Dómstólaleit

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Kristinn Halldórsson og Símon Sigvaldason og Ásmundur Ingvarsson byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 30. júní 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 2. júní 2022 í málinu nr. E-8254/2020.
2. Aðaláfrýjandi krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara að kröfur hans verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.
3. Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 14. september 2022. Hann krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.
4. Mál þetta var dæmt í Landsrétti 3. nóvember 2023. Var málinu áfrýjað til Hæstaréttar sem með dómi 19. júní 2024 í máli nr. 4/2024 ómerkti hinn áfrýjaða dóm og vísaði málinu á ný til Landsréttar til löglegrar meðferðar. Var sú niðurstaða á því reist að sérfróður meðdómsmaður í Landsrétti hefði verið vanhæfur til meðferðar málsins.
5. Við nýja meðferð málsins fyrir Landsrétti lagði aðaláfrýjandi fram endurrit framburðar er gefinn var fyrir Landsrétti við fyrri meðferð málsins. Er um að ræða framburð dr. Ríkharðs Kristjánssonar verkfræðings sem dómkvaddur var af Landsrétti til að framkvæma mat samkvæmt matsbeiðni aðaláfrýjanda 17. ágúst 2022. Eins er um að ræða framburð Snjólaugar Ólafsdóttur og Ragnars Más Sverrissonar sem voru í fyrirsvari fyrir aðaláfrýjanda á þeim tíma er mál þetta tekur til. Ekki voru gerðar athugasemdir af hálfu gagnáfrýjanda við framlagningu endurritana. Skýrslugjafar þessir komu fyrir Landsrétt við nýja meðferð málsins og svöruðu spurningum lögmanna aðila og dómara. Þá staðfestu skýrslugjafar þann framburð sinn er fram kemur í endurritunum sem réttan.

   Málsatvik, málsástæður aðila og sönnunarfærsla

6. Í máli þessu krefst gagnáfrýjandi greiðslu úr hendi aðaláfrýjanda samkvæmt fjórum reikningum, samtals að fjárhæð 19.262.236 krónur, vegna viðhaldsvinnu sem hann kveðst hafa innt af hendi við fasteign aðaláfrýjanda að Kambavaði 1 í Reykjavík á tímabilinu ágúst 2016 til febrúar 2017. Aðilar eru sammála um að komist hafi á samningur þeirra í milli í samræmi við undirritaða verkbeiðni og greiðsluáætlun í ágúst 2016 þar sem gert hafi verið ráð fyrir greiðslum frá aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda fyrir viðhaldsvinnu að fjárhæð 24.800.000 krónur. Byggir gagnáfrýjandi á því að verkið hafi orðið umfangsmeira en gert hafi verið ráð fyrir og að með síðari samningum, verklýsingum og verðáætlunum, sem hafi verið samþykktar af aðaláfrýjanda, hafi komist á bindandi viðbótarsamningur þar sem samið hafi verið um tiltekna verkþætti og tiltekið endurgjald fyrir þá. Verði ekki fallist á að komist hafi á bindandi viðbótarsamningur byggir gagnáfrýjandi allt að einu á þeirri málsástæðu til vara að reikningar hans séu eðlilegir miðað við vinnu og efni sem gagnáfrýjandi hafi látið hinu stefnda húsfélagi í té að teknu tilliti til umfangs verksins, aðstæðna á vinnustað og myglu í fasteigninni.
7. Af hálfu aðaláfrýjanda er sýknukrafa hans byggð á því í fyrsta lagi að ekki hafi verið samið um annað og umfangsmeira verk en tilgreint hafi verið í verkbeiðninni 15. ágúst 2016 og greiðsluáætluninni 24. sama mánaðar og að hann hafi að fullu staðið gagnáfrýjanda skil á endurgjaldi fyrir það. Í öðru lagi byggir aðaláfrýjandi á því að gagnáfrýjandi hafi ekki unnið þau verk sem hann krefst greiðslu fyrir í málinu. Reikningarnir sem krafa gagnáfrýjanda er reist á séu allir umfram það sem um hafi verið samið og fyrir vinnu sem ekki hafi verið unnin. Þannig sé um tilhæfulausa reikninga að ræða. Verði ekki á framangreint fallist krefst aðaláfrýjandi í þriðja lagi sýknu á þeim grundvelli að verkið hafi verið gallað í skilningi III. kafla laga nr. 42/2000 um þjónustukaup, sem og að gagnáfrýjandi hafi ofrukkað fyrir tiltekna verkþætti. Því eigi aðaláfrýjandi gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur gagnáfrýjanda. Um málsatvik og málsástæður aðila er að öðru leyti vísað til hins áfrýjaða dóms.
8. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu á 19.262.236 krónum auk vaxta. Var talið að gagnáfrýjandi hefði sýnt fram á að aðaláfrýjandi hefði samþykkt umfangsmeiri vinnu og viðgerðir við fjöleignarhúsið en gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegri greiðsluáætlun. Í því sambandi var talið hafa þýðingu að hvorki formaður né gjaldkeri aðaláfrýjanda á þeim tíma sem um ræðir hefðu verið boðaðir til skýrslugjafar fyrir héraðsdómi í því skyni að varpa ljósi á atvik að þessu leyti. Þá hefði aðaláfrýjandi ekki lagt fram fundargerð húsfélagsins frá 24. október 2016, en í ljósi framlagðrar fundargerðar frá 12. janúar 2017 kæmi þar mögulega fram afstaða félagsmanna til minnispunkta gagnáfrýjanda frá 15. október 2016 þar sem gerð hafi verið grein fyrir þeim verkframkvæmdum sem hann hafi talið nauðsynlegt að ráðast í og dómkrafa hans í málinu tæki til. Yrði aðaláfrýjandi að bera hallann af sönnunarskorti sem af þessu leiddi, enda stæði það honum nær að leggja umrædd gögn fram og leiða viðkomandi einstaklinga fyrir dóminn. Þá taldi héraðsdómur nægilega í ljós leitt að gagnáfrýjandi hefði unnið þau verk sem um ræddi, þar með taldar viðgerðir á þaki. Var um þetta vísað til greinargerðar byggingarfræðings 25. október 2017 sem aðaláfrýjandi hefði fengið til að skoða og verðmeta þá verkþætti sem gagnáfrýjandi teldi sig hafa lokið við. Loks var það niðurstaða héraðsdóms að aðaláfrýjandi hefði ekki fært sönnur á staðhæfingar sínar um galla og í því sambandi var vísað sérstaklega til þess að hann hefði ekki aflað matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að renna stoðum undir þær. Var litið svo á að fyrrnefnd greinargerð byggingarfræðings yrði gegn andmælum gagnáfrýjanda ekki talin hafa þýðingu við mat á því hvort galli hafi verið á verki gagnáfrýjanda eða að aðaláfrýjandi hefði ofgreitt fyrir það, enda hefði hann aflað greinargerðarinnar einhliða og án þess að gagnáfrýjandi ætti þess kost að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri við gerð hennar.
9. Fyrir Landsrétt lagði aðaláfrýjandi 17. ágúst 2022 fram beiðni um mat samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991. Lutu matsspurningar að eftirtöldum atriðum, en í þremur þeirra er vísað til skjals (töflu) þar sem framkvæmdir að Kambavaði 1 eru sundurliðaðar í 21 verkþátt og kostnaður við hvern þeirra tilgreindur, allt í samræmi við fyrirliggjandi samantekt gagnáfrýjanda samtals að fjárhæð 46.019.785 krónur: a. Getur matsmaður staðreynt að matsþoli hafi lokið við þá verkliði sem getið er um í neðangreindri töflu um verkþætti að Kambavaði 1. b. Telur matsmaður að um eðlilega verkþætti sé að ræða í ofangreindri töflu um verkþætti að Kambavaði 1 og hvort umfang þeirra sé eðlilegt, meðal annars m.t.t. magntalna o.fl. Þá skal einkum horft til þess sem viðurkennt þykir við viðhaldsframkvæmdir hér á landi. c. Telur matsmaður að þau verð sem matsþoli tilgreinir í ofangreindri töflu um verkþætti að Kambavaði 1 séu eðlileg og sanngjörn miðað við það sem eðlilegt þykir við viðhaldsframkvæmdir hér á landi. d. Telur matsmaður að greiðsla að fjárhæð kr. 45.436.972,- sé sanngjörn með hliðsjón af því hve vinnan var mikil og hvers eðlis hún var við viðhaldsframkvæmdir að Kambavaði 1. Ef matsmaður telur þóknunina ekki sanngjarna, hver væri sanngjörn þóknun fyrir framangreinda verkliði.
10. Með ákvörðun Landsréttar 12. október 2022 var fallist á að umbeðið mat færi fram og dr. Ríkharður Kristjánsson verkfræðingur dómkvaddur til að framkvæma það. Samkvæmt framlagðri matsgerð hans 16. febrúar 2023, sem hann staðfesti fyrir Landsrétti, er svar við fjórðu matsspurningu á þá leið að sanngjarnt endurgjald „fyrir þá verkþætti, sem skráðir eru í umrædda töflu og matsmaður hefur lagt mat á“ sé 15.062.652 krónur. Svör matsmanns við annarri og þriðju matsspurningu voru í báðum tilvikum á þá leið að hann teldi marga verkþætti tilgangslausa og til baga með tilliti til nauðsynlegs viðhalds á húsinu til framtíðar litið.
11. Framangreind niðurstaða matsmanns um sanngjarnt endurgjald styðst við niðurstöður hans að því er varðar einstaka verkþætti samkvæmt fyrstu matsspurningu. Nánar tiltekið var það niðurstaða matsmanns að gagnáfrýjandi ætti ekki kröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna þriðja verkþáttar, sem samkvæmt framangreindri samantekt tók til „forvarna á þakfleti“, en krafa gagnáfrýjanda vegna hans nemur 4.796.550 krónum. Þar við bættist að matsmaður mat sanngjarnt endurgjald vegna fyrsta verkþáttar, sem fólst í því að hreinsa og þvo þak fjöleignarhússins, hreinsa gróður af þakinu og hreinsa stífluð niðurföll, vera 868.000 krónur en krafa gagnáfrýjanda vegna hans nemur 3.759.600 krónum. Þá var sanngjarnt endurgjald fyrir verkþætti átta og níu, sem fólust í því að efni sem heita MCI 2020 og MCI 2018 voru borin á vegg- og gólffleti, í heild talið vera 1.881.000 krónur en krafa vegna þeirra nam 5.106.200 krónum. Efni þessi voru einnig notuð við þær framkvæmdir sem féllu undir þriðja verkþátt.
12. Í svörum matsmanns við fyrstu matsspurningu kemur eftirfarandi fram um framangreinda verkþætti:

    1.Verkþáttur 1. Í minnisblaði kemur fram að raka- og myglueyðandi hafi verið sprautað á þakið 17 umferðir. Matsmaður getur ekki staðfest þetta en telur þetta ekki gera neitt gagn og ekki eigi að reikna kostnað af þessum aðgerðum. Matsmaður getur ekki staðfest að túður hafi verið hreinsaðar og málaðar. Þvert á móti eru túðurnar að hluta til sundurryðgaðar. Matsmaður telur að það sé misskilningur í upphafi að setja filtdúk ofan á asfaltdúkinn á þakinu og ekki í samræmi við hönnun. Einangrunin er varin af asfaltdúknum sem þarf engan filtdúk sér til hlífðar. Allar aðgerðir matsþola við þennan filtdúk eru óþarfar og gagnslausar. Það er ekki af framlögðum gögnum fullkomlega skýrt hvort miklar viðgerðir hafi farið fram á þakdúknum sjálfum á þakfletinum. Á matsfundi kom fram hjá fulltrúa matsþola að viðgerðir á þakdúk hafi einkum verið framkvæmdar á þakköntum en þar eru viðgerðirnar óþarfar og gagnslausar og horfnar að hluta. Matsbeiðendur hafa fullyrt að aðeins hafi lekið frá þaki í einni íbúð (norðaustur horn) og sá leki hafi ekki breyst við aðgerðir matsþola. Matsmaður staðfesti að enn eru smávægileg lekamerki í norðausturhorni þaksins sem og undir gluggum frá svölum. Af gögnum málsins má ráða að á þakfletinum sjálfum hafi þéttingar farið fram með að sprauta efnum á möl og þakdúk sem almenna þéttingu. Matsmaður telur þá aðgerð gagnslausa.

13. Verkþáttur 3. Matsmaður telur þessar aðgerðir tilgangslausar enda sér þeirra engin merki. MCI 2020 er gefið upp sem ryðverjandi efni til að bera á steypu í klórmenguðu umhverfi. MCI 2018 er Silan sem verður að finna silikat-mólekúl eins og í steypu til að verða vatnsfráhrindandi. Hvorugt þessara efna hefur virkni á dúka eða möl og er það beinlínis tekið fram í gögnum um efnin og engin þörf á þessum efnum þar sem þau hafa engin áhrif á þéttleika þakdúka. Efni af þessu tagi geta aldrei þétt lekt þak. Matsmaður staðfestir að enn lekur í horníbúðinni við vesturgafl.
14. Verkþáttur 8. Matsmaður telur ekkert fram komið sem bendi til þess að þörf sé á að ryðverja járnbendinguna í steypunni betur. Undantekning er gólfplata í bílageymslu sem verður fyrir klórmengun frá salti frá götum borgarinnar. Matsmaður telur að hvergi í gögnum málsins hafi verið sýnt fram á nauðsyn þessa efnis á útveggi hússins og yfirborð þeirra sem er nær alfarið hulið steinefnum tekur einstaklega illa við efnum af þessu tagi sem þurfa að komast að hárpípusjúgandi efnum. Matsmaður telur að efnið geri ekkert gagn nema á gólffleti í bílakjallara þar sem klór berst með salti. Matsmaður gat hins vegar ekki fundið upplýsingar um að efnið eyddi raka í steypu né að það væri sprunguvörn. Mælingar matsmanns hafi sýnt að steypuhula var yfirleitt alls staðar á bilinu 30-40 mm og á örfáum stöðum undir 30 mm. Engin hætta er á tæringu í bendingu með þessari hulu og engin þörf á að bera MCI 2020 á útveggi.
15. Verkþáttur 9. Engin gögn hafa verið lögð fram af hendi matsþola um að þörf væri á að vatnsverja yfirborð steypu veggjanna eða gólfa. Silan veiti vörn gegn rakauppsöfnun, alkaliskemmdum og frostskemmdum á lóðréttum flötum en litla á láréttum flötum. Mjög algengt sé að setja silan á gólf í bílageymslum vegna klórmengunar og eðlilegt að verktakar telji slíkt áhrifaríkt. Rannsóknir sýni lítil áhrif silan til að verja bílageymslugólf en þær hafi ekki verið birtar opinberlega og séu ekki nógu umfangsmiklar til að segja að silan hafi engin áhrif. Alkaliskemmdum hafi verið eytt úr íslenskri steypu 1979 og ekkert í yfirborði útveggja bendi til byrjandi frostskemmda. Að auki er yfirborð hússins sérlega illa fallið fyrir silan. Sementsefnunum, sem silanefnum er ætlað að verja, er eytt úr yfirborðinu með seinkurum í framleiðslunni og eftir stendur yfirborð með nær hreinum steinefnum, möl og sandi. Engin þörf er að eyða efninu á möl og sand enda hefur silan lítil sem engin áhrif á steinefni.
16. Þá var það niðurstaða matsmanns að gagnáfrýjandi ætti ekki kröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna verkþátta fimm og sjö en samkvæmt framangreindri samantekt gagnáfrýjanda nemur hún 8.032.800 krónum. Fólst fyrri verkþátturinn í því að endurnýja kíttun við glugga og hurðir, það er grunnvinnu, grunnkíttun og fullnaðarkíttun, en sá seinni í því að kústa yfir gluggakanta með múr. Eiga þessir verkþættir það sammerkt, samkvæmt niðurstöðum matsmanns, að ekki hafi verið um nauðsynleg viðhaldsverk að ræða og að íbúar hússins hafi í reynd ekki haft nokkurn hag af þeim. Loks er þess að geta að niðurstaða matsmanns að því er varðar verkþætti 11, 12 og 13, sem eru taldir eiga saman og lutu að undirbúningi og gerð húlkíls í kverkum milli plötu og veggja sem og við súlur í bílageymslu, er á þann veg að sanngjarnt endurgjald fyrir þá nemi í heild 1.654.700 krónum, en krafa gagnáfrýjanda er 5.547.600 krónur. Byggir matsmaður þessa niðurstöðu sína einkum á því „að lengd húlkíls sem verður fyrir saltvatni“ sé ofmetinn og að hluti hans sé ónýtur og að líklega megi þar kenna um ófullnægjandi undirvinnu.
17. Það var niðurstaða matsmanns að endurnýjun hefði átt sér stað varðandi verkþátt fjögur um endurnýjun á rennurörum með rafmagnsþræði en að hann legði sjálfur mat á eðlilegan kostnað. Það sama gilti um verkþátt sex um lóðrétta kíttun samskeyta þar sem ekki væri óalgengt að viðhalda kíttun þeirra. Að því er varðaði verkþátt tíu um borun gata í kverkum væru þær aðgerðir tilgangslausar. Verkþáttur 14 um viðgerð á köntum væri lítill verkþáttur sem matsmaður léti halda sér varðandi magn en drægi frá viðgerð í stigahúsi sem ekki hafi skilað árangri. Verkþáttur 15 um viðgerð á sprungum hafi leitt í ljós að 140 metra löng viðgerð hafi verið í lagi en viðgerðir í geymslum hafi ekki verið teknar með þar sem þær hafi verið misheppnaðar. Verkþáttur um málun veggflata hafi leitt í ljós að hún hafi ekki alls staðar verið heppnuð eða fulllokið. Var flatarmál málunar lækkað frá samantektinni. Verkþáttur 17 um myglueyðingu í bílageymslu hafi verið eðlilegur sem og verkþáttur 18 um sótthreinsun á gólfum og veggflötum. Verkþáttur 19 um uppsetningu vinnupalla og vinnulyfta, niðurrif þeirra og flutning, hafi verið lækkaður þar sem töluverður hluti verksins hafi verið ótímabær, óþarfur, misheppnaður eða ekki beint að nauðsynlegum viðhaldsþáttum. Verkliður 20 um aðstöðu og vinnuskúr hafi verið ofmetinn miðað við samþykkt umfang verksins af hálfu matsmanns og nauðsynlegan verktíma en verkliður 21 um hreinsun og förgun á vinnustað hafi verið verðlagður of hátt en samþykktur að öðru leyti.
18. Fyrir Landsrétt hefur aðaláfrýjandi lagt fram endurrit fundargerða húsfélagsins. Fram kemur í fundargerð að á fundi í húsfélaginu 12. janúar 2017 hafi verið rifjað upp að á fundi 24. október 2016 hafi verið beðið um „betri sundurliðun á kostnaði við lagfæringar á húsinu.“ Segir í fundargerðinni að formaður húsfélagsins hafi útskýrt hvernig aðkoma gagnáfrýjanda að verkinu hafi komið til og hvernig „aukaverkin fóru að koma inn vegna þeirra skemmda sem komu fram þegar framkvæmdir hófust.“ Þá kemur fram í fundargerðinni að fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hafi mætt á fundinn og gert grein fyrir ástandi hússins fyrir framkvæmdir, stöðu þeirra á þessum tíma og það sem ætti eftir að gera. Komið hafi fram hjá honum að hann væri kominn með endanlega yfirsýn yfir það sem ætti eftir að gera og endanlegan kostnað. Snjólaug hafi í framhaldi af þessu útskýrt greiðslur og greiðsluáætlanir næstu mánaða og vísað „í blöð og áætlanir gjaldkera.“ Loks er þess að geta að í fundargerðinni kemur fram að fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hafi lofað að koma með nákvæma reikninga og sundurliðun eftir hálfan mánuð og að ákveðið hafi verið að halda næsta fund „eftir rúman hálfan mánuð þegar sundurliðun á reikningum [lægi] fyrir.“ Um það sem fram fór á húsfundi 24. október 2016 segir í fundargerð að samþykkt hafi verið að fá „betri sundurliðun á reikning vegna viðgerða og greiðsluáætlun samþykk [svo] með fyrirvara um sundurliðun.“ Þá segir þar um framkvæmdir að „þakið hafi verið tekið [og] sett sterkt efni á allt“, samskeyti á þakinu lagfærð og öll niðurföll hreinsuð.
19. Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti voru teknar skýrslur af Snjólaugu Ólafsdóttur og Ragnari Má Sverrissyni sem voru í fyrirsvari fyrir aðaláfrýjanda á þeim tíma sem um ræðir í málinu. Í framburði Snjólaugar, sem var gjaldkeri aðaláfrýjanda á þeim tíma, kom fram að tilefni verkbeiðni aðaláfrýjanda 15. ágúst 2016 hafi einkum verið að gera þyrfti við leka í fasteigninni. Hafði gagnáfrýjandi þá gert ástandsskýrslu með tillögum að úrbótum sem Snjólaug staðfesti að hafi legið að baki verkbeiðni. Þá bar Snjólaug um þann skilning sinn að í greiðsluáætlun milli aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda 24. ágúst 2016 hafi falist samkomulag um heildargreiðslur fyrir verk það sem gagnáfrýjanda var falið að hafa með höndum. Upplýsti hún jafnframt að hún hefði hvorki samþykkt frekari greiðslur fyrir hönd aðaláfrýjanda né að unnin yrðu viðbótar- eða aukaverk af hálfu gagnáfrýjanda. Spurð um hvaða greiðslur og greiðsluáætlanir hún hafi verið að útskýra á húsfundi 12. janúar 2017 sagðist hún ekki muna það nógu vel. Var henni ekki kunnugt um að hún hefði samþykkt verðáætlun gagnáfrýjanda frá 15. október 2016 né heldur að það hafi verið rætt sérstaklega á vettvangi aðaláfrýjanda að borga samtals 53 milljónir króna fyrir verkið. Sagði hún að aðaláfrýjandi hefði greitt þá reikninga sem hefðu borist í samræmi við umsamda verkáætlun og að litið hefði verið svo á að með reikningi gagnáfrýjanda, sem gefinn var út 2. janúar 2017, hafi verið búið að gefa út reikninga fyrir öllu verkinu í samræmi við þá verkáætlun. Þá hafi aðaláfrýjandi margsinnis óskað eftir sundurliðun á þeim reikningum sem hefðu borist, án árangurs. Hafi það vakið mikla óánægju meðal íbúa þar sem ekki hafi legið nógu skýrt fyrir hvaða vinnu aðaláfrýjandi væri að borga. Þá sagði Snjólaug að með reikningi gagnáfrýjanda, sem gefinn var út 2. mars 2017, hafi aðaláfrýjandi verið krafinn um frekari greiðslur en aðilar höfðu samið um. Engar frekari greiðslur hefðu verið samþykktar á húsfundi, enda hefði gagnáfrýjandi ekki lagt fram sundurliðanir til staðfestingar á því að hann hefði unnið þá vinnu sem lá að baki fyrri reikningum. Hún staðfesti á hinn bóginn að upphafleg greiðsluáætlun hefði ekki verið samþykkt á húsfundi, en kvað ástæður þess vera að staða hússjóðs hefði verið góð á þeim tíma.
20. Í framburði sínum fyrir Landsrétti skýrði Ragnar Már Sverrisson, sem var formaður stjórnar aðaláfrýjanda hluta þess tíma sem um ræðir, frá því að aðaltilgangurinn með umræddri verkbeiðni aðaláfrýjanda hefði verið að gera þyrfti við leka í húsinu, sem meðal annars hafi sérstaklega verið getið um í ástandsskýrslu gagnáfrýjanda. Rakti hann enn fremur að verkbeiðnin hafi verið skrifleg þar sem fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hefði lagt mikla áherslu á að öll samskipti væru skrifleg. Þá kvað Ragnar að þær greiðslur sem tilgreindar væru í greiðsluáætlun gagnáfrýjanda 24. ágúst 2016 hafi verið heildargreiðslur, en ekki innborganir. Hins vegar tók hann fram að „eðlilega þá [breyttust] hlutir.“ Rak Ragnar ekki minni til þess að hafa samþykkt nokkrar frekari greiðslur til verktaka, né að unnin yrðu viðbótarverk sem myndu hafa frekari kostnað í för með sér. Sagði hann raunar að ef svo hefði verið ættu að vera til skrifleg gögn um það og þá í ljósi þeirrar áherslu fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda að allt sem aðilar væru að semja um skyldi vera skriflegt. Þá kannaðist Ragnar ekki við verðáætlun gagnáfrýjanda þar sem gert var ráð fyrir 34 milljóna króna verðaukningu. Kvaðst hann ekki heldur muna hvaða útskýringar Snjólaug hefði gefið á greiðslum og greiðsluáætlunum á húsfundi 12. janúar 2017. Ragnar bar enn fremur um að erfiðlega hefði gengið að fá sundurliðun á reikningum frá gagnáfrýjanda. Löngu síðar hafi gagnáfrýjandi lagt fram skjal, sem mögulega hafi verið samantekt hans á verkinu, þar sem fram kom að kostnaður við það væri orðinn um 46 milljónir króna. Þá skýrði Ragnar svo frá að hann hefði misst trúna á fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda þegar hann hefði sagst hafa tekið mynd af myglunni þar sem hún hafi verið að hlaupa í burtu. Hvað varðaði þau samskipti þeirra þar sem Ragnar hafi lýst yfir ánægju stjórnarinnar með vinnuna tók hann fram að hann hefði upphaflega verið með fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda í liði. Hins vegar hafi einhverjir íbúar verið mótfallnir framkvæmdunum, meðal annars þar sem ekki væri leki í þeirra íbúðum, auk þess sem þeir hafi viljað fá sundurliðun á reikningum. Hafi hann reynt að róa fólkið og koma í veg fyrir að gagnáfrýjandi hætti störfum þar sem hann óttaðist að illa myndi ganga að fá nýjan aðila til að gera við lekann.

Niðurstaða

1. Ágreiningur málsaðila lýtur að því hvort gagnáfrýjandi eigi kröfu á hendur aðaláfrýjanda umfram það endurgjald sem húsfélagið hefur staðið honum skil á fyrir framkvæmdir sem hann tók að sér að annast að Kambavaði 1 í Reykjavík á tímabilinu ágúst 2016 til febrúar 2017.
2. Gagnáfrýjandi kveður aðaláfrýjanda reisa mál sitt fyrir Landsrétti á nýjum málsástæðum. Aðaláfrýjandi hafi á sínum tíma hafnað því að greiða gagnáfrýjanda umkrafða fjárhæð á þeirri forsendu að verk þau er reikningarnir byggðu á hefðu ekki verið unnin. Fyrir Landsrétti byggi hann nú mál sitt á því að þjónusta gagnáfrýjanda hafi verið haldin göllum og um það var vísað til nýrrar matsgerðar í málinu en á henni hafi ekki verið byggt fyrir héraðsdómi. Þá byggi aðaláfrýjandi á því fyrir Landsrétti að þau verk sem unnin hafi verið hafi ýmist verið óþörf, óumbeðin eða utan verkbeiðni. Á því hafi heldur ekki verið byggt í héraði. Loks kveður gagnáfrýjandi þá málsvörn aðaláfrýjanda að gagnáfrýjandi sé að krefjast greiðslna vegna aukaverka fyrst hafa komið fram fyrir Landsrétti, en á því hafi ekki áður verið byggt.
3. Hér að framan var gerð grein fyrir málsástæðum að baki sýknukröfum aðaláfrýjanda en þær koma fram í greinargerð hans til héraðsdóms. Svo sem þar var rakið reisir hann sýknukröfu sína á því í fyrsta lagi að aðaláfrýjandi hafi greitt gagnáfrýjanda í samræmi við samning aðila 15. ágúst 2016 og greiðsluáætlun 24. sama mánaðar en frekari samningum sé ekki til að dreifa. Í annan stað að engin vinna eða verk séu að baki þeim reikningum er gagnáfrýjandi krefjist greiðslu á í málinu. Í þriðja lagi að gagnáfrýjandi geti ekki krafist greiðslna umfram verðáætlun, sbr. 29. gr. laga nr. 42/2000, en aðaláfrýjandi hafi þegar greitt umsamið verð samkvæmt undirritaðri greiðsluáætlun málsaðila 24. ágúst 2016. Loks hafi verkið verið gallað og eigi aðaláfrýjandi af þeim sökum gagnkröfu til skuldajafnaðar. Með vísan til þeirra málsástæðna er hér var gerð grein fyrir verður ekki á það fallist með gagnáfrýjanda að aðaláfrýjandi reisi málatilbúnað sinn fyrir Landsrétti á nýjum málsástæðum.
4. Í héraðsdómsstefnu er málsástæðum og málsatvikum í upphafi lýst á þann hátt að komist hafi á bindandi samningur milli málsaðila 15. ágúst 2016 á grundvelli verkbeiðni aðaláfrýjanda. Sá samningur hafi síðan tekið ýmsum breytingum en komist í endanlega mynd 20. janúar 2017 þar sem samið hafi verið um fast verð, 44.248.557 krónur, fyrir verkið. Er í stefnunni vísað hvað þetta varðar til verklýsingar sem rituð er á bréfsefni gagnáfrýjanda og dagsett 20. janúar 2017 þar sem framangreind fjárhæð er sundurliðuð með tilliti til sex tilgreindra verkþátta. Skjal þetta er óundirritað. Síðar í stefnunni byggir gagnáfrýjandi á hinn bóginn á því að kominn hafi verið á samningur um fast verð fyrir verkið 15. október 2016 á grundvelli minnisblaðs frá honum sem þá hafi legið fyrir þar sem fram hafi komið að áætlaður kostnaður væri 34.000.000 króna að viðbættum virðisaukaskatti, en með ábendingu um að kostnaður gæti hækkað um 14 til 17% svo sem orðið hafi raunin. Samningur um fast verð hafi í síðasta lagi legið fyrir 20. janúar 2017. Minnisblaðið var ekki áritað af hálfu aðaláfrýjanda.
5. Þegar framkvæmdir hófust lá fyrir verkbeiðni undirrituð 15. ágúst 2016 af þremur stjórnarmönnum aðaláfrýjanda og fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda. Í yfirskrift hennar segir svo: „Undirritaður óskar eftir að Húsaklæðning ehf. framkvæmi eftirfarandi verkþætti fyrir sig. Unnið verður samkvæmt verklýsingum og verklagsreglum Húsaklæðningar ehf.“ Þar fyrir neðan er svohljóðandi texti: „Yfirfara alla fasteignina, laga leka, skipta út rennum og setja rafþráð. Gefa stjórn húsfélags upplýsingar um gang mála reglulega.“ Á þessum tíma hafði starfsmaður gagnáfrýjanda skoðað fjöleignarhúsið og skilað ástandsskýrslu um þá skoðun sína ásamt verkþáttagreiningu. Þá er á meðal gagna málsins skjal, dagsett 24. ágúst 2016 og undirritað af fyrirsvarsmönnum aðila, um greiðslur vegna Kambavaðs 1, en samkvæmt því skyldi aðaláfrýjandi á tímabilinu 2. september 2016 til 2. janúar 2017 inna af hendi greiðslur samtals að fjárhæð 24.800.000 krónur. Með þessu var kominn á samningur milli málsaðila um verkframkvæmdir og endurgjald fyrir þær. Munu framkvæmdir hafa hafist stuttu síðar en óljóst er hvenær þeim lauk. Stóð aðaláfrýjandi skil á umsömdu endurgjaldi á grundvelli fjögurra reikninga sem gagnáfrýjandi gaf út 14. september 2016, 19. og 31. október sama ár og 2. janúar 2017. Að auki hefur aðaláfrýjandi greitt gagnáfrýjanda 1.374.726 krónur fyrir ástandsskoðun. Bera gögn málsins með sér að í október 2016 hafi verið komin upp óánægja innan raða aðaláfrýjanda þar sem fullnægjandi sundurliðun á kostnaði við verkið lægi ekki fyrir og að hún hafi á endanum leitt til þess að fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hafi verið krafinn um slíkar upplýsingar en að loforð sem hann gaf á fundi 12. janúar 2017 um að veita þær hafi ekki verið efnt.
6. Einu samningsskjölin sem fyrir liggja í málinu og undirrituð eru af báðum aðilum þessa máls eru verkbeiðni aðaláfrýjanda 15. ágúst 2016 og yfirlit um greiðslur 24. sama mánaðar. Öll önnur skjöl er gagnáfrýjandi vísar til og hann hefur lagt fram í málinu eru ýmist óundirrituð eða undirrituð af gagnáfrýjanda einum. Þá hafa þeir aðilar er í fyrirsvari voru fyrir aðaláfrýjanda á sínum tíma tekið fyrir að hafa samþykkt frekari greiðslur en fram koma í skjölunum frá í ágúst 2016. Þá styðja fundargerðir aðaláfrýjanda ekki að greiðslur umfram samninga í ágúst 2016 hafi verið samþykktar. Gagnáfrýjandi krefur aðaláfrýjanda um fjárhæð sem samsvarar tæplega 78% hækkun frá því sem upphaflega var samið um. Ágreiningslaust er að gagnáfrýjandi veitti aðaláfrýjanda þjónustu sem fellur undir lög nr. 42/2000 og reisir aðaláfrýjandi sýknukröfu sína á tilteknum ákvæðum laganna, þar á meðal 4. gr. þeirra. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna bar gagnáfrýjandi sem seljandi þjónustu í atvinnuskyni ríka upplýsingaskyldu gagnvart aðaláfrýjanda. Í þessu ljósi þykir rétt að líta svo á að það hafi staðið gagnáfrýjanda nær sem seljanda þjónustu að tryggja sér viðhlítandi sönnun fyrir því að aðaláfrýjandi hafi samþykkt að greiða fyrir möguleg viðbótarverk og aukinn kostnað vegna verka sem áður hafði verið samið um, sbr. til hliðsjónar ákvæði 29. gr. laga nr. 42/2000.
7. Með matsgerð dómkvadds matsmanns hefur aðaláfrýjandi leitast við að hnekkja því að gagnáfrýjandi hafi lokið öllum þeim verkum sem hann krefst greiðslu fyrir og talið ósannað að væru haldin galla. Svo sem áður er gerð grein fyrir er það niðurstaða matsmanns að umtalsverðir annmarkar hafi verið á vinnu gagnáfrýjanda og að hún að stórum hluta engum tilgangi þjónað. Sé sanngjarnt endurgjald fyrir þá verkþætti sem gagnáfrýjandi staðhæfi að hann hafi unnið 15.062.652 krónur. Er ekkert fram komið sem rýrir sönnunargildi matsgerðarinnar og verður hún lögð til grundvallar niðurstöðu í málinu.
8. Að því virtu sem að framan er rakið þykja ekki vera forsendur til að fallast á það með gagnáfrýjanda að hann eigi rétt á endurgjaldi úr hendi aðaláfrýjanda umfram þá fjárhæð sem húsfélagið hefur staðið honum skil á. Verður aðaláfrýjandi því sýknaður af kröfum hans.
9. Eftir framangreindum málsúrslitum verður gagnáfrýjanda gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir, en við ákvörðun á fjárhæð hans er tekið tillit til kostnaðar aðaláfrýjanda af öflun matsgerðar.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Kambavað 1, húsfélag, skal vera sýkn af kröfum gagnáfrýjanda, Húsaklæðningar ehf. Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 5.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

LANDSRÉTTUR

Dómur föstudaginn 3. nóvember 2023 Mál nr. 418/2022: Kambavað 1,húsfélag (Hildur Ýr Viðarsdóttir lögmaður) gegn Húsaklæðningu ehf. (Eggert Páll Ólason lögmaður) og gagnsök

Lykilorð

Verksamningur.

Þjónustukaup.

Samningssamband.

Upplýsingaskylda.

Galli.

Matsgerð.

Útdráttur H höfðaði mál á hendur K til greiðslu fjögurra reikninga vegna viðhaldsvinnu sem H kvaðst hafa innt af hendi við fasteign K á tilgreindu tímabili. Óumdeilt var að aðilar hefðu gert samkomulag um viðhaldsvinnu að fjárhæð 24.800.000 krónur áður en framkvæmdir hófust. H byggði á því að K hefði samþykkt umfangsmeiri vinnu og viðgerðir en gert hafði verið ráð fyrir með upphaflegu samkomulagi. K byggði á hinn bóginn á því að ekki hefði verið samið um umfangsmeira verk en tilgreint hefði verið í verkbeiðni og greiðsluáætlun. Í niðurstöðu Landsréttar var bent á að H bæri ríka upplýsingaskyldu gagnvart K sem seljandi þjónustu í atvinnuskyni, sbr. 4. gr. laga nr. 42/2000 um þjónustukaup. Í kröfugerð H fælist að endanlegur kostnaður fyrir þau verk sem hann hefði tekið að sér að vinna fyrir K hefði verið tæplega 78% hærri en samkvæmt upphaflegu samkomulagi. Stóð það H nær, sem seljanda þjónustu, að tryggja sér viðhlítandi sönnun fyrir því að K hefði samþykkt að greiða fyrir möguleg viðbótarverk og aukinn kostnað vegna verka sem áður hefði verið samið um, sbr. 29. gr. laga nr. 42/2000. Jafnframt lá fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns með þeirri niðurstöðu að umtalsverðir annmarkar hefðu verið á vinnu H og að hún hefði að stórum hluta engum tilgangi þjónað. Þóttu því ekki forsendur til að fallast á að H ætti rétt á endurgjaldi úr hendi K umfram þá fjárhæð sem þegar hefði verið staðið skil á. Var K því sýknað af kröfum H.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Ragnheiður Harðardóttir og Þorgeir Ingi Njálsson og Hjalti Sigmundsson, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 30. júní 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 2. júní 2022 í málinu nr. E-8254/2020.
2. Aðaláfrýjandi krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara að kröfur hans verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.
3. Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 14. september 2022. Hann krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

   Málsatvik og málsástæður

4. Í máli þessu krefst gagnáfrýjandi greiðslu úr hendi aðaláfrýjanda samkvæmt fjórum reikningum, samtals að fjárhæð 19.262.236 krónur, vegna viðhaldsvinnu sem hann kveðst hafa innt af hendi við fasteign aðaláfrýjanda að Kambavaði 1 í Reykjavík á tímabilinu ágúst 2016 til febrúar 2017.
5. Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi eru aðilar sammála um að komist hafi á samningur milli þeirra í samræmi við undirritaða verkbeiðni og greiðsluáætlun í ágúst 2016 þar sem gert hafi verið ráð fyrir greiðslum frá aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda fyrir viðhaldsvinnu að fjárhæð 24.800.000 krónur, sem aðaláfrýjandi hefur þegar staðið gagnáfrýjanda skil á. Byggir gagnáfrýjandi á því að verkið hafi orðið umfangsmeira en gert hafi verið ráð fyrir og að með síðari samningum, verklýsingum og verðáætlunum, sem hafi verið samþykktar af aðaláfrýjanda, hafi komist á bindandi viðbótarsamningur þar sem samið hafi verið um tiltekna verkþætti og tiltekið endurgjald fyrir þá. Í málinu sé gerð krafa um greiðslu samkvæmt þeim samningi.
6. Af hálfu aðaláfrýjanda er sýknukrafa í fyrsta lagi byggð á því að ekki hafi verið samið um annað og umfangsmeira verk en tilgreint hafi verið í verkbeiðni og greiðsluáætlun samkvæmt framansögðu og að hann hafi að fullu staðið gagnáfrýjanda skil á endurgjaldi fyrir það. Í öðru lagi byggir aðaláfrýjandi á því að gagnáfrýjandi hafi ekki unnið þau verk sem hann krefst greiðslu fyrir í málinu. Reikningarnir sem krafa gagnáfrýjanda er reist á séu allir umfram það sem um hafi verið samið og fyrir vinnu sem ekki hafi verið unnin. Þannig sé um tilhæfulausa reikninga að ræða. Verði ekki á framangreint fallist krefst aðaláfrýjandi sýknu á þeim grundvelli að verkið hafi verið gallað í skilningi III. kafla laga nr. 42/2000 um þjónustukaup, sem og að gagnáfrýjandi hafi ofrukkað fyrir tiltekna verkþætti. Því eigi aðaláfrýjandi gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur gagnáfrýjanda.
7. Um málsatvik og málsástæður er að öðru leyti vísað til hins áfrýjaða dóms.
8. Með héraðsdómi var fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu á 19.262.236 krónum auk tilgreindra vaxta frá 2. apríl 2017 en málskostnaður felldur niður með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var það niðurstaða héraðsdóms að gagnáfrýjandi hefði sýnt fram á að aðaláfrýjandi hefði samþykkt umfangsmeiri vinnu og viðgerðir við fjöleignarhúsið en gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegri greiðsluáætlun. Í því sambandi var það talið hafa þýðingu að hvorki formaður né gjaldkeri aðaláfrýjanda á þeim tíma sem um ræðir hefðu verið boðaðir til skýrslugjafar fyrir héraðsdómi í því skyni að varpa ljósi á atvik að þessu leyti. Þá hefði aðaláfrýjandi ekki lagt fram fundargerð húsfélagsins frá 24. október 2016, en í ljósi framlagðrar fundargerðar frá 12. janúar 2017 kæmi þar mögulega fram afstaða félagsmanna til minnispunkta gagnáfrýjanda frá 15. sama mánaðar þar sem gerð hafi verið grein fyrir þeim verkframkvæmdum sem hann hafi talið nauðsynlegt að ráðist yrði í og dómkrafa hans í málinu tæki til. Yrði aðaláfrýjandi að bera hallann af sönnunarskorti sem af þessu leiddi, enda stæði það honum nær að leggja umrædd gögn fram og leiða viðkomandi einstaklinga fyrir dóminn. Þá taldi héraðsdómur nægilega í ljós leitt að gagnáfrýjandi hefði unnið þau verk sem um ræddi, þar með taldar viðgerðir á þaki. Var um þetta vísað til greinargerðar byggingarfræðings 25. október 2017 sem aðaláfrýjandi hefði fengið til að skoða og verðmeta þá verkþætti sem gagnáfrýjandi teldi sig hafa lokið við. Loks var það niðurstaða héraðsdóms að aðaláfrýjandi hefði ekki fært sönnur á staðhæfingar sínar um galla og í því sambandi vísað sérstaklega til þess að hann hefði ekki aflað matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991 til að renna stoðum undir þær. Var nánar tiltekið litið svo á að fyrrnefnd greinargerð byggingarfræðings yrði gegn andmælum gagnáfrýjanda ekki talin hafa þýðingu við mat á því hvort galli hafi verið á verki gagnáfrýjanda eða að aðaláfrýjandi hefði ofgreitt fyrir það, enda hefði hann aflað greinargerðarinnar einhliða og án þess að gagnáfrýjandi ætti þess kost að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri við gerð hennar.

   Sönnunarfærsla fyrir Landsrétti

9. Fyrir Landsrétti hefur aðaláfrýjandi með öflun matsgerðar og framlagningu nýrra gagna, meðal annars fundargerðar húsfélagsins frá 24. október 2016 sem áður er vísað til, leitast við að hnekkja niðurstöðu hins áfrýjaða dóms. Þá voru við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti teknar skýrslur af þeim Snjólaugu Ólafsdóttur og Ragnari Má Sverrissyni sem voru í fyrirsvari fyrir aðaláfrýjanda á þeim tíma sem um ræðir í málinu.
10. Samkvæmt matsbeiðni aðaláfrýjanda 17. ágúst 2022 lutu matsspurningar að eftirtöldum atriðum, en í þremur þeirra er vísað til skjals (töflu) þar sem framkvæmdir að Kambavaði 1 er sundurliðaðar í 21 verkþátt og kostnaður við hvern þeirra tilgreindur, allt í samræmi við fyrirliggjandi samantekt gagnáfrýjanda samtals að fjárhæð 46.019.785 krónur: a. Getur matsmaður staðreynt að matsþoli hafi lokið við þá verkliði sem getið er um í neðangreindri töflu um verkþætti að Kambavaði 1. b. Telur matsmaður að um eðlilega verkþætti sé að ræða í ofangreindri töflu um verkþætti að Kambavaði 1 og hvort umfang þeirra sé eðlilegt, meðal annars m.t.t. magntalna o.fl. Þá skal einkum horft til þess sem viðurkennt þykir við viðhaldsframkvæmdir hér á landi. c. Telur matsmaður að þau verð sem matsþoli tilgreinir í ofangreindri töflu um verkþætti að Kambavaði 1 séu eðlileg og sanngjörn miðað við það sem eðlilegt þykir við viðhaldsframkvæmdir hér á landi. d. Telur matsmaður að greiðsla að fjárhæð kr. 45.436.972,- sé sanngjörn með hliðsjón af því hve vinnan var mikil og hvers eðlis hún var við viðhaldsframkvæmdir að Kambavaði 1. Ef matsmaður telur þóknunina ekki sanngjarna, hver væri sanngjörn þóknun fyrir framangreinda verkliði.
11. Með ákvörðun Landsréttar 12. október 2022 var fallist á að umbeðið mat færi fram og dr. Ríkharður Kristjánsson verkfræðingur dómkvaddur til að framkvæma það. Samkvæmt matsgerð hans 16. febrúar 2023, sem hann staðfesti fyrir Landsrétti, er svar við fjórðu matsspurningu á þá leið að sanngjarnt endurgjald „fyrir þá verkþætti, sem skráðir eru í umrædda töflu og matsmaður hefur lagt mat á“ sé 15.062.652 krónur. Svör matsmanns við annarri og þriðju matsspurningu voru í báðum tilvikum á þá leið að hann teldi marga verkþætti tilgangslausa og til baga með tilliti til nauðsynlegs viðhalds á húsinu til framtíðar litið.
12. Framangreind niðurstaða matsmanns um sanngjarnt endurgjald styðst við niðurstöður hans að því er varðar einstaka verkþætti samkvæmt fyrstu matsspurningu. Nánar tiltekið var það niðurstaða matsmanns að gagnáfrýjandi ætti ekki kröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna 3. verkþáttar sem samkvæmt framangreindri samantekt tók til „forvarna á þakfleti“, en krafa gagnáfrýjanda vegna hans nemur 4.796.550 krónum. Þar við bættist að matsmaður mat sanngjarnt endurgjald vegna 1. verkþáttar, sem fólst í því að hreinsa og þvo þak fjöleignarhússins, hreinsa gróður af þakinu og hreinsa stífluð niðurföll, vera 868.000 krónur en krafa gagnáfrýjanda vegna hans nemur 3.759.600 krónum. Þá var sanngjarnt endurgjald fyrir verkþætti 8 og 9, sem fólust í því að efni sem heita MCI 2020 og MCI 2018 voru borin á vegg- og gólffleti, í heild talið vera 1.881.000 krónur en krafa vegna þeirra nam 5.106.200 krónum. Efni þessi voru einnig notuð við þær framkvæmdir sem féllu undir 3. verkþátt.
13. Í svörum matsmanns við fyrstu matsspurningu kemur eftirfarandi fram um framangreinda verkþætti:

    1.Verkþáttur 1. Í minnisblaði kemur fram að raka- og myglueyðandi hafi verið sprautað á þakið 17 umferðir. Matsmaður getur ekki staðfest þetta en telur þetta ekki gera neitt gagn og ekki eigi að reikna kostnað af þessum aðgerðum. Matsmaður getur ekki staðfest að túður hafi verið hreinsaðar og málaðar. Þvert á móti eru túðurnar að hluta til sundurryðgaðar. Matsmaður telur að það sé misskilningur í upphafi að setja filtdúk ofan á asfaltdúkinn á þakinu og ekki í samræmi við hönnun. Einangrunin er varin af asfaltdúknum sem þarf engan filtdúk sér til hlífðar. Allar aðgerðir matsþola við þennan filtdúk eru óþarfar og gagnslausar. Það er ekki af framlögðum gögnum fullkomlega skýrt hvort miklar viðgerðir hafi farið fram á þakdúknum sjálfum á þakfletinum. Á matsfundi kom fram hjá fulltrúa matsþola að viðgerðir á þakdúk hafi einkum verið framkvæmdar á þakköntum en þar eru viðgerðirnar óþarfar og gagnslausar og horfnar að hluta. Matsbeiðendur hafa fullyrt að aðeins hafi lekið frá þaki í einni íbúð (norðaustur horn) og sá leki hafi ekki breyst við aðgerðir matsþola. Matsmaður staðfesti að enn eru smávægileg lekamerki í norðausturhorni þaksins sem og undir gluggum frá svölum. Af gögnum málsins má ráða að á þakfletinum sjálfum hafi þéttingar farið fram með að sprauta efnum á möl og þakdúk sem almenna þéttingu. Matsmaður telur þá aðgerð gagnslausa.

14. Verkþáttur 3. Matsmaður telur þessar aðgerðir tilgangslausar enda sér þeirra engin merki. MCI 2020 er gefið upp sem ryðverjandi efni til að bera á steypu í klórmenguðu umhverfi. MCI 2018 er Silan sem verður að finna silikat-mólekúl eins og í steypu til að verða vatnsfráhrindandi. Hvorugt þessara efna hefur virkni á dúka eða möl og er það beinlínis tekið fram í gögnum um efnin og engin þörf á þessum efnum þar sem þau hafa engin áhrif á þéttleika þakdúka. Efni af þessu tagi geta aldrei þétt lekt þak. Matsmaður staðfestir að enn lekur í horníbúðinni við vesturgafl.
15. Verkþáttur 8. Matsmaður telur ekkert fram komið sem bendi til þess að þörf sé á að ryðverja járnbendinguna í steypunni betur. Undantekning er gólfplata í bílageymslu sem verður fyrir klórmengun frá salti frá götum borgarinnar. Matsmaður telur að hvergi í gögnum málsins hafi verið sýnt fram á nauðsyn þessa efnis á útveggi hússins og yfirborð þeirra sem er nær alfarið hulið steinefnum tekur einstaklega illa við efnum af þessu tagi sem þurfa að komast að hárpípusjúgandi efnum. Matsmaður telur að efnið geri ekkert gagn nema á gólffleti í bílakjallara þar sem klór berst með salti. Matsmaður gat hins vegar ekki fundið upplýsingar um að efnið eyddi raka í steypu né að það væri sprunguvörn. Mælingar matsmanns hafi sýnt að steypuhula var yfirleitt alls staðar á bilinu 30-40 mm og á örfáum stöðum undir 30 mm. Engin hætta er á tæringu í bendingu með þessari hulu og engin þörf á að bera MCI 2020 á útveggi.
16. Verkþáttur 9. Engin gögn hafa verið lögð fram af hendi matsþola um að þörf væri á að vatnsverja yfirborð steypu veggjanna eða gólfa. Silan veiti vörn gegn rakauppsöfnun, alkaliskemmdum og frostskemmdum á lóðréttum flötum en litla á láréttum flötum. Mjög algengt sé að setja silan á gólf í bílageymslum vegna klórmengunar og eðlilegt að verktakar telji slíkt áhrifaríkt. Rannsóknir sýni lítil áhrif silan til að verja bílageymslugólf en þær hafi ekki verið birtar opinberlega og séu ekki nógu umfangsmiklar til að segja að silan hafi engin áhrif. Alkaliskemmdum hafi verið eytt úr íslenskri steypu 1979 og ekkert í yfirborði útveggja bendi til byrjandi frostskemmda. Að auki er yfirborð hússins sérlega illa fallið fyrir silan. Sementsefnunum, sem silanefnum er ætlað að verja, er eytt úr yfirborðinu með seinkurum í framleiðslunni og eftir stendur yfirborð með nær hreinum steinefnum, möl og sandi. Engin þörf er að eyða efninu á möl og sand enda hefur silan lítil sem engin áhrif á steinefni.
17. Þá var það niðurstaða matsmanns að gagnáfrýjandi ætti ekki kröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna verkþátta 5 og 7 en samkvæmt framangreindri samantekt gagnáfrýjanda nemur hún 8.032.800 krónum. Fólst fyrri verkþátturinn í því að endurnýja kíttun við glugga og hurðir, það er grunnvinnu, grunnkíttun og fullnaðarkíttun, en sá seinni í því að kústa yfir gluggakanta með múr. Eiga þessir verkþættir það sammerkt samkvæmt niðurstöðum matsmanns að ekki hafi verið um nauðsynleg viðhaldsverk að ræða og að íbúar hússins hafi í reynd ekki haft nokkurn hag af þeim. Loks er þess að geta að niðurstaða matsmanns að því er varðar verkþætti 11, 12 og 13, sem eru taldir eiga saman og lutu að undirbúningi og gerð húlkíls í kverkum milli plötu og veggja sem og við súlur í bílageymslu, er á þann veg að sanngjarnt endurgjald fyrir þá nemi í heild 1.654.700 krónum en krafa gagnáfrýjanda er 5.547.600 krónur. Byggir matsmaður þessa niðurstöðu sína einkum á því „að lengd húlkíls sem verður fyrir saltvatni“ sé ofmetinn og að hluti hans sé ónýtur og að líklega megi þar kenna um ófullnægjandi undirvinnu.
18. Á fundi í húsfélaginu 12. janúar 2017 var samkvæmt fundargerð rifjað upp að á fundi 24. október 2016 hafi verið beðið um „betri sundurliðun á kostnaði við lagfæringar á húsinu.“ Segir í fundargerðinni að formaður húsfélagsins hafi útskýrt hvernig aðkoma gagnáfrýjanda að verkinu hafi komið til og hvernig „aukaverkin fóru að koma inn vegna þeirra skemmda sem komu fram þegar framkvæmdir hófust.“ Þá kemur fram í fundargerðinni að fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hafi mætt á fundinn og gert grein fyrir ástandi hússins fyrir framkvæmdir, stöðu þeirra á þessum tíma og það sem ætti eftir að gera. Komið hafi fram hjá honum að hann væri kominn með endanlega yfirsýn yfir það sem ætti eftir að gera og endanlegan kostnað. Snjólaug [Ólafsdóttir] hafi í framhaldi af þessu útskýrt greiðslur og greiðsluáætlanir næstu mánaða og vísað „í blöð og áætlanir gjaldkera.“ Loks er þess að geta að í fundargerðinni kemur fram að fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hafi lofað að koma með nákvæma reikninga og sundurliðun eftir hálfan mánuð og að ákveðið hafi verið að halda næsta fund „eftir rúman hálfan mánuð þegar sundurliðun á reikningum liggur fyrir.“ Um það sem fram fór á húsfundi 24. október 2016 segir í fundargerð að samþykkt hafi verið að fá „betri sundurliðun á reikning vegna viðgerða og greiðsluáætlun samþykk [svo] með fyrirvara um sundurliðun.“ Þá segir þar um framkvæmdir að „þakið hafi verið tekið sett sterkt efni á allt“, samskeyti á þakinu lagfærð og öll niðurföll hreinsuð.
19. Í framburði Snjólaugar Ólafsdóttur, sem var gjaldkeri aðaláfrýjanda á þeim tíma sem um ræðir í málinu, kom fram að tilefni verkbeiðni aðaláfrýjanda 15. ágúst 2016 hafi einkum verið að gera þyrfti við leka í fasteigninni. Hafði gagnáfrýjandi þá gert ástandsskýrslu með tillögum að úrbótum sem Snjólaug staðfesti að hafi legið að baki verkbeiðni. Þá bar Snjólaug um þann skilning sinn að með greiðsluáætlun milli aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda 24. ágúst 2016 hafi verið um að ræða samkomulag um heildargreiðslur fyrir verk það sem gagnáfrýjanda var falið að hafa með höndum. Upplýsti hún jafnframt að hún hefði hvorki samþykkt frekari greiðslur fyrir hönd aðaláfrýjanda né að unnin yrðu viðbótar- eða aukaverk af hálfu gagnáfrýjanda. Spurð um hvaða greiðslur og greiðsluáætlanir hún hafi verið að útskýra á húsfundi 12. janúar 2017 sagðist hún ekki muna það nógu vel. Var henni ekki kunnugt um að hún hefði samþykkt verðáætlun gagnáfrýjanda frá 15. október 2016 né heldur að það hafi verið rætt sérstaklega á vettvangi aðaláfrýjanda að borga samtals 53 milljónir króna fyrir verkið. Sagði hún að aðaláfrýjandi hefði greitt þá reikninga sem hefðu borist í samræmi við umsamda verkáætlun og að litið hefði verið svo á að með reikningi gagnáfrýjanda, sem var gefinn út 2. janúar 2017, hafi verið búið að gefa út reikninga fyrir öllu verkinu í samræmi við þá verkáætlun. Þá hafi aðaláfrýjandi margsinnis óskað eftir sundurliðun á þeim reikningum sem hefðu borist, án árangurs. Hafi það vakið mikla óánægju meðal íbúa þar sem ekki hafi legið nógu skýrt fyrir hvaða vinnu aðaláfrýjandi væri að borga. Þá sagði Snjólaug að með reikningi gagnáfrýjanda, sem var gefinn út 2. mars 2017, hafi aðaláfrýjandi verið krafinn um frekari greiðslur en aðilar höfðu samið um. Engar frekari greiðslur hefðu verið samþykktar á húsfundi enda hefði gagnáfrýjandi ekki lagt fram sundurliðanir til staðfestingar á því að hann hefði unnið þá vinnu sem lá að baki fyrri reikningum. Hún staðfesti á hinn bóginn að upphafleg greiðsluáætlun hafi ekki verið samþykkt á húsfundi, en kvað ástæður þess vera að staða hússjóðs hafi verið góð á þeim tíma.
20. Í framburði sínum fyrir Landsrétti skýrði Ragnar Már Sverrisson, sem var formaður stjórnar aðaláfrýjanda hluta þess tíma sem um ræðir, svo frá að aðaltilgangurinn með umræddri verkbeiðni aðaláfrýjanda hafi verið að gera þyrfti við leka í húsinu, sem meðal annars hafi sérstaklega verið getið um í ástandsskýrslu gagnáfrýjanda. Rakti hann enn fremur að verkbeiðnin hafi verið skrifleg þar sem fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hefði lagt mikla áherslu á að öll samskipti væru skrifleg. Þá kvað Ragnar að þær greiðslur sem tilgreindar væru í greiðsluáætlun gagnáfrýjanda 24. ágúst 2016 hafi verið heildargreiðslur, en ekki innborganir. Hins vegar tók hann fram að „eðlilega þá breytast hlutir.“ Rak Ragnar ekki minni til þess að hafa samþykkt nokkrar frekari greiðslur til verktaka, né að unnin yrðu viðbótarverk sem myndu hafa frekari kostnað í för með sér. Sagði hann raunar að ef svo hefði verið ættu að vera til skrifleg gögn um það og þá í ljósi þeirrar áherslu fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda að allt sem aðilar væru að semja um skyldi vera skriflegt. Þá kannaðist Ragnar ekki við verðáætlun gagnáfrýjanda þar sem gert var ráð fyrir 34 milljóna króna verðaukningu. Kvaðst hann ekki heldur muna hvaða útskýringar Snjólaug hefði gefið á greiðslum og greiðsluáætlunum á húsfundi 12. janúar 2017. Ragnar bar enn fremur um að erfiðlega hafi gengið að fá sundurliðun á reikningum frá gagnáfrýjanda. Löngu síðar hafi gagnáfrýjandi lagt fram skjal sem mögulega hafa verið samantekt hans á verkinu, þar sem fram kom að kostnaður við það væri orðinn um 46 milljónir króna. Þá skýrði Ragnar svo frá að hann hefði misst trúna á fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda þegar hann hafi sagt að hann hafi tekið mynd af myglunni þar sem hún hafi verið að hlaupa í burtu. Hvað varðaði þau samskipti þeirra þar sem Ragnar hafi lýst yfir ánægju stjórnarinnar með vinnuna tók hann fram að hann hefði upphaflega verið með fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda í liði. Hins vegar hafi einhverjir íbúar verið mótfallnir framkvæmdunum, meðal annars þar sem ekki væri leki í þeirra íbúðum, auk þess sem þeir hafi viljað fá sundurliðun á reikningum. Hafi hann reynt að róa fólkið og koma í veg fyrir að gagnáfrýjandi myndi hætta störfum þar sem hann óttaðist að illa myndi ganga að fá nýjan aðila til að gera við lekann.

Niðurstaða

1. Svo sem fram er komið lýtur ágreiningur málsaðila að því hvort gagnáfrýjandi eigi kröfu á hendur aðaláfrýjanda umfram það endurgjald sem húsfélagið hefur staðið honum skil á fyrir framkvæmdir sem hann tók að sér að annast að Kambavaði 1 í Reykjavík.
2. Ágreiningslaust er að gagnáfrýjandi veitti aðaláfrýjanda þjónustu sem fellur undir lög nr. 42/2000 og reisir aðaláfrýjandi sýknukröfu sína á tilteknum ákvæðum laganna, þar á meðal 4. gr. þeirra, en samkvæmt 1. mgr. hennar bar gagnáfrýjandi sem seljandi þjónustu í atvinnuskyni ríka upplýsingaskyldu gagnvart aðaláfrýjanda.
3. Í héraðsdómsstefnu er málsástæðum og málsatvikum í upphafi lýst á þann hátt að komist hafi á bindandi samningur milli málsaðila 15. ágúst 2016 á grundvelli verkbeiðni aðaláfrýjanda. Sá samningur hafi síðan tekið ýmsum breytingum en komist í endanlega mynd 20. janúar 2017 þar sem samið hafi verið um fast verð, 44.248.557 krónur, fyrir verkið. Er í stefnunni vísað hvað þetta varðar til verklýsingar sem rituð er á bréfsefni gagnáfrýjanda og dagsett 20. janúar 2017 þar sem framangreind fjárhæð er sundurliðuð með tilliti til sex tilgreindra verkþátta. Skjal þetta er óundirritað. Síðar í stefnunni byggir gagnáfrýjandi á hinn bóginn á því að kominn hafi verið á samningur um fast verð fyrir verkið 15. október 2016 á grundvelli minnisblaðs frá honum sem þá hafi legið fyrir þar sem fram hafi komið að áætlaður kostnaður væri 34.000.000 króna að viðbættum virðisaukaskatti, en með ábendingu um að kostnaður gæti hækkað um 14 til 17% svo sem orðið hafi raunin. Samningur um fast verð hafi í síðasta lagi legið fyrir 20. janúar 2017. Minnisblaðið var ekki áritað af hálfu aðaláfrýjanda.
4. Þegar framkvæmdir hófust lá fyrir verkbeiðni undirrituð 15. ágúst 2016 af þremur stjórnarmönnum aðaláfrýjanda og fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda. Í yfirskrift hennar segir svo í vélrituðum texta sem að því leyti sýnist vera staðlaður og stafa frá gagnáfrýjanda: „Undirritaður óskar eftir að Húsaklæðning ehf. framkvæmi eftirfarandi verkþætti fyrir sig. Unnið verður samkvæmt verklýsingum og verklagsreglum Húsaklæðningar ehf.“ Þar fyrir neðan er svohljóðandi handskrifaður texti: „Yfirfara alla fasteignina, laga leka, skipta út rennum og setja rafþráð. Gefa stjórn húsfélags upplýsingar um gang mála reglulega.“ Á þessum tíma hafði starfsmaður gagnáfrýjanda skoðað fjöleignarhúsið og skilað ástandsskýrslu um þá skoðun sína ásamt verkþáttagreiningu. Þá er á meðal gagna málsins skjal, dagsett 24. ágúst 2016 og undirritað af fyrirsvarsmönnum aðila, um greiðslur vegna Kambavaðs 1, en samkvæmt því skyldi aðaláfrýjandi á tímabilinu 2. september 2016 til 2. janúar 2017 inna af hendi greiðslur samtals að fjárhæð 24.800.000 krónur. Í skjalinu er sérstaklega tekið fram að veður geti tafið framkvæmdir. Engin magnskrá fylgdi þessum gögnum. Með þessu var kominn á samningur milli málsaðila um verkframkvæmdir og endurgjald fyrir þær. Munu framkvæmdir hafa hafist stuttu síðar en óljóst er hvenær þeim lauk. Stóð aðaláfrýjandi skil á umsömdu endurgjaldi á grundvelli fjögurra reikninga sem gagnáfrýjandi gaf út 14. september 2016, 19. og 31. október sama ár og 2. janúar 2017. Að auki hefur aðaláfrýjandi greitt gagnáfrýjanda 1.374.726 krónur fyrir ástandsskoðun sem áður er vísað til. Reikningunum fylgdi ekki önnur sundurliðun en að 70% reikningsfjárhæðar væru vegna vinnu og 30% vegna efnis. Bera gögn málsins það með sér, svo sem að hluta til er áður rakið, að í október 2016 hafi verið komin upp óánægja innan raða aðaláfrýjanda þar sem fullnægjandi sundurliðun á kostnaði við verkið lægi ekki fyrir og að hún hafi á endanum leitt til þess að fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda hafi verið krafinn um slíkar upplýsingar en að loforð sem hann gaf á fundi 12. janúar 2017 um að veita þær hafi ekki verið efnt.
5. Þess er áður getið að með hinum áfrýjaða dómi var byggt á því að aðaláfrýjandi yrði af tilgreindum ástæðum að bera hallann sönnunarskorti um að hann hafi ekki samþykkt umfangsmeiri vinnu og viðgerðir að Kambavaði 1 en í fyrstu hafi verið gert ráð fyrir. Svo sem kröfugerð gagnáfrýjanda ber með sér felst í henni að endanlegur kostnaður fyrir þau verk sem hann hafi tekið að sér að vinna fyrir aðaláfrýjanda hafi verið 19.262.236 krónum hærri en upphaflegur samningur aðila samkvæmt framansögðu kvað á um, en það samsvarar tæplega 78% hækkun. Með tilliti til þessa og að því gættu sem nú telst fram komið í málinu um atvik í kjölfar upphaflegrar samningsgerðar fær með engu móti staðist að um sönnun og sönnunarbyrði fari á þann veg sem héraðsdómur lagði samkvæmt framansögðu til grundvallar niðurstöðu sinni. Þykir þvert á móti rétt að líta svo á að það hafi staðið gagnáfrýjanda nær sem seljanda þjónustu að tryggja sér viðhlítandi sönnun fyrir því að aðaláfrýjandi hafi samþykkt að greiða fyrir möguleg viðbótarverk og aukinn kostnað vegna verka sem áður hafði verið samið um, sbr. til hliðsjónar enn fremur ákvæði 29. gr. laga nr. 42/2000.
6. Með dómi héraðsdóms var komist að þeirri niðurstöðu að líta yrði svo á að gagnáfrýjandi hefði lokið öllum þeim verkum sem hann krefst greiðslu fyrir og talið ósannað að þau væru haldin galla. Með matsgerð dómkvadds manns hefur aðaláfrýjandi leitast við að hnekkja þessu. Svo sem áður er rakið er það niðurstaða matsmanns að umtalsverðir annmarkar hafi verið á vinnu gagnáfrýjanda og að hún hafi að stórum hluta engum tilgangi þjónað. Er ekkert fram komið sem rýrir sönnunargildi matsgerðarinnar.
7. Að því virtu sem að framan er rakið þykja ekki vera forsendur til að fallast á það með gagnáfrýjanda að hann eigi rétt á endurgjaldi úr hendi aðaláfrýjanda umfram þá fjárhæð sem húsfélagið hefur staðið honum skil á. Verður aðaláfrýjandi því sýknaður af kröfum hans.
8. Eftir framangreindum málsúrslitum verður gagnáfrýjanda gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir, en við ákvörðun á fjárhæð hans er tekið tillit til kostnaðar aðaláfrýjanda af öflun matsgerðar.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Kambavað 1, húsfélag, skal vera sýkn af kröfum gagnáfrýjanda, Húsaklæðningar ehf. Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 4.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 2. júní 2022

I

Mál þetta, sem var höfðað með stefnu birtri 11. desember 2020, var dómtekið 20. apríl 2022. Stefnandi er Húsaklæðning ehf., Kaplaskjólsvegi 93, Reykjavík, en stefndi er Kambavað 1, húsfélag, Kambavaði 1, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að hið stefnda húsfélag, Kambavað 1, húsfélag, kt. 660607-0560, verði dæmt til að greiða stefnanda 19.262.236 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur af 6.095.766 krónum frá 2.4.2017 til 2.6.2017, af 12.191.532 krónum frá 2.6.2017 til 2.8.2017 og af 18.287.298 krónum frá 2.8.2017 til 17.1.2021 og af 19.262.236 krónum frá 17.1.2021 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi greiðslu málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst stefndi greiðslu málskostnaðar.

II

Vorið 2016 leitaði stefndi til stefnanda vegna leka- og rakavandamála í fjöleignarhúsinu að Kambavaði 1 í Reykjavík. Kambavað 1 er fjöleignarhús sem byggt var á árinu 2005 og samanstendur af 18 íbúðum. Áður en verkframkvæmdir hófust var gerð ástandsskoðun á fasteigninni sem unnin var af starfsmanni stefnanda og í kjölfarið var tekin saman ástandsskýrsla, dags. 5. maí 2016, með tillögum til úrbóta. Þær úrbætur sem stefnandi lagði til að gerðar yrðu á fasteigninni og voru tíundaðar í ástandsskýrslunni voru eftirfarandi: að koma fyrir vatnsgleypi meðfram allri fyrstu hæðinni framan við innganga, ganga betur frá samskeytum á blikklista á grunninum, þétta öll lárétt samskeyti milli eininga, ganga frá blikklistum á svalagólfum, endurnýja þakrennuniðurföll og koma fyrir hitaþræði, fjarlægja allt raka- og mygluskemmt tréverk í geymslum, þrífa gólfin og veggina með mygluvarnandi efnum áður en uppbygging hæfist að nýju og laga rakaskemmdir að innan í sameign „svo sem“ stigahúsi og geymslum. Tekið var fram að rétt væri að bíða með viðgerðir á þakinu og leka sem þaðan kæmi þar til aðrar endurbætur hefðu verið gerðar.

Stefnandi tók næst saman verkþáttagreiningu, dags. 16. maí 2016. Er hún í aðalatriðum í samræmi við ástandsskýrsluna frá 5. maí 2016. Í henni er sérstaklega tekið fram að fylgjast þurfi áfram með því hvort leki komi frá þakinu eftir að viðgerðum er lokið. Síðan segir svo: „Ef áfram lekur, þarf að mynda þakið; þar sem lekans varð vart; með hitamyndavél og freista þess að finna staðinn sem lekur. Komast að þeim stað með að færa möl á þakinu og sjóða í hugsanleg göt á þakdúk.“

Hinn 19. júlí 2016 sendi síðan þáverandi formaður húsfélagsins, Ragnar Már Sverrisson, tölvuskeyti til stefnanda og óskaði eftir því að viðgerðir hæfust.

Stefndi greiddi fyrir ástandsskýrsluna og verkþáttagreiningu með greiðslu á reikningum, dags. 30. maí 2016 og 14. september s.á. Fyrri reikningurinn var að fjárhæð 213.863 krónur. Á hann er ritað „Ástandsskoðun og skýrsla“. Síðari reikningur var að fjárhæð 1.160.863 krónur. Á hann er ritað að vinna sé 70% og efni 30%. Báðir reikningar voru greiddir án athugasemda og er ekki ágreiningur á milli aðila um réttmæti þeirra.

Hinn 15. ágúst 2016 undirrituðu málsaðilar „Verkbeiðni“ um framkvæmdir á fasteigninni Kambavaði 1 í Reykjavík. Í henni segir að undirritaðir hafi óskað eftir því að Húsaklæðning ehf. framkvæmi „eftirfarandi“ verkþætti fyrir sig og að unnið verði samkvæmt verklýsingum og verklagsreglum Húsaklæðningar ehf. Á verkbeiðnina er handskrifuð eftirfarandi: „Yfirfara alla fasteignina, laga leka, skipta út rennum og setja rafþráð. Gefa stjórn húsfélags upplýsingar um gang mála reglulega.“

Hinn 24. ágúst 2016 undirrituðu málsaðilar síðan „greiðsluáætlun“ fyrir verkið, þar sem fram kemur að stefndi greiði stefnanda 6.200.000 krónur 2. september 2016, 6.200.000 krónur þann 2. nóvember 2016 og 12.400.000 krónur 2. janúar 2017 eða samtals 24.800.000 krónur.

Framkvæmdir hófust við verkið í ágúst/september 2016. Stefnandi gaf út fyrsta reikninginn 14. september að fjárhæð 3.100.000 krónur. Hinn 14. október 2016 gaf stefnandi út reikning að fjárhæð 3.100.000 krónur. Voru reikningar þessir greiddir án athugasemda. Fram kom á öllum reikningunum að vinna væri 70% og efni 30%. Fjárhæð virðisaukaskatts var tilgreind á öllum reikningunum og virðisaukaskattsnúmer, nafn, heimili og kennitala stefnanda.

Í samræmi við áðurgreinda greiðsluáætlun, dags. 24. ágúst 2016, gaf stefnandi hinn 31. október 2016 út þriðja reikninginn að fjárhæð 6.200.000 krónur. Síðasti reikningurinn samkvæmt greiðsluáætluninni að fjárhæð 12.400.000 krónur var gefinn út 2. janúar 2017. Voru báðir reikningar eins og hinir fyrri greiddir án athugasemda af hálfu stefnda. Í byrjun janúar 2017 hafði stefndi samkvæmt framansögðu greitt samtals 24.800.000 krónur fyrir verkið, auk reikninga fyrir ástandsskoðun og verkþáttagreiningu að fjárhæð 213.863 krónur og að fjárhæð 1.160.863 krónur eða samtals 26.174.726 krónur.

Hinn 15. október 2016 tók stefnandi saman „minnispunkta verktaka“ þar sem m.a. segir að viðgerðarþörf hafi safnast saman og því verði viðgerðarkostnaður töluverður til að koma húsinu á það byggingarstig sem það eigi að vera á. Í minnispunktum segir að þakið hafi verið hitamyndað til að meta ástand. Þakið hafi verið umflotið vatni, mikið væri um gróður, niðurföll væru stífluð, frágangur þakkanta ófullnægjandi, lausir og illa límdir, skemmdir væru á þakdúk, útkantar úr blikki væru illa gerðir og illa settir upp og frágangur lélegur. Í minnispunktum eru talin upp í tíu töluliðum þau verkefni sem stefnandi telur að þurfi að vinna á fasteigninni. Er tekið fram að áætlaður kostnaður verði „í fyrstu kr. 34.000.000 + 24% vsk. Aukning á verki og efnisliðum ca. 14-17%. Athugið að huga verður vel að viðhaldi hússins á næstu árum.“ Málsaðila greinir á hvort stefnandi hafi kynnt minnispunkta þessa fyrir stefnda og þ. á m. hvort einhver í stjórn húsfélagsins hafi fengið þá afhenta. Umræddir minnispunktar eru hvorki undirritaðir af stefnanda né stefnda um móttöku þeirra.

Samkvæmt fundargerð húsfundar stefnda 12. janúar 2017, sem liggur fyrir í gögnum málsins, kemur fram að húsfundur hafi verið haldinn hinn 24. október 2016, en fundargerð þess fundar liggur ekki fyrir og því er óljóst hvað hafi verið rætt á þeim fundi.

Hinn 4. janúar 2017 barst stefnanda tölvupóstur frá þáverandi formanni stefnda, þar sem óskað var eftir skýringum á útgefnum reikningum frá stefnanda til þess að stefndi gæti betur gert sér grein fyrir verkframkvæmdum. Í tölvuskeytinu segir nánar svo: „Ég (204) og Árni (206) hittum Eyjólf í Kambavaði 1 og fórum yfir reikninginn. Við báðum um að fá póst um hvað væri búið að gera og hvað væri framundan með nánari upplýsingar um kostnað, svo ég gæti róað aðra húsfélaga niður. Þar sem ég fékk ekki slíkt í gær þá er blossaður upp einhver múgæsingur í blokkinni og margir í húsinu krefjast nú að fá sundurliðaða reikninga. Ásamt því að nokkrar íbúðir vilja tafarlaust halda fund, fund sem ég vildi helst hafa á okkar forsendum en ekki þeirra sem eru ósáttir. Núna þarf ég því miður að fá betri reikning í hendurnar til að sýna íbúum og þarf að fá það fyrir næsta þriðjudag. Svo það sé alveg á hreinu er stjórn stefnda mjög ánægð með framvindu mála og vinnu sem hefur verið unnin.“

Hinn 12. janúar 2017 var haldinn aukafundur í húsfélaginu Kambavaði 1. Í fundargerð, sem er meðal málsskjala, kemur fram að í upphafi fundarins hafi verið byrjað á að rifja upp það sem áður hafi verið rætt á húsfundum stefnda. Síðan segir svo í fundargerðinni: […] á fundi 24.10.16 var beðið um betri sundurliðun á kostnaði við lagfæringar á húsinu, Árna finnst ekki hafa komið fram, nægilega góðar skýringar og sundurliðanir á verkinu og vill að sett verði greiðslustopp þangað til að kostnaðarskýringar verði settar fram.

Ragnar formaður útskýrði hvernig aðkoma [Húsaklæðningar ehf.] varð til og aukaverkin fóru að koma inn vegna þeirra skemmda sem komu fram þegar framkvæmdir hófust.

Eyjólfur frá [Húsaklæðningu ehf.] mætti og greindi frá stöðu framkvæmda og það ástand sem var á húsinu fyrir framkvæmdir og því ástandi sem nú er og það sem eftir á að gera. Þá kom fram hjá Eyjólfi að hann er kominn með endanlega yfirsýn yfir það sem eftir á að gera og þann endanlega kostnað.

Ragnar skýrði frá því að viðgerð á gólfi í bílageymslu mistókst en [Húsaklæðning ehf.] mun bæta það og flota gólfið 1,3 m út frá vegg með því að taka þann kostnað á sig.

Snjólaug útskýrði síðan greiðslur og greiðsluáætlanir næstu mánaða og vísar hér í blöð og áætlanir gjaldkera. [Húsaklæðning ehf.] (Eyjólfur) lofar jafnframt að koma með nákvæma reikninga og sundurliðanir eftir hálfan mánuð. […].

Tillaga kom fram um að ráða eftirlitsmann frá verkfræðistofu til að fylgjast með verkinu og taka það út.

Ákveðið var á fundinum að Árni […] skyldi vera stjórn til halds og trausts í svokallaðri lekanefnd ásamt Guðbirni og Kristjáni.

Ákveðið var að halda næsta fund eftir rúman hálfan mánuð, þegar sundurliðun á reikningum liggur fyrir.

Í kjölfar fyrrgreindra samskipta á milli málsaðila, þ.e. tölvuskeytis þáverandi formanns stefnda, dags. 4. janúar 2017, og fundar húsfélagsins 12. sama mánaðar þar sem fyrirsvarsmaður stefnanda var mættur, tók stefnandi saman „Verklýsingu“, dags. 20. janúar 2017. Í henni er því lýst að unnir verkþættir samkvæmt samantekt stefnanda nemi samtals 44.248.557 krónum. Í verklýsingunni eru einnig tilgreindir verkliðir sem stefnandi segir að teknir hafi verið út úr verkþáttum verktaka til að lækka greiðslur samtals að fjárhæð 8.873.440 krónur. Áætlaður heildarkostnaður við verkið hafi því í janúar 2017 staðið í 44.248.557 krónum að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Þá hafi verið gert ráð fyrir aukaverki fyrir flotun á gólfi að fjárhæð 974.938 krónur.

Málsaðilum ber ekki saman um hvenær stefnandi var síðast á verkstað. Telur stefndi að stefnandi hafi síðast verið á verkstað um miðjan desember 2016, en stefnandi telur að hann hafi hætt vinnu í febrúar 2017. Í málinu liggur fyrir reikningur Matís ohf. til stefnanda, dags. 1. febrúar 2017, vegna sýnatöku í geymslu stefnda 24. janúar 2017. Stefnandi gaf út þrjá reikninga á hendur stefnda, dags. 2. mars, 2. maí og 2. júlí 2017, að fjárhæð 6.095.766 krónur hver, eða samtals að fjárhæð 18.287.268 krónur. Þá gaf stefnandi út reikning að fjárhæð 974.938 krónur, dags. 15. apríl 2020, fyrir áðurgreindri flotun á gólfi. Þessir reikningar samtals að fjárhæð 19.262.236 krónur mynda stefnufjárhæð málsins.

Í janúar 2017 óskaði stefndi eftir því við Hjálmar Ingvarsson byggingarfræðing að hann færi yfir og gæfi stjórn stefnda álit sitt á þeim viðhaldsframkvæmdum sem gerðar höfðu verið að fasteigninni af hálfu stefnanda. Skilaði hann greinargerð sinni til stefnda, dags. 25. október 2017.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslur fyrir dóminum: Eyjólfur Matthíasson, fyrirsvarsmaður stefnanda og Þorkell Úlfarsson, starfsmaður stefnanda og Brynja Ragnarsdóttir og Árni Jónsson, eigendur og íbúar í fjöleignarhúsinu. Verður framburður aðila og vitna rakinn í niðurstöðukafla dómsins, eftir því sem tilefni er til.

III

1. 1. Helstu málsástæður og lagarök stefnanda Stefnandi byggir á því að komist hafi á gildur samningur milli hans og hins stefnda húsfélags og að hinir ógreiddu reikningar séu tilkomnir vegna samningsins og séu í samræmi við hann. Stefnandi hafi nú þegar innt þá vinnu af hendi og afhent þær vörur sem um ræðir og eigi því rétt á greiðslu reikninganna. Stefnandi byggir á því að með samningunum, og verklýsingunum sem samþykktar voru af stefnda, þ.m.t. með samþykkt á þeim verkliðum sem tilgreindir voru í minnispunktum fyrirsvarsmanns stefnanda 15. október 2016, hafi komist á bindandi samningur með umsömdu verði. Til vara byggir stefnandi á því að reikningarnir séu eðlilegir miðað við vinnu og efni sem stefnandi lét hinu stefnda húsfélagi í té sé tekið tillit til umfangs verks, aðstæðna á vinnustað og myglu í fasteigninni. Í öllum tilfellum er á því byggt að um sé að ræða vinnu og efni sem hann hafi innt af hendi og eigi rétt á að fá greitt fyrir. Krafan hafi ekki fengist greidd og er stefnanda því nauðugur kostur einn að sækja kröfur sína fyrir dómi.
2. 2. Helstu málsástæður og lagarök stefnda Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að enginn samningur hafi verið gerður sem réttlæti dómkröfu stefnanda og að stefndi hafi greitt alla reikninga stefnanda sem byggðust á samningi aðila. Í annan stað krefst stefndi sýknu á þeim grundvelli að stefnandi hafi ekki unnið það verk sem reikningar eigi að byggjast á. Í þriðja lagi telur stefndi sig eiga gagnkröfu til skuldajöfnunar vegna ofgreiddra reikninga og vegna þess að verkið hafi verið háð verulegum göllum.

   Stefndi telur að enginn samningur liggi fyrir milli aðila um greiðslu þeirra reikninga sem krafist er greiðslu á. Samningssamband aðila hafi komist á með undirritaðri verkbeiðni, dags. 15. ágúst 2016, og undirritaðri greiðsluáætlun í kjölfarið, dags. 24. ágúst 2016. Óumdeilt sé að samkvæmt undirritaðri greiðsluáætlun hafi stefndi skuldbundið sig til þess að greiða stefnanda 24.800.000 króna fyrir vinnu hans við fasteignina. Jafnframt sé óumdeilt að með greiðslu reikninga sem lágu til grundvallar þeirri fjárhæð hafi stefndi staðið við sinn hluta samnings aðila. Þá hafi stefndi jafnframt greitt tvo reikninga tengda ástandsskoðun. Samtals greiddi stefndi því stefnanda 26.174.726 krónur.

   Engir frekari samningar hafi verið gerðir milli málsaðila og séu reikningar, sem dómkrafa stefnanda byggist á, gefnir út á grundvelli einhliða reikninga, verklýsinga eða minnisblaða stefnanda. Stefndi hafi ekki fallist á frekari greiðslur og aldrei um það samið.

   Grundvallaratriði í gagnkvæmu skuldarsambandi sé að til samnings hafi verið stofnað en svo hafi ekki verið gert. Sönnunarbyrði um annað hvíli á stefnanda. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að stefnandi hafi samið við stefnda um frekari framkvæmdir og greiðslur vegna þeirra en samkvæmt samningi aðila frá 15. ágúst 2016. Stefndi hafi þegar greitt alla reikninga stefnanda byggða á framangreindu samkomulagi aðila og beri ekki skylda til þess að greiða frekar.

   Verði ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að enginn samningur sé að baki kröfum stefnanda byggir stefndi á því að stefnandi hafi ekki unnið það verk sem hann krefst greiðslu fyrir. Undirstaða þess að neytanda beri að greiða fyrir þjónustu sem veitt sé í atvinnuskyni sé að þjónustan sé veitt, en svo hafi ekki verið í þessu tilfelli. Reikningarnir séu allir umfram það sem um var samið og fyrir vinnu sem ekki var unnin. Sönnunarbyrði um annað hvíli á stefnanda. Umræddir reikningar hafi allir verið gefnir út löngu eftir að stefnandi hætti vinnu við húsið, en hann hafi lítið sem ekkert verið á verkstað eftir áramótin 2016- 2017. Hvorki vinnuskýrslur né annað sýni fram á þessa vinnu stefnanda.

   Stefndi hafi fengið Hjálmar Ingvarsson byggingarfræðing til þess að meta verk stefnanda og áætla framvindu verksins, en niðurstaða hans hafi ekki eingöngu verið sú að verkinu væri langt því frá lokið heldur jafnframt að stefndi hafi ofgreitt til stefnanda 11.611.045 krónur. Þá er á það bent að engin verk hafi verið unnin af stefnanda eftir úttekt sérfræðingsins.

   Stefndi bendir á að um viðskipti aðila gildi lög um þjónustukaup nr. 42/2000, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 1. gr. laganna. Samkvæmt 4. gr. laganna skuli útseld þjónusta sem veitt er í atvinnuskyni ávallt „vera byggð á fagþekkingu og í samræmi við góða viðskiptahætti sem tíðkast hverju sinni. Skylt er að veita allar upplýsingar og leiðbeiningar um vinnu verks með hagsmuni neytanda fyrir augum.“ Stefndi telur tilraun stefnanda til þess að krefja stefnda um greiðslu reikninga fyrir vinnu sem ekki hafi verið innt af hendi ekki vera í samræmi við góða viðskiptahætti. Þá hafi stefnandi hvorki veitt stefnda upplýsingar né verið með hagsmuni hans að leiðarljósi. Þannig hafi stefndi með engu móti getað gert sér grein fyrir á hvaða grunni reikningar stefnanda hvíldu og fyrir hvað hefði þegar verið greitt.

   Stefndi krefst sýknu á þeim grundvelli að um tilhæfulausa reikninga sé að ræða að baki stefnufjárhæðinni.

   Stefndi byggir á því að stefnandi hafi ekki heimild til að krefja stefnda um greiðslur umfram verðáætlun. Skýrt sé í lögum um þjónustukaup nr. 42/2000 að hafi seljandi þjónustu, stefnandi í þessu máli, látið neytanda verðáætlun í té megi verðið ekki fara verulega fram úr þeirri áætlun, sbr. 29. gr. Stefndi hafi þegar greitt umsamið verð samkvæmt undirritaðri greiðsluáætlun. Með engu móti hafi verið sýnt fram á að stefnandi hafi rétt til að krefja stefnda um frekari greiðslur.

   Verði ekki fallist á framangreindar málsástæður byggir stefndi á því að hann eigi allt að einu gagnkröfu til skuldajöfnunar að fjárhæð 11.611.045 krónur á grundvelli þess að verk stefnanda hafi verið gallað í skilningi III. kafla laga um þjónustukaup, sem og að stefnandi hafi ofrukkað stefnda fyrir tiltekna verkþætti. Upplýsti stefndi stefnanda um framangreint í bréfi, dags. 4. desember 2017. Vísað er til þess að aðilar hafi samið um tiltekið verk og greiðsluáætlun þar með. Stefndi hafi greitt reikninga vegna þess sem samið var um en vegna mikillar óánægju hafi stefndi fengið Hjálmar Ingvarsson byggingarfræðing til þess að taka verk stefnda út. Niðurstaða byggingarfræðingsins hafi verið að stefndi hefði ofgreitt stefnanda 11.611.045 krónur, en nánari útlistun á því megi sjá í fylgiblaði greinargerðar hans. Stefndi hafi tilkynnt stefnanda um þennan galla á keyptri þjónustu, sbr. 17. gr. laga um þjónustukaup, og krafist endurgreiðslu frá stefnanda vegna þess í lok árs 2017. Greinargerðin sýni að árangur af verki stefnanda standist ekki kröfur skv. 1. tölul. 1. mgr. 9. gr., sbr. 4. gr., laga um þjónustukaup. Þá hafi stefnandi ekki veitt stefnda upplýsingar um verkið og framvindu þess, svo sem honum sé skylt samkvæmt 3. tölul. sömu greinar. Seld þjónusta stefnanda hafi vikið frá því sem samningur stefnanda og stefnda kvað á um, sbr. 6. tölul. sömu greinar, en stefnandi hafi ekki lokið við þau verk sem samið var um samkvæmt verkbeiðni, en samkvæmt henni hafi stefnandi skuldbundið sig til þess að „[y]firfara alla fasteignina, laga leka, skipta út rennum og setja rafþráð.“

   Í fylgiskjali með greinargerð Hjálmars sjáist t.a.m. að ekki hafi verið lokið við grunnþéttingu á kverkum, milliþéttingu á kverkum, viðgerð á köntum og sprungum og fleira sem átti að lagfæra lekavandamál við eignina og að vinna við þéttingu og lagfæringu á þakkanti hafi verið ábótavant.

   Stefndi eigi því rétt á afslætti og/eða skaðabótum vegna þess verks sem stefndi hafi þegar greitt fyrir samkvæmt 13. og 15. gr. laga um þjónustukaup.

   Stefndi byggir jafnframt á því að honum, sem neytanda, hafi verið ómögulegt að gera sér grein fyrir því hvað stefndi var að greiða fyrir þegar hann greiddi reikningana. Stefndi krafðist ítrekað sundurliðunar frá stefnanda á því verki sem rukkað var fyrir með framangreindum reikningum án árangurs, en stefnanda ber skv. 34. gr. laga um þjónustukaup, sé þess krafist, að gefa stefnda reikning sem er í samræmi við ákvæði 1. mgr. 34. gr. og gildandi opinber fyrirmæli um gerð reikninga. Vísast hér til þess sem segir í málavaxtalýsingu stefnanda að stefndi hafi ekki talið þörf á að „breyta reikningnum sjálfum, enda samkomulag um hvernig þeir yrðu gefnir út …“. Er því mótmælt sem röngu og ósönnuðu. Stefndi ítrekar að ekkert slíkt samkomulag var til staðar.

   Varakröfu sína byggir stefndi á öllum sömu málsástæðum og reifaðar hafa verið hér að ofan fyrir aðalkröfu.

   Stefndi mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnanda. Vísar stefndi til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 42/2000, um að neytanda beri ekki skylda til að greiða seljanda fyrir þjónustu fyrr en hann hefur fengið reikning í samræmi við ákvæði 1. mgr. lagagreinarinnar og gildandi opinber fyrirmæli um gerð reikninga. Telur stefndi óumdeilt að stefnandi hafi hvorki gefið stefnda sundurliðaða reikninga fyrir þjónustu sinni skv. 1. mgr. 34. gr. né reikninga í samræmi við gildandi opinber fyrirmæli um gerð reikninga. Því sé enginn grundvöllur fyrir kröfu um dráttarvexti.

IV

Stefnandi krefst í máli þessu greiðslu samkvæmt fjórum reikningum vegna viðhaldsvinnu sem hann kveðst hafa unnið við fasteign stefnda, að Kambavaði 1 í Reykjavík, á tímabilinu ágúst 2016 til febrúar 2017.

Aðilar eru sammála um að komist hafi á samningur milli þeirra með undirritun á verkbeiðni, dags. 15. ágúst 2016, og greiðsluáætlun, dags. 24. sama mánaðar, þar sem gert var ráð fyrir greiðslum til stefnanda vegna viðhaldsvinnu að fjárhæð 24.800.000 krónur. Stefnandi byggir á því að verkið hafi orðið umfangsmeira en gert var ráð fyrir í upphafi og að með síðari samningum, verklýsingum og verðáætlunum, sem hafi verið samþykktar af stefnda, hafi komist á bindandi viðbótarsamningur með umsömdu verði og tilteknum verkþáttum sem krafist er greiðslu á í máli þessu. Stefnda hafi verið kunnugt um aukinn kostnað við upphaflega verkáætlun og hafi stefnandi afhent gjaldkera stefnda „minnispunkta verktaka“, dags. 15. október 2016, þar sem stefnda hafi verið gerð grein fyrir auknum kostnaði við það, þ. á m. við þakið. Í greindum minnispunktum kemur fram að áætlaður kostnaður verði „í fyrstu“ 34.000.000 króna að viðbættum 24% virðisaukaskatti og að aukning á verki og efnisliðum verði um 14-17%.

Stefndi telur aftur á móti að ekki hafi verið samið um umfangsmeira verk en það sem tilgreint var í fyrrgreindri verkbeiðni og greiðsluáætlun, samtals að fjárhæð 24.800.000 krónur. Þá telur stefndi bæði rangt og ósannað að stefnandi hafi innt af hendi vinnu við það verk sem hann leggi til grundvallar hinum umkröfðu reikningum. Engar tímaskýrslur, skýringar eða sundurgreindur efniskostnaður hafi verið lagður fram til grundvallar reikningunum.

Til úrlausnar er fyrir dóminum að skera úr um hvort stefndi hafi samþykkt umfangsmeiri vinnu en gert var ráð fyrir í upphafi og hvort honum beri að greiða hina umkröfðu fjárhæð.

Eins og rakið er í málsatvikakafla dómsins þá leitaði stefndi til stefnanda vorið 2016 vegna lekavandamála á fasteigninni. Til að byrja með var gerð ástandsskýrsla á henni sem unnin var af starfsmanni stefnanda og því næst tekin saman verkþáttagreining af sama starfsmanni um þau viðhaldsverkefni sem lagt var til að gerð yrðu á fasteigninni.

Í ástandsskýrslunni, dags. 5. maí 2016, og verkþáttagreiningunni, dags. 16. maí 2016, sem er í aðalatriðum í samræmi við ástandsskýrsluna, er sérstaklega tekið fram að fylgjast þurfi með þaki fasteignarinnar. Þar segir að ef áfram leki eftir viðgerð þurfi að mynda þakið þar sem lekans verði vart með hitamyndavél og freista þess að finna staðinn sem leki. Komast þurfi að þeim stað með því að færa möl á þakinu og sjóða í hugsanleg göt á þakdúk. Ekki er ágreiningur um efni þessara málsskjala og að stefnda hafi verið kunnugt um það sem þar kemur fram. Næst undirrituðu aðilar „Verkbeiðni“ um framkvæmdir á fasteigninni og áætlun um greiðslur í ágúst 2016. Stefndi innti af hendi greiðslur til stefnanda samkvæmt áætluninni og er ekki ágreiningur um þær fjárhæðir.

Ágreiningur málsaðila lýtur sem áður segir að greiðslum fyrir aukin verk sem stefnandi kveðst hafa unnið á verktímabilinu, samtals að fjárhæð 19.262.236 krónur, þ.e. einkum fyrir vinnu á þakinu. Til grundvallar kröfu sinni um þær greiðslur vísar stefnandi einkum til fyrrgreindra minnispunkta, dags. 15. október 2016, sem hann kveðst hafa tekið saman og kynnt stefnda. Í minnispunktum þessum bendir stefnandi á að viðgerðarþörf hafi safnast saman og að viðgerðarkostnaður verði töluverður til að koma fasteigninni í rétt ástand. Tekið er fram að þakið hafi verið hitamyndað til að meta ástand þess og eru síðan talin upp í tíu töluliðum þau verkefni sem stefnandi telur að þurfi að vinna. Í minnisblaðinu er síðan tekið fram sem fyrr segir: „Áætlaður kostnaður í fyrstu kr. 34.000.000 + 24% vsk. aukning á verki og efnisliðum ca. 14-17%.“

Samkvæmt tölvuskeyti sem formaður stefnda sendi hinn 4. janúar 2017 til stefnanda er óskað eftir skýringum á reikningi stefnanda, dags. 2. janúar 2017. Í tölvuskeytinu kemur nánar fram að formaðurinn óski eftir skýringum á því hvað sé búið að gera og hvað sé „framundan“ með nánari upplýsingum um kostnað og skýringum til þess að gera sér betur grein fyrir verkframkvæmdum. Er tekið fram í tölvuskeytinu að margir í húsfélaginu væru órólegir vegna þess að upplýsingar hefðu ekki borist daginn áður og „krefjast nú að fá sundurliðaða reikninga.“ Þess vegna þyrfti formaður húsfélagsins „því miður“ að fá betri reikning í hendurnar til að sýna íbúum hússins. Var þess jafnframt getið í tölvuskeytinu að stjórn húsfélags stefnda væri mjög ánægð með framvindu mála og þá vinnu sem hefði verið unnin af hálfu stefnanda. Þegar tölvuskeytið var sent stefnanda hafði stefndi sem fyrr segir greitt fyrstu tvo reikningana, dags. 14. september 2016 og 14. október 2016, samtals að fjárhæð 12.400.000 krónur án athugasemda. Þriðji reikningurinn sem vísað er til í tölvuskeyti formanns húsfélagsins að sömu fjárhæð var gefinn út 2. janúar 2017. Reikningurinn var greiddur hinn 14. janúar 2017 án athugasemda, þ.e. tveimur dögum eftir húsfélagsfund stefnda sem haldinn var 12. janúar 2017.

Í fundargerð húsfundarins 12. janúar 2017 kemur fram að á fyrri fundi húsfélagsins, sem haldinn var 24. október 2016, hafi verið rætt um að óska eftir betri sundurliðun á kostnaði við lagfæringar á húsinu. Er skráð í fundargerðina að tilgreindur íbúðareigandi telji ekki hafa komið fram nægilega góðar skýringar og sundurliðanir á verkinu. Vildi hann að „sett [yrði] greiðslustopp“ þangað til skýringar á kostnaði kæmu fram. Þá er bókað að formaður húsfélagsins hafi útskýrt aðkomu stefnanda að verkinu „og aukaverkin fóru að koma inn vegna þeirra skemmda sem komu fram þegar framkvæmdir hófust“, eins og það er orðað. Einnig kemur fram að gjaldkeri stefnda hafi „útskýrt greiðslur og greiðsluáætlanir næstu mánaða og vísar hér í blöð og áætlanir gjaldkera.“ Samkvæmt fundargerðinni var ákveðið að halda næsta fund eftir hálfan mánuð þegar sundurliðun á reikningum lægi fyrir.

Dómurinn telur að ráða megi af framangreindum gögnum að stjórn stefnda, þ.e. formanni þess og gjaldkera, hafi verið kunnugt um þá verkþætti sem bættust við þar sem þörf væri á frekari viðgerðum til að lagfæra þau lekavandamál sem lágu fyrir og koma fram í upphaflegri verkbeiðni, ástandsskýrslu og verkþáttagreiningu stefnanda, þ. á m. að mynda þakið með hitamyndavél, færa til möl og sjóða í göt á þakinu. Verður þannig ráðið af orðalagi fundargerðar stefnda að bæði formaður og gjaldkeri hafi leitast við að útskýra á fundinum með hvaða hætti þörf á viðgerðum hefði reynst umfangsmeiri en upphaflega var gert ráð fyrir.

Eins og rakið hefur verið kemur fram í fundargerðinni að gjaldkeri stefnda hafi vísað til blaða og áætlana gjaldkera til að útskýra greiðslur „næstu mánaða“, en þessi gögn hafa ekki verið lögð fram í málinu. Liggur þannig ekki fyrir hvort þar á meðal hafi verið fyrrgreindir minnispunktar verktaka, dags.15. október 2016, þar sem gerð er grein fyrir áætluðum kostnaði við viðgerðir. Það skal tekið fram að hvorki umræddur formaður húsfélagsins né gjaldkeri þess voru boðaðir til skýrslugjafar fyrir dóminum við aðalmeðferð málsins í því skyni að varpa ljósi á atvik málsins að þessu leyti. Þá hefur ekki verið lögð fram fundargerð húsfélagsins frá 24. október 2016 sem skírskotað er til í fyrrgreindri fundargerð frá 12. janúar 2017, en ljóst er að þar voru viðgerðir ræddar að einhverju marki og gæti fundargerðin til að mynda varpað ljósi á það hvort minnispunktar stefnanda, dags. 15. október 2016, hafi verið ræddir á fundinum og hver hafi verið afstaða fundarmanna til þess sem þar kemur fram. Verður stefndi að bera hallann af þeim sönnunarskorti sem af þessu leiðir enda stendur það honum næst að leggja umrædd gögn fram og leiða viðkomandi einstaklinga fyrir dóminn.

Samkvæmt framansögðu verður að miða við að forsvarsmönnum húsfélagsins, sem komu fram fyrir hönd þess í samskiptum við stefnanda, hafi borist umræddir minnispunktar ásamt verðáætlun í október 2016 og að samþykkt hafi verið að vinnan héldi áfram á þessum grunni. Jafnframt liggur fyrir að viðgerðir stefnanda héldu áfram eftir þetta tímamark. Til þess er einnig að líta að ekki kom til þess að sett væri „greiðslustopp“ á framkvæmdirnar, hvorki fyrr né síðar eins og lagt var til á húsfundinum 12. janúar 2017, og verður ráðið af fundargerðinni að íbúar hafi vitað að framkvæmdum væri ekki lokið.

Með skírskotun til þess er að framan greinir er það niðurstaða dómsins að sýnt hafi verið fram á að stefndi hafi samþykkt umfangsmeiri vinnu og viðgerðir við fasteignina en gert var ráð fyrir í upphaflegri greiðsluáætlun.

Stefndi ber einnig fyrir sig að stefnandi hafi ekki unnið þá verkþætti sem reikningar hans byggjast á og liggja til grundvallar stefnufjárhæð málsins. Til stuðnings þessari málsástæðu vísar stefndi til greinargerðar Hjálmars Ingvarssonar, byggingarfræðings hjá fyrirtækinu Hjá Ingvarsson ehf., dags. 25. október 2017. Í greinargerðinni kemur fram að stefndi hafi óskað eftir því að hann tæki að sér að skoða og verðmeta það sem hann teldi að búið væri að framkvæma af verkþáttum sem stefnandi kveðst hafa innt af hendi. Samkvæmt athugun byggingarfræðingsins er í aðalatriðum lagt til grundvallar að stefnandi hafi innt af hendi þau verk sem krafist er greiðslu vegna, þ. á m. að þakið hafi verið hreinsað og þvegið og að forvarnir hafi verið gerðar á því, en umfang og magntölur sem stefnandi miðar við eru dregnar í efa. Tekur byggingarfræðingurinn fram að magntölur hafi ýmist verið áætlaðar eða mældar en sumar eigi eftir að skoða. Með vísan til þessarar greinargerðar, sem stefndi byggir sjálfur á, verður að telja að stefnandi hafi framkvæmt þá verkþætti sem um ræðir, þar með talið viðgerðir á þakinu. Þegar af þessari ástæðu verður að hafna þeirri málsástæðu stefnda að verkin sem stefnandi krefur stefnda um greiðslu fyrir hafi ekki verið unnin.

Stefndi byggir einnig á því að hann eigi gagnkröfu til skuldajöfnunar á hendur stefnanda að fjárhæð 11.611.045 krónur þar sem það verk sem stefnandi vann hafi verið gallað og að stefnandi hafi ofrukkað hann fyrir nánar tilgreinda verkþætti. Því til stuðnings vísar stefndi til umræddrar greinargerðar Hjálmars Ingvarssonar byggingarfræðings. Stefnandi mótmælir gagnkröfu stefnda og telur að greinargerðin verði ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins þar sem hennar hafi verið aflað einhliða af hálfu stefnda og án aðkomu stefnanda.

Stefndi aflaði ekki matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991 svo sem honum var kostur, í því skyni að leitast við að færa sönnur á staðhæfingar sínar um að þær viðgerðir, sem stefnandi kveðst hafa unnið á fasteigninni, hafi verið gallaðar. Þá lýstu lögmenn málsaðila því yfir í þinghaldi hinn 21. apríl 2021 að ekki væru uppi áform um að afla matsgerðar dómkvadds matsmanns í málinu.

Stefndi aflaði framangreindrar greinargerðar Hjálmars Ingvarssonar einhliða og án þess að stefnandi ætti þess kost að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri við gerð hennar. Verður hún gegn andmælum stefnanda ekki talin hafa þýðingu við mat á því hvort framkvæmdir stefnanda hafi verið gallaðar eða stefndi hafi ofgreitt fyrir þær. Að mati dómsins hefur stefndi ekki með öðrum sönnunargögnum fært sönnur á staðhæfingar sínar um að verkið sé gallað. Að þessu virtu verður að hafna þeim málsástæðum stefnda að reikningar stefnanda hafi verið of háir og að þær viðgerðir sem stefnandi framkvæmdi á fasteigninni hafi verið gallaðar. Er kröfu stefnda um að hann eigi gagnkröfu til skuldajöfnunar á þeim grundvelli að verkið hafi verið gallað því hafnað.

Um viðskipti málsaðila gilda lög nr. 42/2000 um þjónustukaup, sbr. 2. tölulið 1. mgr. 1. gr. laganna. Með skírskotun til þess er að framan greinir verður ekki fallist á að stefnandi hafi ekki veitt upplýsingar og leiðbeiningar um vinnu sína eða með öðrum hætti brotið gegn 4. gr. laganna. Er sem fyrr segir lagt til grundvallar að forsvarsmönnum félagsins, sem komu fram fyrir hönd þess, hafi verið kunnugt um og samþykkt þá vinnu sem stefnandi innti af hendi. Að sama skapi verður lagt til grundvallar að stefnda hafi verið kunnugt um verðáætlun stefnanda og að stefnandi hafi ekki farið fram úr þeirri verðáætlun, sbr. 29. gr. laga nr. 42/2000, eða að hann hafi ekki fullnægt tilkynningarskyldu sinni samkvæmt 31. gr. sömu laga. Þá er í málinu ekki byggt á því að stjórn félagsins hafi ekki haft umboð til þess að samþykkja verkframkvæmdirnar.

Stefndi mótmælir sérstaklega kröfu stefnanda um greiðslu dráttarvaxta. Vísar stefndi til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 42/2000 um að neytanda beri ekki skylda til að greiða seljanda fyrir þjónustu fyrr en hann hafi fengið reikning í samræmi við ákvæði 1. mgr. lagagreinarinnar og gildandi opinber fyrirmæli um gerð reikninga. Stefnandi hafi hvorki gefið út sundurliðaða reikninga fyrir þjónustu sinni samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laganna né reikninga í samræmi við gildandi opinber fyrirmæli.

Fram er komið að stefnandi gaf út þrjá reikninga til stefnda, þ.e. hinn 2. mars, 2. maí og 2. júlí 2017, auk reiknings fyrir flotun á gólfi, dags. 15. apríl 2020. Í dómkröfu stefnanda er krafist dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 þegar liðinn var mánuður frá útgáfu reikninganna í samræmi við 3. mgr. 5. gr. laganna.

Í 1. mgr. 34. gr. laga nr. 42/2000 er mælt fyrir um að hafi ekki verið samið um verð fyrir þjónustu geti neytandi krafist þess að seljandi geri honum sundurliðaðan reikning fyrir hinni seldu þjónustu þannig að hann geti séð með hvaða hætti heildarverð þjónustunnar er reiknað út. Hér áður hefur dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að stefnda hafi verið kunnugt um verk- og verðáætlun stefnanda og að hún hafi verið samþykkt af fyrirsvarsmönnum stefnda. Í ljósi þess verður ekki talið að ákvæði 1. mgr. 34. gr. eigi hér við samkvæmt skýru orðalagi ákvæðisins. Það skal þó tekið fram að stefnandi sendi stefnda samantekt um heildarverkið með bréfi, dags. 20. janúar 2017, og áður en hann gaf út umrædda þrjá reikninga fyrir verkið eins og óskað hafði verið eftir á húsfundi stefnda 12. janúar 2017. Samantektin hefur að geyma sundurliðun á einstökum verkframkvæmdum, magni og einingarverði á öllu verktímabilinu, þ.e. ágúst 2016 til febrúar 2017, ásamt heildarfjárhæð og virðisaukaskatti. Samkvæmt útgefnum reikningum stefnanda voru þeir sundurliðaðir þannig að útseld vinna var tilgreind 70% og efni 30%. Fjárhæð virðisaukaskatts er tilgreind á reikningunum og virðisaukaskattsnúmer stefnanda, nafn hans og kennitala. Að þessu virtu telur dómurinn að stefnanda hafi verið ljóst með hvaða hætti heildarverð þjónustunnar var reiknað út og að útgefnir reikningar hafi verið í samræmi við gildandi opinber fyrirmæli um gerð reikninga. Er því fallist á kröfu stefnanda um greiðslu dráttarvaxta eins og hún er sett fram og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til alls þess er að framan greinir er það niðurstaða dómsins að fallast beri á dómkröfu stefnanda í máli þessu.

Að virtum atvikum málsins og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins.

Eggert Páll Ólason lögmaður flutti málið af hálfu stefnanda. Hildur Ýr Viðarsdóttir lögmaður flutti málið af hálfu stefnda. Ragnheiður Snorradóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Meðdómendur voru Ásgerður Ragnarsdóttir héraðsdómari og Jón Ágúst Pétursson, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Dómsorð:

Stefndi, húsfélagið Kambavaði 1, greiði stefnanda, Húsaklæðningu ehf., 19.262.236 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur af 6.095.766 krónum frá 2. apríl 2017 til 2. júní 2017, af 12.191.532 krónum frá 2. júní 2017 til 2. ágúst 2017 og af 18.287.298 krónum frá 2. ágúst 2017 til 17. janúar 2021 og af 19.262.236 krónum frá 17. janúar 2021 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.