Ágreiningur aðila laut að landamerkjum milli jarðanna Langholts 1 og 2 í Flóahreppi. Fyrir lá að 1987 höfðu stefndi og þáverandi eigandi Langholts 2 haft makaskipti á landspildum í landi hvors um sig. Afsölum var þinglýst í maí 1987 en í þeim var vísað til þess að takmörk spildnanna væru afmörkuð með bláum og rauðum lit samkvæmt meðfylgjandi uppdrætti, sem skyldi skoðast sem hluti afsalanna. Upplýst var að í sama skjalahylki hjá sýslumanninum á Suðurlandi og samrit afsalanna voru geymd væri varðveittur uppdráttur sem sýndi tiltekna afmörkun á tveimur landspildum í landi Langholts í rauðum og bláum lit. Í málinu byggði stefndi einkum á því að umræddur uppdráttur hefði í raun ekki fylgt afsölunum í öndverðu og væri falsaður. Vísaði hann meðal annars til þess að uppdrátturinn hefði ekki verið áritaður af aðilum máls, bæri ekki með sér áritun þinglýsingardómara og að á honum væri að finna teikningar af vegi sem stefndi lagði á árinu 2008, og því gæti uppdrátturinn ekki verið frá því fyrir þann tíma. Landsréttur vísaði til þess að sú staðreynd að uppdrátturinn hefði verið í sama skjalahylki og samrit afsalanna hjá sýslumanni veitti sterkar líkur fyrir því að það væri sá uppdráttur sem afsölin vísuðu til. Einnig hefði stefndi ekki lagt fram annan uppdrátt eða haldbær sönnunargögn um hvar mörk hinna umdeildu spildna ættu að liggja væri uppdrátturinn hjá sýslumanni rangur. Meðal annars af þessum sökum var stefndi ekki talinn hafa fært sönnur á að uppdrátturinn væri ekki sá uppdráttur sem afsölin 1987 vísuðu til og að hann yrði að bera hallann af þeim sönnunarskorti. Að þeirri niðurstöðu fenginni, og þar sem stefndi hefði ekki hreyft andmælum við því að kröfulína samkvæmt aðalkröfu áfrýjanda væri í samræmi við uppdráttinn hjá sýslumanni, tók Landsréttur til greina aðalkröfu áfrýjanda um nánar tilgreind landamerki milli jarðanna.
Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfu I ehf. um að viðurkennd yrði sértökukrafa félagsins samkvæmt 2. mgr. 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. í þrotabú FÞ ehf. um að þrotabúinu yrði gert að greiða I ehf. söluandvirði fasteignarinnar S, að viðbættum skaðabótum vegna sölu fasteignarinnar á undirverði, að frádregnum veðskuldum og kostnaði, var hafnað. Í úrskurði héraðsdóms sem staðfestur var í Landsrétti með vísan til forsendna kom fram að óumdeilt væri að I ehf. hefði staðið við gerðan kaupsamning um eignina. Þrátt fyrir það hefði I ehf. ekki látið þinglýsa réttindum sínum til fasteignarinnar en með því að reka ekki að því að tryggja réttindi sín með þinglýsingu, eins og áskilið er í 29. gr. þinglýsingalaga nr. 38/1978, stóð fasteignin til fullnustu skuldheimtumönnum þrotabús FÞ ehf. Var kröfu I ehf. því hafnað.
Kærður var úrskurður Landsréttar þar sem hafnað var kröfu B um ógildingu á nauðungarsölu á hesthúsi sem farið hafði fram að beiðni H til slita á sameign. Í dómi Hæstaréttar voru skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu rakin. Fram kom að óumdeilt væri að H reisti beiðni sína á þinglýstum kaupsamningi fyrir helmingi fasteignarinnar og hafði sá samningur verið að fullu efndur. Gæti hún því krafist nauðungarsölu í skjóli 2. mgr. 8. gr. laganna sem eigandi helmings fasteignarinnar í skilningi ákvæðisins og sameigandi B þrátt fyrir að afsal hefði ekki verið gefið út. Þá væri fasteignin í sérstakri sameign aðila. Aftur á móti lægi ekkert fyrir um kostnað eða tjón af skiptingu hússins annað en yfirlýsingar aðila. Af þeim sökum hefði sönnunarkröfum 2. mgr. 8. gr. í ljósi aðstæðna ekki verið mætt. Því taldi Hæstiréttur að á skorti að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hefðu verið uppfyllt af hálfu H fyrir nauðungarsölu til slita sameignar. Var því fallist á kröfu B og nauðungarsalan felld úr gildi.
Viggó Jónsson (
Björgvin Jónsson lögmaður)
gegn
dánarbúi Jóns Sigurðar Eiríkssonar, Ástu Birnu Jónsdóttur, Birni Sigurði Jónssyni, Brynjólfi Þór Jónssyni, Jóni Kolbeini Jónssyni og Sigfúsi Agnari Jónssyni (
Sveinn Guðmundsson lögmaður)
V, dánarbú JSE og fleiri deildu um hvort V hefði átt forkaupsrétt að 50% eignarhlut í jörðinni Reykjum í Skagafirði á grundvelli leigusamnings 30. mars 2011 milli V og JSE heitins sem hefði orðið virkur við gerð kaupsamnings milli JSE og J ehf. 2. desember 2017. Í dómi Landsréttar var til þess vísað að við skýringu ákvæða sem varða afmörkun og útfærslu forkaupsréttar yrði að horfa til þess að slíkur réttur væri íþyngjandi fyrir eiganda þar sem hann setti hömlur á ráðstöfunarrétt hans. Í samræmi við það bæri að túlka orðalag forkaupsréttarákvæða þröngt á þann hátt að þeim yrði ekki gefið víðtækara gildi en ráða mætti af orðalagi þeirra. Eins og atvikum málsins háttaði var lagt til grundvallar í dómi Landsréttar að kveða hefði þurft með skýrum hætti á um það í fyrrgreindum leigusamningi ef til hefði staðið að forkaupsrétturinn stæði ótímabundið áfram eftir lok leigutímans en ekki einungis við lok hans. Var V látinn bera hallann af því að það hefði ekki verið gert enda hefði hann átt frumkvæðið að því að ákvæðið var sett inn í samninginn auk þess sem hann hefði átt alla hagsmuni af tilvist þess. V hefði því ekki notið forkaupsréttar á þeim tíma er fyrrgreindur kaupsamningur var gerður og voru dánarbú JSE og fleiri sýknuð af kröfum V.
Kærður var úrskurður Landsréttar þar sem tekin var til greina krafa R ehf. um að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu væri gert skylt að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 eins og henni hafði verið lýst í áður þinglýstu skjali frá 1975 og færa athugasemd um hana inn á þinglýst afsal fyrir fasteignina árið 2018. Lóðin að Hallarmúla 2 var hluti lóðarinnar að Suðurlandsbraut 2 en á þeirri lóð risu þrjú hús sem í þinglýsingabók voru auðkennd sem eignarhlutar I, II og III. Var húsið við Hallarmúla 2 auðkenndur sem eignarhluti III. Kvöð um heimila starfsemi í þeirri fasteign var ásamt kvöðum um kauprétt studd við yfirlýsingu lóðarhafans frá 1974 sem var ekki þinglýst en getið í þinglýstu afsali frá 1975. Í bréfi F hf., þáverandi eiganda eignarhluta I og II, frá árinu 1993 var því lýst yfir að félagið félli frá kauprétti sínum á eignarhluta III og á grundvelli þeirrar yfirlýsingar var kvöðum um kauprétt ásamt kvöð um heimila starfsemi aflýst af þeim eignarhluta. Í málinu deildu aðilar um hvort mistök hefðu orðið við þinglýsingu þegar umrædd kvöð var afmáð úr þinglýsingabók árið 1993 og ef svo væri hvort fullnægt væri skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 til að leiðrétta mistökin. Í dómi Hæstaréttar var talið að R ehf. hefði með nægjanlega skýrum hætti freistað þess að neyta úrræðis samkvæmt fyrrnefndu lagaákvæði með erindi sínu til sýslumanns og var því hafnað þeirri málsástæðu H ehf. sem laut að hinu öndverða. H ehf. byggði á því að það hefðu verið mistök að þinglýsa kvöðinni í upphafi og því hafi verið rétt af þinglýsingarstjóra að leiðrétta þau með aflýsingu kvaðarinnar árið 1993 þar sem frumheimild hennar væri yfirlýsing frá árinu 1974 sem vitnað væri til í afsalinu frá 1975 en þeirri yfirlýsingu hefði ekki verið þinglýst. Var talið að þinglýsingarreglur hefðu ekki staðið því í vegi að í afsalinu 1975 hefði, samhliða yfirfærslu eignarréttarins, verið stofnað til kvaðar sem gilda skyldi til frambúðar um heimila starfsemi í fasteigninni. Þá kom fram að R ehf. ætti lögvarða hagsmuni að gæta vegna ákvörðunar í málinu þar sem R ehf. leiddi rétt til sinn til eignarhluta I og II frá þeim sem hefði verið rétthafi kvaðarinnar í upphafi, ótvírætt væri við hvaða eign afsalið frá 1975 ætti við, hvaða aðila skjalið varðaði og hvert efni þess væri að öðru leyti. Þá var talið ljóst að þegar kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 hefði einnig verið aflýst samkvæmt þinglýsingarbók á grundvelli yfirlýsingar F hf., þar sem félagið féll frá kauprétti, hefði verið farið á svig við 1. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.
Staðfest er ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi eystra, 28. nóvember 2018, þar sem hafnað er kröfu sóknaraðila um ofangreinda leiðréttingu þinglýsingarbókar varðandi eignarhald á jörðinni Bjarnastöðum, Norðurþingi, L154141, í eigu varnarðila.
Með yfirlýsingu árið 1993 var tilteknum kvöðum á fasteign aflýst, meðal annars kvöð um starfsemi sem heimilt var að færi fram í fasteigninni, þrátt fyrir að einungis væri verið að falla frá kauprétti að fasteigninni og því eingöngu tilefni til að afmá þá kvöð. Talið var að kvöð um starfsemi í fasteigninni hefði með þessu ranglega verið máð úr þinglýsingabók og að þinglýsingarstjóra bæri að bæta úr þeim mistökum með því að færa kvöðina að nýju inn í þinglýsingabók.
Stefnandi höfðaði málið til viðurkenningar á að hann hefði réttilega nýtt sér forkaupsrétt að jarðarhluta sem kveðið hafði verið á um í leigusamningi hans við einn stefndu. Þá krafðist hann ógildingar á ráðstöfun jarðarinnar til nýrra eigenda sem framkvæmd hafði verið í kjölfarið. Stefndu voru sýknaðir þar sem ekki var fallist á að stefnandi gæti réttilega byggt á forkaupsréttarákvæðinu tæpum tveimur árum eftir að leiguumráðum hans samkvæmt leigusamningi lauk
Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem annars vegar var hafnað kröfu SKS og K, afkomenda SKL, um að fasteignin V yrði tilgreind í fasteignabók sem „jörðin“ V þannig að þinglýsingarvottorð tæki ótvírætt til jarðarinnar V og að eignarheimildir dánarbús SKL að jörðinni yrðu tilgreindar með vísan til heimildarskjala, það er annars vegar erfðaskrár og hins vegar dóms Hæstaréttar í máli nr. 701/2012. Í niðurstöðu Hæstaréttar kom fram að í veðbókarvottorði sýslumanns kæmi fram að samkvæmt fasteignabók væri dánarbú SKL þinglýstur eigandi að V, sem væri „jörð“ með tilteknu fasteignanúmeri. Þá kæmi þar fram að eignarheimildir þinglýsta eigandans væru annars vegar „erfðaskiptayfirlýsing“ og hins vegar umræddur dómur Hæstaréttar. Samkvæmt því væri engan veginn séð hvað skorti á að færslur í fasteignabók væru í því horfi sem dómkrafa SKS og K hljóðaði á um. Var því staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar um að hafna kröfum þeirra að þessu leyti. Í úrskurði héraðsdóms var hins vegar fallist á kröfu SKS og K um að lagt yrði fyrir sýslumann að afmá úr fasteignabók skiptayfirlýsingu um réttindi Þ yfir fasteigninni V sem erfingjar M höfðu gert með sér. Í dómi Hæstaréttar kom fram að í dómi réttarins í máli nr. 701/2012 hefði því verið slegið föstu að beinn eignaréttur að jörðinni V væri enn á hendi dánarbús SKL og að færslur í fasteignabók væru nú í samræmi við það. Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 751/2014 hefði jafnframt verið leyst úr því að sá beini eignaréttur gengi ekki erfðum við skipti á dánarbúi SKL eftir fyrirmælum erfðaskrár ME heldur eftir lögerfðareglum. Hins vegar leiddi af eldri dómum réttarins að um „umráð og afnot fasteignarinnar“ V, færi að SKL látnum eftir ákvæðum erfðaskrárinnar. Óumdeilt væri að eftir erfðaskránni ættu réttindin að M látnum að ganga til elsta sonar hans, Þ. Kom fram að þótt þessi aðilaskipti að umráðum og afnotum fasteignarinnar ættu sér stoð í erfðaskrá ME hefðu þeir, sem við réttindum hefðu tekið eftir lát SKL, fengið þau í hendur frá næsta forvera sínum en ekki frá ME. Til að koma fram aðilaskiptum að þessum réttindum eftir lát M hefði því verið óumflýjanlegt að gerð yrði umrædd skiptayfirlýsing. Að gengnum dómi Hæstaréttar í máli nr. 701/2012 yrði að líta svo á að sú skiptayfirlýsing hefði eingöngu fært í hendur Þ réttindi til umráða og afnota fasteignarinnar V en ekki beinan eignarétt að henni. Þau réttindi fælu á hinn bóginn í sér afnotarétt að fasteign sem væri háður þinglýsingu samkvæmt gagnályktun frá 1. mgr. 31. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Hafnaði Hæstiréttur því kröfu SKS og K um að umrædd skiptayfirlýsing yrði afmáð úr fasteignabók.
Þinglýsingarmál
A og V kærðu úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu þeirra um að sýslumanninum á Hvolsvelli yrði gert að afmá úr þinglýsingabók stofnskjal fyrir fimm landspildur úr jörðinni Háfshjáleigu í Rangárþingi ytra. A og V, sem voru eigendur nærliggjandi jarðar, héldu því fram að 4 af spildunum væru að stærstum hluta úr óskiptu sameignarlandi nokkurra samliggjandi jarða á svæðinu og að fimmta spildan væri að stærstu leyti skipt út úr þeirra landi auk nærliggjandi jarðar. Byggðu þau kröfur sínar aðallega á þinglýstum gögnum. Af hálfu nú- og þáverandi eigenda landsins Háfshjáleigu var aðallega vísað til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 72/2009 því til stuðnings að A og V hefðu ekki sýnt fram á eignarrétt að því landssvæði sem stofnskjalið tók til. Í dómi Hæstaréttar kom fram að málið væri rekið eftir 3. gr. þinglýsingarlaga. Í slíku máli yrði ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefði verið, heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing hefði verið formlega rétt eða ekki. Við úrlausn í málinu yrði því ekki lagt mat á þann efnislega ágreining sem á milli málsaðila væri um landamerki og eignarhald. Var það niðurstaða Hæstaréttar að öllum formskilyrðum þinglýsingarinnar hefði verið fullnægt þegar stofnskjalið var afhent til þinglýsingar og að A og V hefðu ekki bent á ný atriði sem leitt gætu til þess nú að þinglýsingarstjóri, innan þeirra marka sem honum væri heimilt að breyta fyrri ákvörðun, endurskoðaði þá ákvörðun. Var úrskurður héraðsdóms því staðfestur.
Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem felld var úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í B um að vísa frá þinglýsingu skiptayfirlýsingum dánarbús E um jörðina L og lóð 1 úr landi jarðarinnar og jafnframt lagt fyrir þinglýsingarstjóra að þinglýsa yfirlýsingunum án athugasemda. Talið var að dánarbú E, sem var þinglýstur eigandi jarðarinnar og lóðarinnar, hefði haft heimild til að ráðstafa jörðinni og lóð 1 úr henni á þann veg sem greindi í skiptayfirlýsingum og ekki hefðu því verið efni til að vísa yfirlýsingunum frá þinglýsingu á grundvelli 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá hafi ekki þurft að greina í skiptayfirlýsingum til yfirfærslu á þinglýstri eignarheimild mörk jarðarinnar eða lóðar úr henni auk þess sem enginn vafi var talinn leika á til hvaða eigna yfirlýsingarnar tóku. Var því ekki heldur talið að e. eða f. liðir 1. mgr. 6. gr. laganna hefðu hindrað þinglýsingu. Var héraðsdómur því staðfestur með vísan til forsendna hans.
ÞH sagði upp lóðarleigusamningi við G og ÞS og lét þinglýsa þeirri yfirlýsingu. Þinglýsingastjóri tók við yfirlýsingunni og í því fólst að eigendaskráningu fasteignarinnar Elliðahvamms var breytt á þann veg að þinglýstar eignarheimildir að spildunni og mannvirkjum sem á henni stóðu voru í höndum ÞH í stað G og ÞS áður. G og ÞS kröfðust þess að þessi úrlausn þinglýsingarstjóra yrði afmáð úr fasteignabók. Tekið var fram að þegar ÞH óskaði þinglýsingar á umræddri yfirlýsingu voru G og ÞS þinglýstir eigendur fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Engin efni hefðu staðið til þeirrar niðurstöðu þinglýsingarstjóra að þinglýst réttindi G og ÞS til spildunnar og mannvirkja sem á henni stóðu væru fallin niður með yfirlýsingunni og breyting á eigendaskráningu í fasteignabók yrði réttilega grundvölluð á henni. Hefði þinglýsingarstjóra því borið að synja um þinglýsinguna. Var krafa G og ÞS um að yfirlýsingin yrði afmáð úr fasteignabók því tekin til greina.