Leita í öllum dómstólum...
Niðurstöður
6 dómar fundust
Lykilorð: Húsnæðissamvinnufélag
Stefnandi krafðist ógildingar ákvæðis í uppgjöri vegna sölu hans á búseturétti í húsnæðissamvinnufélagi (stefnda) og endurgreiðslu svokallaðs "frestaðs viðhalds" sem dregið var frá uppgjöri af söluverði búseturéttar hans. Þrátt fyrir að hvergi í lögum, búsetusamningi né samþykktum stefnda sé kveðið á um "frestað viðhald" taldi dómurinn að með heildstæðri skýringu á framangreindum heimildum og ákvörðunum aðalfunda félagsins ætti gjaldið sér fullnægjandi stoð. Þá hafi stefnanda mátt vera kunnugt um gjaldið og því yrði ekki fallist á að óskýrleiki í framsetningu þess gæti haft þau áhrif að hann yrði ekki bundinn af því. Ennfremur var stefnandi ekki talinn hafa sýnt fram á að gjaldið væri bersýnilega ósanngjarnt í skilningi lag nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Loks var því hafnað að gjaldið fæli í sér brot á jafnræði félagsmanna. Með vísan til þess að veruleg vafaatriði voru í málinu var málskostnaður látinn niður falla.
Aðila greindi á um hvort stefnda hefði borið að greiða stefnanda vexti af framlögum hans í Tryggingarsjóð vegna byggingargalla við uppgjör sem fór fram í febrúar 2018 vegna slita sjóðsins. Ekki var talið að vextir hefðu lagst á þau framlög sem voru greidd í sjóðinn á meðan á vörslu hans stóð. Við uppgjör sjóðsins hefði stefnandi átt kröfu til þess að fá þá fjármuni sem eftir stóðu í sjóðnum endurgreidda í hlutfalli við framlög sín í sjóðinn, sbr. lokamálslið 3. mgr. 53. gr. laga nr. 44/1998. Engin sérákvæði voru í lögunum um það hvernig nánar skyldi staðið að uppgjörinu og var ekki vikið að því hvort leggja bæri vexti við þá fjárhæð sem kom til endurgreiðslu. Þá var ekki talið að krafa stefnanda gæti stuðst við 3. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Stefndi var því sýknaður af kröfum stefnanda.
Í nóvember 2004 gerði húsnæðissamvinnufélagið B hsf. áætlun við R um kaup á búseturétti í parhúsi. Í febrúar 2006 gerðu aðilarnir svo búsetusamning. Samningurinn var óuppsegjanlegur af hálfu B hsf. en R var heimilt að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara. Þá var tiltekið í samþykktum B hsf. að félaginu væri skylt að endurgreiða R búseturéttargjaldið við uppsögn samningsins. Aðilar gerðu nýjan búsetusamning í júní 2008 og samkvæmt honum féll niður réttur til að „segja upp búsetusamningi og fá endurgreitt búseturéttargjald.“ Þá var tiltekið að samningurinn væri ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila. Samþykktum B hsf. hafði verið breytt í samræmi við framangreint í júní 2006. R sagði upp búsetusamningnum með bréfi til B hsf. í september 2011. Í málinu krafðist R endurgreiðslu á búseturéttargjaldinu og kostnaði vegna hita og rafmagns úr hendi B hsf. Í dómi Hæstaréttar kom fram að ekki yrði talið að með hinum nýja búsetusamningi hefði R sagt upp eldri samningi sínum og ætti á grundvelli hans rétt á endurgreiðslu búseturéttargjaldsins. Þá var tiltekið að með hliðsjón af orðalagi laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög yrðu þau skýrð þannig að felld hefði verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar B hsf. á búseturétti sem kveðið hefði verið á um í eldri lögum. Einnig kom fram að R hefði með engu móti leitt í ljós að samningarnir ættu að verða ógiltir samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga né að það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju samkvæmt 1. mgr. 36. gr. þeirra laga að bera þá fyrir sig. Loks var talið að þótt fallist hefði verið á með R að henni hefði verið heimilt að segja upp búsetusamningi samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga nr. 66/2003 þá hefði verið tekið fram í samningi aðila að búseturéttarhafi greiddi sjálfur hita- og rafmagnskostnað í búsetuíbúð ef sérmælir fylgdi henni. Var B hsf. sýknað af kröfum R.
Í febrúar 2008 gerði húsnæðissamvinnufélagið B hsf. áætlun við E um kaup á búseturétti í íbúð. Í ágúst sama ár gerðu aðilarnir svo búsetusamning. Samningurinn var ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. E var hinsvegar heimilt að selja búseturéttinn eftir nánari ákvæðum samningsins. Í samþykktum B hsf. kom fram að ekki hvíldi skylda á félaginu til að kaupa til baka eða innleysa búseturétt sem félagið hefði ráðstafað til félagsmanna. E sagði upp búsetusamningnum með bréfi til B hsf. í desember 2011. Í málinu krafðist E endurgreiðslu á búseturéttargjaldinu. Í dómi Hæstaréttar var tiltekið að með hliðsjón af orðalagi laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög yrðu þau skýrð þannig að felld hefði verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar B hsf. á búseturétti sem kveðið hefði verið á um í eldri lögum. Þá kom fram að E hefði með engu móti leitt í ljós að samningarnir ættu að verða ógiltir samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga né að það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju samkvæmt 1. mgr. 36. gr. þeirra laga að bera þá fyrir sig. Var B hsf. sýknað af kröfum E.
Deilt var um hvort búseturéttur þrotamanns samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög væri fjárhagsleg réttindi sem þrotabú tæki við eftir 72. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Talið var að fjárhagsleg verðmæti væru fólgin í búseturéttinum, en ákveðin fjárhæð væri kræf ef búseturétthafi neytti réttar síns til að segja búsetusamningi upp. Hvergi væri í lögum kveðið á um bann við því að búseturéttur gæti orðið andlag fjárnáms. Skorður væru settar í 19. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög við framsali búseturéttarhafa á búseturétti, en honum væri heimilt að selja hann. Ekki væri sérstaklega fjallað um aðilaskipti að búseturétti af öðrum sökum, en húsnæðissamvinnufélag gæti í vissum tilvikum heimilað að réttur til afnota af íbúð færðist í hendur annarra. Ekki yrði annað ráðið af þessu en að aðilaskipti að búseturétti gætu orðið af öðrum ástæðum en með sölu, en þau sættu þá þeim takmörkunum að nýr eigandi öðlaðist ekki afnotarétt af íbúðinni sem búseturétturinn næði til, nema að fullnægðum skilyrðum 2. mgr. 19. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög. Í öðrum tilvikum myndi nýr eigandi eignast réttindi búseta til að segja upp búsetusamningi og krefjast greiðslu endursöluverðs að virtum rétti húsnæðissamvinnufélags til uppgjörs af því á kröfum þess á hendur búsetanum. Væri því fullnægt skilyrðum til að líta svo á að búseturéttur teldist til réttinda sem hafi fjárhagslegt gildi í skilningi 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Þá var ekki talið að búseturéttur teldist til þeirra persónubundnu réttinda sem 49. gr. aðfararlaga undanskilji fjárnámi. Var því fallist á viðurkenningarkröfu um að þrotabú hafi tekið við búseturétti þrotamanns og gæti fengið réttinn seldan.
Húsnæðissamvinnufélagið B krafði S um þóknun vegna samningsgerðar, bæði þegar S keypti og seldi búseturétt sinn hjá B. Var inneign S hjá B lækkuð sem nam þessum kröfum. S taldi B ekki hafa heimild til töku þessarar þóknunar og stefndi félaginu til endurgreiðslu. Talið var að löggjöf um húsnæðissamvinnufélög takmarkaði ekki frelsi slíkra félaga að þessu leyti til að afla tekna í sjóði sína með samningum. Þar sem kveðið var á um greiðslur fyrir umrædda þjónustu í samningi B og S var B sýknað af kröfu S.