápinn séu einnig í málningu á veggjum en skápurinn hafi verið festur á vegg og bil undir honum. Miðar matsmaður við verð á sjónvarpsskápum af gerðinni Bestå frá IKEA og svo kostnað við að setja hann saman og festa upp., Samkvæmt matsgerðinni nemur kostnaður við þessar lagfæringar alls 2.093.017 kr. að teknu tilliti til fullrar endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Stærstur hluti þessa kostnaðar, eða 1.608.000 kr., og þá áður en tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts, er til kominn vegna efnis og vinnu við að rífa upp og leggja nýtt eikarparket á gólf íbúðarinnar af sömu gæðum og á stofu, eldhúsi og hjónaherbergi og rífa upp það sem fyrir er. Þá telur matsmaður kostnað við lagfæringar á baðherbergi nema 170.000 kr. og kostnað við að skipta út plastlistum á utanáliggjandi ofnalögnum og listum af sömu gæðum og þegar kaupin fóru fram nemi 332.000. Loks nemi kostnaður vegna kaupa og uppsetningar á nýjum IKEA-skáp 180.000 kr., sem fyrr áður en tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Í kjölfarið taldi stefnda rétt að kanna hvort matsgerðin gæti orðið grundvöllur sáttaviðræðna milli aðila. Því var hafnað af hálfu stefnanda.

Í aðilaskýrslu stefnanda fyrir dómi kvað hún stefndu hafa óskað eftir að fá að skoða íbúðina. Það hefði ekki verið tiltökumál af hálfu stefnanda en það hefði verið erfitt fyrir aðila að ná saman þar sem stefnandi væri mikið fjarverandi vegna vinnu. Daginn sem hún hefði verið að tæma íbúðina hefðu komið í ljós lekavandamál. Stefnandi kveðst þá hafa gert stefndu strax viðvart og boðist til að láta fara fram þær viðgerðir sem mál þetta snýst um. Aðspurð um hvort lagnir hefðu verið endurnýjaðar þegar fasteignin var sett á sölu kvaðst stefnandi hafa verið í góðri trú um að svo hefði verið enda hefði henni verið tjáð að lagnir hefðu verið endurnýjaðar á sínum tíma þegar hún keypti fasteignina. Hún gæti hins vegar ekki séð hvernig lagnir væru í lokuðum stokkum.

Um það hvort stefnandi hefði upplýst stefndu um viðgerðirnar og gefið henni kost á að fylgjast með þeim kvað stefnandi að svo hefði verið. Allir reikningar lægju fyrir og færir iðnaðarmenn hefðu tekið þetta að sér. Varðandi skipti á parketi og hvort stefnda hefði verið upplýst um það þá kvaðst stefnandi ekki telja að sér hefði verið skylt að skipta um parket. Hún hefði hins vegar gert sitt besta til að finna parket sem væri sambærilegt að gæðum. Stefnandi kvaðst vera viss um að veggir hefðu verið málaðir og hún hefði fengið iðnaðarmann til þess og til þess að leggja parketið. Stefnandi kvað skápinn ekki hafa átt að fylgja með. Hún hefði tekið vel fyrirspurn stefndu um að skápurinn fylgdi en hefði síðan þurft að taka hann niður til að mála.

Í aðilaskýrslu stefndu kvaðst hún hafa spurst sérstaklega fyrir um lagnirnar og fengið þær upplýsingar að þær væru nýjar, sem ekki hefði reynst rétt. Stefnda kvað stefnanda enn fremur hafa samþykkt við gerð kaupsamnings að skápurinn myndi fylgja með. Sagði stefnda að hún hefði upphaflega óskað eftir því að sett yrði inn í kaupsamning að skápurinn myndi fylgja með en fasteignasalinn hefði ekki staðið við það.

Stefnda kvaðst hafa spurt sérstaklega um leka eða raka þegar hún skoðaði eignina og fengið þau svör að svo væri ekki. Hún hefði fengið slæma tilfinningu þegar hún skoðaði eignina aftur í lok október en þá hefði verið mikil fúkkalykt. Á fundi aðila í desember hefði hún síðan fengið þær fréttir að það væri rakavandamál. Þar hefði stefnandi tjáð henni að það ætti að skipta um lagnir og að hún ætlaði að pússa parketið. Stefnda kveðst hins vegar ekki hafa samþykkt að afhendingu seinkaði.

Stefnda sagði sér hafa verið verulega brugðið þegar hún kom í eignina rétt fyrir jólin og hún hefði séð að það væri búið að rífa helminginn af gólfefninu af án þess að henni hefði verið gert viðvart. Hún sagðist strax í lok nóvember hafa sett fram þá hugmynd að rifta kaupunum.

Vitnið Magnús Filip Sævarsson kvað aðkomu sína að málinu hafa hafist í byrjun desember 2019 eftir að í ljós kom að ekki væri hægt að afhenda eignina vegna raka. Vitnið kvaðst ekki hafa rætt nákvæmlega hvað þyrfti að gera og hvert umfang rakaskemmda væri. Aðilar hefðu hins vegar rætt að hittast í eigninni og fara yfir það með fagmanni. Vitnið kvaðst ekki hafa upplýsingar um að aðilar hefðu hist í kjölfar fundarins. Aðspurður hvort hann minntist þess að stefnda hefði verið upplýst um að nýtt parket yrði sett á eignina kvað vitnið það hafa verið rætt í ferlinu að stefnandi væri að leita að nýju og sambærilegu parketi en það gengi illa.

Vitnið kvaðst hvorki hafa komið að gerð kauptilboðs né kaupsamnings. Vitnið kvað það hafa verið rætt í ferlinu að stefnandi keypti eignina aftur. Eftir viðræður stefnanda við banka sinn hefði komið á daginn að það gengi ekki. Um afsalsgerð kvað vitnið að stefnandi hefði átt frumkvæði.

Í skýrslu Hjalta Sigmundssonar, dómkvadds matsmanns, staðfesti matsmaður niðurstöður matsgerðar sem fyrir liggur í málinu en í ljósi málsatvika er óþarft að rekja framburð hans frekar umfram það sem að framan greinir.

III.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir málssókn sína á því að greiðsluskylda stefndu samkvæmt skriflegum kaupsamningi sé með öllu óumdeilanleg. Stefnda hafi keypt notaða fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 og slík fasteign sé ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Stefnda hafi ekki sannað að hið selda sé haldið göllum sem rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Þá hafi stefnda ákveðið að hún gæti haldið hluta kaupverðs til að borga lögmanni sínum og til uppgjörs meintra skaðabóta vegna afhendingardráttar. Stefnandi hafi mótmælt öllum þessum kröfum stefndu, og bent á að stöðvunarréttur samkvæmt 44. gr. nái aðeins til réttmætrar kröfu vegna galla en ekki annars kostnaðar. Aðalatriðið sé þó að engar af kröfum stefndu séu réttmætar, nema möguleg krafa um einhverjar bætur vegna afhendingardráttar. Fjárhæð þeirra bóta sé með öllu ósönnuð.

Stefnandi telur að hún eigi því ekki annarra kosta völ en að höfða mál á hendur stefndu til heimtu greiðslna samkvæmt kaupsamningnum frá 5. september 2019 og lögskilauppgjöri, dags. 18. mars 2020. Samkvæmt kaupsamningi beri stefndu að greiða 5.250.000 krónur við afhendingu og 670.000 krónur þrjátíu dögum eftir afhendingu.

Stefnandi byggir á því að hún hafi verið tilbúin að afhenda fasteignina að kröfu stefnda 25. janúar 2020 og stefndu hafi þá borið að greiða 5.250.000 krónur, eftirstöðvar kaupverðsins, og greiðslur samkvæmt afsalsuppgjöri hefði því átt að greiða 25. febrúar 2020.

Stefnandi hafi afhent stefndu íbúðina að hennar kröfu. Stefnandi miðar við að afhendingin hafi átt sér stað 25. janúar 2020. Stefnandi hafi undirritað afsal stefndu til handa fyrir íbúðinni, sem varðveitt sé hjá Remax Senter. Stefnda hafi hins vegar neitað að efna samningsskyldur sínar og hvorki innt af hendi greiðslu sem henni bar að inna af hendi við afhendingu né þá sem greiða bar þrjátíu dögum eftir afhendingu. Samningskröfurnar tvær beri því dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá gjalddögum þeirra til greiðsludags. Stefnda hafi ekki mætt til að taka við afsali og ganga frá greiðslum 18. mars 2020 og hafi ekki orðið við áskorun um að greiða. Stefnandi eigi því engra annarra kosta völ en að höfða mál á hendur stefndu til heimtu ógreiddra kaupsamningsgreiðslna úr hendi stefndu með dráttarvöxtum, eins og gert er í stefnu þessari, gegn afhendingu afsals fyrir hinni seldu eign.

Málsástæður stefndu

Stefnda byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að henni hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Fyrir liggi réttmæt krafa hennar vegna galla sem fasteignin var haldin við afhendingu og hafi stefnda haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægði til að tryggja greiðslu hennar.

Stefnda telur að fram komnir gallar á fasteigninni falli undir ákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002 og að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar. Þannig hafi stefnandi veitt henni rangar upplýsingar ellegar skort hafi á upplýsingar, sem leiði til þess að fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Auk þess byggir stefnda á því að hún hafi haft uppi réttmæta kröfu vegna afhendingardráttar stefnanda og henni hafi verið heimilt að halda eftir svo miklu af kaupverði fasteignarinnar sem nægi til að tryggja greiðslu hennar, sbr. 35. gr. sömu laga.

Stefnda vísar til þeirra tafa sem urðu á afhendingu eignarinnar umfram þann afhendingardag sem samið var um, en í samþykktu kauptilboði hafi verið miðað við að sá dagur yrði 1. desember 2019. Mikill raki hafi mælst í nóvember eftir aðra skoðun stefndu sem stefnda hafi síðan gert kröfu um að stefnandi bætti úr áður en til afhendingar kæmi.

Stefnda mótmælir því sem fram kemur í stefnu málsins um að hún hafi strax fengið upplýsingar um þá galla sem komu fram í fasteigninni fyrir umsaminn afhendingardag. Hið rétta sé að hún hafi fengið afar fábrotnar upplýsingar af hálfu stefnanda og henni í raun verið sagt að leita sér upplýsinga sjálf með því að fara í fasteignina og skoða hvað verið væri að gera. Stefnda hafi síðan óskað ítrekað eftir upplýsingum um það hvaða gallar hefðu komið fram í eigninni og hvernig staðið væri að viðgerðum. Stefnandi og fasteignasalar sem sáu um sölu fasteignarinnar hafi hins vegar veitt afar takmarkaðar upplýsingar um það. Telur stefnda að skoða verði viðbrögð hennar eftir afhendingu fasteignarinnar í því ljósi og að það hafi verið eðlilegt að leita nánari skýringa þegar raki og mygla mældist í fasteigninni skömmu eftir að afhending hennar hafði átt sér stað.

Ásamt raka og myglu sem fannst í veggjum, gólfi og inni á baðherbergjum fasteignarinnar í rannsókn Eflu, hafi verið ljóst að viðgerðir af hálfu stefnanda hefðu falið í sér að taka parket af gólfi hluta fasteignarinnar og setja nýtt parket á þann hluta og skeyta því við eldra parket. Parketið sem stefnandi setti á sé hins vegar af allt annarri tegund og lakari gæðum en það parket sem fyrir var. Þannig hafi parketið sem var fyrir verið sérvalið, fasað, kvistalaust eikarparket, auk þess sem það sé augljóst sjónlýti að leggja á parket af annarri tegund en það sem fyrir er. Vísar stefnda að þessu leyti til umfjöllunar í matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Telur stefnda að um sé að ræða galla í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga enda sé ekki um að ræða sama parket og var á eigninni við skoðun, hún hafi ekki verið höfð með í ráðum við kaup á umræddu parketi eða yfir höfuð upplýst um að viðgerðir hefðu kallað á að skipta þyrfti um parket á hluta eignarinnar.

Að sama skapi telur stefnda að vanræksla stefnanda á upplýsingaskyldu að þessu leyti leiði til þess að um saknæma háttsemi hafi verið að ræða af hálfu stefnanda með hliðsjón af 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga og að gallaþröskuldur 2. málsliðar 18. gr. laganna eigi því ekki við. Í því sambandi telur stefnda meðal annars að upplýsingar í yfirlýsingu stefnanda sjálfrar fyrir gerð kauptilboðs hafi að nokkru leyti verið rangar, þ.e. um að skipt hefði verið um allar lagnir í eigninni. Auk þess hafi hinn langi tími sem leið frá því að kaupin tókust þar til afhending átti sér stað falið í sér ríkari skyldur á herðar stefnanda til að sinna upplýsingaskyldu sinni gagnvart stefndu.

Stefnda telur jafnframt að stokkar sem settir voru utan um ofnalagnir vegna þeirra sem fjarlægja þurfti sökum viðgerða teljist til galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, þar sem ekki sé um að ræða sömu eða sambærilega tegund stokka og voru við skoðun fasteignarinnar. Stefnandi hafi látið setja plaststokka í stað þeirra stokka sem voru fyrir og miði matsmaður í matsgerð sinni við það að gera skuli stokka úr ofnþurrkaðri furu. Stefnandi hafi ekki upplýst stefndu um að fyrirliggjandi stokka yrði að fjarlægja, eins og henni hafi borið skylda til samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup. Stefnda hafi haft réttmæta ástæðu til að fá slíkar upplýsingar og einnig kallað ítrekað eftir þeim. Auk þess telji dómkvaddur matsmaður í matsgerð sinni að umfang þeirra hefði mátt vera minna.

Af hálfu stefndu er einnig vísað til þess að við afhendingu fasteignarinnar hafi komið í ljós að ekki hefði verið til staðar naglfastur skápur í stofu sem þar hafi verið við skoðun. Stefnda telur að umræddur skápur teljist til fylgifjár fasteignarinnar samkvæmt 24. gr. fasteignakaupalaga. Hafi slíkur skápur því átt að fylgja með fasteigninni enda hafi hann verið þar við skoðun og ekki undanskilinn við kaupin. Þar sem skápinn hafi ekki verið að finna við afhendingu teljist fasteignin gölluð sem því nemi með vísan til ákvæðis 1. mgr. 22. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnda byggir á því að þær viðgerðir sem stefnandi stóð að áður en til afhendingar kom teljist ekki til úrbóta í skilningi 39. gr. fasteignakaupalaga enda hafði afhending eignarinnar ekki farið fram. Kröfur stefndu byggja á því að eignin hafi ekki verið afhent í umsömdu ástandi þegar afhending fór loks fram hinn 28. janúar 2020. Framangreindir gallar tengist þó allir þeim viðgerðum sem stefnandi lét framkvæma skömmu fyrir afhendingu eignarinnar og sé því þar af leiðandi mótmælt sem haldið sé fram í stefnu að slíkar viðgerðir falli undir gallaþröskuld 18. gr. fasteignakaupalaga. Stefnda þurfi þannig ekki að sæta því að slíkar viðgerðir, sem ekki tókust betur en raun ber vitni, verði felldar undir gallaþröskuld laganna á þeim grunni að ekki sé um galla að ræða þar sem þeir rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði.

Ef litið er á viðgerðirnar sem úrbætur í skilningi fasteignakaupalaga, þá byggir stefnda á því að slíkar úrbætur hafi ekki tekist, og það heimili stefndu að krefjast afsláttar sem nemi þeim kostnaði sem metinn hafi verið af hinum dómkvadda matsmanni, sbr. 41. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Að sama skapi hafi stefndu verið heimilt að hafna öllum frekari úrbótum stefnanda með vísan til lokamálsliðar 1. mgr. 39. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnda telur að henni hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti, annars vegar vegna þeirra galla sem fram hafi komið á eigninni og hins vegar vegna þess dráttar sem hafi orðið á afhendingu eignarinnar. Byggir stefnda annars vegar á 44. gr. og hins vegar 35. gr. laga nr. 40/2002 að þessu leyti. Nánar um grundvöll fyrir heimild stefndu til að beita stöðvunarrétti vísist til þess að um leið og afhending eignarinnar hafði farið fram þá hafi hún hafist handa við að skoða eignina, einkum í ljósi þess að takmarkaðar upplýsingar höfðu verið veittar um þær viðgerðir sem stefnandi hafði framkvæmt skömmu fyrir afhendingu.

Stefnda vísar til þess að sérfræðingur hafi mælt mikinn raka í veggjum og greint myglu á nokkrum stöðum sem hafi bent til þess að eignin væri ekki í umsömdu ástandi. Stefnda hafi í framhaldinu óskað eftir því að umfang galla yrði metið ásamt kostnaði við úrbætur. Slíkt mat hafi legið fyrir nokkrum vikum eftir afhendingu eignarinnar og verið lagt til grundvallar við beitingu stöðvunarréttar. Að sama skapi hafi stefndu verið heimilt að gera ráð fyrir sérfræðikostnaði þegar hún hélt eftir greiðslu til að tryggja kröfu sína og sé ummælum í stefnu um hið gagnstæða mótmælt. Hafi slíkur kostnaður ekki verið úr hófi, sér í lagi þegar horft sé til þess að með honum hafi stefnda tryggt kostnað vegna hins dómkvadda matsmanns sem og vegna lögmannsaðstoðar.

Að sama skapi er á því byggt að stefndu hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti vegna þess tjóns sem dráttur á afhendingu eignarinnar hafði skapað henni, sbr. 35. gr. fasteignakaupalaga. Um umfang þess tjóns byggi stefnda á leigugreiðslum sem hún hefði getað fengið fyrir útleigu þáverandi fasteignar sinnar að Blönduhlíð 11 í Reykjavík en fyrir hafi legið að stefnda hugðist leigja þá eign út en búa í Hvassaleiti. Leigugjald fyrir íbúðina í Blönduhlíð reiknist 338.700 kr. á mánuði eða sem nemi 11.290 kr. á dag (338.700/30 = 11.290). Samrýmist hið fyrirhugaða leigugjald til að mynda opinberum upplýsingum frá Þjóðskrá um meðalleiguverð íbúðarhúsnæðis (dskj. 40). Afhendingardráttur í 59 daga sé því alls metinn 666.110 kr. (59 x 11.290 = 666.110). Er því þannig alfarið mótmælt að fjárhæð þess tjóns sé með öllu ósönnuð, eins og haldið sé fram í stefnu.

Einnig mótmælir stefnda þeim fullyrðingum í stefnu að greiðslur samkvæmt afsalsuppgjöri hafi átt að greiða 25. febrúar 2020. Að mati stefndu verði kaupsamningur aðila ekki skýrður á þá lund. Stefnda telur ljóst að miðað við orðalag kaupsamnings hafi ekki getað komið til afsalsgreiðslu fyrr en afsal hafði verið gefið út af hálfu stefnanda. Ekkert slíkt afsal hafi legið fyrir 30 dögum eftir afhendingu eignarinnar og því sé rétt að miða við 18. mars 2020 í þessum efnum, enda hafi afsal þá fyrst verið gefið út. Stefnda hefur reiknað út tjón sitt við beitingu stöðvunarréttar á þann veg að umfang galla samkvæmt mati Eflu hafi numið 4.117.000 kr., að frádregnum 464.640 kr. vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts. Þá nemi krafa hennar vegna afhendingardráttar 666.110 kr. auk 800.000 kr. vegna sérfræðikostnaðar. Samtals nemi fjárhæð tjóns hennar því 5.118.470 kr. Þá bendir stefnda á að hún hafi greitt 792.613 krónur 1. apríl 2020 gegn afhendingu afsals, en í ljósi þessa eigi stefnandi engar frekari kröfur á hendur henni.

Stefnda vísar einnig til þess að samkvæmt mati dómkvadds matsmanns nemi kostnaður við að bæta úr göllum 2.290.000 kr. Þar af nemi kostnaður vegna parkets 1.608.000 kr., kostnaður vegna stokka við ofnalagnir 277.000 kr. og kostnaður vegna lagna og flísa á baði 170.000 kr.. Þá sé 180.000 kr. kostnaður metinn vegna skáps í stofu sem hafi verið naglfastur en fjarlægður og 55.000 kr. kostnaður við að fjarlægja byggingarafganga. Ef einungis er horft til matsgerðarinnar nemi samanlagt tjón stefndu, að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts að fjárhæð 196.983 kr., og viðbótartjóns stefndu vegna afhendingardráttar að fjárhæð 666.110 kr. og 800.000 kr. vegna sérfræðikostnaðar til að staðreyna tjón sitt samtals 3.559.127 kr.

Stefnda telur að þrátt fyrir að niðurstöðutala hins dómkvadda matsmanns hafi verið lægri en sem nemi mati sérfræðings Eflu þá hafi það ekki áhrif á heimild hennar til að gera ráð fyrir sérfræðikostnaði. Vísar stefnda þá til atvika málsins og vanrækslu stefnanda á því að veita stefndu fullnægjandi upplýsingar um þá víðtæku galla sem stefnandi hafi látið gera við skömmu fyrir afhendingu eignarinnar. Þá vísar stefnda einnig til þess sem fram komi í matsgerð hins dómkvadda matsmanns um að hann telji að raki sem var í veggjum og gólfum hafi ekki þornað út á þeim skamma tíma sem leið frá því viðgerðir áttu sér stað og þar til eignin var afhent stefndu.

Stefnda mótmælir dómkröfum stefnanda sérstaklega og telur þær að þær fari ekki saman við atvik málsins. Í því sambandi er upphafstíma dráttarvaxta mótmælt sem röngum og útreikningi dráttarvaxta þar af leiðandi. Að mati stefndu hafi afhendingardagur eignarinnar verið 28. janúar 2020 en ekki 25. janúar s.á., eins og stefnandi haldi fram. Að auki virðist stefnandi byggja dómkröfur sínar á afsalsuppgjöri sem þó hafi ekki verið lagt fram með stefnu málsins.

Varakrafa Ef ekki verður fallist á aðalkröfu stefndu er byggt á því til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í því sambandi vísast einkum til þess að stefnandi hafi ekki sýnt neinn vilja til að koma til móts við réttmætar kröfur stefndu, auk þess sem stefnandi virðist ekki viðurkenna rétt stefndu til bóta vegna afhendingardráttar þrátt fyrir að óumdeilt sé að fasteignin hafi verið afhent 59 dögum eftir umsaminn afhendingardag.

Einnig vísast til þess að stefnda hafi ítrekað leitað til stefnanda með sættir eða óskað eftir viðræðum til að kanna með sættir en stefnandi ávallt hafnað því. Vísast að öðru leyti eftir atvikum til umfjöllunar um aðalkröfu til stuðnings því að varakrafa stefndu skuli ná fram að ganga.

IV.

Ágreiningur málsins snýst um það hvort slíkir gallar hafi verið á fasteigninni að Hvassaleiti 34, sem stefnda festi kaup á með samþykktu kauptilboði 10. júlí 2019, í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, að stefndu hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. laganna og halda eftir greiðslu á eftirstöðvum kaupverðsins.

Málsvörn stefndu byggist í meginatriðum á því að henni sé óskylt að greiða stefnanda þær eftirstöðvar kaupverðsins sem dómkrafa stefnanda svarar til þar sem fasteignin hafi verið haldin rakavandamálum og lagfæringar sem stefnandi hafi skuldbundið sig til að láta gera hafi verið alls óviðunandi. Þótt stefnda hafi ekki haldið með beinum hætti uppi gagnkröfu í málinu í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, er bersýnilegt af málatilbúnaði hennar að sýknukrafa hennar er studd þeim rökum að hún eigi að réttu lagi kröfu til skaðabóta eða afsláttar vegna þeirra galla sem komi til skuldajafnaðar kröfu stefnanda í máli þessu. Jafnframt er ljóst að stefnda telur þessa kröfu hærri en nemur eftirstöðvum kaupverðsins.

Samkvæmt fyrri málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þegar um er að ræða notaða fasteign, eins og í þessu máli, telst fasteignin ekki gölluð ef ágallarnir sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru varði nema seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. síðari málslið sömu lagagreinar.

Með ákvæðinu er tekið af skarið um að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljist ekki gallar í skilningi laganna og veiti því kaupanda ekki rétt til að neyta vanefndaúrræða. Ef ágallar eru umfram það sem kaupandi mætti gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu hefur kaupandi hins vegar rétt til að neyta vanefndaúrræða, meðal annars hafa uppi kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns, sbr. 59. gr. laga nr. 40/2002, eða afslátt. Réttur hans til framangreindra skaðabóta byggist á reglunni um svonefnda stjórnunarábyrgð, sem er reist á hlutlægum grundvelli, sbr. 1. mgr. 43. laganna, en kann að sæta takmörkunum ef seljandi getur ekki efnt skyldu sína vegna hindrunar, sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 34. gr. laganna.

Kaupandi fasteignar getur einnig öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna laga nr. 40/2002. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laganna og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. þeirra, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á ákvæðum 26.–27. gr. á hvorki við sú regla síðari málsliðar 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. þeirra (sjá hér til hliðsjónar dóm Landsréttar frá 21. júní 2019 í máli nr. 610/2019, 12. og 13. málsgrein) Forsenda þess að kaupandi eigi rétt til skaðabóta samkvæmt framangreindu er þó að kaupandinn hafi beðið fjárhagslegt tjón. Stefnda hefur reist ítrustu kröfur um sýknu vegna galla á úttektarskýrslu Eflu verkfræðistofu frá 18. febrúar 2020. Hefur stefnda þá vísað til þess að kostnaður vegna umfangs gallanna á fasteigninni nemi samkvæmt þeirri skýrslu 4.117.000 kr. Því til viðbótar telur stefnda að stefnandi eigi að bæta henni tjón vegna afhendingardráttar að fjárhæð 666.110 kr. og kostnaðar af sérfræðivinnu til að meta umfang tjóns að fjárhæð 800.000.

Að því er varðar þýðingu úttektarskýrslu Eflu fyrir úrlausn málsins þá hefur stefnda kosið að afla skýrslunnar einhliða og án aðkomu stefnanda. Í samræmi við almenn sjónarmið einkamálaréttarfars um sönnunarmat á gögnum sem aflað er með þessum hætti verður að telja að skýrslan hafi takmarkað sönnunargildi og að með henni séu ekki færðar viðhlítandi sönnur á meint tjón stefndu vegna galla á fasteigninni. Með vísan til mótmæla stefnanda verður skýrslan því ekki lögð til grundvallar úrlausn dómsins um tjón stefndu og er málatilbúnaði stefndu því hafnað að því marki sem hann er byggður á skýrslunni.

Þegar úttektarskýrslunni sleppir hefur stefnda vísað til matsgerðar dómkvadds matsmanns, Hjalta Sigmundssonar, um þá galla sem hún telur vera á eigninni, en þar telji matsmaður þörf á ákveðnum lagfæringum. Samkvæmt matsgerðinni nemur kostnaður við þessar lagfæringar alls 2.093.017 kr. að teknu tilliti til fullrar endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Stærstur hluti þessa kostnaðar, eða 1.608.000 kr., og þá áður en tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts, er til kominn vegna efnis og vinnu við að leggja nýtt eikarparket á gólf íbúðarinnar af sömu gæðum og á stofu, eldhúsi og hjónaherbergi og rífa upp og fjarlægja það sem fyrir er. Þá telur matsmaður kostnað við lagfæringar á baðherbergi nema 170.000 kr. og kostnað við að skipta út plastlistum á utanáliggjandi ofnalögnum og listum sem voru af sömu gæðum og þegar kaupin fóru fram nem 332.000 kr. Loks nemi kostnaður vegna kaupa og uppsetningar á nýjum IKEA-skáp 180.000 kr., sem fyrr áður en tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Ljóst er að þeir annmarkar og þær úrbætur sem matsmaður telur nauðsynlegar og lýsir í matsgerð að þessu leyti eru komnar til í kjölfar framkvæmda á fasteigninni sem stefnandi stóð að vegna rakavandamála sem komu upp eftir að kaupsamningur var undirritaður en áður en fasteignin var afhent. Af gögnum málsins, og þá einkum tölvupósti fasteignasala til stefndu, dags. 13. janúar 2020, ásamt minnisblaði Verkíss, dags 19. desember 2020, sem fylgdi póstinum, sem og skýrslutökum fyrir dómi, verður þannig ráðið að stefnandi og fasteignasalinn Magnús Filip Sævarsson, fyrir hennar hönd, hafi brugðist við athugasemdum stefndu um ástand fasteignarinnar í nóvember 2019, með því að fullvissa hana um að stefnandi myndi bæta úr þeim annmörkum sem væru á fasteigninni. Með því myndi stefnda því ekki hafa tilefni til þessara athugasemda þegar kæmi að afhendingu fasteignarinnar og áhættan af eigninni flyttist yfir til stefndu.

Þegar leyst er úr því hvort þeir annmarkar sem stefnda telur hafa verið á fasteigninni falli undir galla í skilningi laga nr. 40/2002 telur dómurinn að taka verði mið af matsgerð dómkvadds matsmanns sem fyrir liggur í málinu. Í því sambandi fellst dómurinn á það með dómkvöddum matsmanni að þær endurbætur sem lýst er í matsgerðinni í tengslum við parket hafi verið nauðsynlegar til að ráða bót á þeim göllum sem voru á íbúðinni við afhendingu. Fyrir liggur að það parket sem stefnandi lét leggja í kjölfar endurbóta á íbúðinni er af annarri og lakari tegund en það parket sem fyrir var. Auk þess mátti stefnda ekki vænta þess að annað parket yrði á hluta eignarinnar við afhendingu hennar miðað við útlit hennar og þær upplýsingar sem stefnda fékk þegar hún skoðaði hana fyrir kaupin.

Í ljósi þessa verður að telja að í þessu felist galli og að stefnda eigi rétt á skaðabótum sem nemi kostnaði við að leggja nýtt eikarparket á gólf íbúðarinnar af sömu gæðum og á stofu, eldhúsi og hjónaherbergi og fjarlægja það sem fyrir er. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar nemur þessi kostnaður 1.608.000 kr., og þá áður en tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Enn fremur felst dómurinn á að stefnda eigi réttmæta kröfu til greiðslu bóta vegna skáps sem var í fasteigninni þegar hún skoðaði hana en var fjarlægður fyrir afhendingu eignarinnar. Að virtum þeim ljósmyndum sem liggja fyrir í málinu af umræddum skáp og birtar voru í tengslum við söluauglýsingu eignarinnar verður að telja ljóst að skápurinn hafi verið naglfastur við vegg fasteignarinnar. Verður þetta ráðið af því að skápurinn er upp við vegginn án þess þó að nema við gólf. Fellur skápurinn að þessu leyti undir 24. gr. laga nr. 40/2002 en samkvæmt ákvæðinu teljast varanlegar innréttingar og búnaður sem annað hvort er skeytt varanlega við fasteign eða er sérstaklega sniðinn að henni til fylgifjár hennar.

Í ljósi framangreindrar niðurstöðu dómkvadds matsmanns um þá annmarka sem voru á parketi og þess að skápur fylgdi ekki við afhendingu verður að telja að fasteignin hafi ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem stefnandi og fasteignasali fyrir hennar hönd veittu stefndu áður en kom til þess að hún yrði afhent. Verður því að telja að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Ákvæði 18. gr. laganna getur því ekki átt við um atvik málsins. Þá verður jafnframt að telja að þeir annmarkar sem voru á ástandi fasteignarinnar að þessu leyti og lofuðum endurbótum stefnanda var ætlað að lagfæra hafi verið þess eðlis að ef upplýsingar um þá hefðu legið fyrir við gerð kaupsamningsins hefðu þær haft áhrif á gerð eða efni hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt framangreindu verður því talið að fasteignin hafi verið gölluð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Á hinn bóginn fellst dómurinn ekki á með stefndu að kostnaður við lagfæringar á baðherbergi og kostnaður við að skipta út plastlistum á utanáliggjandi ofnalögnum og listum verði rakinn til galla á fasteigninni í framangreindum skilningi. Þannig fær dómurinn hvorki ráðið af þeim myndum sem fyrir liggja í málinu né umfjöllun í matsgerð að plastlistarnir og lagfæringarnar sem um ræðir hafi verið svo lakari að gæðum en það sem fyrir var við sölu eignarinnar að það geti talist til galla í skilningi laga nr. 40/2002. Þótt matsmaður telji frágang nýrra hitalagna á baðherbergi óheppilegan og hafa megi stokka í stofu aðeins minni þá fær dómurinn ekki séð að þessir þættir valdi því að um galla sé að ræða í skilningi sömu laga. Sama gildir um flísar á baði.

Að því er varðar þann lið í málatilbúnaði stefndu að hún hafi beðið 666.110 kr. tjón vegna afhendingardráttar stefnanda, þá byggist fjárhæð þessa liðar á því að miðað sé við leiguverð á fasteign hennar í Blönduhlíð 11 sem hún hafi ekki getað leigt út vegna vanefnda stefnanda.

Þegar tekin er afstaða til þessa liðar verður að hafa í huga að það er stefnda sem ber sönnunarbyrði fyrir því að hún hafi orðið fyrir tjóni umrætt tímabil eftir umsaminn afhendingardag fasteignarinnar í Hvassaleiti 34 1. desember 2019 og jafnframt hvert tjón hennar hafi orðið.

Gögn málsins renna ekki stoðum undir málatilbúnað stefndu að þessu leyti. Þannig liggur fyrir í málinu leigusamningur stefndu um íbúðina í Blönduhlíð við nafngreindan leigjanda fyrir tímabilið 1. október 2019 til 30. september 2020 með leiguverðinu 325.000 kr. Af samningnum verður ráðið að hann hafi verið undirritaður 26. júlí 2019 og honum þinglýst 9. ágúst 2020. Samkvæmt efni samningsins hafði stefnda því þegar ráðstafað íbúðinni í Blönduhlið til útleigu áður en kom til þeirra tafa sem ágreiningur málsins snýst um. Í málinu er hins vegar ekkert komið fram um að hún hafi orðið af þessum tekjum sem henni áttu að vera tryggðar með umræddum leigusamningi. Samningurinn er því ekki til merkis um að stefnda hafi orðið fyrir tjóni vegna glataðra leigutekna af umræddri eign. Þá hefur stefnda ekki lagt fram nein gögn um kostnað af því að útvega sér annað húsnæði til búsetu vegna afhendingardráttar stefnanda.

Þar sem stefnda hefur ekki lagt fram frekari gögn um tjón sitt að þessu leyti önnur en að vísa til almenns leiguverðs samkvæmt upplýsingum Þjóðskrár verður að telja að hún hafi ekki fært sönnur fyrir því að hún hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna afnotamissis fasteignarinnar sem rakinn verði til afhendingardráttar stefnanda, sbr. hér til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 21. október 2010 í máli nr. 713/2009 og frá 18. nóvember 2010 í máli nr. 558/2009.

Að því er varðar þann lið í sýknukröfu stefndu að henni verði bættar 800.000 kr. vegna sérfræðikostnaðar þá hafa engin gögn verið lögð fram af hennar hálfu um tjón hennar hvað þetta varðar, t.d. kvittanir fyrir greiddum reikningum. Stefnda hefur að vísu lagt fram kvittun fyrir greiðslu til dómkvadds matsmanns, en þar sem þóknun matsmanns telst til málskostnaðar samkvæmt e-lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 kemur sú greiðsla ekki til álita þegar tekin er afstaða til kröfu stefndu um sýknu af kröfum stefnanda. Slíkur kostnaður getur þó haft áhrif á heimild stefndu til að neyta stöðvunarréttar á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002, svo sem rakið verður hér síðar.

Samkvæmt framangreindu er það niðurstaða dómsins að stefnda hafi átt réttmæta bótakröfu úr hendi stefnanda vegna þeirra galla sem voru á eigninni sem nemi kostnaði við lagningu nýs parkets og því að kaupa og setja upp nýjan skáp. Í ljósi niðurstöðu matsgerðar nemur heildarkostnaður við þessar úrbætur 1.788.000 kr., en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna aðkeyptrar vinnu verktaka við endurbætur eða viðhald á íbúðarhúsnæði til eigin nota á tímabilinu 1. mars 2020 til 31. desember 2021 nemur þessi fjárhæð alls 1.670.323 kr.

Fyrir liggur að stefnda hélt upphaflega eftir alls 5.843.740 kr., sem hún hefur síðan greitt inn á með þremur innborgunum að fjárhæð 792.613 kr. 1. apríl 2020, 1.719.522 kr. 11. mars 2021 og loks 847.411 kr. þann 13. september 2021. Eftirstandandi hluti dómkröfu stefnanda að virtum þessum innborgunum nemur því alls 2.484.194 kr. Í ljósi þeirrar niðurstöðu dómsins að réttmæt bótakrafa stefndu nemi 1.670.323 kr. ber stefndu því að greiða stefnanda 4.173.417 kr. að frádregnum þeim innborgunum sem að framan greinir.

Stefnandi hefur krafist þess í málinu að stefnda greiði dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.250.000 krónum frá 25. janúar 2020 til 18. mars 2020 en af 5.843.740 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að fjárhæð 792.613 krónur 1. apríl 2020, 1.719.522 krónur 11. mars 2021 og 847.411 krónur 13. september 2021, gegn afhendingu afsals fyrir íbúð með fastanúmeri 203-1873 í húsinu að Hvassaleiti 34, Reykjavík.

Í 44. gr. laga nr. 40/2002 er kveðið á um það að þegar kaupandi hefur uppi réttmæta kröfu vegna galla sé honum heimilt að halda eftir, á eigin áhættu, svo miklum hluta kaupverðsins sem nægi til að tryggja greiðslu hennar. Þegar kaupandi neytir stöðvunarréttar samkvæmt þessu ákvæði hefur hann nokkurt svigrúm við ákvörðun um fjárhæð þá sem hann heldur eftir. Kaupandi má þannig, auk skaðabóta eða afsláttar sem hann hefur haldgóða ástæðu til að ætla að hann eigi rétt til, taka tillit til kostnaðar við matsgerð dómkvadds manns og annars sérfræðikostnaðar, sjá hér m.a. dóm Hæstaréttar frá 21. febrúar 2013 í máli nr. 560/2012.

Af gögnum málsins kemur fram að matskostnaður, sem stefnda lagði út, var 564.572 kr. en af tímaskýrslum sem lögmaður stefndu hefur lagt fram við aðalmeðferð málsins og ekki var mótmælt verður ráðið að kostnaður sem stefnda greiddi vegna lögmannskostnaðar árið 2020 er umfram þær 800.000 kr. sem stefnda hefur byggt á við beitingu stöðvunarréttar.

Í ljósi þessa er fallist á að stefnda hafi mátt halda eftir fjárhæð sem svaraði hið minnsta til metinna skaðabóta að fjárhæð 1.670.323 kr., auk 564.572 kr. kostnaðar af öflun matsgerðar og 800.000 kr. sérfræðikostnaðar af aðstoð lögmanns, samtals að fjárhæð 3.034.895 kr., án þess að baka sér með því skyldu til að greiða dráttarvexti. Stefnda hélt hins vegar upphaflega eftir alls 5.843.740 kr., sem hún hefur síðan greitt inn á með þremur afborgunum að fjárhæð 792.613 kr. 1. apríl 2020, 1.719.522 kr. 11. mars 2021 og loks 847.411 kr. þann 13. september 2021. Þegar litið er til þessa fór stefnda því með þessu umfram þær heimildir sem hún hafði á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt framansögðu verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda, að teknu tilliti til þess sem að framan greinir og þeirra greiðslna sem stefnda innti af hendi 1. apríl 2020, 11. mars 2021 og 13. september 2021, 4.173.417 kr. með dráttarvöxtum og að frádregnum þeim greiðslum sem þar eru tilgreindar. Við ákvörðun á stofni til útreiknings dráttarvaxta er tekið tillit til þess að stefnda mátti auk bótafjárhæðar halda eftir fjárhæð sem nam þeim sérfræðikostnaði sem áður er tilgreindur.

Með vísan til þess ágreinings sem uppi var í málinu um umfang galla og þess að dómurinn hefur fallist að hluta á málatilbúnað stefndu telur dómurinn rétt að dráttarvextir reiknist frá 25. janúar 2020, sbr. 2. málslið 9. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Með vísan til úrslita málsins og niðurstöðu dómsins um að hvor aðila hafi haft nokkuð til síns máls er málskostnaður felldur niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kjartan Bjarni Björgvinsson héraðsdómari kveður upp þennan dóm ásamt meðdómsmönnunum Ingibjörgu Þorsteinsdóttur héraðsdómara og Ásmundi Ingvarssyni, byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefnda, Margrét Ragna Jónasardóttir, greiði stefnanda, Jóhönnu Jónsdóttur, 4.173.417 kr., auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 2.215.105 kr. frá 25. janúar 2020 til 18. mars 2020, en af 2.808.845 kr. frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að fjárhæð 792.613 krónur 1. apríl 2020, 1.719.522 krónur 11. mars 2021 og 847.411 krónur 13. september 2021, gegn afhendingu afsals fyrir íbúð með fastanúmeri 203-1873 í húsinu að Hvassaleiti 34, Reykjavík. Málskostnaður fellur niður.

Kjartan Bjarni Björgvinsson Ingibjörg Þorsteinsdóttir Ásmundur Ingvarsson