Dómstólaleit

Y krafði fasteignasöluna F ehf. um skaðabætur vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hennar í söluferli sem hófst með því að hann gerði kauptilboð í sumarhús, en lauk þegar eigandinn seldi öðrum eignina. Taldi hann starfsmennina hafa gert mistök, annars vegar með því að hafa tekið við gagntilboði sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, L, og hafa ekki gripið til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau hafi komið í ljós og hins vegar með því að hafa ekki varðveitt skjal sem L hafði undirritað um framlengingu gildistíma kauptilboðsins, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana. Talið var að bindandi kaupsamningur hafi komist á, þrátt fyrir að gagntilboð hafi verið undirritað af öðrum, með því að sannað þótti að L hafi samþykkt það skriflega. Skuldbindingargildi þess kaupsamnings var ekki bundið fyrirvara og féll hann því ekki niður að tveimur mánuðum liðnum samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Mistök starfsmanna F ehf. í tengslum við þetta hafi því ekki orðið Y til réttarspjalla. Þá var talið að yfirlýsing L og Y um framlengingu á tilboðinu hafi verið skuldbindandi. Skipti ekki máli þótt skjalið hafi glatast, en sú vanræksla starfsmanna F ehf. hafi ekki valdið Y tjóni. Óhjákvæmilegt var talið að líta svo á að með þessari framlengingu hafi verið samið um að skuldbindingargildi kaupsamningsins, sem áður var ótímabundinn, félli niður ef kaupunum yrði ekki lokið fyrir ákveðinn tíma. Ekki hafi verið á valdi F ehf. að knýja L til undirritunar yfirlýsingar um framlengingu á skuldbindingargildi samningsins eftir þann tíma. Gæti Y því ekki leitað skaðabóta úr hendi F ehf. á þeim grunni. Samkvæmt þessu og þar sem Y bar ekki fyrir sig að til starfsmanna F ehf. mætti rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, var F ehf. sýknað af kröfu Y.

G gerði í maí 2003 tilboð í íbúð sem var til sölu hjá fasteignasölunni F. Tilboðið var samþykkt af seljendum eignarinnar degi síðar, með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni. Í samræmi við óskir sínar fékk G íbúðina afhenta fyrr en greindi í kauptilboði gegn því að hún greiddi 1.000.000 krónur, sem hún lagði inn á bankareikning F. Greiddi F þá fjárhæð samdægurs inn á reikning seljenda íbúðarinnar. Eftir að G hafði hafist handa um endurbætur á íbúðinni rifti hún kaupunum vegna ætlaðra galla og óskaði endurgreiðslu á fyrrnefndri fjárhæð, sem hún kvað hafa átt að vera tryggingu, sem yrði í vörslu F. Beindi hún kröfu sinni að F og fasteignasalanum I. Seljendur eignarinnar héldu eftir hluta fjárhæðarinnar vegna þess tjóns sem þeir töldu sig hafa orðið fyrir vegna ólögmætrar riftunar G. Talið var, að G bæri hallann af því að sönnun skorti fyrir þeirri fullyrðingu hennar að umrædd fjárhæð hafi verið greidd sem tryggingafé, sem I hafi tekið að sér að varðveita. Þá var ósannað, að eignin hafi verið haldin þeim göllum sem G hélt fram, auk þess sem ekki var fallist á að það skipti máli varðandi ætlað tjón G, að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir við upphaf kaupanna. Jafnframt var talið ósannað að I hafi beitt G blekkingum eða leynt hana staðreyndum, sem hún gæti leitt ætlað tjón sitt af. Voru F og I því sýknuð af kröfum G í málinu.

SH reisti málsókn sína í héraði, um sölulaun úr hendi S og I, á kauptilboði sem bar með sér að annar lögaðili hefði haft milligöngu við gerð þess. Í stefnu var ekki gerð grein fyrir hvernig SH taldi sig vera kominn að stefnukröfunni. Uppfyllti stefnan því ekki skilyrði ákvæða laga um meðferð einkamála er lúta að reifun máls. Talið var að ekki yrði bætt úr því sem aflaga fór að þessu leyti með framlagningu gagna fyrir Hæstarétti. Varð af þessum sökum ekki hjá því komist að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

BM og HH samþykktu kauptilboð JH fyrir hönd K ehf. í fasteign þeirra. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með fasteigninni G sem var í eigu JH og HG. Var talið að þá hefði komist á samningur um kaupverð G. Ágreiningur varð um kostnað vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess sem G var hluti af, en framkvæmdirnar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust en ráðist í þær eftir það. Kröfðu BM og HH K ehf., JH og HG um greiðslu vegna vangoldinna hússjóðsgjalda og framkvæmda á sameign og R, fasteignasala, um bætur vegna vanrækslu á starfsskyldum hans. Tekið var fram að meginregla í fasteignaviðskiptum væri að kostnaður sem yrði til fyrir afhendingardag eignar félli á seljanda. Frá þessu væri hins vegar skýrlega vikið með kaupsamningi aðila en umdeildur kostnaður félli ótvírætt undir ákvæði hans. Bæri að ganga út frá því að BM og HH hefðu við tilboðsgerðina miðað við ástand íbúðarinnar á þeim tíma en fyrir lá að þeir höfðu skoðað hana fyrir undirritun tilboðsins. Gætu þeir því ekki borið fyrir sig að þeir hefðu ekki gert sér ljóst að bílastæði væri ekki malbikað enda væri það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt. Það haggaði ekki niðurstöðu um ábyrgð BM og HH á umræddum kostnaði að JH og HG höfðu ekki greint frá stöðu hússjóðs við gerð kaupsamnings. Voru K ehf., JH, HG og R því sýknuð af kröfum BM og HH.

B og H gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14 gegn greiðslu 2% söluþóknunar. Við gerð samkomulags um sölumeðferð var H kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13 og í framhaldi af því var kaupsamningur milli B og K undirritaður. Eignirnar stóðu á einni óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14, en á árinu 1986 samþykktu borgaryfirvöld uppdrátt, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli eignanna tveggja. Við kaupsamningsgerð var gert ráð fyrir breyttum lóðamörkum frá því sem fram kom á uppdrættinum þannig að lóð Ármúla var stækkuð, en þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkkun. Vegna þess varð samkomulag um að B skyldi veita K afslátt af umsömdu söluverði. Í kjölfarið reis ágreiningur milli B og H um greiðslu söluþóknunar. Héraðsdómur taldi B hafa mátt búast við óaðfinnanlegri þjónustu frá H þar sem um sérfræðiþjónustu gegn mjög háu gjaldi væri að ræða. Var talið að kaupsamningurinn hefði ekki verið úr garði gerður eins og H hefði borið skylda til og hann því til þess fallinn að valda B tjóni. Var umsamin söluþóknun H lækkuð í 1.5%. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að H hafi ekki fullnægt þeirri lagaskyldu sinni að semja söluyfirlit vegna sölu Ármúla 13 og því hafi verið mikilvægt að öll atriði sem skiptu máli kæmu fram í kaupsamningi. Ekki var talið að H hefði leiðbeint B nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna svo sem honum hefði borið sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 og var því fallist á að B bæri afsláttur af reikningi H.

B og E gerðu makaskiptasamning við F fyrir milligöngu starfsmanns á fasteignasölu I, sem er löggiltur fasteignasali og ábyrgur fyrir rekstri fasteignasölunnar. Við kaupin hvíldu tilteknar veðskuldir á báðum fasteignunum, sem létta skyldi af innan ákveðinna tímamarka. F stóð ekki við sína skuldbindingu og fór svo að B og E neyddust til að greiða skuld F sjálf. Í kjölfarið kröfu þau I um skaðabætur á grundvelli ætlaðra mistaka starfsmanns fasteignasölunnar. Hæstiréttur féllst á að tjón B og E yrði rakið til þess að I hefði brugðist þeirri starfsskyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir. Ekki var fallist á þá mótbáru I að B og E hefðu getað dregið úr tjóni sínu vegna vanefnda I með því að vanefna einnig samninginn af sinni hálfu.

H keypti fasteign fyrir milligöngu einkahlutafélagsins M og voru af þessu tilefni útbúin veðskuldabréf og þeim þinglýst á eignina. Þegar ekki reyndist unnt að selja veðskuldabréfin gengu kaupin til baka og gaf H þá M umboð til þess að annast aflýsingu bréfanna og endurgreiðslu stimpil- og þinglýsingargjalda. M afhenti H aðeins hluta hinna endurgreiddu stimpilgjalda, en afganginum var ráðstafað til greiðslu reiknings einkahlutafélagsins L fyrir vinnu við gerð veðskuldabréfanna, þinglýsingu þeirra og aflýsingu og beiðni um endurgreiðslu stimpilgjalda, en eigendur að L, sem rak lögmannsþjónustu, voru þeir sömu og að M og fór starfsemin fram í sama húsnæði. Með dómi Hæstaréttar var M dæmt til að greiða H eftirstöðvar stimpilgjaldanna, þar sem ósannað væri að M hefði verið heimilt að ráðstafa hluta fjárins til greiðslu á kröfu þriðja manns á hendur H. L fékk gerða kyrrsetningu í kröfu H samkvæmt þessum dómi og krafðist þess að H greiddi sér sömu fjárhæð og M hafði verið dæmt til að greiða H. Talið var að ósannað væri að H hefði mátt vera ljóst að sér hefði verið veitt þjónusta í nafni L en ekki á vegum M. Þótti því ekki verða hjá því komist að sýkna H með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og var niðurstaða héraðsdóms þess efnis staðfest.

Fasteignasalan M auglýsti fasteign til sölu og í framhaldinu var gerður kaupsamningur um hana við félagið H. Í tengslum við kaupin útbjó K, starfsmaður M, fjögur veðskuldabréf sem þinglýst var á eignina. Ekki tókst að selja bréfin og gengu kaupin til baka. Var B, starfsmanni M, falið að óska eftir því að bréfin yrðu afmáð úr þinglýsingabók og að stimpilgjöld yrðu endurgreidd. Voru stimpilgjöld að fjárhæð 1.365.000 krónur endurgreidd og veitti B þeim viðtöku. Daginn eftir krafði lögmannsstofan L, sem var í eigu sömu manna og fasteignasalan M, H um greiðslu fyrir lögfræðiþjónustu vegna kaupanna að fjárhæð 612.540 krónur og var H aðeins afhent greiðsla sem svaraði mismun endurgreiddra stimpilgjalda og reikningsins. Tók H við greiðslunni með fyrirvara og krafði M um fulla greiðslu vegna endurgreiddra stimpilgjalda. Talið var að H hefði veitt M umboð til að fá veðskuldabréfin afmáð úr þinglýsingabók og fá endurgreidd stimpilgjöld sem H hafði greitt vegna þeirra. Hins vegar var talið að M hefði borið að standa H skil á endurgreiðslu gjaldanna og ósannað að M hefði verið heimilt að ráðstafa hluta fjárins til greiðslu skuldar H við þriðja mann.