Dómstólaleit

Ágreiningur í málinu laut að því hvort B hefði verið heimilt að segja upp afnotaréttinum Á yfir jörðinni Kleifum, sem B átti grunneignarréttindi að, og krefjast þess að hún viki af jörðinni og afhenti B umráðin gegn greiðslu. Deildu aðilar um hvort skilyrði hefðu verið til uppsagnarinnar af hálfu B og ef svo væri hvort uppsögnin hefði náð til alls lands jarðarinnar eða einungis hluta hennar. Reisti B heimild sína til jarðarinnar annars vegar á fjórum erfðaleigusamningum sem gerðir voru á árunum 1932 til 1939 og hins vegar á byggingarbréfi frá 1951. Lýsing byggingarbréfsins á merkjum Kleifa náði að verulegu leyti bæði til þess lands jarðarinnar sem leigt var með erfðaleigusamningunum og byggingarbréfinu en B sagði upp ábúð á jörðinni á árunum 2009 og 2011 einungis með vísun til byggingarbréfsins. Talið var að þegar litið væri til þess hversu ríkan rétt erfðaleigusamningar veittu leigutökum og að hvergi í byggingarbréfinu væri þess getið að það felldi niður erfðaleigusamningana fjóra hefði B ekki fært sönnur á að það hefði verið tilætlun samningsaðila að byggingarbréfið leysti erfðaleigusamningana af hólmi. Hefði afsal svo ríks réttar þurft að koma fram með skýrum og ótvíræðum hætti í byggingarbréfinu. Að fenginni þeirri niðurstöðu var talið að krafa B, ef rétt reyndist, gæti einungis tekið til þess að Á yrði gert að víkja af þeim hluta jarðarinnar sem byggingarbréfið tók til en ekki jörðinni allri eins og krafa B tók mið af. Vegna þessa misræmis í málatilbúnaði B var málinu vísað frá héraðsdómi.

Ágreiningur aðila laut að því hvert skyldi vera leigugjald H ehf. fyrir lóð sem hann hafði á leigu í landi jarðar S og eftir hvers konar reglu leigugjaldið ætti að taka breytingum til frambúðar. Samkvæmt leigusamningnum, sem var ótímabundinn og óuppsegjanlegur erfðafestusamningur frá árinu 1967, var leigugjaldið 500 krónur á ári og átti að hækka eða lækka til samræmis við hækkun fasteignamats jarðarinnar. Í málinu krafðist S þess að viðurkennt yrði að árlegt leigugjald fyrir lóðina skyldi vera 80.000 krónur sem tæki breytingum miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs. Reisti hann kröfu sína á niðurstöðu dómkvadds manns og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í dómi Hæstaréttar kom fram að engin gögn lægju fyrir í málinu um hvort upphaflegt leigugjald á árinu 1967, sem svaraði nú til 5 króna, hefði verið ósanngjarnt. Þá væri ósannað að þær verðbreytingar, sem S hélt fram að hefðu orðið á árunum 1967 til 1970, ættu að leiða til þess að nú teldist ósanngjarnt að bera fyrir sig samningsákvæðið um leigugjaldið. Ekkert lægi fyrir um hvort framangreindar verðbreytingarnar hefðu síðar haft áhrif til hækkunar á matsverð fasteigna svo sem líklegt væri og hefði þannig leitt til hækkunar á leigugjaldinu. Þá væri ósannað að sú regla um hækkun leigugjalds, sem S krefðist að viðurkennd yrði til frambúðar, hefði leitt til meiri hækkunar leigugjaldsins en gildandi samningsákvæði. Væri ekki útilokað að sú hækkun hefði orðið minni en um þetta væri ekkert upplýst í gögnum málsins. Loks var talið að samanburður við leigusamninga um lóðir, sem gerðar höfðu verið á síðustu árum og vísað hafði verið til í forsendum matsgerðar, gæti ekki ráðið úrslitum við mat á því hvort leigugjaldið fyrir hina umþrættu lóð væri hæfilegt eða ekki, enda yrði mat á því hvort sanngjarnt væri að bera fyrir sig samningsákvæðið um leigugjaldið ekki með öllu slitið úr samhengi við tilurð og annað efni samningsins. Var H ehf. sýknað af kröfu S.

BB og BH, eigendur jarðarinnar Brúarreykja, kröfðust viðurkenningar á því að K nyti hvorki afnotaréttar af landi Laufskála I né vatnsréttinda sem fylgdu þeirri eign, þannig að fallinn væri niður leigusamningur um eignina. Laufskálalandið er spilda úr jörðinni Brúarreykjum, en landið hafði upphaflega verið selt á leigu til erfðafestu með samningi árið 1945. Með landinu fylgdu fjórir sekúndulítrar af heitu vatni jarðarinnar. Árið 1970 var Laufskálalandinu skipt upp í tvo jafna hluta og fylgdu tveir sekúndulítrar af heitu vatni hvorri jörðinni. K hafði keypt Laufskála I af réttargæslustefnda, S, í júní 2003. Hafnað var að BB og BH gætu borið því við gagnvart K að ekki væri óslitin afsalsröð á landinu til K þar sem afsal til S hefði verið gefið út af G en ekki þinglýstum eigendum jarðarinnar, en G var einkahlutafélag í eigu þeirra. Í upphaflegum leigusamningi um Laufskálalandið var tekið fram að landið væri leigt undir garðyrkjubú og væri leigutaka heimilt að reisa á því mannvirki. Talið var að þótt tekið væri fram hver tilgangurinn var í öndverðu með því að leigja landið yrði ekki talið að landið hefði verið leigt með því fortakslausa skilyrði að það yrði eingöngu hagnýtt á þann veg. Þá væri ekki hjá því litið að tæp sex ár liðu frá því K keypti Laufskála I án þess að réttur hennar væri vefengdur af hálfu fyrri jarðeigenda eða BB og BH, en allan þann tíma hefði athugasemdalaust verið tekið við greiðslu leigu vegna landsins úr hendi K. Loks var ekki talið að K væri bundin af samkomulagi BB og BH frá 7. september 2004 við fyrri eiganda jarðarinnar, þar sem lagt var til grundvallar að hvers konar hagnýting vatnsréttinda væri óheimil án samþykkis jarðeiganda. Var K sýknuð af kröfu BB og BH.

Kærður var úrskurður héraðsdóms, þar sem felld var úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi um breytingu á færslu í fasteingabók varðandi tiltekna landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi, og lagt fyrir hann að færa þinglýsinguna í fyrra horf. Í dómi Hæstaréttar, sem staðfesti niðurstöðu héraðsdóms, kemur fram að ákvæði 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 sé samkvæmt orðanna hljóðan takmarkað við leiðréttingu þinglýsingarstjóra á mistökum sem orðið hafa við færslu fasteignabókar eða þegar mistök hafa orðið um þinglýsingu ella. Ekki yrði úr því skorið á grundvelli, 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, hvort erfðafestusamningur um fyrrgreinda landspildu hefði fallið niður, þannig að leiða skyldi til aflýsingar hans, vegna vanefnda eða þar sem hann hefði aldrei komist í framkvæmd.

Í málinu krafðist D að viðurkennt yrði með dómi að 14.000 fermetra spilda úr landi Litla-Árskógs, sem seld var á erfðafestu samkvæmt erfðafestusamningi, félli til D án endurgjalds. A og H kröfðust sýknu af kröfum D og að viðurkennt yrði að ákvæði 5. gr. erfðafestusamnings yrði ógilt en til vara að viðurkennt yrði að D væri óheimilt, á grundvelli matsgerðar matsmanna að beita 5. gr. erfðafestusamnings þannig að landið félli til D án endurgjalds. D byggði meðal annars á því að erfðafestan hefði fallið niður árið 1964 með munnlegu samkomulagi við þáverandi erfðafestuhafa, en þá hefði nýtingu landsins til ræktunar sem og viðhaldi ræktunar og girðinga verið hætt. Talið var að D hefði ekki fært sönnur á að erfðafestan hefði fallið niður. Þá byggði D á því að erfðafesta A og H hefði fallið niður vegna ákvæða 5. gr. erfðafestusamningsins þar sem girðingum hefði ekki verið haldið við. Óumdeilt var í málinu að hreppsnefnd lét sjálf rífa ónýtar girðingar fyrir tveimur áratugum. Vegna þessa og vegna tómlætis D við að bera fyrir sig vanefndir á 5. gr. samningsins var talið að D gæti ekki krafist þess að landið félli til hans án endurgjalds vegna skorts á viðhaldi girðinga. Samkvæmt þessu voru A og H sýknuð af kröfu D. Kröfu A og H um að viðurkennt yrði að ákvæði 5. gr. erfðafestusamningsins væri ógilt var vísað frá dómi þar sem ekki var samræmi milli kröfunnar og þeirrar ástæðu sem A og H byggðu hana á. Varakröfu A og H var einnig vísað frá dómi þar sem krafa þeirra var spegilmynd af kröfu þeirra um sýknu og varðaði að öllu leyti sömu hagsmuni. Af þeim sökum höfðu þau ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um varakröfu sína.

R og Þ kröfðust viðurkenningar á því að þeir teldust eigendur jarðarinnar K II í Borgarbyggð að ⅔. Föðuramma aðila, M, hafði byggt E, bróður R og Þ, landið með erfðafestusamningi 26. september 1958. Ekki var talið að við skipti á dánarbúi M og skammlífari maka hennar hefði sá réttur komið til skipta, sem ráðstafað hafði verið til E með erfðafestusamningnum. Grunneignarréttur að K II taldist þó áfram hluti af landi jarðarinnar K, sem eftir gerð erfðafestusamningsins var jafnan nefnd K I. Með skiptayfirlýsingu 2. september 1982 afhenti móðir aðila, sem sat í óskiptu búi eftir föður þeirra, jörðina K sem fyrirframgreiddan arf. Var talið að með afsali Þ á hlut sínum í jörðinni K I og innlausn sonar E á hlut R í sömu jörð, hafi fylgt grunneignarréttur að K II. Var kröfu R og Þ því hafnað.

Aðilar deildu um hvort ræktunarland í eigu B, sem faðir F og J hafði fengið ráðstafað frá upphaflegum leigutaka, hefði verið selt á leigu eða erfðaleigu og um lögmæti ákvörðunar B um innlausn þess. Ekki var talið að F og J hefðu sýnt fram á að upphaflegur leigutaki spildunnar hefði fengið hana á erfðaleigu, en skriflegur samningur hafði ekki verið gerður á milli hans og B. Var lagt til grundvallar að leigukjör hefðu að öðru leyti verið hin sömu og aðrir fengu á sama tíma á ræktunarlóðum í eigu B, þar á meðal að leigt hefði verið til óákveðins tíma. Samkvæmt því hefðu réttindi samkvæmt samningi fallið niður við andlát föður F og J á árinu 1983. Fyrir lá að B hélt áfram að innheimta fasteignagjöld í sautján ár eftir að faðir F og J lést og að þeir greiddu gjöldin. Þá tók B sérstaka ákvörðun um innlausn landsins og var það í sömu bókun talið vera eign dánarbús föður F og J, auk þess sem fram kom í bréfum B að F og J hefði nú verið sagt upp leiguafnotum af spildunni. Að þessu virtu var talið að B hefði í verki samþykkt að F og J væru leigutakar að spildunni og að leiguréttur hefði ekki fallið niður við andlát föður þeirra. Giltu um leiguna sömu samningsskilmálar og faðir þeirra naut áður, en sá leigusamningur var til óákveðins tíma og varð ekki sagt upp. Ekki var talið að leiddar hefðu verið í ljós vanefndir sem gætu heimilað B riftun samningsins. Að því virtu var viðurkennt að F og J ættu saman leigurétt að umræddu landi og ógilt ákvörðun B um innlausn þess.

S og E, eigendur jarðarinnar H í Dalabyggð, kröfðust viðurkenningar á því að afnotaréttur H ehf. á lóð í landi jarðarinnar hefði fallið niður við uppsögn þeirra á leigusamningi, sem félagið reisti rétt sinn á. Ekki var talið unnt að binda enda á samninginn með uppsögn, enda hafði lóðin verið leigð á erfðafestu ótímabundið og án heimildar til uppsagnar. Þá var ekki fallist á að samningurinn hefði fallið niður vegna brostinna forsendna eða að fyrir lægi að umhirðu mannvirkja á lóðinni hefði verið svo ábótavant að heimild hefði staðið til þess að rifta samningnum. Eins og atvikum var háttað var ekki heldur talið að greiðsluskylda fyrir afnotin í peningum hefði orðið virk og að reisa hefði mátt riftun samningsins á vanefndum H ehf. á því að standa skil á leigugreiðslunum. Var félagið því sýknað af kröfu S og E.

R krafðist þess að viðurkennt yrði að hún væri eigandi að tiltekinni landspildu í Hveragerði. Óumdeilt var að 3. nóvember 1928 keypti M land úr jörðinni V og að úr þeirri landareign fékk S tvær spildur 17. maí 1929, aðra að gjöf og hina leigða á erfðafestu til 75 ára. Með útgáfu skuldabréfs 19. maí 1931 setti M landið að veði og var talið að veðið hefði tekið til eignarréttar að þeirri spildu sem seld hafði verið S á leigu. Bankinn B fékk uppboðsafsal fyrir landinu 11. júlí 1938 og var talið að þar með hefði eignarréttur að þeirri spildu sem leigð hafði verið S færst í hendur hans. B afsalaði síðan landinu til Í, en milli Í og H var deila um hvort sá síðarnefndi hefði fengið afsal fyrir landinu frá Í á árinu 1967. Þar sem að land það sem krafa R um eignarrétt laut að var úr spildunni sem S hafði fengið leigða á erfðafestu til 75 ára og með vísan til 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 var ekki talið að þeir, sem leiddu rétt sinn frá S, gætu borið því við gegn andmælum Í og H að umráð þeirra yfir landinu á gildistíma leigusamningsins hefði veitt þeim eignarrétt að því á grundvelli hefðar.

Árið 1932 fékk B veitingu fyrir lóð til ræktunar með venjulegum skilmálum. Ekki var um það deilt að réttindin væru ótímabundin erfðafesturéttindi. Eftir að bæjarstjórn H ákvað að taka landið eignarnámi reis ágreiningur við erfingja B um fjárhæð eignarnámsbóta. Við úrlausn þess ágreinings varð að túlka efnisinntak þeirra réttinda sem bæta skyldi. Talið var að í orðalaginu „til ræktunar með venjulegum skilmálum“ fælist sú takmörkun á rétti B og erfingja hans að einungis hafi verið heimilt að reisa þau mannvirki á landinu sem tengdust ræktun á því, en ekki heimild til að búta landið niður í lóðir undir íbúðarhús eða önnur mannvirki. Eignarnámsbætur voru ákveðnar á grundvelli þessarar niðurstöðu.