Dómstólaleit

IKH höfðaði mál á hendur RK, húsfélagi verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunni 4-12, til endurgreiðslu hluta þeirra gjalda sem IKH hafði innt af hendi til húsfélagsins eða sem nam þeim fjárhæðum sem varið hafði verið til auglýsinga- og kynningarstarfsemi húsfélagsins. Sá kostnaður hafði verið talinn til sameiginlegs rekstrarkostnaðar RK frá stofnun félagsins. IKH byggði á því að áðurgreindur hluti gjaldanna hefði verið innheimtur án lagaheimildar og IKH greitt þau í rangri trú um að félaginu væri það skylt. IKH hefði í engu notið góðs af auglýsinga- og kynningarstarfsemi RK, enda eigandi húsnæðis í skrifstofuturni Kringlunnar. Í dómi Landsréttar var ekki fallist á með RK að skýra bæri ákvæði 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús rúmt og var í því sambandi vísað til 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og sjónarmiða í dómaframkvæmd Hæstaréttar um skylduaðild að félögum. Af ákvæðum 1. mgr. 57.gr. og 43. gr. laga nr. 26/1994 yrði með hliðsjón af framangreindu ekki ályktað að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi félli undir sameiginlegan kostnað húsfélags í skilningi laganna. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 væri eigendum fjöleignahúsa, sem hýsa atvinnustarfsemi að öllu leyti eða hluta, heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með sérstökum samþykktum eða samningum, sem þinglýsa skyldi, sbr. einnig 3. mgr. 75. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar væri þinglýsingar þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni. Hún væri á hinn bóginn ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Óumdeilt var að IKH eignaðist fasteign sína í Kringlunni í desember 2018 eða eftir að félagssamþykktir RK voru settar á stofnfundi húsfélagsins árið 2000. Lá því fyrir að IKH hefði ekki gengist undir hið umdeilda ákvæði í samþykktunum með atkvæðagreiðslu á fundi í félaginu og gat ákvæðið því ekki skuldbundið IKH með þeim hætti. Þá lá fyrir að félagssamþykktum RK hafði ekki verið þinglýst þegar IKH eignaðist fasteign sína í verslunarmiðstöðinni. Ljóst þótti að IKH taldist þriðji maður í skilningi laganna við kaup á fasteign sinni og var hið umdeilda ákvæði í samþykktum húsfélagsins um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins því ekki talið skuldbindandi fyrir IKH. Niðurstaða Landsréttar var sú að IKH ætti rétt á endurgreiðslu umþrættra gjalda frá þeim tíma sem hann taldist hafa gert fyrirvara við greiðsluskyldu sína að því er þau varðaði og var miðað við tímamarkið er IKH kynnti álit kærunefndar húsamála þar að lútandi fyrir RK.

A höfðaði mál á hendur G til heimtu kostnaðar vegna viðhalds á fasteigninni A2, matshluta 2. Matshlutinn samanstóð af bakhúsi þar sem G átti húsnæði og íbúðarhúsnæði sem hafði verið byggt ofan á hluta bakhússins, en viðhaldsframkvæmdir þær sem um ræddi lutu eingöngu að íbúðarhluta matshlutans. Áður en málið var höfðað hafði A í tvígang leitað til kærunefndar húsamála vegna A2, en á lóðinni eru þrír samtengdir matshlutar. Hafði nefndin hafnað því að allir þrír matshlutar A2 teldust eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og komist að þeirri niðurstöðu að á A2 væru tvö hús, annars vegar matshlutar 1 og 3 og hins vegar matshluti 2. Hafði A gengið út frá þeirri skiptingu í kjölfarið. G byggði á hinn bóginn á því að matshluti 2 skiptist í fleira en eitt hús. Enn fremur byggði G á því að þak og ytra byrði íbúðarhúsnæðisins teldust sameign sumra en ekki allra, auk þess sem kostnaðarskipting A væri ósanngjörn. Í dómi Landsréttar var ekki fallist á með G að dómkröfur A væru vanreifaðar, né heldur að lögmæta ákvörðun hefði skort fyrir málshöfðun A og var frávísunarkröfum G því hafnað. Við úrlausn um afmörkun á hugtakinu hús var rakið að G hefði ekki byggt á því í málinu að allir matshlutar A2 teldust eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga og gat því eingöngu komið til úrlausnar hvort fasteign G teldist vera hluti af sama húsi og íbúðarhúsnæðið í matshluta 2. Við úrlausn á því var meðal annars litið til þess að þak íbúðarhúsnæðisins væri þak um helmings bakhússins og að helmingur bakhússins væri undirstaða íbúðarhúsnæðisins. Þó að eignarhluti G væri ekki undir íbúðarhúsnæðinu var hann engu að síður sambyggður bakhúsinu sem myndaði 1. hæð hússins. Gat þannig ekki talist eðlilegt og haganlegt að telja bakhúsið í heild eða eignarhluta G sjálfstætt hús. Var málsástæðum G um að fasteign hans væri ekki hluti af sama húsi og íbúðarhúsnæðið hafnað. Ekki var heldur fallist á með G að þak og ytra byrði íbúðarhúsnæðisins væri sameign sumra. Kröfu G um að vikið yrði frá kostnaðarskiptingu samkvæmt 45. gr. laga nr. 26/1994 á grundvelli 46. gr. laganna var enn fremur hafnað. Þótt fallast mætti á að staða fasteignar G væri sérstök með tilliti til annarra eignarhluta í matshlutanum og að sú staða kynni í einhverjum tilvikum að réttlæta frávik frá 45. gr. laganna var horft til þess að sá reikningur sem A krafðist greiðslu á varðaði viðhald á þaki íbúðarhúsnæðisins, sem væri um leið þak stórs hluta bakhússins. Þótti því ekki sýnt fram á að ósanngjarnt og óeðlilegt væri að hann tæki þátt í kostnaði við umræddar þakviðgerðir. Á hinn bóginn var gagnkrafa G til skuldajafnaðar vegna nýlegs viðhalds á eignarhluta sínum tekin til greina.

Áfrýjað var dómi héraðsdóms þar sem G var dæmd til að greiða húsfélaginu E tilgreinda fjárhæð vegna ógreiddra húsfélagsgjalda, auk þess sem staðfestur var lögveðsréttur húsfélagsins í eignarhlutum G í fasteigninni E fyrir hluta þeirrar fjárhæðar. Í dómi Landsréttar var meðal annars rakið að við aðalmeðferð málsins í héraði hefði héraðsdómari í upphafi þinghaldsins heimilað E að leggja fram nýtt skjal, sem bar yfirskriftina „SÓKN“, þar sem „endanlegar og samanteknar dómkröfur“ hans voru ekki einungis skýrðar tölulega heldur einnig færðar fram fyrir þeim málsástæður og röksemdir. Í upphafi forsendna héraðsdóms hefði þessa skjals verið sérstaklega getið og vísað til 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 hvað það varðaði. Tilvitnað ákvæði tæki til þeirrar aðstöðu þegar útivist hefði orðið af hálfu stefnda í einkamáli en atvik væru ekki með þeim hætti. Lagaheimild hefði því skort fyrir framlagningu skjalsins og hefði héraðsdómari með réttu átt að synja E um framlagningu þess. Þá hefði G byggt á því í héraði að skuld samkvæmt tilgreindum reikningi væri skuld fyrrum eiganda eignarhluta G í fasteigninni og henni því óviðkomandi. Í dómi héraðsdóms hefði hvorki verið vikið að þeirri málsástæðu né að ákvæði 3. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994, sem stefndi hefði vísað til, kröfunni til stuðnings. Taldi Landsréttur að héraðsdómur hefði ekki getað komist að efnislegri niðurstöðu um greiðsluskyldu G að þessu leyti án þess að tekin væri afstaða til þessara atriða, sbr. f-lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Loks taldi Landsréttur að héraðsdómur hefði í engu vikið að lagagrundvelli kröfu E um staðfestingu lögveðsréttar og hefði niðurstaða dómsins hvað hana varðaði verið órökstudd. Samkvæmt framangreindu taldi Landsréttur slíka galla á samningu hins áfrýjaða dóms að ekki yrði komist hjá því að ómerkja dóminn og leggja fyrir héraðsdómara að taka málið til munnlegs málflutnings og dómsálagningar á ný.

Deilt var um hvort G væri skylt að inna af hendi greiðslur til H vegna hússjóðs og framkvæmdakostnaðar. G byggði einkum á því að Heiðarhjalli 21 og 23 teldust ekki eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að ákvarðanataka á húsfundi 5. maí 2020 hefði verið ólögmæt þar sem einn fundarmanna hefði tekið þátt í fundinum í gegnum síma. Í niðurstöðu Landsréttar var litið til þess að Heiðarhjalli 21 og 23 hefðu verið hönnuð sem ein heild og væru byggingarnar að hluta til samtengdar, auk þess sem útlit þeirra væri samræmt. Þá virtust eigendur íbúða í tímans rás hafa talið að um eitt hús væri að ræða, en af gögnum málsins var ráðið að ákvarðanir sem vörðuðu húshlutana hefðu verið teknar á vettvangi H og að kostnaður við framkvæmdir hefði verið gerður upp sameiginlega fyrir tilstilli húsfélagsins. Þannig hefðu íbúar Heiðarhjalla 21 og 23 talið eðlilegt og haganlegt að líta á húshlutana sem eitt hús. Staðfesti Landsréttur því niðurstöðu héraðsdóms um að H væri sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Um þátttöku tiltekins eiganda í húsfundi í gegnum síma vísaði Landsréttur til þess að viðkomandi hefði tekið virkan þátt í fundinum og yrði ekki litið fram hjá afstöðu hans til þeirra ákvarðana sem voru þar teknar. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um greiðsluskyldu G staðfest. Þá var fallist á kröfu H um staðfestingu á lögveðrétti í fasteign G til tryggingar þeirri fjárhæð sem honum var gert að greiða húsfélaginu.

J og B höfðuðu mál til heimtu skaðabóta vegna ætlaðrar vanrækslu húsfélags fjöleignarhússins að M á að ráðast í nauðsynlegt viðhald á sameign hússins en J og B töldu viðvarandi leka í séreignarhluta sínum stafa frá sameigninni. J og B beindu aðalkröfu sinni að eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu persónulega og fyrir hönd húsfélagsins að M. Varakröfu sinni beindu J og B eingöngu að H og J á þeim grundvelli að þau hefðu vanrækt að sinna viðhaldi á séreign sinni og/eða eftir atvikum á tilteknum hluta sameignar sem þau hefðu borið sérstaka ábyrgð á að viðhalda. Í dómi Landsréttar kom fram að eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu hefði ekki verið heimilt að semja sig frá reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um kostnaðarskiptingu með þeim hætti sem gert var. Aftur á móti yrði ekki litið fram hjá tilvist samkomulags aðila við mat á ætlaðri sök húsfélagsins. Þá yrði heldur ekki horft fram hjá þeirri staðreynd að J og B beindu fyrst kvörtun að húsfélaginu 8. apríl 2018 sem við var brugðist fjórum dögum síðar á húsfundi þar sem skorað var á H og J að ráðast í viðhaldsframkvæmdir, sem þau síðan og gerðu. Að því gættu var með vísan til forsendna staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu húsfélagsins og annarra eigenda af aðalkröfu J og B. Þá taldi Landsréttur að J og B hefðu í greinargerð sinni til Landsréttar freistað þess að breyta málsgrundvelli sínum hvað varakröfuna varðaði sem þeim hefði ekki verið heimilt undir áfrýjun málsins gegn mótmælum stefndu. Þegar af þeirri ástæðu kæmi ekki til álita að fallast á varakröfu aðaláfrýjenda á hinum nýja grunni. Samkvæmt því en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur um sýknu stefndu af varakröfu aðaláfrýjenda.

Húsfélagið F krafði Þ um greiðslu vegna framkvæmda sem F stóð fyrir á fjölbýlishúsinu Fífumóa 5 í Reykjanesbæ og krafðist að auki staðfestingar lögveðs í fasteign Þ til tryggingar kröfunni. Ágreininingur í málinu sneri helst að því hvort staðið hafi verið að ákvörðun húsfélagsins um að ráðast í framkvæmdirnar með réttum hætti. Í dómi Landsréttar var meðal annars rakið að málatilbúnaður Þ yrði skilinn svo að byggt væri á því að endurbæturnar sem ráðist var í hafi gengið verulega lengra og verið verulega dýrari og umfangsmeiri en nauðsyn bar til. Hefði þurft samþykki aukins meirihluta eigenda til töku ákvörðunar um þær, sbr. B-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eins og atvikum máls háttaði hefði það staðið Þ nær að afla sönnunar um að svo væri. Þar sem engin gögn lágu fyrir því til stuðnings var Þ látin bera hallann af sönnunarskorti um að fyrrgreint ákvæði ætti við í málinu. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um að ákvörðun F um að ráðast í framkvæmdirnar hafi heyrt undir D-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994, sem áskilur samþykki einfalds meirihluta eigenda. Þá yrði ekki annað ráðið af gögnum málsins en að boðun húsfundar þar sem ákvörðunin var tekin hafi verið í samræmi við ákvæði laganna. Af því leiddi að unnt var að taka hana án tillits til fundarsóknar, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga. Var því fallist á kröfur F.

G gegndi formennsku í húsfélagi E á árunum 2017 til 2019. Eftir að hún lét af formennsku gerðu aðrir sameigendur athugasemdir við ýmsar færslur inn á reikninga í eigu G og fimm annarra einstaklinga og höfðuðu í kjölfarið mál á hendur henni til greiðslu skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að G hefði með ólögmætum hætti greitt sér þóknanir fyrir störf sín að fjárhæð 735.000 krónur, án þess að þær greiðslur hefðu verið bornar upp og samþykktar á húsfundi, samkvæmt 4. tölulið c-liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 65. gr. laga nr. 26/1994. Þá hefði hún tekið sér greiðslur að fjárhæð 2.101.218 króna og greitt fimm einstaklingum samtals 256.507 krónur án heimildar samkvæmt lögum nr. 26/1994 og án haldbærra skýringa. Með hliðsjón af framangreindu og kröfugerð E var hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Húsfélagið H krafði J um greiðslu gjalda í hússjóð og framkvæmdasjóð fyrir tímabilið 1. júlí 2013 til 1. desember 2019. J krafðist sýknu á þeim grundvelli að H ætti ekki kröfu á hendur honum heldur eingöngu húsfélagið Hverafold 5 eða eftir atvikum húsfélagið Hverafold 1-5. Landsréttur féllst á það með H að líta bæri á Hverafold 1- 3 og 5 sem eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af því leiddi að ekkert væri því til fyrirstöðu að um eignina Hverafold 1-5 væri rekið eitt húsfélag. Þá vísaði Landsréttur til þess að H hefði lagt fram ítarleg gögn þar sem útreikningar á innheimtum greiðslum væru útskýrðir og sundurliðaðir. J hefði engin gögn lagt fram sem renndu fullnægjandi stoðum undir að gjöldin hefðu ekki verið reiknuð út í samræmi við eignaskiptayfirlýsingar fyrir Hverafold 1-3 og 5 né heldur að útreikningarnir stönguðust á við ákvæði laga nr. 26/1994. Þá var hvorki fallist á mótmæli J gegn upphafstíma dráttarvaxta né mótmæli um frádrátt á nánar tilgreindum innborgunum frá kröfum H. Voru kröfur H því teknar til greina.

Húsfélagið R krafði íbúðareigandann E um greiðslu vegna framkvæmda sem R stóð fyrir á ytra byrði Rofabæjar 43-47 í Reykjavík og krafðist að auki staðfestingar lögveðs í íbúð E til tryggingar kröfunni. E bar fyrir sig að R hefði ekki verið til þess bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar heldur hefði átt að gera það á vettvangi svonefnds Lóðafélags 4 en það mynduðu byggingarnar að Rofabæ 43-47 ásamt Hraunbæ 176-198. Í dómi Landsréttar var meðal annars vísað til þess að í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 43-47 kæmi fram byggingin væri þriggja hæða fjölbýlishús með þremur húsnúmerum sem mynduðu blokk sem væri með fjórum öðrum blokkum á sömu lóð. Hvergi væri þess getið að byggingin væri hluti stærra fjöleignarhúss. Ráðið yrði af yfirlýsingu stjórnar Lóðasamstæðu 4 frá ágúst 2019 og fundargerð aðalfundar frá mars 2014 að húseigendur innan lóðasamstæðunnar hefðu talið eðlilegt og haganlegt að farið yrði með hverja byggingu sem sjálfstætt hús. Þá væru byggingarnar aðgreindar hver frá annarri ef frá væru taldar litlar tengibyggingar, burðarvirki hverrar byggingar virtist aðgreint og ekki yrði séð að hita- og rafmagnslagnir tengdu þær saman umfram önnur hús í hverfinu. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að byggingin Rofabær 43-47 væri sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og hefði R því verið bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar. Var því fallist á kröfur R.

A krafði H um skaðabætur vegna líkamstjóns sem hún varð fyrir er hún féll við á bílastæði við verslunarkjarna. Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu að H væri ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en taldi þó að H hefði eitt og sér ekki aðildarhæfi samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hefði A því verið nauðsynlegt að stefna leigutökum og eiganda fasteignarinnar sem hýsti verslunarkjarnann samhliða H en þar sem það hefði ekki verið gert var málinu vísað frá héraðsdómi. Landsréttur féllst á þá niðurstöðu héraðsdóms að H væri ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 en taldi hins vegar að H væri sjálfstæður lögaðili sem gæti átt réttindi og borið skyldur og þar með átt aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Yrði málinu því ekki vísað frá dómi þó A hefði kosið að beina málsókninni að H einu en ekki að einstökum félagsmönnum eða öllum. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Á og G kröfðust greiðslu úr hendi R, S og Á húsfélagi á grundvelli 51. og 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem gagnáfrýjendur hefðu með athöfnum sínum og athafnaleysi komið í veg fyrir nauðsynlegt viðhald og viðgerðir á fjöleignarhúsinu vegna leka í íbúð Á og G. Var ágreiningur milli aðila um hvernig skyldi hátta viðhaldi og viðgerð á húsinu af þessum sökum. Í dómi Landsréttar kom fram að Á og G hefðu ekki leitt að því neina sönnun að ætlað tjón þeirra stafaði af því hvernig R og S hefðu hagað viðhaldi og meðferð séreignar sinnar, sbr. 51. gr. laga nr. 26/1994. Voru R og S því sýknuð af kröfum Á og G. Þá var ekki talið sýnt fram á að fullnægt væri skilyrðum 52. gr. laga nr. 26/1994 um að Á húsfélag hefði vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiddi til þess að það bæri ábyrgð á tjóni vegna lekans. Á hinn bóginn var fallist á með Á og G að við þær aðstæður sem uppi voru í málinu hefði þeim verið rétt að afla frekari sönnunar á nauðsyn viðgerða á fasteigninni og umfangi þeirra. Með yfirmatsgerð hefði þörf á viðhaldi hússins verið staðfest. Yfirmatsgerðin hefði síðar verið lögð til grundvallar í viðskiptum aðila við kaup R og S á íbúð Á og G. Var Á húsfélagi því gert að greiða útlagðan kostnað Á og G við að afla matsgerðarinnar, sbr. 3. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994, að frádreginni hlutdeild íbúðar aðaláfrýjenda. Var Á húsfélag sýknað af dómkröfum Á og G að öðru leyti.