Dómstólaleit

AS og AP kröfðu G og H um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteign. G og H töldu sig eiga rétt á afslætti þar sem fasteignin hefði verið gölluð sökum þess að AS og AP hefðu ekki upplýst þau við söluna um fyrirhugaða byggð við húsið sem hefði í för með sér skerðingu á útsýni. Í dómi Hæstaréttar kom fram að AS og AP og fasteignasalanum hefði verið kunnugt um að í gildandi deiliskipulagi væri gert ráð fyrir umræddri byggð og bar fasteignasalanum að geta þess í söluyfirliti. Hefðu AS og AP hins vegar ekki sýnt fram á að það hefði verið gert eða að G og H hefði á annan hátt verið veittar þessar upplýsingar áður en kaupin fóru fram en um það bæru AS og AP sönnunarbyrði. Var því talið að AS og AP hefðu brotið gegn 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og væri það galli á fasteigninni. Hefðu G og H því mátt samkvæmt 37. gr., sbr. 41. og 44. gr. laganna, krefjast afsláttar að tiltölu og halda eftir greiðslu sem því nam en það gerðu þau með því að halda eftir 10% af umsömdu kaupverði. Undir rekstri málsins í héraði var aflað matsgerðar þar sem verðrýrnun fasteignarinnar vegna byggðarinnar var metin 7% og yfirmatsgerðar þar sem hún var metin 10%. Talið var að yfirmatsgerðin væri haldin slíkum annmörkum að á henni yrði ekki byggt og var undirmatið því lagt til grundvallar. Fyrir lá að G og H höfðu fengið greiddar bætur úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans sem þau í beinu framhaldi greiddu AS og AP. Var sú innborgun hærri en nam þeirri fjárhæð sem H og P áttu eftir að standa skil á til rétts uppgjörs á kaupunum. Voru G og H því sýknuð af kröfu AS og AP.

R ehf. höfðaði mál á hendur H og Á og krafðist aðallega riftunar á kaupsamningi um fasteign vegna ýmissa galla sem félagið taldi vera á eigninni, en til vara skaðabóta. Héraðsdómur hafnaði riftunarkröfu R ehf. en féllst á að félagið ætti rétt á skaðabótum sökum þess að brunahurð og snjógrind hefðu ekki staðist kröfur byggingarreglugerðar og vegna þess að lagning rafmagns í bílskúr hefði ekki verið í samræmi við kaupsamning. Þar sem R ehf. hafði haldið eftir kaupsamningsgreiðslu sem nam hærri fjárhæð heldur en skaðabætur félagsins vegna gallanna, sýknaði héraðsdómur H og Á af kröfum þess á grundvelli skuldajafnaðar. Fyrir Hæstarétti var aðeins deilt um skaðabótakröfu R ehf. Staðfesti Hæstiréttur niðurstöðu héraðsdóms um rétt R ehf. til bóta vegna brunahurðarinnar og raflagnanna í bílskúrnum, en sýknaði H og Á af kröfu félagsins vegna snjógrindarinnar. Þá taldi Hæstiréttur að H og Á bæru ábyrgð á því gagnvart R ehf. að gerð hefðu verið mistök við gerð söluyfirlits fasteignarinnar, þar sem tilgreint var að til staðar væri snjóbræðslukerfi þótt svo hefði ekki verið, og því ætti félagið einnig rétt á bótum vegna þess. Að lokum vísaði Hæstiréttur til þess að þótt H og Á hefðu ekki gagnáfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti heldur krafist staðfestingar hans, væri þeim engu að síður heimilt að krefjast þess að skaðabótakröfu R ehf. yrði hafnað, þar á meðal vegna þeirra liða sem dæmdir hefðu verið í héraði, enda fælist ekki í því krafa um breytingu á dómsorði héraðsdóms heldur að forsendum fyrir niðurstöðunni yrði breytt. Voru H og Á því dæmd til að greiða R ehf. skaðabætur vegna nefndra galla, en að frádreginni þeirri fjárhæð sem R ehf. hafði haldið eftir.

B og R keyptu fasteign af K og V og bjuggu í henni í eitt ár en seldu hana svo til S og K. Samkvæmt dómi héraðsdóms var kaupendum íbúðarinnar, S og K, dæmdur afsláttur af kaupverði vegna galla sem fólginn var í því að gólf íbúðarinnar hölluðu. B og R höfðuðu mál þetta til að fá greitt úr hendi K og V þann afslátt sem þau máttu þola samkvæmt fyrrnefndum dómi. Var talið að seljendum íbúðarinnar K og V hafi borið í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að eigin frumkvæði að veita B og R upplýsingar um þá galla sem þau vissu um að væru á gólfi íbúðarinnar. Var vísað til þess að hefðu búið um árabil í íbúðinni, þekkt eiginleika hennar vel og staðið í málaferlum vegna galla á henni. Var talið ósannað að þau hefðu veitt B og R upplýsingar sem þau bjuggu yfir um galla á eigninni. Með vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda bökuðu K og V sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Var því fallist á kröfu B og R.

G og S keyptu fasteign af E en lýstu síðar yfir riftun vegna galla á henni. E höfðaði mál á hendur þeim til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. Í málinu lá fyrir að við skoðun fasteignarinnar hafði E upplýst G og S um gólfsig í húsinu. Gerðu þau tilboð í eignina með fyrirvara um nánari skoðun hvað það varðaði og eftir þá skoðun var gengið frá kaupunum. Talið var að G og S hefðu mátt sjá þá ágalla sem á fasteigninni voru hefðu þau rækt skoðunarskyldu sína með fullnægjandi hætti og þá einkum í ljósi upplýsinga E um gólfsig. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um greiðsluskyldu G og S.

Málskostnaðartrygging. Frávísun máls frá Hæstarétti. Máli þrotabús S ehf. gegn H ehf., GK, GRR og F ehf. var vísað frá Hæstarétti þar sem málskostnaðartrygging var ekki afhent innan frests sem þrotabú S ehf. hafði til þess að setja hana.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfu D á hendur J, S og H var vísað frá dómi. Málið átti rætur að tekja til kaupa D á fasteign af J og S sem fasteignasalinn H á fasteignasölunni F ehf. hafði milligöngu um kaup á. Í málinu krafði D J, S og H um greiðslu skaðabóta vegna galla. Mál sitt byggði D á tveimur matsgerðum og var krafa hennar samtala niðurstöðutalna þeirra. Í héraðsdómi var talið að grundvöllur málsins væri óljós þar sem töluvert skorti á skýrleika í lýsingu málsástæðna D varðandi einstaka kostnaðarliði og samhengi þeirra við gögn málsins. Þótti málatilbúnaðar D því ekki uppfylla skilyrði e. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og var málinu því vísað frá dómi. Var héraðsdómur staðfestur með vísan til forsendna hans.

SJG keypti íbúð að Nesvegi í Reykjavík af H, SV og V með kaupsamningi 15. október 2004. Taldi SJG eignina haldna galla þar sem stállagnir í veggjum, skólp-, neysluvatns- og hitalagnir íbúðarinnar væru ónýtar, útveggur hennar morkinn auk þess sem upplýsingar um aldur íbúðarinnar hefðu ekki verið réttar. Krafðist SJG skaðabóta eða afsláttar úr hendi H, SV og V. Í niðurstöðu Hæstaréttar var fallist á það með héraðsdómi að fasteignin hefði verið haldin göllum og var SJG því dæmdur afsláttur af kaupverði íbúðarinnar sem ákveðinn var 8% af kaupverði. Svaraði sá afsláttur til ætlaðrar verðmætisrýrnunar á fasteigninni vegna gallanna að frádreginni verðmætisaukningu vegna endurnýjunar umræddra hluta en H, SV og V höfðu hvorki með yfirmatsgerð né á annan hátt lagt grundvöll að því að þessari niðurstöðu yrði hnekkt fyrir Hæstarétti.

Þ og G keyptu húseignina Blikastíg 9 í Bessastaðahreppi af B með kaupsamningi 28. janúar 2003. B krafðist eftirstöðva kaupverðsins en Þ og G töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar er næmi hærri fjárhæð vegna galla á húseigninni. Á það var fallist með Þ og G að húseignin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum og að 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup stæði því ekki í vegi að þau gætu borið gallana fyrir sig. Rík upplýsingaskylda hefði hvílt á B samkvæmt 26. gr. sömu laga við söluna og taldist hann skaðabótaskyldur gagnvart Þ og G á grundvelli 43. gr. laganna. Fyrir lá matsgerð dómkvadds matsmanns um kostnað við lagfæringar fasteignarinnar, sem talið var rétt að leggja til grundvallar bótafjárhæð. Bætur fyrir endurnýjun klæðningar hússins voru þó lækkaðar þar sem talið var að einhver verðmætaaukning myndi felast í nýrri klæðningu. Þá var ekki talið að þau ættu rétt á bótum vegna hluta kostnaðar við lagfæringu bílskúrs. Þegar tekið hafði verið tillit til réttar Þ og G til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og með vísan til þess að vextir gætu ekki reiknast af afborgunarfjárhæðinni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 44. gr. laga nr. 40/2002, þótti ljóst að skaðabætur næmu hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs. Voru Þ og G því sýknuð af kröfu B.

Slíkir annmarkar töldust vera á hinum áfrýjaða dómi að óhjákvæmilegt þótti að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar að nýju.