Dómstólaleit

Í málinu krafðist D þess að viðurkennt yrði að starfsábyrgðartrygging sem hann hafði aflað sér hjá V hf. vegna starfa sinna sem fasteignasali tæki til tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að í dómi sínum frá 2016 hefði rétturinn skýrlega byggt á því að samningur sá, sem legið hefði til grundvallar skaðabótaábyrgð D í því máli, hefði í eðli sínu átt að vera verksamningur og hefði ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Talið var að D hefði ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hefðu að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Hefði dómur Hæstaréttar frá 6. október 2016 því fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að þjónustan, sem D hefði tekið að sér að veita vegna umræddra viðskipta í máli nr. 64/2016, hefði átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem ekki hefði komist á. Við úrlausn um það hvort starfsábyrgðartrygging D hjá V hf. hefði verið bundin við störf hans í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún gæti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings, var litið til þess að ákvæði í lögum, sem gilt hefðu fyrr og síðar um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hefðu í öllum meginatriðum snúið eingöngu að viðskiptum með fasteignir. Talið var að fasteignasali, sem hlotið hefði löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, gæti skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum gæti hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi var lagður sá skilningur í 5. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem skilmálar V hf. fyrir starfsábyrgðartryggingu D vísuðu til, að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum. Þar sem umræddur verksamningur um smíði húss hefði þannig verið óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup var V hf. sýknað af kröfu D.

Þ, sem var löggiltur fasteignasali, tók að sér vinnu vegna fasteignaviðskipta G og eiginmanns hennar, sem slitið höfðu samvistum. Um var að ræða svokölluð makaskipti þar sem G og eiginmaður hennar keyptu íbúð að Skerjabraut á Seltjarnarnesi, sem koma skyldi í hlut G, og létu af hendi fasteign að Breiðahvarfi í Kópavogi. Á síðargreindu eigninni hvíldi meðal annars lán á 1. veðrétti frá Íbúðalánasjóði sem flytja skyldi á íbúðina að Skerjabraut. Samkvæmt áætlun um ráðstöfun á söluverði Breiðahvarfsins, sem Þ hafði samið, skyldi meðal annars greiða tiltekna fjárhæð inn á lánið á 1. veðrétti en Íbúðalánasjóður hafði veitt samþykki sitt fyrir veðflutningnum að því tilskildu að lánið yrði greitt niður sem svaraði til 80% af verðmæti íbúðarinnar. Samkvæmt samkomulagi milli G og maka hennar, sem Þ hafði einnig samið, skyldi svo að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum, ráðstafa tilgreindri fjárhæð af söluverðinu til G, en því sem eftir stæði til maka hennar. Í málinu lá fyrir að sú fjárhæð sem Þ ráðstafaði inn á lán Íbúðalánasjóðs dugði ekki til að greiða það niður í 80% af verðmæti íbúðarinnar. Munaði þar rúmum 6 milljónum króna sem Þ hafði þess í stað greitt til maka G. Höfðaði G í kjölfarið mál á hendur Þ og krafðist skaðabóta að nefndri fjárhæð, en hún taldi að Þ hefði mátt vita um fyrrgreint skilyrði Íbúðalánasjóðs og að honum hefði borið að greiða lánið niður í samræmi við það áður en hann innti greiðsluna af hendi til maka G. Hæstiréttur taldi að Þ yrði að bera hallann af því að hafa ekki sýnt fram á að greiðsla af láninu til Íbúðalánasjóðs í samræmi við áskilnað sjóðsins, hefði ekki fallið undir orðin „öllum nauðsynlegum greiðslum“ í samkomulaginu. Féllst rétturinn því á að með því að inna af hendi áðurgreinda fjárhæð til maka G, áður en greitt hafði verið í samræmi við áskilnað Íbúðalánasjóðs, hefði Þ sýnt af sér saknæma háttsemi sem bakað hefði G tjón sem næmi fyrrgreindri fjárhæð. Var því fallist á kröfu G.

M ehf. krafði A, Þ og V hf. um greiðslu skaðabóta vegna starfa A og Þ sem fasteignasala við sölu á fasteign félagsins. Hafði máli um sama sakarefni milli aðila áður verið vísað frá héraðsdómi. Við þingfestingu máls þessa í héraði lagði M ehf. fram gögn úr fyrra málinu, þar með talda yfirlýsingu milli aðila sem gefin var út í tilefni af viðskiptunum og greinargerð A, Þ, og V hf. í héraði, þar sem byggt var á því að M ehf. hefði fallið frá bótakröfu á hendur þeim með yfirlýsingunni. Þrátt fyrir það hafði M ehf. ekkert vikið að yfirlýsingunni í stefnu til héraðsdóms í þessu máli og fyrst við aðalmeðferð þess hreyft því að yfirlýsingin væri ekki bindandi með vísan til ógildingarreglna samningaréttar eftir að A, Þ og V hf. höfðu í greinargerð reist varnir á henni. Var því talið að málsástæða M ehf. um ógildi skuldbindingarinnar samkvæmt yfirlýsingunni væri of seint fram komin og yrði því ekki á henni byggt. Þegar af þeirri ástæðu að M ehf. hafði fallið frá kröfum með yfirlýsingunni vegna viðskiptanna voru A, Þ og V hf. sýknuð af kröfu M ehf.

A og C gáfu út afsal til B, sonar C, vegna kaupa hans á fasteign þeirra en í afsalinu kom fram að kaupverðið væri að fullu greitt. Í málinu krafðist db. A þess að B stæði því skil á helmingi kaupverðsins. Hélt B því fram að hann hefði greitt kaupverðið með því að hafa meðal annars um árabil aðstoðað móður sína og A með ákveðna hluti sem þau gátu ekki sinnt sjálf. Talið var að þær fullyrðingar B væru engum haldbærum gögnum studdar og því ósannað að hann hefði með þeim hætti greitt andvirði eignarhlutar A. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum og vitnisburði læknis A væri ljóst að á þeim tíma er afsalið var gefið út hefði A verið kominn með merki um alvarleg glöp eða heilabilun og hefði ættingjum C, þar á meðal B, verið það ljóst á fundi sem læknirinn átti með þeim skömmu fyrir útgáfu afsalsins. Hefði A því ekki getað gert sér grein fyrir því hvað fælist í þeirri yfirlýsingu að kaupverðið væri að fullu greitt, sbr. 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Var krafa db. A um greiðslu helmings kaupverðsins því tekin til greina. Þá var fallist á kröfu db. A um endurgreiðslu úttekta af tékkareikningi A, sem fram fóru eftir afhendingu íbúðarinnar og voru meðal annars notaðar til að greiða afborganir af lánum sem hvíldu á fasteigninni, þar sem samkvæmt afsalinu hefði B borið að greiða af íbúðinni skatta og skyldur frá og með afhendingardegi hennar. Loks var tekin til greina krafa db. A um endurgreiðslu nánar tiltekinna úttekta af bankareikningi A, sem B kvaðst meðal annars hafa framkvæmt til að kaupa húsgögn handa A og C, þar sem ekki var talið sannað að þær hefðu verið í þágu og að beiðni A.

J krafði V hf. um bætur úr lögboðinni ábyrgðartryggingu fasteignasölunnar R vegna tjóns sem hann taldi að væri til komið vegna mistaka starfsmanna fasteignasölunnar við sölu verslunarinnar U. Hefðu mistökin meðal annars falist í því að ekki hefði verið gætt að því við gerð veðskuldabréfs að veðsetningarhlutfall fasteigna, sem þar voru settar að veði, fullnægði kröfum samkvæmt kaupsamningi milli aðila. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna, kom meðal annars fram að virða yrði það starfsmanni fasteignasölunnar til sakar samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa að ekki hefði verið gætt að réttmætum hagsmunum seljanda við söluna. Ætla mætti að seljandi fasteignarinnar hefði ekki orðið fyrir tjóni ef fullnægjandi fasteignaveð hefði verið lagt fram við kaupsamningsgerð eða ef kaupin hefðu gengið til baka sökum þess að kaupandinn gat ekki lagt þau fram. Hefði tjón seljanda í viðskiptunum ekki verið fjarlæg afleiðing þessa. Var krafa J því tekin til greina.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 15. júní 2011. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu og var því áfrýjað öðru sinni 5. september 2011. Hún krefst þess aðallega að stefndu greiði sér sameiginlega 2.000.000 krónur „auk dráttarvaxta á þá fjárhæð frá 1. október 2006, skv. 5. og 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.“ Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að dómkröfur áfrýjanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

Málsaðilar undirrituðu kauptilboð 10. desember 2007, þar sem P og T skuldbundu sig til þess að kaupa af Á ehf. samsett hús sem seljandi skyldi skila uppkomnu á grunn og botnplötu sem kaupandi útvegaði. Sama dag inntu þau af hendi fyrstu greiðslu vegna kaupanna, svonefnt staðfestingargjald. Með tilkynningu 25. nóvember 2008 afturkölluðu P og T samþykki kauptilboðsins. Í málinu kröfðu P og T Á ehf. um endurgreiðslu þessarar greiðslu að frádregnum þeim 10% staðfestingargjaldsins sem Á ehf. áskildi sér rétt til að halda eftir við endurgreiðslu, ef P og T nýttu rétt sinn til að falla frá kaupunum samkvæmt ákvæði kauptilboðsins þar um. Deila aðila laut að rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu og til endurgreiðslu umkrafinnar fjárhæðar. Talið var að Á ehf. bæri hallann af því að hafa ekki sett rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu tímamörk og var krafa þeirra P og T því tekin til greina.

Málskostnaðartrygging. Frávísun máls frá Hæstarétti. Máli þrotabús S ehf. gegn H ehf., GK, GRR og F ehf. var vísað frá Hæstarétti þar sem málskostnaðartrygging var ekki afhent innan frests sem þrotabú S ehf. hafði til þess að setja hana.

Þ, löggiltur fasteignasali, annaðist samningsgerð í tengslum við kaup T á fasteignum af þriðja manni. Annmarkar voru á samningsgerðinni og hlaut T tjón af. Vegna þessa krafði T Þ um skaðabætur vegna tjóns síns, með vísan til þess að Þ hefði ekki réttilega gegnt starfsskyldum sínum sem fasteignasali. Hæstiréttur tók kröfu T til greina.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli E á hendur F og B var vísað frá dómi. Málið átti rætur að rekja til sölu E á fasteign til S. E kvað kaupandann hafa vanefnt samninginn og höfðaði mál á hendur S og fasteignasalanum P. E höfðaði síðar annað mál þar sem hann sakaukastefndi fasteignasölunni F og fasteignasalanum B en kaupsamningurinn um eignina var gerður á F og B var þar löggiltur fasteignasali. Héraðsdómur taldi að uppfyllt væru skilyrði 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til höfðunar sakauka á hendur F en ekki B og vísaði því kröfu á hendur B frá dómi. Þá taldi héraðsdómur að kröfurnar væru ekki samrættar í skilningi 1. mgr. 19. gr. laganna þar eð krafa E á hendur S var reist á efndaskyldu samkvæmt kaupsamningi en á hendur F á sök starfsmanna hans og vísaði því kröfu á hendur F frá dómi. Niðurstaða héraðsdóms hvað varðar B var staðfest með vísan til forsendna. Hvað varðar F féllst Hæstiréttur á með héraðsdómi að ákvæði 3. mgr. 19. gr. laganna girtu ekki fyrir málsókn gegn F en taldi hins vegar að skilyrði 1. mgr. greinarinnar væru fyrir hendi til að sækja B og F í sama máli. Breytti engu þar um þó kröfur á hendur einum þeirra væru reistar á efndaskyldu en sök gagnvart öðrum. Hinn kærði úrskurður var því felldur úr gildi hvað varðar F og lagt fyrir dómara að taka þann þátt málsins til efnismeðferðar.

Kröfugerð. Kaupsamningur. Forkaupsréttur. Frávísun máls að hluta frá Hæstarétti. K ehf. keypti jarðahæð fasteignarinnar að Fagrahvammi 13 í Hafnarfirði af E með kaupsamningi 11. febrúar 2005 og var kaupverðið 17.000.000 krónur. Áttu Á og Ó þá forkaupsrétt að jarðhæðinni. Þeim var ekki boðið skriflega að neyta þessa réttar af E en þau fengu þó vitneskju um kaupin og lýstu því yfir 6. júní 2005 að þau hygðust neyta hans. Taldi E að réttur Á og Ó væri ekki niður fallinn, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og gaf út afsal til þeirra 4. júlí 2005. K ehf. krafðist aðallega skaðabóta úr hendi E vegna missis hagnaðar af kaupunum en til vara að sér yrðu greiddar 17.591.657 krónur með dráttarvöxtum. Aðalkröfu félagsins var hafnað þar sem E hafði ekki bakað sér bótaskyldu með því að Á og Ó neyttu forkaupsréttar síns að fasteigninni, sem félagið varð ekki eigandi að. Hins vegar átti K ehf. kröfu um að koma skaðlaust frá viðskiptunum og var E gert í héraði að greiða félaginu 17.391.624 krónur með dráttarvöxtum. E hafði greitt félaginu 19.250.000 krónur eftir dómi héraðsdóms með fyrirvara um áfrýjun og áskildi sér rétt til gagnáfrýjunar ef til áfrýjunar kæmi. Fól greiðslan í sér uppgjör dómskuldarinnar með tildæmdum vöxtum á greiðsludegi. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að E gæti ekki fyrir Hæstarétti krafist sjálfstæðs dóms á hendur K ehf. um vexti, sem hún taldi sig hafa greitt umfram skyldu er hún greiddi skuldina. Var kröfu hennar að því leyti vísað frá Hæstarétti. Með greiðslunni var talið að hún hefði að fullu greitt skuld sína við K ehf. og var hún því sýknuð af kröfum félagsins.

Á og J kröfðust þess að R og G yrði gert að afhenda þeim tiltekna fasteign í Kópavogi, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til þeirra, allt gegn greiðslu á nánar tilgreindri fjárhæð. Var kröfugerðin reist á því að í gildi væri bindandi samningur milli málsaðila um sölu á fasteigninni sem komist hefði á með samþykktu gagntilboði. R og G töldu að samningurinn hefði fallið úr gildi. Talið var að þegar borin væru saman tiltekin ákvæði í hinu samþykkta gagntilboði um greiðslutíma annars vegar og afléttingu áhvílandi veðskulda hins vegar yrði ráðið að hið samþykkta gagntilboð fól í sér að ganga skyldi frá sérstökum kaupsamningi um eignina eigi síðar en á nánar tilgreindum degi. Lagt var til grundvallar að fyrir þann tíma hefðu Á og J ekki lýst sig reiðubúin til að inna án fyrirvara af hendi þá greiðslu sem þeim bar að greiða við kaupsamningsgerð og að þetta hefði verið ástæða þess að ekki var tímanlega boðað til gerðar sérstaks kaupsamnings. Með vísan til þessa voru Á og J talin bera ábyrgð á því gagnvart R og G að svo fór og R og G því eftir nefndan dag rétt að líta svo á að þau væru ekki lengur skuldbundin Á og J um sölu fasteignarinnar. Voru R og G því sýknuð af hinni aðfararhæfu kröfu Á og J í málinu. Á og J gerðu jafnframt viðurkenningarkröfu um að í gildi væri bindandi kaupsamningur milli málsaðila en þeirri kröfu var vísað frá dómi.