Dómstólaleit

Dómur

1. Mál þetta er höfðað með birtingu stefnu 12. október 2022 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 14. júní 2023. Stefnandi er Gunnhildur Loftsdóttir, […]. Stefndi er Landsvirkjun, […].
2. Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að stefndi eigi ekki tilkall til eignarréttinda að jörðinni Hólmabakka, lnr. […], í Skeiða- og Gnúpverjahreppi í Árnessýslu, þar með talið til vatnsréttinda í Þjórsá fyrir landi jarðarinnar, auk málskostnaðar.
3. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk málskostnaðar.

I

Málavextir

1. Samkvæmt yfirlýsingu frá 20. janúar 1964 sem móttekin var til þinglesningar 3 mars sama ár ákváðu þinglýstir eigendur Sandlækjar og Sandlækjarkots tiltekna skiptingu milli jarðanna. Jörðin Breiðanes varð til sem nýbýli við landskipti úr landi Sandlækjar með afsali Lofts Loftssonar til sonar síns, Lofts Sigurðar Loftssonar, dagsettu 24. janúar 1964. Loftur Sigurður bjó á jörðinni þar til hann lést 1997 og eftirlifandi eiginkona hans sat í óskiptu búi þar til hún andaðist í maí 2007. Börn þeirra, stefnandi þessa máls og fjögur systkini hennar, eignuðust jörðina Breiðanes í kjölfarið.
2. Með yfirlýsingum 20. janúar 2012 gerðu systkini stefnanda, þau Helga Guðrún Loftsdóttir, Hrafnhildur Loftsdóttir, Loftur Sigurður Loftsson og Sesselja Loftsdóttir, hvert um sig þinglesinn eigandi að 20% eignarhluta af jörðinni Breiðanesi, samning við stefnda um leigu á sínum hluta í öllum vatnsréttindum í Þjórsá, sem fylgdu jörðinni. Jafnframt létu þau stefnda í té varanlegan og ótímabundinn afnotarétt á sínum eignarhluta í 4,5 hektara landspildu innan jarðarinnar. Í samningnum var þessi spilda afmörkuð frekar og því jafnframt lýst hvað fælist í varanlegum afnotum stefnda sem lutu að fyrirhuguðum framkvæmdum við Holtavirkjun í neðri hluta Þjórsár. Í samningnum var jafnframt tekið fram að landeigendur færu áfram með beinan eignarrétt að því landi jarðarinnar sem samningurinn tæki til, þ.e. rétt til auðlinda (þ.m.t. efnistaka og veiði) nema öðruvísi yrði samið og takmarkaðist af heimildum stefnda til afnota. Þessar yfirlýsingar voru þinglýstar á eignarhlut framangreindra landeigenda 14. febrúar 2012.
3. Með bréfi stefnanda til sýslumannsins á Selfossi þann 3. júlí 2013 gerði stefnandi athugasemdir við þinglýsingu skjalanna með vísan til þess að umrædd eign væri í óskiptri sameign og því yrðu ekki meiri háttar eða óvenjulegar ákvarðanir teknar um sameignina nema allir sameigendur væru sammála um þá ákvörðun. Var gerð sú krafa til sýslumannsins að allar þessar yfirlýsingar yrðu afmáðar úr þinglýsingabókum.
4. Með bréfi sýslumannsins á Selfossi 31. október 2013 var fallist á að ekki hefðu verið lagaskilyrði til að þinglýsa þessum yfirlýsingum og hefði átt að vísa þeim frá þinglýsingu. Þar sem aðilar ættu umrædda fasteign í óskiptri sameign og umrædd 4,5, hektara landsspilda hefði aldrei verið stofnuð sérstaklega úr jörðinni skorti aðila formlega heimild til að sérgreina hið leigða land, auk þess sem samþykki allra þinglýstra eigenda skorti fyrir ráðstöfuninni. Það væri hins vegar ekki gerlegt á þessu stigi að vísa skjölunum frá þinglýsingu og því yrði færð inn athugasemd vegna þeirra og þeim aðilum sem fengið hefðu rangar upplýsingar um eignina tilkynnt um mistökin og leiðréttingu þeirra.
5. Þann 29. ágúst 2015 keypti Leirljós ehf. 80% eignarhlut systkina stefnanda í jörðinni Breiðanesi samkvæmt kaupsamningi. Í kaupsamningi kom fram að seljendur hefðu selt/leigt til langs tíma sinn hlut í fallvatnsréttindum og hefðu fengið og myndu fá bætur vegna skerðingar á eign, sbr. samninga við stefnda frá 20. janúar 2012. Þá segir að kaupendum sé kunnugt um að eigandi 1/5 hluta Breiðaness vilji ógilda þessa gerninga. Stefnandi veitti félaginu Leirljósi ehf. skilyrta heimild til þess að veðsetja jörðina. Meðal skilyrða var að óskiptum eignarhlut stefnanda yrði skipt út úr jörðinni. Við það eignaðist stefnandi syðsta hluta jarðarinnar, þ.m.t. allan vatnsbakka Breiðaness. Var land stefnanda nefnt Hólmabakki og fékk landnúmerið […]. Afsal til Leirljóss var gefið út 6. september 2015 og þinglýst 13. janúar 2016.
6. Með dómi Hæstaréttar 12. október 2017 í máli nr. 505/2016 voru vatnsréttindi á svokallaðri Sandlækjartorfu talin hafa komið í hlut eiganda Sandlækjar við landskipti sex jarða þann 20. janúar 1964 og við landskipti úr þeirri jörð þann 24. janúar 1964 síðan gengið áfram til eiganda jarðarinnar Breiðaness.
7. Í málinu liggja fyrir bréfaskipti stefnanda við stefnda, fjármálaráðuneytið og dómsmálaráðuneytið. Fyrsta bréfið var sent 6. mars 2018 en síðasta bréfið sem er lagt fram er bréf frá dómsmálaráðuneytinu, dagsett 21. janúar 2021. Stefnandi leitar m.a. svara við því hvort stefndi telji sig hafa öðlast landnota- og virkjunarréttindi í landi stefnanda og ef svo sé, hver séu þau réttindi og að hvernig leyst verði úr þeim vandamálum sem uppi séu vegna réttarstöðu stefnanda. Þá kvartaði stefnandi jafnframt yfir stjórnsýslu stefnda vegna fyrirhugaðrar virkjunar til fjármálaráðuneytisins og dómsmálaráðuneytisins. Með bréfi stefnda til stefnanda þann 8. maí 2020 vísaði stefndi til þess að gerður hefði verið samningur við eigendur 80% eignarhlutar í jörðinni Breiðanesi, ekki hefði verið gerður samningur við stefnanda og tækju því umræddir samningar ekki til hennar eignarhlutar. Í bréfinu kom fram að leiðrétting á þinglýsingu hefði ekki þýðingu fyrir gildi þeirra samninga sem gerðir voru.
8. Lögmaður stefnanda sendi bréf til sýslumannsembættisins þann 15. maí 2018 þar sem farið var fram að leigusamningar systkina stefnanda og stefnda, dags. 20. janúar 2012, yrðu afmáðir úr bókum embættisins í samræmi við úrskurðinn um þinglýsingarmistökin. Sýslumannsembættið féllst á beiðnina og afmáði leigusamningana úr fasteignabók embættisins.
9. Með landskiptayfirlýsingu, dagsettri 10. desember 2021, milli stefnanda og Leirljóss varð stefnandi 100% eigandi að nýrri fasteign, Hólmabakka, en Leirljós 100% eigandi að upprunajörðinni og lögbýlinu Breiðanesi eins og jörðin afmarkast eftir útskiptingu Hólmabakka. Í yfirlýsingunni kemur fram að Hólmabakki muni eftir skiptin eiga allan árbakkann að Þjórsá og Murneyrarkvísl sem áður tilheyrði Breiðanesi. Landskiptayfirlýsingin var færð inn í þinglýsingabækur 4. janúar 2022.

II

Málsástæður stefnanda.

1. Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki öðlast þau land- og vatnsréttindi í landi Breiðaness, nú Hólmabakka, sem hann haldi fram að hann eigi, og tilgreind eru í dómkröfu stefnanda, þar sem réttindin hafi verið í óskiptri sameign og ekki hafi verið staðið að yfirfærslu þeirra til stefnda með lögmætum hætti, enda hafi þurft til samþykki allra eigenda Breiðaness. Stefnandi, sem einn af eigendum landsins, hafi ekki samþykkt sölu eða leigu á þeim réttindum sem tilgreind eru í dómkröfum stefnanda og því geti stefnandi ekki talist vera réttmætur eigandi eða leigjandi þeirra.
2. Stefnandi byggir á því að systkini hennar fjögur, sem gerðu samkomulagið við stefnda þann 20. janúar 2012, hafi ekki átt óskoraðan ráðstöfunarrétt á landi Breiðaness og þeim vatnsréttindum sem fylgdu landinu, þótt þau ættu samanlagt 80% hlutdeild í óskiptum eignarrétti jarðarinnar. Það sé meginregla um óskipta sameign á landi að réttindum yfir fasteign verði hvorki ráðstafað til eignar né leigu nema allir sameigendur standi saman að ráðstöfuninni. Til þess að löglegur og gildur samningur hefði getað komist á hefði stefnandi, sem átti 20% eignarhlut í hinu óskipta landi, þurft að standa að samningsgerðinni við stefnda ásamt systkinum sínum. Stefnandi hafi hins vegar alltaf neitað að taka þátt í þessum ráðstöfunum og því sé útilokað að stefndi hefði getað eignast einhver hlutbundin réttindi yfir jörðinni með nefndum gerningum.
3. Stefnandi byggir á því að réttindum yfir fasteign sé aðeins heimilt að þinglýsa ef útgefandi skjals, sem kveður á um þau, hefur þinglýsta heimild til að ráðstafa eign á þann veg sem í skjalinu greinir eða hefur til þess skriflegt samþykki þess sem slíkrar heimildar nýtur, sbr. 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þinglýsta eignarheimild yfir fasteign hafi sá er fasteignabók nefnir eiganda á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 25. gr. sömu laga. Þinglýsingastjóri geti leiðrétt rangar færslur í fasteignabók, sbr. 27. gr. laganna, en ef misræmi er milli þess sem segir í fasteignabók um réttindi yfir fasteign og raunverulegra réttinda yfir eigninni þarf jafnan úrlausn dómstóla til þess að fá það leiðrétt, sbr. 3. og 28. gr. laganna.
4. Stefnandi vísar til þess að til þess að réttindum yfir fasteign verði réttilega ráðstafað með löggerningi, t.d. leigusamningi, og tryggð með þinglýsingu, verði þinglesin réttindi þess sem ráðstafar þeim réttindum að vera þau sömu og raunveruleg réttindi hans yfir eigninni. Þar sem réttindin, raunveruleg og þinglesin, hafi ekki heimilað systkinum stefnanda að henni forspurðri að ráðstafa hlutbundnum rétti yfir jörðinni hafi hvorki þau né stefndi verið bær til að fá slíkum rétti yfir jörðinni þinglýst. Fullyrðing stefnda um að leiðrétting á þinglýsingu hafi ekki þýðingu fyrir gildi þeirra samninga sem gerðir voru sé í sjálfu sér rétt, en horfa verði til þess hvers vegna leiðréttingin átti sér stað.

   Skýringin sé sú að systkini stefnanda hafi ekki haft heimild til þess að ráðstafa réttindunum til stefnda án samþykkis stefnanda, sbr. meginreglur um óskipta sameign. Leiðrétting sýslumanns hefði því átt að gera stefnda ljóst að hann hefði ekki fengið umráð yfir umræddum verðmætum með lögmætum hætti.

5. Stefnandi vísar til þess að umfjöllun stefnda í bréfi frá 8. maí 2020 um að sýslumaður hafi einungis leiðrétt þinglýsinguna með tilliti til formgalla fái ekki staðist. Í yfirlýsingunni segi ranglega að systkini stefnanda og stefndi eigi eignarhlut í 4,5, hektara landsspildu. Stefnandi mótmælir því að einungis sé um að ræða formgalla á þeim rétti sem stefndi telji sig hafa öðlast yfir Breiðanesi heldur sé um efnisgalla að ræða.
6. Stefnandi byggir á því að systkini hennar hvert um sig hafi aldrei átt 20% eignarhlut í jörðinni Breiðanesi, eins og staðhæft hafi verið í yfirlýsingunni frá 20. janúar 2012, heldur hafi einungis verið um að ræða 20% hlutdeild hvers systkinis í eignarrétti jarðarinnar, sem hafi verið í óskiptri sameign allra systkinanna. Þinglesin réttindi þeirra í fasteignabók sýslumanns hafi verið í fullu samræmi við raunveruleg réttindi þeirra, og þess vegna hafi þau ekki verið bær til þess að ráðstafa neinum hlutbundnum réttindum yfir jörðinni Breiðanesi, nema samþykki allra eigenda jarðarinnar lægi fyrir. Það sé því rangt, sem fram komi í bréfi stefnda frá 8. maí 2020, að sá einn misbrestur hafi verið á að umrædd landspilda hafi ekki verið stofnuð sérstaklega úr jörðinni. Staðreyndin sé að stefndi hafi hvorki með nefndum gerningum við systkini stefnanda hlotið sérgreind vatns- eða fallréttindi jarðarinnar né rétt til að stofna efnislegan rétt yfir sérstakri landspildu innan jarðarinnar með framkvæmd landskipta.
7. Stefnandi vísar til þess að með kaupsamningi 29. ágúst 2015 hafi systkini stefnanda selt Leirljósi ehf. 80% eignarhlutdeild sína í Breiðanesi. Um kaupsamninginn gildi það sama og um leigusamninga systkinanna og stefnda, dagsetta 20. janúar 2012, að ekki hafi með kaupsamningnum verið ráðstafað umráðarétti yfir landi Breiðaness, heldur einungis 80% eignarhlutdeild í jörðinni.

   Munurinn á kaupsamningnum, dagsettum 29. ágúst 2015, og leigusamningnum, dagsettum 20. janúar 2012, hafi hins vegar verið sá að ekki hafi verið staðhæft í nefndum kaupsamningi að ráðstafað væri umráðarétti yfir landi jarðarinnar, svo sem gert var í leigusamningum. Þess vegna hafi ekkert verið því til fyrirstöðu að kaupsamningi þessum yrði þinglýst með athugasemd þinglýsingarstjóra, sbr. 1. mgr. 24. gr. og 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. og 27. gr. laganna.

   Þótt í kaupsamningnum séu leigusamningar systkinanna við stefnda tilgreindir og sagðir vera hluti hans, hafi hann ekki stofnað umráðarétt yfir landi jarðarinnar Breiðaness, hvorki fyrir Leirljós ehf. né stefnda, enda hafi úrskurður sýslumanns frá 31. október 2013 verið í fullu gildi.

8. Stefnandi byggi á því að með samningi stefnanda og Leirljóss ehf. um landskipti á Breiðanesi frá 10. desember 2021 hafi verið ráðstafað umráðarétti yfir landi og vatni jarðarinnar. Þar hafi verið um að ræða löglega ráðstöfun þar sem allir eigendur jarðarinnar hafi staðið saman að þeim samningi, og hafi áskilnaði laga um óskipta sameign því verið fullnægt.

II

Málsástæður stefnda.

1. Stefndi byggir á því að hver sameigandi að sameign hafi forræði á eignarhlutdeild sinni í sameigninni. Í því felist að hver sameigandi geti ráðstafað sínum eignarhlut í sameigninni án þess að fá til þess leyfi annarra sameigenda. Gera þurfi skýran greinarmun á annars vegar forræði hvers sameiganda á eignarhlutdeild sinni og hins vegar á heimildum hvers sameiganda til að ráðstafa og hagnýta eignina í heild. Um þetta tvennt gildi mjög ólíkar reglur. Eins og áður segi felist í hinu fyrrnefnda að hver sameigandi geti ráðstafað sínum eignarhlut án þess að fá til þess leyfi annarra sameigenda en hið síðarnefnda sæti takmörkunum með hliðsjón af réttindum annarra sameigenda.
2. Stefndi vísar til dómaframkvæmdar og fræðiskrifa á sviði eignarréttar þar sem skýrlega verði ráðið að forræði sameiganda á eignarhlutdeild sinni í sameigninni felist m.a. í því að honum sé heimilt að ráðstafa eignarhlutdeildinni til annarra, t.d. með sölu, veðsetningu og einnig leigu, án samþykkis meðeigenda sinna. Að sama skapi falli eignarhlutur sameiganda í sérstakri sameign í arf eftir hann án þess að meðeigendur hans hafi nokkuð um það að segja. Þegar slíkt framsal á eignarhlutdeild í sameign eigi sér stað gangi nýr eigandi eða rétthafi inn í þau réttindi og skyldur sem viðkomandi sameigandi átti og bar gagnvart meðeigendum sínum. Með öðrum orðum öðlist framsalshafi þær heimildir sem framseljandinn átti.
3. Stefndi byggir á því að systkini stefnanda hafi nýtt sér þá heimild að selja stefnda á leigu eignarhlutdeild sína í tilteknum réttindum að jörðinni Breiðanesi með samningum sínum við stefnda árið 2012 í krafti forræðis þeirra á eignarhlutdeild sinni í jörðinni. Í yfirlýsingunum sem gerðar voru af þessu tilefni komi fram að hvert systkinanna hafi selt á leigu „sinn hluta í öllum vatnsréttindum sem fylgja jörðinni Breiðanes í Þjórsá til Landsvirkjunar til 65 ára frá undirritun samnings þar um“. Einnig segir þar að hvert þeirra hafi „með samningi látið Landsvirkjun í té varanleg, ótímabundin og fullkominn afnotarétt af sínum eignarhluta í 4,5 ha. landspildu“ sem afmörkuð sé nánar. Auk þess hafi þau, hvert um sig og fyrir sitt leyti, veitt stefnda heimild til tiltekinna framkvæmda og athafna í tengslum við fyrirhugaða Holtavirkjun í neðri hluta Þjórsár. Þeim hafi verið þetta heimilt enda hafi þau aðeins verið að ráðstafa sínum eignarhlut í hinum óskiptu réttindum til stefnda.
4. Stefndi byggir á því að hann hafi gengið inn í réttarstöðu meðeigenda stefnanda að þessum réttindum og haldi í krafti framangreindra samninga á afnotarétti að 80% hlut í réttindunum. Það fari svo eftir óskráðum reglum um ákvarðanatöku um hagnýtingu sérstakrar sameignar hvaða heimildir stefndi hafi til að nýta sér þau réttindi án samþykkis stefnanda, en á það hafi ekki reynt enn og það sé ekki sakarefni þessa máls. Raunar virðist málsástæður stefnanda aðallega snúa að þessu atriði, sem sé ekki til umfjöllunar.
5. Stefndi vísar til þess að þegar samningarnir milli systkina stefnanda og stefnda voru gerðir hafi réttindin sem um ræðir yfir jörðinni tilheyrt Breiðanesi, sbr. dóm Hæstaréttar 12. október 2017 í máli nr. 505/2016. Systkini stefnanda hafi selt Leirljósi ehf. sína eignarhluti í jörðinni Breiðanesi með kaupsamningi, dagsettum 29. ágúst 2015. Í 4. gr. samningsins hafi sérstaklega verið tekið fram að seljendur hefðu leigt stefnda sinn hlut í fallvatnsréttindum jarðarinnar, auk þess sem áðurnefndar yfirlýsingar seljenda þess efnis frá 20. desember 2012 hafi legið frammi við samningsgerðina, sbr. 2. gr. samningsins. Leirljósi ehf. sem kaupanda hafi því verið efni þeirra ljóst. Stefnandi geri engar athugasemdir við það að systkini hennar hafi selt Leirljósi ehf. eignarhluti sína í jörðinni Breiðanesi, þrátt fyrir að sala á eignarhlutum þeirra feli í sér mun umfangsmeiri ráðstöfun en leiga, sem stefnandi telji að hafi verið meðeigendum sínum óheimil. Hið rétta sé að meðeigendum stefnanda hafi verið hvort tveggja heimilt.
6. Stefndi byggir á því að skipting jarðarinnar Breiðaness milli stefnanda og systkinanna, með þeim hætti að stefnandi fékk í sinn hlut þann hluta jarðarinnar sem liggur að Þjórsá og fékk heitið Hólmabakki og kröfugerð stefnda lýtur að, hafi enga þýðingu fyrir umrædd réttindi stefnda. Leirljós ehf. hafi ekki verið handhafi þeirra eignarréttinda sem systkini stefnanda höfðu ráðstafað til stefnda og hafi því ekki með framangreindum samningi sínum við stefnanda getað ráðstafað orkunýtingarrétti í Þjórsá og Murneyrarkvísl sem áður tilheyrði Breiðanesi til Hólmabakka. Framsalshafi geti ekki átt ríkari rétt en framseljandi átti fyrir. Breyti engu þótt tekið sé fram í áðurnefndri landskiptayfirlýsingu að eftir skiptin skuli eignarréttur hvors um sig ótakmarkaður og öll umráð eiganda hvorrar eignar um sig. Samningsaðilar þess samnings, Leirljós ehf. og stefnandi, hafi ekki getað ráðstafað réttindum sem þeir voru og séu ekki rétthafar að. Í því sambandi er ítrekað að báðir samningsaðilar hafi vitað af tilvist samninga og yfirlýsinga systkina stefnanda og stefnda.
7. Stefndi vísar til þess að af þessum landskiptasamningi Leirljóss ehf. og stefnanda leiði að vatnsréttindi í Þjórsá, sem stefndi njóti afnotaréttar á samkvæmt framansögðu, fylgi eftir skiptin jörðinni Hólmabakka en ekki Breiðanesi. Stefndi eigi því tilkall til tiltekinna eignarréttinda á jörðinni Hólmabakka, L[…], þar með talið til 80% hluta í vatnsréttindum í Þjórsá fyrir landi jarðarinnar. Því beri að sýkna stefnda af kröfu stefnanda um að viðurkennt verði að stefndi eigi ekki slíkt tilkall. Niðurstaða um að stefndi eigi einhver réttindi í jörðinni leiði til þess að ekki sé hægt að taka kröfu stefnanda til greina.
8. Stefndi mótmælir þeim röksemdum stefnanda að staða þinglýsingar þeirra réttinda sem um ræði hafi áhrif á efnislegan rétt stefnda eða ályktanir verði dregnar af ákvörðunum sýslumanns um efnishlið málsins. Tilgangur þinglýsingar sé að afla réttindum réttarverndar gagnvart grandlausum þriðja manni. Það hvort réttindunum sem um ræðir hafi verið þinglýst eða ekki hafi engin áhrif á efnislegt inntak þeirra eignarréttinda sem stefndi njóti á jörð stefnanda, enda hafi stefnandi alla tíð verið grandsöm um samninga stefnda við systkini sín. Hið sama eigi einnig við um núverandi eiganda Breiðaness, Leirljós ehf., sem keypti hlut systkina stefnanda í jörðinni. Af því leiði að röksemdir stefnanda sem lúta að þinglýsingu réttindanna hafi engin áhrif á niðurstöðu þessa máls.
9. Stefndi telur í ljósi málatilbúnaðar stefnanda rétt að víkja að ákvörðunum sýslumannsins um þinglýsingu réttindanna. Í bréfi sýslumannsins frá 31. október 2013 þar sem hann tilkynnti um að ákveðið hefði verið að færa inn athugasemd vegna þinglýsingar yfirlýsinganna hafi sérstaklega verið tekið fram að þinglýsingarstjóra bæri einungis að gæta að því að formskilyrðum væri fullnægt en lögskipti að baki skjali kæmu ekki til sjálfstæðrar athugunar.
10. Stefndi vísar til þess að sýslumaður hafi annars vegar kynnt þá afstöðu sína að þar sem 4,5 ha spilda sem vísað er til í yfirlýsingunum hafi ekki verið stofnuð sérstaklega úr jörðinni hafi systkini stefnanda skort formlega heimild til að sérgreina hið leigða land. Hins vegar að samþykki allra eigenda hafi skort fyrir ráðstöfuninni, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga. Sú tilvísun fái ekki staðist þar sem þá hafi ekki brostið heimild til að ráðstafa eignarhlut sínum á þann veg sem skjalið greinir, enda í fullu samræmi við þinglýstar eignarheimildir. Ákvörðun sýslumannsins byggist því á rangri túlkun á réttindum systkina stefnanda. Hvað sem því líður sé ljóst að ákvarðanir sýslumanns, sem varða ekki lögskiptin að baki skjölunum eða efni þeirra að öðru leyti, hafi engin áhrif á réttarstöðu stefnda og tilkall hans til eignarréttinda á jörðinni Hólmabakka.
11. Stefndi byggir á því að framsal systkina stefnanda til stefnda á tilteknum óbeinum eignarréttindum á jörðinni Breiðanesi, þ.m.t. orkunýtingarrétti í Þjórsá, hafi átt sér stoð í og verið í samræmi við reglur eignarréttar um sérstaka sameign. Eftir landskipti hafi umrædd réttindi færst yfir á jörðina Hólmabakka sem er í eigu stefnanda og mál þetta varðar. Eftir landskiptin sé stefndi því handhafi tiltekinna óbeinna eignarréttinda á þeirri jörð sem njóti verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar og verði ekki af honum tekin nema að gættum skilyrðum þess ákvæðis. Afdrif þinglýsingar á yfirlýsingum systkina stefnanda um réttindin hafi enga efnislega þýðingu varðandi framangreint. Því beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda

IV

Niðurstaða

1. Ágreiningur þessa máls lýtur að því hvort systkinum stefnanda hafi verið heimilt eða ekki að selja stefnda á leigu tiltekin eignarréttindi sín í jörðinni Breiðanesi án samþykkis stefnanda, með vísan til óskráðra reglna um sameign, og þar með hvort stefnandi eigi tilkall til eignarréttinda í jörðinni Hólmabakka eftir að réttindin fluttust til stefnanda við landskipti.
2. Samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár er eignarrétturinn friðhelgur og það felur í sér að gæta verður varfærni við að takmarka möguleika eiganda til að ráðstafa eign sinni, sbr. einnig 1. gr., 1 viðauka mannréttindasáttmála Evrópu um rétt manna til að njóta eigna sinna í friði. Af eðli eignarréttarins leiðir að eiganda eignar er heimilt að ráðstafa henni á hvern þann hátt sem ekki brýtur í bága við rétt annarra eða bakar öðrum tjón. Í samræmi við þessi sjónarmið hefur hver sameigandi forræði á eignarhlutdeild sinni í sameign og er meginreglan sú að hann geti framselt sameignarréttindi sín án þess að fá leyfi annarra sameigenda. Við framsalið gilda venjulegar framsalsreglur um að framsalshafi öðlist ekki aðrar og víðtækari heimildir í sameigninni en framseljandi átti. Nýr eigandi gengur þannig inn í réttindi og skyldur hins fyrri gagnvart öðrum meðeigendum, svo sem við sölu, arf eða veðsetningu, sbr. Hrd. 1986:374, og leigu, sbr. Hrd. 1979:924.
3. Með samningum sínum við stefnda 20. janúar 2012 ráðstöfuðu fjögur systkini stefnanda, sem hvert um sig voru eigendur að 20% eignarhlut í jörðinni, sínum hlut í öllum vatnsréttindum sem fylgdu jörðinni Breiðanesi í Þjórsá, auk eignarhlutar í 4,5 hektara landsspildu og heimilda til að reisa mannvirki vegna virkjunar og gera breytingar á árfarvegi. Með vísan til þeirrar meginreglu að hægt sé að selja eignarréttindi sín í sameign án þess að fá leyfi annarra sameigenda verður að telja að sameigandi geti gengið skemmra og samið um að ráðstafa óbeinum eða takmörkuðum eignarréttindum, enda veiti slík ráðstöfun stefnda sem framsalshafa ekki meiri rétt til eignarinnar en framseljendur hans áttu.

   Hvorki var um það að ræða að einhverjir samningar væru í gildi milli sameigenda né ákvæði í lögum sem takmörkuðu slíkar ráðstafanir. Verður því að hafna því að ekki hafi komist á löglegur og gildur samningur milli stefnda og systkina stefnanda í janúar 2012 þar sem stefnandi hafi ekki samþykkt sölu eða leigu á þeim réttindum sem tilgreind eru í dómkröfum stefnanda.

4. Fallast verður á það með stefnda að gera verður greinarmun á ráðstöfun á eignarhlut í óskiptri sameign annars vegar og hagnýtingu sameignarinnar hins vegar. Systkinum stefnanda var heimilt að ráðstafa sínum eignarhlut í hinum óskiptu réttindum til stefnda út frá þeim reglum sem gilda um inntak eignarréttar og forræði á eignarhlutdeild í sameign. Með því gekk stefnandi inn í réttindi og skyldur systkina stefnanda gagnvart stefnda á grundvelli samninga um afnotarétt að 80% hlut í framangreindum réttindum. Um hagnýtingu sameignarinnar, þ.m.t. umrædd vatnsréttindi, gilda óskráðar meginreglur um sérstaka sameign sem eftir atvikum gera kröfu um samþykki allra sameigenda. Stefndi getur þannig ekki hagnýtt sér umrædd vatnsréttindi nema með því að ná samkomulagi við stefnanda um þau. Náist ekki slíkt samkomulag getur stefndi á grundvelli 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003 tekið eignarnámi þau réttindi stefnanda sem nauðsynleg eru vegna fyrirhugaðra virkjunarframkvæmda.
5. Samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 29. ágúst 2015, seldu systkini stefnanda eignarhlutdeild sína í jörðinni Breiðanesi til Leirljóss ehf. Kaupsamningurinn var færður inn í þinglýsingabækur 4. nóvember 2015. Í framhaldi af sölunni var eigninni skipt upp með skiptayfirlýsingu dagsettri 10. desember 2021 sem var færð inn í þinglýsingabækur 4. janúar 2022. Þar varð stefnandi einn eigandi að nýrri fasteign, Hólmabakka, og féll allur orkunýtingarréttur/vatnsfallsréttur í Þjórsá og Murneyrarkvísl til Hólmabakka við skiptin.
6. Þegar samningarnir milli systkina stefnanda og stefnda voru gerðir tilheyrðu vatnsréttindin jörðinni Breiðanesi, sbr. Hrd. 12. október 2017 í máli nr. 505/2016.

   Í kaupsamningi systkina stefnanda við Leirljós ehf. frá 29. ágúst 2015 er upplýst um efni samnings þeirra við stefnda og kveðið á um að allar greiðslur vegna fallvatnsréttinda skuli falla til systkinanna. Yfirlýsingar systkina stefnanda við stefnda frá 20. desember 2012 lágu frammi við kaupin og voru kynntar aðilum, sbr. 2. gr. kaupsamningsins. Leirljós ehf. eignaðist ekki vatnsréttindin með kaupsamningnum frá 29. ágúst 2015, enda höfðu seljendurnir áður ráðstafað þeim réttindum til stefnda. Leirljós ehf. gat ekki eignast meiri rétt en seljandi átti og gat þar af leiðandi ekki ráðstafað þessum réttindum til stefnanda, enda vissu báðir aðilar um tilvist og efni samninga systkina stefnanda við stefnda.

7. Þinglýsing er opinber skráning skjala sem veitir réttarvernd gagnvart grandlausum þriðja manni. Hún hefur hins vegar enga þýðingu milli samningsaðilanna sjálfra, enda er skuldbindingargildi samnings óháð því hvort honum er þinglýst eða ekki. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið verður ekki fallist á að það að systkini stefnanda hafi ekki haft heimild til að ráðstafa réttindunum til stefnda og að það eigi að valda leiðréttingum í þinglýsingabók.

   Það er ekki hlutverk sýslumanns að ákvarða lögskipti að baki skjölunum, eins og raunar er tiltekið í bréfi sýslumannsins frá 31. október 2013. Ákvarðanir sýslumannsins skiptu því engu máli varðandi réttarstöðu stefnda gagnvart stefnanda og tilkall hans til eignarréttinda í jörðinni Hólmabakka.

8. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið verður að líta svo á að systkini stefnanda hafi haft forræði á þeim óbeinu eignarréttindum sem þau ráðstöfuðu til stefnda og slík ráðstöfun hafi verið þeim heimil án samþykkis stefnanda og í samræmi við þær reglur sem gilda í eignarrétti um sérstaka sameign. Við framsalið gengur stefndi sem framsalshafi inn í þau réttindi og skyldur sem framseljendur höfðu áður gagnvart stefnanda sem meðeiganda sameignarinnar, þ.m.t. varðandi hagnýtingu vatnsréttindanna. Framsal þessara réttinda átti sér stað áður en jörðinni Breiðanesi var skipt upp og jörðin Hólmabakki varð til með sérstöku landnúmeri. Þinglýsing réttindanna varðar ekki lögskiptin að baki skjölunum og hefur ekki áhrif á réttarstöðu stefnda og tilkall hans til tiltekinna eignarréttinda í jörðinni Hólmabakka. Verður því fallist á kröfu stefnda um að sýkna hann af kröfu stefnanda um að viðurkennt verði að hann eigi ekki tilkall til eignarréttinda að jörðinni Hólmabakka, lnr. […], í Skeiða- og Gnúpverjahreppi í Árnessýslu, þar með talið til vatnsréttinda í Þjórsá fyrir landi jarðarinnar.
9. Með hliðsjón af atvikum öllum þykir rétt að málskostnaður falli niður.
10. Af hálfu stefnanda flutti málið Hlynur Jónsson lögmaður.
11. Af hálfu stefnda flutti málið Guðjón Ármannsson lögmaður.
12. Helgi Sigurðsson kveður upp dóm þennan. Málinu var úthlutað til dómara 31. mars sl. en dómari hafði ekki haft afskipti af málinu fram að þeim tíma.

Dómsorð:

Stefndi, Landsvirkjun, er sýknaður af kröfu stefnanda, Gunnhildar Loftsdóttur.

Málskostnaður fellur niður.

Helgi Sigurðsson