LANDSRÉTTUR og Dómur fimmtudaginn 5. júní 2025. og Mál nr. 767/2022: og Jóhann Kristján Arnarson og Berglind Kristjánsdóttir (
Ingvi Hrafn Óskarsson lögmaður, 2. prófmál) og
Reykjanesbær (
Eva Halldórsdóttir lögmaður)
gegn
dánarbúi Jóhannesar Reynissonar Ásdísi Runólfsdóttur og Sólveigu Þóru Jóhannesdóttur (
Einar Gautur Steingrímsson lögmaður)
JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.761.542 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.
H og S höfðuðu mál á hendur HD, Ó, G og V til heimtu skaðabóta vegna galla á fasteign sem þau keyptu af HD sem byggði hana. Ó var byggingarstjóri og G hönnuður en báðir voru þeir með starfsábyrgðartryggingu hjá V. Í héraði var að mestu leyti fallist á kröfur þeirra en G þó sýknaður og V sömuleiðis hvað hann varðaði. Af áfrýjun og gagnáfrýjun málsins leiddi að allar kröfur aðila voru til úrlausnar fyrir Landsrétti. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að frágangur glugga og rennihurðar, svala, votsvæða í baðaðstöðu og peningaskáps hefði falið í sér galla samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem HD bæri ábyrgð á. Ó var einnig talinn bera ábyrgð á frágangi glugga, rennihurðar og svala og G á frágangi svala en ábyrgð þeirra beggja grundvallaðist á þágildandi lögum nr. 73/1997. Ábyrgð HD, Ó og G á fyrrgreindum göllum var óskipt en V gert að greiða nánar tiltekna fjárhæð vegna starfsábyrgðartrygginga Ó og G. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms voru HD, Ó og G hins vegar sýknuð af kröfu er laut að einangrun í útkragaðri plötu.
JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.817.523 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.
Stefnendur kröfðust bóta úr hendi stefndu vegna galla á fasteign sem þau festu kaup á árið 2016. Beindu þau kröfum sínum að R vegna vanrækslu við eftirlit með framkvæmdum við byggingu fasteignarinnar á grundvelli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, I sem byggingarstjóra og G og K sem seljendum fasteignarinnar á grundvelli laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Loks beindu þau kröfu að J og B sem fyrri eigendum og húsbyggjendum eignarinnar. Í dómi héraðsdóms voru stefndu R, G, K, J og B dæmd óskipt til greiðslu bóta vegna alls tjóns stefnenda að undanskildu tjóni vegna afnotamissis. Var matsgerð dómkvadds matsmanns lögð til grundvallar við mat á viðgerðarkostnaði. I var hins vegar sýknaður, m.a. vegna fyrningar krafna á hendur honum.
Ö og H fengu úthlutað lóð fyrir parhús í Kópavogi og gerðu samning við E um hönnun hússins. Í nóvember 2001 voru deiliteikningar E lagðar inn til byggingarfulltrúa, en um var að ræða ófullgerðar vinnuteikningar þar sem slitnað hafði upp úr samstarfi aðila vegna ágreinings um greiðslur fyrir vinnu E. Í júní 2002 var umsókn um byggingarleyfi þar sem tekið var fram að hönnuður hússins væri I samþykkt af byggingarfulltrúa og sú afgreiðsla staðfest af byggingarnefnd og bæjarstjórn. Í héraðsdómi, sem staðfestur var með vísan til forsendna hans, var vísað til þess að HL og G hefðu neitað að vinna frekar að verkinu nema reikningar yrðu að fullu greiddir og talið að Ö og H hefðu haft réttmæta ástæðu til að draga í efa að reikningar væru sanngjarnir. Var því talið að Ö og H hefði verið rétt að fá annan hönnuð til að ljúka verkinu þar sem fyrir lá að því yrði ekki lokið með öðrum hætti. Talið var að breytingar sem gerðar voru á hönnun HL og G hefðu verið óverulegar með tilliti til heildarútlits hússins og ekki til þess fallnar að skerða höfundarsérkenni eða höfundarheiður. Voru Ö, H og I því sýknuð af miskabótakröfu HL og G og skaðabótakröfu E.