Dómstólaleit

Í málinu krafðist D þess að viðurkennt yrði að starfsábyrgðartrygging sem hann hafði aflað sér hjá V hf. vegna starfa sinna sem fasteignasali tæki til tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að í dómi sínum frá 2016 hefði rétturinn skýrlega byggt á því að samningur sá, sem legið hefði til grundvallar skaðabótaábyrgð D í því máli, hefði í eðli sínu átt að vera verksamningur og hefði ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Talið var að D hefði ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hefðu að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Hefði dómur Hæstaréttar frá 6. október 2016 því fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að þjónustan, sem D hefði tekið að sér að veita vegna umræddra viðskipta í máli nr. 64/2016, hefði átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem ekki hefði komist á. Við úrlausn um það hvort starfsábyrgðartrygging D hjá V hf. hefði verið bundin við störf hans í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún gæti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings, var litið til þess að ákvæði í lögum, sem gilt hefðu fyrr og síðar um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hefðu í öllum meginatriðum snúið eingöngu að viðskiptum með fasteignir. Talið var að fasteignasali, sem hlotið hefði löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, gæti skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum gæti hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi var lagður sá skilningur í 5. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem skilmálar V hf. fyrir starfsábyrgðartryggingu D vísuðu til, að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum. Þar sem umræddur verksamningur um smíði húss hefði þannig verið óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup var V hf. sýknað af kröfu D.

B og E gerðu verksamning við R ehf. um húsbyggingu. Eftir undirritun samningsins kom í ljós að bú R ehf. hafði verið tekið til gjaldþrotaskipta nokkrum dögum áður en aðilar skrifuðu undir samninginn og að F, sem verið hafði í forsvari fyrir félagið, hefði jafnframt strikað yfir nafn R ehf. á samningnum og ritað nafn S ehf. í staðinn að B og E forspurðum. Í málinu kröfðust B og E þess að F, S ehf. og D, sem komið hafði að samningsgerðinni, yrði gert að greiða þeim skaðabætur sem svöruðu til endurgreiðslu þeirra fjármuna sem B og E höfðu greitt inn á verkið þegar þeim varð ljóst að skipt hafði verið um verktaka að verkinu. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var með vísan til forsendna í Hæstarétti, kom fram að vegna nafnabreytingarinnar hefði ekki komist á gildur samningur milli aðilanna og hefði F, S ehf. og D mátt vera það ljóst. Þá var það virt F og D til gáleysis að hafa ekki aðhafst um að tilkynna B og E um breytinguna í tíma. Ekki var talið sannað að samningur hefði í öndverðu komist á milli B, E og S ehf. eða að B og E hefðu í raun mátt láta sig það einu gilda hvort félagið væri endanlegur viðsemjandi vegna tengsla þeirra og F. Loks hefðu B og E kosið að semja ekki við S ehf. eftir að þeim varð ljóst að enginn samningur væri í gildi og var ekki unnt að byggja á því að þeim hafði verið það skylt í því skyni að takmarka tjón sitt. Var því miðað við að B og E hefðu orðið fyrir tjóni sem nam þeim greiðslum sem þau inntu af hendi í rangri trú um að gildur samningur lægi fyrir.

S, Þ og B stóðu árið 2005 sameiginlega að viðskiptum fyrir milligöngu G hf. um kaup á óskráðu dönsku félagi, V A/S, sem átti fjölda fasteigna til útleigu í Kaupmannahöfn, með því að danskt félag, N A/S, í eigu íslensku félaganna O ehf., H ehf. og B ehf., sem S, Þ og B voru í forsvari fyrir, festi kaup á öllum hlutum í V A/S. Voru kaupin að mestu leyti fjármögnuð með láni frá dótturfélagi G hf. í Lúxemborg. Í framhaldi af kaupunum lenti V A/S í erfiðleikum með afborganir af lánum, en tengdir einstaklingar og lögaðilar höfðu tekist á hendur ábyrgðir á skuldbindingum þess, þar á meðal A sem átti sæti í stjórn B ehf., en hún var eiginkona B. V A/S var tekið til gjaldþrotaskipta á árinu 2010. A lýsti kröfu við slit G hf. sem reist var á því að starfsmenn G hf. hafi ekki veitt fullnægjandi upplýsingar í aðdraganda viðskiptanna og hefði A beðið tjón af þeim sökum vegna skuldbindinga sem enn hvíldi á henni vegna ábyrgða á lánum í tengslum við kaupin eða rekstur V A/S og dótturfélaga þess. A reisti jafnframt kröfu sína á því að samkvæmt samningi B við G hf. um einkabankaþjónustu og á grundvelli 8. gr. þágildandi laga nr. 33/2003 um verðbréfaviðskipti hefði starfsmönnum G hf. verið óheimilt að bjóða B að taka þátt í viðskiptunum. Slitastjórn G hf. hafnaði því að viðurkenna kröfurnar og var úrlausn um ágreining þar að lútandi vísað til héraðsdóms, þar sem komist að sömu niðurstöðu í hinum kærða úrskurði. Í dómi Hæstaréttar voru raktir annmarkar sem verið höfðu á kröfugerð A á mismunandi stigum málsins. Taldi rétturinn að með aðalkröfu A í kröfulýsingu hefði hún leitast við að fá sig leysta undan skyldu, sem hún taldi sig standa í gagnvart G hf., svo sem heimilt væri samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 117. gr. laga nr. 21/1991, en í sama ákvæði væri engin heimild til að hafa uppi kröfu um skaðabætur án þess að fjárhæð væri tiltekin, svo sem A hafði gert til vara í kröfulýsingunni. Yrði því að líta svo á að í raun hefði þar engin krafa verið gerð til vara. Með því að A hefði í greinargerð fyrir héraðsdómi einungis krafist viðurkenningar kröfu sinnar tiltekinnar fjárhæðar við slit G hf., hefði hún ráðstafað sakarefninu á þann veg að fallið hefði verið frá aðalkröfu í kröfulýsingu auk þess sem A var ekki talin geta haft uppi varakröfuna, enda yrðu samkvæmt ákvæðum 5. þáttar laga nr. 21/1991 og 118. gr. sömu laga ekki hafðar uppi auknar kröfur fyrir dómi frá þeirri sem gerð var í kröfulýsingu. Þar sem A gerði við svo búið ekki lengur nokkra dómkröfu í málinu um annað en málskostnað var því vísað frá héraðsdómi án kröfu.

S, Þ og B stóðu árið 2005 sameiginlega að viðskiptum fyrir milligöngu G hf. um kaup á óskráðu dönsku félagi, V A/S, sem átti fjölda fasteigna til útleigu í Kaupmannahöfn, með því að danskt félag, N A/S, í eigu íslensku félaganna O ehf., H ehf. og B ehf., sem S, Þ og B voru í forsvari fyrir, festi kaup á öllum hlutum í V A/S. Voru kaupin að mestu leyti fjármögnuð með láni frá dótturfélagi G hf. í Lúxemborg. Í framhaldi af kaupunum lenti V A/S í erfiðleikum með afborganir af lánum, en tengdir einstaklingar og lögaðilar höfðu tekist á hendur ábyrgðir á skuldbindingum þess auk þess sem HK ehf., sem S, Þ og B fóru fyrir, kváðust hafa lagt V A/S og dótturfélögum þess til verulegar fjárhæðir. V A/S var tekið til gjaldþrotaskipta á árinu 2010. HK ehf. lýsti kröfu við slit G hf. sem reist var á því að starfsmenn G hf. hafi ekki veitt fullnægjandi upplýsingar í aðdraganda viðskiptanna og bæri G hf. skaðabótaskyldu af þeim sökum, ekki aðeins gagnvart kaupendum, heldur einnig sér sem látið hefði af hendi fé af ástæðum sem rekja mætti til kaupanna. HK ehf. reisti jafnframt kröfu sína á því að samkvæmt 8. gr. þágildandi laga nr. 33/2003 um verðbréfaviðskipti hefði starfsmönnum G hf. verið óheimilt að bjóða S, Þ og B að taka þátt í viðskiptunum. Slitastjórn G hf. hafnaði því að viðurkenna kröfuna og var úrlausn um ágreining þar að lútandi vísað til héraðsdóms, þar sem komist að sömu niðurstöðu í hinum kærða úrskurði. Í dómi Hæstaréttar voru raktir nánar tilgreindir annmarkar sem verið höfðu á kröfugerð HK ehf. á mismunandi stigum málsins. Að endingu taldi Hæstiréttur, án þess að nokkuð þyrfti frekar að gæta að því hvort HK ehf. kynni að hafa eignast kröfu í tilefni af áðurgreindum viðskiptum, sem að auki yrði réttilega beint að G hf., að kaupendur V A/S hefðu sýnt af sér stórfellt tómlæti um að gera athugasemdir við G hf. vegna þessara verðbréfaviðskipta á meðan enn gæti hafa talist raunhæft að hlutabréf í V A/S hefðu eitthvert verðgildi í viðskiptum, sbr. dóm Hæstaréttar 28. janúar 2014 í máli nr. 719/2013. Með því hefðu kaupendurnir brugðist tillitsskyldu sinni gagnvart G hf., sbr. til hliðsjónar dóm réttarins 27. febrúar 2003 í máli nr. 305/2002, og þar með glatað fyrir tómlæti sérhverjum rétti sem þeir gætu hafa átt á hendur G hf. af þessu tilefni. Með því að HK ehf. teldi sig geta leitt kröfu sína á hendur G hf. af réttarsambandi hans við kaupendurna, gæti HK ehf. í þeim efnum ekki notið ríkari réttar en þeir. Var því þegar af þeirri ástæðu hafnað að viðurkenna kröfu HK ehf. við slit G hf.

Aðilar deildu um það hvort B væri skylt að vera félagsmaður í F og greiða félagsgjöld til þess, en B hélt því fram að skylda til félagsaðildar sem kveðið væri á um í síðari málslið 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, fengi ekki samrýmst ákvæði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar um rétt til að standa utan félaga. Ekki voru bornar brigður á það af hálfu F að það teldist félag í skilningi 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar. Í niðurstöðu Hæstaréttar var vísað til þess að í 1. mgr. 18. gr. væri skýrlega mælt fyrir um skyldu fasteignasala til að vera félagsmenn í F og væri því fullnægt skilyrði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar um að kveðið væri á um skyldu til aðildar að félagi í lögum. Þá var einnig fallist á að áskilnaði stjórnarskrárákvæðisins um almannahagsmuni væri fullnægt. Við mat á því hvort nauðsyn stæði til þess að fasteignasalar væru félagsmenn í F vísaði Hæstiréttur til þess að ekki væri við matið unnt að horfa til annarra atriða varðandi hlutverk F en þeirra, sem mælt væri fyrir um í lögum. Einnig yrði, vegna meginreglu íslenskrar stjórnskipunar um meðalhóf, að gæta að því hvort lagaboð íþyngi mönnum að óþörfu og unnt yrði að ná sama markmiði með öðru og vægara móti. Loks yrði að líta til þess að fasteignasalar, sem hlotið hefðu löggildingu til starfa, hefðu einir heimild til milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum, skráningarskyldum skipum og atvinnufyrirtækjum, sem ættu undir ákvæði laganna. Yrði því að játa löggjafanum rýmri heimild til að leggja byrðar á þá, sem heyrðu til starfstéttarinnar. Var það mat Hæstaréttar að ekki hefði verið sýnt fram á að skylda fasteignasala til að vera félagsmenn í F væri nauðsynleg til þess að það gæti sinnt því hlutverki, sem félaginu hefði verið falið með lögum nr. 99/2004. Gengi síðari málsliður 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 þannig gegn 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og yrði ákvæðinu því ekki beitt. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu B af kröfu F um greiðslu gjaldfallins félagsgjalds og viðurkenningu á því að B væri óskylt að vera félagsmaður í F.

E seldi F ehf. tvö einkahlutafélög, V ehf. og S ehf., á árinu 2007. F ehf., sem tekið var til gjaldþrotaskipta á árinu 2010, greiddi kaupverðið einungis að hluta og lýsti E fjórum kröfum í þrotabú félagsins, en E naut engra trygginga fyrir greiðslu kaupverðsins úr hendi F ehf. E krafði jafnframt K ehf., KL ehf., KF ehf., ES og B um skaðabætur vegna fjártjóns sem hann taldi sig hafa orðið fyrir vegna aðkomu þeirra að sölunni og nam samanlagðri fjárhæð krafna hans í þrotabú F ehf. Deildu aðilar m.a. um það hvort K ehf., KF ehf. og B hefðu haft milligöngu um söluna í skilningi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og hvort þeim hefði þannig borið að gæta jafnframt að hagsmunum E í viðskiptunum. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði m.a. að í verkefnistillögu um kaupin, sem B hefði undirritað af hálfu K ehf., hefði komið fram að vinna K ehf., fyrir hönd kaupanda, hefði falist í því að meta félögin til verðs, koma á samningi um kaupin og annast skjalagerð um þau. Hefði það gengið eftir auk þess sem K ehf. hefði tekið að sér samkvæmt sérstöku samkomulagi að varðveita skjöl bæði í þágu seljanda og kaupanda. Hefðu verkefni þessi verið slík að þau yrði að telja til milligöngu um kaup á atvinnufyrirtækjum í skilningi 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004. Samkvæmt 15. gr. laganna hefði K ehf. því borið að liðsinna og gæta hagsmuna bæði seljanda og kaupanda. Undan þeirri skyldu yrði hvorki vikist þótt F ehf. hefði einn leitað eftir þjónustu þeirra né með því að vísa til þess að E hefði notið ráðgjafar annars manns. Hefðu K ehf. og B vanrækt að gæta hagsmuna E, m.a. með því að gera honum ekki skýra grein fyrir þeirri áhættu sem í viðskiptunum hefði falist þar sem F ehf. var veittur gjaldfrestur á meira en helmingi kaupverðs án þess að settar hefðu verið fullnægjandi tryggingar fyrir efndum. B hefði jafnframt verið kunnugt um það að veittar hefðu verið tryggingar til banka fyrir láni sem F ehf. tók til að greiða kaupverð félaganna og yrði ekki séð að F ehf. hefði nokkuð átt sem staðið hefði getað til fullnustu á kröfum E ef á það myndi reyna. Yrði tjón E því nægilega rakið til þessarar vanrækslu. Þá taldi Hæstiréttur að yfirlýsing ES í skýrslu endurskoðanda um samrunaáætlun vegna samruna F ehf. og V ehf. þess efnis að ekki yrði séð að sameining félaganna kæmi til með að rýra verulega möguleika lánardrottna á fullnustu krafna í hvoru félagi um sig, hefði ekki fengið staðist. Vegna þessarar vangæslu hefði E farið á mis við að njóta réttar samkvæmt 101. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög til að fá tryggingar fyrir þeim fjárhæðum sem hann átti ógreiddar frá F ehf. af kaupverðinu. Voru K ehf., KF ehf., B og ES taldir bera skaðabótaábyrgð á tjóni E, en hann var þó látinn bera þriðjung af tjóni sínu sjálfur þar sem hann hafði bæði talsverða reynslu af viðskiptum og látið undir höfuð leggjast að gera eðlilegar og nauðsynlegar ráðstafanir til að gæta hagsmuna sinna í viðskiptunum.

Málsaðilar undirrituðu kauptilboð 10. desember 2007, þar sem P og T skuldbundu sig til þess að kaupa af Á ehf. samsett hús sem seljandi skyldi skila uppkomnu á grunn og botnplötu sem kaupandi útvegaði. Sama dag inntu þau af hendi fyrstu greiðslu vegna kaupanna, svonefnt staðfestingargjald. Með tilkynningu 25. nóvember 2008 afturkölluðu P og T samþykki kauptilboðsins. Í málinu kröfðu P og T Á ehf. um endurgreiðslu þessarar greiðslu að frádregnum þeim 10% staðfestingargjaldsins sem Á ehf. áskildi sér rétt til að halda eftir við endurgreiðslu, ef P og T nýttu rétt sinn til að falla frá kaupunum samkvæmt ákvæði kauptilboðsins þar um. Deila aðila laut að rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu og til endurgreiðslu umkrafinnar fjárhæðar. Talið var að Á ehf. bæri hallann af því að hafa ekki sett rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu tímamörk og var krafa þeirra P og T því tekin til greina.

Með samþykktu kauptilboði 7. maí 2008 komst á kaupsamningur með Í annars vegar og G og H hins vegar um þriggja herbergja íbúð. Fyrir lá í málinu að Í annaðist gerð tilboðsins. Talið var að skuldbinding G og H samkvæmt tilboðinu væri bundin fyrirvara um lán frá lánastofnun og félli hún því niður ef fyrirvarinn gengi ekki eftir. Í tilboðinu sagði einnig að kaupandi skyldi skila inn staðfestu og stimpluðu greiðslumati frá viðskiptabanka sínum innan tveggja vikna frá undirrituðu og samþykktu kauptilboði ef hann hygðist fjármagna íbúðarkaupin að hluta til með veðlánum annars teldist það úr gildi fallið. Fyrir lá að G og H skiluðu ekki nefndu greiðslumati á þeim tímafresti sem kveðið var á um í ákvæðinu og féll skuldbinding þeirra því niður tveimur vikum eftir gerð tilboðsins. Þá var ekki fallist á það með Í að samskipti aðila eftir þetta fengju þessu breytt, enda var talið að fylgja hefði þurft formkröfum 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup ef til hefði staðið að endurvekja þær skuldbindingar sem fallið höfðu niður. Voru G og H sýknuð af kröfum Í.

Fasteignasalan F ehf. og D ehf. gerðu með sér samning sem fól í sér að fasteign í eigu D ehf. var sett í einkasölu hjá F ehf. D ehf. seldi eignina án milligöngu F ehf. F ehf. taldi brotið gegn samningi um einkasölu og krafðist 2% af söluverði eignarinnar, auk alls útlagðs kostnaðar. Talið var að með einkasölusamningnum hefði D ehf. skuldbundið sig til að bjóða ekki eignina til sölu hjá öðrum fasteignasala. Ákvæðið yrði ekki skýrt svo að það ætti við ef D ehf. seldi eignina án milligöngu löggilts fasteignasala. Var því hafnað að D ehf. hefði brotið gegn samningnum. Þar sem krafa um útlagðan kostnað byggðist eingöngu á sömu heimild og krafa um bætur var þeirri kröfu einnig hafnað. Var D ehf. því sýknað af kröfu F ehf.