Dómstólaleit

Í málinu krafðist D þess að viðurkennt yrði að starfsábyrgðartrygging sem hann hafði aflað sér hjá V hf. vegna starfa sinna sem fasteignasali tæki til tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að í dómi sínum frá 2016 hefði rétturinn skýrlega byggt á því að samningur sá, sem legið hefði til grundvallar skaðabótaábyrgð D í því máli, hefði í eðli sínu átt að vera verksamningur og hefði ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Talið var að D hefði ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hefðu að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Hefði dómur Hæstaréttar frá 6. október 2016 því fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að þjónustan, sem D hefði tekið að sér að veita vegna umræddra viðskipta í máli nr. 64/2016, hefði átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem ekki hefði komist á. Við úrlausn um það hvort starfsábyrgðartrygging D hjá V hf. hefði verið bundin við störf hans í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún gæti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings, var litið til þess að ákvæði í lögum, sem gilt hefðu fyrr og síðar um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hefðu í öllum meginatriðum snúið eingöngu að viðskiptum með fasteignir. Talið var að fasteignasali, sem hlotið hefði löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, gæti skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum gæti hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi var lagður sá skilningur í 5. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem skilmálar V hf. fyrir starfsábyrgðartryggingu D vísuðu til, að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum. Þar sem umræddur verksamningur um smíði húss hefði þannig verið óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup var V hf. sýknað af kröfu D.

B og E gerðu verksamning við R ehf. um húsbyggingu. Eftir undirritun samningsins kom í ljós að bú R ehf. hafði verið tekið til gjaldþrotaskipta nokkrum dögum áður en aðilar skrifuðu undir samninginn og að F, sem verið hafði í forsvari fyrir félagið, hefði jafnframt strikað yfir nafn R ehf. á samningnum og ritað nafn S ehf. í staðinn að B og E forspurðum. Í málinu kröfðust B og E þess að F, S ehf. og D, sem komið hafði að samningsgerðinni, yrði gert að greiða þeim skaðabætur sem svöruðu til endurgreiðslu þeirra fjármuna sem B og E höfðu greitt inn á verkið þegar þeim varð ljóst að skipt hafði verið um verktaka að verkinu. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var með vísan til forsendna í Hæstarétti, kom fram að vegna nafnabreytingarinnar hefði ekki komist á gildur samningur milli aðilanna og hefði F, S ehf. og D mátt vera það ljóst. Þá var það virt F og D til gáleysis að hafa ekki aðhafst um að tilkynna B og E um breytinguna í tíma. Ekki var talið sannað að samningur hefði í öndverðu komist á milli B, E og S ehf. eða að B og E hefðu í raun mátt láta sig það einu gilda hvort félagið væri endanlegur viðsemjandi vegna tengsla þeirra og F. Loks hefðu B og E kosið að semja ekki við S ehf. eftir að þeim varð ljóst að enginn samningur væri í gildi og var ekki unnt að byggja á því að þeim hafði verið það skylt í því skyni að takmarka tjón sitt. Var því miðað við að B og E hefðu orðið fyrir tjóni sem nam þeim greiðslum sem þau inntu af hendi í rangri trú um að gildur samningur lægi fyrir.

Málsaðilar undirrituðu kauptilboð 10. desember 2007, þar sem P og T skuldbundu sig til þess að kaupa af Á ehf. samsett hús sem seljandi skyldi skila uppkomnu á grunn og botnplötu sem kaupandi útvegaði. Sama dag inntu þau af hendi fyrstu greiðslu vegna kaupanna, svonefnt staðfestingargjald. Með tilkynningu 25. nóvember 2008 afturkölluðu P og T samþykki kauptilboðsins. Í málinu kröfðu P og T Á ehf. um endurgreiðslu þessarar greiðslu að frádregnum þeim 10% staðfestingargjaldsins sem Á ehf. áskildi sér rétt til að halda eftir við endurgreiðslu, ef P og T nýttu rétt sinn til að falla frá kaupunum samkvæmt ákvæði kauptilboðsins þar um. Deila aðila laut að rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu og til endurgreiðslu umkrafinnar fjárhæðar. Talið var að Á ehf. bæri hallann af því að hafa ekki sett rétti P og T til að afturkalla samþykki sitt á kauptilboðinu tímamörk og var krafa þeirra P og T því tekin til greina.