Dómstólaleit

JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.761.542 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.

JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.817.523 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.

Ágreiningur aðila laut að kröfu L ehf. á hendur SA hf. um greiðslu bóta á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra hjá félaginu vegna byggingar fjölbýlishúss og frágangs lóðar sem liggur að lóð í eigu L ehf., en framkvæmdir þar voru ekki í samræmi við samþykkt hönnunargögn. Byggði L ehf. á því að umrædd frávik leiddu til verðmætisrýrnunar á fasteignum í eigu L ehf. að fjárhæð 18.376.000 krónur. Með dómi Landsréttar var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að byggingarstjóri hefði borið ábyrgð á því að framkvæmdir væru í samræmi við samþykkta uppdrætti og að meta yrði honum það til gáleysis að hafa ekki séð til þess að það yrði gert eða samþykkis aflað fyrir breytingunum sem voru gerðar. Þá var litið til þess að af fyrirliggjandi matsgerð yrði skýrlega ráðið að hæð fyrrnefndrar lóðar hefði verið afgerandi þáttur við mat á tjóni L ehf. Með hliðsjón af framangreindu var fallist á að L ehf. ætti rétt á bótum úr hendi SA hf. að fjárhæð 13.146.000 króna, auk nánar tilgreindra vaxta.