Dómstólaleit

G ehf. höfðaði mál á hendur Í hf. og J ehf. til heimtu bóta vegna galla á fasteign sem félagið hafði keypt af Í hf. fyrir milligöngu J ehf. Byggði G ehf. í fyrsta lagi á því að skort hefði á að öll þau tæki og búnaður sem áskilin voru við kaupin hefðu fylgt fasteigninni. Í öðru lagi byggði G ehf. á því að fasteignin hefði verið haldin galla vegna leka með þaki og á milligangi. Þá byggði G ehf. í þriðja lagi á því að það ætti rétt til bóta vegna þess óbeina tjóns sem félagið taldi sig hafa orðið fyrir vegna vanefndanna. Héraðsdómur sýknaði J ehf. af kröfum G ehf. en féllst á kröfu þess á hendur Í hf. vegna þakgallans. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms vegna þakgallans en taldi að hafna bæri kröfu G ehf. um bætur vegna vöntunar á tækjum og búnaði, annars vegar að með vísan til þess að félagið hefði ekki sinnt áskorun seljanda um skoðun fyrir kaupin og hins vegar með vísan til þess að G ehf. hefði ekki innan sanngjarns frests tilkynnt Í hf. um vanefndina og að félagið hygðist bera hana fyrir sig. Þá hafnaði rétturinn kröfu G ehf. um bætur fyrir óbeint tjón með vísan til 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms samkvæmt því staðfest.

M ehf. krafði A, Þ og V hf. um greiðslu skaðabóta vegna starfa A og Þ sem fasteignasala við sölu á fasteign félagsins. Hafði máli um sama sakarefni milli aðila áður verið vísað frá héraðsdómi. Við þingfestingu máls þessa í héraði lagði M ehf. fram gögn úr fyrra málinu, þar með talda yfirlýsingu milli aðila sem gefin var út í tilefni af viðskiptunum og greinargerð A, Þ, og V hf. í héraði, þar sem byggt var á því að M ehf. hefði fallið frá bótakröfu á hendur þeim með yfirlýsingunni. Þrátt fyrir það hafði M ehf. ekkert vikið að yfirlýsingunni í stefnu til héraðsdóms í þessu máli og fyrst við aðalmeðferð þess hreyft því að yfirlýsingin væri ekki bindandi með vísan til ógildingarreglna samningaréttar eftir að A, Þ og V hf. höfðu í greinargerð reist varnir á henni. Var því talið að málsástæða M ehf. um ógildi skuldbindingarinnar samkvæmt yfirlýsingunni væri of seint fram komin og yrði því ekki á henni byggt. Þegar af þeirri ástæðu að M ehf. hafði fallið frá kröfum með yfirlýsingunni vegna viðskiptanna voru A, Þ og V hf. sýknuð af kröfu M ehf.

B og R keyptu fasteign af K og V og bjuggu í henni í eitt ár en seldu hana svo til S og K. Samkvæmt dómi héraðsdóms var kaupendum íbúðarinnar, S og K, dæmdur afsláttur af kaupverði vegna galla sem fólginn var í því að gólf íbúðarinnar hölluðu. B og R höfðuðu mál þetta til að fá greitt úr hendi K og V þann afslátt sem þau máttu þola samkvæmt fyrrnefndum dómi. Var talið að seljendum íbúðarinnar K og V hafi borið í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að eigin frumkvæði að veita B og R upplýsingar um þá galla sem þau vissu um að væru á gólfi íbúðarinnar. Var vísað til þess að hefðu búið um árabil í íbúðinni, þekkt eiginleika hennar vel og staðið í málaferlum vegna galla á henni. Var talið ósannað að þau hefðu veitt B og R upplýsingar sem þau bjuggu yfir um galla á eigninni. Með vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda bökuðu K og V sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Var því fallist á kröfu B og R.

Árið 2012 keyptu K og S fasteign af Á og I. Í söluyfirliti fyrir fasteignina var tilgreint að húsið sem var byggt 1961 hefði á undanförnum fjórum árum verið endurbyggt frá grunni á vandaðan hátt og að ekkert hefði verið sparað við endurnýjun og breytingar. Á og I höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins, en K og S kröfðust sýknu á grundvelli skuldajafnaðar kröfu þeirra um skaðabætur vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á eigninni, auk þess sem þau höfðuðu gagnsök til heimtu mismunar á gagnkröfu sinni og kröfu Á og I. Í dómi Hæstaréttar kom fram að um vægi þeirra orða sem höfð hefðu verið um ástand fasteignarinnar í söluyfirliti yrði að gæta að því að í matsgerð dómkvadds manns kæmi fram að það væri augljóst hverjum þeim sem skoðaði húsið að það væri upprunalegt að mestu leyti. Ummælin yrðu að skoða í því ljósi. Á hinn bóginn hefðu K og S mátt ganga út frá því að Á og I ábyrgðust gæði alls þess sem breytt hafði verið og endurbætt á þeim tíma sem þau hefðu átt húsið. Var talið að K og S bæri að greiða Á og I eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, en með hliðsjón af niðurstöðum dómkvadds manns í tveimur matsgerðum var fallist á með K og S að nánar tilgreindir gallar væru tengdir ófullnægjandi vinnubrögðum við endurbætur á fasteigninni. Var því að hluta fallist á gagnkröfu K og S um skaðabætur vegna galla á fasteigninni.

H ehf. keypti fasteign fyrir milligöngu fasteignasalans E. Hélt H ehf. því fram að E hefði með saknæmum og ólögmætum hætti valdið félaginu tjóni með því að hafa auglýst og kynnt fasteignina á þann hátt að unnt væri að reka hótelstarfsemi í húsnæðinu, án þess að afla staðfestingar á því að fyrir hendi væru leyfi fyrir slíkum rekstri eða kanna hvort skilyrði til slíkrar starfsemi væru uppfyllt. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fallast mætti á það með H ehf. að af lestri söluyfirlits fasteignarinnar hefði mátt ætla að á henni væri rekið hótel. Söluyfirlitið hefði þannig ekki gefið rétta mynd af eiginleikum eignarinnar og brotið gegn 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þá hefði þessi ónákvæma lýsing á eiginleikum hins selda verið í andstöðu við 15. gr. sömu laga, þar sem fram komi að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði og liðsinna báðum aðilum og gæta réttra hagsmuna þeirra. Á hinn bóginn var tekið fram að fyrirsvarsmenn H ehf. hefðu skoðað eignina fyrir kaupin og verið ljóst að hótelrekstur hefði ekki verið á eigninni á þeim tíma. Hefði þetta gefið félaginu tilefni til að kanna hvort leyfi til hótelrekstrar lægi fyrir ef það var forsenda kaupanna, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá yrði að líta til þess að hvorki í kauptilboði H ehf. og gagntilboði seljandans né kaupsamningi og afsali hefði verið getið hótelrekstrar í húsnæðinu eða áskilið að leyfi til slíks rekstrar væri til að dreifa. Var í ljósi þessa ekki talið í ljós leitt að grundvöllur ákvörðunar H ehf. um kaup eignarinnar hafi verið að fyrir lægi leyfi til rekstrar hótels, sbr. 1. gr. 11. gr. laganna. Var E og T hf. því sýknað af kröfu H ehf.

Aðilar deildu um uppgjör vegna kaupa H og O á fasteign af dánarbúi R. Héldu H og O eftir hluta af greiðslu kaupverðsins vegna þess að þau litu svo á að þau ættu gagnkröfu á hendur dánarbúinu þar sem því hefði borið að taka þátt í kostnaði við tilteknar framkvæmdir á fasteigninni, sem ekki voru hafnar við gerð kaupsamningsins. Ekki var fallist á að dánarbúinu hefði borið að standa straum af kostnaði við umræddar framkvæmdir. Var H og O því gert að greiða dánarbúi R eftirstöðvar kaupverðsins ásamt nánar tilgreindum vöxtum.

Málskostnaðartrygging. Frávísun máls frá Hæstarétti. Máli þrotabús S ehf. gegn H ehf., GK, GRR og F ehf. var vísað frá Hæstarétti þar sem málskostnaðartrygging var ekki afhent innan frests sem þrotabú S ehf. hafði til þess að setja hana.

Húsum og hýbýlum ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. (Kristín Edwald hrl.) Með kaupsamningi 27. september 2006 keyptu J og B jörðina Efra-Skarð í Hvalfjarðarsveit. Eftir að J og B höfðu fengið jörðina afhenta töldu þau að flatarmál láglendis jarðarinnar hefði reynst minna en þau hefðu gert ráð fyrir samkvæmt uppdrætti af deiliskipulagi frístundabyggðar á jörðinni. Kröfðust þau skaðabóta eða afsláttar af kaupverði á grundvelli matsgerðar sem þau höfðu aflað fyrir dómi. Talið var að J og B hefðu ekki mátt draga ályktanir um stærð láglendisins af þeim deiliskipulagsuppdrætti sem þeim hafði verið afhentur. Hefðu þau gengið til samninga um kaup á jörðinni án þess að hafa áður aflað óyggjandi upplýsinga um þetta en þrátt fyrir það reist málssókn sína á því að stærð láglendisins hefði haft verulega þýðingu við ákvörðun þess verðs sem þau höfðu verið tilbúin til að greiða við samningsgerðina. Hefði verið um augljós mistök af hálfu J og B að ræða við að lesa úr uppdrættinum og yrðu þau sjálf að bera ábyrgð á því. Hins vegar þótti söluyfirlit fasteignarinnar ekki hafa uppfyllt þær kröfur sem fram koma í 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. og reglugerð nr. 939/2004. Voru J og B því sýknuð af kröfu um greiðslu málskostnaðar í héraði og Hæstarétti að hluta, með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

SJG keypti íbúð að Nesvegi í Reykjavík af H, SV og V með kaupsamningi 15. október 2004. Taldi SJG eignina haldna galla þar sem stállagnir í veggjum, skólp-, neysluvatns- og hitalagnir íbúðarinnar væru ónýtar, útveggur hennar morkinn auk þess sem upplýsingar um aldur íbúðarinnar hefðu ekki verið réttar. Krafðist SJG skaðabóta eða afsláttar úr hendi H, SV og V. Í niðurstöðu Hæstaréttar var fallist á það með héraðsdómi að fasteignin hefði verið haldin göllum og var SJG því dæmdur afsláttur af kaupverði íbúðarinnar sem ákveðinn var 8% af kaupverði. Svaraði sá afsláttur til ætlaðrar verðmætisrýrnunar á fasteigninni vegna gallanna að frádreginni verðmætisaukningu vegna endurnýjunar umræddra hluta en H, SV og V höfðu hvorki með yfirmatsgerð né á annan hátt lagt grundvöll að því að þessari niðurstöðu yrði hnekkt fyrir Hæstarétti.

Þ krafðist skaðabóta úr hendi S, er hafði annast sölu á fasteign til Þ, sem hann taldi gallaða. Ekki var talið að Þ hefði gert viðhlítandi grein fyrir þeim göllum, sem hann taldi að ættu að leiða til bótaábyrgðar S og var málinu vísað frá dómi vegna vanreifunar.