LANDSRÉTTUR og Dómur fimmtudaginn 5. júní 2025. og Mál nr. 767/2022: og Jóhann Kristján Arnarson og Berglind Kristjánsdóttir (
Ingvi Hrafn Óskarsson lögmaður, 2. prófmál) og
Reykjanesbær (
Eva Halldórsdóttir lögmaður)
gegn
dánarbúi Jóhannesar Reynissonar Ásdísi Runólfsdóttur og Sólveigu Þóru Jóhannesdóttur (
Einar Gautur Steingrímsson lögmaður)
JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.761.542 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.
H og S höfðuðu mál á hendur HD, Ó, G og V til heimtu skaðabóta vegna galla á fasteign sem þau keyptu af HD sem byggði hana. Ó var byggingarstjóri og G hönnuður en báðir voru þeir með starfsábyrgðartryggingu hjá V. Í héraði var að mestu leyti fallist á kröfur þeirra en G þó sýknaður og V sömuleiðis hvað hann varðaði. Af áfrýjun og gagnáfrýjun málsins leiddi að allar kröfur aðila voru til úrlausnar fyrir Landsrétti. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að frágangur glugga og rennihurðar, svala, votsvæða í baðaðstöðu og peningaskáps hefði falið í sér galla samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem HD bæri ábyrgð á. Ó var einnig talinn bera ábyrgð á frágangi glugga, rennihurðar og svala og G á frágangi svala en ábyrgð þeirra beggja grundvallaðist á þágildandi lögum nr. 73/1997. Ábyrgð HD, Ó og G á fyrrgreindum göllum var óskipt en V gert að greiða nánar tiltekna fjárhæð vegna starfsábyrgðartrygginga Ó og G. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms voru HD, Ó og G hins vegar sýknuð af kröfu er laut að einangrun í útkragaðri plötu.
JR, Á og S höfðuðu mál á hendur JA, B, R, K, G og I og kröfðust skaðabóta óskipt úr þeirra hendi vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign þeirra. Fasteignina höfðu JR, Á og S keypt af K og G, sem höfðu keypt eignina af JA og B, sem jafnframt höfðu byggt hana. Krafa JR, Á og S á hendur K og G var byggð á hlutlægri ábyrgð þeirra sem seljenda fasteignarinnar en krafan á hendur JA og B var sprangkrafa og var reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa JR, Á og S á hendur R var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðarleysi starfsmanna R. Krafa JR, Á og S á hendur I var byggð á ábyrgð hans sem byggingarstjóra fasteignarinnar. Fjárhæð kröfu JR, Á og S á hendur öllum stefndu var byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns. Með dómi héraðsdóms var I sýknaður af kröfum JR, Á og S, en kröfur þeirra á hendur öðrum stefndu voru teknar til greina. JA, B og R áfrýjuðu málinu til Landsréttar og kröfðust sýknu af kröfum JR, Á og S. R bar því meðal annars við að ætlaðar kröfur JR, Á og S á hendur honum væru fyrndar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að byggingarframkvæmdir við fasteignina hófust á árinu 2007. Flest þeirra ætluðu brota R hafi átt sér stað á því ári og því í tíð laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Um þá ætluðu saknæmu og ólögmætu háttsemi R að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 yrði á hinn bóginn litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Rétturinn taldi ekki unnt að líta svo á að þessi skráning byggingarstigs hefði verið framkvæmd í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hafi ætluðum brotum R verið hætt. Var talið að skaðabótakröfur JR, Á og S á hendur R vegna ætlaðra brota hans á árinu 2007 hefðu verið fyrndar er málið var höfðað í febrúar 2022. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að JR, Á og S hefðu, þegar við kaup á fasteigninni í október 2016, mátt gera ráð fyrir því að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Vitneskja þeirra um skráð byggingarstig þegar við kaup á henni hafi gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Var því talið að skaðabótakröfur JR, Á og S vegna ætlaðra brota hans á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Í dómi Landsréttar var talið að JR, Á og S hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar í 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að JA og B bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta gallanna. Voru JA og B dæmd til að greiða JR, Á og S 10.817.523 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði en R var sýknaður af kröfum JR, Á og S.
Fyrri eigendur fasteignar sýknaðir af skaðabótakröfu (sprangkröfu samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/2002 um faseignakaup) síðari eigenda þar sem orsakasamband þótti ósannað.
Í málinu krafði SM fyrri eigendur fasteignar, KE og SB, um skaðabætur vegna meints galla á fasteigninni sem fólst í leka frá þaki. Í dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða héraðsdóms um heimild SM til að beina kröfunni að KE og SB samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, í sama mæli og viðsemjendur hans sem keypt hefðu fasteignina af KE og SB í ágúst 2013. Fyrir lá að lekið hafði í eitt skipti hjá rafmagnsdós í búr á árinu 2009 eða 2010 sem KE og SB upplýstu ekki um við sölu. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að ekki væri annað fram komið en að um einstakt tilvik hefði verið að ræða og að KE og SB hefðu talið meginorsök lekans sérstök veðurskilyrði og ófullnægjandi viðbrögð af sinni hálfu. Hefði leka ekki aftur orðið vart þegar sala fór fram 2013 og að minnsta kosti sex ár hefðu liðið frá atvikinu þar til leka varð næst vart. Þá væri lítill halli á þakinu og þegar viðsemjendur SM festu kaup á fasteigninni hefði það ekki verið endurnýjað frá byggingu hússins árið 1972. Taldi Landsréttur ósannað að KE og SB hefðu við sölu fasteignarinnar í ágúst 2013 haft vitneskju um að þakið héldi almennt ekki vatni eða hefði ekki eiginleika sem samsvöruðu aldri þess og viðsemjendur SM höfðu réttmæta ástæðu til að vænta. Þá var einnig talið ósannað að það hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings KE og SB og viðsemjenda SM að þau veittu ekki upplýsingar um lekann árið 2009 eða 2010. Voru KE og SB sýknuð af kröfum SM.
S og A kröfðust þess að staðfest yrði riftun þeirra á tveimur kaupsamningum um lóðir í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi og að G yrði gert að greiða þeim fjárhæð er svaraði til kaupverðs lóðanna auk gatnagerðagjalds, gegn útgáfu afsals fyrir lóðunum. G hafði verið upphaflegur eigandi þeirra lóða sem um ræddi í málinu, en ekki var fyrir hendi samningssamband milli aðila að því er varðaði kaup á lóðunum. Byggðu S og A kröfu sína annars vegar á því að þeim væri á grundvelli 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup heimilt að ganga inn kröfu sem þeir sem þau leiddu rétt sinn frá kynnu að hafa átt á hendur G vegna vanefnda þess síðarnefnda gagnvart þeim. Hins vegar byggðu þau á því að þeim væri heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur G á grundvelli almennra reglna kröfuréttar þar sem G hefði ekki með réttum hætti efnt samningsskyldur sínar. Hæstiréttur féllst á með héraðsdómi að við úrlausn málsins hefðu dómar Hæstaréttar í málum nr. 222/2012 og 82/2014 fordæmisgildi um það að tilteknar athafnir G á árunum 2009, 2010 og 2011 hefðu falið í sér eftirfarandi vanefndir af hans hálfu við sölu lóða í Ásborgum. Að því er varðaði það álitaefni hvort S og A sem síðari framasalshafar lóðanna gætu vegna þessa krafist riftunar á kaupsamningunum tveimur vísaði Hæstiréttur til þess að í 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 fælist heimild kaupanda fasteignar til að beina kröfu vegna galla á fasteign að öðrum en þeim sem seldi honum og þá í sama mæli og sá gæti haft uppi slíka kröfur á hendur fyrri eiganda eða öðrum samningsaðila. Gengi kaupandinn við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans og væri þá eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt skilyrði að seljandi hefði öðlast kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila. Af þessu leiddi að hefði galli fyrst komið til sögunnar eftir að kaupandi hefði orðið eigandi umræddrar eignar gæti hann ekki neytt heimildar ákvæðisins. Því næst vísaði Hæstiréttur til þess að þær athafnir G sem hefðu falið í sér eftirfarandi vanheimild af hans hálfu hefðu að stærstum hluta átt sér stað eftir að S eignaðist lóðirnar en að óverulegu leyti meðan H ehf., sem S og A leiddu rétt sinn frá, hefði verið eigandi þeirra. Lægi þannig ekki fyrir að H ehf. hefði öðlast rétt til riftunar vegna vanefnda G og því ekki sú staða uppi að S og A gætu gengið inn í réttarstöðu sem H ehf. hefði öðlast. Samkvæmt þessu gætu S og A ekki reist riftunarkröfu sína á hendur G á ákvæði 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002. Þá væri það almenn regla kröfuréttar að aðilar samnings hefðu einir forræði á túlkun hans og framkvæmd og gætu einir haft uppi kröfu í tilefni af ætlaðri vanefnd hans. Gætu S og A því ekki reist riftunarkröfu sína á því að þeim væri heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur G á grundvelli almennra regla kröfuréttar. Með þessu væri þó ekki tekin afstaða til þess hvort S og A kynnu á öðrum lagagrundvelli að hafa öðlast kröfu á hendur G vegna þeirra athafna sem um var deilt í málinu. Með vísan til þessa var staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu G.