Dómstólaleit

Stefnandi   krefst   þess   að   stefndu   greiði   óskipt   27.852.013   krónur   með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 25.222.013 krónum frá 5. september 2014 til 1. október sama ár en af 27.852.013 krónum frá þeim degi til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni [...], fastanúmer [...], [...]. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu   krefjast   aðallega   sýknu   en   til   vara   að   kröfur   stefnanda   verði lækkaðar. Þá krefjast stefndu málskostnaðar.

Stefndu   höfðuðu   mál  á   hendur   stefnanda  28.   september  2016   og   gera aðallega þá kröfu að staðfest verði riftun 21. september 2016 á kaupsamningi stefnenda og stefndu frá 30. júní 2014 um fasteignina að [...], [...], fastanúmer [...], ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber og að stefnandi verði dæmd til að greiða þeim 57.303.905 krónur auk vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 5.068.737 krónum frá 1. júlí til 1. ágúst 2014, af 15.206.006 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 15.342.649 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 15.479.905 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 15.616.710 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 15.753.707 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2015, af 15.889.995 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 16.026.703 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár, af 16.162.440 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama ár, af 16.299.082 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, af 16.437.115 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, af 16.575.341 krónu frá þeim degi til 1. júlí sama ár, af 16.713.955 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 16.852.926 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 16.992.121 krónu frá þeim degi til 1. október sama ár, af 17.132.059 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 17.271.449 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 17.410.936 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2016, af 17.549.936 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 17.689.390 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár, af 17.828.436 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama ár, af 17.968.021 krónu frá þeim degi til 1. maí sama ár, af 18.108.120 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, af 18.248.509 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, af 18.389.482 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 18.530.713 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 18.671.493 krónum frá þeim degi til 21. september sama ár en dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 57.303.905 krónum frá þeim degi til greiðsludags, gegn afhendingu fasteignarinnar að [...], fastanúmer [...], [...], ásamt öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber.

Til vara gera stefndu þá kröfu að staðfest verði riftun 21. september 2016 á kaupsamningi stefnanda og stefndu 30. júní 2014 um fasteignina að [...], [...], ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber og að stefnandi verði dæmd til að greiða þeim 53.672.674 krónur auk vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu,   af   5.000.000   króna   frá   1.   júlí   2014   til   1.   ágúst   sama   ár,   af 15.000.000 króna frá þeim degi til 21. september 2016 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 53.672.674 krónum frá þeim degi til greiðsludags, gegn afhendingu fasteignarinnar að [...], [...], með ásamt öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber.

Til þrautavara gera stefndu þá kröfu að stefnanda verði gert skylt að gefa út afsal fyrir fasteigninni að [...], fastanúmer [...], [...], ásamt öllu því sem fylgir og fylgja   ber   og   dæmd   til   að   greiða   þeim   4.063.695   krónur   með   dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu að liðnum mánuði frá málshöfðun stefndu til greiðsludags. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar. Stefnandi krefst sýknu og málskostnaðar.

Aðilar málsins gerðu með sér samning 30. júní 2014 um kaup stefndu á einbýlishúsinu   að   [...]   í   [...]   og   var   kaupverðið   71.000.000   króna.   Með samkomulagi aðila 31. júlí sama ár var samið um að greiðslufyrirkomulag skyldi vera   með   þeim   hætti   að   5.000.000   króna   yrðu   greiddar   við   undirritun kaupsamnings, 10.000.000 króna 1. ágúst 2014, 28.270.000 krónur með yfirtöku láns við afhendingu, 25.100.000 krónur 5. september 2014 og 2.630.000 krónur 1. október sama ár. Fjárkröfu sína byggir stefnandi á því að stefndu hafi ekki staðið skil á tveimur síðustu greiðslunum. Stefndu halda því á hinn bóginn fram að vegna verulegra galla á fasteigninni hafi þeim verið heimilt að rifta kaupunum og því skuli stefnanda gert að endurgreiða þeim það kaupverð sem þegar hafi verið innt af hendi og greiða þeim skaðabætur. Verði ekki á það fallist halda stefndu því fram að þau eigi gagnkröfu á hendur stefnanda í formi skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 31.793.695 krónur. Gera stefndu í því tilviki kröfu um skuldajöfnuð við kröfu stefnanda og sjálfstæðan dóm um eftirstöðvar gagnkröfunnar. Samkvæmt ákvörðun dómsins og með vísan til 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru málin sameinuð í þinghaldi 7. desember 2016. Til einföldunar og enda þótt ekki   sé   um   eiginlega   gagnsök   að   ræða   verður   hér   eftir   talað   um   stefnanda samkvæmt framansögðu sem aðalstefnanda, en stefndu sem gagnstefnendur.

I

Ágreiningur   málsaðila   er   samkvæmt   framansögðu   sprottinn   af   kaupum gagnstefnenda á einbýlishúsinu að [...] í [...]. Í málinu hefur verið lagt fram söluyfirlit   fasteignarinnar   frá   24.   apríl   2014   sem   var   samið   af   starfsmanni fasteignasölunnar Remax Lind og gagnstefnendur kynntu sér áður en þau gerðu tilboð í eignina. Kom þar fram að um væri að ræða 225,1 m² einbýlishús með bílskúr byggt árið 1967. Í reit á söluyfirlitinu, sem ætlaður er fyrir nánari lýsingu á eigninni,   sagði   meðal   annars: „Húsið   er   mikið   endurnýjað,   allar   innréttingar, baðherbergi,   gólfefni,   rafmagn,   skolp,   allt   gler   og   opnanleg   fög,   ofnar   og vatnslagnir að mestu. Húsið var málað og steypuviðgert árið 2006. Þak málað 2013.“ Ásett verð samkvæmt söluyfirlitinu var 73.900.000 krónur. Í skýrslutöku af aðalstefnanda við aðalmeðferð málsins kom fram að hún hefði keypt fasteignina á árinu 2005 í upprunalegu ástandi og að endurbætur sem tilgreindar hafi verið í söluyfirlitinu væru frá því ári og árinu 2006. Á þeim tíma sem kaupin áttu sér stað bjuggu   gagnstefnendur   erlendis   og   skoðuðu   foreldrar   gagnstefnanda   M   því fasteignina í aðdraganda kaupanna.

Afhending fasteignarinnar fór fram 1. ágúst 2014. Fyrir liggur að tveimur dögum fyrir afhendinguna upplýsti aðalstefnandi gagnstefnendur um vatnsleka í þvottahúsi fasteignarinnar sem orsakaðist af því að gleymst hafði að setja tappa í vatnslagnir þegar þvottavél var aftengd. Við sama tilefni upplýsti aðalstefnandi um að fasteignatrygging hennar hjá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. bætti tjónið. Gagnstefnendur kveða smið og pípulagningamann á vegum Sjóvár hafa komið til að   meta   tjón   vegna   vatnslekans   14.   ágúst.   Hafi   þeir   opnað   hurðarop   á   milli þvottahúss og eldhúss og mygla þá komið í ljós. Í kjölfarið hafi fúkkalykt farið versnandi, korkur á eldhúsgólfi tekið að bólgna upp og veggur farið að „freyða“ niður við gólfefni. Þann 28. sama mánaðar hafi dúklagningarmaður á vegum Sjóvár rifið gólfefni af eldhúsi og svört mygla komið í ljós undir korki á gólfi. Hafi gólfplatan verið blaut og mygluð og borið ummerki eldri leka. Þá hafi málari á vegum Sjóvár skafið af veggjum þar sem brúnleitur vökvi hafi lekið úr bólum. Þann 1. september sama ár hafi smiður á vegum Sjóvár losað hluta af innréttingu í eldhúsi og þá komið í ljós skemmdir, raki og bleyta í vegg á milli eldhúss og þvottahúss og bleyta í útvegg og á gólfplötu við minni eldhúseiningu. Enn fremur hafi vatn lekið þegar sökkull innréttingarinnar hafi verið fjarlægður. Í kjölfarið hafi pípari á vegum Sjóvár komið og skoðað hitakompu íbúðarinnar. Gagnstefnendur kveða Sjóvá ekki hafa aðhafst frekar í málinu enda talið að hinar umfangsmiklu skemmdir gætu vart stafað frá leka þegar þvottavél hafi verið aftengd. Um orsök rakamyndunar á vegg og í gólfi í eldhúsi segir í skoðunarskýrslu   A pípulagningameistara á vegum Sjóvár, dagsettri 2. september 2014, að affallslögn í hitakompu við hlið eldhúss væri leidd í stíflað ídráttarrör og flæddi affalsvatnið upp úr rörinu og þaðan niður á gólf. Gólfið í hitakompunni héldi ekki vatni og hallaði ekki í áttina að niðurfalli. Vatnið úr ídráttarrörinu læki niður um göt og sprungur í gólfinu og einnig inn undir vegginn að eldhúsinu.

Í málinu liggur fyrir skýrsla B, byggingafræðings og framkvæmdastjóra Hönnunar   og   eftirlits   ehf.,   dagsett   2.   september   2014,   um   ástandsskoðun   á fasteigninni. Í skýrslunni kemur fram að við vettvangsskoðun sem farið hafi fram 25. ágúst sama ár hafi eldhús, stofa og svefnherbergi verið skoðuð og rakamæld. Hafi leka- og rakaskemmdir verið sjáanlegar í hurðargati sem opnað hafi verið á milli eldhúss og þvottahúss og í eldhúsinnréttingu, gólfefnum og hluta veggja í umræddum rýmum. Þá hafi mátt sjá rakaskemmd í loftklæðningu við grjóthleðslu við arin en að raki hafi ekki mælst þar við skoðun. Í svefnherbergjum hafi engar sýnilegar rakaskemmdir verið að finna og enginn raki mælst. Fram kemur að við aðra vettvangsskoðun 1. september 2014 hafi verið búið að taka frá hluta af eldhúsinnréttingu og gólfefni og rakaskemmdir og mygla þá verið sjáanleg undir gólfefni og bak við innréttingu. Þá hafi prófun leitt í ljós að returlögn hússins, sem tengd   væri   í   gegnum   rör   í   gólfplötu   í   inntaksklefa,   annaði   ekki   nauðsynlegu vatnsmagni og hafi vatn skilað sér upp úr rörinu aftur og niður á gólf í inntaksklefa fasteignarinnar.   Í   skýrslunni   er   greint   frá   því   að   niðurstöður   greininga   C, sveppafræðings hjá Náttúrufræðistofnun Íslands, á myglusvepp staðfesti nokkrar gerðir myglu/sveppa víðs vegar um fasteignina en „einna helst í kringum eldhús og inntaksklefa“. Við úrbætur skyldi returlögn sem tengdist í fráveitukerfi brotin upp og endurnýjuð þar sem umrædd lögn væri stífluð að hluta og hefði valdið umræddu vatnstjóni.   Við endurbætur vegna leka   og rakaskemmda   skyldi fjarlægja eldhúsinnréttingu og gólfefni í eldhúsi, þvottahúsi og inntaksklefa og slípa niður um 2-4 millimetra yfirborð steypu til að tryggja að öll mygla yrði fjarlægð. Áður en uppbygging   hæfist   skyldi   mygluhreinsa   alla   fasteignina   með   viðurkenndum aðferðum. Var kostnaður við niðurrif, hreinsun, endurnýjun returlagnar, innréttingar, gólfefni og málun metinn 2.930.000 krónur, með virðisaukaskatti. Sama dag og skýrsla Hönnunar og eftirlits ehf. lá fyrir óskuðu gagnstefnendur eftir fundi með aðalstefnanda um þá kröfu sína að kaupsamningi yrði rift vegna ástands eignarinnar. Ekki varð af því að sá fundur væri haldinn.

Þann 1. september 2014 tók D meindýraeyðir loftsýni, snertisýni og sýni af byggingarefnum í fasteigninni og sendi til rannsóknar hjá Náttúrufræðistofnun Íslands.           Í greinargerðum C 11. september 2014 og 30. október sama ár er gerð grein fyrir niðurstöðum rannsóknar á myglusveppum í sýnunum. Í kjölfarið óskuðu   gagnastefnendur   eftir   því   við   Hönnun   og   eftirlit   ehf.   að   ágallar   á fasteigninni yrðu endurmetnir. Í viðaukaskýrslu B, sem dagsett er 1. desember 2014,   kemur   fram   að   ný   vettvangsskoðun   og   sýnataka   af   byggingarefnum   í fasteigninni hafi farið fram 29. nóvember sama ár. Hafi skoðun og rannsókn á sýnum staðreynt myglu og myglusvepp í hluta sýnanna. Í skýrslunni kemur fram að við skoðun og ákvörðun á úrbótum hafi verið haft samband við C og komi tvær leiðir til greina við úrbætur á húsnæðinu. Um leið A var vísað til skýrslu Hönnunar og eftirlits ehf. frá 2. september 2014. Leið B fælist í því að fjarlægð væru öll sýkt eð   gljúp   byggingarefni   og   þeir   byggingarhlutar   endurgerðir   frá   grunni,   meðal annars gólfefni, innréttingar, innveggir og hugsanlega hluti af þaki. Kostnaður við síðarnefndu leiðina var metinn 20.000.000 til 30.000.000 króna. Er síðarnefnd leið sögð taka mið af því að íbúar væru með ofnæmi eða sérstaklega viðkvæmir fyrir þeim tegundum myglu/sveppa sem greinst hafi í fasteigninni. Undir rekstri þess máls sem aðalstefnandi höfðaði á hendur gagnstefnendum óskuðu gagnstefnendur eftir að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta og láta í té skriflegt og rökstutt álit á göllum og tjóni á fasteigninni. Matsbeiðnin, sem var samtals í 18 liðum, tók í fyrsta lagi til þess að meta hvort ofnlögn/returlögn sem gengi í gegnum gólfplötu fasteignarinnar annaði því vatnsmagni sem ofnakerfi gæfi frá sér og væri fullnægjandi. Í öðru lagi hvort vatnstjón eða leki hafi átt sér stað í þvottahúsi   og   eldhúsi   fasteignarinnar   eða   hvort   þar   væri   af   öðrum   orsökum rakamyndun eða ummerki eftir slíkt. Í þriðja lagi hvort leka eða raka væri að finna í lofklæðningu, í veggjum, í herbergjum, hitakompu, rafmagnsinntaki, baðherbergjum, stofu, bílskúr, eldhúsi eða holi fasteignarinnar. Í fjórða lagi hvort frágangur á þaki bílskúrs, endurnýjaðra neysluvatnslagna og loku á strompi væri fullnægjandi. Í fimmta lagi hvort læki inn með gluggum í stofu og eldhúsi og í sjötta lagi hvort sveppagróður eða mygla hafi myndast í fasteigninni við leka eða raka. Óskað var eftir því að mat væri lagt á orsakir og afleiðingar ágalla sem kæmu fram og hvaða lagfæringa væri þörf. Þá var þess óskað að matsmaður legði mat á kostnað við úrbætur og kostnað við leigu á sambærilegu húsnæði þann tíma sem endurbætur stæðu yfir. Kostnaður við úrbætur skyldi vera sundurliðaður og taka til alls efnis og vinnu með og án virðisaukaskatts.

Í þinghaldi 12. maí 2015 var E, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að vinna hið umbeðna mat. Lá matsgerð hans fyrir 20. júlí 2015. Í matsgerðinni segir að vettvangsskoðanir hafi farið fram 8. og 19. júní 2015. Í niðurstöðum matsgerðarinnar kemur fram að returlögn hafi verið breytt og verið lögð frá tengigrind með lausri pípu að röri í gólfi. Gólf við affalsrörið halli ekki að niðurfalli og að yfirborð þess haldi ekki vatni. Þá væri hugsanlega tregða í rörinu sem valdi því að lögnin hafi ekki undan affalli. Að auki kæmi umtalsverður raki upp   um   rörið   þar   sem   tenging   lagnanna   væri   ekki   þétt.   Var   það   niðurstaða matsmanns að returlögnin væri hvorki í samræmi við reglugerðir né góðar venjur og   vinnubrögð.   Fælust   úrbætur   í   því   að   taka   niður   núverandi   returlögn   frá tengigrind, brjóta upp hluta gólfs og leggja pípu frá tengigrind og í fráveitulögn aftan   við   gólfniðurfall,   loka   gólfi   og   mála.   Þá   var   það   lagt   til   grundvallar   í matsgerðinni, með hliðsjón af greinargerð F f.h. Sjóvár Almennra trygginga til matsmanns 29. júní 2015 um tjónaskoðun félagsins, að vatnstjón hafi orðið vegna leka frá krana í þvottahúsi. Í matsgerðinni er lýst greinilegum ummerkjum eftir raka í útvegg í eldhúsi og í millivegg milli eldhúss og þvottahúss og hitakompu. Þá væru rakaummerki á gólfi í eldhúsi og á eldhús- og vaskaskápum. Orsakir þessara skemmda taldi matsmaður vera allt í senn raka frá krana í þvottahúsi, vatn sem lekið hafi upp úr returlögn í gólfi og raki sem streymt hafi upp með lögninni. Þá mætti   rekja   hluta   rakaskemmda   til   leka   með   gluggum.   Hljóðar   kostnaðarmat samkvæmt matsgerðinni við úrbætur á returlögn upp á 89.200 krónur, úrbætur vegna leka frá krana í þvottahúsi 474.800 krónur og á skemmdum í eldhúsi og þvottahúsi af öðrum orsökum 279.100 krónur.

Í matsgerðinni er lýst ummerkjum um langvarandi raka við skorstein í stofu fasteignarinnar og raka- og lekaskemmdum í loftklæðningu við skorstein í geymslu við þvottahús. Um þetta segir nánar að skorsteinn í stofu bæri þess merki að lekið hafi með honum í nokkurn tíma og þá væru skemmdir á parketi við arin. Skemmdir væru á loftklæðningu við skorsteininn og að borðaklæðning þaks við skorsteininn væri farin að fúna. Orsakir mætti rekja til þess að skorsteinn í stofu væri töluvert sprunginn   að   utanverðu   og   að   hluti   þeirra   sprungna   næði   í   gegnum   vegg skorsteinsins. Skorsteinn við hitakompu væri einnig með ákveðnum sprungum í veggjum og áfella ofan við skorsteininn gapi. Samkvæmt matsgerðinni nemur kostnaður við úrbætur á skorsteinum og lagfæringar á stofulofti og í geymslu og hitakompu 706.100 krónum með virðisaukaskatti. Í matsgerðinni kemur fram að ekki væri að finna merki um raka- eða lekaskemmdir í loftklæðningu í öðrum rýmum hússins.

Í matsgerðinni er að öðru leyti lýst ummerkjum raka eða lekaskemmda í veggjum í stofu/borðstofu, undir glugga í stofu, í veggjum í hitakompu, í lofti og veggjum í geymslu, undir glugga og gönguhurð í bílskúr og í loftklæðningu næst útvegg við þakenda í bílskúr. Eru rakaskemmdir á veggjum við glugga taldar að rekja til leka með gluggum og skemmdir á veggjum í geymslu til leka við skorstein. Orsakir skemmda í loftklæðningu í bílskúr eru taldar mega rekja til lítils halla á þaki og  þakrennu. Tekið er fram að loftun þaks væri góð og þakvirki heilt og án nokkurra ummerkja um rakaskemmdir. Þá mætti rekja rakaskemmdir í útvegg og við gönguhurð og glugga í bílskúrnum til þess að hurða- og gluggakarmar væru fúnir og því óþéttir. Nemur metinn kostnaður við lagfæringu á veggjum í geymslu og skúr, endurnýjun glugga og hluta karms í bílskúr, hluta klæðningar og á lofti bílskúrs og þakrennu 665.800 krónum og lagfæringar á gluggum í borðstofu, stofu og veggjum 290.300 krónum.

Þá   er   frágangur   endurnýjaðra   neysluvatnslagna   talinn   að   mestu   leyti   í samræmi við góðar venjur við slíka framkvæmd en að lagnir sem liggi í eldhúsi að eldhúsvaski skyldi festa við gólf eða veggi. Er kostnaður við þá framkvæmd metinn 15.000 krónur. Þá kemur fram að smávægilegar rakaskemmdir væru í gipsplötuklæðningu niður við gólf við handlaug í gestasalerni en að ekki væri gott að greina orsakir þeirra skemmda. Mætti hugsanlega rekja þær til þess að flætt hafi upp   úr   gólfniðurfalli   eða   vatn   flætt   um   hluta   gólfs.   Þá   læki   vatn   með blöndunartækjum í sturtuklefa sem skilaði sér með neysluvatnslögn niður að gólfi á baðherbergi. Þá læki vatn niður á gólf með sturtubarka sem tekinn væri upp í gegnum brún á baðkari. Kostnaður við úrbætur á baðherbergjum er metinn 37.400 krónur.

Í matsgerðinni kemur fram að niðurstöður rannsókna á sýnum, sem tekin hafi verið úr gólfi og gólfefni í eldhúsi, útvegg í eldhúsi, gólfi í gangi undir parketi og   vegg   undir   stofuglugga,   og   tegundagreind   af   C,   sýni   umtalsverða   myglu. Nokkuð minni mygla væri í sýnum úr millivegg í eldhúsi og úr vegg í þvottahúsi. Þá mældist óverulegt magn myglu í sýnum frá loftefni í stofu, salernisvegg og í útvegg bílskúrs. Í matsgerðinni eru úrbætur taldar felast í því að gólfefni í eldhúsi sé tekið af og yfirborð múrílagnar slípað upp og hreinsað. Hluta neðri skápa af eldhúsinnréttingu þurfi að taka niður á meðan á hreinsun standi. Þá þurfi að hreinsa alla veggi, þar sem raki hafi verið, með því að hreinsa af málningu, slípa múr, gera við veggina og mála. Þar sem sýni undir parketi í stofu hafi sýnt fram á myglu, við leka undir stofuglugga, sé talin þörf á að taka upp parket í stofu og endurnýja. Þá þurfi   að   þrífa   allt   húsið,   bæði   vegna   framkvæmda   og   vegna   myglu.   Nemur kostnaðarmat samkvæmt matsgerðinni við allt framangreint 918.600 krónum.

Þá er kostnaður við lagfæringar á reykspjaldi í skorsteini, sem sitji fast, metinn 44.000 krónur og kostnaður vegna afnotamissis meðan á framkvæmdum standi, sem áætlað sé að taki mánuð, 200.000 krónur. Loks er gert ráð fyrir kostnaði við tæknilega umsjón 180.000 krónur.

Samtals nemur kostnaðarmat samkvæmt matsgerðinni 3.900.300 krónum að virðisaukaskatti   meðtöldum.   Sundurliðast   sú   fjárhæð   þannig   að   efniskostnaður nemur 1.500.600 krónum en vinnuliðurinn 2.399.700 krónum. Þegar tekið hefur verið tillit til þess að virðisaukaskattur vegna vinnu á verkstað fæst að hluta til endurgreiddur   lækkar   heildarkostnaður   við   að   bæta   úr   göllum   fasteignarinnar samkvæmt mati dómkvadds matsmanns og nemur 3.621.625 krónum.

Gagnstefnendur töldu matsgerð hins dómkvadda matsmanns ófullnægjandi og óskuðu því eftir að dómkvaddir yrðu matsmenn til að láta í té yfirmat. Í þinghaldi 24. september 2015 voru dómkvödd sem yfirmatsmenn G líffræðingur og H byggingatæknifræðingur, löggiltur mannvirkjahönnuður og húsasmíðameistari. Matsgerð   þeirra   lá   fyrir   í   maí   2016.   Í   matsgerðinni   kemur   fram   að   fyrsta vettvangsskoðun   hafi   farið   fram   5.   nóvember   2015   er   gengið   hafi   verið   um fasteignina.   Þá   hafi   önnur   vettvangsskoðun   farið   fram   5.   janúar   2016   er framkvæmdar   hafi   verið  rakamælingar   og   sýnatökur   og   teknar   myndir   og myndbönd af herbergjum. Í matsgerðinni er því lýst að við vettvangsskoðunina hafi þegar verið búið að opna upp í þak á nokkrum stöðum, inn í útveggi og lyfta upp gólfefnum. Yfirmatsmenn hafi við skoðun sína opnað þak og parket á öðrum svæðum. Þá hafi frekari vettvangsskoðanir yfirmatsmanna farið fram á tímabilinu frá mars til maí sama ár, meðal annars sýnatökur.

Í niðurstöðu yfirmatsgerðar er, líkt og í undirmatsgerð, gerð grein fyrir rakamyndun, leka og vatnstjóni í þvottahúsi og eldhúsi. Orsakirnar eru taldar leki frá   strompi,   leki   frá   lögnum   (returlögn),   leki   frá   krana   í   þvottahúsi,   leki   frá gluggum og leki frá útvegg. Í matsgerðinni er gerð grein fyrir þeim úrbótum sem ráðast þurfi í á gólfi, steypu utanhúss, bæði á strompi og útvegg, á gluggum, vegg milli eldhúss og þvottahúss og innréttingum á útvegg. Þá þurfi sérhæfða hreinsun eftir aðgerðir á yfirborðsflötum, innréttingu og heimilistækjum.

Í yfirmatsgerðinni er, líkt og í undirmatsgerð, gerð grein fyrir ummerkjum um leka í loftklæðningu í kringum skorsteina hússins. Í yfirmatinu er því til viðbótar lýst ummerkjum um leka í þaki, raka í þakklæðningu og í timbri ofan við einangrun. Einnig séu ummerki í gólfi í stofu við skorstein, þar sem lekið hafði niður   með   skorsteini   og   úr   þaki   þar   sem   loftklæðning   hefði   verið   opnuð.   Í yfirmatinu segir að loftun þaks væri fullnægjandi utan þess hluta bílskúrs sem liggi að vegg íbúðar. Þá segir að á „einhverjum tímapunkti“ frá því að þakið hafi verið byggt hafi það náð að „sagga“ og/eða leka þannig að rakasöfnun hafi verið nægileg til mygluvaxtar og hafi flest sýni úr þaki staðfest myglu. Telja yfirmatsmenn orsök leka og rakaþéttingar í þaki vera leka frá strompi og saggamyndun í þaki sem leitt hafi til mygluvaxtar.

Í niðurstöðum matsgerðarinnar er auk framangreinds gerð grein fyrir því að raki hafi mælst á tilteknum svæðum í herbergjum, hitakompu, rafmagnsinntökum, baðherbergi og gestasalerni, borðstofu og stofu, á gangi og í bílskúr. Á þeim svæðum sem raki hafi mælst staðfesti sýnatökur enn fremur myglu og miði úrbætur í matsgerðinni við að fjarlægja mygluð og rakaskemmd byggingarefni. Til að koma í veg fyrir leka og raka þurfi að þétta sprungur í steypu, þétta með gluggum, skipta út skemmdum hluta glugga og í einhverjum tilvikum skipta út gluggum og hurðum alfarið. Þá þurfi að skipta út gólfefnum á íbúð, saga gólfílögn, fjarlægja múr og einangrun útveggja að stærstum hluta í rafmagnsinntaki, hitakompu og eldhúsi og undir gluggum og hurðum þar sem raki hafi mælst og steinslípa málningarfleti með sjáanlegum rakaskemmdum. Þá telja matsmenn að festa þurfi neysluvatnslagnir á nokkrum stöðum og einangra þær og verja með því að byggja stokk. Enn fremur þurfi að liðka loku í strompi sem sitji föst.

Kostnaðarmat   yfirmatsmanna   er   þannig   sett   fram   að   kostnaðarliðir   eru sundurliðaðir eftir heildarkostnaði við byggingarhluta, svo sem steypuviðgerðir, glugga- og hurðaviðgerðir, málun, þakviðgerðir, viðgerðir á gólfi og svo framvegis, en ekki eftir matsliðum í matsbeiðni. Hljóðar kostnaðarmat samkvæmt matsgerðinni upp á 25.019.030 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Sundurliðast sú fjárhæð þannig að efniskostnaður nemur 11.711.980 krónum, þar af kostnaður vegna   leigu   á   sambærilegu   húsnæði   í   fjóra   mánuði   320.000   krónum,   en vinnuliðurinn   13.307.050   krónum.   Þegar   tekið   hefur   verið   tillit   til   þess   að virðisaukaskattur vegna vinnu á verkstað fæst að hluta til endurgreiddur lækkar heildarkostnaður við að bæta úr göllum fasteignarinnar samkvæmt yfirmatinu í 23.743.695 krónur.

Samkvæmt skýrslu heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis 4. september 2015 er það niðurstaða þess samkvæmt sjónskoðun heilbrigðisfulltrúa 1. sama mánaðar að húsið sé óíbúðarhæft á meðan ekki hafi verið ráðin bót á mygluvanda.

Í bréfi lögmanns gagnstefnenda til lögmanns aðalstefnanda 30. maí 2016 var   vísað   til   niðurstöðu   yfirmatsgerðar   og   aðalstefnanda   boðið   að   ganga   til samkomulags um að kaupin gengju til baka en ella áskilinn réttur til að rifta kaupunum.   Með   bréfi   21.   september   2016   lýstu   gagnstefnendur   yfir   riftun   á kaupsamningnum.

Var aðalstefnandi krafinn um endurgreiðslu kaupsamningsgreiðslna   og   bætur   vegna   tjóns   gagnstefnenda,   gegn   afhendingu hússins.   Eins   og   fyrr   greinir   höfðuðu   gagnstefnendur   mál   til   staðfestingar   á riftuninni, endurgreiðslu kaupverðs og til heimtu skaðabóta.

II

Aðalstefnandi byggir kröfu sína um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins á því að komist hafi á bindandi kaupsamningur á milli aðila. Gagnstefnendum beri að efna kaupsamninginn og samkomulag um breytingu á greiðsluskilmálum samkvæmt efni sínu samkvæmt 1. mgr. 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Hafnar aðalstefnandi því að gagnstefnendum hafi verið heimilt að halda eftir kaupsamningsgreiðslum með vísan til kostnaðar við úrbætur samkvæmt leið B í viðauka við ástandsskoðun fasteignarinnar frá  1. desember 2014. Við mat á kostnaði við úrbætur, og þá hvort fasteignin teljist gölluð, geti sérstakar aðstæður gagnstefnanda M ekki haft þýðingu.

Aðalstefnandi hafnar því að sýnt hafi verið fram á að fasteignin hafi verið haldin galla sem hún beri ábyrgð á. Er byggt á því að meintur galli á fasteigninni sé ekki slíkur að rýri verðgildi fasteignarinnar svo nokkru nemi í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup. Að því er varðar skemmdir á húsinu vegna leka fyrir afhendingu er vísað til þess að gagnstefnendur hafi öðlast rétt á hendur vátryggingafélagi aðalstefnanda.

III

Svo sem fram er komið byggja gagnstefnendur kröfur sínar í málinu á því að fasteignin að [...] í [...] hafi verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Aðal- og varakrafa gagnstefnenda snúi að staðfestingu á riftun kaupsamningsins en til þrautavara er gerð krafa um sýknu af kröfum aðalstefnanda á þeim grundvelli að gagnstefnendur eigi rétt til afsláttar eða skaðabóta úr hendi aðalstefnanda sem nemi hærri fjárhæð en krafa aðalstefnanda. Hafa gagnstefnendur krafist sjálfstæðs dóms um eftirstöðvar gagnkröfu sinnar eftir skuldajöfnun, 4.063.695 krónur. Verður í einu lagi gerð grein fyrir þeim málsástæðum gagnstefnenda sem upphaflega var teflt   fram   fyrir   sýknukröfu   í   greinargerð   þeirra   í   tengslum   við   málshöfðun aðalstefnanda, og komu að nýju fram í stefnu þeirra á hendur aðalstefnanda, og þeim sem byggt er á í stefnu.

Gagnstefnendur byggja á því að samkvæmt yfirmatsgerð sé fasteignin að [...] haldin verulegum göllum. Því sé um verulega vanefnd að ræða af hálfu aðalstefnanda sem veiti þeim rétt á að rifta kaupunum. Gagnstefnendur vísa til þess að samkvæmt yfirmatsgerð sé kostnaður við að bæta úr göllum fasteignarinnar 23.473.695 krónur, að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu, eða um 33,5% af kaupverði fasteignarinnar.

Gagnstefnendur byggja í fyrsta lagi á því að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 18. gr. laganna teljist fasteign gölluð standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Gagnstefnendur byggja á því að við afhendingu hafi fasteignin   verið   haldin   verulegum   leyndum   göllum   í   skilningi   ákvæðisins.   Í söluyfirliti hafi verið fullyrt að húsið væri mikið endurnýjað, þar á meðal allar innréttingar, baðherbergi, gólfefni, rafmagn, skólp, allt gler, opnanleg fög, ofnar og vatnslagnir   að   mestu   og   hafi   kaupverðið   tekið   mið   af   því   góða   ástandi   sem fasteignin   hafi   virst   vera   í   við   skoðun   og   söluyfirlit   hafi   borið   með   sér. Gagnstefnendur   byggja   á   því   að   niðurstöður   Hönnunar   og   eftirlits   ehf.   og yfirmatsgerðar staðfesti að fasteignin hafi ekki staðist þær almennu kröfur um gæði, búnað og annað sem ætla hafi mátt. Hafi gagnstefnendur ekki mátt búast við því að „mikið endurnýjuð“ fasteign væri með raka- og mygluvandamál á því stigi að   hún   væri   óíbúðarhæf   eða   að   ráðast   þyrfti   í   umfangsmiklar   lagfæringar. Gagnstefnendur byggja á því að skemmdir vegna raka, leka, myglu og galla á lögnum   hafi   verið   til   staðar   við   afhendingu   eignarinnar,   sbr.   20.   gr.   laga   nr. 40/2002. Vísa gagnstefnendur í því sambandi til gagna málsins og yfirmatsgerðar sem staðfesti langvarandi raka- og lekaskemmdir. Þá henti fasteignin ekki til þeirra afnota sem íbúðarhús eru venjulega notuð þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft vegna raka og myglu. Gagnstefnendur byggja á því að skilyrði um að ágallinn rýri verðmæti   fasteignarinnar   svo   nokkru   varði   sé   uppfyllt,   enda   nemi   ágalli fasteignarinnar samkvæmt yfirmatsgerð 33,5% af kaupverði eignarinnar. Gagnstefnendur byggja enn fremur á því að aðalstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi lokamálsliðar 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 með því að upplýsa þau ekki um þá galla sem hún hafi mátt vita af. Ótrúverðugt sé að aðalstefnandi hafi ekki vitað um svo umfangsmikla galla sem eignin hafi verið haldin.

Gagnstefnendur byggja einnig á því að fasteignin sé gölluð í skilningi 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur telja að þau hafi ekki fengið þær upplýsingar   um   fasteignina   sem   aðalstefnandi   vissi   eða   mátti   vita   um   og gagnstefnendur   hafi   haft   réttmæta   ástæðu   til   að   ætla   að   þau   fengju.   Hafi gagnstefnendur leitað eftir því að kaupa fasteign án aðkallandi viðhalds og hefðu því upplýsingar um framangreinda galla haft áhrif á ákvörðun þeirra um kaup á fasteigninni.   Í   þessu   sambandi   telja   gagnstefnendur   að   aðalstefnandi   hafi   að minnsta kosti mátt vita af raka í vegg milli eldhúss og hitakompu, þaki og vegg bílskúrs fasteignarinnar og um loku í strompi sem ekki hafi virkað. Auk þess hafi aðalstefnandi vitað eða mátt vita um leka- og rakaummerki sem yfirmatsmenn hafa staðfest að hafi verið til staðar víðs vegar í húsinu. Þar sem aðalstefnandi hafi kosið að upplýsa þau ekki um framangreint teljist fasteignin gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur taka fram að þau hafi sinnt skoðunarskyldu sinni í samræmi við lög um fasteignakaup með tilliti til upplýsinga og aðstæðna með því að foreldrar gagnstefnanda M hafi skoðað eignina fyrir þeirra hönd fyrir kaupin. Við   venjulega   skoðun   á   eigninni   hafi   ekkert   sést   sem   bent   hafi   til   hinna umfangsmiklu galla sem síðar hafi komið í ljós. Þá byggja gagnstefnendur á því að lýsing fasteignarinnar í söluyfirliti hafi verið röng og í besta falli villandi þar sem komið hafi á daginn að fasteignin hafi verið haldin verulegum göllum, meðal annars leka- og rakavandamálum. Þá hafi neysluvatnslagnir ekki verið endurnýjaðar nema að mjög litlu leyti. Með vísan til þessa og að öðru leyti til niðurstöðu yfirmatsgerðar telja gagnstefnendur fasteignina gallaða í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Með bréfi 21. september 2016 hafi gagnstefnendur rift kaupunum en þá hafi legið fyrir sundurliðaður útreikningur yfirmatsmanna á kostnaði við úrbætur amkvæmt   yfirmatsgerð   nemi   kostnaður   við   úrbætur   25.019.030   krónum,   með virðisaukaskatti, og 23.473.695 krónum, að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af kostnaði við vinnu. Kostnaður við úrbætur nemi því verulegum hluta af verðmæti eignarinnar eða um 33,5%. Gagnstefnendur vísa til þess að fasteignin hafi ekki verið í umsömdu ástandi á afhendingardegi hennar og þá sé eðli og umfang gallanna slíkt að þeir teljist vera veruleg vanefnd. Hafi fasteignin verið haldin verulegum leyndum göllum auk þess að aðalstefnandi hafi veitt rangar upplýsingar   og   vanrækt   upplýsingaskyldu   sína.  Aðalstefnandi   hafi   samkvæmt framangreindu vanefnt kaupsamning aðila svo verulega að gagnstefnendum sé heimilt að rifta kaupunum samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002 og krefjast skaðabóta.

Gagnstefnendur taka fram að þau hafi ekki farið í neinar framkvæmdir á eigninni eftir afhendingu hennar nema til að koma í veg fyrir frekara tjón, staðreyna galla og kanna orsakir þeirra. Starfsmenn Sjóvár, á vegum aðalstefnanda, hafi tekið ofn af eldhúsvegg, opnað gifsvegg í eldhúsi, tekið niður innréttingu í þvottahúsi til að kanna leka, fjarlægt gólfefni o.fl. Gagnstefnendur telja að þær framkvæmdir hafi engin áhrif á heimild þeirra til riftunar samkvæmt 32. gr. laga nr. 40/2002. Kveðast gagnstefnendur einungis hafa fjarlægt gamla fataskápa en að öðru leyti sé eignin í sama horfi og við kaupin.

Gagnstefnendur taka fram að vegna verulegrar raka- og mygluvandamála hafi þau ekki getað flutt inn í fasteignina. Þá hafi þau boðið aðalstefnanda að láta kaupin   ganga   til   baka,   skil   á   greiðslum   og   að   afhenda   henni   fasteignina,   án árangurs. Gagnstefnendur muni vart eiga þess kost að flytja inn í fasteignina þrátt fyrir að ráðist yrði í úrbætur á eigninni samkvæmt yfirmati þar sem gagnstefnandi M sé sérstaklega viðkvæm fyrir myglu auk þess að tvö yngstu börn gagnstefnenda séu   með   ofnæmissjúkdóma   og   viðkvæm   fyrir   myglu.   Þá   hafi   ein   dóttir gagnstefnenda glímt við alvarleg veikindi. Gagnstefnendur vísa jafnframt til þess að gera megi ráð fyrir því að verðmæti hússins og sölueiginleikar séu skertir þrátt fyrir að úrbætur kæmu til, enda verði að gera grein fyrir málinu við sölu hússins. Gagnstefnendur hafi því ekki átt aðra kosti í stöðunni en að rifta kaupunum til að tryggja hagsmuni sína. Hafi það haft verulega þýðingu fyrir gagnstefnendur að kaupa fasteign án galla.

Gagnstefnendur byggja á því að þar sem kaupsamningi milli aðila málsins hafi verið rift hafi skyldur aðila til efnda fallið brott samkvæmt 1. mgr. 33. gr., sbr. 3. mgr. 42. gr., laga um fasteignakaup. Því eigi aðilar rétt á að fá til baka þær greiðslur sem þeir hafa innt af hendi samkvæmt 2. mgr. 33. gr., sbr. 3. mgr. 42. gr., laganna. Í málinu sé óumdeilt að gagnstefnendur hafi greitt greiðslur samkvæmt kaupsamningi 30. júní og 1. ágúst 2014 og tekið yfir lán aðalstefnanda í samræmi við kaupsamning og samkomulag um breytt greiðslufyrirkomulag frá 31. júlí sama ár. Beri því að fallast á kröfu þeirra um riftun og dæma aðalstefnanda til að endurgreiða   kaupsamnings-greiðslur,   afborganir   af   láninu   og   eftirstöðvar   þess. Verði   aðilar   þá   eins   settir   og   viðskiptin   hefðu   ekki   átt   sér   stað.  Aðalkrafa gagnstefnenda   taki   mið   af   því   að   áhvílandi   lán,   sem   þau   hafi   yfirtekið   frá aðalstefnanda, verði greidd upp gegn skilum á eigninni, enda sé ekki hægt að krefjast   þess   að   aðalstefnandi   yfirtaki   lánin,   enda   háð   samþykkti   lánveitanda. Aðalkrafan sé því miðuð við stöðu lánanna á riftunardegi 21. september 2016. Gagnstefnendur byggja á því að krafan sé í samræmi við meginreglu kauparéttar um að við riftun skuli skila greiðslum sem þegar hafi verið inntar af hendi. Gagnstefnendur sundurliða aðalkröfu sína með svofelldum hætti: Greitt við kaupsamning 30. júní 2014 með peningum 5.000.000 krónur Greitt með peningum 1. ágúst 2014 10.000.000 krónur Yfirtekið áhvílandi lán að fjárhæð (við riftun) 28.270.000 krónur Innborganir af lánum, samtals 3.671.493 krónur Gagnstefnendur byggja á því að þau eigi rétt á að fá skilað til baka þeim greiðslum sem þau hafi þegar greitt, samtals 47.132.640 krónur. Gera þau kröfu um vexti á greiðslurnar frá því að þær voru inntar af hendi samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 3. gr. sömu laga og 61. gr. laga um fasteignakaup, fram að riftun 21. september 2016 og um dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim tíma, enda verði það talið sanngjarnt viðmið. Dráttarvextir verði ekki miðaðir við síðara tímamark en frá þingfestingu stefnu gagnstefnenda samkvæmt 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Verði ekki fallist á framangreint   sé   í   varakröfu   gagnstefnenda   krafist   endurgreiðslu   innborgana, samtals að fjárhæð 15.000.000 króna, og höfuðstóls yfirtekinna lána við yfirtöku að fjárhæð 28.501.409 krónur, eða samtals 43.501.409 króna. Byggjast kröfur um vexti og dráttarvexti af varakröfu á sömu forsendum og áður.

Í aðal- og varakröfu gera gagnstefnendur einnig kröfu um skaðabætur. Gagnstefnendur byggja á því að þau hafi orðið fyrir verulegu tjóni vegna vanefnda aðalstefnanda og að skilyrði um orsakatengsl og sennilega afleiðingu séu uppfyllt. Skaðabótakröfuna byggja gagnstefnendur á 37. gr., 43. gr. og 59. gr. laga nr. 40/2002. Þá byggja gagnstefnendur á því að aðalstefnandi beri ábyrgð á óbeinu tjóni   þeirra   samkvæmt   2.   mgr.   43.   gr.   sömu   laga.   Samtals   nemi   krafa   þeirra 10.171.265 krónum. Krafan byggist á kostnaði við undirbúning samningsgerðar og við samningsgerðina, sérfræðikostnað og kostnaði vegna skjalagerðar og þinglýsingar. Auk þess skuli aðalstefnandi bæta þeim kostnað vegna húsaleigu þar sem húsið hafi verið óíbúðarhæft. Sé um beint tjón að ræða hvort sem litið verði svo á að þau hafi þurft að afla sér húsnæðis að sömu stærð eða tapað leigutekjum af [...] en tjónið miði við leiguverð á sambærilegu húsnæði samkvæmt niðurstöðu yfirmats. Gagnstefnendur sundurliða skaðbótakröfu sína svo: Tryggingar                                                       228.754   krónur Fasteignagjöld                                                 885.640   krónur Orkukostnaður                                                221.571   króna Fasteignasali                                                      54.900    krónur Stimpilgjöld                                                    460.400    krónur Leiga frá ágúst 2014 til október 2016           8.320.000   krónur Samtals                                10.171.265   krónur Fjárkrafa aðalkröfu samanstandi af samanlögðum skaðabótum og kröfu um endurgreiðslu   eða   samtals   57.303.905   krónur   (10.1717.265   +   47.132.640). Fjárkrafa   varakröfu   samanstandi   af   samanlögðum   skaðabótum   og   kröfu   um endurgreiðslu   eða   samtals   53.672.674   krónur   (10.1717.265   +   43.501.409). Gagnstefnendur gera kröfu um dráttarvexti á skaðabætur samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá riftun 21. september 2016, enda verði að telja það sanngjarnt viðmið. Dráttarvextir verði þó ekki miðaðir við síðara tímamark en frá þingfestingu stefnu gagnstefnenda samkvæmt 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Til þrautavara gera gagnstefnendur kröfu um að aðalstefnandi verði dæmd til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteigninni og útgáfu afsals. Um galla   á   eigninni   er   vísað   til   umfjöllunar   um   aðal-   og   varakröfu.   Kröfu   um skaðabætur styðja gagnstefnendur við 37. gr., 43. gr., 59. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 Um heimild til að beita stöðvunarrétti vísa gagnstefnendur til 44. gr. sömu   laga.   Krafa   gagnstefnenda   byggist   á   kostnaði   við   að   bæta   úr   göllum samkvæmt   yfirmatsgerð   samtals   23.473.695   krónur,   og   tjóni   vegna   húsaleigu sambærilegs   húsnæðis   frá   afhendingardegi   1.   ágúst   2014   til   stefnudags,   alls 8.320.000   krónur.   Byggist   þrautavarakrafan   á   mismuni   eftirstöðva   kaupverðs, 27.730.000 krónum, og fjárhæð bótakröfu, 31.793.695 krónum. Mismunurinn sé 4.063.695   krónur.   Gagnstefnendur   taka   fram   að   ekki   sé   þá   tekið   tillit   til verðrýrnunar eða minni sölumöguleika á húsinu vegna orðspors sem líklegt sé að fara muni af húsinu jafnvel þótt ráðist verði í lagfæringar þess. Verði ekki fallist á skaðabótaskyldu aðalstefnanda byggja gagnstefnendur á því að þau eigi rétt á afslætti að sömu fjárhæð, enda séu umræddir gallar það umfangsmiklir að þeir rýri verðmæti hins selda verulega. Gagnstefnendur byggja kröfu um afslátt á 1. mgr. 41. gr. laga um fasteignakaup. Um rétt til skuldajöfnunar við kröfur aðalstefnanda vísa gagnstefnendur til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um skyldu aðalstefnanda til útgáfu afsals til 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup.

Um lagarök vísa gagnstefnendur að öðru leyti til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, almennra reglna fasteignakauparéttar og kauparéttar, einkum um riftun, reglna samninga- og kröfuréttar og skaðabótaréttar. Um málskostnaðarkröfu er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Í greinargerð sem aðalstefnandi lagði fram í málinu sem gagnstefnendur höfðuðu á hendur henni bendir aðalstefnandi á að kröfur gagnstefnenda kunni að teljast svo vanreifaðar að varði frávísun málsins frá dómi án kröfu. Þá beri að vísa frá þeim hluta krafna gagnstefnenda er varði bætur vegna óbeins tjóns á þeim grundvelli að engin gögn hafi verið lögð fram um þann kostnað við þingfestingu málsins.

Að því er sýknukröfu varðar vísar aðalstefnandi til þess að áhætta af seldri fasteign flytjist frá seljanda til kaupanda við afhendingu samkvæmt 12. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 20. gr. sömu laga skuli við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við það tímamark þegar áhætta flyst til kaupanda. Aðalstefnandi byggir á því að skýrslur frá Hönnun og eftirliti ehf. í september og desember 2014 sýni ástand fasteignarinnar við afhendingu. Fyrir liggi að húsið hafi staðið ónotað frá afhendingu og gagnstefnendur hafi ekkert gert til að bæta úr ágöllum þess. Í áhættuflutningum felist að gagnstefnendur hafi borið ábyrgð á fasteigninni frá afhendingu, þar á meðal eðlilegu viðhaldi hennar. Þá er vísað til skyldu gagnstefnenda til að takmarka tjón sitt í 1. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002.

Aðalstefnandi   byggir   á   því   að   fasteignin   hafi   ekki   verið   gölluð   við afhendingu. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist notuð fasteign ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo að nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Við túlkun á ákvæðinu hafi verið miðað við að metinn ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar allt að 10% af kaupverði eignarinnar. Mat á ágalla fasteignar sé almennt í þeirri merkingu að ofnæmi í fjölskyldu gagnstefnenda hafi ekki sérstaka þýðingu. Þá verði að horfa til þess að hin selda fasteign hafi verið 47 ára gömul. Aðalstefnandi vísar til þess að í matsgerð dómkvadds matsmanns frá júlí 2015 hafi kostnaður við viðgerðir á húsnæðinu verið metinn 3.621.625 krónur. Sá kostnaður sé langt frá því að ná 10% af gallaþröskuldi. Í matsgerðinni hafi enn fremur ekki verið tekið tillit til þess að nýtt komi í stað gamals.

Aðalstefnandi mótmælir því að hún hafi ekki veitt allar upplýsingar um ástand hússins sem henni hafi verið kunnugt um. Þá hafi upplýsingar í söluyfirliti verið réttar. Aðalstefnandi byggir á því að kaupendur hafi ekki mátt ætla annað um ástand einstakra hluta hússins en að þeir væru í samræmi við aldur hússins að frátöldu því sem talið hafi verið upp í söluyfirliti. Hafi gagnstefnendum mátt vera ljóst að fyrir dyrum stæði viðhald á húsinu að öðru leyti. Aðalstefnandi leggur áherslu á að við mat á galla beri að miða við ástand fasteignarinnar við afhendingu að teknu tilliti til aldurs eignarinnar og fleiri þátta. Aðalstefnandi byggir á því að við mat á því hvort húsið hafi verið haldið galla verði ekki miðað við yfirmat enda hafi skoðun og sýnataka verið framkvæmd löngu eftir afhendingu hússins. Um ástand hússins við afhendingu verði að horfa til úttekta sem farið hafi fram skömmu eftir afhendingu eignarinnar og til undirmats sem framkvæmt hafi verið mun nær afhendingartíma. Er á því byggt að gagnstefnendur hafi ekki axlað sönnunarbyrði fyrir því að húsið hafi verið gallað við afhendingu.

Hvað varðar kröfu um riftun kaupsamningsins vísar aðalstefnandi til þess að gagnstefnendur rökstyðji skilyrði um verulega vanefnd eingöngu með vísan til heildarkostnaðar við úrbætur samkvæmt niðurstöðum yfirmatsgerðar. Aðalstefnandi vekur athygli á gríðarlegum mun á kostnaði við endurbætur samkvæmt álitsgerðum sem unnar hafi verið skömmu eftir afhendingu hússins og í undirmati samanborið við yfirmat og ætlar að sá tími sem liðið hafi frá afhendingu eignarinnar og þar til yfirmat hafi farið fram skipti þar verulegu máli. Telur aðalstefnandi mega ráða af yfirmatsgerð að mygla eigi verulegan þátt í mati matsmanna á því hvað þurfi að gera við húsið. Fyrir liggi að gagnstefnendur hafi ekkert gert til að koma í veg fyrir að mygla breiddist um húsið þann tíma sem húsið hafi staðið autt. Vísað er til meginreglu í fasteignakauparétti um að tjónþola beri að draga úr tjóni sínu en verði annars   að   bera   það   sjálfur,   sbr.   1.   mgr.   60.   gr.   laga   nr.   40/2002.   Þá   vísar aðalstefnandi til þess skilyrðis riftunar samkvæmt 3. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 3. mgr. 32. gr. sömu laga, að fasteign hafi ekki rýrnað á meðan kaupandi hafi borið áhættu á henni. Ekki séu skilyrði til að rifta kaupsamningnum, enda verði að ætla að eignin hafi rýrnað frá því að hún var afhent þar til yfirmatið hafi farið fram.

Aðalstefnandi byggir á því að samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002 sé það skilyrði riftunar að galli teljist veruleg vanefnd. Matið sé heildstætt þar sem fleiri   atriði   geti   skipt   máli   en   hvort   ágalli   sé   tiltekið   hlutfall   af   söluverði. Aðalstefnandi vísar til þess að kostnaðarmat samkvæmt yfirmatsgerð miðist við nývirði   án   afskrifta   en   ekki   að   nýtt   komi   í   stað   gamals.   Sem   dæmi   geti kostnaðarmat yfirmatsgerðar við að setja nýtt þak á húsið ekki verið lagt til grundvallar. Þá hafi gagnstefnendur ekki tilkynnt um riftun innan frests 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002 en gagnstefnendur hafi fengið yfirmatið í hendur í maí 2016 en ekki tilkynnt um riftun fyrr en 21. september sama ár.

Aðalstefnandi byggir á því að samkvæmt 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 sé það meginregla við riftun að aðilar skili til baka þeim greiðslum sem þeir hafi innt af hendi. Aðalkrafa gagnstefnenda sé ekki við það miðuð og óljóst og órökstutt hvernig   fjárhæð   aðalkröfu   gagnstefnenda   sundurliðist.   Þá   verði   að   sýkna aðalstefnanda af kröfum um bætur fyrir óbeint tjón samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, enda sé bótaskylda hennar á óbeinu tjóni háð því að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 1. mgr. 43. gr. sömu laga. Í gögnum málsins sé ekkert sem bendi til saknæmrar háttsemi aðalstefnanda.

Að því er varði kröfu gagnstefnenda um afslátt eða skaðabætur er á því byggt að í 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 sé sú meginregla lögfest að aðeins beri að bæta fjárhagslegt tjón. Verði ekki við yfirmatið miðað í því tilliti. Hin keypta eign hafi verið 47 ára gömul og beri að lækka bætur mjög verulega með hliðsjón af því að verulega hafi verið liðið á líftíma einstakra hluta hússins við afhendingu þess. Þá bendir aðalstefnandi á að frágangur á affalli ofnalagna í kompu hafi ekki leynt sér við skoðun. Þá sé bæði í undir- og yfirmati tekið fram að greinileg merki hafi verið um leka í loftklæðningu í kringum skorstein í stofu. Einnig hafi verið upplýst um það við undirritun kaupsamnings að loka í strompi í arni hafi verið föst. Þá hafi mátt sjá við skoðun sprungur í útveggjum og að allir gluggar í húsinu hafi verið upprunalegir og þarfnast viðhalds. Geti endurbætur vegna atriða sem sjá hafi mátt við   eðlilega   skoðun   ekki   verið   á   ábyrgð   aðalstefnanda.   Þá   skipti   það   einnig meginmáli við mat á hugsanlegum skaðabótum til gagnstefnenda að húsið hafi verið byggt í samræmi við gildandi reglur á byggingartíma þess. Blasi við að ágallar á húsinu falli undir viðhald en geti ekki talist gallar í merkingu laga um fasteignakaup.

Aðalstefnandi mótmælir vaxta- og dráttarvaxtakröfum gagnstefnenda í aðal- og varakröfu. Gagnstefnendur krefjist vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti   og   verðtryggingu   frá   1.   júlí   2014   af   nánar   tilgreindum   fjárhæðum. Aðalstefnandi byggir á því að krafa gagnstefnenda hafi í fyrsta lagi orðið til við riftun kaupsamnings 21. september og verði ekki krafist vaxta fyrir það tímamark samkvæmt 3. og 4. gr. laga nr. 38/2001. Einnig er upphafstíma dráttarvaxta í aðal- og varakröfu mótmælt þar sem hann sé ekki í samræmi við 5. gr. laga nr. 38/2001. Rétt sé að miða upphafstíma dráttarvaxta við 4. mgr. 5. gr. laganna.

V

Svo sem fram er komið höfðaði aðalstefnandi upphaflega mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi málsaðila um íbúðarhúsnæði að [...] í [...], sem undirritaður var 30. júní 2014. Gagnstefnendur krefjast staðfestingar á riftun þeirra á kaupsamningnum vegna galla sem verið hafi á húsinu þegar þau festu kaup á því, en að því gengnu að aðalstefnanda verði gert að greiða þeim mismun eftirstöðva kaupverðs og gagnkröfu þeirra vegna gallanna eða eftir atvikum að krafa aðalstefnanda verði lækkuð á grundvelli gagnkröfu þeirra.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra nota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign enn fremur gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Hefur þessari skyldu seljanda verið lýst á þann veg að hann eigi að hafa það viðhorf að betra sé að segja of mikið en of lítið, jafnvel þótt í því felist orðræða um sjálfsagða hluti. Framangreint gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Vanræki seljandi þessa skyldu kann það að leiða til þess að eign teljist gölluð enda þótt gallinn rýri ekki verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna. Það sama á við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda eða fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum samkvæmt 27. gr. laganna. Í 29. gr. sömu laga er kveðið á um skoðun og aðra rannsókn á fasteign af hálfu kaupanda áður en kaup eru gerð. Getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Af 3. mgr. 29. gr. leiðir að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. takmarkast ekki af þeirri aðgæsluskyldu kaupanda.

Við mat á því hvort fasteign telst gölluð segir í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 að miða skuli við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda, sem í þessu máli var við afhendingu eignarinnar 1. ágúst 2014, sbr. 1. mgr. 12. gr. laganna. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Ber seljandi ábyrgð á slíkum göllum, sé staðreynt að orsök eða tilvist gallans hafi   verið   fyrir   hendi   við   afhendinguna.   Samkvæmt   60.   gr.   sömu   laga   ber samningsaðila skylda til að grípa til hæfilegra aðgerða til að takmarka tjón. Geri hann það ekki verður hann sjálfur að bera þann hluta tjóns síns sem koma hefði mátt í veg fyrir.

Kröfur gagnstefnenda styðjast við matsgerð dómkvaddra yfirmatsmanna, en gerð er grein fyrir niðurstöðum þeirra í kafla II hér að framan. Eins og lýst er í sama   kafla   víkur   niðurstaða   yfirmatsins   að   verulegu   leyti   frá   niðurstöðum undirmats að því er snertir útbreiðslu raka- og mygluskemmda um fasteignina og þeirra aðgerða sem talin er þörf á til lagfæringa á húsnæðinu og kostnaði við þær. Aðalstefnandi reisir andmæli sín við kröfum gagnstefnenda sérstaklega á því að ósannað sé að fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu. Vísar aðalstefnandi í því sambandi   til   skýrslna   Hönnunar   og   eftirlits   ehf.   um   ástand   eignarinnar   frá september og desember 2014, mats dómkvadds matsmanns í júlí 2015 á kostnaði við viðgerðir á húsnæðinu og til aldurs eignarinnar. Við aðalmeðferð málsins byggði aðalstefnandi á því að við úrlausn málsins beri að horfa til þess að faðir gagnstefnanda M, sem skoðað hafi húsið fyrir kaupin, sé menntaður húsasmiðameistari. Gagnstefnendur andmæltu síðastnefndri málsástæðu sem of seint fram kominni. Þar sem fyrst var upplýst um menntun föður gagnstefnanda við aðalmeðferð málsins verða málsástæður aðalstefnanda sem að því snúa ekki taldar of seint fram komnar í málinu, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Sönnunarbyrði um að fasteignin [...] hafi verið gölluð við afhendingu 1. ágúst 2014, þar á meðal um umfang galla sem aðalstefnandi ber ábyrgð á, hvílir á gagnstefnendum. Í gögnum máls þessa liggja fyrir, auk undirmatsgerðar frá 20. júlí 2015 vegna vettvangsskoðana í júní sama ár og yfirmatsgerðar frá maí 2016 vegna vettvangsskoðana í janúar til maí sama ár, skýrslur vegna skoðana á vegum Sjóvá- Almennra trygginga hf. í ágúst til september 2014, skýrslur B byggingafræðings hjá fasteignaskoðunar   fyrirtækinu   Hönnun   og   eftirliti   ehf.   frá   2.   september   og   1. desember 2014 vegna vettvangsskoðana í ágúst og nóvember sama ár, myndir af fasteigninni og greinargerðir C sveppafræðings um skoðun og greiningu á ýmist loftsýnum, snertisýnum og sýnum af byggingarefnum í rýmum fasteignarinnar í nokkrum tilvikum í ágúst til október 2014. Þá liggja að auki fyrir greiningarskýrslur C vegna undir- og yfirmatsgerðar. Í skýrslu C fyrir dómi  kom fram að sveppir geta vaxið og byrjað að mynda gró allt frá nokkrum dögum upp í tvo mánuði. Erfitt sé að meta aldur myglu að liðnum mánuði frá því hún byrjaði að vaxa. Þá kom fram í skýrslu C og í skýrslu yfirmatsmannsins G að sveppir vaxa með auknum raka en standa ella í stað. Sé gert við rakavaldinn þorni myglan upp, en sé þó síst skaðminni sem   slík.   Við   aðalmeðferð   málsins   gáfu   skýrslu,   auk   aðila   málsins,   I   faðir gagnstefnanda M, J fasteignasali, E, H, G og C. Þá gengu dómarar á vettvang við upphaf aðalmeðferðar.

Með matsgerðunum, hvort tveggja undir- og yfirmati, vitnisburði matsmanna fyrir dómi og öðrum gögnum málsins telst í ljós leitt að rakaskemmdir hafi orðið í þvottahúsi fasteignarinnar, í vegg milli þvottahúss og eldhúss og í gólfi eldhúss   sem   stafi   frá   leka   frá   krana   í   þvottahúsi.   Leki   þessi   varð   eftir   að kaupsamningur   komst   á   en   áður   en   afhending   eignarinnar  fór   fram.   Þar   sem aðalstefnandi bar á þessum tíma áhættu af eigninni verður henni gert að bæta gagnstefnendum tjón sem af lekanum stafaði. Breytir þar engu þó svo vátrygging aðalstefnanda kunni að bæta tjónið enda hafa gagnstefnendur val um að hvorum þau beini kröfum sínum vegna þessa.

Með matsgerðum í málinu og öðrum gögnum málsins telst jafnframt sannað að frágangur á returlögn í þvottahúsi fasteignarinnar hafi verið ófullnægjandi sem leitt hafi til þess að hvort tveggja flaut vatn upp úr gólflögn og raki komist upp með lögninni sem leiddi til raka- og mygluskemmda í þvottahúsi og eldhúsi, meðal annars í gólfi og gólfefnum. Þá megi rekja raka- og mygluskemmdir á útvegg í eldhúsi og hitakompu og á eldhúsinnréttingu til returlagnarinnar og að hluta til leka með glugga í eldhúsi og glugga í hitakompu. Samkvæmt gögnum málsins og skýrslum yfirmatsmanna, H og G, fyrir dómi verður að telja að skemmdirnar hafi ekki verið nýtilkomnar. Þessir gallar á eigninni urðu ljósir stuttu eftir afhendingu eignarinnar   og   telst   í   ljós   leitt   að   fasteignin   hafi   verið   haldin   þeim   við afhendinguna.

Með matsgerðunum telst einnig í ljós leitt að við afhendingu fasteignarinnar hafi lekið með gluggum í stofu og borðstofu sem leitt hafi til raka og lekaskemmda undir   gluggum   og   á   aðliggjandi   veggjum.   Jafnvel   þó   ekki   liggi   fyrir   að skemmdirnar hafi verið komnar fram fyrir afhendingu, samkvæmt framburði aðila, föður gagnstefnanda M og fasteignasala fyrir dómi og öðrum gögnum málsins, telst engu að síður um galla á fasteigninni að ræða enda voru þeir staðreyndur þegar í undirmati í júní 2015. Með vísan til eðlis ágallans og þess hversu tiltölulega skammur tími var liðinn frá afhendingu verða taldar löglíkur fyrir því að orsök hans hafi verið til staðar fyrir afhendinguna.

Þá   telst   enn   fremur   í   ljós   leitt   að   raka-   og   lekaskemmdir   hafi,   við afhendingu eignarinnar, verið í loftklæðningu hvort tveggja við skorstein í stofu og skorstein á mörkum geymslu og hitakompu inn af þvottahúsi. Í skýrslu I, föður gagnstefnanda M, fyrir dómi kvaðst hann við skoðun hafa orðið var við skemmd á loftklæðningu við skorstein í stofu en kvað J fasteignasala hafa sagt að gert hafi verið við leka sem valdið hafi skemmdunum. Hafi J jafnframt sagt að enginn leki væri í húsinu. Þá hafi hann ekki bent honum á aðrar skemmdir. Í skýrslu J kom fram að við söluna hafi hann séð raka í kompu eða þvottahúsi og smá skellu fyrir ofan arinn en ekki verið kunnugt um önnur rakaummerki í fasteigninni. Með hliðsjón af vitnisburði I, sem metinn er trúverðugur, verður lagt til grundvallar að við skoðun hafi honum verið sagt að gert hafi verið við þann leka sem valdið hafi skemmdum á loftklæðningu við skorstein í stofu hússins. Þá telst ósannað að rakaskemmdir á loftklæðningu við skorstein í geymslu hafi mátt vera svo augljósar við skoðun að afsakanlegt sé að aðalstefnandi, eða fasteignasali á hennar vegum, léti undir höfuð leggjast að upplýsa sérstaklega um rakaskemmdir í hitakompu. Með hliðsjón af því telst leki við skorsteina fasteignarinnar til galla á fasteigninni sem hafi verið til staðar við afhendingu hennar eða megi rekja til orsaka sem hafi verið til staðar fyrir afhendinguna.

Niðurstaða yfirmatsgerðar sker sig frá undirmatsgerð að því varðar ástand á þaki.   Í   yfirmatsgerðinni   er   lýst   útbreiddum   ummerkjum   um   raka   í   þaki   og þakklæðningu fasteignarinnar, raka í timbri ofan við einangrun og mygluvexti í þakinu. Er talið nauðsynlegt að skipt sé um þakið í heild sinni. Í undarmati, sem var framkvæmt tæpu ári fyrr, var þakinu lýst sem heilu og án rakaskemmda eða myglu svo einhverju næmi. Fyrir liggur að við framkvæmd undirmatsins var rakavarnarlag þaksins   rofin   og   op   skilið   eftir   upp   í   þakið.   Með   hliðsjón   af   niðurstöðu undirmatsgerðar, sem fær stuðning í niðurstöðum rakamælinga við loftklæðningu í skýrslu Hönnunar og eftirlits ehf. frá 2. september 2014, og þegar horft er til þess að rof á rakavarnarlagi þaksins var til þess fallið að valda rakaskemmdum í þakinu, þess að ekkert var gert til að stöðva rakaleiðir inn í húsið frá afhendingu þess fram til þess tíma er yfirmat var framkvæmt og þess hversu skamman tíma það tekur myglu að vaxa, er það álit dómsins að ósannað sé að þakið hafi verið skemmt og haldið myglu við afhendingu fasteignarinnar. Þar við bætist að þak íbúðarhússins er upprunalegt, eða frá árinu 1967, og við kaupin mátti gagnstefnendum vera ljóst að ráðast þyrfti í endurnýjun þess áður en langt um liði. Um er að ræða einhalla timburþak   með   bárujárni   og   er   halli   þess   undir   3°.   Fram   kemur   í   matsgerð yfirmatsmanna að reikna megi með að köld uppstóluð þök með timburklæðningu og bárujárni á steinsteyptri plötu geti enst í allt að 50 ár. Reynslan hafi þó sýnt að létt þök með bárujárni og litlum þakhalla með loftun þurfi viðgerð allt að tíu til fimmtán árum eftir að þau eru reist. Í ljósi alls framangreinds telst ósannað að þak íbúðarhússins hafi við afhendingu hússins verið haldið galla, eða að orsakir ástands þess   eins   og   því   er   lýst   í   matsgerð   yfirmatsmanna   í   maí   2016   sé   á   ábyrgð aðalstefnanda.

Óumdeilt er að við afhendingu eignarinnar hafi trekkspjald í skorsteini í stofu staðið fast. Aðalstefnandi heldur því fram að upplýst hafi verið um þetta við undirritun   kaupsamnings   og   hefur   því   til   stuðnings   lagt   fram   söluyfirlit fasteignarinnar,   undirritað   af   málsaðilum,   þar   sem   athugasemd   um   þetta   er handskrifuð. Efni skjalsins að þessu leyti hefur ekki verið mótmælt og telst því sannað að gagnstefnendur hafi verið upplýstir um ástand á trekkspjaldinu við kaupsamning.

Með matsgerðum í málinu telst í ljós leitt að frágangur neysluvatnslagna hafi við afhendingu eignarinnar verið ófullnægjandi. Þar sem þetta var ekki sýnilegt við skoðun telst um galla að ræða. Þá telst jafnframt leitt í ljós að við afhendingu eignarinnar hafi verið rakaskemmdir í vegg milli baðherbergja.

Samkvæmt yfirmatsgerð mældist raki í nær til öllum rýmum íbúðarhússins, annað hvort í veggjum, gólfi eða hvoru tveggja, með snertirakamæli. Til viðbótar því sem áður er lýst á þetta við um öll herbergi hússins og gólfi í skála. Þá mældist raki víðar í öðrum rýmum en við sambærilegar skoðanir við framkvæmd undirmats, svo sem í gólfum í stofu og borðstofu. Í matsgerð yfirmatsmannanna kemur fram að mygla hafi mælst í öllum rýmum sem haldin séu rakavandamáli. Að mati yfirmatsmanna eru raka- og mygluskemmdir í byggingarefnum íbúðarhúsnæðinu þess eðlis að við lagfæringar sé nauðsynlegt að þétta sprungur í steypu hússins, þétta með gluggum og skipta út skemmdum hlutum þeirra og í einhverjum tilvikum skipta út gluggum og hurðum alfarið. Þá þurfi að fjarlægja mygluð og rakaskemmd byggingarefni, svo sem skipta út gólfefnum á öllu íbúðarhúsnæðinu og steinslípa gólf, saga gólfílögn, fjarlægja múr og einangra útveggi þar sem raki hafi mælst og steinslípa málningarfleti með sjáanlegum rakaskemmdum.

Ljóst er af undirmatsgerð, sem byggði á vettvangsrannsóknum í júní 2015, að upptök raka í húsinu mátti að meginstefnu til rekja til leka og raka í þvottahúsi og eldhúsi. Í samræmi við það mældist raki og mygla einkum í kring um það svæði íbúðarhússins.  Að   auki   olli   ástand   glugga   í   stofu   og   borðstofu   rakamyndun innandyra. Svo sem áður segir liggja fyrir í málinu skýrslur og greinargerðir vegna skoðana sérfræðinga á ástandi hússins á fyrstu mánuðum eftir afhendingu þess. Styðja þau gögn niðurstöðu í undirmati um upptök og dreifingu raka og myglu um íbúðarhúsið á þeim tíma sem matið fór fram. Með vísan til þessa og atvika að öðru leyti verður fallist á það með aðalstefnanda að skemmdir af völdum raka og myglu í húsinu hafi ágerst verulega frá afhendingartíma hússins fram til þess tíma sem vettvangsrannsóknir vegna yfirmatsins fóru fram en þá voru liðnir meira en 18 mánuðir frá afhendingu þess. Fyrir liggur að gagnstefnendur gripu ekki til neinna ráðstafana eftir að niðurstaða undirmatsgerðar varð þeim ljós í júlí 2015 til að koma í veg fyrir að raki hefði greiðan aðgang inn í húsið, né gerðu þau ráðstafanir til að koma í veg fyrir að raki kæmist upp í þakrými hússins eftir að rakavarnarlag var rofið. Að þessu gættu verður talið að gagnstefnendur hafi vanrækt skyldu sína til að grípa til aðgerða til að takmarka tjón á fasteigninni af orsökum sem þeim voru að hluta til ljósar strax eftir afhendingu og voru síðar staðreyndar með matsgerð dómkvadds matsmanns eins og áður segir. Þá verður ekki fram hjá því horft að við skoðun fyrir kaupin nutu gagnstefnendur aðstoðar húsasmíðameistara og mátti þeim því vera ljóst slæmt ástand gluggakarma hússins sem voru upprunalegir og verður ástand þeirra ekki talið galli við kaupin. Í reynd átti ekkert eðlilegt viðhald sér stað eftir að gagnstefnendur báru áhættu og ábyrgð á fasteigninni og má leiða af samanburði matsgerða og vitnisburði I húsasmíðameistara fyrir dómi að verulegar sprunguskemmdir á útveggjum hússins hafi fyrst komið til eftir að gagnstefnendur fengu   fasteignina   afhenta   og   báru   áhættu   af   henni.   Með   hliðsjón   af   öllu framangreindu verða gagnstefnendur að bera halla af skorti á sönnun um að húsið hafi við afhendingu verið haldið þeim auknu raka- og mygluskemmdum sem gerð er grein fyrir í matsgerð yfirmatsmanna samanborið við undirmatsgerð. Að því virtu verður horft til ástands eignarinnar við afhendingu eins og því er lýst í undirmati.

Með matsgerðum dómkvaddra matsmanna í málinu telst í ljóst leitt að raka- og lekaskemmdir hafi verið á vegg við glugga og gönguhurð í bílskúr og á hluta loftklæðningar í skúr við afhendingu hússins. Fyrir liggur að við skoðun á eigninni huldu hillur skemmdir á veggnum. Teljast rakaskemmdirnar því til galla á eigninni. Á hinn bóginn verður með vísan til matsgerða í málinu talið að skemmd við loftklæðningu í skúr hafi mátt vera greinileg við skoðun og verður því ekki talin galli, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Að því virtu sem hér hefur verið rakið telst ósannað að heildarkostnaður við úrbætur á göllum á eigninni sé sá sem í yfirmatsgerð greinir. Svo sem áður segir er kostnaðarmat yfirmatsmanna þannig fram sett að kostnaðarliðir eru sundurliðaðir eftir heildarkostnaði við byggingarhluta en ekki eftir matsliðum. Þá er ekki tekið tillit til þess að nýtt komi í stað gamals og kostnaður við endurbætur miðaður við gildandi   reglugerðir   en   ekki   við   reglur   og   góðar   venjur   á   byggingartíma fasteignarinnar eins og um er beðið í matsbeiðni. Verður því við mat á kostnaði við endurbætur   á   einstökum   hlutum   og   rýmum   fasteignarinnar   að   miða   við kostnaðarmat í undirmatsgerð frá 20. júlí 2015 eftir því sem við á.

Samkvæmt undirmatsgerðinni nemur kostnaður vegna endurbóta á returlögn samtals 89.200 krónum, vegna endurbóta vegna leka frá krana í þvottahúsi 474.800 krónum og endurbóta á eldhúsi og þvottahúsi af öðrum orsökum 279.100 krónum allt að meðtöldum virðisaukaskatti. Þá nemur kostnaður við úrbætur á skorsteinum og lagfæringar á stofulofti og lofti í geymslu og hitakompu samtals 706.100 krónum með virðisaukaskatti. Kostnaður vegna lagfæringar í geymslu og skúr nemur samtals 422.300 krónum og vegna lagfæringar á gluggum og veggjum í borðstofu og stofu samtals 290.300 krónum með virðisaukaskatti. Annar kostnaður vegna hreinsunar, viðgerða og endurnýjunar gólfefna og þrifa vegna sveppagróðurs og myglu nemur samtals 918.600 krónum. Þá nemur kostnaður vegna frágangs neysluvatnslagna   samtals   15.000   krónum   og   kostnaður   vegna   endurbóta   á baðherbergjum samtals 37.400 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Í matsgerðinni er kostnaður við tæknilega umsjón verksins talinn nema samtals 180.000 krónum. Framangreindar fjárhæðir nema samtals 3.412.800 krónum og hefur þá ekki verið tekið tilliti til þess að hluti virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað fæst endurgreiddur.

Aðalkrafa gagnstefnenda er á því reist að gallar þeir sem á húseigninni eru uppfylli skilyrði 42. gr. laga nr. 40/2002 um verulega vanefnd og því megi rifta kaupunum. Með hliðsjón af því sem áður segir um kostnað við að bæta úr göllum á fasteigninni verður ekki talið að sá kostnaður nemi verulegum hluta af verðmæti eignarinnar. Af sömu ástæðu verður ekki talið að fasteignin hafi vegna þeirra ekki hentað til þeirra nota sem íbúðarhús eru venjulega notuð, sbr. a. lið 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, en veikindi í fjölskyldu gagnstefnenda verða ekki talin leiða til annarrar niðurstöðu. Þá verður efni söluyfirlitsins ekki túlkað sem ábyrgðaryfirlýsing á sérstökum eiginleikum eignarinnar umfram það sem sagt er hafa verið endurnýjað. Hafa gagnstefnendur ekki stutt málsástæðu sína um að fasteignin hafi ekki verið í því ástandi sem lýst var í söluyfirliti haldbærum rökum. Á henni verður því ekki byggt við úrlausn málsins. Þá verður talið ósannað að aðalstefnandi hafi mátt vita af raka og rakaskemmdum í fasteigninni að frekara marki en áður er lýst um skemmdir á stöku stað í loftklæðningum. Verður því ekki fallist á það með gagnstefnendum að aðalstefnandi hafi veitt rangar upplýsingar við söluna eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með þeim hætti að skilyrði riftunar um verulega vanefnd verði talið fullnægt. Þar við bætist að þegar gagnstefnendur lýstu yfir riftun á kaupsamningi aðila með bréfi 21. september 2016 voru liðin rúm tvö ár frá gerð kaupsamnings um eignina og afhendingu hennar. Jafnframt voru liðnir um fimm mánuðir frá því yfirmat lá fyrir. Riftun er viðurhlutamikið vanefndaúrræði og því mikilvægt að hún komi fram eins fljótt og tilefni verður til en jafnframt innan eðlilegs tíma frá samningsgerð, með hliðsjón af hagsmunum beggja aðila. Í ljósi alls sem að framan er rakið verður riftun gagnstefnenda ekki komið við eins og mál þetta liggur fyrir. Af þessu leiðir að ekki þarf að taka afstöðu til bótakrafna á hendur aðalstefnanda sem reistar eru á riftun kaupsamningsins.

Að   frágenginni   kröfu   um   riftun   krefjast   gagnstefnendur   skaðabóta   eða afsláttar vegna galla á fasteigninni. Áður hefur verið gerð grein fyrir göllum á fasteigninni [...] við sölu eignarinnar til gagnstefnenda. Samkvæmt því verður lagt til grundvallar að kostnaður við úrbætur á göllum á fasteigninni nemi samtals 3.161.299 krónum, þegar tekið hefur verið tillit til þess að 60% virðisaukaskatts á vinnu   á   verkstað   fæst   endurgreiddur   (3.412.800   –   251.501).  Við   þetta   bætist kostnaður við leigu á sambærilegu húsnæði á meðan á viðgerð stæði, samtals 200.000 krónur, samkvæmt matsgerðinni 20. júlí 2015. Kaupverð fasteignarinnar nam 71.000.000 króna og var umrædd fasteign tæplega 50 ára gömul. Kostnaður við úrbætur á göllunum nemur 4,5% af kaupverði eignarinnar. Verða gallarnir samkvæmt því ekki taldir rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002.

Sem áður segir verður enn fremur ekki fallist á það með gagnstefnendum að fasteignin   hafi   ekki   verið   í   því   ástandi   sem   lýst   var   í   söluyfirliti   eða   að aðalstefnandi hafi vitað um raka í húsnæðinu en látið hjá líða að upplýsa um það við söluna. Á hinn bóginn verður talið að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum vegna leka með skorsteinum hússins, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, og að   aðalstefnandi   sé   skaðabótaskyldur   gagnvart   gagnstefnendum   vegna   þess samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laganna. Þá ber aðalstefnanda að bæta gagnstefnendum tjón vegna vatnsleka frá krana í þvottahúsi á meðan aðalstefnandi bar áhættu af eigninni,   samkvæmt   12.   gr.,   sbr.   43.   gr.   sömu   laga.   Samkvæmt   þessu   verður aðalstefnanda   gert   að   greiða   gagnstefnendum   skaðabætur   að   samtals   fjárhæð 1.087.172 krónum og hefur þá verið tekið tilliti til frádráttar á virðisaukaskatti af vinnu á verkstað.

Samkvæmt   því   sem   nú   hefur   verið   rakið   er   aðalstefnandi   sýkn   af riftunarkröfum   gagnstefnenda   samkvæmt   aðal-   og   varakröfu   þeirra.   Krafa gagnstefnenda um skaðabætur kemur til skuldajafnaðar kröfu aðalstefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, sem ekki er tölulegur ágreiningur um, en af því leiðir að sú krafa ber ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfunni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Verður gagnstefnendum því gert að greiða aðalstefnanda 26.764.84 krónur (27.852.013 – 1.087.172) ásamt dráttarvöxtum svo sem í dómsorði greinir.

Málskostnaður verður ákveðinn í einu lagi. Að virtum málsúrslitum og með hliðsjón af 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður gagnstefnendum gert að greiða aðalstefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 2.000.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Málið dæma Jón Höskuldsson héraðsdómari og meðdómsmennirnir Gústaf Vífilsson og Stanley Pálsson byggingaverkfræðingar.

D ó m s o r ð:

Aðalstefnandi, K, er sýkn af riftunarkröfum gagnstefnenda, L og M.

Gagnstefnendur, L og M, greiði aðalstefnanda, K, 26.764.841 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 24.134.841 krónu frá 5. september 2014 til 1. október sama ár en af 26.764.841 krónu frá þeim degi til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni [...], fastanúmer [...], [...]. Gagnstefnendur greiði aðalstefnanda 2.000.000 króna í málskostnað.

Jón Höskuldsson Gústaf Vífilsson Stanley Pálsson