Ágreiningur málsins varðaði það hvort íbúð sem S og HE keyptu af K hefði verið haldin göllum. Við meðferð málsins í héraði lágu fyrir matsgerðir tveggja matsmanna. Annars vegar matsgerð D löggilts fasteignasala og hins vegar matsgerð H byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara. Ekki var ágreiningur um matsgerð H en aðila greindi á um hvort S og HE hefðu orðið fyrir frekara tjóni vegna ágallanna og hvort miða ætti tjón þeirra við kostnaðinn af því að bæta úr þeim eða ætlaða rýrnun á verðmæti fasteignarinnar vegna ágalla. Í hinum áfrýjaða dómi féllst meirihluti dómsins á málatilbúnað S og HE um að tjón þeirra næmi verðmætisrýrnun sem greindi í matsgerð D. Í dómi Landsréttar kom fram að skilyrði fyrir því að ágallar rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði hafi verið skýrt þannig í dómaframkvæmd að ágallarnir eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum yrðu að lágmarki að nema tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. Að virtri dómaframkvæmd taldi Landsréttur að ágallarnir sem lýst var í matsgerð H rýrðu ekki verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Taldi Landsréttur að S og HE hefðu ekki með matsgerð D fært fullnægjandi sönnur á að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna galla á fasteigninni umfram þann kostnað af úrbótum sem lýst væri í matsgerð H. Var K því sýknuð af kröfum S og HE.
S höfðaði málið til heimtu eftirstöðva kaupsamnings um fasteign sem S seldi D. Aðilar deildu um hvort D ætti gagnkröfu á hendur S vegna galla á fasteigninni. Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin hefði verið haldin göllum er svöruðu til meira en 9% af kaupverði hennar, sem teldist ná hinum svokallaða gallaþröskuldi, það er að ágallarnir teldust rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var D því sýknaður af kröfu S þar sem D átti gagnkröfu sem náði höfuðstól kröfu S. Fyrir Landsrétti byggði S á því að nánar tiltekin atriði, sem voru meðal þess sem héraðsdómur taldi til galla, gerðu það ekki. Að teknu tilliti til þess næmi kostnaður við úrbætur aðeins 7,5% af kaupverði, sem væri undir gallaþröskuldi. Í dómi Landsréttar kom fram að við úrlausn málsins yrði að líta til fyrirliggjandi matsgerðar dómkvadds manns sem ekki hefði verið hnekkt og hefði því ríkt sönnunargildi. Niðurstaða Landsréttar var sú að leggja ætti til grundvallar kostnaðaráætlun hins dómkvadda matsmanns að frátöldum kostnaði við úrbætur á loftun rýma en fjárhæðin svo reiknuð svaraði til 8,21% af kaupverðinu. Við mat á því hvort sú fjárhæð næði gallaþröskuldi vísaði Landsréttur meðal annars til þess að um tiltölulega nýlega fasteign hafi verið að ræða, sem leggja yrði til grundvallar að hafi litið vel út við skoðun og að D hafi að því marki sem út af bar mátt ganga út frá því að eignin yrði án þess fráviks og að öðru leyti í lagi. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.
Stefndi hafði keypt fasteign af stefnanda og hélt eftir lokagreiðslu umsamins kaupverðs vegna galla sem hafi komið fram eftir kaupin þar sem stefnandi hafi ekki skilað eigninni á byggingarstigi 5 í samræmi við söluyfirlit og eins og umsamið var í kaupsamningi aðila auk annarra galla á henni.. Stefnandi höfðaði mál til heimtu eftirstöðva kaupverðsins á hendur stefnda, sem krafðist sýknu þar sem hann ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar. Í dómi héraðsdóms var vísað til þess að stefndi hefði skoðað fasteignina margsinnis fyrir kauptilboð og unnið við framkvæmdir á eigninni eftir afhendingu án þess að gera athugasemdir við frágang og skil á eigninni. Þá hafi byggingarstjóri stefnda skrifað upp á úttekt rúmum fimm mánuðum eftir afhendingu eignarinnar þess efnis að eigninni hafi verið skilað á byggingarstigi 5. Því var talið að frágangur og skil stefnanda á eigninni hafi verið í samræmi við það sem stefndi mátti vænta og gerði ráð fyrir og teldist eignin því ekki gölluð að þessu leyti í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið með hliðsjón af framkvæmdum stefnda á eigninni, reynslu hans og skoðunarskyldu samkvæmt 38. gr. laga um fasteignakaup hafi hann hlotið að vita af þeim göllum sem hann taldi fasteignina haldna sjö og hálfum mánuði eftir að hann fékk hana afhenta. Þar sem stefndi hafi ekki borið fyrir sig gallann innan sanngjarns frests, sbr 48. gr. laga nr. 2002 um fasteignakaup hafi hann sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hafi glatað rétti til að bera fyrir sig galla á fasteigninni gagnvart stefnanda. Fallist var því að stefnukröfu stefnanda í málinu. Í dóminum var fundið að því að í greinargerð stefnda hafi málsástæðum ekki verið lýst á skýran hátt og tílvísun til lagaákvæða verið ruglingsleg en eftir að sú greinargerð var lögð fram tók annar lögmaður að sér að gæta hagsmuna stefnda og flytja málið.
L og T höfðuðu mál gegn J til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau keyptu af J. Í dómi Landsréttar var talið að J og T hefðu með matsgerð dómkvadds matsmanns sannað að þau hefðu orðið fyrir tjóni sökum leka, raka og myglu á tilgreindum stöðum í fasteigninni. Heildartjón J og T vegna galla í fasteigninni var að mati dómsins talið nema 10,02% af söluandvirði fasteignarinnar eða 7.069.257 krónum. Með vísan til dómframkvæmdar var ekki talið að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og því ekki um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Hins vegar þótti ástand glugga og myglumyndun í veggjum og í gólfi svefnherbergja við skoðun matsmanns gefa til kynna að langvarandi leki hefði valdið þeim skemmdum og talið að J hefði verið kunnugt um lekann við söluna. Var J því talinn hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, með því að upplýsta ekki um lekann og var honum gert að greiða J og T tjón þeirra vegna þessara atriða eða 3.668.211 krónur auk 91.205 króna vegna kostnaðar við úrbætur á útitröppum.
Ágreiningur málsins varðaði það álitaefni hvort EB, E og S ættu rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla á íbúð sem þau keyptu af B. Eftir kaupin kom í ljós að samþykki byggingarfulltrúa hefði skort fyrir breytingum sem höfðu verið gerðar á efri hæð íbúðarinnar í tíð fyrri eiganda þar sem svokölluðu óráðstöfuðu rými hafði verið breytt í svefnherbergi. Væri nú ekki unnt að fá slíkt samþykki nema að gættum ákvæðum byggingarreglugerðar um eldvarnir. Byggðist krafa EB, E og S aðallega á því að vegna þessa hefði íbúðin verið verðminni en umsamið kaupverð og lögðu fram matsgerð því til stuðnings. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um að ósannað væri að B hefði vitað eða mátt vita að samþykki byggingarfulltrúa hefði skort. Í söluyfirliti sem fylgdi kaupsamningi hefði hins vegar komið fram að þrjú svefnherbergi væru á efri hæð íbúðarinnar. Taldi Landsréttur með vísan til þess að líta yrði svo á að B hefði ábyrgst gagnvart EB, E og S að engar kvaðir væru á heimild til slíkrar nýtingar á efri hæðinni, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af því leiddi að EB, E og S ættu rétt á afslætti að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr þessum galla, sbr. 2. mgr. 41. gr. sömu laga. Landsréttur féllst á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að ekki væri unnt að leggja fyrirliggjandi matsgerð um verðmun óbreytta til grundvallar kröfu um afslátt og var niðurstaða dómsins um hæfilegan afslátt staðfest. Ekki var fallist á kröfu EB, E og S vegna annarra ætlaðra galla á íbúðinni.
I krafði Á og S um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteign. Á og S töldu sig hins vegar eiga rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverðinu þar sem fasteignin hefði verið haldin margvíslegum göllum. Með dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms þess efnis að ekki hefði verið sýnt fram á að kaupverð eignarinnar hefði að einhverju leyti tekið mið af ætluðum göllum á eigninni. Með vísan til niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns var talið að frágangur þakniðurfalla og staðsetning eldvarnarhurðar og gerð hennar fælu í sér galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið að I hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar þar sem söluyfirlit hafði ekki að geyma upplýsingar um leika frá stofuglugga. Aftur á móti var talið að frágangur glugga í fasteigninni hefði verið í samræmi við góðar venjur og faglegar kröfur á þeim tíma sem húsið var byggt. Þar sem ekki hafði verið staðreynt að aðrir gluggar en stofugluggar lækju taldi Landsréttur ósannað að gluggar í húsinu, aðrir en stofugluggar, væru gallaðir í skilningi laga nr. 40/2002. Að virtri dómaframkvæmd taldi Landsréttur ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign, sem námu 6,43% af kaupverði, rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Var I því sýknuð af kröfum Á og S um skaðabætur og afslátt vegna annarra kröfuliða en úrbóta á stofugluggum, enda hafði ekki verið sýnt fram á að I hefði sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þá kröfuliði varðar. Voru Á og S því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar að frádregnum kostnaði við úrbætur á stofugluggum.
G og K kröfðu B og H um greiðslu skaðabóta eða afslátt af kaupverði fasteignar vegna meintra galla á fasteigninni. Héraðsdómur hafnaði kröfum G og K, meðal annars með vísan til þess að G og K hefðu haft næga vitneskju um ástand þaksins er kaupin voru gerð og að ummerki um raka eða leka hefðu verið sýnileg. Í dómi Landsréttar kom fram að í kauptilboði G og K hefði verið gerður fyrirvari um að þau myndu framkvæma ástandsskoðun á eigninni. Við skoðun byggingafræðings á eigninni hefðu vaknað áhyggjur af ástandi þakrýmis og G og K í kjölfarið óskað eftir frekari skoðun sem leiddi í ljós ýmsa ágalla á þaki fasteignarinnar. Að virtum þeim upplýsingum sem fram komu í ástandsskýrslu var lagt til grundvallar að G og K hefðu gert sér grein fyrir því að ástandi þaksins væri ábótavant og að það hefði eingöngu verið endurnýjað að hluta. Þrátt fyrir þessa vitneskju hefðu G og K ekki nýtt heimild sína til að falla frá kaupunum á fasteigninni. Að því gættu og með hliðsjón af 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup gætu G og K ekki borið fyrir sig að fasteignin hefði verið gölluð þar sem fram hefði komið í söluyfirliti að þak hefði verið endurnýjað fyrir 15 til 20 árum. Með vísan til þess en að öðru leyti með vísan til hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur.
E og T höfðuðu mál gegn S hf., ÆBS ehf., Æ, G og L til heimtu skaðabóta vegna tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir við kaup á fasteign af G og L. Fasteignasalan ÆBS ehf. og fasteignasalinn Æ sáu um sölu eignarinnar en fasteignasalan hafði tekið starfsábyrgðartryggingu hjá S hf. Krafa E og T byggðist aðallega á því að G og L hafi við söluna ekki gefið upp réttar upplýsingar varðandi geymsluskúr á lóð eignarinnar og íbúð í bílskúr hennar og að söluyfirlit gert af fasteignasölunni hafi verið ábótavant um þessi sömu atriði. Í hinum áfrýjaða dómi, sem Landsréttur staðfesti með vísan til forsendna hans, var rakið að í söluyfirliti og opinberum gögnum hefði komið fram að geymsluskúrinn væri „óskráður“ eða kæmi ekki „fram á stærðarskráningu“ og að hvergi kæmi fram að leyfi væri fyrir skúrnum. Það hafi því ekki átt að vefjast fyrir E og T að þau væru að taka áhættu með því að kaupa óskráða eign. Varðandi íbúðina í bílskúrnum var rakið að í söluyfirliti og opinberum gögnum kæmi fram að eigninni væri lýst sem sérhæð og bílskúr undir sama fastanúmeri og að í bílskúr væri „nú stúdíó-íbúð“ sem væri 32 fm. og mætti hafa leigutekjur af íbúðinni í bílskúrnum, fermetrafjöldi hvors hluta var tilgreindur og stendur orðið „bíll“ til skýringar á teikningu af hinu umdeilda rými. Þá lá fyrir að íbúðin í bílskúrnum hefði verið í útleigu án athugasemda yfirvalda bæði fyrir og eftir kaupin. Var því talið að E og T hefði ekki getað dulist að þau voru að kaupa eina eign sem skiptist í sérhæð og bílskúr en ekki tvær íbúðir. Var því ekki fallist á að upplýsingagjöf við söluna hafi verið ábótavant og S hf. ÆBS ehf., Æ, G og L sýknuð af kröfu E og T.
GVG keypti sumarhús af GS. Taldi hún galla vera á húsinu og hélt því eftir lokagreiðslu kaupverðsins að fjárhæð 2.000.000 króna. Hún höfðaði síðan mál gegn GS og krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna galla en GS gagnstefndi og krafðist fyrrnefndrar lokagreiðslu. Krafa GVG vegna galla byggðist á rangri upplýsingagjöf um aldur hússins, tjóni af völdum raka og myglu, tjóni vegna undirstöðufestinga hússins, tjóni á hurðum og að lokum tjóni vegna lagfæringar. Landsréttur staðfesti niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að festingar við undirstöður og innihurðir hefðu verið gallaðar. Þá var staðfest sú niðurstaða að sumarhúsið hefði verið byggt árið 1986, en í söluyfirliti kom fram að það væri byggt árið 1998. Í dómi Landsréttar kom fram að jafnvel þótt aldur slíkra fasteigna kynni að hafa fremur takmarkaða þýðingu fyrir verðmæti þeirra yrði að telja sannað að verðmæti hússins væri að einhverju leyti minna þar sem það reyndist 12 árum eldra en gefið var upp. Voru bætur vegna þessa ákveðnar að álitum 500.000 krónur. Þá var í dómi Landsréttar talið ósannað að orsaka raka- og mygluskemmda væri að leita í ástandi eða eiginleikum fasteignarinnar við afhendingu og var GS sýknuð af kröfu vegna slíkra skemmda. Loks var GS sýknuð af kröfu um bætur fyrir tjón vegna lagfæringa. Samtals var fallist á kröfu GVG að fjárhæð 1.460.000 krónur og var ákvæði 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki talið standa kröfunni í vegi. Fallist var á kröfu GS á hendur GVG vegna 2.000.000 króna lokagreiðslunnar en til frádráttar henni kom fyrrnefnd krafa GVG vegna galla.
Gallamál.
Ágreiningur hvort um varði að ræða galla í fasteign í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að því er varðar geymsluskúr og bílskúr sem innréttaður var sem íbúð, svo og hvort stefnendur hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum og hvert það tjón hafi verið. Ekki fallist á að upplýsingagjöf hafi verið röng eða villandi og voru seljendur, fasteignasali og tryggingafélag sýknuð af kröfum kaupenda.
L hf. höfðaði mál gegn Þ ehf. til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar sem hann hafði selt þeim síðarnefnda. Þ ehf. krafðist sýknu af kröfum L hf. og höfðaði gagnsök gegn L hf. Byggði Þ ehf. á því að hann ætti rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa ágalla sem Þ ehf. taldi vera á henni og vegna afnotamissis og væri sú krafa hærri en sem næmi eftirstöðvum kaupverðsins. Í dómi Landsréttar var efni söluyfirlita fyrir eignina rakið og taldi rétturinn að Þ ehf. hefði ekki getað dulist að hann væri að ganga til kaupa á rúmlega 90 ára gömlu húsi sem afar takmarkaðar upplýsingar lægju fyrir um. Hefði þetta gefið Þ ehf. sérstaklega ríkt tilefni til að skoða eignina með aðstoð sérfræðinga, sem ekki hefði verið gert. Þ ehf. gæti því ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var ekki á það fallist að L hf. hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt Þ ehf. rangar upplýsingar um eignina, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Að þessu gættu tók Landsréttur til skoðunar einstaka liði í matsgerð sem Þ ehf. byggði kröfugerð sína á. Taldi rétturinn að festingar á gluggum, öðrum en bogadregnum glugga við inngang, og frágangur þaks á rishæð að innan fælu í sér galla en féllst ekki á að aðrir gallar væru til staðar sem L hf. bæri ábyrgð á. Þá var ekki talið að þessi ágallar rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru næmi þannig að hún teldist gölluð vegna þeirra, sbr. 18. og 1. mgr. 19. gr. laganna. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu L hf. af kröfum Þ ehf.
V og G höfðuðu mál gegn J, S og Ó og kröfðust greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar M sem þau seldu hinum síðarnefndu. Kaupendur kröfðust sýknu af kröfum seljenda og höfðuðu auk þess gagnsök til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem þau töldu annars vegar vera á íbúðarhúsi og gistihúsi eignarinnar og hins vegar á útihúsum. Kröfur kaupenda vegna meintra galla á íbúðar- og gistihúsi byggðu á niðurstöðum matsgerðar sem aflað var fyrir Landsrétti. Kröfur vegna meintra galla á útihúsum byggðu aðallega á álitsgerð byggingarverkfræðings sem þau öfluðu einhliða áður en málið var höfðað en til vara á niðurstöðum matsgerðar sem aflað var í héraði. Í dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ekki væri unnt að leggja útreikninga fyrrnefndrar álitsgerðar til grundvallar við úrlausn málsins. Þá var tekið undir með héraðsdómi um að ýmsir annmarkar væru á þeirri matsgerð sem aflað var undir rekstri málsins í héraði og hún væri ekki nothæf til að undirbyggja nákvæma tölulega kröfugerð kaupenda. Matsgerð dómkvadds matsmanns sem aflað var fyrir Landsrétti væri á hinn bóginn ítarleg og vönduð og yrði lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Af því leiddi að meintir gallar teldust ekki rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varðaði eða þannig að hún teldist gölluð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var hafnað málsástæðum kaupenda sem lutu að því að seljendur hefðu við kaupin vanrækt upplýsingaskyldu sem á þeim hvíldi samkvæmt lögum nr. 40/2002, söluyfirlit hafi geymt rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar eða seljendur á annan hátt sýnt af sér saknæma háttsemi. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um skyldu kaupenda til greiðslu ógreiddra eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar gegn útgáfu afsals fyrir henni.
B höfðaði mál gegn A og Ó og krafðist skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla sem hún taldi vera á fasteign sem hún hafði keypt af A og Ó. Í dómi Landsréttar þótti ekki liggja fyrir að A og Ó hefðu búið yfir vitneskju um þá ágalla á múr og steyptum veggjum hússins sem B studdi kröfu sína við. Var því ekki fallist á að A og Ó hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Upplýsingar í söluyfirliti sem gáfu til kynna að múrhúð hefði verið löguð og húsið málað og það að því leyti nýlega standsett hefðu heldur ekki rangar. Gat fasteignin því ekki heldur talist gölluð á grundvelli 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá varð það niðurstaða Landsréttar að B hefði ekki vanrækt skoðunarskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002, hvorki í heild né um hluta ágallanna. Með matsgerð dómkvadds matsmanns þótti sannað að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna ágalla, sem hefðu verið á steyptum veggjum hennar við afhendingu, næðu því marki að fasteignin teldist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt því var á það fallist að B ætti rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002 sem ákveða bæri í samræmi við kostnað af því að bæta úr gallanum. Við ákvörðun afsláttar var tekið tillit til þess að úrbætur með klæðningu samkvæmt matsgerð leiddu til verðmætisaukningar fasteignarinnar samanborið við ef húsið yrði áfram óklætt.
A höfðaði mál gegn U og krafðist eftirstöðva kaupverðs vegna sölu fasteignarinnar B. U höfðaði gagnsök gegn A og krafðist afsláttar og/eða skaðabóta vegna ýmissa galla sem hún taldi vera á fasteigninni. Í dómi héraðsdóms sem staðfestur var í Landsrétti kom fram að ástand fasteignarinnar hefði ekki verið lakara hvað varðaði steypta veggi, fráveitumál og innra skipulag en U hefði mátt ætla eftir ítarlega skoðun á henni, að teknu tilliti til aldurs hússins, lýsingar, fyrirvara í söluyfirliti og söluverðs fasteignarinnar, og voru þau atriði því ekki metin til galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. Að því er varðaði raka- og mygluskemmdir sem komu í ljós eftir að innréttingar í fasteigninni voru fjarlægðar var ekki talið fram komið að A hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína eða með öðrum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin þannig að um galla væri að ræða í skilningi 26. og 27. gr. laganna. Þá var ekki talið að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna þeirra skemmda hefði fullnægt því skilyrði 18. gr. laganna að rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði þannig að skemmdirnar yrðu taldar til galla sem A bæri ábyrgð á. Með vísan til 26. gr. laganna var á hinn bóginn fallist á skaðabótaábyrgð A vegna músagangs í fasteigninni, kostnaðar sem U hafði af því að rýma fasteignina og vegna afnotamissis U á henni meðan á rýmingu og grunnþrifum hennar stóð. Var skaðabótakröfu U skuldajafnað við kröfu A um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og U gert að greiða A mismuninn.
AF höfðaði mál á hendur AÞ til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignar sem AÞ hafði haldið eftir vegna meintra galla á eigninni. AF lést undir rekstri málsins og tók B við aðild þess í kjölfar einkaskipta á dánarbúi AF. Í dómi Landsréttar var talið ósannað að AÞ hefði kvartað yfir göllum á fasteigninni fyrr en með framlagningu greinargerðar sinnar í héraði en þá hefði hann haft umráð hennar í 15 mánuði. Með vísan til matsgerðar sem aflað var undir rekstri málsins í héraði og skýrslu matsmanns þar fyrir dómi var talið ljóst að tilteknir ágallar sem matsgerðin tók til hafi verið sýnilegir við skoðun. Auk þess hafi verið vikið að ástandi tiltekinna hluta fasteignarinnar í söluyfirliti og almennt ástand eignarinnar gefið AÞ tilefni til vandlegrar skoðunar á eigninni. Þá hefði sú skoðun sem AÞ bar að framkvæma samkvæmt 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup átt að leiða ágallana að fullu í ljós. Telja yrði að sanngjarn frestur til að kvarta yfir nefndum göllum á eigninni hafi verið liðinn er AÞ lagði fram greinargerð sína í héraði, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Hafi AÞ þannig sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hafi glatað rétti til að bera fyrir sig framangreinda ágalla gagnvart seljanda. Aðrir ágallar samkvæmt matsgerð næmu 5,6% af kaupverði eignarinnar. Í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar yrðu þeir ekki taldir rýra verðmæti hennar svo nokkru varðaði þannig að hún teldist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá var talið ósannað að seljandi fasteignarinnar hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu hennar. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu B af kröfum AÞ.
Með dómi Landsréttar 7. júní 2019 í máli nr. 701/2018 var J dæmdur til að greiða kaupendum íbúðar hans skaðabætur vegna galla á hinu selda. Í framhaldinu höfðaði hann mál þetta á hendur stefndu, meðal annars til greiðslu sömu fjárhæðar og hann var dæmdur til að greiða í hinu eldra máli. Í dómi Landsréttar voru þær reglur og sjónarmið sem gilda um skaðabótaábyrgð fasteignasala rakin. Þær ríku kröfur sem gerðar séu til fasteignasala birtist meðal annars í ákvæðum um söluyfirlit í 10. til 12. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa en að baki þeim búi það markmið að tryggja kaupanda fasteignar svo ítarlegar upplýsingar um öll grundvallaratriði um eign að hann geti á grundvelli söluyfirlitsins eins og sér, sem og skoðun á eigninni eftir því sem við á, tekið ákvörðun um kaup og kaupverð. Lagt var til grundvallar að söluyfirlit eignarinnar hefði verið haldið verulegum annmörkum og verið í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 70/2015. Háttsemi þeirra stefndu sem önnuðust sölu eignarinnar hefði falið í sér verulegt frávik frá þeim ríku kröfum sem gerðar væru til fasteignasala og stefndu hefðu ekki hnekkt þeim líkum sem væru á því að mistök þeirra hefðu valdið J tjóni. Voru þau því talin bótaskyld gagnvart J. Á hinn bóginn var hvorki fallist á að stefndu yrði gert að bæta J þá dráttarvexti og þann málskostnað sem hann var dæmdur til að greiða í hinu eldra máli né þann lögfræðikostnað sem hann hafði af rekstri þess.
Áhættuskipti í fasteignakaupum. Galli talinn hafa komið í ljós eftir afhendingu. Yfirlýsing í söluyfirliti ekki heldur talin leiða til bótaskyldu. Sýkna.
Valur Steinn Þorvaldsson og Guðrún Sigurðardóttir (
Björn Jóhannesson lögmaður)
gegn
Jóhannesi Einari Valberg, Sigríði Rún Kristinsdóttur og Ólöfu Hansínu Friðriksdóttur (
Skarphéðinn Pétursson lögmaður)
Kröfum kaupenda til þess að fá skaðabætur eða afslátt í fasteignakaupum hafnað. Kaupendur dæmd til að greiða kaupverð eignanna að fullu ásamt dráttarvöxtum.
Stefndi, löggiltur fasteignasali, er sýkn af fjárkröfu stefnenda.
Fallist á að tryggingafélagi yrði gert að bæta brunatjón á fasteign og innbúi að fullu. Ekki þannig talið heimilt að skerða bætur um helming vegna vanrækslu eiganda við að sinna ábendingum eftirlitsaðila um úrbætur á raflögnum hússins og orsakatengsl á milli vanbúnaðar eða vanrækslu og eldsvoðans talin ósönnuð.
Stefndu gert að greiða stefnendum eftirstöðvar kaupverðs fasteignar. Ekki var fallist á það með stefndu að fasteignin hafi verið haldin leyndum galla vegna of mikillar hljóðbærni.
KS og KM kröfðu F um skaðabætur eða afslátt vegna galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau keyptu af F og byggðu þau kröfur sínar á 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur KS og KM snéru meðal annars að því að 146 fermetra lóðarskiki sem frá hafði verið greint í söluyfirliti að myndi fylgja eigninni hafði ekki reynst í eigu F og að ýmsum vanköntum á fasteigninni sem þau töldu að hefðu ekki samrýmst því ástandi hennar sem þau hefðu mátt gera ráð fyrir. Í dómi Landsréttar kom fram að í kaupsamningi hefði ekkert verið að finna um að F hafi selt KS og KM stærri lóð en útprentun úr fasteignaskrá bar með sér og þar voru engar upplýsingar um umrædda viðbótarlóð. Með hliðsjón af því og þar sem söluyfirlit með umræddum upplýsingum lá ekki fyrir þegar kaup tókust um eignina höfðu þau ekki réttmæta ástæðu til að ganga út frá því að viðbótarlóðin væri hluti af hinu keypta. Þá komst Landsréttur einnig að þeirri niðurstöðu að matsgerð dómkvaddra matsmanna sem aflað hafði verið undir rekstri málsins hefði að verulegu leyti verið reist á röngum eða ótraustum forsendum og var hún því ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Þar sem um grundvöll einstakra bótakrafna KS og KM vegna ætlaðra galla á fasteigninni var alfarið vísað til matsgerðarinnar og enga sjálfstæða lýsingu var að finna í stefnu á einstökum göllum og ætluðu tjóni vegna þeirra var talið að eins og málatilbúnaði þeirra væri háttað hefðu þau ekki sýnt fram á með öðrum hætti að fasteignin hefði verið haldin göllum sem F bæri skaðabótaábyrgð á. Samkvæmt því var F sýknaður af öllum kröfum KS og KM.
Stefnda var gert að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignar, en honum hafði ekki tekist að sýna fram á að hann ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna meintra galla á eigninni.
Sýknað var af kröfu stefnanda um ógildingu ákvörðunar sýslumanns um synjun rekstrarleyfis á grundvelli laga nr. 85/2007. Stefnandi hafði óskað leyfis til sölu gistingar í flokki II, gististaður án veitinga, í íbúð sinni í miðborg Reykjavíkur. Synjunin byggðist á því að lögbundinn umsagnaraðili, Reykjavíkurborg, hefði lagst gegn veitingu leyfisins af skipulagsástæðum. Stefnandi byggði einkum á því að ákvörðun sýslumanns væru haldin verulegum annmarka að efni til þar sem aðalskipulagsbreyting frá 2017, sem vísað var til í umsögn Reykjavíkurborgar, væri haldin ógildingarannmörkum. Lá fyrir að stefnandi hefði höfðað annað mál á hendur Reykjavíkurborg til ógildingar á aðalskipulagsbreytingunni, en því máli var enn ólokið. Stefnandi óskaði í stefnu eftir sameiningu málanna, en dómari hafnaði þeirri beiðni þar sem ekki voru talin uppfyllt skilyrði 30. gr. laga nr. 91/1991 til sameiningar málanna gegn mótmælum stefnda. Í dóminum var tekið fram að ekki yrði séð að sameining málanna hefði neinu breytt varðandi niðurstöðu um þá dómkröfu sem stefnandi hafði uppi í málinu. Ekki lægi annað fyrir en að málsmeðferð stefnda hefði samræmst lögum og vönduðum stjórnsýsluháttum. Stefndi hefði t.d. borið athugasemdir stefnanda undir umsagnaraðilann áður en umþrætt ákvörðun var tekin, en þær athugasemdir höfðu ekki leitt til þess að umsagnaraðilinn breytti umsögn sinni. Ekki yrði séð að áfátt væri þeirri ályktun stefnda að ekkert væri komið fram í málinu sem hróflaði við skyldubundnu mati hins lögbundna umsagnaraðila. Umsögnin hefði tekið mið af gildandi skipulagsákvæðum á þeim tíma er umsögnin var veitt. Dómurinn taldi því ósannað að ákvörðun stefnda væri haldin slíkum annmörkum að varðaði ógildi hennar. Nýrri málsástæðu stefnanda, sem fyrst kom fram við aðalmeðferð, um að umsögn Reykjavíkurborgar væri haldin ógildingarannmarka var hafnað sem of seint fram kominni, en jafnframt efnislega. Í samræmi við málsúrslit var stefnda dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda.
Stefndu gert að greiða stefnanda 296.693 krónur ásamt dráttarvöxtum með vísan til ákvæðis í söluyfirliti sem var hluti kaupsamnings um fasteign sem stefnda seldi stefnanda. Stefna var sýknuð af kröfu stefnanda um greiðslu á skulda að fjárhæð 122.760 krónur vegna lögmannskostnaðar.
IK samþykkti kauptilboð IG í íbúð IK við Álfaland í Reykjavík. Samkvæmt söluyfirliti var íbúðin 129,6 fermetrar en samþykkt stærð hennar af hálfu byggingaryfirvalda var á hinn bóginn 95,3 fermetrar og íbúðin því ekki í fullu samræmi við upplýsingarnar í söluyfirlitinu. IK og IG greindi á um hvenær þessar upplýsingar hafi legið fyrir, hvort þær hafi verið leiðréttar fyrir undirritun kaupsamnings og hvort íbúðin teldist vegna stærðarfrávikanna gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Áður en til málshöfðunar kom, aflaði IG matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem komst að þeirri niðurstöðu að verðgildi eignarinnar á kaupsamningsdegi hefði verið 5% lægra en umsamið kaupverð. Á þeim grunni taldi IG sig eiga skaðabótakröfu á hendur IK sökum galla og hélt eftir eftirstöðvum kaupverðs eignarinnar, sem nam lægri fjárhæð en hin ætlaða bótakrafa. Aðilar náðu ekki sáttum og höfðaði IK mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins. Í dómi Landsréttar var meðal annars skírskotað til þess að framburður lögmannsins sem gerði kaupsamninginn og fasteignasala þess sem annaðist sölu íbúðarinnar, um að upplýsingarnar um stærðarfrávikið hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð, fengi stoð í framburði IG. Því hafi upplýsingarnar verið leiðréttar í tæka tíð og íbúðin því ekki gölluð, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þannig staðfesti Landsréttur dóm héraðsdóms um skyldu IG til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.
Fylkir ehf og Súðarvogur 9 ehf (
Ragnar Baldursson lögmaður)
gegn
Halldóri Gíslasyni, Rannveigu G. Lund, Sigþóri Haraldssyni og Oddnýju Magneu Einarsdóttur (
Haukur Örn Birgisson lögmaður)
H o.fl. kröfðu F ehf. um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um S ehf. og staðfestingar þess að tiltekið tryggingarbréf sem S ehf. gaf út stæði til tryggingar þeirri kröfu. F ehf. taldi á hinn bóginn að hann ætti rétt á afslætti af kaupverðinu þar sem að fasteign í eigu S ehf. hefði verið gölluð sökum þess að í söluyfirliti hefði komið fram að henni fylgdi að sögn eigenda byggingarréttur. Slíkur réttur reyndist hins vegar ekki vera fyrir hendi. Talið var að kaupsamningurinn tæki samkvæmt efni sínu til viðskipta með hlutafé í einkahlutafélagi en ekki fasteignakaupa. Var því ekki fallist á með F ehf. að lög nr. 40/2002 um fasteignakaup ættu við um viðskiptin. Tilgreining byggingarréttarins í söluyfirlitinu hefði gefið fyrirsvarsmönnum F ehf. sérstakt tilefni til að ganga úr skugga um það áður en af kaupum varð hvort slíkur réttur væri fyrir hendi og hvað í honum fælist. Jafnframt hefði það gefið þeim tilefni til að taka upp áskilnað þar að lútandi í kaupsamningi, ekki síst ef um ákvörðunarástæðu fyrir kaupunum var að ræða líkt og F ehf. hafði haldið fram. Þá hefði hvílt sú skylda á fyrirsvarsmönnum F ehf. að rannsaka hið selda jafnskjótt og tækifæri gafst til, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 50/2000, og tilkynna H o.fl. án ástæðulauss dráttar um ætlaðan galla, sbr. 1. mgr. 32. gr. sömu laga. Sú hefði ekki verið raunin en af hálfu F ehf. var því fyrst haldið fram um 19 mánuðum eftir að kaupin áttu sér stað að hið selda væri gallað af þessum sökum. Var því ekki talið að hlutaféð hefði verið gallað í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 50/2000. Voru kröfur H o.fl. því teknar til greina.
Í málinu krafðist L eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi við A og P um nánar tilgreinda fasteign. A og P höfðu haldið eftir hluta af kaupverði fasteignarinnar og kröfðust skaðabóta vegna galla á henni. Í dómi héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, var fallist á að A og P ættu rétt til skaðabóta vegna nánar tilgreindra galla þar sem upplýsingar í söluyfirliti um að búið væri að endurnýja alla glugga fasteignarinnar hefðu að mati dómsins reynst misvísandi. Þá var fallist á kröfu A og P um bætur vegna leka- og rakaskemmda, sem dómurinn taldi að rekja mætti til vanbúnaðar á gluggunum. Loks var fallist á kröfur þeirra um bætur vegna þess að viðgerð, sem framkvæmd hafði verið á svölum fasteignarinnar skömmu áður en hún var seld og upplýst var um, reyndist ekki eins vönduð og varanleg og þau máttu gera kröfu til. Kröfum A og P var að öðru leyti hafnað. Var talið að réttmæt krafa A og P næmi mun lægri fjárhæð en þau hefðu haldið eftir og var þeim gert að greiða L mismuninn. Staðfesti Hæstiréttur niðurstöðu hins áfrýjaða dóms með vísan til forsendna hans.
A og H höfðuðu mál á hendur Ó til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteign, en Ó hélt uppi gagnkröfu vegna ætlaða galla á hinu selda. Var gagnkrafan í fyrsta lagi vegna ýmissa galla sem hann taldi vera innanhúss, einkum vegna raka eða myglu, í öðru lagi á þaki, í þriðja lagi á fráveitulögnum og í fjórða lagi á baðherbergi. Þá krafðist Ó skaðabóta vegna kostnaðar við leigu á húsnæði þann tíma sem viðgerðum og endurbótum stóð. Talið var að Ó hefði engar sönnur fært að því að A og H hefðu verið kunnugt um þann raka sem fannst innanhúss þannig að varðaði vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Á hinn bóginn þótti sannað að A og H hefðu hlotið að vita um ástand þakviða við skorstein fasteignarinnar og að öndunarpípa hefði ekki legið í gegnum þakið, heldur endað í risinu sjálfu. Voru þau því dæmd skaðabótaskyld vegna tjóns sem af þessu mátti leiða. Jafnframt var talið að ástand frárennslislagna hefði ekki verið í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar. Með vísan til 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga voru A og H látin bera ábyrgð á því. Þá var litið svo á að þeir ágallar sem Ó taldi vera á baðherbergi fasteignarinnar væru ekki gallar í skilningi 18. gr. laganna. Loks var ekki fallist á með Ó að þeir gallar, sem hefðu verið á fasteigninni og leiddu til réttar hans til skaðabóta, hefðu verið slíkir að nauðsynlegt hefði verið fyrir hann að flytja úr íbúðinni til lengri tíma vegna úrbóta á þeim. Voru A og H því sýknuð af þeirri kröfu.
Árið 2012 keyptu K og S fasteign af Á og I. Í söluyfirliti fyrir fasteignina var tilgreint að húsið sem var byggt 1961 hefði á undanförnum fjórum árum verið endurbyggt frá grunni á vandaðan hátt og að ekkert hefði verið sparað við endurnýjun og breytingar. Á og I höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins, en K og S kröfðust sýknu á grundvelli skuldajafnaðar kröfu þeirra um skaðabætur vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á eigninni, auk þess sem þau höfðuðu gagnsök til heimtu mismunar á gagnkröfu sinni og kröfu Á og I. Í dómi Hæstaréttar kom fram að um vægi þeirra orða sem höfð hefðu verið um ástand fasteignarinnar í söluyfirliti yrði að gæta að því að í matsgerð dómkvadds manns kæmi fram að það væri augljóst hverjum þeim sem skoðaði húsið að það væri upprunalegt að mestu leyti. Ummælin yrðu að skoða í því ljósi. Á hinn bóginn hefðu K og S mátt ganga út frá því að Á og I ábyrgðust gæði alls þess sem breytt hafði verið og endurbætt á þeim tíma sem þau hefðu átt húsið. Var talið að K og S bæri að greiða Á og I eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, en með hliðsjón af niðurstöðum dómkvadds manns í tveimur matsgerðum var fallist á með K og S að nánar tilgreindir gallar væru tengdir ófullnægjandi vinnubrögðum við endurbætur á fasteigninni. Var því að hluta fallist á gagnkröfu K og S um skaðabætur vegna galla á fasteigninni.
H ehf. keypti fasteign fyrir milligöngu fasteignasalans E. Hélt H ehf. því fram að E hefði með saknæmum og ólögmætum hætti valdið félaginu tjóni með því að hafa auglýst og kynnt fasteignina á þann hátt að unnt væri að reka hótelstarfsemi í húsnæðinu, án þess að afla staðfestingar á því að fyrir hendi væru leyfi fyrir slíkum rekstri eða kanna hvort skilyrði til slíkrar starfsemi væru uppfyllt. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fallast mætti á það með H ehf. að af lestri söluyfirlits fasteignarinnar hefði mátt ætla að á henni væri rekið hótel. Söluyfirlitið hefði þannig ekki gefið rétta mynd af eiginleikum eignarinnar og brotið gegn 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þá hefði þessi ónákvæma lýsing á eiginleikum hins selda verið í andstöðu við 15. gr. sömu laga, þar sem fram komi að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði og liðsinna báðum aðilum og gæta réttra hagsmuna þeirra. Á hinn bóginn var tekið fram að fyrirsvarsmenn H ehf. hefðu skoðað eignina fyrir kaupin og verið ljóst að hótelrekstur hefði ekki verið á eigninni á þeim tíma. Hefði þetta gefið félaginu tilefni til að kanna hvort leyfi til hótelrekstrar lægi fyrir ef það var forsenda kaupanna, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá yrði að líta til þess að hvorki í kauptilboði H ehf. og gagntilboði seljandans né kaupsamningi og afsali hefði verið getið hótelrekstrar í húsnæðinu eða áskilið að leyfi til slíks rekstrar væri til að dreifa. Var í ljósi þessa ekki talið í ljós leitt að grundvöllur ákvörðunar H ehf. um kaup eignarinnar hafi verið að fyrir lægi leyfi til rekstrar hótels, sbr. 1. gr. 11. gr. laganna. Var E og T hf. því sýknað af kröfu H ehf.
G keypti sumarbústað af N. Í söluyfirliti, sem fasteignasali útbjó og reist var á gögnum frá Fasteignaskrá Íslands, var 1980 tilgreint sem byggingarár hússins en árið 1978 á þinglýsingarvottorði og veðbandayfirliti, sem vísað var til í kaupsamningi og afsali. G lýsti yfir riftun á grundvelli matsgerðar þar sem komist hafði verið að þeirri niðurstöðu að húsið væri gallað sökum þess að það fullnægði ekki kröfum sem gerðar væru í byggingarreglugerð nr. 292/1979 og reglugerð nr. 269/1978 um brunavarnir og brunamál sem í gildi hefðu verið er húsið var byggt. Talið var ósannað að sumarhúsið hafi verið byggt árið 1980 og miða yrði við að það hafi verið risið sumarið 1978, fyrir gildistöku áðurnefndra reglugerða. G gæti því ekki reist kröfu um riftun á því að húsið hafi verið haldið göllum þar sem það uppfyllti ekki kröfur umræddra reglugerða. Þá var ekki talið í ljós leitt að rangar upplýsingar um byggingarár á söluyfirliti hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins og yrði riftun heldur ekki á því reist. Var hinn áfrýjaði dómur um sýknu N því staðfestur.
Árni Árnason, Björn Theódór Árnason, Einar Sveinn Árnason, Kristín Árnadóttir, Vilborg Sigríður Árnadóttir og Vilhjálmur Jens Árnason (
Lárentsínus Kristjánsson hrl)
gegn
Ásdísi Ásgeirsdóttur og Guðmundi Helgasyni
ÁÁ og G keyptu með kaupsamningi 31. maí 2005 einbýlishús af GT, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn ÁB. GT lést 30. október 2006 og voru áfrýjendur málsins lögerfingjar þeirra hjóna. Í málinu lá fyrir söluyfirlit vegna einbýlishússins, unnið af F, sem annaðist söluna. Í almennri lýsingu á ástandi hússins sagði meðal annars: Húsið að utan er í mjög góðu ástandi sem og þakið sem var nýlega standsett.“ Haustið 2006 urðu fokskemmdir á einum af kvistum hússinsog þegar reynt var að gera við skemmdirnar kom í ljós mikill fúi í bitum í kvistinum. ÁÁ og G töldu ástæðu til að ætla að fúa og rakaskemmdir væru í öllum kvistum á þakinu o.fl. Þau leituðu eftir afstöðu seljenda til bóta og vísuðu til lýsingar á þakinu í söluyfirliti. Þegar ekki var orðið við beiðni þeirra óskuðu þau eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta ástand þakkvista í húsinu, svo og ástand þaksins að öðru leyti, hvernig bætt yrði úr með fullnægjandi hætti og hver kostnaður yrði við þær lagfæringar. Taldi matsmaðurinn meðal annars að enginn vafi léki á því að fúi í og við þakkvist hefði verið fyrir hendi í mörg ár. Til úrbóta taldi matsmaðurinn að fjarlægja þyrfti kvistina og alla þakklæðningu og endurbyggja á faglegan hátt. Mat hann kostnað við endurbætur á 4.124.273 krónur og stefndu ÁÁ og G lögerfingjum seljanda til greiðslu fjárhæðarinnar. Í héraðsdómi var hafnað þeim skýringum lögerfingjanna að í lýsingu á ástandi þaksins, eins og hún var orðuð í söluyfirliti, fælist aðeins að þakið hefði verið yfirfarið og lagað eftir að fokskemmdir urðu. Þvert á móti taldi dómurinn augljóst að í lýsingunni fælist bæði yfirlýsing um að þak hússins væri í mjög góðu ástandi og að það væri nýstandsett. Var fallist á það með ÁÁ og G að þessi lýsing hefði ekki gefið þeim tilefni til að huga sérstaklega að ástandi hússins. Þar sem ÁÁ og G hefðu mátt treysta því að upplýsingar í söluyfirliti væru réttar bæru lögerfingjarnir hlutlæga ábyrgð samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup á tjóni sem rakið yrði til þess að þær reyndust rangar, óháð því hvort þeir vissu eða máttu vita að þær væru rangar. Matsgerðinni hafði ekki verið hnekkt og var hún því lögð til grundvallar. Lögerfingjarnir höfðu hins vegar mótmælt tölulegri niðurstöðu matsgerðarinnar og féllst héraðsdómur að nokkru leyti á röksemdir þeirra. Var það niðurstaða dómsins að lögerfingjarnir bæru bótaábyrgð á því tjóni sem ÁÁ og G hefðu orðið fyrir vegna galla á umræddri fasteign og var við ákvörðun bóta stuðst við kostnaðarmat í matsgerð dómkvadds manns með fáeinum frávikum. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms með vísan til forsendna.
L keypti íbúð á jarðhæð að Strandaseli 2 í Reykjavík af Þ og I með kaupsamningi 6. desember 2004. Kaupverðið var 18.300.000 krónur og átti að greiðast í áföngum. Þ og I kröfðust þess að L greiddi þeim eftirstöðvar kaupverðsins ásamt vangreiddum umsýslu-, þinglýsingar- og stimpilgjöldum, samtals 2.114.396 krónur, að frádregnum nánar tilgreindum innborgunum. L taldi að íbúðin hefði verið haldin galla vegna halla á gólfi í sólstofu og að hún ætti gagnkröfu á hendur þeim sem næmi að minnsta kosti stefnufjárhæðinni. Samkvæmt mati dómkvadds matsmanns var áætlað að kostnaður við endurbætur sólstofunnar næmi 1.130.000 krónur. Talið var að fjárhæðin væri lægri en svo að unnt yrði að telja að ætlaðir annmarkar á íbúðinni hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi síðari málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið að ágallinn hefði ekki leynt sér og L hefði átt að sjá hann við venjulega skoðun á íbúðinni. Ekki var fallist á að Þ og I hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi með því að benda ekki sérstaklega á gólfhallann áður en kaupin voru gerð. Samkvæmt þessu var fallist á kröfu Þ og I.
R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.
Íbúð sem G og A keyptu af V reyndist vera 71 fermetri en ekki 84,7 fermetrar eins og tilgreint var í söluyfirliti vegna íbúðarinnar að fengnum upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins. Hvorki var fallist á með kaupendum að sýnt hafi verið fram á að V hafi vitað að íbúðin væri minni en fram kom í söluyfirliti, né að V hafi ábyrgst nákvæma tilgreiningu á stærð íbúðarinnar. Ekki voru því skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð V. Þá voru stærðarfrávik ekki talin svo veruleg að dæma bæri afslátt af umsömdu kaupverði.
Fasteignasalan V ehf. og tveir starfsmenn hennar, I og K, báru skaðabótaábyrgð á tjóni íbúðarkaupandans J sem hlaust af því að I og K vanræktu að afla upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Stoðaði ekki fyrir þá að bera fyrir sig að J hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningnum þrátt fyrir að upplýsingarnar lægju ekki fyrir. Var í þessu sambandi litið til þess að ekkert var komið fram um að J hafi verið varaður við því að ganga til samninga við þessar aðstæður. Brugðust V ehf., I og K þeirri starfskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir. Þurfti J ekki að beina kröfu sinni að seljanda íbúðarinnar áður en hann sótti stefndu.
(Páll Arnór Pálsson hrl.) Upplýsingar í söluyfirliti fasteignasölu um að íbúð J væri úr steini reyndust ekki réttar. Útveggir hennar voru byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Með vísan til 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, var talið að L, sem keypt hafði íbúðina af J, hefði mátt treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Með hliðsjón af atvikum málsins var J, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, talin bera ábyrgð gagnvart L á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar. J var samkvæmt þessu talin skaðabótaskyld gagnvart L vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hafði beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hafði ekki verið hnekkt og var það lagt til grundvallar um tjón L.