Dómstólaleit

Fasteignasala. Lögmenn. Skaðabætur. Dráttavextir. Frávísun máls að hluta. R sf. festi kaup á helmingshlut í iðnaðarhúsnæði með kaupsamningi 20. október 2008 en samkvæmt honum var K ehf. seljandi eignarhlutans. Í kaupsamningnum kom fram áletrun þess efnis að lögmaðurinn J hefði samið skjalið. Í málinu krafði R sf. J um skaðabætur fyrir ætlað tjón vegna meintra mistaka þess síðarnefnda við gerð kaupsamningsins sem leitt hefðu til þess að hann hefði ekkert fengið í sinn hlut af uppboðsandvirði eignarinnar sem seld var nauðungarsölu á uppboði vegna vanskila þinglýsts eiganda sem þá var B. Af hálfu J var því alfarið hafnað að hann hefði haft milligöngu um framangreind fasteignakaup eins og R sf. hélt fram. Hann hefði einungis fært á blað í formlegan búning þá skilmála kaupa sem R sf. og K ehf. hefðu áður komið sér saman um. Í dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að J hefði aflað þinglýsingarvottorðs í tengslum við skjalagerðina og útskýrt þýðingu þess að seljandinn væri ekki þinglýstur eigandi. Þá var talið í ljós leitt að kaupsamningurinn hefði ekki verið undirritaður á skrifstofu J, engar greiðslur hefðu farið þar fram og forsvarsmaður R sf. hefði sjálfur farið með kaupsamninginn til þinglýsingar og móttekið hann skömmu síðar með áritun um frávísun þar sem þinglýstur eigandi hefði ekki undirritað skjalið. Taldi Hæstiréttur að J hefði sýnt fram á að hlutverk hans í tengslum við fasteignakaupin hefði verið afmarkað og meint tjón R sf. yrði ekki rakið til vanrækslu J á lögbundnum skyldum hans í samræmi við það hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu J því staðfest.

Y krafði fasteignasöluna F ehf. um skaðabætur vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hennar í söluferli sem hófst með því að hann gerði kauptilboð í sumarhús, en lauk þegar eigandinn seldi öðrum eignina. Taldi hann starfsmennina hafa gert mistök, annars vegar með því að hafa tekið við gagntilboði sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, L, og hafa ekki gripið til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau hafi komið í ljós og hins vegar með því að hafa ekki varðveitt skjal sem L hafði undirritað um framlengingu gildistíma kauptilboðsins, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana. Talið var að bindandi kaupsamningur hafi komist á, þrátt fyrir að gagntilboð hafi verið undirritað af öðrum, með því að sannað þótti að L hafi samþykkt það skriflega. Skuldbindingargildi þess kaupsamnings var ekki bundið fyrirvara og féll hann því ekki niður að tveimur mánuðum liðnum samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Mistök starfsmanna F ehf. í tengslum við þetta hafi því ekki orðið Y til réttarspjalla. Þá var talið að yfirlýsing L og Y um framlengingu á tilboðinu hafi verið skuldbindandi. Skipti ekki máli þótt skjalið hafi glatast, en sú vanræksla starfsmanna F ehf. hafi ekki valdið Y tjóni. Óhjákvæmilegt var talið að líta svo á að með þessari framlengingu hafi verið samið um að skuldbindingargildi kaupsamningsins, sem áður var ótímabundinn, félli niður ef kaupunum yrði ekki lokið fyrir ákveðinn tíma. Ekki hafi verið á valdi F ehf. að knýja L til undirritunar yfirlýsingar um framlengingu á skuldbindingargildi samningsins eftir þann tíma. Gæti Y því ekki leitað skaðabóta úr hendi F ehf. á þeim grunni. Samkvæmt þessu og þar sem Y bar ekki fyrir sig að til starfsmanna F ehf. mætti rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, var F ehf. sýknað af kröfu Y.

Ingólfur Gissurarson og Valhöll fasteignasala hf. (Ólafur Haraldsson hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström (Þorsteinn Einarsson hrl.) og Svanfríður Sigurþórsdóttir (Gísli Guðni Hall hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström og til réttargæslu Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf. og Elín Viðarsdóttir og Gerd Hammarström gegn Svanfríði Sigurþórsdóttur Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf.

R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.

K og G kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteign þeirri er þau keyptu af S fyrir milligöngu J, U og F. Gögn málsins báru með sér að gallar umræddrar húseignar voru sjáanlegir við venjulega skoðun hennar og varð ekki annað ráðið af framburði dómkvadds matsmanns við skýrslugjöf fyrir dómi en að svo hafi verið. Þá var fram komið að K og G hafi verið ljóst að S hafði hvorki lagfært galla á húsinu fyrir sölu þess né hafi staðið til að hann myndi lagfæra þá. Engu að síður hafi þau gert tilboð í húsið í þessu ástandi, sem samþykkt var samdægurs. Var ekki talið að upplýsingaskylda J, U og F hafi tekið til þeirra ágalla sem áttu að vera K og G ljósir við venjulega skoðun. Samkvæmt framansögðu gátu K og G heldur ekki borið fyrir sig þau ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er lúta að neytendakaupum. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu J, U og F.

H seldi G fasteign sína og skyldi hluti kaupverðsins greiddur með sjö skuldabréfum sem tryggð voru með veði í fasteign G. H samþykkti skuldskeytingu á bréfunum í ágúst sama ár, þannig að félagið B kæmi sem nýr greiðandi að þeim, en B hafði þá eignast hina veðsettu fasteign. Þegar B stóð ekki við skuldbindingar samkvæmt skuldabréfunum, krafði H G um greiðslu samkvæmt þeim og hélt því fram að skuldasamband H og G hafi orðið virkt á ný við vanefndir B. Talið var að ganga yrði út frá því að kaupunum hafi verið lokið með útgáfu afsals og móttöku H á skuldabréfum, þar sem G var sjálfur skuldari. Við skuldskeytinguna hafi endanlega fallið niður krafa H á hendur G og ný stofnast á hendur B. Þá var ekki sannað að forsvarsmaður G hafi vitað um bága fjárhagsstöðu B eða viðhaft nein ummæli um greiðslugetu félagsins. Náði krafa H á hendur þrotabúi G því ekki fram að ganga. Þá var ekki nægilega sýnt fram á að S, forsvarsmaður fasteignasölunnar sem hafði milligöngu um umrædd fasteignaviðskipti, hafi orðið skaðabótaskyldur vegna þess að fyrrnefnt veð hafi reynst haldlaust, né heldur hafi ummæli sölumanns, um að eigandi B væri sonur bankastjóra, bakað S ábyrgð og var hann því sýknaður af kröfu H.

H ehf. keypti fasteign í smíðum af B ehf., en seldi hana síðan til S. Leituðu H ehf. og S til fasteignasalans K um gerð kaupsamnings. Kaupverð var ákveðið 64.500.000 kr., en þar af skyldu 40.000.000 kr. ganga til að greiða áhvílandi lán á eigninni. Svo fór að B ehf. lauk ekki smíðinni á umsömdum tíma og H ehf. innti ekki af hendi greiðslur samkvæmt samningi sínum við B ehf. Þegar S fékk eignina afhenta nægðu umræddar 40.000.000 kr. ekki til að aflétta áhvílandi lánum á eigninni. Var þá gert samkomulag um að S greiddi um það bil 50.000.000 kr. til veðhafa gegn því að lánunum yrði aflétt. Í máli sem S höfðaði á hendur K af þessu tilefni krafði hann K um greiðslu á þessum mismun. Talið var ósannað að tjón S mætti rekja til þess að ónógar upplýsingar hafi legið fyrir við gerð kaupsamningsins eða að K hafi vanrækt að gera S grein fyrir áhættunni sem tengdist lánunum. Þá var ekki fallist á að K hafi borið að afla bindandi yfirlýsingar veðhafa um hvaða fjárhæð þyrfti að greiða til að aflétta lánunum. Var K því sýknaður af kröfu S.

S, seljandi fasteignar, krafði kaupendur, Á og K, um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Á og K kröfðust sýknu á grundvelli skuldajöfnuðar með vísan til þess að S hafði eftir samþykki kauptilboðs, en fyrir gerð kaupsamnings um eignina, selt O heitavatns­réttindi, sem fylgt höfðu eigninni lengi. Ekki var talið að framganga Á og K við gerð kaupsamningsins yrði skýrð þannig að þau hefðu með henni fallist á að gefa eftir hluta af því, sem samið hafði verið um með samþykki á kauptilboði þeirra, en gjalda engu að síður fyrir eignina sama verð og samist hafði um fyrir hana að réttindum þessum meðtöldum. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af efni kaupsamningsins þóttu Á og K eiga rétt til skaðabóta og var krafa þeirra um skuldajöfnuð tekin til greina.

Fasteignasalan V ehf. og tveir starfsmenn hennar, I og K, báru skaðabótaábyrgð á tjóni íbúðarkaupandans J sem hlaust af því að I og K vanræktu að afla upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Stoðaði ekki fyrir þá að bera fyrir sig að J hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningnum þrátt fyrir að upplýsingarnar lægju ekki fyrir. Var í þessu sambandi litið til þess að ekkert var komið fram um að J hafi verið varaður við því að ganga til samninga við þessar aðstæður. Brugðust V ehf., I og K þeirri starfskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir. Þurfti J ekki að beina kröfu sinni að seljanda íbúðarinnar áður en hann sótti stefndu.

B og SH keyptu íbúð af SÓ. Eftir að íbúðin var afhent kváðust kaupendur hafa orðið varir við gólfhalla í íbúðinni. Töldu þau að um leyndan galla væri að ræða og höfðuðu mál til greiðslu afsláttar eða skaðabóta. Ósannað var að SÓ hafi skýrt kaupendum frá gólfsiginu við skoðun þeirra á eigninni. Þá taldist ekki heldur sannað að gólfsigið hafi haft áhrif á verðmat íbúðarinnar og þótti ljóst að um galla á hinni seldu eign var að ræða. Talið var að ekki yrðu gerðar meiri kröfur til kaupenda fasteigna en að þeir framkvæmdu venjulega skoðun á eigninni og að sú skoðun beindist einkum að þeim atriðum sem algengt væri eða líklegt að væri áfátt. Voru kaupendur ekki talin hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á íbúðinni að þau gætu ekki borið gallann fyrir sig. Litið var svo á að SÓ, sem var kunnugt um gólfhallann, hafi borið að upplýsa kaupendur um hann. Ekki var talið að upplýsingaskyldu seljanda hafi verið fullnægt með því að starfsmaður viðkomandi fasteignasölu kom að síðbúnum upplýsingum um gólfhalla í símtali við SH. Þá var einnig talið að viðbrögð starfsmanna fasteignasölunnar við síðbúnum upplýsingum SÓ um gólfhallann hafi verið alls ófullnægjandi. Þeim hafi borið að framkvæma sjálfstæða skoðun á gólfum íbúðarinnar að fengnum þessum upplýsingum og gera kaupendum grein fyrir eðli og umfangi gallans. Voru SÓ, fasteignasalinn og fasteignasalan því talin bera óskipta fébótaábyrgð á tjóni kaupendanna vegna gallans.

Á stjórnarfundi Félags fasteignasala (FF) 20. október 1999 var FK, löggiltum fasteignasala, vikið úr félaginu, að sögn vegna kvartana er borist höfðu vegna FK. Í kjölfar þessa höfðaði FK mál á hendur FF og krafðist þess að viðurkennt yrði að hann væri þar félagsmaður. Var FF sýknaður af þeirri kröfu. Jafnframt gerði FK kröfu um að hann yrði færður á félagaskrá að viðlögðum sektum. Ekki þótti í ljós leitt að FK hefði fengið tækifæri til að bregðast við áminningu sem FF hafði áður veitt honum og lagfæra vinnubrögð sín. Þá lá ekki fyrir að FK hefði verið gefinn kostur á að tjá sig um fyrirhugaðan brottrekstur fyrir stjórn FF áður en hann var ákveðinn. Þótti af þessum ástæðum ekki hafa verið staðið að brottvísuninni á fullnægjandi hátt og var ákvörðunin því felld úr gildi þótt ávirðingar FK, þegar þær voru metnar í heild, gætu talist alvarlegar. Var því lagt fyrir FF að færa FK í félagaskrá að nýju.

G, starfsmaður á fasteignasölunni H, tók að sér að ávaxta fé M og K, sem var andvirði fasteigna sem H hafði haft milligöngu um sölu á. G gat ekki endurgreitt þeim alla fjárhæðina og var hann með dómi Hæstaréttar dæmdur í fangelsi vegna fjársvika gagnvart M og K. Höfðuðu M og K mál gegn KV, sem var löggiltur fasteignasali hjá H, og vátryggingafélaginu SA, þar sem KV hafði starfsábyrgðartryggingu, til endurgreiðslu þess hluta fjárins sem ekki hafði fengist greiddur. Kröfum M og K á hendur SA var vísað frá héraðsdómi þar sem skilyrðum um stofnun kröfu tjónþola á hendur félaginu var ekki fullnægt þegar málið var höfðað. Í ljósi þess að M og K þekktu G ekkert þegar viðskipti þeirra hófust, að kvittanir fyrir greiðslum voru gerðar í nafni H og að fjárgreiðslur M og K til G komu til vegna umsýslu hans í þágu þeirra við kaup og sölu á fasteignum var talið að hin refsiverða meðferð hans á fé þeirra væri nægilega tengd verkefnum hans sem starfsmanns H til að skaðabótaábyrgð yrði felld á KV eftir reglunni um vinnuveitandaábyrgð. Var KV dæmdur til að greiða M og K stefnufjárhæðina.