Dómstólaleit

Ingólfur Gissurarson og Valhöll fasteignasala hf. (Ólafur Haraldsson hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström (Þorsteinn Einarsson hrl.) og Svanfríður Sigurþórsdóttir (Gísli Guðni Hall hrl.) gegn Elínu Viðarsdóttur og Gerd Hammarström og til réttargæslu Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf. og Elín Viðarsdóttir og Gerd Hammarström gegn Svanfríði Sigurþórsdóttur Ingólfi Gissurarsyni og Valhöll fasteignasölu hf.

Þegar L ehf. keypti fasteign af S ehf. árið 2000 lá fyrir að fasteignin var skráð 1798,2 m² hjá Fasteignamati ríkisins. Tæpum níu mánuðum síðar seldi L ehf. fasteignina til F ehf. og var stærðartilgreining hennar óbreytt. Síðar kom í ljós að Fasteignamat ríkisins hafði ekki skráð nýja stærðarútreikninga fasteignarinnar, sem bárust stofnuninni 1995, þar sem flatarmál hennar var tilgreint 1.527 m². L ehf. þurfti að greiða F ehf. 7.200.000 krónur í afslátt og málskostnað vegna þess að stærð fasteignarinnar reyndist minni sem þessu nam. L ehf. krafði Í um greiðslu sömu fjárhæðar í skaðabætur. Talið var félaginu hefði verið heimilt að beina kröfu sinni einungis að Í. Þá var ekki fallist á að það ætti að skipta máli þótt L ehf. kynni að hafa hagnast meira af endursölu fasteignarinnar en nam kröfufjárhæðinni. Fyrir lægi að Fasteignamat ríkisins hefði vanrækt skyldu sína samkvæmt 3. gr. laga nr. 94/1976 til að færa réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar í skrár sínar. Var fallist á að L ehf. ætti rétt á skaðabótum úr hendi Í af þessum sökum, í samræmi við kröfu félagsins, enda hefði verið afsakanlegt af fyrirsvarsmönnum þess að treysta á réttmæti skráðra upplýsinga um stærð fasteignarinnar hjá Fasteignamati ríkisins.

A og M keyptu fasteign af H og J en töldu hana gallaða og héldu eftir lokagreiðslu. H og J stefndu A og M til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og höfðu hin síðarnefndu uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar á grundvelli hins ætlaða galla. A og M stefndu í sérstöku máli þeim H og J og kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla. Í sama máli stefndu þau einnig fasteignasalanum Ó og fasteignasölunni F til greiðslu bóta þar sem þau töldu fasteignasalann hafa sýnt vanrækslu við sölumeðferðina. Í síðara málinu kröfðust H, J, Ó og F frávísunar þess þar sem dómkröfur A og M væru þær sömu og hafðar væru uppi í fyrra málinu. Málin voru síðan sameinuð að því er virtist að ósk lögmanna og var þá fallið frá frávísunarkröfum. Dómur var kveðinn upp 7. nóvember 2005 þar sem A og M voru dæmd til að greiða þeim H og J eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu en vísað var frá dómi af sjálfsdáðum þeim kröfum sem þau höfðu uppi í hinu síðara máli á hendur H, J, Ó og F á þeim grundvelli að gagnsök hefði verið höfðuð eftir lok frests sem kveðið er á um í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kærðu A og M frávísunarþátt dómsins og var sá ágreiningur til umfjöllunar í málinu. Talið var að þegar af þeirri ástæðu að aðilar málanna tveggja hafi ekki verið þeir sömu hafi ekki verið uppfyllt skilyrði b. liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 til sameiningar málanna í öndverðu og hefði héraðsdómara borið að gæta þessa af sjálfsdáðum. Var því talið óhjákvæmilegt að ómerkja af sjálfsdáðum meðferð málsins frá og með því þinghaldi sem það var sameinað hinu fyrra máli og lagt fyrir héraðsdómara að taka það til efnismeðferðar.

B og SH keyptu íbúð af SÓ. Eftir að íbúðin var afhent kváðust kaupendur hafa orðið varir við gólfhalla í íbúðinni. Töldu þau að um leyndan galla væri að ræða og höfðuðu mál til greiðslu afsláttar eða skaðabóta. Ósannað var að SÓ hafi skýrt kaupendum frá gólfsiginu við skoðun þeirra á eigninni. Þá taldist ekki heldur sannað að gólfsigið hafi haft áhrif á verðmat íbúðarinnar og þótti ljóst að um galla á hinni seldu eign var að ræða. Talið var að ekki yrðu gerðar meiri kröfur til kaupenda fasteigna en að þeir framkvæmdu venjulega skoðun á eigninni og að sú skoðun beindist einkum að þeim atriðum sem algengt væri eða líklegt að væri áfátt. Voru kaupendur ekki talin hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á íbúðinni að þau gætu ekki borið gallann fyrir sig. Litið var svo á að SÓ, sem var kunnugt um gólfhallann, hafi borið að upplýsa kaupendur um hann. Ekki var talið að upplýsingaskyldu seljanda hafi verið fullnægt með því að starfsmaður viðkomandi fasteignasölu kom að síðbúnum upplýsingum um gólfhalla í símtali við SH. Þá var einnig talið að viðbrögð starfsmanna fasteignasölunnar við síðbúnum upplýsingum SÓ um gólfhallann hafi verið alls ófullnægjandi. Þeim hafi borið að framkvæma sjálfstæða skoðun á gólfum íbúðarinnar að fengnum þessum upplýsingum og gera kaupendum grein fyrir eðli og umfangi gallans. Voru SÓ, fasteignasalinn og fasteignasalan því talin bera óskipta fébótaábyrgð á tjóni kaupendanna vegna gallans.