Dómstólaleit

Ingólfur Gissurarson og Valhöll fasteignasala hf. (Ólafur Haraldsson hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström (Þorsteinn Einarsson hrl.) og Svanfríður Sigurþórsdóttir (Gísli Guðni Hall hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström og til réttargæslu Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf. og Elín Viðarsdóttir og Gerd Hammarström gegn Svanfríði Sigurþórsdóttur Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf.

R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.

V ehf. keypti af S rekstur matsölustaðar og gistiheimilis á Selfossi með kaupsamningi 24. júlí 1999. F sf. annaðist söluna en félagið var í eigu F og J. Síðar mun F ehf. hafa tekið yfir skuldbindingar F sf. S átti áfram fasteignina sem reksturinn var í og tók V ehf. húsnæðið á leigu á sama tíma og kaupin voru gerð. Meðal þess sem V ehf. keypti af S voru þau rekstrartæki sem voru í fasteigninni. Við kaupin lá ekki fyrir að S hefði með tryggingarbréfi 19. ágúst 1998 veðsett bankanum K hf. rekstrartækin með fasteigninni. Bankinn keypti fasteignina á nauðungarsölu 2001. Ári síðar gerði hann kröfu um að V ehf. greiddi skuld S við bankann sem tryggð hafði verið með tryggingarbréfinu. V ehf. taldi sig hafa gert upp þessa skuld þegar félagið keypti fasteignina af bankanum með kaupsamningi og afsali 15. desember 2004. Krafði það F sf. ásamt F, J og F ehf. um skaðabætur fyrir það tjón sem hafði hlotist af þessu. Með vísan til 10. gr. og 12. gr. laga nr. 54/1997 var talið að það væri meðal starfsskyldna þess sem annaðist sölu af þessu tagi að kanna veðskjöl sem hvíldu á viðkomandi fasteign til að ganga úr skugga um hvort veðin hvíldu einnig á tækjum sem væru notuð til reksturs er þar færi fram. Hins vegar var ekki talið að V ehf. hefði sýnt fram á að félagið hefði orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu á þessari verkskyldu við söluna. Kröfum V ehf. var því hafnað.

Þ og G keyptu húseignina Blikastíg 9 í Bessastaðahreppi af B með kaupsamningi 28. janúar 2003. B krafðist eftirstöðva kaupverðsins en Þ og G töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar er næmi hærri fjárhæð vegna galla á húseigninni. Á það var fallist með Þ og G að húseignin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum og að 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup stæði því ekki í vegi að þau gætu borið gallana fyrir sig. Rík upplýsingaskylda hefði hvílt á B samkvæmt 26. gr. sömu laga við söluna og taldist hann skaðabótaskyldur gagnvart Þ og G á grundvelli 43. gr. laganna. Fyrir lá matsgerð dómkvadds matsmanns um kostnað við lagfæringar fasteignarinnar, sem talið var rétt að leggja til grundvallar bótafjárhæð. Bætur fyrir endurnýjun klæðningar hússins voru þó lækkaðar þar sem talið var að einhver verðmætaaukning myndi felast í nýrri klæðningu. Þá var ekki talið að þau ættu rétt á bótum vegna hluta kostnaðar við lagfæringu bílskúrs. Þegar tekið hafði verið tillit til réttar Þ og G til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og með vísan til þess að vextir gætu ekki reiknast af afborgunarfjárhæðinni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 44. gr. laga nr. 40/2002, þótti ljóst að skaðabætur næmu hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs. Voru Þ og G því sýknuð af kröfu B.

K og G kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteign þeirri er þau keyptu af S fyrir milligöngu J, U og F. Gögn málsins báru með sér að gallar umræddrar húseignar voru sjáanlegir við venjulega skoðun hennar og varð ekki annað ráðið af framburði dómkvadds matsmanns við skýrslugjöf fyrir dómi en að svo hafi verið. Þá var fram komið að K og G hafi verið ljóst að S hafði hvorki lagfært galla á húsinu fyrir sölu þess né hafi staðið til að hann myndi lagfæra þá. Engu að síður hafi þau gert tilboð í húsið í þessu ástandi, sem samþykkt var samdægurs. Var ekki talið að upplýsingaskylda J, U og F hafi tekið til þeirra ágalla sem áttu að vera K og G ljósir við venjulega skoðun. Samkvæmt framansögðu gátu K og G heldur ekki borið fyrir sig þau ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er lúta að neytendakaupum. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu J, U og F.

A og M keyptu fasteign af H og J en töldu hana gallaða og héldu eftir lokagreiðslu. H og J stefndu A og M til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og höfðu hin síðarnefndu uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar á grundvelli hins ætlaða galla. A og M stefndu í sérstöku máli þeim H og J og kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla. Í sama máli stefndu þau einnig fasteignasalanum Ó og fasteignasölunni F til greiðslu bóta þar sem þau töldu fasteignasalann hafa sýnt vanrækslu við sölumeðferðina. Í síðara málinu kröfðust H, J, Ó og F frávísunar þess þar sem dómkröfur A og M væru þær sömu og hafðar væru uppi í fyrra málinu. Málin voru síðan sameinuð að því er virtist að ósk lögmanna og var þá fallið frá frávísunarkröfum. Dómur var kveðinn upp 7. nóvember 2005 þar sem A og M voru dæmd til að greiða þeim H og J eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu en vísað var frá dómi af sjálfsdáðum þeim kröfum sem þau höfðu uppi í hinu síðara máli á hendur H, J, Ó og F á þeim grundvelli að gagnsök hefði verið höfðuð eftir lok frests sem kveðið er á um í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kærðu A og M frávísunarþátt dómsins og var sá ágreiningur til umfjöllunar í málinu. Talið var að þegar af þeirri ástæðu að aðilar málanna tveggja hafi ekki verið þeir sömu hafi ekki verið uppfyllt skilyrði b. liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 til sameiningar málanna í öndverðu og hefði héraðsdómara borið að gæta þessa af sjálfsdáðum. Var því talið óhjákvæmilegt að ómerkja af sjálfsdáðum meðferð málsins frá og með því þinghaldi sem það var sameinað hinu fyrra máli og lagt fyrir héraðsdómara að taka það til efnismeðferðar.

Slíkir annmarkar töldust vera á hinum áfrýjaða dómi að óhjákvæmilegt þótti að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar að nýju.

H ehf. keypti fasteign í smíðum af B ehf., en seldi hana síðan til S. Leituðu H ehf. og S til fasteignasalans K um gerð kaupsamnings. Kaupverð var ákveðið 64.500.000 kr., en þar af skyldu 40.000.000 kr. ganga til að greiða áhvílandi lán á eigninni. Svo fór að B ehf. lauk ekki smíðinni á umsömdum tíma og H ehf. innti ekki af hendi greiðslur samkvæmt samningi sínum við B ehf. Þegar S fékk eignina afhenta nægðu umræddar 40.000.000 kr. ekki til að aflétta áhvílandi lánum á eigninni. Var þá gert samkomulag um að S greiddi um það bil 50.000.000 kr. til veðhafa gegn því að lánunum yrði aflétt. Í máli sem S höfðaði á hendur K af þessu tilefni krafði hann K um greiðslu á þessum mismun. Talið var ósannað að tjón S mætti rekja til þess að ónógar upplýsingar hafi legið fyrir við gerð kaupsamningsins eða að K hafi vanrækt að gera S grein fyrir áhættunni sem tengdist lánunum. Þá var ekki fallist á að K hafi borið að afla bindandi yfirlýsingar veðhafa um hvaða fjárhæð þyrfti að greiða til að aflétta lánunum. Var K því sýknaður af kröfu S.

H og Ó keyptu um 50 ára gamalt timburhús af E og Í. Skömmu áður en H og Ó bar að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina tilkynntu þau E og Í um nokkur atriði sem þau töldu til annmarka á húsinu. Fór svo að þau H og Ó héldu eftir greiðslunni, 4.900.000 kr., en umsamið kaupverð var 16.500.000 kr. Talið var að umkvartanir H og Ó vegna gólfhalla hafi ekki falið í sér leyndan galla. Þá hafi H og Ó mátt gera sér grein fyrir ástandi málningar utanhúss við skoðun. Ástand glugga var talið í samræmi við aldur hússins og fullyrðingar um leka ósannaðar. Var sérstaklega tekið fram að um væri að ræða um 50 ára gamalt timburhús og að gera yrði ríkar kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynntu sér ástand þeirra vandlega. Þá var ekki talið að munur sem var á flatarmáli eignarinnar samkvæmt söluyfirliti, 129,7 m2 og birtu flatarmáli hennar, 110,3m2 fæli í sér galla á fasteigninni. Var fallist á að með því að inna ekki af höndum lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum hafi H og Ó vanefnt skuldbindingar sínar þannig að riftun varðaði. Var því fallist á kröfu E og Í um að staðfest yrði riftun á samningnum gegn endurgreiðslu á þeirri fjárhæð, sem H og Ó höfðu þegar greitt til þeirra, og yfirtöku á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann dag er eignin var afhent. Þá var fallist á kröfu E og Í um leigu fyrir þann tíma sem H og Ó höfðu haft húsnæðið í umráðum sínum, en fjárhæð leigunnar var ekki mótmælt fyrir Hæstarétti.

P og S, sem keyptu fasteign af G o.fl., töldu sig verða vör við galla á gólfi og þaki eignarinnar eftir afhendingu og kröfðust á þeim grundvelli skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Að atvikum málsins virtum var talið að upplýsingar G o.fl. um gólfsig hefðu átt að gefa P og S fullt tilefni til að kanna það frekar. Það gerðu þau þó ekki og gátu því ekki gert kröfu vegna þess. Matsgerðir voru lagðar til grundvallar varðandi ágalla á þaki hússins, enda hafði þeim ekki verið hnekkt. Í söluyfirliti sem P og S höfðu undir höndum og lögðu fram í héraðsdómi var tekið fram að á húsinu væri nýtt þak. Með hliðsjón af því var ekki talið að þau hefðu haft tilefni til að kynna sér ástand þess sérstaklega. Báru G o.fl. skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem þak hússins reyndist haldið.

Fasteignasalan V ehf. og tveir starfsmenn hennar, I og K, báru skaðabótaábyrgð á tjóni íbúðarkaupandans J sem hlaust af því að I og K vanræktu að afla upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Stoðaði ekki fyrir þá að bera fyrir sig að J hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningnum þrátt fyrir að upplýsingarnar lægju ekki fyrir. Var í þessu sambandi litið til þess að ekkert var komið fram um að J hafi verið varaður við því að ganga til samninga við þessar aðstæður. Brugðust V ehf., I og K þeirri starfskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir. Þurfti J ekki að beina kröfu sinni að seljanda íbúðarinnar áður en hann sótti stefndu.

B og SH keyptu íbúð af SÓ. Eftir að íbúðin var afhent kváðust kaupendur hafa orðið varir við gólfhalla í íbúðinni. Töldu þau að um leyndan galla væri að ræða og höfðuðu mál til greiðslu afsláttar eða skaðabóta. Ósannað var að SÓ hafi skýrt kaupendum frá gólfsiginu við skoðun þeirra á eigninni. Þá taldist ekki heldur sannað að gólfsigið hafi haft áhrif á verðmat íbúðarinnar og þótti ljóst að um galla á hinni seldu eign var að ræða. Talið var að ekki yrðu gerðar meiri kröfur til kaupenda fasteigna en að þeir framkvæmdu venjulega skoðun á eigninni og að sú skoðun beindist einkum að þeim atriðum sem algengt væri eða líklegt að væri áfátt. Voru kaupendur ekki talin hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á íbúðinni að þau gætu ekki borið gallann fyrir sig. Litið var svo á að SÓ, sem var kunnugt um gólfhallann, hafi borið að upplýsa kaupendur um hann. Ekki var talið að upplýsingaskyldu seljanda hafi verið fullnægt með því að starfsmaður viðkomandi fasteignasölu kom að síðbúnum upplýsingum um gólfhalla í símtali við SH. Þá var einnig talið að viðbrögð starfsmanna fasteignasölunnar við síðbúnum upplýsingum SÓ um gólfhallann hafi verið alls ófullnægjandi. Þeim hafi borið að framkvæma sjálfstæða skoðun á gólfum íbúðarinnar að fengnum þessum upplýsingum og gera kaupendum grein fyrir eðli og umfangi gallans. Voru SÓ, fasteignasalinn og fasteignasalan því talin bera óskipta fébótaábyrgð á tjóni kaupendanna vegna gallans.

(Páll Arnór Pálsson hrl.) Upplýsingar í söluyfirliti fasteignasölu um að íbúð J væri úr steini reyndust ekki réttar. Útveggir hennar voru byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Með vísan til 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, var talið að L, sem keypt hafði íbúðina af J, hefði mátt treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Með hliðsjón af atvikum málsins var J, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, talin bera ábyrgð gagnvart L á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar. J var samkvæmt þessu talin skaðabótaskyld gagnvart L vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hafði beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hafði ekki verið hnekkt og var það lagt til grundvallar um tjón L.

Málsaðilar deildu um kröfu V um bætur vegna tveggja bílaþvottavéla, sem hann hafði keypt af E en reyndust síðar ónothæfar. Talið var að bílaþvottavélarnar hefðu verið í mun lakara ásigkomulagi en við hefði mátt búast en báðir málsaðilar og fasteignasali virtust hafa miðað við að nokkur viðgerð þeirra á vegum V myndi leiða til þess að vélarnar yrðu honum nothæfar. Þær voru því ekki taldar hafa haft þá kosti, sem hefði mátt ætla að væru áskildir og telja varð að E hefði ábyrgst, sbr. 2. mgr. 42. gr. kaupalaga. Þá var talið að V hefði ekki sem leikmaður mátt gera sér fulla grein fyrir raunverulegu ástandi vélanna við skoðun þeirra og var 47. gr. kaupalaga ekki talin standa í vegi fyrir bótaábyrgð E. V hafði krafist bóta vegna vélanna í beinu framhaldi af niðurstöðu vélfróðra skoðunarmanna um ástand vélanna og var þannig talinn hafa uppfyllt skilmála 52. gr. kaupalaga. Niðurstaða héraðsdóms um bótaskyldu E var því staðfest.

I, sem keypt hafði íbúð af H, gerði athugasemdir við það að á hefði skort, að ýmsir kostir hennar, sem telja yrði að áskildir hefðu verið samkvæmt söluyfirliti sem lá frammi við kaupsamningsgerðina og samið var samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997. Þar sagði m.a. ,,Íbúðin er í algjörum sérflokki og hefur öll verið standsett . . “. Þá kom og fram í yfirlitinu að seljanda væri ekki kunnugt um galla. Með hliðsjón af matsgerð og að nokkru með vísan til niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, var fallist á það með I, að íbúðin hefði verið haldin tilteknum göllum og var H dæmd til greiðslu 1.290.855 króna.

B og H gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14 gegn greiðslu 2% söluþóknunar. Við gerð samkomulags um sölumeðferð var H kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13 og í framhaldi af því var kaupsamningur milli B og K undirritaður. Eignirnar stóðu á einni óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14, en á árinu 1986 samþykktu borgaryfirvöld uppdrátt, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli eignanna tveggja. Við kaupsamningsgerð var gert ráð fyrir breyttum lóðamörkum frá því sem fram kom á uppdrættinum þannig að lóð Ármúla var stækkuð, en þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkkun. Vegna þess varð samkomulag um að B skyldi veita K afslátt af umsömdu söluverði. Í kjölfarið reis ágreiningur milli B og H um greiðslu söluþóknunar. Héraðsdómur taldi B hafa mátt búast við óaðfinnanlegri þjónustu frá H þar sem um sérfræðiþjónustu gegn mjög háu gjaldi væri að ræða. Var talið að kaupsamningurinn hefði ekki verið úr garði gerður eins og H hefði borið skylda til og hann því til þess fallinn að valda B tjóni. Var umsamin söluþóknun H lækkuð í 1.5%. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að H hafi ekki fullnægt þeirri lagaskyldu sinni að semja söluyfirlit vegna sölu Ármúla 13 og því hafi verið mikilvægt að öll atriði sem skiptu máli kæmu fram í kaupsamningi. Ekki var talið að H hefði leiðbeint B nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna svo sem honum hefði borið sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 og var því fallist á að B bæri afsláttur af reikningi H.