Leita í öllum dómstólum...
Niðurstöður
4 dómar fundust
Lög: Lög um breytingu á lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994 (rafrænir húsfundir og fjölbreytt húsnæði). nr. 84/2021
Einkahlutafélagið IKH höfðaði mál á hendur RK, húsfélagi verslunarmiðstöðvar, til endurgreiðslu þess hluta húsgjalda sem það hafði innt af hendi á tilteknu tímabili sem þátt í kostnaði húsfélagsins vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Hæstiréttur féllst ekki á með IKH að með ákvæði í samþykktum húsfélagsins um að þessi kostnaður teldist sameiginlegur hefði það farið út fyrir heimildir sínar samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Að sama skapi var ekki litið svo á að jafnræðis og meðalhófs hefði ekki verið gætt gagnvart IKH við ákvörðun húsgjalda að þessu leyti þannig að í bága færi við réttindi einkahlutafélagsins samkvæmt 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar. Að fenginni þeirri niðurstöðu kom til skoðunar hvort þinglýsing samþykkta húsfélagsins hefði verið skilyrði fyrir því að IKH yrði bundið af fyrrnefndu ákvæði þeirra. Ekki var fallist á að tilvísanir í þinglýstum eignaskiptayfirlýsingum hefðu með einhverjum hætti fullnægt kröfum laga til þinglýsingar samþykkta húsfélags. Á hinn bóginn taldi Hæstiréttur sannað að fyrirsvarsmaður IKH hefði þegar við kaup á eignarhluta félagsins vitað eða mátt vita að samþykktir húsfélagsins mæltu efnislega fyrir um að kostnaður af auglýsinga- og kynningarstarfsemi væri borinn uppi af eigendum sameiginlega og skipt samkvæmt ákveðnum hlutfallstölum. Gæti IKH því ekki borið fyrir sig að ákvæði samþykktanna á þessa leið hefðu ekki gildi gagnvart því. Var húsfélagið því sýknað af kröfum IKH um endurgreiðslu.
IKH höfðaði mál á hendur RK, húsfélagi verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunni 4-12, til endurgreiðslu hluta þeirra gjalda sem IKH hafði innt af hendi til húsfélagsins eða sem nam þeim fjárhæðum sem varið hafði verið til auglýsinga- og kynningarstarfsemi húsfélagsins. Sá kostnaður hafði verið talinn til sameiginlegs rekstrarkostnaðar RK frá stofnun félagsins. IKH byggði á því að áðurgreindur hluti gjaldanna hefði verið innheimtur án lagaheimildar og IKH greitt þau í rangri trú um að félaginu væri það skylt. IKH hefði í engu notið góðs af auglýsinga- og kynningarstarfsemi RK, enda eigandi húsnæðis í skrifstofuturni Kringlunnar. Í dómi Landsréttar var ekki fallist á með RK að skýra bæri ákvæði 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús rúmt og var í því sambandi vísað til 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og sjónarmiða í dómaframkvæmd Hæstaréttar um skylduaðild að félögum. Af ákvæðum 1. mgr. 57.gr. og 43. gr. laga nr. 26/1994 yrði með hliðsjón af framangreindu ekki ályktað að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi félli undir sameiginlegan kostnað húsfélags í skilningi laganna. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 væri eigendum fjöleignahúsa, sem hýsa atvinnustarfsemi að öllu leyti eða hluta, heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með sérstökum samþykktum eða samningum, sem þinglýsa skyldi, sbr. einnig 3. mgr. 75. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar væri þinglýsingar þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni. Hún væri á hinn bóginn ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Óumdeilt var að IKH eignaðist fasteign sína í Kringlunni í desember 2018 eða eftir að félagssamþykktir RK voru settar á stofnfundi húsfélagsins árið 2000. Lá því fyrir að IKH hefði ekki gengist undir hið umdeilda ákvæði í samþykktunum með atkvæðagreiðslu á fundi í félaginu og gat ákvæðið því ekki skuldbundið IKH með þeim hætti. Þá lá fyrir að félagssamþykktum RK hafði ekki verið þinglýst þegar IKH eignaðist fasteign sína í verslunarmiðstöðinni. Ljóst þótti að IKH taldist þriðji maður í skilningi laganna við kaup á fasteign sinni og var hið umdeilda ákvæði í samþykktum húsfélagsins um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins því ekki talið skuldbindandi fyrir IKH. Niðurstaða Landsréttar var sú að IKH ætti rétt á endurgreiðslu umþrættra gjalda frá þeim tíma sem hann taldist hafa gert fyrirvara við greiðsluskyldu sína að því er þau varðaði og var miðað við tímamarkið er IKH kynnti álit kærunefndar húsamála þar að lútandi fyrir RK.
Hafnað var kröfu stefnanda um endurgreiðslu hluta húsgjalda sem hann greiddi til stefnda. Húsgjöld byggðu á samþykktum stefnda og var m.a. varið til að standa straum af auglýsingar- og kynningarstarfsemi sem stefnandi taldi ólögmætt að telja til sameiginlegs rekstrarkostnaðar. Dómurinn féllst ekki á að stefnda væri óheimilt að ákveða í samþykktum sínum að slíkur kostnaður væri hluti af sameiginlegum rekstrarkostnaði heldur byggði á því að eigendur húsnæðisins hefðu með bindandi hætti samið á þann veg með samþykktum sínum. Vísaði dómurinn til þess að fjöleignarhúsalögin væru frávíkjanleg og réttur manna til að standa utan félaga kæmi ekki í veg fyrir að húsfélög í atvinnuhúsnæði semdu sérstaklega um hvað telja bæri til sameiginlegs kostnaðar af rekstri húsnæðis og hvernig honum skyldi skipt á milli eigenda. Þá var því hafnað að skortur á þinglýsingu samþykktanna ætti að leiða til þess að stefnandi væri óbundinn af þeim enda gæti hann ekki talist grandlaus þriðji aðili.
G gegndi formennsku í húsfélagi E á árunum 2017 til 2019. Eftir að hún lét af formennsku gerðu aðrir sameigendur athugasemdir við ýmsar færslur inn á reikninga í eigu G og fimm annarra einstaklinga og höfðuðu í kjölfarið mál á hendur henni til greiðslu skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að G hefði með ólögmætum hætti greitt sér þóknanir fyrir störf sín að fjárhæð 735.000 krónur, án þess að þær greiðslur hefðu verið bornar upp og samþykktar á húsfundi, samkvæmt 4. tölulið c-liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 65. gr. laga nr. 26/1994. Þá hefði hún tekið sér greiðslur að fjárhæð 2.101.218 króna og greitt fimm einstaklingum samtals 256.507 krónur án heimildar samkvæmt lögum nr. 26/1994 og án haldbærra skýringa. Með hliðsjón af framangreindu og kröfugerð E var hinn áfrýjaði dómur staðfestur.