Dómstólaleit

Í málinu krafðist H ohf. þess að ógiltur yrði úrskurður yfirfasteignamatsnefndar frá maí 2012 þar sem staðfest var ákvörðun Þ frá ágúst 2011 um að fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins H fyrir árið 2011 væri 17.014.750.000 krónur og að R yrði gert að þola dóm þess efnis. Reisti H ohf. kröfu sína á því að beita ætti svonefndri tekjumatsaðferð við útreikning á fasteignamatinu, þar sem lagt væri mat á tekjur sem hafa mætti af eigninni, í stað kostnaðaraðferðar sem Þ hafði stuðst við, en sú aðferð grundvallaðist að meginstefnu á byggingarkostnaði fasteignarinnar. Í dómi Hæstaréttar kom fram að ekki hefði verið gerð grein fyrir ástæðu þess að R hefði einnig verið stefnt. Var kröfu H ohf. á hendur R því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi vegna vanreifunar á aðild hans að málinu. Tekið var fram að sú regla að miða skuli matsverð fasteignar við það verð, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölu á markaði, hefur gilt um ákvörðun fasteignamats eftir lögum þess efnis. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sem aðilar voru sammála um að líta bæri til við úrlausn málsins, skal við ákvörðun matsverðs fasteignar líta til sjónarmiðanna, sem þar eru upp talin, eftir því hvert eða hver þeirra gefa gleggsta mynd af raunvirði eignarinnar. Talið var að Þ hefði ekki við ákvörðun fasteignamats horft einungis til tekna af öðrum fasteignum, sem sambærilegar mætti telja, heldur einnig til tekna af eigninni sjálfri. Þótt heimilt væri á grundvelli laganna að setja reglur til viðmiðunar um það hvernig matsverð tiltekinna tegunda eigna skyldi ákveðið yrði að víkja frá þeim reglum ef sýnt væri að beiting þeirra við mat á einstökum eignum gengi þvert gegn hinu lögmælta markmiði sem að framan greinir. Fasteignamat væri meðal annars stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Af þeim sökum hvíldi sú skylda á Þ að sjá til þess að allar upplýsingar, sem við ættu og máli skiptu, lægju fyrir áður en ákvörðunin væri tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo og að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við þá úrlausn, sbr. 11. gr. sömu laga. Samkvæmt matsgerð, sem H ohf. hafði aflað, var talið að líklegt söluverð tónlistar- og ráðstefnuhússins hefði verið 10.000.000.000 krónur á árinu 2014. Talið var að þótt mati hinna dómkvöddu manna yrði ekki jafnað til ákvörðunar um fasteignamat hefði matsgerð þeirra engu að síður sönnunargildi um það hvert gæti hafa verið sennilegt gangverð tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði árið 2011. Með matsgerðinni hefði H ohf. fært nægar líkur fyrir að gangverð hússins hefði verið svo verulega lægra en matsverð þess samkvæmt ákvörðun Þ að ekki hefði verið fylgt því markmiði sem mælt væri fyrir um í 27. gr. laga nr. 6/2001. Ekki yrði framhjá því litið að tónlistar- og ráðstefnuhúsið H væri að stærstum hluta leigt út, auk þess sem gengið væri út frá því af hálfu eigenda þess að tekjur af leigu og aðstöðu í húsinu ætti að standa undir rekstrarkostnaði þess. Að þessu leyti mætti líkja nýtingu hússins við skrifstofu- og verslunarhúsnæði, en fasteignamat af þeim eignum hefði í æ ríkara mæli verið ákveðið af Þ með svonefndri tekjuaðferð. Var því fallist á með H ohf. að með tekjuaðferðinni fengist gleggri mynd af líklegu gangverði tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði en með kostnaðaraðferð. Talið var að þar sem um væri að ræða einstaka byggingu að allri gerð og búnaði væri óhjákvæmilegt að virða hana sérstaklega til fasteignamats þar sem litið yrði eftir föngum til þess, sem húsið ætti sameiginlegt með öðrum eignum og nýtingu þeirra, auk þess sem höfð yrði hliðsjón af rauntekjum af því sjálfu. Þá yrði við mat á tekjumöguleikum hússins að taka tillit til þess að á því hvíldi sú kvöð að þar skyldi ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð. Loks var talið að óheimilt væri, með hliðsjón af 11. gr. stjórnsýslulaga, að telja til tekna framlög eigenda til hússins, sem ekki fælu í sér endurgjald fyrir afnot af því. Samkvæmt framansögðu var tekin til greina krafa H ohf. um að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar yrði ógiltur.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms um að X skyldi sæta áfram gæsluvarðhaldi á grundvelli a. liðar 1. mgr. 95. gr. laga nr. 88/2008 um meðferð sakamála.

Ágreiningur aðila laut að stærð fasteignar sem C slhf. keypti af R árið 2012, en samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá 1988 var hún skráð 47,4 m2, auk sérgeymslu í kjallara, en samkvæmt Fasteignaskrá 64,9 m2. R höfðaði mál gegn C slhf. til heimtu greiðslu eftirstöðva kaupverðsins sem félagið hélt eftir og höfðaði það síðan gagnsök til heimtu skaðabóta eða afsláttar úr hendi R vegna galla á fasteigninni. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, kom fram að stærð íbúðarinnar, að viðlagðri stærð geymslunnar, væri 55,8 m2. Ofangreindur stærðarmunur næmi því 14,0% sem yrði ekki talinn verulegur í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá hefði R hvorki leynt upplýsingum né sýnt af sér stórfellt gáleysi við sölu fasteignarinnar. Með hliðsjón af starfsemi C slhf. stóð það félaginu nær að athuga hvort íbúð, sem væri undir súð að hluta, væri þeirrar stærðar sem tilgreind væri í söluyfirliti, sérstaklega í ljósi þess að C slhf. var kunnugt um misræmið milli opinbera skjala en undirritaði kaupsamninginn engu að síður án fyrirvara vegna þessa misræmis. Var C slhf. því gert að greiða R eftirstöðvar kaupverðsins.

G ehf. kærði úrskurð héraðsdóms þar sem máli félagsins gegn R var vísað frá dómi vegna skorts á lögvörðum hagsmunum. Í dómi Hæstaréttar kom fram að eins og atvikum málsins væri háttað yrði ekki fallist á að G ehf. skorti lögvarða hagsmuni af viðurkenningardómi um kröfur sínar. Til þess væri hins vegar að líta að samkvæmt e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skyldi í stefnu greina svo glöggt sem verða mætti málsástæður sem stefnandi byggði málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þyrfti að greina til þess að samhengi málsástæðna yrði ljóst, en þessi lýsing skyldi vera gagnorð og skýr þannig að ekki færi milli mála hvert sakarefnið væri. Taldi Hæstiréttur að með málatilbúnaði sínum hefði G ehf. ekki lagt þann grundvöll að málsókn sinni á hendur R sem áskilinn væri í e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Staðfesti Hæstiréttur því þá niðurstöðu hins kærða úrskurðar að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Í málinu deildu O ehf. og bæjarfélagið R um skyldu þess síðarnefnda til endurgreiðslu oftekins fasteignaskatts á árunum 2002 og 2003. Byggði R sýknukröfu sína á því að við meðferð málsins hjá Fasteignamati ríkisins, þar sem matsverð eigna O ehf. hafði verið lækkað, hefði ekki verið fylgt nánar tilgreindum ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þannig að varðaði ógildingu ákvörðunar og úrskurðar Fasteignamatsins í málinu. Talið var að af 3. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 væri ljóst að þegar eigandi fasteignar leitaði sjálfur eftir breytingu á matsverði væri Fasteignamati ríkisins óskylt að greina öðrum frá þeirri ósk eða gefa þeim kost á að láta málið til sín taka og skipti þá engu þótt breyting á matsverði kynni að varða fjárhagslega hagsmuni þeirra vegna gjalda af fasteigninni. Þá var talið að skylda til að tilkynna R yrði ekki leidd af öðrum reglum, enda yrði R ekki talinn aðili að máli um þá ósk í skilningi stjórnsýslulaga. Þar sem R hafði ekki hreyft haldbærum rökum varðandi aðra ætlaða annmarka á málsmeðferðinni var niðurstaða héraðsdóms um greiðsluskyldu R staðfest.

T hf. keypti húseignina að Borgartúni 6 í Reykjavík af Í með kaupsamningi 20. ágúst 2004. Í kaupsamningnum og afsali var uppgefin stærð húseignarinnar talin 5.210,9 m² samkvæmt skrám Fasteignamats ríkisins. Við mælingu, sem T hf. lét gera á eigninni eftir kaupin, kom í ljós að hún var 4.735,2 m² eða 9,13% minni en uppgefið var við kaupin. Krafðist hann aðallega skaðabóta en til vara afsláttar vegna þessa mismunar. Var aðalkrafan m.a. reist á því T hf. ætti rétt á bótum vegna nánar tilgreindra opinberra gjalda, sem félagið hefði þurft að greiða vegna breytinga er leiddu til stækkunar húsnæðisins. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að aðalkrafan væri ekki reist á sök starfsmanna Í. Var því talið að T hf. gæti ekki krafist skaðabóta vegna óbeins tjóns og var þessum lið aðalkröfunnar því hafnað. Þá var talið að leggja þyrfti til grundvallar þá skýringu Í á stærðarmismuninum að hann mætti rekja til breyttra reglna um útreikning á stærð húseigna. Ennfremur var vísað til þess að T hf. væri byggingarfyrirtæki og fyrirsvarsmaður þess, S, sem skoðað hafði húseignina, væri byggingarfróður. Þar sem eignaskiptayfirlýsing hefði ekki legið fyrir og húseignin hefði lengi verið í eigu sama aðila var talið að hann hefði mátt gera sér grein fyrir að athuga þyrfti upplýsingar um stærð eignarinnar. Þá hefðu málsettar teikningar legið fyrir við kaupin og hefði hann því átt að geta gert sér grein fyrir hvaða flatarmál það var sem miðað var við. T hf. var með vísan til alls þessa ekki talið hafa sýnt fram á, að eignin hefði í þessum viðskiptum verið haldin galla sem gæfi félaginu rétt til skaðabóta eða afsláttar. Var Í því sýknað af kröfu T hf.

M seldi S á leigu húsnæði og lóð í Kópavogi árið 1992 og rak S þar bensínsölu. Málsaðilar deildu um túlkun á ákvæði í leigusamningi þeirra, þar sem sagði að allt múr- og naglfast yrði eign M að leigutíma loknum. M taldi eldsneytisgeyma í jörðu ásamt dælum og tilheyrandi búnaði, sem S hafði komið fyrir á lóðinni, falla undir ákvæðið en S mótmælti því. M hafði samkvæmt samningi aðila greitt S tiltekna upphæð fyrir búnaðinn með fyrirvara um niðurstöðu þessa dómsmáls og nam dómkrafa hennar þeirri fjárhæð. Ágreiningslaust var að M og eiginmaður hennar byggðu sölubúð á lóðinni árið 1955 og að þar hafði verið rekin olíu- og bensínsala allt frá þeim tíma. Við úrlausn málsins var annars vegar litið til þess, að búnaðurinn var að hluta til boltaður niður á steyptar undirstöður og að öðru leyti komið fyrir með varanlegum hætti neðanjarðar, og hins vegar til þess að S taldist við samningsgerðina hafa haft víðtæka reynslu og þekkingu á samningsgerð á þessu sviði. Varð ekki annað ráðið en S hefði við samningsgerðina verið í lófa lagið að kveða skýrt á um að hann áskildi sér eignarrétt að búnaðinum í lok leigutímans. Var því fallist á kröfur M.

Laxveiðiá og vatn höfðu verið skilin frá aðliggjandi jörðum á meðan slíkt var enn heimilt og voru því metin sem sérstakar fasteignir. Deilt var um hvort rétt væri að miða álagningu fasteignaskatts við það álagningarhlutfall sem notað var m.a. við álagningu á erfðafestulöndum og jarðeignum sem ekki voru nýtt til annars en landbúnaðar, eða hvort beita ætti öðru og hærra hlutfalli. Með vísan til þess, að sambærilegar eignir væru almennt skattlagðar með þessu lægra hlutfalli, var fallist á með eigendum jarðanna að þeir skyldu einnig greiða fasteignaskatt, sem miðaður væri við það. Voru því kröfur þeirra um endurgreiðslu oftekins fasteignaskatts teknar til greina að því marki, sem þær voru ófyrndar.

Laxveiðiá og vatn höfðu verið skilin frá aðliggjandi jörðum á meðan slíkt var enn heimilt og voru því metin sem sérstakar fasteignir. Deilt var um hvort rétt væri að miða álagningu fasteignaskatts við það álagningarhlutfall sem notað var m.a. við álagningu á erfðafestulöndum og jarðeignum sem ekki voru nýtt til annars en landbúnaðar, eða hvort beita ætti öðru og hærra hlutfalli. Með vísan til þess, að sambærilegar eignir væru almennt skattlagðar með þessu lægra hlutfalli, var fallist á með eigendum jarðanna að þeir skyldu einnig greiða fasteignaskatt, sem miðaður væri við það. Voru því kröfur þeirra um endurgreiðslu oftekins fasteignaskatts teknar til greina.