Dómstólaleit

Árið 2002 gerði K afnotaréttarsamning við ÍB ehf. um íbúð í fjölbýlishúsi sem reist hafði verið í samræmi við sérstöku átaki Í um fjölgun leiguíbúða. Við afhendingu íbúðarinnar greiddi K ákveðið afnotaréttargjald, auk þess sem ÍB ehf. gaf út veðskuldabréf til Í sem tryggt var með 1. veðrétti í íbúðinni. Samkvæmt samningnum var hann óuppsegjanlegur af hálfu ÍB ehf., nema K gerði sig sekan um grófar vanefndir, en K gat sagt samningnum einhliða upp með 6 mánaða uppsagnarfresti. Þá voru í samningnum ákvæði um endursöluverð afnotaréttargjaldsins, kæmi til uppsagnar hans, og um mánaðarlegar greiðslur sérstaks afnotagjalds. K greiddi afnotagjald af íbúðinni allt fram til ársins 2010 er Í keypti hana á nauðungarsölu. Réttur K samkvæmt afnotaréttarsamningnum var ekki færður til verðs í frumvarpi sýslumanns til úthlutunar söluverðs eignarinnar heldur gerði frumvarpið ráð fyrir að veðskuldabréf Í skyldi greiðast upp en samningurinn yrði ekki afmáður af eigninni. Árið 2013 seldi Í íbúðina til F hf. og var kvaðarinnar hvorki getið í kaupsamningnum né afsali en hún kom fram á þinglýsingarvottorði. Í málinu krafðist K endurgreiðslu afnotaréttargjaldsins uppreiknað samkvæmt ákvæðum samningsins um endursöluverð. Reisti hann kröfu sína á því að Í hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum og meinað sér aðgang að íbúðinni. Samningurinn væri þó enn í gildi þar sem honum hefði aldrei verið sagt upp og hann hvíldi áfram á eigninni. Í dómi Hæstaréttar kom fram að dómkrafa K tæki mið af því að öll ákvæði afnotaréttarsamningsins giltu gagnvart Í, þar með talin skyldan til að endurgreiða upphaflegt afnotaréttargjald framreiknað miðað við vísitölu neysluverðs. Þrátt fyrir það byggði hann á því að samningnum hefði aldrei verið sagt upp, þótt uppsögn hefði verið forsenda þess að hann gæti fengið afnotaréttargjaldið endurgreitt. Samkvæmt þessu var talið að K sækti með málinu kröfu sem eftir málatilbúnaði væri ekki enn orðin til. Með vísan til 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála var málinu vísað frá héraðsdómi án kröfu.

ÍB ehf. reisti þrjár fasteignir í Reykjavík á árunum 2002 og 2003 og voru framkvæmdirnar unnar samkvæmt átaki ÍL um fjölgun leiguíbúða samkvæmt 40. gr. reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, sbr. lög nr. 44/1998 um húsnæðismál. H og G gerðu í febrúar 2003 svonefndan afnotaréttarsamning við ÍB ehf. um íbúð í einni fyrrgreindra fasteigna, en samkvæmt honum skyldi ÍB ehf. annast þinglýsingu samningsins sem kvaðar á hlutaðeigandi íbúð, sem félagið og gerði. Bú ÍB ehf. var tekið til gjaldsþotaskipti 2011 og lauk skiptum á árinu 2012. Í málinu greindi H og G á við ÍL um hvort hinn þinglýsti afnotaréttarsamningur þeirra við ÍB ehf. skyldi áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar í október 2010. Ágreiningi um ákvörðun sýslumanns, þar sem fallist var á að samningurinn skyldi áfram hvíla á eigninni, var borinn undir héraðsdóm, sem felldi hana úr gildi með hinum kærða úrskurði. Í dómi Hæstaréttar var meðal annars vísað til þess að frá meginreglu 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu kæmi fram sú meginregla að hefði nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna, féllu niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals, en frá henni gilti meðal annars sú undantekning að annað leiddi beinlínis af lögum. Rétturinn vísaði til þess að málsaðila greindi fyrst og fremst á um þetta og úrlausn ágreiningsins réðist af eðli réttindanna hversu til þeirra hefði verið stofnað. Hæstiréttur rakti einkenni réttarstöðu H og G samkvæmt afnotaréttarsamningnum og taldi að sá hlutbundni réttur sem falist hefði í rétti þeirra hjá ÍB ehf. hefði um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi en um annað nyti hann samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir slíkri eign. Væru veruleg líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturétthafar nytu samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008, og þeim sem afnotarétthafar nytu hjá stofnunum sem leigðu búseturétt og lytu ákvæðum laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, sbr. dóm réttarins 20. febrúar 2014 í máli nr. 99/2014. Taldi Hæstiréttur með hliðsjón af eðli réttinda H og G og að því virtu að grundvöll réttindanna væri að rekja til ákvæða í lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, yrði lagt til grundvallar að fullnægt væri því skilyrði 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 að af lögum leiddi beinlínis að réttur þeirra skyldu áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar og hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi.