Dómstólaleit

IKH höfðaði mál á hendur RK, húsfélagi verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunni 4-12, til endurgreiðslu hluta þeirra gjalda sem IKH hafði innt af hendi til húsfélagsins eða sem nam þeim fjárhæðum sem varið hafði verið til auglýsinga- og kynningarstarfsemi húsfélagsins. Sá kostnaður hafði verið talinn til sameiginlegs rekstrarkostnaðar RK frá stofnun félagsins. IKH byggði á því að áðurgreindur hluti gjaldanna hefði verið innheimtur án lagaheimildar og IKH greitt þau í rangri trú um að félaginu væri það skylt. IKH hefði í engu notið góðs af auglýsinga- og kynningarstarfsemi RK, enda eigandi húsnæðis í skrifstofuturni Kringlunnar. Í dómi Landsréttar var ekki fallist á með RK að skýra bæri ákvæði 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús rúmt og var í því sambandi vísað til 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og sjónarmiða í dómaframkvæmd Hæstaréttar um skylduaðild að félögum. Af ákvæðum 1. mgr. 57.gr. og 43. gr. laga nr. 26/1994 yrði með hliðsjón af framangreindu ekki ályktað að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi félli undir sameiginlegan kostnað húsfélags í skilningi laganna. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 væri eigendum fjöleignahúsa, sem hýsa atvinnustarfsemi að öllu leyti eða hluta, heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með sérstökum samþykktum eða samningum, sem þinglýsa skyldi, sbr. einnig 3. mgr. 75. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar væri þinglýsingar þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni. Hún væri á hinn bóginn ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Óumdeilt var að IKH eignaðist fasteign sína í Kringlunni í desember 2018 eða eftir að félagssamþykktir RK voru settar á stofnfundi húsfélagsins árið 2000. Lá því fyrir að IKH hefði ekki gengist undir hið umdeilda ákvæði í samþykktunum með atkvæðagreiðslu á fundi í félaginu og gat ákvæðið því ekki skuldbundið IKH með þeim hætti. Þá lá fyrir að félagssamþykktum RK hafði ekki verið þinglýst þegar IKH eignaðist fasteign sína í verslunarmiðstöðinni. Ljóst þótti að IKH taldist þriðji maður í skilningi laganna við kaup á fasteign sinni og var hið umdeilda ákvæði í samþykktum húsfélagsins um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins því ekki talið skuldbindandi fyrir IKH. Niðurstaða Landsréttar var sú að IKH ætti rétt á endurgreiðslu umþrættra gjalda frá þeim tíma sem hann taldist hafa gert fyrirvara við greiðsluskyldu sína að því er þau varðaði og var miðað við tímamarkið er IKH kynnti álit kærunefndar húsamála þar að lútandi fyrir RK.

Á, sem er félag umráðamanna lóða undir frístundahús í frístundabyggðinni Ásahverfi í landi jarðarinnar Fells í Bláskógabyggð, krafði aðallega E ehf. og til vara G um greiðslu árgjalds vegna starfsemi félagsins sem á var lagt árin 2016, 2017 og 2018. E ehf. var eigandi lóðar í frístundabyggðinni en G var leigutaki hennar samkvæmt leigusamningi frá 1. maí 2017. E ehf. og G neituðu greiðsluskyldu og báru því meðal annars við að þeim væri óskylt að eiga aðild að Á og greiða til árgjald til félagsins. Með hinum áfrýjaða dómi var E ehf. dæmt til að greiða Á stefnukröfuna en G var sýknaður. Í dómi Landsréttar kom fram að samkvæmt 1. mgr. 17. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús væri umráðamönnum húsa skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Skylda umráðamanns lóðar í frístundabyggð til aðildar að slíku félagi væri samræmanleg 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar. Ekki var talið að E ehf. og G hefðu sýnt fram á ólögmæta háttsemi Á eða að félagið hefði farið út fyrir hlutverk sitt, né heldur hvernig tilgreind háttsemi Á gæti leitt til þess að ekki væri skylt að greiða hið árlega gjald sem hefði verið lagt á með löglegum hætti. Landsréttur taldi að G væri umráðamaður lóðarinnar og félagsmaður Á frá 1. maí 2017 en E ehf. fyrir þann tíma. Var E ehf. dæmt til að greiða Á árgjald sem var ákveðið á aðalfundi ársins 2016 en sýknaður af kröfum um greiðslu gjalda sem á voru lögð árin 2017 og 2018. Á áfrýjaði ekki héraðsdómi fyrir sitt leyti og kom krafa hans á hendur G því ekki til álita.