Dómstólaleit

Húsfélag fjöleignarhússins að L í Garðabæ höfðaði mál til heimtu skaðabóta vegna galla í utanhússklæðningu hússins. Beindi húsfélagið kröfum sínum aðallega að bankanum A hf. á þeim grundvelli að hann hefði í raun verið eigandi og byggingaraðili hússins eftir að hafa yfirtekið L ehf., sem áður hafði staðið að byggingu þess. Til vara beindi húsfélagið kröfum sínum að sveitarfélaginu G og byggingarstjóranum J. Fyrir lá að húsfélagið og A hf. höfðu áður gert með sér samkomulag um fullnaðaruppgjör á kostnaði við úrbætur á fjöleignarhúsinu, en húsfélagið byggði á því að umfang gallans hefði verið stórlega vanáætlað í samkomulaginu og forsendur þess því brostið. Héraðsdómur féllst á að A hf. hefði í raun stjórnað L ehf. frá því að húsið varð fokhelt og að húsfélaginu væri því rétt að beina kröfum sínum að bankanum. Féllst dómurinn jafnframt á að húsfélaginu hefði ekki verið umfang gallans ljóst er gengið var til samkomulagsins og vék því til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Var krafa húsfélagsins á hendur A hf. því tekin til greina. Hæstiréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að A hf. hefði í raun haft öll ráð L ehf. í hendi sér og farið með allt forræði á því hvernig ljúka skyldi við byggingu hússins. Hefði bankinn tekið ákvörðun um að leita ódýrari lausna við bygginguna, þar með talið að notast við aðra einangrun og múrklæðningu heldur en aðalhönnuður hússins hafði mælt fyrir um og samþykktar teikningar hefðu gert ráð fyrir. Samkvæmt matsgerð dómkvadds manns uppfyllti sú einangrun og múrklæðning ekki kröfur byggingarreglugerðar og laga um brunvarnir og mætti rekja orsök þeirra skemmda sem krafist væri bóta fyrir til þessa. Var niðurstaða héraðsdóms um skaðabótaábyrgð A hf. því staðfest. Þá staðfesti Hæstiréttur þá niðurstöðu héraðsdóms að víkja bæri samkomulagi aðila til hliðar, meðal annars með vísan til þess að A hf. hefði borið ábyrgð á þeirri ákvörðun að setja aðra einangrun og múrklæðningu á útveggi hússins. Var hinn áfrýjaði dómur samkvæmt því staðfestur.

Aðilar deildu um það hvort A væri heimilt að innheimta gatnagerðargjald á grundvelli breytingar á aðalskipulagi, sem tók gildi í apríl 2013, þar sem gerð var breyting á þéttbýlismörkum A. Með breytingunni féll landspilda sem S ehf. keypti í september 2010 og seldi H ehf. í febrúar 2013 innan þéttbýlismarka A, en í mars 2011 hafði A samþykkt deiliskipulagstillögu S ehf. þar sem gert var ráð fyrir fyrsta áfanga frístundabyggðar á spildunni. Í málinu krafði S ehf. A um greiðslu tiltekinnar fjárhæðar er nam fjárhæð þess gatnagerðargjalds sem S ehf. hafði innt af hendi með fyrirvara um lögmæti gjaldsins. H ehf. krafðist aðallega að viðurkennd yrði skaðabótaskylda A vegna tjóns H ehf. sem leiddi af breytingunni á aðalskipulaginu, en til vara að A yrði gert að „kosta“ gatnagerð og viðhald gatna innan spildunnar. Byggðu S ehf. og H ehf. á því að breytingin á aðalskipulaginu hefði ekki verið reist á lögmætum og málefnalegum forsendum, skipulagslegs eðlis, heldur hefði búið þar að baki misbeiting valds á grundvelli þeirrar forsendu einnar að A gæti innheimt gatnagerðargjöld af S ehf. og H ehf. Væri eftirfarandi innheimta gjaldanna því ólögmæt. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að ekki væri annað í ljós leitt en að stjórnsýslumeðferð við undirbúning og samþykkt breytingarinnar á aðalskipulaginu hefði verið í samræmi við skipulagslög. Ennfremur hefði A sýnt fram á að breytingin næði ekki einungis til landsvæðis í eigu H ehf. heldur einnig svæða í eigu annarra þar sem m.a. stæði til að reisa frístundabyggð. Að því virtu hefðu S ehf. og H ehf. ekki sýnt fram á að breytingin sem gerð var á þéttbýlismörkum A hefði verið ólögmæt þannig að hnekkt fengi gildi hennar. Þar sem málatilbúnaður og dómkröfur S ehf. og H ehf. byggðu með öllu á forsendunni um ólögmæti breytingarinnar var þegar af þeirri ástæðu staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu A.

H o.fl. kröfðu SÁ um skaðabætur vegna mygluskemmda í þökum og annarra galla í raðhúsum sem þau höfðu keypt á árunum 2002-2006. Húsin höfðu upphaflega verið seld tilbúin til innréttinga en fullbúin að utan til H hf., E hf. og V ehf. á árinu 2002. SÁ hafði verið byggingarstjóri húsanna og byggðu H o.fl. kröfur sínar á hendur honum á grundvelli ábyrgðar hans samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. Í málinu lá fyrir matsgerð þar sem fram kom að meginorsök mygluskemmdanna í þökum húsanna væri að rekja til þess að loftun þeirra hefði ekki verið í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar, m.a. vegna þess að lokað hafði verið fyrir loftun þakanna með þéttipylsum og upprúlluðu álneti, en samkvæmt framburði áfrýjandans S fyrir dómi höfðu þéttipylsurnar verið settar upp veturinn 2003-2004. Í dómi Hæstaréttar kom fram að þótt SÁ hefði staðhæft að hann hefði afhent byggingarfulltrúa bréf um að hann hefði hætt byggingarstjórn við umrædd hús á árinu 2002, þá hefði ekkert gagn þess efnis verið lagt fram í málinu. Þá væri ágreiningslaust að engin stöðuúttekt hefði farið fram. Væri því ósönnuð sú fullyrðing SÁ að hann hefði sagt sig frá byggingarstjórn húsanna. Af málatilbúnaði H o.fl. væri ljóst að þau teldu að orsakir myglu í þökum húsanna væri ekki eingöngu að rekja til uppsetningu þéttipylsanna heldur einnig til þess að ekki hefði verið byggt í samræmi við samþykktar teikningar, lög og reglugerðir þegar húsin voru reist. Þótt ekki yrði ráðið af matsgerð eða öðrum gögnum málsins hvenær H o.fl. hefðu mátt gera sér grein fyrir þeim göllum á loftræstingu þaka húsanna sem myglan var rakin til, hefði fyrningarfrestur kröfu þeirra í síðasta lagi byrjað að líða þegar þéttipylsurnar voru settar upp veturinn 2003-2004. Hefði krafa þeirra fyrnst 10 árum síðar og þar af leiðandi verið fyrnd þegar þau höfðuðu málið 19. júní 2014. Var það sama talið eiga við um kröfur H o.fl. vegna annarra galla á húsunum. Var niðurstaða héraðsdóms um sýknu SÁ því staðfest.

Húsfélag fjöleignarhússins R o.fl. höfðuðu mál gegn V hf. til heimtu bóta úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra vegna galla á húsinu. Deildu aðilar um hvernig framreikna ætti vátryggingafjárhæðina, sem að öðru leyti var óumdeild, að teknu tilliti til byggingarvísitölu. Í dómi Hæstaréttar kom fram að óumdeilt væri í málinu að tjón R o.fl. hefði stafað af missmíð á húsinu sem vátryggingin tæki til. Húsið hefði verið byggt á árunum 2004 til 2006 en félagið sem að því stóð hefði afhent íbúðir í því til kaupenda á tímabilinu frá desember 2005 fram í apríl 2006. Hefði krafa um skaðabætur því orðið til á árinu 2006. Ekkert lægi fyrir um að hin saknæma vanræksla byggingarstjórans hefði spannað yfir tímabil eftir það. Miða yrði greiðsluskyldu V hf. við fjárhæð vátryggingarinnar, sem þá var í gildi samkvæmt skilmálum um hana, enda hefði þar ekki verið kveðið á um annað tímamark til útreiknings fjárhæðarinnar. Var V hf. því dæmt til að greiða R o.fl. nánar tilgreinda fjárhæð.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem vísað var frá dómi framhaldssök og sakaukasök Æ á hendur RJ o.fl., sökum þess að skilyrði 29. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og 19. gr. sömu laga væru ekki uppfyllt, svo og að þeir annmarkar væru á stefnu að ekki væri heldur fullnægt 1. mgr. 80. gr. laganna. Æ hafði höfðað skaðabótamál vegna tjóns sem varð á nýbyggingu í óveðri í Reykjavík í desember 2007 og var framhalds- og sakaukasök reist á því að Æ hefði vanmetið tjón sitt við málshöfðun aðalsakar. Í sakaukasök hafði Æ uppi auknar kröfur á hendur byggingarstjóra og ábyrgðartryggjanda hans, RJ og V hf., en í framhaldssök gerði hann kröfur á hendur húsasmíðameistara og ábyrgðartryggjanda hans, O og S hf., verkfræðingum sem komu að hönnun hússins og ábyrgðartryggjanda þeirra, B, Þ og T, og loks hlutaðeigandi sveitarfélagi, R.

T ehf. krafði N um skaðabætur vegna galla í steypu sem félagið hafði fengið afhent frá steypustöðinni M ehf. og notað til byggingar á fasteign. Byggði T ehf. á því að starfsmönnum N hefði orðið á mistök við lögbundið gæðamat steypunnar sem hafi leitt til tjóns fyrir félagið. Talið var að fyrirsvarsmaður T ehf., sem jafnframt var byggingarstjóri framkvæmdanna, hefði gert starfsmönnum steypustöðvarinnar M ehf. grein fyrir því hvers konar steypu væri óskað eftir og hefði hann afhent þeim blað frá verkfræðistofu þar sem nánari fyrirmæli hefðu komið fram. Þá var jafnframt talið að það væri á ábyrgð steypuframleiðanda að steypa stæðist þær kröfur sem gerðar væru til hennar en að auki hafði T ehf. ekki sýnt fram á að í eftirlitshlutverki N hefði falist skylda til þess að fylgjast með daglegri steypuframleiðslu M ehf. Var N því sýknað af kröfu T ehf.

B og S keyptu íbúð af T ehf. á árinu 2007. Eftir afhendingu íbúðarinnar kom í ljós galli á hitavatnslögn. Kröfðu B og S byggingarstjóra íbúðarinnar um skaðabætur vegna þessa og var kröfunni einnig beint að T hf. þar sem byggingarstjórinn hafði lögboðna starfsábyrgðartryggingu. Í málinu lá fyrir matsgerð þar sem talið var að frágangur hitavatnslagna hefði verið í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hins vegar var talið að byggingarstjóranum yrði ekki metið það til saknæmrar vanrækslu að hafa treyst því að teikningar af lögnunum, sem samþykktar höfðu verið af þar til bæru stjórnvaldi, væru í samræmi við lög og reglugerðir. Var því ekki fallist á að hann bæri skaðabótaábyrgð á þeim göllum sem reyndust vera á lögnunum og voru hann og T hf. því sýknaðir af kröfu B og S.

F keypti íbúð af ÁF ehf. á árinu 2007. Eftir afhendingu íbúðarinnar komu í ljós gallar á hitakerfi íbúðarinnar, svalagólfi hennar sem og leki í sturtu. Gerði F kröfu á hendur Á, sem var byggingarstjóri fasteignarinnar, um skaðabætur vegna þessa. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði m.a. að það yrði ekki metið Á til saknæmrar vanrækslu að hafa treyst því að teikningar af hitakerfi íbúðarinnar, sem samþykktar hefðu verið af þar til bæru stjórnvaldi, væru í samræmi við lög og reglugerðir. Bæri Á því ekki ábyrgð á göllum hitakerfisins. Hins vegar féllst Hæstiréttur á það með héraðsdómi að Á bæri ábyrgð á göllum sem voru á svalagólfi íbúðarinnar sem og á leka í sturtu.

S og fleiri keyptu íbúðir í fjöleignahúsi af Á ehf. Í málinu stefndu þau B, byggingarstjóra hússins og H, múrarameistara, til heimtu skaðabóta vegna galla á múrklæðningu fasteignarinnar. Þá krafðist einn íbúðareigandi viðurkenningar á greiðsluskyldu S hf. á grundvelli starfsábyrgðartryggingar B. Í málinu lágu fyrir tvær matsgerðir og gerðu þær báðar ráð fyrir að ráðast þyrfti í heildarendurnýjun á múrhúð hússins, þó út frá ólíkum forsendum. Var það mat sérfróðra meðdómsmanna í héraði að slík heildarendurnýjun væri óþörf. Í undir- og yfirmatsgerð kom hins vegar ekki fram umfang þess kostnaðar sem leggja þyrfti í til að bæta úr göllum á múrhúð hússins að þessu virtu, né hversu stór hluti verksins var gallaður þegar B og H hurfu frá verkinu. Var máli S og fleiri gegn B, H og S hf. því vísað frá héraðsdómi.

S krafði J ehf. um skaðabætur vegna glerhandriðs og tjóns af völdum glerskífu sem brotnaði í handriði á heimili hans en J ehf. hafði séð um hönnun, smíði og uppsetningu handriðsins. Með vísan til niðurstöðu matsgerðar, sem ekki hafði verið hnekkt, var í Hæstarétti talið að söluhluturinn hafi ekki haft þá eiginleika til að bera sem S hafi mátt vænta við kaup á honum sbr. b. lið 15. gr. laga nr. 48/2003 um neytendakaup. Var hann því talinn gallaður samkvæmt a. lið 1. mgr. 16. gr. sömu laga og á því bæri J ehf. bótaábyrgð gagnvart S í lögskiptum þeirra.

Deilt var um lögskipti aðila vegna tveggja húsa sem E ehf. tók að sér að byggja fyrir L og I en E var byggingarstjóri húsanna. L og I buðu byggingu húsanna út með tveimur lokuðum útboðs- og verklýsingum í janúar 2007 og gerði E ehf. tilboð í þau bæði. Hæstiréttur leit svo á samningur hefði komist á milli aðila með því efni sem í samningsdrögum greindi en þau voru aldrei undirrituð af hálfu E ehf. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um rétt L og I til skaðabóta úr hendi E og E ehf. vegna ýmissa galla á eignunum og dæmdi tafabætur að álitum og rétt E ehf. til greiðslna úr hendi L og I vegna magnaukningar og aukaverka.

T hf. höfðaði mál á hendur G og S til greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um raðhús í smíðum. Þau kröfðust sýknu og höfðuðu jafnframt mál á hendur félaginu til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á hinu selda og stefndu einnig SH sem verið hafði byggingarstjóri við húsbygginguna. Kröfugerð G og S var reist á niðurstöðu matsgerðar. Í Hæstarétti var fallist á ábyrgð SH sem byggingarstjóra hússins vegna fjölmargra verkliða utan þeirra er lutu að hönnun sem væri þess eðlis að ekki félli undir ábyrgð byggingarstjóra.

B ehf. tók að sér að byggja tvíbýlishús í Kópavogi fyrir P. Byggingastjóri hússins var H en hann var jafnframt húsasmíðameistari þess og fyrirsvarsmaður B ehf. Í kjölfar þakleka í húsinu höfðaði P mál og krafðist skaðabóta vegna galla í samræmi við matsgerð dómkvaddra manna sem lagt höfðu mat á annmarka í fasteigninni. Talið var að við úrlausn málsins yrði að líta til þess að Hæstiréttur hefði í nokkrum dómum fjallað um skaðabótaábyrgð byggingarstjóra, sbr. dóma í málum nr. 267/2005, 318/2007 og 37/2009. H hefði látið undir höfuð leggjast að fylgjast með framkvæmdunum og sjá til þess að verkið væri faglega og tæknilega rétt unnið. Hefði H átt að gera sér grein fyrir því sem byggingarstjóri að nauðsynlegt hefði verið að leita sérlausna á því vandamáli sem uppi var í málinu. Yrði að virða H þetta til vanrækslu og bæri hann ábyrgð á því tjóni sem P varð fyrir vegna þessa. Var H gert að greiða P 1.716.848 krónur í skaðabætur.

Húsfélagið G krafði E, íbúa í húsinu, um greiðslu vegna viðhaldsframkvæmda á þaki hússins sem fram fóru árið 2006. Þá krafðist húsfélagið þess jafnframt að viðurkenndur yrði með dómi lögveðsréttur fyrir kröfum þess í eignarhlutum E í húsinu. Fjárkrafa húsfélagsins var að hluta tekin til greina í héraði. Þar fórst hins vegar fyrir að taka afstöðu til og dæma um kröfuna sem laut að viðurkenningu lögveðsréttarins. Taldi Hæstiréttur það í andstöðu við f. lið 1. mgr. og 2. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og því óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og leggja fyrir héraðsdóm að taka málið til munnlegs flutnings og dómsálagningar á ný.