Dómstólaleit

Í málinu krafðist D þess að viðurkennt yrði að starfsábyrgðartrygging sem hann hafði aflað sér hjá V hf. vegna starfa sinna sem fasteignasali tæki til tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að í dómi sínum frá 2016 hefði rétturinn skýrlega byggt á því að samningur sá, sem legið hefði til grundvallar skaðabótaábyrgð D í því máli, hefði í eðli sínu átt að vera verksamningur og hefði ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Talið var að D hefði ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hefðu að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Hefði dómur Hæstaréttar frá 6. október 2016 því fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að þjónustan, sem D hefði tekið að sér að veita vegna umræddra viðskipta í máli nr. 64/2016, hefði átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem ekki hefði komist á. Við úrlausn um það hvort starfsábyrgðartrygging D hjá V hf. hefði verið bundin við störf hans í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún gæti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings, var litið til þess að ákvæði í lögum, sem gilt hefðu fyrr og síðar um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hefðu í öllum meginatriðum snúið eingöngu að viðskiptum með fasteignir. Talið var að fasteignasali, sem hlotið hefði löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, gæti skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum gæti hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi var lagður sá skilningur í 5. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem skilmálar V hf. fyrir starfsábyrgðartryggingu D vísuðu til, að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum. Þar sem umræddur verksamningur um smíði húss hefði þannig verið óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup var V hf. sýknað af kröfu D.

Fasteignasala. Lögmenn. Skaðabætur. Dráttavextir. Frávísun máls að hluta. R sf. festi kaup á helmingshlut í iðnaðarhúsnæði með kaupsamningi 20. október 2008 en samkvæmt honum var K ehf. seljandi eignarhlutans. Í kaupsamningnum kom fram áletrun þess efnis að lögmaðurinn J hefði samið skjalið. Í málinu krafði R sf. J um skaðabætur fyrir ætlað tjón vegna meintra mistaka þess síðarnefnda við gerð kaupsamningsins sem leitt hefðu til þess að hann hefði ekkert fengið í sinn hlut af uppboðsandvirði eignarinnar sem seld var nauðungarsölu á uppboði vegna vanskila þinglýsts eiganda sem þá var B. Af hálfu J var því alfarið hafnað að hann hefði haft milligöngu um framangreind fasteignakaup eins og R sf. hélt fram. Hann hefði einungis fært á blað í formlegan búning þá skilmála kaupa sem R sf. og K ehf. hefðu áður komið sér saman um. Í dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að J hefði aflað þinglýsingarvottorðs í tengslum við skjalagerðina og útskýrt þýðingu þess að seljandinn væri ekki þinglýstur eigandi. Þá var talið í ljós leitt að kaupsamningurinn hefði ekki verið undirritaður á skrifstofu J, engar greiðslur hefðu farið þar fram og forsvarsmaður R sf. hefði sjálfur farið með kaupsamninginn til þinglýsingar og móttekið hann skömmu síðar með áritun um frávísun þar sem þinglýstur eigandi hefði ekki undirritað skjalið. Taldi Hæstiréttur að J hefði sýnt fram á að hlutverk hans í tengslum við fasteignakaupin hefði verið afmarkað og meint tjón R sf. yrði ekki rakið til vanrækslu J á lögbundnum skyldum hans í samræmi við það hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu J því staðfest.

Y krafði fasteignasöluna F ehf. um skaðabætur vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hennar í söluferli sem hófst með því að hann gerði kauptilboð í sumarhús, en lauk þegar eigandinn seldi öðrum eignina. Taldi hann starfsmennina hafa gert mistök, annars vegar með því að hafa tekið við gagntilboði sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, L, og hafa ekki gripið til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau hafi komið í ljós og hins vegar með því að hafa ekki varðveitt skjal sem L hafði undirritað um framlengingu gildistíma kauptilboðsins, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana. Talið var að bindandi kaupsamningur hafi komist á, þrátt fyrir að gagntilboð hafi verið undirritað af öðrum, með því að sannað þótti að L hafi samþykkt það skriflega. Skuldbindingargildi þess kaupsamnings var ekki bundið fyrirvara og féll hann því ekki niður að tveimur mánuðum liðnum samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Mistök starfsmanna F ehf. í tengslum við þetta hafi því ekki orðið Y til réttarspjalla. Þá var talið að yfirlýsing L og Y um framlengingu á tilboðinu hafi verið skuldbindandi. Skipti ekki máli þótt skjalið hafi glatast, en sú vanræksla starfsmanna F ehf. hafi ekki valdið Y tjóni. Óhjákvæmilegt var talið að líta svo á að með þessari framlengingu hafi verið samið um að skuldbindingargildi kaupsamningsins, sem áður var ótímabundinn, félli niður ef kaupunum yrði ekki lokið fyrir ákveðinn tíma. Ekki hafi verið á valdi F ehf. að knýja L til undirritunar yfirlýsingar um framlengingu á skuldbindingargildi samningsins eftir þann tíma. Gæti Y því ekki leitað skaðabóta úr hendi F ehf. á þeim grunni. Samkvæmt þessu og þar sem Y bar ekki fyrir sig að til starfsmanna F ehf. mætti rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, var F ehf. sýknað af kröfu Y.

Ingólfur Gissurarson og Valhöll fasteignasala hf. (Ólafur Haraldsson hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström (Þorsteinn Einarsson hrl.) og Svanfríður Sigurþórsdóttir (Gísli Guðni Hall hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström og til réttargæslu Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf. og Elín Viðarsdóttir og Gerd Hammarström gegn Svanfríði Sigurþórsdóttur Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf.

R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.

V ehf. keypti af S rekstur matsölustaðar og gistiheimilis á Selfossi með kaupsamningi 24. júlí 1999. F sf. annaðist söluna en félagið var í eigu F og J. Síðar mun F ehf. hafa tekið yfir skuldbindingar F sf. S átti áfram fasteignina sem reksturinn var í og tók V ehf. húsnæðið á leigu á sama tíma og kaupin voru gerð. Meðal þess sem V ehf. keypti af S voru þau rekstrartæki sem voru í fasteigninni. Við kaupin lá ekki fyrir að S hefði með tryggingarbréfi 19. ágúst 1998 veðsett bankanum K hf. rekstrartækin með fasteigninni. Bankinn keypti fasteignina á nauðungarsölu 2001. Ári síðar gerði hann kröfu um að V ehf. greiddi skuld S við bankann sem tryggð hafði verið með tryggingarbréfinu. V ehf. taldi sig hafa gert upp þessa skuld þegar félagið keypti fasteignina af bankanum með kaupsamningi og afsali 15. desember 2004. Krafði það F sf. ásamt F, J og F ehf. um skaðabætur fyrir það tjón sem hafði hlotist af þessu. Með vísan til 10. gr. og 12. gr. laga nr. 54/1997 var talið að það væri meðal starfsskyldna þess sem annaðist sölu af þessu tagi að kanna veðskjöl sem hvíldu á viðkomandi fasteign til að ganga úr skugga um hvort veðin hvíldu einnig á tækjum sem væru notuð til reksturs er þar færi fram. Hins vegar var ekki talið að V ehf. hefði sýnt fram á að félagið hefði orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu á þessari verkskyldu við söluna. Kröfum V ehf. var því hafnað.

Þ og G keyptu húseignina Blikastíg 9 í Bessastaðahreppi af B með kaupsamningi 28. janúar 2003. B krafðist eftirstöðva kaupverðsins en Þ og G töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar er næmi hærri fjárhæð vegna galla á húseigninni. Á það var fallist með Þ og G að húseignin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum og að 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup stæði því ekki í vegi að þau gætu borið gallana fyrir sig. Rík upplýsingaskylda hefði hvílt á B samkvæmt 26. gr. sömu laga við söluna og taldist hann skaðabótaskyldur gagnvart Þ og G á grundvelli 43. gr. laganna. Fyrir lá matsgerð dómkvadds matsmanns um kostnað við lagfæringar fasteignarinnar, sem talið var rétt að leggja til grundvallar bótafjárhæð. Bætur fyrir endurnýjun klæðningar hússins voru þó lækkaðar þar sem talið var að einhver verðmætaaukning myndi felast í nýrri klæðningu. Þá var ekki talið að þau ættu rétt á bótum vegna hluta kostnaðar við lagfæringu bílskúrs. Þegar tekið hafði verið tillit til réttar Þ og G til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og með vísan til þess að vextir gætu ekki reiknast af afborgunarfjárhæðinni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 44. gr. laga nr. 40/2002, þótti ljóst að skaðabætur næmu hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs. Voru Þ og G því sýknuð af kröfu B.

G gerði í maí 2003 tilboð í íbúð sem var til sölu hjá fasteignasölunni F. Tilboðið var samþykkt af seljendum eignarinnar degi síðar, með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni. Í samræmi við óskir sínar fékk G íbúðina afhenta fyrr en greindi í kauptilboði gegn því að hún greiddi 1.000.000 krónur, sem hún lagði inn á bankareikning F. Greiddi F þá fjárhæð samdægurs inn á reikning seljenda íbúðarinnar. Eftir að G hafði hafist handa um endurbætur á íbúðinni rifti hún kaupunum vegna ætlaðra galla og óskaði endurgreiðslu á fyrrnefndri fjárhæð, sem hún kvað hafa átt að vera tryggingu, sem yrði í vörslu F. Beindi hún kröfu sinni að F og fasteignasalanum I. Seljendur eignarinnar héldu eftir hluta fjárhæðarinnar vegna þess tjóns sem þeir töldu sig hafa orðið fyrir vegna ólögmætrar riftunar G. Talið var, að G bæri hallann af því að sönnun skorti fyrir þeirri fullyrðingu hennar að umrædd fjárhæð hafi verið greidd sem tryggingafé, sem I hafi tekið að sér að varðveita. Þá var ósannað, að eignin hafi verið haldin þeim göllum sem G hélt fram, auk þess sem ekki var fallist á að það skipti máli varðandi ætlað tjón G, að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir við upphaf kaupanna. Jafnframt var talið ósannað að I hafi beitt G blekkingum eða leynt hana staðreyndum, sem hún gæti leitt ætlað tjón sitt af. Voru F og I því sýknuð af kröfum G í málinu.

K og G kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteign þeirri er þau keyptu af S fyrir milligöngu J, U og F. Gögn málsins báru með sér að gallar umræddrar húseignar voru sjáanlegir við venjulega skoðun hennar og varð ekki annað ráðið af framburði dómkvadds matsmanns við skýrslugjöf fyrir dómi en að svo hafi verið. Þá var fram komið að K og G hafi verið ljóst að S hafði hvorki lagfært galla á húsinu fyrir sölu þess né hafi staðið til að hann myndi lagfæra þá. Engu að síður hafi þau gert tilboð í húsið í þessu ástandi, sem samþykkt var samdægurs. Var ekki talið að upplýsingaskylda J, U og F hafi tekið til þeirra ágalla sem áttu að vera K og G ljósir við venjulega skoðun. Samkvæmt framansögðu gátu K og G heldur ekki borið fyrir sig þau ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er lúta að neytendakaupum. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu J, U og F.

A og M keyptu fasteign af H og J en töldu hana gallaða og héldu eftir lokagreiðslu. H og J stefndu A og M til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og höfðu hin síðarnefndu uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar á grundvelli hins ætlaða galla. A og M stefndu í sérstöku máli þeim H og J og kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla. Í sama máli stefndu þau einnig fasteignasalanum Ó og fasteignasölunni F til greiðslu bóta þar sem þau töldu fasteignasalann hafa sýnt vanrækslu við sölumeðferðina. Í síðara málinu kröfðust H, J, Ó og F frávísunar þess þar sem dómkröfur A og M væru þær sömu og hafðar væru uppi í fyrra málinu. Málin voru síðan sameinuð að því er virtist að ósk lögmanna og var þá fallið frá frávísunarkröfum. Dómur var kveðinn upp 7. nóvember 2005 þar sem A og M voru dæmd til að greiða þeim H og J eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu en vísað var frá dómi af sjálfsdáðum þeim kröfum sem þau höfðu uppi í hinu síðara máli á hendur H, J, Ó og F á þeim grundvelli að gagnsök hefði verið höfðuð eftir lok frests sem kveðið er á um í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kærðu A og M frávísunarþátt dómsins og var sá ágreiningur til umfjöllunar í málinu. Talið var að þegar af þeirri ástæðu að aðilar málanna tveggja hafi ekki verið þeir sömu hafi ekki verið uppfyllt skilyrði b. liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 til sameiningar málanna í öndverðu og hefði héraðsdómara borið að gæta þessa af sjálfsdáðum. Var því talið óhjákvæmilegt að ómerkja af sjálfsdáðum meðferð málsins frá og með því þinghaldi sem það var sameinað hinu fyrra máli og lagt fyrir héraðsdómara að taka það til efnismeðferðar.

SH reisti málsókn sína í héraði, um sölulaun úr hendi S og I, á kauptilboði sem bar með sér að annar lögaðili hefði haft milligöngu við gerð þess. Í stefnu var ekki gerð grein fyrir hvernig SH taldi sig vera kominn að stefnukröfunni. Uppfyllti stefnan því ekki skilyrði ákvæða laga um meðferð einkamála er lúta að reifun máls. Talið var að ekki yrði bætt úr því sem aflaga fór að þessu leyti með framlagningu gagna fyrir Hæstarétti. Varð af þessum sökum ekki hjá því komist að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Slíkir annmarkar töldust vera á hinum áfrýjaða dómi að óhjákvæmilegt þótti að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar að nýju.

X var dæmdur í sex mánaða fangelsi vegna brots á 2. mgr. 218. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940, en með hliðsjón af persónulegum högum hans og atvikum öllum þótti rétt að skilorðsbinda refsinguna að fullu.

H seldi G fasteign sína og skyldi hluti kaupverðsins greiddur með sjö skuldabréfum sem tryggð voru með veði í fasteign G. H samþykkti skuldskeytingu á bréfunum í ágúst sama ár, þannig að félagið B kæmi sem nýr greiðandi að þeim, en B hafði þá eignast hina veðsettu fasteign. Þegar B stóð ekki við skuldbindingar samkvæmt skuldabréfunum, krafði H G um greiðslu samkvæmt þeim og hélt því fram að skuldasamband H og G hafi orðið virkt á ný við vanefndir B. Talið var að ganga yrði út frá því að kaupunum hafi verið lokið með útgáfu afsals og móttöku H á skuldabréfum, þar sem G var sjálfur skuldari. Við skuldskeytinguna hafi endanlega fallið niður krafa H á hendur G og ný stofnast á hendur B. Þá var ekki sannað að forsvarsmaður G hafi vitað um bága fjárhagsstöðu B eða viðhaft nein ummæli um greiðslugetu félagsins. Náði krafa H á hendur þrotabúi G því ekki fram að ganga. Þá var ekki nægilega sýnt fram á að S, forsvarsmaður fasteignasölunnar sem hafði milligöngu um umrædd fasteignaviðskipti, hafi orðið skaðabótaskyldur vegna þess að fyrrnefnt veð hafi reynst haldlaust, né heldur hafi ummæli sölumanns, um að eigandi B væri sonur bankastjóra, bakað S ábyrgð og var hann því sýknaður af kröfu H.

H ehf. keypti fasteign í smíðum af B ehf., en seldi hana síðan til S. Leituðu H ehf. og S til fasteignasalans K um gerð kaupsamnings. Kaupverð var ákveðið 64.500.000 kr., en þar af skyldu 40.000.000 kr. ganga til að greiða áhvílandi lán á eigninni. Svo fór að B ehf. lauk ekki smíðinni á umsömdum tíma og H ehf. innti ekki af hendi greiðslur samkvæmt samningi sínum við B ehf. Þegar S fékk eignina afhenta nægðu umræddar 40.000.000 kr. ekki til að aflétta áhvílandi lánum á eigninni. Var þá gert samkomulag um að S greiddi um það bil 50.000.000 kr. til veðhafa gegn því að lánunum yrði aflétt. Í máli sem S höfðaði á hendur K af þessu tilefni krafði hann K um greiðslu á þessum mismun. Talið var ósannað að tjón S mætti rekja til þess að ónógar upplýsingar hafi legið fyrir við gerð kaupsamningsins eða að K hafi vanrækt að gera S grein fyrir áhættunni sem tengdist lánunum. Þá var ekki fallist á að K hafi borið að afla bindandi yfirlýsingar veðhafa um hvaða fjárhæð þyrfti að greiða til að aflétta lánunum. Var K því sýknaður af kröfu S.

H og Ó keyptu um 50 ára gamalt timburhús af E og Í. Skömmu áður en H og Ó bar að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina tilkynntu þau E og Í um nokkur atriði sem þau töldu til annmarka á húsinu. Fór svo að þau H og Ó héldu eftir greiðslunni, 4.900.000 kr., en umsamið kaupverð var 16.500.000 kr. Talið var að umkvartanir H og Ó vegna gólfhalla hafi ekki falið í sér leyndan galla. Þá hafi H og Ó mátt gera sér grein fyrir ástandi málningar utanhúss við skoðun. Ástand glugga var talið í samræmi við aldur hússins og fullyrðingar um leka ósannaðar. Var sérstaklega tekið fram að um væri að ræða um 50 ára gamalt timburhús og að gera yrði ríkar kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynntu sér ástand þeirra vandlega. Þá var ekki talið að munur sem var á flatarmáli eignarinnar samkvæmt söluyfirliti, 129,7 m2 og birtu flatarmáli hennar, 110,3m2 fæli í sér galla á fasteigninni. Var fallist á að með því að inna ekki af höndum lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum hafi H og Ó vanefnt skuldbindingar sínar þannig að riftun varðaði. Var því fallist á kröfu E og Í um að staðfest yrði riftun á samningnum gegn endurgreiðslu á þeirri fjárhæð, sem H og Ó höfðu þegar greitt til þeirra, og yfirtöku á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann dag er eignin var afhent. Þá var fallist á kröfu E og Í um leigu fyrir þann tíma sem H og Ó höfðu haft húsnæðið í umráðum sínum, en fjárhæð leigunnar var ekki mótmælt fyrir Hæstarétti.

H seldi fasteign sína fyrir milligöngu fasteignasölunnar H ehf., þar sem Þ starfaði sem löggiltur fasteignasali, en G var þar framkvæmdastjóri og stjórnarmaður. Lokagreiðsla vegna viðskiptanna var greidd á fasteignasölunni að H fjarstöddum en skilaði sér ekki til hans og krafðist hann greiðslu fjárins að óskiptu úr hendi H ehf., Þ og G. Hafði H veitt G umboð til að annast viðskiptin fyrir sig. Í héraði varð útivist af hálfu G og var krafa H á hendur honum tekin til greina en H ehf. og Þ sýknuð. Fyrir héraðsómi byggði H á því að á milli hans og G hafi verið sérstakt trúnaðarsamband og umboðið hafi verið veitt honum persónulega. Talið var að H hefði með þessum málatilbúnaði ráðstafað sakarefninu þannig að ekki yrðu aðrir en G látnir sæta ábyrgð á vanefndum þeim er H hafði orðið fyrir og voru þrotabú H ehf. og Þ sýknuð af kröfu H, en þáttur G var ekki til meðferðar fyrir Hæstarétti.

S, seljandi fasteignar, krafði kaupendur, Á og K, um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Á og K kröfðust sýknu á grundvelli skuldajöfnuðar með vísan til þess að S hafði eftir samþykki kauptilboðs, en fyrir gerð kaupsamnings um eignina, selt O heitavatns­réttindi, sem fylgt höfðu eigninni lengi. Ekki var talið að framganga Á og K við gerð kaupsamningsins yrði skýrð þannig að þau hefðu með henni fallist á að gefa eftir hluta af því, sem samið hafði verið um með samþykki á kauptilboði þeirra, en gjalda engu að síður fyrir eignina sama verð og samist hafði um fyrir hana að réttindum þessum meðtöldum. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af efni kaupsamningsins þóttu Á og K eiga rétt til skaðabóta og var krafa þeirra um skuldajöfnuð tekin til greina.

P og S, sem keyptu fasteign af G o.fl., töldu sig verða vör við galla á gólfi og þaki eignarinnar eftir afhendingu og kröfðust á þeim grundvelli skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Að atvikum málsins virtum var talið að upplýsingar G o.fl. um gólfsig hefðu átt að gefa P og S fullt tilefni til að kanna það frekar. Það gerðu þau þó ekki og gátu því ekki gert kröfu vegna þess. Matsgerðir voru lagðar til grundvallar varðandi ágalla á þaki hússins, enda hafði þeim ekki verið hnekkt. Í söluyfirliti sem P og S höfðu undir höndum og lögðu fram í héraðsdómi var tekið fram að á húsinu væri nýtt þak. Með hliðsjón af því var ekki talið að þau hefðu haft tilefni til að kynna sér ástand þess sérstaklega. Báru G o.fl. skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem þak hússins reyndist haldið.

Fasteignasalan V ehf. og tveir starfsmenn hennar, I og K, báru skaðabótaábyrgð á tjóni íbúðarkaupandans J sem hlaust af því að I og K vanræktu að afla upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Stoðaði ekki fyrir þá að bera fyrir sig að J hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningnum þrátt fyrir að upplýsingarnar lægju ekki fyrir. Var í þessu sambandi litið til þess að ekkert var komið fram um að J hafi verið varaður við því að ganga til samninga við þessar aðstæður. Brugðust V ehf., I og K þeirri starfskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir. Þurfti J ekki að beina kröfu sinni að seljanda íbúðarinnar áður en hann sótti stefndu.

B og SH keyptu íbúð af SÓ. Eftir að íbúðin var afhent kváðust kaupendur hafa orðið varir við gólfhalla í íbúðinni. Töldu þau að um leyndan galla væri að ræða og höfðuðu mál til greiðslu afsláttar eða skaðabóta. Ósannað var að SÓ hafi skýrt kaupendum frá gólfsiginu við skoðun þeirra á eigninni. Þá taldist ekki heldur sannað að gólfsigið hafi haft áhrif á verðmat íbúðarinnar og þótti ljóst að um galla á hinni seldu eign var að ræða. Talið var að ekki yrðu gerðar meiri kröfur til kaupenda fasteigna en að þeir framkvæmdu venjulega skoðun á eigninni og að sú skoðun beindist einkum að þeim atriðum sem algengt væri eða líklegt að væri áfátt. Voru kaupendur ekki talin hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á íbúðinni að þau gætu ekki borið gallann fyrir sig. Litið var svo á að SÓ, sem var kunnugt um gólfhallann, hafi borið að upplýsa kaupendur um hann. Ekki var talið að upplýsingaskyldu seljanda hafi verið fullnægt með því að starfsmaður viðkomandi fasteignasölu kom að síðbúnum upplýsingum um gólfhalla í símtali við SH. Þá var einnig talið að viðbrögð starfsmanna fasteignasölunnar við síðbúnum upplýsingum SÓ um gólfhallann hafi verið alls ófullnægjandi. Þeim hafi borið að framkvæma sjálfstæða skoðun á gólfum íbúðarinnar að fengnum þessum upplýsingum og gera kaupendum grein fyrir eðli og umfangi gallans. Voru SÓ, fasteignasalinn og fasteignasalan því talin bera óskipta fébótaábyrgð á tjóni kaupendanna vegna gallans.

BM og HH samþykktu kauptilboð JH fyrir hönd K ehf. í fasteign þeirra. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með fasteigninni G sem var í eigu JH og HG. Var talið að þá hefði komist á samningur um kaupverð G. Ágreiningur varð um kostnað vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess sem G var hluti af, en framkvæmdirnar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust en ráðist í þær eftir það. Kröfðu BM og HH K ehf., JH og HG um greiðslu vegna vangoldinna hússjóðsgjalda og framkvæmda á sameign og R, fasteignasala, um bætur vegna vanrækslu á starfsskyldum hans. Tekið var fram að meginregla í fasteignaviðskiptum væri að kostnaður sem yrði til fyrir afhendingardag eignar félli á seljanda. Frá þessu væri hins vegar skýrlega vikið með kaupsamningi aðila en umdeildur kostnaður félli ótvírætt undir ákvæði hans. Bæri að ganga út frá því að BM og HH hefðu við tilboðsgerðina miðað við ástand íbúðarinnar á þeim tíma en fyrir lá að þeir höfðu skoðað hana fyrir undirritun tilboðsins. Gætu þeir því ekki borið fyrir sig að þeir hefðu ekki gert sér ljóst að bílastæði væri ekki malbikað enda væri það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt. Það haggaði ekki niðurstöðu um ábyrgð BM og HH á umræddum kostnaði að JH og HG höfðu ekki greint frá stöðu hússjóðs við gerð kaupsamnings. Voru K ehf., JH, HG og R því sýknuð af kröfum BM og HH.

(Páll Arnór Pálsson hrl.) Upplýsingar í söluyfirliti fasteignasölu um að íbúð J væri úr steini reyndust ekki réttar. Útveggir hennar voru byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Með vísan til 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, var talið að L, sem keypt hafði íbúðina af J, hefði mátt treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Með hliðsjón af atvikum málsins var J, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, talin bera ábyrgð gagnvart L á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar. J var samkvæmt þessu talin skaðabótaskyld gagnvart L vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hafði beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hafði ekki verið hnekkt og var það lagt til grundvallar um tjón L.

Málsaðilar deildu um kröfu V um bætur vegna tveggja bílaþvottavéla, sem hann hafði keypt af E en reyndust síðar ónothæfar. Talið var að bílaþvottavélarnar hefðu verið í mun lakara ásigkomulagi en við hefði mátt búast en báðir málsaðilar og fasteignasali virtust hafa miðað við að nokkur viðgerð þeirra á vegum V myndi leiða til þess að vélarnar yrðu honum nothæfar. Þær voru því ekki taldar hafa haft þá kosti, sem hefði mátt ætla að væru áskildir og telja varð að E hefði ábyrgst, sbr. 2. mgr. 42. gr. kaupalaga. Þá var talið að V hefði ekki sem leikmaður mátt gera sér fulla grein fyrir raunverulegu ástandi vélanna við skoðun þeirra og var 47. gr. kaupalaga ekki talin standa í vegi fyrir bótaábyrgð E. V hafði krafist bóta vegna vélanna í beinu framhaldi af niðurstöðu vélfróðra skoðunarmanna um ástand vélanna og var þannig talinn hafa uppfyllt skilmála 52. gr. kaupalaga. Niðurstaða héraðsdóms um bótaskyldu E var því staðfest.

I, sem keypt hafði íbúð af H, gerði athugasemdir við það að á hefði skort, að ýmsir kostir hennar, sem telja yrði að áskildir hefðu verið samkvæmt söluyfirliti sem lá frammi við kaupsamningsgerðina og samið var samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997. Þar sagði m.a. ,,Íbúðin er í algjörum sérflokki og hefur öll verið standsett . . “. Þá kom og fram í yfirlitinu að seljanda væri ekki kunnugt um galla. Með hliðsjón af matsgerð og að nokkru með vísan til niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, var fallist á það með I, að íbúðin hefði verið haldin tilteknum göllum og var H dæmd til greiðslu 1.290.855 króna.

Á stjórnarfundi Félags fasteignasala (FF) 20. október 1999 var FK, löggiltum fasteignasala, vikið úr félaginu, að sögn vegna kvartana er borist höfðu vegna FK. Í kjölfar þessa höfðaði FK mál á hendur FF og krafðist þess að viðurkennt yrði að hann væri þar félagsmaður. Var FF sýknaður af þeirri kröfu. Jafnframt gerði FK kröfu um að hann yrði færður á félagaskrá að viðlögðum sektum. Ekki þótti í ljós leitt að FK hefði fengið tækifæri til að bregðast við áminningu sem FF hafði áður veitt honum og lagfæra vinnubrögð sín. Þá lá ekki fyrir að FK hefði verið gefinn kostur á að tjá sig um fyrirhugaðan brottrekstur fyrir stjórn FF áður en hann var ákveðinn. Þótti af þessum ástæðum ekki hafa verið staðið að brottvísuninni á fullnægjandi hátt og var ákvörðunin því felld úr gildi þótt ávirðingar FK, þegar þær voru metnar í heild, gætu talist alvarlegar. Var því lagt fyrir FF að færa FK í félagaskrá að nýju.

Með kaupsamningi 8. nóvember 2000 keypti SK tiltekna fasteign af SJ, en ekki var við kaupin gætt forkaupsréttar A og systkina hennar, sem kveðið hafði verið á um í afsali þeirra til SJ 15. janúar 1981. Við gerð fyrrgreinds kaupsamnings lá frammi veðbókarvottorð, dagsett 1. nóvember 2000, þar sem forkaupsréttarins var ekki getið en vísað til þinglýsingarnúmers fyrrnefnds afsals. Í ljós var leitt að við þinglýsingu afsalsins var athugasemd um forkaupsréttinn ekki færð í þinglýsingabók. Af hálfu systkinana var þess krafist að viðurkenndur yrði forkaupsréttur þeirra og að SJ yrði gert skylt að selja og afsala fasteigninni til þeirra gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greindi í kaupsamningi SJ við SK. Við úrlausn málsins var til þess litið að SJ var við söluna til SK grandsamur um þinglýstan forkaupsrétt systkinanna og að þau höfðu ekki átt þess kost að neyta þess réttar síns þar sem eignin var ekki auglýst. Tekið var fram að það heyrði til vandaðra hátta við fasteignakaup og væri almennt nauðsynlegt, að auk veðbókarvottorðs lægju fyrir þýðingarmikil skjöl um viðkomandi eign, þ.á m. eignarheimild seljanda. Þá hefði SK haft nokkurt svigrúm til að leita annarra úrræða eftir að þeim barst tilkynning forkaupsréttarhafa um að þau vildu neyta þess réttar. Með hliðsjón af þessu var ekki talið rétt að víkja hinum eldri þinglýsta rétti til hliðar á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 vegna kaupsamnings SJ og SK. Var því fallist á kröfur A og systkina hennar.

B og H gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14 gegn greiðslu 2% söluþóknunar. Við gerð samkomulags um sölumeðferð var H kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13 og í framhaldi af því var kaupsamningur milli B og K undirritaður. Eignirnar stóðu á einni óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14, en á árinu 1986 samþykktu borgaryfirvöld uppdrátt, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli eignanna tveggja. Við kaupsamningsgerð var gert ráð fyrir breyttum lóðamörkum frá því sem fram kom á uppdrættinum þannig að lóð Ármúla var stækkuð, en þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkkun. Vegna þess varð samkomulag um að B skyldi veita K afslátt af umsömdu söluverði. Í kjölfarið reis ágreiningur milli B og H um greiðslu söluþóknunar. Héraðsdómur taldi B hafa mátt búast við óaðfinnanlegri þjónustu frá H þar sem um sérfræðiþjónustu gegn mjög háu gjaldi væri að ræða. Var talið að kaupsamningurinn hefði ekki verið úr garði gerður eins og H hefði borið skylda til og hann því til þess fallinn að valda B tjóni. Var umsamin söluþóknun H lækkuð í 1.5%. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að H hafi ekki fullnægt þeirri lagaskyldu sinni að semja söluyfirlit vegna sölu Ármúla 13 og því hafi verið mikilvægt að öll atriði sem skiptu máli kæmu fram í kaupsamningi. Ekki var talið að H hefði leiðbeint B nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna svo sem honum hefði borið sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 og var því fallist á að B bæri afsláttur af reikningi H.

B og E gerðu makaskiptasamning við F fyrir milligöngu starfsmanns á fasteignasölu I, sem er löggiltur fasteignasali og ábyrgur fyrir rekstri fasteignasölunnar. Við kaupin hvíldu tilteknar veðskuldir á báðum fasteignunum, sem létta skyldi af innan ákveðinna tímamarka. F stóð ekki við sína skuldbindingu og fór svo að B og E neyddust til að greiða skuld F sjálf. Í kjölfarið kröfu þau I um skaðabætur á grundvelli ætlaðra mistaka starfsmanns fasteignasölunnar. Hæstiréttur féllst á að tjón B og E yrði rakið til þess að I hefði brugðist þeirri starfsskyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir. Ekki var fallist á þá mótbáru I að B og E hefðu getað dregið úr tjóni sínu vegna vanefnda I með því að vanefna einnig samninginn af sinni hálfu.

H keypti fasteign fyrir milligöngu einkahlutafélagsins M og voru af þessu tilefni útbúin veðskuldabréf og þeim þinglýst á eignina. Þegar ekki reyndist unnt að selja veðskuldabréfin gengu kaupin til baka og gaf H þá M umboð til þess að annast aflýsingu bréfanna og endurgreiðslu stimpil- og þinglýsingargjalda. M afhenti H aðeins hluta hinna endurgreiddu stimpilgjalda, en afganginum var ráðstafað til greiðslu reiknings einkahlutafélagsins L fyrir vinnu við gerð veðskuldabréfanna, þinglýsingu þeirra og aflýsingu og beiðni um endurgreiðslu stimpilgjalda, en eigendur að L, sem rak lögmannsþjónustu, voru þeir sömu og að M og fór starfsemin fram í sama húsnæði. Með dómi Hæstaréttar var M dæmt til að greiða H eftirstöðvar stimpilgjaldanna, þar sem ósannað væri að M hefði verið heimilt að ráðstafa hluta fjárins til greiðslu á kröfu þriðja manns á hendur H. L fékk gerða kyrrsetningu í kröfu H samkvæmt þessum dómi og krafðist þess að H greiddi sér sömu fjárhæð og M hafði verið dæmt til að greiða H. Talið var að ósannað væri að H hefði mátt vera ljóst að sér hefði verið veitt þjónusta í nafni L en ekki á vegum M. Þótti því ekki verða hjá því komist að sýkna H með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og var niðurstaða héraðsdóms þess efnis staðfest.

S veitti U einkaumboð til sölu skips en U var einkafirma Þ. S afturkallaði síðar umboðið. Þrátt fyrir afturköllunina hafði Þ milligöngu um að koma á fundi með framkvæmdastjóra S og kaupanda skipsins. Þ krafðist sölulauna og kvaðst hafa fengið munnlegt umboð S til sölu skipsins eftir afturköllunina en S neitaði greiðslu og kvaðst framkvæmdastjóri þess hafa talið að Þ væri að starfa fyrir J þegar hann kom fundinum á. Talið var að Þ hefði borið að tryggja sér ótvírætt umboð frá S og yrði hann að bera sönnunarbyrði um að hann hefði gert það. Var S því sýknað af kröfu hans. Í sama máli krafði S Þ um málskostnað vegna dómsmáls sem hann höfðaði áður um sama sakarefni í nafni U, en því máli hafði verið vísað frá héraðsdómi þar sem U skorti aðildarhæfi. Var fallist á þessa kröfu enda var Þ metið til sakar að hafa staðið með þessum hætti að málatilbúnaði á hendur S.

Fasteignasalan M auglýsti fasteign til sölu og í framhaldinu var gerður kaupsamningur um hana við félagið H. Í tengslum við kaupin útbjó K, starfsmaður M, fjögur veðskuldabréf sem þinglýst var á eignina. Ekki tókst að selja bréfin og gengu kaupin til baka. Var B, starfsmanni M, falið að óska eftir því að bréfin yrðu afmáð úr þinglýsingabók og að stimpilgjöld yrðu endurgreidd. Voru stimpilgjöld að fjárhæð 1.365.000 krónur endurgreidd og veitti B þeim viðtöku. Daginn eftir krafði lögmannsstofan L, sem var í eigu sömu manna og fasteignasalan M, H um greiðslu fyrir lögfræðiþjónustu vegna kaupanna að fjárhæð 612.540 krónur og var H aðeins afhent greiðsla sem svaraði mismun endurgreiddra stimpilgjalda og reikningsins. Tók H við greiðslunni með fyrirvara og krafði M um fulla greiðslu vegna endurgreiddra stimpilgjalda. Talið var að H hefði veitt M umboð til að fá veðskuldabréfin afmáð úr þinglýsingabók og fá endurgreidd stimpilgjöld sem H hafði greitt vegna þeirra. Hins vegar var talið að M hefði borið að standa H skil á endurgreiðslu gjaldanna og ósannað að M hefði verið heimilt að ráðstafa hluta fjárins til greiðslu skuldar H við þriðja mann.

G, starfsmaður á fasteignasölunni H, tók að sér að ávaxta fé M og K, sem var andvirði fasteigna sem H hafði haft milligöngu um sölu á. G gat ekki endurgreitt þeim alla fjárhæðina og var hann með dómi Hæstaréttar dæmdur í fangelsi vegna fjársvika gagnvart M og K. Höfðuðu M og K mál gegn KV, sem var löggiltur fasteignasali hjá H, og vátryggingafélaginu SA, þar sem KV hafði starfsábyrgðartryggingu, til endurgreiðslu þess hluta fjárins sem ekki hafði fengist greiddur. Kröfum M og K á hendur SA var vísað frá héraðsdómi þar sem skilyrðum um stofnun kröfu tjónþola á hendur félaginu var ekki fullnægt þegar málið var höfðað. Í ljósi þess að M og K þekktu G ekkert þegar viðskipti þeirra hófust, að kvittanir fyrir greiðslum voru gerðar í nafni H og að fjárgreiðslur M og K til G komu til vegna umsýslu hans í þágu þeirra við kaup og sölu á fasteignum var talið að hin refsiverða meðferð hans á fé þeirra væri nægilega tengd verkefnum hans sem starfsmanns H til að skaðabótaábyrgð yrði felld á KV eftir reglunni um vinnuveitandaábyrgð. Var KV dæmdur til að greiða M og K stefnufjárhæðina.