Dómstólaleit

Bragi Árnason (Steingrímur Þormóðsson hrl.) gegn Þorvaldi Helgasyni Kristínu Eddu Gunnarsdóttur og Connie Maria Cuesta-Schmiedl (Jónas A. Aðalsteinsson hrl.)

H krafðist í máli gegn SI og ST viðurkenningar á rétti sínum til að skipta fasteigninni S á þann hátt að eignarhluti hennar, sem fólst í tveimur landspildum sem voru afmarkaðar með nánar tilgreindum hnitum, yrði sérgreindur og skráður sérstaklega. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti breytti H kröfugerð sinni til samræmis við loftmynd, sem sýndi mörk spildnanna, og tilgreindi hnit á hornpunktum að nokkru önnur en miðað hafði verið við fram að því. Ekki var talið að H gæti breytt kröfugerð sinni að þessu leyti þar sem samþykki SI og ST lá ekki fyrir. Hins vegar var talið að innan kröfugerðar hennar rúmaðist krafa um að viðurkenndur yrði réttur hennar til að fá fasteigninni skipt með þeim hætti að hún fengi aftur spildurnar tvær, sem hún hafði lagt til sameignarinnar, án þess að þær væru nánar afmarkaðar og var sú krafa talin nægilega ljós til að fella mætti efnisdóm á hana. Vísað var til þess að samkvæmt meginreglu eignaréttar, sem eigi stoð í ákvæðum 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar, geti einn sameigenda krafist slita á sérstakri sameign til þess að hver þeirra fái hluta af henni í samræmi við eignarhlutfall sitt, enda sé hún skiptanleg, skiptum verði komið við án þess að það leiði til tjóns að þarflausu og það stangist hvorki á við lög né samning, sem eignina varði. Talið var að þessi skilyrði væru uppfyllt og var krafa H í fyrrgreindri mynd því tekin til greina. H krafðist jafnframt sýknu af kröfum SI og ST um viðurkenningu á rétti þeirra til lífstíðarábúðar á eignarhluta hennar í fasteigninni og forkaupsrétti að honum. Þegar af þeirri ástæðu að SI og ST höfðu ekki hnekkt staðhæfingu H, sem studd var gögnum, um að þau hefðu ekki að minnsta kosti eftir 1991 notað eignina til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar var ekki talið að þau gætu reist rétt til ábúðar á eignarhluta H á 6. gr. áðurgildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Voru heldur ekki skilyrði til að fallast á kröfu SI og ST um viðurkenningu á forkaupsrétti þar sem hún var eingöngu reist á því að þau nytu hans sem ábúendur samkvæmt 2. mgr. 30. gr. áðurgildandi jarðalaga nr. 65/1976.

I, sem er ábúandi jarðarinnar Þ, krafðist þess að B, V og VB sf. yrðu dæmd til að viðurkenna forkaupsrétt hennar að jörðinni vegna framsals jarðarinnar til VB ehf. Hún krafðist þess jafnframt að VB ehf. yrði gert að þola ógildingu á framsalinu. VB sf. hafði eignast jörðina árið 1965, en árið 1996 var stofnað einkahlutafélagið VB ehf. um eignarhald hennar. Eigendur sameignarfélagsins greiddu fyrir hluti sína í einkahlutafélaginu hver með sinni eign í því, en jörðin var eina eign félagsins. Vísað var til þess að forkaupsréttur samkvæmt jarðalögum nr. 65/1976 og núgildandi jarðalögum nr. 81/2004 yrði ekki virkur við það að greitt væri með hlut í sameignarfélagi fyrir hlut í hlutafélagi með þessum hætti eða í raun við breytingu á félagsformi um eignarhald á jörð. Var því ekki fallist á kröfur I.

G átti hluta af jörðinni Garði í Aðaldælahreppi og stundaði þar búrekstur en hann hafði keypt eignarhlutann af móður sinni árið 2003. Krafðist hann ógildingar á kaupsamningi og afsali vegna kaupa SH á eignarhluta SB í jörðinni og að SB yrði gert að gefa út afsal til sín gegn ákveðinni greiðslu. Reisti G kröfur sínar á því að hann ætti forkaupsrétt að eignarhlutanum samkvæmt 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga, enda hefði ábúð hans á jörðinni staðið lengur en í tíu ár þegar samningur um kaupin var gerður. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að móðir G hefði í skjóli eignarhluta síns og með samkomulagi við sameigendur sína orðið ábúandi jarðarinnar allrar til lífstíðar samkvæmt ákvæðum þágildandi ábúðarlaga. G lagði fram ýmis gögn til stuðnings því að hann hefði orðið ábúandi jarðarinnar fyrir áskilið tímamark. Af þeim þótti mega ráða að G hefði um árabil átt hlut að rekstri búsins á Garði en lengst af hefði hann þó staðið í því í félagi við móður sína. Ekkert lá fyrir um að ætluð ábúð hans gæti stuðst við samning eða ígildi samnings við sameigendur móður hans að jörðinni eins og áskilja þyrfti til að réttur stofnaðist til ábúðar fyrir lífstíð samkvæmt 6. gr. ábúðarlaga. Yrði því að líta svo á að búrekstur hans hefði fram að kaupum hans á eignarhluta í jörðinni eingöngu helgast af ábúð móður hans, sem henni hefði verið ófært að flytja upp á sitt eindæmi í hendur sonar síns svo bindandi væri fyrir aðra eigendur. Voru SH og SB því sýknaðir af kröfum G.

E krafðist þess að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans sem ábúanda að jörðinni B og að honum yrði heimilað að ganga inn í kaup G á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu dánarbús GM. Skiptastjóri búsins hafði í desember 2003 rift ábúðarsamningi við E vegna vanefnda leigutaka, og samþykkti búið í apríl 2004 að leggja G út jörðina til greiðslu arfs. Sýnt var að viðhald húsa og ræktunar á B hafði verið vanrækt lengi, auk þess sem fyrir lá að E hafði engan búrekstur stundað á B í allmörg ár og var ekki borið við af hans hálfu að heimild hafi verið fengin hjá þeim, sem gátu leyst hann undan þeirri skyldu. Var með vísan til þessa fallist á með G að skiptastjóra hafi verið heimilt að rifta ábúðarsamningnum í desember 2003. Krafa sóknaraðila um að neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum jarðalaga átti hvað sem öðru leið ekki stoð í ábúðarsamningi eftir greint tímamark og var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna forkaupsrétti E.

Fyrir Hæstarétti krafðist A að ógilt yrði tiltekin ákvörðun skiptastjóra dánarbús X sem vísað hafði verið frá héraðsdómi. Þar sem A hafði ekki uppi kröfu um að úrskurður héraðsdóms um frávísun yrði felldur úr gildi og málinu heimvísað til efnismeðferðar voru ekki lagaskilyrði til þess að Hæstiréttur fjallaði frekar um málatilbúnað hans við svo búið. Var málinu því vísað frá Hæstarétti.

Ábúendur jarðarinnar K áttu rétt til að ganga inn í hæsta boð þegar jörðin var seld nauðungarsölu til slita á sameign, sbr. 31. gr. jarðalaga nr. 65/1976. Voru ábúendur á hinn bóginn bundnir við boðið og gátu ekki fengið mat dómkvaddra manna á eigninni samkvæmt 34. gr. laganna.

BB stundaði búskap á jörðinni Y. Var leigugjald, sem BB skyldi inna af hendi fyrir ábúðina, ákvarðað í samningi hans við BP, eiganda jarðarinnar. Eftir andlát BP fékk Ö, eiginkona hans, leyfi til setu í óskiptu búi. Skipti hún jörðinni í tvær sjálfstæðar eignir og seldi öðrum áfrýjendum aðra þeirra. Töldu BB og O til forkaupsréttar að öllu því selda, að frátöldu íbúðarhúsi og lóðarskika umhverfis það og ákveðnum jarðarhluta. Kröfðust þau að samningurinn yrði ógiltur og Ö gert skylt að gefa út afsal, þeim til handa, gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar. Fallist var á að til lífstíðarábúðar BB hefði stofnast 1985 og þar sem hún hefði staðið í meira en 10 ár hefði stofnast forkaupsréttur, honum og O til handa. Ekki var fallist á þá mótbáru áfrýjenda að BB og O hefði verið skylt að greiða frekari leigu fyrir ábúðina en kveðið var á um í samningi BB og BP, enda hafði sá síðarnefndi ekki haft uppi kröfur um frekari leigu en samningur þeirra kvað á um. Var því ekki fallist á að forkaupsréttur þeirra eða réttur til ábúðar væri niður fallinn fyrir vanefndir þeirra. Þá var ekki fallist á að skilyrðum laga hefði verið fullnægt til þess að Ö mætti taka hluta jarðarinnar undan lífstíðarábúð BB og O. Var því fallist á kröfu BB og O.

Þegar B hóf búskap á jörðinni Y gerði hann samning til fimmtán ára við foreldra sína BP og Ó, sem voru eigendur jarðarinnar, um að hann tæki hálfa jörðina til ábúðar. Í samningnum var kveðið á um forkaupsrétt B að hálfri jörðinni og jarðarpörtum, sem nýttir höfðu verið frá henni, kæmi hún til erfðaskipta eða yrði seld á leigutímanum. Ekki var talið að sá samningur hefði falið í sér rétt til lífstíðarábúðar. Með því að ekki var gerður skriflegur leigusamningur í samræmi við fyrirmæli 3. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 þegar ábúðarréttur B rýmkast verulega, með samþykki leigusala, þremur árum síðar, hafi jörðin hins vegar frá þeim tíma verið byggð B til lífstíðar, sbr. 6. gr. ábúðarlaga. Eftir lát BP fékk Ó leyfi til setu í óskiptu búi og skipti Y í tvær sjálfstæðar eignir og seldi aðra þeirra. Kröfðust B og O, eiginkona hans, að fá að neyta forkaupsréttar að öllu hinu selda. Talið var að B og O nytu forkaupsréttar samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna. Ekki lá ljóst fyrir í málinu til hvaða hluta hins selda ábúðarréttur B og O næði. Voru dómkröfur þeirra taldar vanreifaðar að þessu leiti og málinu í heild vísað frá héraðsdómi.