Dómstólaleit

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli B á hendur O var vísað frá dómi. Í málinu krafðist B viðurkenningar á 50% eignarhlutdeild sinni í nánar tilgreindu óskiptu landi jarðanna L og S. Hafði umrætt land verið skilið frá jörðunum með landskiptagerð frá árinu 1999 og var því ekki lengur í óskiptu landi þeirra eins og greindi í dómkröfu B. Var því ekki talið unnt að taka kröfuna til greina þótt fallist yrði á þær málsástæður sem hún styddist við. Þá hafði O lýst því yfir að hann gæti ekki samþykkt að kröfunni yrði breytt. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar um að vísa málinu frá dómi sökum vanreifunar því staðfest.

Ú og Þ kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði jarðar, sem þau höfðu keypt af S og J, vegna þess tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir þegar í ljós kom að réttindi til vatns og vatnsafls í Þjórsá hefðu ekki fylgt með í kaupunum. Í dómi Hæstaréttar sagði að samkvæmt þeim reglum sem giltu þegar kaupsamningur komst á gat kaupandi fasteignar með tómlæti sínu glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd gagnvart seljanda. Frá því að Ú og Þ fengu vitneskju um að vatnsréttindin hefðu verið skilin frá jörðinni liðu um þrjú ár þar til þau hreyfðu athugasemdum við S og J. Með þessu hefðu þau sýnt af sér slíkt tómlæti um gæslu réttar síns að þau hefðu glatað þeim rétti sem þau kynnu að hafa átt. Voru S og J því sýknuð af kröfum Ú og Þ.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu K ehf. um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur félagsins að fasteign í eigu þrotabús R ehf. sem K ehf. hafði haft á leigu um nokkurra ára skeið. Í kjölfar þess að samningur komst á milli þrotabúsins og H hf. um kaup þess síðarnefnda á fasteigninni var K ehf. boðið að nýta sér forkaupsrétt samkvæmt leigusamningi félagsins við R ehf. innan tíu daga. Í málinu var m.a. ágreiningur með aðilum um hvort réttilega hafi verið staðið að því þegar K ehf. var gefinn kostur á að nýta sér forkaupsréttinn og með hvaða skilmálum og hvenær endanlegur samningur hafi í raun komist á með þrotabúinu og H hf. um kaup á húsnæðinu þar sem samþykkt gagntilboð aðila hafði verið bundið tilteknum fyrirvörum. Í dómi Hæstaréttar kom m.a. fram að kaupsamningur hafi komist á milli þrotabúsins og H hf. 5. október 2012 með samþykki gagntilboðs. Sá galli hafi verið á tilkynningu til K ehf. um að forkaupsréttur hans væri virkur að félaginu hafi ekki verið gefinn sá 15 daga frestur sem kveðið væri á um í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002. K ehf. hafi á hinn bóginn lýst því yfir við lok þess frests sem félaginu var veittur að það myndi nýta sér forkaupsréttinn. Yfirlýsingin hafi haft þá þýðingu að félagið myndi ganga inn í kaupsamninginn með þeim skilmálum sem þar greindi þar á meðal um greiðslu kaupverðs við afhendingu eignarinnar en hún var þá þegar í leiguumráðum K ehf. og því tilbúin til afhendingar félaginu. K ehf. hafi á hinn bóginn ekki innt af hendi kaupverð fasteignarinnar í samræmi við samninginn eða innan þess viðbótarfrests sem félaginu var gefinn í því skyni. Var niðurstaða hins kærða úrskurður því staðfest.

HH höfðaði mál gegn HKH og krafðist þess að hún gæfi út afsal að eignarhlut að tiltekinni jörð í samræmi við kaupsamning sem aðilar höfðu gert með sér. Talið var sannað að kaupsamningurinn væri málamyndagerningur og var HKH því sýknuð af kröfum HH. Með vísan til aðdraganda viðskiptanna og framburðar vitna virtist ljóst að tilgangur samningsgerðar aðila hefði í raun verið sá að HH leigði veiðirétt í á sem fylgdi jörðinni og fengi um leið tryggingu fyrir efndum HKH. HH hafði áður leigt veiðirétt jarðarinnar og kynnt sér hvernig haga mætti málum til nýtingar veiðiréttarins til lengri tíma. Aldrei var gengið frá kaupsamningnum formlega svo unnt væri að þinglýsa honum og svo virtist sem það hefði aldrei staðið til. Einungis var talið sannað að HH hefði einu sinni óskað eftir útgáfu afsals á þeim 20 árum sem liðin voru frá útgáfudegi kaupsamningsins. Loks hafði HH ekki haft frammi kröfur sínar fyrr en hann hafði notið veiðiréttar síns að fullu, miðað við þá fjárhæð sem hann hafði greitt HKH vegna samningsins og það verð sem hann hafði áður þurft að greiða fyrir leigu leiguréttarins.

A úthlutaði og seldi T ehf. á leigu lóð við götuna H nr. 2-54. T ehf. annaðist síðar framkvæmdir á lóðinni, þ. á m. malbikun götunnar, og seldi íbúðir við H nr. 2-22 á árunum 2002 til 2004. Húsfélögin að H nr. 2-22 höfðuðu mál þetta gegn T ehf. til heimtu skaðabóta innan samninga vegna galla á lagningu vegarins. Deila aðila laut einkum að aðild húsfélagsins í málinu og því hvort ætlaðar skuldbindingar T ehf. um vegagerð á svæðinu hafi verið við A en ekki húsfélögin eða einstaka íbúðareigendur við H. Hæstiréttur taldi að ekki hefði nauðsyn borið til að önnur húsfélög við götuna, en húsfélögin við H nr. 2-22., ættu aðild að málinu. Þá vísaði Hæstiréttur til þess að gatnagerð félli undir lögbundin verkefni sveitarfélaga og að ekkert í samningum T ehf. við einstaka kaupendur íbúða við H nr. 2-22, né öðrum gögnum þar að lútandi, fæli í sér skuldbindingu T ehf. gagnvart húsfélögunum til að annast gatnagerð og lagningu bundins slitlags, sem þau gætu reist skaðabótakröfu sína á. Var T ehf. því sýknað af kröfu húsfélaganna að H nr. 2-22.

JB byggði fjöleignarhús að Bakkastöðum í Reykjavík. Byggingarstjóri hússins var B. Árið 2000 festi I kaup á íbúð í húsinu, sem þá var enn í byggingu. Taldi hún síðar fasteignina vera gallaða og krafðist meðal annars skaðabóta með vísan í matsgerð dómkvaddra manna sem lagt höfðu mat á annmarka í fasteigninni. Fallist var á með I að fasteignin hefði verið haldin tilgreindum ágöllum og henni dæmdar skaðabætur í samræmi við matsgerð. Þá var jafnframt fallist á að B hefði með saknæmri vanrækslu sinni sem byggingarstjóri fellt á sig skaðabótaábyrgð með JB á tjóni I.

Á og G áfrýjuðu dómi héraðsdóms þar sem þeim var gert að greiða K ehf. rúmlega þrjár milljónir króna. Málinu var vísað frá Hæstarétti þar sem skilyrði skorti til málskots. Talið var að þar sem þingsókn af þeirra hálfu féll niður í héraði eftir þau skiluðu greinargerð væri þeim ekki heimilt, samkvæmt 4. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991, að áfrýja dómi héraðsdóms nema með gagnáfrýjun, ef slík aðstaða hefði verið uppi. Þess í stað hefðu þau getað leitað eftir endurskoðunar á dóminum með beiðni um endurupptöku málins í héraði eftir ákvæðum XXIII. kafla laganna.

I höfðaði mál á hendur J og B til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem hún taldi vera á íbúð sem hún hafði keypt af J. Krafa hennar á hendur J var byggð á því að hann hefði vanefnt kaupsamninginn með því að afhenda íbúðina haldna göllum. Krafa hennar á hendur B var hins vegar byggð á því að hann hefði við byggingu hússins brugðist lögmæltum skyldum sínum sem byggingarstjóri þess og þannig valdið henni fjártjóni. Í sameiginlegri greinargerð J og B í héraði var meðal annars tekið fram að matslið, er varðaði skort á aðgengi fyrir hreyfihamlaða utanhúss, væri mótmælt vegna tómlætis I. Í greinargerð þeirra fyrir Hæstarétti voru andmæli þeirra sem reist voru á tómlæti I ekki bundin við fyrrgreindan kröfulið, heldur var þessi málsástæða einnig höfð uppi gegn öðrum kröfuliðum hennar. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var ágreiningslaust að þessi hefði einnig verið raunin við munnlegan málflutning í héraði án þess að fram hefðu komið mótmæli af hálfu I. Taldi Hæstiréttur að hinn áfrýjaði dómur færi í bága við e. og f. liði 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar sem hvorki hefði verið gerð grein fyrir því hversu víðtæk sú málsvörn J og B væri, sem reist væri á tómlæti, né tekin afstaða til hennar. Var því ekki hjá því komist að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og leggja fyrir héraðsdóm að taka málið til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný.

V og E keyptu endaraðhús af BÖ ehf. sem afhent skyldi tilbúið til innréttinga og frágengið að utan í apríl 1999. Töldu V og E galla hafa komið fram á húsinu, en þar væri um að ræða leka með þaki á útbyggðum glugga, í útidyrahurð og glugga við hana og í lofti í bílskúr, auk þess sem gólfflísar í þvottahúsi höfðu losnað. Var dómkvaddur matsmaður fenginn til að meta gallana og kostnað af úrbótum. V og E sættu sig ekki við niðurstöðu hans og fengu dómkvadda yfirmatsmenn. Kröfðu þau BÖ ehf. um greiðslu samkvæmt yfirmatsgerð. Talið var sannað að leyndir gallar hafi verið á fasteigninni sem BÖ ehf. bæri ábyrgð á. Ekki var talið að V og E hafi sýnt af sér tómlæti við að halda fram kröfum sínum, enda hafi komið fram í bréfi þeirra til BÖ ehf. í nóvember 2002 að þessi mál hafi ítrekað verið rædd og úrbótum lofað án árangurs. Þá hafi ekki orðið óeðlilegur dráttur á að leitað væri matsgerðar. Voru V og E því talin eiga rétt til afsláttar af kaupverði samkvæmt lögjöfnun frá 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Við ákvörðun fjárhæðar var byggt á niðurstöðu yfirmatsgerðar, enda hafði áliti yfirmatsmanna ekki verið hnekkt.

A lenti í umferðarslysi í mars 1995 og varð fyrir varanlegu líkamstjóni. Óumdeilt var tryggingafélagið S hf. bæri að bæta honum tjónið úr slysatryggingu ökumanns en aðilar höfðu deilt um fjárhæð bótanna. S hf. greiddi inn á kröfuna og gerði síðan upp við A 14. febrúar 2002 samkvæmt yfirmatsgerð sem þá lá fyrir. A höfðaði mál 14. mars 2005 og krafðist hærri bóta. Héraðsdómur féllst á það og dæmdi S hf. til að greiða A eftirstöðvar bótanna með vöxtum samkvæmt 16. gr. skaðabótalaga frá 24. apríl 1997 til 24. maí 2001 og dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags. S hf. greiddi A fjárhæðina ásamt vöxtum samkvæmt 16. gr. skaðabótalaga frá 14. mars 2001 til 14. mars 2005 en áfrýjaði svo málinu. Taldi félagið að vextir fyrir þann tíma væru fyrndir og að miða ætti upphafstíma dráttarvaxta við annað tímamark en samkvæmt héraðsdómi. Talið var að A hefði við uppgjörið 14. febrúar 2002 þurft að gera fyrirvara ef hann vildi viðhalda rétti til að ráðstafa eldri innborgunum inna á elstu áfallna vexti af þeim hluta kröfunnar sem hann þá taldi ógreiddan. Vextir sem fallið höfðu á kröfuna fyrir 14. mars 2001 voru taldir fyrndir samkvæmt 2. tl. 3. gr., sbr. 11. gr. laga nr. 14/1905. Í ljósi þess að meira en þrjú ár liðu frá uppgjörinu 14. febrúar 2002 og þar til málið var höfðað þótti rétt að beita heimild í niðurlagi 9. gr. laga nr. 38/2001 og hafna kröfu A um dráttarvexti fyrir þetta tímabil. Hins vegar var ekki fallist á að tafir á meðferð málsins í héraði vegna álitsumleitunar til læknaráðs ættu að hafa áhrif á upphafstíma dráttarvaxtakröfunnar. Samkvæmt þessu var S hf. var gert að greiða A dráttarvexti af þegar greiddum eftirstöðvum bótanna frá því að málið var höfðað og til greiðsludags.

Stefndi var byggingarstjóri fjöleignarhúss. Áfrýjendur töldu fasteignina vera gallaða og kröfðust skaðabóta í samræmi við matsgerðir dómkvaddra manna sem lagt höfðu mat á annmarka í fasteigninni. Í niðurstöðu Hæstaréttar var vísað í dóm réttarins í máli nr. 267/2005 en þar var því slegið föstu að á byggingarstjóra hvíldi ekki aðeins að sjá til þess að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum, sem hann stýrir. Til að leysa úr því hvort stefndi hefði vegna ábyrgðar sinnar sem byggingarstjóri fellt á sig skaðabótaskyldu taldi Hæstiréttur óhjákvæmilegt að taka hvern einstakan matslið í fyrrgreindum matsgerðum til sjálfstæðrar skoðunar. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, gerði það hins vegar ekki heldur leysti úr kröfum áfrýjenda á hendur stefnda með þeim rökum einum að ekki yrði talið að aðfinnslur sem matsmenn hefðu gert við byggingu hússins væru þess eðlis að þær féllu undir sakarábyrgð hans. Í ljósi þess sem að framan greinir var sú röksemdarfærsla með öllu ótæk og því óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm.

Árið 1993 gerðu Í og S með sér samkomulag um að Í tæki að sér að byggja fjöleignarhús, en S var einkahlutafélag sem stofnað hafði verið til að standa að því að reisa slíkt hús, sem sérstaklega tæki mið af þörfum aldraðra, á lóðinni Þorragötu 5-9. Skyldi verkið byggt á teikningum A. Í samkomulaginu var vísað til gagna frá A er skyldu lögð til grundvallar. Í þeim kom fram að sérstaklega skyldi vandað til verksins og var í því efni meðal annars fjallað um utanhúsklæðningu. Þar kom og fram að verkið væri ekki fullhannað. Í og S gerðu síðar á árinu samning þar sem nánar var kveðið á um verkið. Þar kom meðal annars fram að það skyldi unnið í samræmi við byggingarreglugerð og ákvæði viðeigandi staðla og annarra reglna sem gilda um framkvæmdir sem þessar og að Í væri ábyrgt fyrir að eftir þeim yrði farið. Í samningum var og kveðið á um að Í skyldi bjóða félögum í S einstakar íbúðir í húsinu til kaups en gæti selt öðrum þær íbúðir sem félagsmenn hefðu ekki keypt innan tiltekins tíma. Í blaðaauglýsingu þar sem íbúðir fjöleignarhússins voru boðnar til sölu var tekið fram að húsið væri mjög vandað að allri gerð og meðal annars yrði það klætt að utan með viðhaldsfríu efni. Á sömu lund voru lýsingar á húsinu í söluyfirlitum frá fasteignasölu sem hafði milligöngu um sölu íbúða þar fyrir Í. Um haustið 2001 kom í ljós að utanhúsklæðning var farin að bila. Að beiðni Þ, sem er húsfélag umrædds fjöleignarhúss, voru dómkvaddir menn til þess að meta nánar tilgreinda ætlaða galla á byggingunni. Matsmenn töldu að skemmdir væru komnar fram í klæðningunni, þar sem kjarninn í plötum hennar hefði víða losnað frá ályfirborði þeirra. Væri endingartími klæðningarinnar ekki í samræmi við það sem við hefði mátt búast. Ekki væri hægt að gera við þessar skemmdir og fælust úrbætur í því að fjarlægja allar plöturnar og klæða húsið að nýju fullnægjandi plötum. Jafnframt bentu þeir á með vísan til bréfs Brunamálastofnunar að óheimilt hefði verið að nota brennanlegan vindpappa undir klæðninguna. Í bréfi Brunamálastofnunar kom jafnframt fram að klæðningin hefði verið notuð á mun stærra hús en óhætt var talið. Í niðurstöðu Hæstaréttar var talið að Þ væri réttur aðili að málinu enda vörðuðu kröfur húsfélagsins ætlaða galla á sameign allra í fjöleignarhúsinu. Í öllum kaupsamningum um einstakar íbúðir í húsinu var vísað til fyrrnefnds samnings milli Í og S og fylgiskjala með honum þar sem fram kom að sérlega skyldi vandað til byggingarinnar og að klæðningin skyldi vera viðhaldsfrí. Þá voru hliðstæð ákvæði í fyrrnefndu söluyfirliti og auglýsingu. Var í ljósi þessa talið að Í hefði við sölu íbúða í húsinu ábyrgst að klæðningin hefði góða endingu. Það hefði hún ekki haft í reynd. Bæri Í bótaábyrgð á að eignin hefði þannig ekki áskilda kosti. Jafnframt var ljóst að klæðningin fullnægði ekki kröfum reglugerðar um brunavarnir og brunamál. Bar Í einnig af þeim sökum skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af hlaust. Ekki var fallist á þá mótbáru Í að samningar Í við S leystu hann undan bótaábyrgð. Fyrir lá að enda þótt ákveðnar forsendur um hönnun hússins hefðu legið fyrir við samningsgerð þeirra hefði lokahönnun þess verið í höndum Í og hann ábyrgst að opinberum reglum yrði fylgt. Þ hafði einnig uppi kröfur um skaðabætur vegna galla við stálstoðir, tæringar í bárujárnsklæðningu neðan á svölum hússins og reykræstingar í stigahúsum þess. Féllst Hæstiréttur á bótaábyrgð Í vegna allra þessara galla. Ekki var fallist á málsástæðu Í um að hluti af kröfu Þ væri fyrndur. Fallist var á að leggja fyrrnefnda matsgerð til grundvallar tölulegri niðurstöðu um kostnað við að bæta úr þeim göllum sem Í væri ábyrgur fyrir að öðru leyti en því að ekki væri sýnt fram á að Í skyldi bera kostnað við nýja vindvörn. Þá var tekið tillit til 60% endurgreiðslu af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað og þess að nýtt efni kæmi í stað gamals.

K krafði R um greiðslu fjárhæðar sem nam því tapi sem R hafði beðið af tveimur skiptasamningum sem hann gerði við K. Þar sem samningsskyldur aðila voru tíundaðar í umræddum samningum var ekki fallist á að K hefði brotið gegn 17. gr. þágildandi laga nr. 13/1996 um verðbréfaviðskipti. Þá var ekki talið að K hefði brotið gegn fyrirmælum 15. gr. sömu laga um að gæta þess að viðskiptamenn njóti jafnræðis. Þar sem R hafði með undirritun á samningana staðfest að hann hefði kynnt sér eðli þeirra og aflað sér sérfræðiráðgjafar þriðja aðila var ekki talið að hann gæti nú þegar hann hefði orðið fyrir tapi haldið því fram að hann hefði ekki skilið þá. Þá var ekki talið sýnt fram á að K hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína gagnvart R og var þvert á móti talið að viðskipti aðila hefðu verið í samræmi við ákvæði laga nr. 13/1996. Jafnframt hlyti R að hafa gert sér grein fyrir því að viðskiptum sem þessum fylgdi áhætta. Að öllu virtu var ekki fallist á að K hefði með framgöngu sinni í viðskiptum aðila bakað R tjón og bæri því ábyrgð á tapi hans vegna samninganna. Þá var ekki talið að umræddir samningar væru ógildir með vísan til 31. og 33. gr. laga nr. 7/1936 eða að víkja bæri þeim til hliðar á grundvelli 36. og 36. gr. a. – d. sömu laga. Var krafa K því tekin til greina.

Þar sem héraðsdómari hafði ekki tekið rökstudda afstöðu til tiltekinnar málsástæðu K þótti ekki verða hjá því komist að ómerkja héraðsdóminn og vísa málinu heim í hérað til munnlegs málflutnings og dómsálagningar að nýju, sbr. f. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

S ehf. gaf út skuldabréf til KB ehf. með sjálfskuldarábyrgð G. KB ehf. framseldi bréfið til SK en við það tók félagið á sig sjálfskuldarábyrgð á skuldinni. Það greiddi síðan skuldina sem ábyrgðaraðili og krafði S ehf. og G um greiðslu hennar. Ekki var talið að áritanir á skuldabréfið um greiðslu KB ehf. hefðu leitt til þess að krafa á hendur S ehf. og G yrði talin fallin niður. Varð að líta svo á að KB ehf. hefði fengið kröfuna framselda með áritunum og afhendingu skuldabréfsins og var því fallist á kröfu þess um greiðslu bréfsins.

S ehf. keypti jörðina Krók af B árið 1992. Ekki kom fram við kaupin að vatnsréttindi í Þjórsá höfðu verið seld frá jörðinni árið 1918. Þessa var heldur ekki getið í fasteignabók jarðarinnar, sem mun hafa verið vélrituð 1977, eða á veðbókarvottorði sem lá frammi við kaupin. Krafðist S ehf. skaðabóta úr hendi B vegna vanheimildar, sbr. 59. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga. Fyrir Hæstarétti krafðist B sýknu af kröfum S ehf. og að hnekkt yrði úrskurði héraðsdóms um að heimila S ehf. að leggja fram í málinu nánar tilgreind skjöl. Talið var að B hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurðinum hnekkt enda hefði S ehf. neytt heimildar 159. gr. laga nr. 91/1991 til að leggja umrædd skjöl fram í Hæstarétti. Með vísan til 2. mgr. 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923 og dómafordæma réttarins var á það fallist að S ehf. hefði mátt gera ráð fyrir því að vatnsréttindi í Þjórsá fylgdu jörðinni og var því um vanefnd af hálfu B að ræða. Í ljósi eðlis þessara vanefnda var hins vegar ekki talið að S ehf. ætti skaðabótakröfu á hendur B samkvæmt meginreglu 59. gr. laga nr. 39/1922. Hins vegar var fallist á að félagið ætti rétt á afslætti af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga, þar sem hinu selda var áfátt að þessu leyti. Var B því dæmt til að greiða S ehf. afslátt af kaupverðinu í samræmi við rökstudda niðurstöðu dómkvaddra matsmanna, sem B hafði ekki hnekkt.

W keypti fasteign af S, sem hann fékk afhenta í febrúar árið 2000. W skoðaði eignina tvisvar í fylgd innanhússarkitekts áður en kaupin fór fram. Þegar W hafði fjarlægt einangrun af sperrum kom í ljós að allar sperrur hússins, klæðning og bitar voru gataðar eftir veggjatítlu. Sýnt þótti að skemmdirnar hefðu þegar verið orðnar útbreiddar í tréverki rislofts hússins og viðum þaksins er eignin var afhent. Telja varð í ljós leitt í málinu að við skoðun W á risloftinu fyrir kaupin hafi hliðar á sperrum þaksins verið huldar einangrun. Þá var staðhæft í forsendum héraðsdóms, að við skoðun dómsins á vettvangi hafi ummerki eftir veggjatítlu verið mun meira áberandi á hliðum sperra en á þeim flötum sem sneru niður og að þau hafi verið mjög ógreinileg við hefðbundna skoðun. Þá væru slíkar skemmdir mjög fátíðar. Var talið að um leyndan galla hafi verið að ræða sem W hafi ekki getað áttað sig á við venjulega skoðun á fasteigninni. Skilyrði skaðabótaskyldu voru þó ekki talin vera fyrir hendi en W var dæmdur afsláttur úr hendi S vegna gallans, en nam sömu fjárhæð og rýrnun á verðgildi fasteignarinnar var talin vegna hans. Talið var að W hafi skýrt S frá því í tæka tíð að hann ætlaði að bera gallann fyrir sig. Þá var matsgerð dómkvaddra matsmanna ekki talin haldin neinum þeim annmörkum er leiða ættu til þess að hún yrði ekki lögð til grundvallar við ákvörðun á afslætti.

B hafði verið dæmdur til að veita kaupendum fasteignar, sem fasteignasalinn J hafði annast sölu á fyrir hönd L, tiltekinn afslátt vegna fjögurra leyndra galla á eigninni, galla á gluggum, fínpússningu, svalagólfi og útfellinga á útveggjum. B krafði í máli þessu J og L um skaðabætur vegna vanrækslu J, en B kvaðst hafa upplýst J um þá galla sem honum voru kunnir. Var fallist á að J hafi með saknæmum hætti vanrækt starfsskyldur sínar sem fasteignasali með því að gera hvorki söluyfirlit varðandi eignina né skoða hana. Bæru J og L skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af þeirri háttsemi kynni að leiða. Vegna þessarar vanrækslu var við það miðað að J og L bæru hallann af sönnunarskorti á því hvaða upplýsingar B hafði veitt J um galla á eigninni. Var við það miðað að við ákvörðun á söluverði eignarinnar hafi verið tekið tillit til galla vegna útfellinga á útveggjum. Með því að B hafði þurft jafnframt að veita kaupendum eignarinnar afslátt vegna þess galla, hafði hann orðið fyrir tjóni sem J og L báru skaðabótaábyrgð á og var þeim gert að greiða honum fjárhæð sem nam þeim afslætti, auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð. Þá var málskostnaður í fyrra málinu að hluta til lagður á J og L.

GE og GK keyptu íbúð í smíðum í fjöleignarhúsi af F ehf. Greiddu þau kaupverð eignarinnar að undanskildum síðasta hluta útborgunar þar sem þau töldu frágangi eignarinnar áfátt. F ehf. höfðaði mál til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Fallist var á kröfu F ehf. um þá greiðslu. Hins vegar var talið að GE og GK ættu rétt til afsláttar vegna galla á séreign þeirra og afsláttar vegna galla á sameign fjöleignarhússins sem svaraði eignarhlutdeild þeirra og það án tillits til þess hversu verulegir þeir gallar reyndust enda varðaði samningur aðila kaup á nýrri íbúð. Kom krafa GE og GK því til skuldajafnaðar kröfu F ehf. um eftirstöðva kaupverðs.

H krafðist afsláttar af kaupverði íbúðar sem hún hafði keypt af BJ og BK vegna fúa í burðarvirki hennar og útveggjum. Talið var að H hefði mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Hefði því ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni en lýsing á eigninni í söluyfirliti hafði ekki gefið sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Var eignin því talin hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að H hefði öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar. Ekki var fallist á að H hefði firrt sig rétti til að hafa uppi kröfur vegna galla á eigninni með kostnaðaruppgjöri eða fyrirvaralausri áritun á afsal sama dag, enda yrði að leggja til grundvallar að hún hefði ekki orðið vör við gallana fyrr en rúmlega tveimur árum eftir kaupin. Hafði H gert BJ og BK þá viðvart og boðað að hún myndi hafa uppi kröfur af því tilefni. Þá var ekki var talið að krafa H væri fallin niður vegna tómlætis, enda þótt óþarfur dráttur hefði orðið á frekari aðgerðum af hennar hálfu til að halda fram rétti sínum, en tæpt ár leið frá því að BJ og BK brugðust við tilkynningu H um gallana þar til hún beiddist dómkvaðningar matsmanns og aftur sextán mánuðir frá því að matsgerð lá fyrir þar til mál var höfðað. Var BJ og BK gert að greiða H 650.000 krónur.

J krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna galla á lagnakerfum einbýlishúss sem hann keypti af G auk bóta fyrir afnotamissi af því. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að líta yrði til þess að G hefði sjálfur sökum sjúkleika verið ófær um að koma að sölunni. Yrði ekki talið í ljós leitt að fulltrúar hans við söluna hefðu leynt vitneskju um ástand lagnanna eða vanrækt upplýsingaskyldu sína. Þá yrði hvorki talið að í söluyfirliti né yfirlýsingu fulltrúa seljanda hafi falist ábyrgð seljanda á tilteknu ástandi lagnakerfa hússins. Var G því ekki talinn bera skaðabótaábyrgð vegna galla á húsinu og bótakröfu J vegna afnotamissis hafnað. Með vísan til matsgerðar dómkvaddra manna var fallist á að eignin hefði verið haldin galla vegna rennslistregðu í neysluvatnslögnum. Var talið að aðgæslu- og skoðunarskylda J hefði verið enn ríkari en ella þar sem honum hefði verið gert það ljóst að fulltrúar G við söluna hefðu haft litla möguleika til að upplýsa um ástand eignarinnar. Hefði fyrrnefnd rennslistregða ekki átt að leynast J hefði hann kannað rennslið á mismunandi töppunarstöðum neysluvatns í húsinu. Gæti hann því ekki borið fyrir sig galla á neysluvatnslögninni. Þá var talið að frárennslislagnir hefðu verið í eðlilegu ástandi miðað við 40 ára gamlar steinlagnir. Hins vegar var fallist á afslátt vegna snjóbræðslu- og hitakerfis þar sem J mátti reikna með að þessi kerfi væru í lagi. Var G gert að greiða J 407.000 krónur með dráttarvöxtum.

J keypti íbúðarhúsnæði af B ehf., en á eigninni hvíldu tvö tryggingarbréf sem B ehf. hafði gefið út til SH. Skömmu eftir gerð kaupsamningsins gaf SH út yfirlýsingu þess efnis að SH myndi aflétta áhvílandi veðskuldum á fasteigninni í takt við innborganir samkvæmt kaupsamningnum og myndi „aflétta öllum sínum skuldum“ þegar allar greiðslur hefðu borist inn á nánar tiltekinn sparisjóðsreikning í eigu SH. Talið var að yfirlýsinguna bæri að túlka svo að SH væri skylt að aflétta veðinu þegar J hefði að fullu efnt kaupsamninginn að teknu tilliti til efnda B ehf. á skyldum sínum samkvæmt honum. J taldi sig hafa efnt kaupsamninginn að fullu að teknu tilliti til bótakröfu sem hann taldi sig hafa öðlast á hendur B ehf. vegna viðskiptanna. B ehf. var úrskurðar gjaldþrota 21. febrúar 2003 og lýsti J kröfu sinni í búið 12. mars sama árs. Þar sem afstaða skiptastjóra til kröfunnar lá ekki fyrir var SH sýknaður að svo stöddu af kröfu J.

H og Ó keyptu um 50 ára gamalt timburhús af E og Í. Skömmu áður en H og Ó bar að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina tilkynntu þau E og Í um nokkur atriði sem þau töldu til annmarka á húsinu. Fór svo að þau H og Ó héldu eftir greiðslunni, 4.900.000 kr., en umsamið kaupverð var 16.500.000 kr. Talið var að umkvartanir H og Ó vegna gólfhalla hafi ekki falið í sér leyndan galla. Þá hafi H og Ó mátt gera sér grein fyrir ástandi málningar utanhúss við skoðun. Ástand glugga var talið í samræmi við aldur hússins og fullyrðingar um leka ósannaðar. Var sérstaklega tekið fram að um væri að ræða um 50 ára gamalt timburhús og að gera yrði ríkar kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynntu sér ástand þeirra vandlega. Þá var ekki talið að munur sem var á flatarmáli eignarinnar samkvæmt söluyfirliti, 129,7 m2 og birtu flatarmáli hennar, 110,3m2 fæli í sér galla á fasteigninni. Var fallist á að með því að inna ekki af höndum lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum hafi H og Ó vanefnt skuldbindingar sínar þannig að riftun varðaði. Var því fallist á kröfu E og Í um að staðfest yrði riftun á samningnum gegn endurgreiðslu á þeirri fjárhæð, sem H og Ó höfðu þegar greitt til þeirra, og yfirtöku á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann dag er eignin var afhent. Þá var fallist á kröfu E og Í um leigu fyrir þann tíma sem H og Ó höfðu haft húsnæðið í umráðum sínum, en fjárhæð leigunnar var ekki mótmælt fyrir Hæstarétti.

Fasteignakaup. Gjalddagi. Afhendingarréttur. Viðtökudráttur. Dráttarvextir. Kröfugerð. Frávísun máls frá héraðsdómi. Af hálfu Ó, Þ og D, seljenda fasteignar, var því haldið fram að kaupandinn, T, hafi átt að afhenda þeim húsbréf við undirritun kaupsamnings í mars 2000. Voru húsbréfin boðin fram í maí s.á. en synjað viðtöku þar til samkomulag náðist milli aðila í desember s.á. Kröfðust seljendur greiðslu þess mismunar sem var á markaðsvirði bréfanna við undirritun kaupsamnings og við afhendingu þeirra, auk dráttarvaxta af mismuninum. Frá því að málið var höfðað og þar til það var munnlega flutt fyrir Hæstarétti hafði grundvöllur og útreikningur dómkröfu þeirra verið á reiki og röksemdir að hluta í ósamræmi við kröfugerð. Voru slíkir annmarkar á málatilbúnaði seljenda að óhjákvæmilegt var að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

G höfðaði mál á hendur B til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem hann taldi vera á steinflísum á gólfi íbúðar sem hann hafði keypt af B. Hafði G gengið frá kaupunum án þess að skoða íbúðina. Í málinu hélt G því fram að allar flísarnar væru lausar, en þess hefði hann fyrst orðið var eftir að hann fékk íbúðina afhenta. Talið var að galli hafi verið á íbúðinni þar sem umræddar flísar hafi í einhverjum mæli verið lausar frá gólfi. Aftur á móti var G í engu talinn hafa sinnt aðgæslu við kaupin, en í kaupsamningi aðilanna og afsali var allt að einu tekið fram að hann hafi skoðað íbúðina og sætt sig við hana að öllu leyti. Var G því látinn bera sönnunarbyrðina fyrir því að hann hefði ekki mátt verða fyrrgreinds annmarka var ef hann hefði skoðað íbúðina af þeirri kostgæfni sem ætlast yrði til meðal annars að teknu tilliti til þess að talsverður hluti hennar var lagður steinflísum. Var B því sýknuð af kröfu G.

S keypti íbúðarhúsnæði af F ehf., en á eigninni hvíldu tvö tryggingarbréf sem F ehf. hafði gefið út til SH. Í tengslum við gerð kaupsamningsins gaf SH út yfirlýsingu þess efnis að hann myndi láta aflýsa öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum að frádregnum sölulaunum yrðu lagðar inn á tilgreindan bankareikning og húsbréf yrðu framseld honum. Hæstiréttur féllst á það með S að yfirlýsinguna bæri að túlka svo að SH væri skylt að aflétta veðinu þegar að fullu væri greitt það kaupverð, sem endanlega teldust réttar efndir S á samningnum að teknu tilliti til kröfu S vegna galla á íbúðinni o.fl., sem hafði verið samþykkt af skiptastjóra þrotabús F ehf. Hafi SH, sem væri bankastofnun með mikla reynslu á þessu sviði, borið að orða yfirlýsinguna þannig að hún tæki ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljandans á sínum hluta kaupsamningsins hafi SH viljað gefa henni það innihald. Var því fallist á kröfu S um endurgreiðslu þess hluta kaupverðsins sem hún hafði innt af hendi til SH umfram skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum.

B var stjórnarmaður og framkvæmdastjóri A hf., sem síðar hlaut nafnið T hf., þegar félagið keypti tækja- og fagtækjadeild J ehf. í apríl 2000. Í tengslum við lán vegna kaupanna afhenti B viðskiptabanka A hlutabréf sín í félaginu að handveði, án þess að hafa borið þá ráðstöfun áður undir stjórn A. Fór svo að B höfðaði mál gegn félaginu til heimtu sérstakrar greiðslu vegna veðsamningsins. Á stjórnarfundi A í nóvember 2000 var gerð bókun um fjármögnun, þar sem kom fram að B hafi lagt félaginu til veð í eigin hlutabréfum fyrir lántöku og að stjórnarmenn teldu eðlilegt að hann fengi þóknun fyrir. Talið var að bókunin bæri ekki með sér að komist hefði á samningur milli aðila um þóknun til handa B fyrir veðsetningu bréfanna og var félagið því sýknað af kröfu B.