Dómstólaleit

G ehf. höfðaði mál á hendur Í hf. og J ehf. til heimtu bóta vegna galla á fasteign sem félagið hafði keypt af Í hf. fyrir milligöngu J ehf. Byggði G ehf. í fyrsta lagi á því að skort hefði á að öll þau tæki og búnaður sem áskilin voru við kaupin hefðu fylgt fasteigninni. Í öðru lagi byggði G ehf. á því að fasteignin hefði verið haldin galla vegna leka með þaki og á milligangi. Þá byggði G ehf. í þriðja lagi á því að það ætti rétt til bóta vegna þess óbeina tjóns sem félagið taldi sig hafa orðið fyrir vegna vanefndanna. Héraðsdómur sýknaði J ehf. af kröfum G ehf. en féllst á kröfu þess á hendur Í hf. vegna þakgallans. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms vegna þakgallans en taldi að hafna bæri kröfu G ehf. um bætur vegna vöntunar á tækjum og búnaði, annars vegar að með vísan til þess að félagið hefði ekki sinnt áskorun seljanda um skoðun fyrir kaupin og hins vegar með vísan til þess að G ehf. hefði ekki innan sanngjarns frests tilkynnt Í hf. um vanefndina og að félagið hygðist bera hana fyrir sig. Þá hafnaði rétturinn kröfu G ehf. um bætur fyrir óbeint tjón með vísan til 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms samkvæmt því staðfest.

B og R keyptu fasteign af K og V og bjuggu í henni í eitt ár en seldu hana svo til S og K. Samkvæmt dómi héraðsdóms var kaupendum íbúðarinnar, S og K, dæmdur afsláttur af kaupverði vegna galla sem fólginn var í því að gólf íbúðarinnar hölluðu. B og R höfðuðu mál þetta til að fá greitt úr hendi K og V þann afslátt sem þau máttu þola samkvæmt fyrrnefndum dómi. Var talið að seljendum íbúðarinnar K og V hafi borið í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að eigin frumkvæði að veita B og R upplýsingar um þá galla sem þau vissu um að væru á gólfi íbúðarinnar. Var vísað til þess að hefðu búið um árabil í íbúðinni, þekkt eiginleika hennar vel og staðið í málaferlum vegna galla á henni. Var talið ósannað að þau hefðu veitt B og R upplýsingar sem þau bjuggu yfir um galla á eigninni. Með vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda bökuðu K og V sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Var því fallist á kröfu B og R.

Ágreiningur aðila laut að stærð fasteignar sem C slhf. keypti af R árið 2012, en samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá 1988 var hún skráð 47,4 m2, auk sérgeymslu í kjallara, en samkvæmt Fasteignaskrá 64,9 m2. R höfðaði mál gegn C slhf. til heimtu greiðslu eftirstöðva kaupverðsins sem félagið hélt eftir og höfðaði það síðan gagnsök til heimtu skaðabóta eða afsláttar úr hendi R vegna galla á fasteigninni. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, kom fram að stærð íbúðarinnar, að viðlagðri stærð geymslunnar, væri 55,8 m2. Ofangreindur stærðarmunur næmi því 14,0% sem yrði ekki talinn verulegur í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá hefði R hvorki leynt upplýsingum né sýnt af sér stórfellt gáleysi við sölu fasteignarinnar. Með hliðsjón af starfsemi C slhf. stóð það félaginu nær að athuga hvort íbúð, sem væri undir súð að hluta, væri þeirrar stærðar sem tilgreind væri í söluyfirliti, sérstaklega í ljósi þess að C slhf. var kunnugt um misræmið milli opinbera skjala en undirritaði kaupsamninginn engu að síður án fyrirvara vegna þessa misræmis. Var C slhf. því gert að greiða R eftirstöðvar kaupverðsins.

H ehf. keypti fasteign fyrir milligöngu fasteignasalans E. Hélt H ehf. því fram að E hefði með saknæmum og ólögmætum hætti valdið félaginu tjóni með því að hafa auglýst og kynnt fasteignina á þann hátt að unnt væri að reka hótelstarfsemi í húsnæðinu, án þess að afla staðfestingar á því að fyrir hendi væru leyfi fyrir slíkum rekstri eða kanna hvort skilyrði til slíkrar starfsemi væru uppfyllt. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fallast mætti á það með H ehf. að af lestri söluyfirlits fasteignarinnar hefði mátt ætla að á henni væri rekið hótel. Söluyfirlitið hefði þannig ekki gefið rétta mynd af eiginleikum eignarinnar og brotið gegn 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þá hefði þessi ónákvæma lýsing á eiginleikum hins selda verið í andstöðu við 15. gr. sömu laga, þar sem fram komi að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði og liðsinna báðum aðilum og gæta réttra hagsmuna þeirra. Á hinn bóginn var tekið fram að fyrirsvarsmenn H ehf. hefðu skoðað eignina fyrir kaupin og verið ljóst að hótelrekstur hefði ekki verið á eigninni á þeim tíma. Hefði þetta gefið félaginu tilefni til að kanna hvort leyfi til hótelrekstrar lægi fyrir ef það var forsenda kaupanna, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá yrði að líta til þess að hvorki í kauptilboði H ehf. og gagntilboði seljandans né kaupsamningi og afsali hefði verið getið hótelrekstrar í húsnæðinu eða áskilið að leyfi til slíks rekstrar væri til að dreifa. Var í ljósi þessa ekki talið í ljós leitt að grundvöllur ákvörðunar H ehf. um kaup eignarinnar hafi verið að fyrir lægi leyfi til rekstrar hótels, sbr. 1. gr. 11. gr. laganna. Var E og T hf. því sýknað af kröfu H ehf.

EG höfðaði mál gegn G, D, EV og F ehf. vegna ætlaðra galla á fasteign sem EG hafði keypt af G og D. Fasteignasalinn EV hjá fasteignasölunni F ehf. hafði séð um söluna. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að eignin hefði verið gölluð þar sem D og G höfðu fyrir söluna ráðist í framkvæmdir sem ollu tjóni á eigninni vegna þess að frágangur þeirra var ófullnægjandi. Á hinn bóginn var ekki fallist á með EG að ástand málningar, glugga eða svalahurðar hefði falið í sér galla. Kröfum EG um riftun eða ógildingu viðskiptanna var hafnað. G og D voru sýknuð af kröfu um skaðabætur með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, enda hafði EV starfsábyrgðartryggingu sem tók til tjónsins og atvik voru ekki á þann veg sem mælti fyrir um í 2. mgr. 19. gr. sömu laga. Var EV og F ehf. því gert að greiða EG skaðabætur vegna úrbóta á fasteigninni.

Aðilar deildu um uppgjör vegna kaupa H og O á fasteign af dánarbúi R. Héldu H og O eftir hluta af greiðslu kaupverðsins vegna þess að þau litu svo á að þau ættu gagnkröfu á hendur dánarbúinu þar sem því hefði borið að taka þátt í kostnaði við tilteknar framkvæmdir á fasteigninni, sem ekki voru hafnar við gerð kaupsamningsins. Ekki var fallist á að dánarbúinu hefði borið að standa straum af kostnaði við umræddar framkvæmdir. Var H og O því gert að greiða dánarbúi R eftirstöðvar kaupverðsins ásamt nánar tilgreindum vöxtum.

Málskostnaðartrygging. Frávísun máls frá Hæstarétti. Máli þrotabús S ehf. gegn H ehf., GK, GRR og F ehf. var vísað frá Hæstarétti þar sem málskostnaðartrygging var ekki afhent innan frests sem þrotabú S ehf. hafði til þess að setja hana.

L og K keyptu einbýlishús að Keilufelli í Reykjavík af V með kaupsamningi 1. september 2005. Samkvæmt söluyfirliti og kaupsamningi var birt stærð eignarinnar 146,8 m². Við síðari mælingu var komist að þeirri niðurstöðu að birt stærð hennar væri 125,7 m² og nam mismunurinn 14,3% af tilgreindu flatarmáli samkvæmt kaupsamningi. L og K töldu sig eiga rétt til skaðabóta eða afsláttar er næmi þeirri verðrýrnun sem af þessu leiddi og héldu eftir tveimur afborgunum af kaupverði eignarinnar. V höfðaði mál gegn L og K og krafði þau um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. L og K höfðuðu gagnsök til sjálfstæðs dóms um kröfur sínar eftir að dómkvaddir matsmen höfðu komist að þeirri niðurstöðu að verðrýrnun vegna stærðarfráviksins næmi hærri fjárhæð en þeim greiðslum sem þau höfðu haldið eftir. Með vísan til 3. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 var L og K talið heimilt að höfða gagnsökina þótt frestur samkvæmt 2. mgr. sömu greinar væri liðinn. Ekki var talið að V hefði ábyrgst sérstaklega nákvæma tilgreiningu á stærð hússins. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna var ætluð verðrýrnun fundin út með því að reikna fermetraverð hússins út frá kaupverði. Ekki var sýnt fram á að verðlagning þess hefði ráðist af stærðinni einni saman eða að hún hefði verið ákveðin með öðrum hætti en annarra sams konar eigna í hverfinu. Voru L og K ekki talin hafa sýnt fram á að kaupverð eignarinnar hefði verið óeðlilegt og að hin ranga tilgreining birtrar stærðar gæti leitt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Þau voru því dæmd til að greiða V eftirstöðvar kaupverðsins. Þar sem kröfur um dráttarvexti voru ekki í réttu horfi, hvorki í stefnu né gagnstefnu, var þeim vísað frá héraðsdómi.

S og O keyptu íbúð í Hafnarfirði af I með kaupsamningi 13. september 2004. I krafðist greiðslu eftirstöðva kaupverðsins, 1.500.000 krónur, sem S og O höfðu haldið eftir vegna ætlaðra rangra upplýsinga um eignina við söluna. S og O töldu sig eiga gagnkröfu á hendur I, sem næmi hærri fjárhæð en stefnukrafan, og kröfðust því sýknu af þeirri kröfu. Jafnframt höfðuðu þau gagnsök á hendur I, þar sem þau kröfðust greiðslu 2.532.639 króna. Héraðsdómur féllst á kröfu I og í kjölfarið greiddu S og O skuldina. Þau áfrýjuðu síðan málinu en tóku fram að áfrýjunin tæki ekki til aðalsakarinnar. I taldi að með fyrirvaralausri greiðslu á kröfum í samræmi við dómsorð héraðsdóms hefðu S og O fyrirgert rétti sínum til áfrýjunar málsins og krafðist því frávísunar málsins frá Hæstarétti. Eftir að S og O höfðu lýst því yfir að gagnaöflun væri lokið af þeirra hálfu lögðu þau fram skjal, sem þau höfðu afhent í banka þegar krafan var greidd, er bar með sér að þau hefðu áskilið sér rétt til áfrýjunar málsins til Hæstaréttar. Gegn mótmælum I var ekki unnt að leyfa framlagningu skjalsins og varð því að líta svo á að S og O hefðu innt þessa greiðslu af hendi án fyrirvara. Þótti áfrýjun þeirra á málinu ósamrýmanleg greiðslu skuldarinnar samkvæmt dómsorði héraðsdóms og var því fallist á kröfu I um frávísun málsins frá Hæstarétti.