LANDSRÉTTUR og Dómur fimmtudaginn 5. júní 2025. og Mál nr. 767/2022: og Jóhann Kristján Arnarson og Berglind Kristjánsdóttir (
Ingvi Hrafn Óskarsson lögmaður, 2. prófmál) og
Reykjanesbær (
Eva Halldórsdóttir lögmaður)
gegn
dánarbúi Jóhannesar Reynissonar Ásdísi Runólfsdóttur og Sólveigu Þóru Jóhannesdóttur (
Einar Gautur Steingrímsson lögmaður)
JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.761.542 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.
JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.817.523 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.
Stefnendur kröfðust bóta úr hendi stefndu vegna galla á fasteign sem þau festu kaup á árið 2016. Beindu þau kröfum sínum að R vegna vanrækslu við eftirlit með framkvæmdum við byggingu fasteignarinnar á grundvelli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, I sem byggingarstjóra og G og K sem seljendum fasteignarinnar á grundvelli laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Loks beindu þau kröfu að J og B sem fyrri eigendum og húsbyggjendum eignarinnar. Í dómi héraðsdóms voru stefndu R, G, K, J og B dæmd óskipt til greiðslu bóta vegna alls tjóns stefnenda að undanskildu tjóni vegna afnotamissis. Var matsgerð dómkvadds matsmanns lögð til grundvallar við mat á viðgerðarkostnaði. I var hins vegar sýknaður, m.a. vegna fyrningar krafna á hendur honum.
Ágreiningur aðila laut að kröfu L ehf. á hendur SA hf. um greiðslu bóta á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra hjá félaginu vegna byggingar fjölbýlishúss og frágangs lóðar sem liggur að lóð í eigu L ehf., en framkvæmdir þar voru ekki í samræmi við samþykkt hönnunargögn. Byggði L ehf. á því að umrædd frávik leiddu til verðmætisrýrnunar á fasteignum í eigu L ehf. að fjárhæð 18.376.000 krónur. Með dómi Landsréttar var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að byggingarstjóri hefði borið ábyrgð á því að framkvæmdir væru í samræmi við samþykkta uppdrætti og að meta yrði honum það til gáleysis að hafa ekki séð til þess að það yrði gert eða samþykkis aflað fyrir breytingunum sem voru gerðar. Þá var litið til þess að af fyrirliggjandi matsgerð yrði skýrlega ráðið að hæð fyrrnefndrar lóðar hefði verið afgerandi þáttur við mat á tjóni L ehf. Með hliðsjón af framangreindu var fallist á að L ehf. ætti rétt á bótum úr hendi SA hf. að fjárhæð 13.146.000 króna, auk nánar tilgreindra vaxta.
Stefnda Sjóvá gert að greiða stefnanda, LxB ehf., 13.146.000 krónur á grundvelli ábyrgðartryggingar byggingarstjóra. Stefndi, Reykjanebær er sýkn af kröfum stefnanda.
Húsfélag fjöleignarhússins að L í Garðabæ höfðaði mál til heimtu skaðabóta vegna galla í utanhússklæðningu hússins. Beindi húsfélagið kröfum sínum aðallega að bankanum A hf. á þeim grundvelli að hann hefði í raun verið eigandi og byggingaraðili hússins eftir að hafa yfirtekið L ehf., sem áður hafði staðið að byggingu þess. Til vara beindi húsfélagið kröfum sínum að sveitarfélaginu G og byggingarstjóranum J. Fyrir lá að húsfélagið og A hf. höfðu áður gert með sér samkomulag um fullnaðaruppgjör á kostnaði við úrbætur á fjöleignarhúsinu, en húsfélagið byggði á því að umfang gallans hefði verið stórlega vanáætlað í samkomulaginu og forsendur þess því brostið. Héraðsdómur féllst á að A hf. hefði í raun stjórnað L ehf. frá því að húsið varð fokhelt og að húsfélaginu væri því rétt að beina kröfum sínum að bankanum. Féllst dómurinn jafnframt á að húsfélaginu hefði ekki verið umfang gallans ljóst er gengið var til samkomulagsins og vék því til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Var krafa húsfélagsins á hendur A hf. því tekin til greina. Hæstiréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að A hf. hefði í raun haft öll ráð L ehf. í hendi sér og farið með allt forræði á því hvernig ljúka skyldi við byggingu hússins. Hefði bankinn tekið ákvörðun um að leita ódýrari lausna við bygginguna, þar með talið að notast við aðra einangrun og múrklæðningu heldur en aðalhönnuður hússins hafði mælt fyrir um og samþykktar teikningar hefðu gert ráð fyrir. Samkvæmt matsgerð dómkvadds manns uppfyllti sú einangrun og múrklæðning ekki kröfur byggingarreglugerðar og laga um brunvarnir og mætti rekja orsök þeirra skemmda sem krafist væri bóta fyrir til þessa. Var niðurstaða héraðsdóms um skaðabótaábyrgð A hf. því staðfest. Þá staðfesti Hæstiréttur þá niðurstöðu héraðsdóms að víkja bæri samkomulagi aðila til hliðar, meðal annars með vísan til þess að A hf. hefði borið ábyrgð á þeirri ákvörðun að setja aðra einangrun og múrklæðningu á útveggi hússins. Var hinn áfrýjaði dómur samkvæmt því staðfestur.
Aðalstefndi dæmdur til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteign.
Með vísun til d-liðar og e-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála var máli stefnanda vísað frá héraðsdómi.