Dómstólaleit

Í málinu krafðist D þess að viðurkennt yrði að starfsábyrgðartrygging sem hann hafði aflað sér hjá V hf. vegna starfa sinna sem fasteignasali tæki til tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að í dómi sínum frá 2016 hefði rétturinn skýrlega byggt á því að samningur sá, sem legið hefði til grundvallar skaðabótaábyrgð D í því máli, hefði í eðli sínu átt að vera verksamningur og hefði ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Talið var að D hefði ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hefðu að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Hefði dómur Hæstaréttar frá 6. október 2016 því fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að þjónustan, sem D hefði tekið að sér að veita vegna umræddra viðskipta í máli nr. 64/2016, hefði átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem ekki hefði komist á. Við úrlausn um það hvort starfsábyrgðartrygging D hjá V hf. hefði verið bundin við störf hans í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún gæti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings, var litið til þess að ákvæði í lögum, sem gilt hefðu fyrr og síðar um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hefðu í öllum meginatriðum snúið eingöngu að viðskiptum með fasteignir. Talið var að fasteignasali, sem hlotið hefði löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, gæti skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum gæti hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi var lagður sá skilningur í 5. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem skilmálar V hf. fyrir starfsábyrgðartryggingu D vísuðu til, að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum. Þar sem umræddur verksamningur um smíði húss hefði þannig verið óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup var V hf. sýknað af kröfu D.

M ehf. krafði A, Þ og V hf. um greiðslu skaðabóta vegna starfa A og Þ sem fasteignasala við sölu á fasteign félagsins. Hafði máli um sama sakarefni milli aðila áður verið vísað frá héraðsdómi. Við þingfestingu máls þessa í héraði lagði M ehf. fram gögn úr fyrra málinu, þar með talda yfirlýsingu milli aðila sem gefin var út í tilefni af viðskiptunum og greinargerð A, Þ, og V hf. í héraði, þar sem byggt var á því að M ehf. hefði fallið frá bótakröfu á hendur þeim með yfirlýsingunni. Þrátt fyrir það hafði M ehf. ekkert vikið að yfirlýsingunni í stefnu til héraðsdóms í þessu máli og fyrst við aðalmeðferð þess hreyft því að yfirlýsingin væri ekki bindandi með vísan til ógildingarreglna samningaréttar eftir að A, Þ og V hf. höfðu í greinargerð reist varnir á henni. Var því talið að málsástæða M ehf. um ógildi skuldbindingarinnar samkvæmt yfirlýsingunni væri of seint fram komin og yrði því ekki á henni byggt. Þegar af þeirri ástæðu að M ehf. hafði fallið frá kröfum með yfirlýsingunni vegna viðskiptanna voru A, Þ og V hf. sýknuð af kröfu M ehf.

A hf. og Í hf. höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta vegna þess sem þau töldu vanrækslu G á skyldum sínum sem lögmaður og fasteignasali við sölu fasteignarinnar S51. Töldu félögin að G hefði liðsinnt eigendum fasteignarinnar við að létta veðum af henni, gegn því að þau fengju greiddar 575 milljónir króna upp í áhvílandi skuldir, þegar hann vissi eða hefði mátt vita að þau væru í villu um söluandvirði fasteignarinnar og að það væri í raun mun hærra. Í héraðsdómi, sem staðfestur var með vísan til forsendna hans í Hæstarétti, kom fram að ekki hefðu verið færðar nægar sönnur á það að G hefði vitað eða mátt vita að erindisrekstur hans væri liður í ólögmætri blekkingu eiganda fasteignarinnar við að fá veðum aflétt gegn greiðslu á mun lægri fjárhæð en í raun fékkst við sölu hennar. Var G því sýknaður af kröfum A hf. og Í hf.

Hæstiréttur vísaði frá héraðsdómi skaðabótamáli sem M ehf. höfðaði á hendur fasteignasölunum A og Þ og starfsábyrgðartryggjanda þeirra V hf. með skírskotun til annmarka á rökstuðningi fyrir kröfum G og reifun málsins í stefnu, sbr. e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

EG höfðaði mál gegn G, D, EV og F ehf. vegna ætlaðra galla á fasteign sem EG hafði keypt af G og D. Fasteignasalinn EV hjá fasteignasölunni F ehf. hafði séð um söluna. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að eignin hefði verið gölluð þar sem D og G höfðu fyrir söluna ráðist í framkvæmdir sem ollu tjóni á eigninni vegna þess að frágangur þeirra var ófullnægjandi. Á hinn bóginn var ekki fallist á með EG að ástand málningar, glugga eða svalahurðar hefði falið í sér galla. Kröfum EG um riftun eða ógildingu viðskiptanna var hafnað. G og D voru sýknuð af kröfu um skaðabætur með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, enda hafði EV starfsábyrgðartryggingu sem tók til tjónsins og atvik voru ekki á þann veg sem mælti fyrir um í 2. mgr. 19. gr. sömu laga. Var EV og F ehf. því gert að greiða EG skaðabætur vegna úrbóta á fasteigninni.

E seldi F ehf. tvö einkahlutafélög, V ehf. og S ehf., á árinu 2007. F ehf., sem tekið var til gjaldþrotaskipta á árinu 2010, greiddi kaupverðið einungis að hluta og lýsti E fjórum kröfum í þrotabú félagsins, en E naut engra trygginga fyrir greiðslu kaupverðsins úr hendi F ehf. E krafði jafnframt K ehf., KL ehf., KF ehf., ES og B um skaðabætur vegna fjártjóns sem hann taldi sig hafa orðið fyrir vegna aðkomu þeirra að sölunni og nam samanlagðri fjárhæð krafna hans í þrotabú F ehf. Deildu aðilar m.a. um það hvort K ehf., KF ehf. og B hefðu haft milligöngu um söluna í skilningi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og hvort þeim hefði þannig borið að gæta jafnframt að hagsmunum E í viðskiptunum. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði m.a. að í verkefnistillögu um kaupin, sem B hefði undirritað af hálfu K ehf., hefði komið fram að vinna K ehf., fyrir hönd kaupanda, hefði falist í því að meta félögin til verðs, koma á samningi um kaupin og annast skjalagerð um þau. Hefði það gengið eftir auk þess sem K ehf. hefði tekið að sér samkvæmt sérstöku samkomulagi að varðveita skjöl bæði í þágu seljanda og kaupanda. Hefðu verkefni þessi verið slík að þau yrði að telja til milligöngu um kaup á atvinnufyrirtækjum í skilningi 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004. Samkvæmt 15. gr. laganna hefði K ehf. því borið að liðsinna og gæta hagsmuna bæði seljanda og kaupanda. Undan þeirri skyldu yrði hvorki vikist þótt F ehf. hefði einn leitað eftir þjónustu þeirra né með því að vísa til þess að E hefði notið ráðgjafar annars manns. Hefðu K ehf. og B vanrækt að gæta hagsmuna E, m.a. með því að gera honum ekki skýra grein fyrir þeirri áhættu sem í viðskiptunum hefði falist þar sem F ehf. var veittur gjaldfrestur á meira en helmingi kaupverðs án þess að settar hefðu verið fullnægjandi tryggingar fyrir efndum. B hefði jafnframt verið kunnugt um það að veittar hefðu verið tryggingar til banka fyrir láni sem F ehf. tók til að greiða kaupverð félaganna og yrði ekki séð að F ehf. hefði nokkuð átt sem staðið hefði getað til fullnustu á kröfum E ef á það myndi reyna. Yrði tjón E því nægilega rakið til þessarar vanrækslu. Þá taldi Hæstiréttur að yfirlýsing ES í skýrslu endurskoðanda um samrunaáætlun vegna samruna F ehf. og V ehf. þess efnis að ekki yrði séð að sameining félaganna kæmi til með að rýra verulega möguleika lánardrottna á fullnustu krafna í hvoru félagi um sig, hefði ekki fengið staðist. Vegna þessarar vangæslu hefði E farið á mis við að njóta réttar samkvæmt 101. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög til að fá tryggingar fyrir þeim fjárhæðum sem hann átti ógreiddar frá F ehf. af kaupverðinu. Voru K ehf., KF ehf., B og ES taldir bera skaðabótaábyrgð á tjóni E, en hann var þó látinn bera þriðjung af tjóni sínu sjálfur þar sem hann hafði bæði talsverða reynslu af viðskiptum og látið undir höfuð leggjast að gera eðlilegar og nauðsynlegar ráðstafanir til að gæta hagsmuna sinna í viðskiptunum.

Ó ehf. krafði Þ um greiðslu skaðabóta vegna tjóns sem félagið taldi sig hafa orðið fyrir vegna mistaka Þ við umsýslu í tengslum við kaup Ó ehf. á landsspildu í eigu D ehf. Þegar litið var til hlutverks Þ í tengslum við umrædd fasteignakaup og atvika að öðru leyti, svo og dóms Hæstaréttar frá 20. október 2011 í máli nr. 721/2010, var talið að ekki væru næg efni til að líta svo á að meint tjón Ó ehf. yrði rakið til vanrækslu Þ á skyldum hans sem fasteignasala. Var Þ því sýknaður af kröfu Ó ehf.

J krafði V hf. um bætur úr lögboðinni ábyrgðartryggingu fasteignasölunnar R vegna tjóns sem hann taldi að væri til komið vegna mistaka starfsmanna fasteignasölunnar við sölu verslunarinnar U. Hefðu mistökin meðal annars falist í því að ekki hefði verið gætt að því við gerð veðskuldabréfs að veðsetningarhlutfall fasteigna, sem þar voru settar að veði, fullnægði kröfum samkvæmt kaupsamningi milli aðila. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna, kom meðal annars fram að virða yrði það starfsmanni fasteignasölunnar til sakar samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa að ekki hefði verið gætt að réttmætum hagsmunum seljanda við söluna. Ætla mætti að seljandi fasteignarinnar hefði ekki orðið fyrir tjóni ef fullnægjandi fasteignaveð hefði verið lagt fram við kaupsamningsgerð eða ef kaupin hefðu gengið til baka sökum þess að kaupandinn gat ekki lagt þau fram. Hefði tjón seljanda í viðskiptunum ekki verið fjarlæg afleiðing þessa. Var krafa J því tekin til greina.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 15. júní 2011. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu og var því áfrýjað öðru sinni 5. september 2011. Hún krefst þess aðallega að stefndu greiði sér sameiginlega 2.000.000 krónur „auk dráttarvaxta á þá fjárhæð frá 1. október 2006, skv. 5. og 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.“ Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að dómkröfur áfrýjanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

Málsaðilar undirrituðu kauptilboð 10. desember 2007, þar sem P og T skuldbundu sig til þess að kaupa af Á ehf. samsett hús sem seljandi skyldi skila uppkomnu á grunn og botnplötu sem kaupandi útvegaði. Sama dag inntu þau af hendi fyrstu greiðslu vegna kaupanna, svonefnt staðfestingargjald. Með tilkynningu 25. nóvember 2008 afturkölluðu P og T samþykki kauptilboðsins. Í málinu kröfðu P og T Á ehf. um endurgreiðslu þessarar greiðslu að frádregnum þeim 10% staðfestingargjaldsins sem Á ehf. áskildi sér rétt til að halda eftir við endurgreiðslu, ef P og T nýttu rétt sinn til að falla frá kaupunum samkvæmt ákvæði kauptilboðsins þar um. Deila aðila laut að rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu og til endurgreiðslu umkrafinnar fjárhæðar. Talið var að Á ehf. bæri hallann af því að hafa ekki sett rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu tímamörk og var krafa þeirra P og T því tekin til greina.

Þ, löggiltur fasteignasali, annaðist samningsgerð í tengslum við kaup T á fasteignum af þriðja manni. Annmarkar voru á samningsgerðinni og hlaut T tjón af. Vegna þessa krafði T Þ um skaðabætur vegna tjóns síns, með vísan til þess að Þ hefði ekki réttilega gegnt starfsskyldum sínum sem fasteignasali. Hæstiréttur tók kröfu T til greina.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfu D á hendur J, S og H var vísað frá dómi. Málið átti rætur að tekja til kaupa D á fasteign af J og S sem fasteignasalinn H á fasteignasölunni F ehf. hafði milligöngu um kaup á. Í málinu krafði D J, S og H um greiðslu skaðabóta vegna galla. Mál sitt byggði D á tveimur matsgerðum og var krafa hennar samtala niðurstöðutalna þeirra. Í héraðsdómi var talið að grundvöllur málsins væri óljós þar sem töluvert skorti á skýrleika í lýsingu málsástæðna D varðandi einstaka kostnaðarliði og samhengi þeirra við gögn málsins. Þótti málatilbúnaðar D því ekki uppfylla skilyrði e. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og var málinu því vísað frá dómi. Var héraðsdómur staðfestur með vísan til forsendna hans.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli E á hendur F og B var vísað frá dómi. Málið átti rætur að rekja til sölu E á fasteign til S. E kvað kaupandann hafa vanefnt samninginn og höfðaði mál á hendur S og fasteignasalanum P. E höfðaði síðar annað mál þar sem hann sakaukastefndi fasteignasölunni F og fasteignasalanum B en kaupsamningurinn um eignina var gerður á F og B var þar löggiltur fasteignasali. Héraðsdómur taldi að uppfyllt væru skilyrði 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til höfðunar sakauka á hendur F en ekki B og vísaði því kröfu á hendur B frá dómi. Þá taldi héraðsdómur að kröfurnar væru ekki samrættar í skilningi 1. mgr. 19. gr. laganna þar eð krafa E á hendur S var reist á efndaskyldu samkvæmt kaupsamningi en á hendur F á sök starfsmanna hans og vísaði því kröfu á hendur F frá dómi. Niðurstaða héraðsdóms hvað varðar B var staðfest með vísan til forsendna. Hvað varðar F féllst Hæstiréttur á með héraðsdómi að ákvæði 3. mgr. 19. gr. laganna girtu ekki fyrir málsókn gegn F en taldi hins vegar að skilyrði 1. mgr. greinarinnar væru fyrir hendi til að sækja B og F í sama máli. Breytti engu þar um þó kröfur á hendur einum þeirra væru reistar á efndaskyldu en sök gagnvart öðrum. Hinn kærði úrskurður var því felldur úr gildi hvað varðar F og lagt fyrir dómara að taka þann þátt málsins til efnismeðferðar.

GÞ hafði milligöngu um sölu á fasteign sem P og GJ keyptu af A. Sú skylda hvíldi á A samkvæmt samningnum að létta veði F af eigninni. Lán sem P og GJ fengu hjá LÍ fyrir greiðslu samkvæmt kaupsamningnum átti að fara til greiðslu á láni F. GÞ átti að hafa milligöngu um greiðsluna. Hann gætti þess ekki að þetta yrði gert. Samþykkti vátryggingafélag hans síðar að greiða hámarksbætur úr starfsábyrgðartryggingu hans og gekk greiðsla þeirra upp í lán F, en P og J greiddu eftirstöðvarnar 2.002.600 krónur. P og GJ höfðuðu mál á hendur GÞ og kröfðu hann um þessa fjárhæð. Samkvæmt kaupsamningnum nutu P og GJ skuldajöfnunarréttar gagnvart A. Uppgjör milli A og P og GJ fór fram og var það grundvallað á kröfugerð P og GJ. Þar var meðtalin greiðsla þeirra til F og var talið að líta yrði svo á að hún væri hluti af uppgjöri þeirra, enda hefðu P og GJ ekki sýnt fram á að þessi liður hefði verið undanskilinn. Þar sem krafan taldist með þessu gerð upp, varð hún ekki einnig sótt á hendur GÞ og var hann því sýknaður af henni.

E krafðist þess að kaupsamningi hans við B og R um jörð yrði breytt þannig að kaupverð hennar yrði ákveðið annað og hærra, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Ekki var talið að slíkur munur hafi verið á stöðu hans og B og R við samningsgerðina að máli gæti skipt samkvæmt því lagaákvæði. Þrátt fyrir að íbúðarhúss á jörðinni hafi ekki verið getið í kauptilboði, heldur einungis kaupsamningi, var húsið hluti af fasteigninni og hvergi hafi verið mælt fyrir um að það væri þar undanskilið. Hafi íbúðarhúsið því fylgt með í kaupunum á jörðinni og hafi því í reynd ekki verið ósamræmi á milli tilboðs og kaupsamnings að þessu leyti. Misræmi vegna greiðslu á síðasta hluta kaupverðs var talið hafa engin áhrif haft í reynd og var því hafnað að það gæti skipt máli við úrlausn um kröfu E. Talið var að sýnt hafi verið fram á með matsgerð að markaðsverð jarðarinnar hafi verið talsvert hærra en kaupverðið þegar kaupsamningur var gerður. Hins vegar var litið svo á að fleiri atriði en hugmyndir um markaðsverð jarðarinnar hafi, að því er E varðaði, orkað á ákvörðun um kaupverð í samningsgerð við B og R. Eftir gerð samningsins hafi atvik þróast á þann veg að ýmsar forsendur sem E hafi gefið sér um ófjárhagsleg atriði hafi brugðist. Svo sem ráðið yrði af matsgerðum sem aflað hafi verið undir rekstri málsins hafi sú breyting orðið að markaðsverð jarðarinnar hafi lækkað verulega. Talið var að samkvæmt niðurlagsorðum 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 yrði ekki horft framhjá þessari lækkun á markaðsverði hins selda. Var talið óvíst að kaupverðið yrði annað en það sem upphaflega var ákveðið ef við núverandi markaðsaðstæður yrði samið á sömu forsendum og áður um kaupin með fullri vitneskju um verðmæti þess sem þau tækju til. Að þessu virtu var talið að ekki yrði brugðist við forsendubresti gagnvart E með því að neyta heimildar samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 til að breyta ákvæði kaupsamnings hans við B og R um fjárhæð kaupverðs. Voru B og R því sýknuð af kröfu E.

R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.

Á og J kröfðust þess að R og G yrði gert að afhenda þeim tiltekna fasteign í Kópavogi, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til þeirra, allt gegn greiðslu á nánar tilgreindri fjárhæð. Var kröfugerðin reist á því að í gildi væri bindandi samningur milli málsaðila um sölu á fasteigninni sem komist hefði á með samþykktu gagntilboði. R og G töldu að samningurinn hefði fallið úr gildi. Talið var að þegar borin væru saman tiltekin ákvæði í hinu samþykkta gagntilboði um greiðslutíma annars vegar og afléttingu áhvílandi veðskulda hins vegar yrði ráðið að hið samþykkta gagntilboð fól í sér að ganga skyldi frá sérstökum kaupsamningi um eignina eigi síðar en á nánar tilgreindum degi. Lagt var til grundvallar að fyrir þann tíma hefðu Á og J ekki lýst sig reiðubúin til að inna án fyrirvara af hendi þá greiðslu sem þeim bar að greiða við kaupsamningsgerð og að þetta hefði verið ástæða þess að ekki var tímanlega boðað til gerðar sérstaks kaupsamnings. Með vísan til þessa voru Á og J talin bera ábyrgð á því gagnvart R og G að svo fór og R og G því eftir nefndan dag rétt að líta svo á að þau væru ekki lengur skuldbundin Á og J um sölu fasteignarinnar. Voru R og G því sýknuð af hinni aðfararhæfu kröfu Á og J í málinu. Á og J gerðu jafnframt viðurkenningarkröfu um að í gildi væri bindandi kaupsamningur milli málsaðila en þeirri kröfu var vísað frá dómi.