Dómstólaleit

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Arnfríður Einarsdóttir, Kristbjörg Stephensen og Þorgeir Ingi Njálsson.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 4. desember 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 12. nóvember 2020 í málinu nr. E-252/2019.
2. Aðaláfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að fallist verði á dómkröfu hennar í héraði um að viðurkennt verði með dómi að hún, sem eigandi Sigtúna, með landnúmer 154209, sé eigandi helmings alls lands Bjarnastaða með landnúmer 154141, á móti gagnáfrýjendum. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.
3. Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 11. febrúar 2021. Þau krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða þeim málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.
4. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi var Gunnar Andrés Jóhannsson stefnandi málsins í héraði. Hann lést síðla árs 2019 og tók aðaláfrýjandi, sem er ekkja hans, þá við málsaðild.

Málsatvik og sönnunarfærsla

1. Í máli þessu er deilt um eignarrétt að helmingi jarðarinnar Bjarnastaða í Norðurþingi. Greinir aðila á um hvort stefndu hafi með kaupsamningi 14. júní 1981 eignast alla jörðina eða aðeins helming hennar svo sem aðaláfrýjandi heldur fram.
2. Með bréfi 24. febrúar 1936 sótti Baldur Öxdal um „lán og styrk til stofnunar nýbýlis í landi jarðarinnar Austaralands í Öxarfjarðarhreppi.“ Hinn 29. september 1936 er nýbýlastjórn ríkisins sent afsal „er [Baldur Öxdal] hefir fengið fyrir landi nýbýlisins“ án þess að fram komi hvaða land um ræðir. Fyrir Landsrétt hefur á hinn bóginn verið lagt afrit afsals 1. september 1936 þar sem Margrét Pálsdóttir afsalar Baldri Öxdal 1/6 hluta Austaralands. Í samningi um stofnun nýbýlis 2. nóvember 1936 kemur fram að Baldur Öxdal ætli að reisa nýbýli í „landi jarðarinnar Austaraland og hálfri eyðijörðinni Bjarnastöðum í Öxarfirði.“ Samningi þessum var ekki þinglýst. Hinn 23. júlí 1937 var beiðni Baldurs Öxdal 15. sama mánaðar um að nýbýlið fengi nafnið Sigtún samþykkt. Nýbýlinu var ekki markað sérstakt land.
3. Í gögnum málsins er jafnframt að finna skjal, undirritað 16. júní 1939, þar sem segir meðal annars: „Við undirritaðir erfingjar Páls sál. Jóhannessonar Austaralandi lýsum hér með yfir því að samkvæmt skiftagjörningi erfingjanna og eldri eignarheimildum skiftast fasteignirnar Austaraland og Bjarnastaðir í Öxarfjarðarhreppi milli eftirtaldra eigenda þannig: Margrét Pálsdóttir á 1/2 Austaraland. Kristjana Pálsdóttir á 1/6 Austaraland. Baldur Öxdal á 1/3 Austaraland og 1/2 Bjarnastaði. Bjarni Benediktsson Austaralandi á 1/2 Bjarnastaði.“ Undir skjalið rita Baldur Öxdal, Margrét Pálsdóttir og Sigurður Kristjánsson sem innan sviga í skjalinu er sagður eiginmaður Kristjönu Pálsdóttur. Skjalið er á hinn bóginn ekki undirritað af Bjarna Benediktssyni. Skjali þessu var þinglýst á manntalsþingi og innfært í veðmálabók Þingeyjarsýslu. Hlaut skjalið merkinguna „Litr. K. Nr. 132 bls. 132“.
4. Fyrir Landsrétt hefur verið lagt afrit veðskuldabréfs 13. desember 1939 þar sem Baldur Öxdal veðsetur „jörðina (nýbýlið) Sigtún (1/2 Bjarnastaðir og 1/6 Austara- Lands) í Öxarfjarðarhreppi í Norður-Þingeyjarsýslu […].“ Skjali þessu var þinglýst og innfært í veðmálabók Þingeyjarsýslu og hlaut merkinguna “Litr. K. Nr. 243 bls. 246“.
5. Með bréfi 19. september 1953 sótti Bjarni Benediktsson um stofnun nýbýlis þótt ekki komi fram í hvers landi. Segir einvörðungu að „[l]andskipti hafa ekki farið fram, hef fundist þau óþörf þar sem jeg á landið hálft.“ Í skattframtali fyrir árið 1953 taldi Bjarni fram hálfa Bjarnastaði. Ekki verður séð að gögnum er varða stofnun nýbýlis Bjarna hafi verið þinglýst. Í gögnum málsins liggur jafnframt fyrir afrit veðskuldabréfs 3. desember 1955 þar sem Bjarni veðsetur til tryggingar láni frá Ræktunarsjóði Íslands jörðina „Bjarnastaði í Öxarfjarðarhreppi í Norður-Þingeyjarsýslu með húsum öllum og mannvirkjum, sem þar eru nú, eða síðar kunna að verða gerð þar, með kúgildum, með endurbótum og viðaukum og með öllu, sem eign þessari fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu“. Undir veðskuldabréfið ritar Baldur Öxdal „eftir umboði.“
6. Baldur Öxdal afsalaði 10. desember 1960 Páli Sigtryggssyni, „bónda að Sigtúnum í Öxarfjarðarhreppi, eignarjörð [sína] Sigtún í Öxarfjarðarhreppi ásamt eignarhluta [sínum] í Austara-Landi í sama hreppi […]“.
7. Þá liggur fyrir afrit veðskuldabréfs 16. janúar 1961 þar sem Bjarni veðsetur til tryggingar láni frá Byggingarsjóði jörðina „Bjarnastaði í Öxarfjarðarhreppi í Norður- Þingeyjarsýslu með öllum húsum og mannvirkjum, þar með talið íbúðarhús […], með endurbótum og nýjum húsum, með kúgildum og öllu, sem eign þessari fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu“. Undir bréfið ritar Baldur Öxdal „eftir umboði.“
8. Hinn 12. nóvember 1973 afsalaði Páll Sigtryggsson syni sínum Sigtryggi „eignajörð [sína] Sigtún í Öxarfjarðarhreppi […] með öllum gögnum og gæðum sem ég hefi eignast hana með […]“.
9. Bjarni Benediktsson og eiginkona hans Magnea K. Bjarnadóttir afsöluðu 14. júní 1981 gagnáfrýjendum „jörðinni Bjarnastöðum í Öxarfjarðarhreppi, Norður- Þingeyjarsýslu, með öllum mannvirkjum svo sem húsum, ræktun, girðingum og gögnum og gæðum, sem jörðinni fylgja og eiga að fylgja.“ Skyldi afhending eignarinnar miðast við 20. júní 1981. Kemur og fram að kaupendur hafi kynnt sér landamerkin eins og þeim sé lýst í landamerkjaskrá sem séu ágreiningslaus og að seljendur lýsi gagnáfrýjendur „rétta og löglega eigendur jarðarinnar Bjarnastaðir í Öxarfjarðarhreppi […].“ Kaupsamningur sama efnis var undirritaður milli aðila sama dag, þar sem fram kom að kaupandi „tekur við jörðinni 20. júní 1981 og lýsir því yfir að hann taki hana til fullrar ábúðar og nytja frá þeim tíma. Nýtur hann þá af henni alls arðs og stendur straum af kostnaði, sem jörðinni fylgir.“ Annar tveggja votta að réttri dagsetningu kaupsamnings og afsals, undirritun og fjárræði aðila var Sigtryggur Pálsson. Aðeins Bjarni mun hafa verið þinglýstur eigandi að Bjarnastöðum eins og síðar verður rakið.
10. Í gögnum málsins liggur fyrir yfirlýsing sýslumanns Þingeyjarsýslu 18. júní 1981 þar sem að ósk gagnáfrýjandans Halldórs eru dómkvaddir tveir menn til að „meta til peningaverðs jörðina Bjarnastaðir, Öxarfjarðarhreppi, N.-Þing.“ Þá liggur einnig fyrir afrit fundargerðar jarðanefndar Norður-Þingeyjarsýslu 8. maí 1982 en þar segir meðal annars: „Bjarni Benediktsson bóndi á Bjarnastöðum í Öxarfirði hefir selt Halldóri S. Olgeirssyni […] jörð sína Bjarnastaði að því tilskyldu að jarðanefndin samþykkti kaupin. Þar sem Halldór hefir þegar flutt í Bjarnastaði og hafið þar búskap samþykkir jarðanefndin kaupin.“
11. Fyrir Landsrétt hefur verið lagt afrit af skattframtali gagnáfrýjenda 1982 þar sem fram kemur að þau hafi fest kaup á býlinu Bjarnastöðum í Öxarfirði.
12. Jafnframt er í gögnum málsins að finna afrit af bréfi Búnaðarbanka Íslands, Stofnlánadeild landbúnaðarins, 29. mars 1983 þar sem gagnáfrýjanda Halldóri er greint frá því, að lokinni athugun á umsókn hans, að Stofnlánadeild landbúnaðarins muni veita honum lán til byggingar þurrheyshlöðu og votheyshlöðu. Í niðurlagi bréfsins kemur fram að með umsókninni vanti „[v]eðleyfi meðeiganda jarðarinnar.“ Þá liggur fyrir afrit af umboði 9. september 1982 þar sem gagnáfrýjandi Halldór veitir Stefáni Valgeirssyni umboð til að taka lán fyrir sína hönd í Búnaðarbanka Íslands vegna votheys- og þurrheyshlöðu. Jafnframt liggur fyrir veðskuldabréf 16. nóvember 1983 þar sem gagnáfrýjendur veðsetja Bjarnastaði, Öxarfjarðarhreppi, til tryggingar láni frá Stofnlánadeild landbúnaðarins „með veðleyfum Bjarna Benediktssonar og Kaupfélags Norður-Þingeyinga.“ Undir skuldabréfið ritar fyrir hönd gagnáfrýjenda fyrrnefndur Stefán Valgeirsson „eftir umboði“.
13. Með ódagsettu afsali afsalaði Sigtryggur Pálsson „eignarétti [sínum] á jörðinni Sigtún Öxarfjarðarhreppi til Öxarfjarðarhrepps.“ Segir þar jafnframt: „Jörðin er nýbýli frá árinu 1939 gerð úr 1/3 hluta af óskiptu landi Austaralands og 1/2 jörðinni Bjarnastöðum.“ Fram kemur að kaupandi taki við eigninni 1. janúar 1988. Skjalið var móttekið til þinglýsingar 22. febrúar 1989.
14. Með afsali 30. apríl 1989 afsalaði Öxarfjarðarhreppur jörðinni Sigtúnum til Silfurstjörnunnar hf. Segir þar meðal annars um jörðina Sigtún: „Jörðin er nýbýli frá árinu 1939, gerð úr 1/3 hluta jarðarinnar Austara-Lands (óskiptu) og 1/2 jörðinni Bjarnastöðum (land einnig óskipt). Landamerki þeirra jarða eru ágreiningslaus og samkvæmt jarðabók.“ Í kaupsamningi milli sömu aðila 30. mars sama ár er jörðinni lýst með sambærilegum hætti.
15. Í málsgögnum er bréf embættis byggingarfulltrúa Þingeyinga til gagnáfrýjanda Halldórs þar sem hann er upplýstur um að byggingarnefnd hafi 18. september 2003 fjallað um og samþykkt erindi hans þar sem hann óskar eftir leyfi til að byggja „litla virkjun í Vaðkotsá nærri Bjarnastöðum“ og að sveitarstjórn Öxarfjarðarhrepps hafi samþykkt afgreiðslu nefndarinnar 24. sama mánaðar.
16. Með afsali 16. desember 2006 afsalaði Silfurstjarnan hf. til Landsár ehf. „[jörðinni Sigtúnum], Norðurþingi, […] ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, meðal annars eignir og réttindi með fastanúmer 216-6540, 216-6547 og 216-6548.“ Samkvæmt fasteignamatsupplýsingum sem liggja fyrir í málinu um Sigtún, Norðurþingi, er fastanúmer jarðarinnar 216-6540. Að auki tilheyra fasteigninni sérmetnar einingar með fastanúmerin 216-6541 til 216-6548. Fastanúmerið 216-6547 tekur til íbúðar og fastanúmerið 216-6548 er sagt vera seiðaeldishús.
17. Hinn 31. desember 2009 afsalaði Landsá ehf. til Gunnars Andrésar Jóhannssonar jörðinni „Sigtún, Norðurþingi ásamt öllum húseignum sem á jörðinni eru ásamt öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber og þ.m.t. hlunnindum. Fastanúmer: 216-6540, 216-6547 og 216-6548.“
18. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf embættis skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings 18. mars 2015 til gagnáfrýjanda Halldórs þar sem rakin er afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar og bæjarstjórnar Norðurþings vegna umsóknar gagnáfrýjandans um byggingarleyfi vegna óleyfisbyggingar. Segir þar meðal annars: „Skipulags- og byggingarfulltrúi kynnti bréf frá eigendum Bjarnastaða í Öxarfirði dags. 23. janúar s.l. þar sem því er mótmælt að þeim sé gert að skila inn uppáskrifuðu samþykki meðeigenda vegna óskar um byggingarleyfi fyrir ferðaþjónustuhúsi […]. Skipulags- og byggingarnefnd telur að ekki verði annað ráðið af þinglýstum gögnum en að Bjarnastaðir allir séu óskiptir í skilningi laga þó etv. sé ekki umdeildur afnotaréttur ræktaðs lands. Bréfritarar leggja ekki fram nein gögn sem sanna annað. Skipulags- og byggingarnefnd getur ekki fallist á að veita byggingarleyfi á óskiptu landi nema til komi formlegt samþykki meðeigenda.“ Jafnframt liggur fyrir yfirlýsing Gunnars Andrésar 27. maí 2015 til byggingarfulltrúa Norðurþings en þar segir: „Ég undirritaður Gunnar Jóhannsson […] eigandi jarðarinnar Sigtún í Öxarfirði sem er í óskiptu landi 1/3 úr Austaralandi og 1/2 Bjarnastaðir staðfesti hér með að ég samþykki að meðeigendur mínir af B[j]arnastöðum þau Elín Maríusdóttir og Halldór Olgeirsson hafa samþykki mitt fyrir byggingu þeirri sem þegar hefur verið sett niður og er í óskiptu landi okkar að Bjarnastöðum og er gistiálma úr gámaeiningum. Það hefur orðið að samkomulagi hjá okkur að við munum ganga til skipta á jörðinni og komi land það sem húsið stendur á í minn hlut þá hafa þau leyfi til 30 ára fyrir húsinu án leigugjalds.“ Yfirlýsingu sama efnis, sem undirrituð er af Gunnari Andrési, er að finna á uppdráttum að gistiálmu, sem dagsettir eru 2. júní 2016 og liggja fyrir í málinu. Einnig liggur fyrir í gögnum málsins tölvupóstur Almars Eggertssonar, löggilts hönnuðar, 2. júní 2016, til gagnáfrýjanda Halldórs með fyrirsögninni „Viðbygging Suður – Teikning“ þar sem segir meðal annars: „Hjálagt er teikning til kynningar, ef þér lýst á þetta getur þú sent hana á Gunnar, ef hann gerir ekki athugasemdir að þá fullgeri [ég] teikningu […].“ Tölvupóst þennan framsendi gagnáfrýjandi Halldór til Gunnars Andrésar 4. júní 2016.
19. Hinn 29. maí 2018 óskaði Gunnar Andrés eftir landskiptum í samræmi við landskiptalög nr. 46/1941 á annars vegar sameiginlegu landi Sigtúna og Bjarnastaða og hins vegar sameiginlegu landi Sigtúna og Austaralands. Eigandi Austaralands féllst á beiðnina en gagnáfrýjendur gerðu á hinn bóginn athugasemdir við framkomna beiðni og töldu skilyrði til að efna til landskipta ekki vera fyrir hendi.
20. Með beiðni til sýslumannsins á Norðurlandi eystra 26. september 2018 fór Gunnar Andrés þess á leit að færsla í fasteignabók embættisins yrði leiðrétt þannig að „getið verði um að eigandi Sigtúna á hverjum tíma sé eigandi helmings lands Bjarnastaða [...] eða að [hann] verði sjálfur tilgreindur þar helmingseigandi landsins.“ Sýslumaður hafnaði beiðninni með bréfi 28. nóvember 2018 þar sem fram kom að því yrði ekki slegið föstu að mistök hafi orðið við þinglýsingu afsals til varnaraðila 1981 þannig að þinglýsingarstjóra bæri að leiðrétta hana. Með úrskurði Héraðsdóms Norðurlands eystra var framangreind ákvörðun sýslumanns staðfest.
21. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi liggja fyrir í málinu afrit úr eldri gerðum þinglýsingabóka auk útprentaðra veðbókarvottorða úr þeirri gerð bókanna sem nú er notuð. Í eldri bókinni af tveimur handskrifuðum þinglýsingabókum segir fyrst um Bjarnastaði að Páll Jóhannesson Austaralandi sé eigandi jarðarinnar. Nokkru neðar er vísað til skjals K.132, sem áður er getið og er eins og þar kom fram skiptalýsing 16. júní 1939. Þá er ritað: „Jörðinni skipt milli erfingja 16/6 1939“ og þar fyrir neðan: „1/2 jörðin nú nýbýlið Sigtún (sjá bls. 219)“. Tilvitnað blaðsíðutal mun vera blaðsíða í þinglýsingabókinni með færslum um nýbýlið, sem fékk sérstaka skráningu í bókina þrátt fyrir að hafa ekki verið markað sérstakt land. Vinstra megin við þessa færslu er getið um áðurnefnt skjal K 243/246, sem er eins og fram er komið veðskuldabréf 13. desember 1939. Þar fyrir neðan er aftur vísað til skjals K.132 og eftirfarandi ritað: „Bjarni Benediktsson erfir 1/2 jörðina og Baldur Öxdal erfir 1/2 jörðina. Baldurs partur nú Sigtún sjá 219“.
22. Í sömu þinglýsingabók segir meðal annars í færslu um Austaraland: „1/6 hluti (án húsa) úr 1/2 Austara Landi nú nýbýlið Sigtún (sjá bls. 219)“. Vinstra megin við þessa færslu er vísað til skjalsins K 243/246. Í færslu um Sigtún er getið þriggja veðsetninga en engrar eignarheimildar utan að þar segir: „Sjá Austara-Land og Bjarnastaði (Bls. 9 og 18)“.
23. Er Bjarnastaðir voru skráðir í nýja þinglýsingabók, svonefnda lausblaðabók þar sem hver fasteign fékk sérstaka síðu, var Bjarni Benediktsson sagður eigandi og eignarheimildin sögð vera fyrrnefnt skjal K.132. Í athugasemdadálki þar við hliðina segir: „1/2 Bjarnastaða að fornu 1/2 nú Sigtún“. Má af framlögðu ljósriti ráða að síðar hafi verið settur svigi utanum textann. Í næstu færslu eru gagnáfrýjendur sagðir eigendur og um eignarheimildina vísað til afsals Bjarna Benediktssonar til gagnáfrýjenda 14. júní 1981.
24. Sigtún fengu sjálfstæða síðu í þessari þinglýsingabók. Þar er Baldur Öxdal fyrst sagður eigandi og um eignarheimild vísað til skjals K.132. Í athugasemdadálki þar við hliðina segir: „1/3 Austaralands 1/2 Bjarnastaðir“. Má af framlögðu ljósriti ráða að síðar hefur verið sett svigamerki framan við þessa athugasemd. Í næstu færslum er getið þeirra eigenda sem komu á eftir Baldri og áður hefur verið gerð grein fyrir, ásamt nánar tilgreindum eignarheimildum þeirra. Síðasti tilgreindi eigandinn er Silfurstjarnan hf.
25. Með 2. gr. laga nr. 45/2000 um breytingu á þinglýsingalögum nr. 39/1978 var kveðið á um breytt fyrirkomulag á þinglýsingabókum. Sagði í ákvæðinu að bækur þær er lúta að fasteignum skuli tölvufærðar í Landskrá fasteigna eftir nánari fyrirmælum ráðherra í reglugerð. Í stefnu er frá því greint að eftir framangreinda lagabreytingu hafi ekki lengur verið „hægt að rekja eignarhald eigenda Sigtúns að landi Bjarnastaða, þó getið sé um framangreinda skiptayfirlýsingu erfingja Páls sáluga Jóhannessonar sem eignayfirlýsingu fyrir landið á veðbandayfirliti. Þá er ekki getið um eignarréttindi Sigtúna til óskiptra landa Austaralands og Bjarnastaða í fasteignabók embættisins um þá jörð þó hún sé þar skráð með sérstakt landnúmer án þess að henni hafi í öndverðu verið afmarkað tiltekið séreignarland.“
26. Í gögnum málsins er að finna nokkur veðbandayfirlit fyrir Bjarnastaði. Í veðbandayfirliti 15. nóvember 2007 eru gagnáfrýjendur skráðir eigendur og eignarheimild afsal 14. júní 1981. Hvergi er getið skiptayfirlýsingarinnar á skjali K.132. Sama gildir um veðbandayfirlit 12. júní 2012. Í veðbókarvottorði fyrir 18. desember 2018 er búið að bæta við færslu undir fyrirsögninni: „Efnisatriði“ þar sem segir: „Austaraland og Bjarnastaðir skipt á milli erfingja Páls Jóhannessonar þannig að Margrét Pálsd. fær 1/2 Austaraland, Kristjana Pálsd. fær 1/6 Austaralands og Baldur Öxdal fær 1/3 hlut Austaralands og 1/2 Bjarnastaða – Sjá skjal.“ Vinstra megin við þennan texta er tilvísun til skjals númer 425-f-K00132/1939 sem mun vera áðurnefnt skjal nr. K.132. Samhljóða færslu er að finna á veðbókarvottorði fyrir Sigtún 18. desember 2018.
27. Í ljósriti úr ritinu Landi og fólki: byggðasögu Norður-Þingeyinga, sem gefið var út 1985 og liggur frammi í málinu segir eftirfarandi: „Sigtún er byggt sem nýbýli árið 1935 […]. Land jarðarinnar er hálft Bjarnastaðaland og hluti af landi Austaralands, óskipt frá landi beggja þessara jarða.“
28. Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gaf skýrslu vitnið Sigtryggur Pálsson. Kom fram í skýrslu hans að hann hefði sem eigandi Sigtúna litið svo á að hann ætti 1/3 hluta lands Austaralands og helming Bjarnastaða. Þá staðfesti hann að hafa verið vottur að undirritun afsals og kaupsamnings milli Bjarna Benediktssonar og gagnáfrýjenda 14. júní 1981. Efni kaupsamningsins og afsalsins hefði ekki verið rætt, hann hefði aðeins vottað „undirritun“ aðila. Þá rak hann ekki minni til þess að hann hefði upplýst gagnáfrýjendur um að Sigtúnum tilheyrði helmingur Bjarnastaða, en hann var á þessum tíma eigandi Sigtúna, eða að það hefði komið til tals við undirritun skjalanna.

Niðurstaða

1. Gagnáfrýjendur byggja sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að þau séu þinglýstir eigendur allrar jarðarinnar Bjarnastaða og að þau hafi verið grandlaus um mögulegt tilkall annarra til eignarréttar að henni allt fram til ársins 2010 eða 2011. Þau telji að Baldur Öxdal hafi aldrei ráðstafað eignarhlut sínum í Bjarnastöðum þar sem í afsali hans til Páls Sigtryggssonar 10. desember 1960 sé ekki getið um sölu á helmingi Bjarnastaða heldur aðeins eignarhluta Baldurs í Austaralandi. Árið eftir hafi svo Bjarni Benediktsson veðsett alla jörðina Bjarnastaði til tryggingar láni frá Byggingarsjóði, án þess að afla samþykkis sameiganda síns að jörðinni. Undir veðskuldabréfið riti Baldur fyrir hönd Bjarna samkvæmt umboði. Baldur hafi einnig skrifað undir veðskuldabréf fyrir hönd Bjarna samkvæmt umboði á árinu 1955 þar sem öll jörðin Bjarnastaðir var veðsett til tryggingar láni frá Ræktunarsjóði Íslands án þess að þar sé að finna samþykki Baldurs. Telja gagnáfrýjendur að þetta sýni að Baldur hafi ekki ráðstafað eignarhlut sínum í Bjarnastöðum með afsali til Páls heldur hafi hann þess í stað gefið hann eftir til Bjarna, sem hafi eftir það verið eini eigandi Bjarnastaða. Þá hafi fyrrum eigandi Sigtúna, Sigtryggur Pálsson, verið vottur að undirritun afsals og kaupsamnings þeirra og Bjarna og hafi hann ekki séð ástæðu til að gera athugasemd við að jörðinni allri væri afsalað til þeirra, sem einnig styðji framangreinda niðurstöðu.
2. Til þess er að líta að þegar Páll Sigtryggsson afsalaði syni sínum Sigtryggi jörðinni Sigtúnum 12. nóvember 1973 var þar hvorki minnst á Austaraland né Bjarnastaði. Þrátt fyrir það verður ekki dregin sú ályktun af afsalinu að hvorki Austaralandi né Bjarnastöðum hafi verið ráðstafað með því þar sem fyrir liggur að hinni óútskiptu jörð Sigtúnum var afsalað til Sigtryggs. Gat það ekki gerst öðruvísi en að þeir jarðarhlutar, sem Sigtún samanstóðu af, fylgdu með í kaupunum. Í samræmi við það kom skýrt fram í ódagsettu afsali Sigtryggs seint á níunda áratug síðustu aldar á Sigtúnum til Öxarfjarðarhrepps til hvers jörðin Sigtún næði. Hún væri „nýbýli frá árinu 1939 gerð úr 1/3 hluta af óskiptu Austaralands og 1/2 jörðinni Bjarnastöðum.“ Er það einnig í samræmi við framburð Sigtryggs hér fyrir dómi um að hann hafi alltaf litið svo á að hann hefði sem eigandi Sigtúna átt 1/3 hluta Austaralands og hálfa Bjarnastaði. Í samræmi við það getur það eitt að Baldur hafi við afsalsgerðina 10. desember 1960 séð tilefni til að tiltaka sérstaklega að eignarhlutur hans í Austaralandi fylgdi með en ekki getið Bjarnastaða ekki þýtt að þar með hafi hann undanskilið eignarhlut sinn í Bjarnastöðum. Jörðinni Sigtúnum var ekki afmarkað sérstakt land heldur var hún óútskipt úr landi tveggja jarða, Austaralands og Bjarnastaða. Samkvæmt því verður að telja að þeir jarðarhlutar hafi óhjákvæmilega fylgt með í kaupum og sölum á jörðinni nema þeir hefðu verið sérstaklega undanskildir. Svo var ekki. Hefur í því sambandi enga þýðingu þótt þau fastanúmer, sem getið er í afsali Landsár ehf. til Gunnars Andrésar Jóhannssonar að fylgi jörðinni Sigtúnum, hafi „engin tengsl við Bjarnastaði“ en fram er komið að þarna var aðeins um að ræða tvær af átta fasteignaeiningum sem höfðu verið sérmetnar til fasteignamats.
3. Samkvæmt framansögðu verður fallist á með aðaláfrýjanda að hún leiði eignarrétt sinn að jörðinni Sigtúnum og þar með hálfri jörðinni Bjarnastöðum til skiptalýsingarinnar 16. júní 1939 fyrir óslitna framsalsröð sem í öllum tilvikum byggði á þinglýstum afsölum. Hvíldi engin skylda á Gunnari Andrési, sem aðaláfrýjandi leiðir rétt sinn af, til að þinglýsa sérstaklega þessum eignarrétti sínum sem fólst í afsalinu að Sigtúnum. Kemur málsástæða gagnáfrýjenda um tómlæti þegar af þeirri ástæðu ekki til álita. Breytir heldur engu þótt Bjarni Benediktsson hafi veðsett alla jörðina Bjarnastaði til tryggingar veðskuldum án þess að afla samþykkis sameiganda síns hverju sinni að jörðinni eða að Baldur, sem um tíma var sameigandi hans að jörðinni, hafi komið fram sem umboðsmaður hans í þeim viðskiptum enda ryður það ekki burt þinglýstri eignarheimild að fasteign. Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á að gagnáfrýjendur hafi eignast Bjarnastaði alla á grundvelli traustfangs.
4. Í öðru lagi byggja gagnáfrýjendur sýknukröfu sína á því að réttindi aðaláfrýjanda til jarðarinnar eigi að víkja „að teknu tilliti til afsals [gagnáfrýjenda] fyrir jörðinni Bjarnastöðum, skv. 18. gr. [þinglýsingalaga] nr. 39/1978“ en þeim yrði bakað óverðskuldað tjón ef afsal þeirra þyrfti að „þoka að hálfu leyti“, enda hafi þau verið grandlaus um réttindi aðaláfrýjanda til Bjarnastaða.
5. Í nefndu ákvæði þinglýsingalaga er veitt heimild til að víkja í vissum tilvikum og að tilgreindum skilyrðum uppfylltum frá meginreglu laganna um forgangsáhrif þinglýsingar þess efnis að eldri þinglýst réttindi skuli ganga fyrir yngri. Nýting þessarar heimildar felur í sér skerðingu á eignarréttindum sem rétthafi hefur aflað sér lögverndar fyrir með þinglýsingu. Heimildinni má beita samkvæmt lagaákvæðinu í þremur tilvikum. Í fyrsta lagi ef efni skjals er fært ranglega í þinglýsingabók. Í öðru lagi ef láðst hefur að færa skjalið í þinglýsingabók innan lögbundins frests og í þriðja lagi ef skjal, sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því.
6. Í þinglýsingabók þeirri, sem var í notkun er afsali gagnáfrýjenda var þinglýst, er Bjarni Benediktsson sagður eigandi að Bjarnastöðum og eignarheimildin sögð vera áðurnefnt skjal K.132. Í athugasemdadálki þar við hliðina segir eins og fram er komið: „1/3 Austaralands 1/2 Bjarnastaðir nú Sigtún“. Athugasemd þessi var ekki yfirstrikuð þótt sjá megi að á einhverjum tíma hafi verið settur svigi utan um hana. Verður því ekki talið að hún hafi verið afmáð í skilningi 38. gr. þinglýsingalaga. Hún var því í fullu gildi. Þótt fallast megi á með gagnáfrýjendum að athugasemd þessi sé óskýr breytir það ekki því að hún kveður á um að hluti Bjarnastaða sé nú Sigtún og getur í því samhengi heimildarskjalsins. Bjarni gat ekki framselt gagnáfrýjendum annan eða meiri rétt en hann átti sjálfur til jarðarinnar sem var takmarkaður við helming jarðarinnar í samræmi við tilgreint heimildarskjal K.132, svo sem fram kemur í framangreindri athugasemd í þinglýsingabók. Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á að efni afsalsins 14. júní 1981, sem gagnáfrýjendur leiða rétt sinn af, hafi verið ranglega fært í þinglýsingabók í skilningi 18. gr. þinglýsingalaga en ákvæðið sætir samkvæmt efni sínu þröngri túlkun. Þá eiga önnur skilyrði ákvæðisins ekki heldur við. Loks verður ekki talið að sú staðreynd að afsali þeirra var þinglýst án athugasemda falli undir þau tilvik er 18. gr. laganna tekur til.
7. Í greinargerð gagnáfrýjenda til Landsréttar er byggt á því að úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra í máli nr. T-1/2019 sé bindandi um efni sitt, sbr. 1. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ekki verður séð af greinargerð gagnáfrýjenda í héraði og endurritum úr þingbók héraðsdóms að þau hafi reist varnir sínar í málinu á þessum grunni. Þótt þessi málsástæða kunni að einhverju leyti að hafa verið höfð uppi við munnlegan flutning málsins í héraði, svo sem gagnáfrýjendur hafa haldið fram fyrir Landsrétti, hefði það verið um seinan, án tillits til þess hvort aðaláfrýjandi hefði mótmælt henni af þeirri ástæðu, sbr. e-lið 1. mgr. 80. gr. og 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Þessari málsástæðu verður heldur ekki komið að fyrir Landsrétti samkvæmt 2. mgr. 163. gr. sömu laga, sbr. og dóm Hæstaréttar 27. janúar 2011 í máli nr. 145/2010. Úrskurðurinn var að auki kveðinn upp á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga en eftir þeirri málskotsleið verður ekki leyst úr efnisatvikum sem liggja að baki skjali svo sem um eignarréttindi eða eignarhöft, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 24. mars 1995 í máli nr. 89/1995 sem birtur er á bls. 893 í dómasafni réttarins það ár.
8. Í þriðja lagi byggja gagnáfrýjendur sýknukröfu sína á því að þau hafi „eignast hinn helming jarðarinnar fyrir hefð“ en þau hefðu farið með alla jörðina sem sína í um 30 ár þegar aðaláfrýjandi á árinu 2010 eða 2011 vakti fyrst máls á ætluðum rétti sínum til helmings jarðarinnar. Þau hafi ekki fengið jarðarhlutann til ábúðar, láns eða leigu og hafi verið fullkomlega grunlaus um eignartilkall annarra til jarðarinnar.
9. Svo sem fram er komið afsalaði Bjarni Benediktsson jörðinni Bjarnastöðum til gagnáfrýjenda 14. júní 1981 „með öllum mannvirkjum, svo sem húsum, ræktun, girðingum og gögnum og gæðum, sem jörðinni fylgja og eiga að fylgja.“ Var þar í engu getið þess að einungis væri um hálfa jörðina að ræða. Þess í stað kemur þar fram að gagnáfrýjendur hafi kynnt sér landamerkin eins og þeim sé lýst í landamerkjaskrá sem séu ágreiningslaus. Fullyrðing gagnáfrýjenda um að ekkert hafi komið fram í tengslum við söluna um að jörðin tilheyrði að hálfu Sigtúnum fær stuðning í framburði vitnisins Stefáns Vignis Skaftasonar sem staðfesti í skýrslu sinni við aðalmeðferð málsins í héraði að hann hefði samið kaupsamning gagnáfrýjenda við Bjarna sem og afsal en vitnið hefði verið formaður jarðanefndar í 25 ár og oft séð um slíka skjalagerð fyrir bændur. Undirritun samningsins og afsalsins hefði farið fram að honum viðstöddum. Þá bar vitnið afdráttarlaust um að ef honum hefði verið kunnugt um eignarréttartilkall eiganda Sigtúna til Bjarnastaða hefðu framangreind skjöl ekki orðið þess efnis sem þau eru. Jafnframt lýsti hann því svo að hann væri viss um að hann hefði haft undir höndum veðbókarvottorð jarðarinnar þegar hann samdi framangreind skjöl þar sem það hefði „yfirleitt alltaf [verið] gert“ en að honum hefði ekki tekist, þrátt fyrir leit í skjölum sínum, að finna afrit af því. Vitnið taldi að það hefði ekki kannað þinglýsingabækur sérstaklega varðandi eignarhald á Bjarnastöðum, enda hefði slíkt átt að koma fram á veðbókarvottorði. Þá rak vitnið Sigtrygg Pálsson ekki minni til þess að við undirritun skjalanna hefði komið fram að hálf jörðin Bjarnastaðir tilheyrði Sigtúnum.
10. Veðbókarvottorð frá þeim tíma er gengið var frá sölu Bjarnastaða til gagnáfrýjenda liggur ekki fyrir. Gagnáfrýjandi Halldór bar fyrir héraðsdómi að hann treysti sér ekki til þess að fullyrða næstum 40 árum eftir að þessi kaup gerðust að veðbókarvottorð hafi legið frammi. Vitnið Stefán Vignir bar á hinn bóginn eins og fram er komið að hann væri viss um að veðbókarvottorð hefði legið frammi. Er ekki tilefni til að álykta annað en að slíkt veðbókarvottorð hafi legið frammi í samræmi við það sem viðtekið var samkvæmt framburði vitnisins sem annast hafði um kaupsamnings- og afsalsgerð fyrir bændur til fjölda ára.
11. Um efni slíks veðbókarvottorðs verður að horfa til þess að af framburði vitnisins verður ráðið að hefði veðbókarvottorðið borið með sér eitthvað annað en að Bjarni væri einn eigandi að Bjarnastöðum við útgáfu afsalsins hefðu jarðakaupin ekki gerst með þeim hætti sem varð. Þá er og til þess að líta að samkvæmt gögnum málsins veðsetti Bjarni jörðina þrisvar sinnum á árunum 1951 til 1961 án þess að séð verði að samþykki eiganda Sigtúna eða annarra hafi verið áskilið. Ætla verður að ef upplýsingar um að jörðin Bjarnastaðir tilheyrði Sigtúnum að hálfu hefðu komið fram á veðbókarvottorðum í tengslum við þær lántökur hefði slíks samþykkis verið krafist.
12. Afsali Bjarna á jörðinni 14. júní 1981 til gagnáfrýjenda var þinglýst án athugasemda um takmarkanir á eignarhaldi seljandans. Á hinn bóginn var gerð athugsemd við að tveggja áhvílandi veðskuldabréfa væri ekki getið í afsalinu. Má af því draga vissa ályktun um að í veðbókarvottorði hafi ekki verið getið um Sigtún. Þá er þess að gæta að samkvæmt þeirri þinglýsingabók sem í notkun var við kaup gagnáfrýjenda á Bjarnastöðum, svonefndri lausblaðabók, veðsettu þau jörðina í tólf skipti á tímabilinu 1981 til 1998 án þess að séð verði af gögnum málsins að samþykki sameiganda hafi verið áskilið eða athugasemd gerð við þinglýsingu veðskuldabréfanna um að slíkt samþykki skorti. Þannig liggur fyrir að einu veðleyfin, sem veitt voru í tengslum við lán gagnáfrýjenda hjá Stofnlánadeild landbúnaðarins 16. nóvember 1983, voru frá Bjarna Benediktssyni og Kaupfélagi Norður-Þingeyinga sem heimiluðu að lánið færi fram fyrir veðlán þessara aðila í veðröð. Styður allt framangreint þá ályktun að athugasemd um að helmingur Bjarnastaða tilheyrði Sigtúnum hafi ekki komið fram á veðbókarvottorðum. Er skýringarinnar á því án efa að leita í þeirri óskýru athugasemd um eignarhaldið sem áður er getið, það er: „1/3 Austaralands 1/2 Bjarnastaðir nú Sigtún“ og þess að einhvern tímann var settur svigi utan um athugasemdina sem dró enn frekar úr skýrleika hennar.
13. Verður jafnframt að ætla að sami óskýrleiki hafi valdið því að athugasemdin rataði ekki inn í tölvufærða þinglýsingabók, sbr. 2. gr. laga nr. 45/2000, en óumdeilt er að eftir þá breytingu var ekki lengur hægt að rekja eignarhald eigenda Sigtúna að landi Bjarnastaða. Það er fyrst á veðbókarvottorði 18. desember 2018 að búið er að færa inn upplýsingar um efni skjals K.132 en þá liggur fyrir að Gunnar Andrés hafði gert athugasemd við eignarhald gagnáfrýjenda og að þessa skjals væri ekki getið í þinglýsingabók. Tvö eldri veðbókarvottorð, 15. nóvember 2007 og 12. júní 2012, hafa ekki að geyma þessar upplýsingar. Af þeim verður ekki annað ráðið en að gagnáfrýjendur séu ein eigendur að allri jörðinni.
14. Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki talið varhugavert að slá því föstu að ekkert hafi legið fyrir um að hálf jörðin Bjarnastaðir tilheyrði Sigtúnum er gagnáfrýjendur festu kaup á jörðinni. Fær sú niðurstaða einnig stuðning í því að jarðanefnd samþykkti kaup gagnáfrýjenda á jörðinni án athugasemda um eignarhald eða heimildir Bjarna til að afsala allri jörðinni til gagnáfrýjenda. Í samræmi við framangreint óskaði gagnáfrýjandinn Halldór eftir því við sýslumann Þingeyjarsýslu að hann skipaði tvo menn til að meta jörðina Bjarnastaði til peningaverðs og taldi fram kaup á jörðinni í skattskýrslu sinni 1982.
15. Aðaláfrýjandi byggir á því að gagnáfrýjendur hafi verið upplýstir um það við kaup á jörðinni Bjarnastöðum að „nágrannajörðin Sigtún ætti u.þ.b. 4 ha túnræktun í landi Bjarnastaða“ eins og fram komi í bréfi lögmanns gagnáfrýjenda 11. september 2018. Þessar upplýsingar um eignarréttindi nágrannajarðarinnar hafi gefið gagnáfrýjendum fullt tilefni til að kanna nánar við afsalsgerðina hvernig skráningu þeirra eignarréttinda væri háttað í fasteignabók. Gagnáfrýjendur byggja á hinn bóginn á því að framangreind „ræktun Sigtryggs Pálssonar“ hafi verið kynnt fyrir þeim með þeim hætti að hún hefði verið heimiluð með sérstöku samkomulagi og ekki verið getið um eignarrétt Sigtryggs til lands Bjarnastaða í því sambandi. Svipað fyrirkomulag hafi tíðkast í sveitum landsins varðandi ræktun í landi annarra „án þess að [það] tengist á nokkurn hátt grunneignarrétti að viðkomandi jörð.“
16. Því hefur verið slegið föstu hér að framan að ekki sé tilefni til að draga í efa að við kaup gagnáfrýjenda á Bjarnastöðum hafi veðbókarvottorð legið frammi og jafnframt að ekkert bendi til að þar hafi komið fram upplýsingar um að jörðin tilheyrði Sigtúnum að hálfu. Verður ekki talið að vitneskja gagnáfrýjenda um heimild Sigtryggs Pálssonar til túnræktunar á afgirtum hluta jarðarinnar hafi gefið þeim sérstakt tilefni til að kanna þinglýsingabækur ef sú ræktun byggði á sérstöku samkomulagi eins og þeim hafði verið kynnt. Hefur þar og þýðingu að bæði Sigtryggur og Stefán Vignir báru um það í héraði að við undirritun kaupsamnings og afsals hafi ekkert komið fram um að Sigtúnum tilheyrði helmingur lands Bjarnastaða og einnig afdráttarlaus framburður Stefáns Vignis um að ekkert hafi komið fram við undirbúning að gerð kaupsamnings og afsals um eignarréttartilkall eiganda Sigtúna til Bjarnastaða. Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að gagnáfrýjendur hafi vikið frá því sem telst til almennrar aðgæslu í fasteignaviðskiptum þótt þau hafi ekki kannað þinglýsingabækur sérstaklega í framhaldi af því að hafa verið upplýst um að í gildi væri sérstakt samkomulag um túnræktun en fyrir liggur að hún lagðist af nokkrum árum síðar er Sigtryggur flutti af jörðinni Sigtúnum.
17. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð er skilyrði fyrir hefð 20 ára óslitið eignarhald á fasteign. Við mat á því hvort um sé að ræða eignarhald í skilningi ákvæðisins þarf að líta til þess hvort ætlaður hefðandi hafi farið með þær heimildir sem almennt eru taldar felast í beinum eignarrétti. Hafi hann farið með slíkar heimildir átölulaust bendi það til þess að umrætt skilyrði hefðar sé uppfyllt. Þegar um jarðir er að ræða er í framkvæmd gerð krafa um hefðbundin umráð, það er sams konar umráð og eigendur slíkra fasteigna fara almennt með.
18. Fyrir liggur að gagnáfrýjendur höfðu haft full umráð og not af jörðinni Bjarnastöðum í tæp 30 ár á grundvelli þinglýsts afsals þegar Gunnar Andrés festi kaup á Sigtúnum. Ekki liggur annað fyrir en að þau umráð hafi verið með öllu átölulaus af hálfu eiganda Sigtúna hverju sinni sem og annarra aðila. Þá liggur ekkert fyrir í málinu sem gerir það líklegt að þau hafi vitað af tilkalli eiganda Sigtúna til helmings Bjarnastaða. Þau voru eins og fram er komið ein skráð eigendur að jörðinni í fasteignamati, jörðin var talin fram sem eign á skattskýrslum þeirra og hafa þau greitt af henni skatta og önnur gjöld og þannig farið að öllu leyti með hana sem eign sína. Bera gögn málsins með sér að þau hafi staðið í ýmsum framkvæmdum á jörðinni og meðal annars reist þar virkjun. Verður ekki séð að þau hafi leitað samþykkis þáverandi eiganda Sigtúna fyrir þeirri framkvæmd. Sömuleiðis hefur komið fram að þau veðsettu jörðina í fjölda skipta til tryggingar lánssamningum án þess að séð verði að samþykkis hafi verið leitað hjá eiganda Sigtúna hverju sinni. Þótt byggingarfulltrúi hafi á árunum 2015 og 2016 gert samþykki Gunnars Andrésar að skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis var það að liðnum fullum hefðartíma og er ljóst af gögnum málsins að gagnáfrýjendur litu ekki svo á að byggingarfulltrúa væri rétt að áskilja slíkt samþykki. Samkvæmt framansögðu höfðu gagnáfrýjendur haft full eignarráð og not af jörðinni í fullan óslitinn hefðartíma 20. júní 2001. Breytir engu hér um þótt Sigtryggur Pálsson hafi nýtt fjögurra hektara tún í landi jarðarinnar því þeirri skerðingu á fullum umráðum stefndu á jörðinni allri lauk í síðasta lagi er Sigtryggur seldi jörðina Öxarfjarðarhreppi með ódagsettu afsali sem mælti fyrir um að afhending jarðarinnar færi fram 1. janúar 1988. Var hefð fullnuð varðandi þetta tún 1. janúar 2008 eða rétt um tveimur árum áður en Gunnar Andrés festi kaup á Sigtúnum. Samkvæmt öllu framansögðu er skilyrðum 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefðartíma og umráð því fullnægt.
19. Með vísan til alls framangreinds verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur, þar á meðal um málskostnað, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.
20. Rétt þykir að málskostnaður fyrir Landsrétti falli niður. Allur gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjenda fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður. Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður. Allur gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjenda fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns þeirra, Ingvars Þóroddssonar, 1.200.000 krónur.

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 12. nóvember 2020

Mál þetta, sem er ágreiningsmál um eignarrétt að jörð, er höfðað 12. ágúst 2019 og dómtekið 2. október 2020.

Stefnandi var Gunnar Andrés Jóhannsson, Árbæ, Rangárþingi ytra, en eftir lát hans tók ekkja hans, Vigdís Þórarinsdóttir, sama stað, við aðild málsins.

Stefndu eru Halldór Svanur Olgeirsson og Elín Maríusdóttir bæði til heimilis að Bjarnastöðum, Norðurþingi.

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að hann, sem eigandi Sigtúna, með landnúmer 154209, sé eigandi helmings alls lands Bjarnastaða með landnúmer 154141, á móti stefndu. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar.

Undir rekstri málsins var í úrskurði 22. janúar 2020, fallist á kröfu stefnanda gegn mótmælum stefndu að þinglýsa mætti stefnu málsins í fasteignabók við jörðina Bjarnastaði.

Þó aðild málsins til sóknar hafi breyst verður til hagræðis vísað til Gunnars Andrésar Jóhannssonar heitins sem stefnanda, enda kom ekkja hans Vigdís, að því að séð verður, ekki að neinum þeim atburðum sem um er fjallað í máli þessu.

Málavextir og helstu ágreiningsefni Í máli þessu deila aðilar um eignarhald að jörðinni Bjarnastöðum, Norðurþingi. Stefnandi er eigandi jarðarinnar Sigtúna en stefndu eru sameigendur jarðarinnar Bjarnastaða. Stefnandi byggir einkum á því að jörðinni Sigtúnum tilheyri helmingur lands Bjarnastaða og sé jörðin því í óskiptri sameign hans og stefndu. Staðhæfir hann að stefndu hafi verið fullkunnugt um þennan eignarrétt og hans hafi verið getið í þinglýsingarbók er þau hafi fest kaup á Bjarnastöðum.

Stefndu telja sig grandlausa framsalshafa allrar jarðarinnar Bjarnastaða og vísa til meginreglna eignarréttarins og reglna um traustfang, auk þinglýsingarreglna. Þau telja vanhöld á því að eigendur jarðarinnar Sigtúna hafi þinglýst með fullnægjandi hætti skjölum um eignarréttartilkall til Bjarnastaða og gangi því réttur stefndu, sem grandlausra framsalshafa, framar rétti stefnanda. Þá byggja stefndu einnig á því að þau hafi eignast landið á grundvelli reglna um hefð. Stefndu hafna því að þeim hafi orðið kunnugt um eignarréttartilkall stefnanda fyrr en árið 2011 eða 2012 og hafi aldrei samþykkt það.

Málavextir eru þeir að Baldur Öxdal óskaði eftir því við nýbýlastjórn á árinu 1936 að honum yrði veitt leyfi og lánafyrirgreiðsla til stofnunar nýbýlis úr landi jarðarinnar Austaralands. Samningur um stofnun nýbýlis er dagsettur 2. nóvember 1936 og kemur þar fram að um sé að ræða nýbýli úr landi Austaralands ásamt hálfri eyðijörðinni Bjarnastöðum. Baldur Öxdal óskaði eftir því að fá að nefna nýbýlið Sigtún (í fleirtölu) með bréfi 15. júlí 1937 og var beiðni hans samþykkt með bréfi 23. sama mánaðar. Í gögnum þeim sem liggja fyrir dóminum um bréfaskipti vegna stofnunar nýbýlisins við Nýbýlasjóð má m.a. sjá að 29. september 1936 er sjóðnum sent afsal sem Baldur er sagður hafa fengið fyrir landi nýbýlisins. Ekki verður séð að þessu afsali hafi verið þinglýst eða öðrum skjölum er varða stofnun nýbýlisins Sigtúna, en jörðinni fékk á hinn bóginn sitt eigið blað í þinglýsingarbók, sbr. það sem síðar greinir.

Þann 16. júní 1939 var undirritað skjal sem þinglýst var á manntalsþingi og merkt; Litr. K. Nr. 132, bls. 132. Segir í skjalinu: Við undirritaðir erfingjar Páls sáluga Jóhannessonar, Austaralandi, lýsum hér með yfir því að samkvæmt skiftagjörningi erfingjanna og eldri eignarheimildum skiftast fasteignirnar Austaraland og Bjarnastaðir í Öxarfjarðarhreppi milli eftirtalinna eigenda þannig: Margrét Pálsdóttir á 1/2 Austaraland, Kristjana Pálsdóttir á 1/6 Austaralands, Baldur Öxdal á 1/3 Austaralands og 1/2 Bjarnastaði. Bjarni Benediktsson, Austaralandi á 1/2 Bjarnastaði. Skjalið er undirritað af Baldri Öxdal, Margréti Pálsdóttur og Sigurði Kristjánssyni, en sá síðastnefndi er innan sviga í skjalinu sagður eiginmaður Kristjönu Pálsdóttur. Skjalið er á hinn bóginn ekki undirritað af Bjarna Benediktssyni.

Form þinglýsingarbóka hefur tekið verulegum breytingum á því tímabili sem hér skiptir máli og liggja fyrir afrit af tveimur gerðum handskrifaðra bóka í málinu, auk útprentaðra veðbókarvottorða úr þeirri gerð bókanna sem nú er notuð. Í færslu í elstu þinglýsingarbókinni um Bjarnastaði er þess fyrst getið að Páll Jóhannesson sé eigandi jarðarinnar. Þá er vísað til þess skjals sem að framan er rakið og rituð athugasemdin „jörðinni skipt milli erfingja 16. júní 1939“. Þá kemur fram að Bjarni Benediktsson erfi hálfa jörðina og Baldur Öxdal hálfa jörðina. Einnig kemur fram að hálf jörðin sé nú nýbýlið Sigtún. Í færslu sömu þinglýsingarbókar um jörðina Sigtún er getið þriggja veðsetninga en engrar eignarheimildar utan að vísað er í skráningar bókarinnar varðandi jarðirnar Austaraland og Bjarnastaði.

Er Bjarnastaðir voru skráðir í nýja þinglýsingarbók er Bjarni Benediktsson sagður eigandi, en eignarheimild hans er skráð það skjal sem að framan er tekið upp orðrétt. Einnig er skráð athugasemdin „1/2 Bjarnastaðir að fornu 1/2 nú Sigtún“. Næsta færsla er afsal og kaupsamningur Bjarna Benediktssonar til stefndu 14. júní 1981.

Kaupsamningurinn um jörðina Bjarnastaði og afsal liggja fyrir í málinu. Í kaupsamningnum greinir m.a. að jörðin Bjarnastaðir sé seld með öllum mannvirkjum og öðrum gögnum sem jörðinni fylgi og fylgja beri. Þá kemur fram að landamerki jarðarinnar séu ágreiningslaus og að kaupandi hafi kynnt sér þau. Skjöl þessi voru móttekin til þinglýsingar 19. júní 1981, að fengnu samþykki jarðanefndar og þinglýst án athugasemda. Annar votta á skjölunum er Sigtryggur Pálsson sem var eigandi Sigtúna á þessum tíma.

Stefndu kveðast hafa verið grandlaus við þessi kaup um eignarréttartilkall eiganda Sigtúna. Hafi þau talið sig vera að kaupa alla jörðina í samræmi við kaupsamning og afsal sem þinglýst hafi verið án athugasemda. Þau hafi notið aðstoðar kunnáttumanns við kaupin. Við aðilaskýrslu stefnda Halldórs kom fram að hann hefði kannað landamerki jarðarinnar fyrir kaupin. Ekki hafi verið upplýst um annað en að stefndu hafi verið að kaupa alla jörðina, en þess hafi verið getið að þáverandi ábúandi Sigtúna, Sigtryggur Pálsson, hafi verið með, samkvæmt sérstöku samkomulagi, um fjögurra hektara túnrækt í landi Bjarnastaða. Nokkrum árum síðar hafi sú nýting aflagst og stefndu hafi í kjölfarið nýtt umrætt tún, endurræktað það og stækkað.

Vitnið Stefán Vignir Skaftason staðfesti að hann hefði samið kaupsamning stefndu við Bjarna Benediktsson, sem og afsal. Vitnið kvaðst hafa verið formaður jarðanefndar í 25 ár og hafi oft séð um slíka skjalagerð fyrir bændur. Hann kvað undirritun samningsins og afsalsins hafa farið fram á heimili hans. Hann hafi áður kynnt sér landamerki jarðarinnar. Þá kom afdráttarlaust fram hjá honum að ef honum hefði verið kunnugt um eignarréttartilkall eiganda Sigtúna þá hefðu framangreind skjöl ekki orðið þess efnis sem þau voru. Hann lýsti því svo að hann væri þess fullviss að hann hefði haft undir höndum veðbókarvottorð jarðarinnar þegar hann ritaði framangreind skjöl, en honum hafi ekki tekist, þrátt fyrir leit í skjölum sínum að finna afrit af því vottorði. Hann taldi að vottorðið hefði ekki borið með sér annað en að Bjarni Benediktsson væri eigandi allrar jarðarinnar.

Um eignarhald Sigtúna í síðastnefnda þinglýsingabók er margtilvitnað skjal sagt eignarheimild og Baldur Öxdal eigandi. Í athugasemdadálki stendur: „1/3 Austaralands 1/2 Bjarnastaðir“. Þá kemur fram að Baldur Öxdal framseldi eignarrétt sinn að jörðinni til Páls Sigtryggssonar 10. desember 1960; Páll framseldi Sigtryggi Pálssyni jörðina 12. nóvember 1973; Sigtryggur framseldi jörðina til Öxarfjarðarhrepps á árinu 1989, en dagsetning kemur ekki fram; Öxarfjarðarhreppur afsalaði loks Silfurstjörnunni hf. jörðinni 30. apríl 1989. Ekki eru frekari færslur skráðar í þessa þinglýsingarbók.

Með 2. gr. laga nr. 45/2000 var breytt 4. mgr. 8. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Sagði í hinu nýja lagaákvæði að bækur þær er lúti að fasteignum skuli tölvufærðar í Landskrá fasteigna eftir nánari fyrirmælum ráðherra í reglugerð. Í stefnu er frá því greint að eftir framangreinda lagabreytingu hafi ekki lengur verið hægt að rekja eignarhald eiganda Sigtúna að landi Bjarnastaða þó framangreind skiptayfirlýsing sé enn tilgreind sem eignarheimild á veðbandayfirliti. Það sama eigi við um tengsl jarðanna Austaralands og Sigtúna. Allar séu þessar jarðir skráðar með sérstakt landnúmer. Stefnandi bendir og á að þetta sé gert þó jörðinni Sigtúnum hafi aldrei verið afmarkað séreignarland en allar séu jarðirnar lögbýli samkvæmt lögbýlaskrá.

Jörðinni Sigtúnum var afsalað frá Silfurstjörnunni hf. til Landsár ehf. 16. desember 2006 og afsal síðarnefnda félagsins til Gunnars Andrésar Jóhannssonar er dagsett 31. desember 2009, en Gunnar stefndi máli þessu upphaflega fyrir dóm, eins og fyrr er komið fram.

Fyrir liggur að stefnandi óskaði landskipta bæði gagnavart eigendum Austaralands og eigendum Bjarnastaða 19. maí 2018 með beiðni til sýslumannsins á Norðurlandi eystra. Eigandi Austaralands féllst á beiðnina en stefndu, eigendur Bjarnastaða, höfnuðu henni. Kveður stefnandi að þessi afstaða hafi komið sér í opna skjöldu þar sem stefndu hafi aldrei áður vefengt að helmingur lands Bjarnastaða tilheyrði Sigtúnum. Kveður stefnandi að hann og stefndu hafi kynnst á árinu 1998 eða 1999 í sambandi við hestamennsku og stefndi Halldór hafi hvatt hann til að festa kaup á jörðinni Sigtúnum og hafi talið heppilegt að stefnandi yrði meðeigandi stefndu að jörðinni Bjarnastöðum, en stefndi Halldór hafi upplýst stefnanda að Sigtún ætti helming jarðarinnar. Ekki hafi orðið af þessum viðskiptum þá en stefnandi hafi keypt nágrannajörðina Ferjubakka, sem liggi norðan Austaralands og Bjarnastaða á árinu 2002 og í framhaldi hafi hann og stefndu ráðist í virkjun Vaðkotsár, sem renni um Bjarnastaðaland, til að afla rafmagns til heimilisnota fyrir hús stefndu í Bjarnastaðalandi og hús stefnanda og bróður hans í Ferjubakkalandi. Kveður stefnandi að vegna virkjunarinnar hafi stefndi Halldór aflað samþykkis þáverandi eiganda Sigtúna. Stefnandi hafi eignast Sigtún árið 2009 og hafi stefndu enn engar athugasemdir gert við hann af því tilefni varðandi það að sú jörð ætti helming Bjarnastaða. Þvert á móti hafi málsaðilar verið í góðu samstarfi um landið, m.a. með því að stefnandi hafi kostað uppgræðslu hins sameiginlega lands í mörg ár. Þá hafi stefndu byggt upp ferðaþjónustu á landi jarðarinnar og hafi fengið samþykki stefnanda fyrir öllum byggingum þegar þau hafi óskað eftir byggingaleyfi hjá sveitarfélaginu án þess að gera fyrirvara um að þau vefengdu eignarréttindi hans.

Stefndu mótmæla því að þau hafi nokkru sinni viðurkennt eignarréttartilkall Sigtúna til Bjarnastaða og mótmæla atvikalýsingu stefnanda að því leyti. Þau hafi verið í samstarfi við stefnanda eftir 2001, en þau hafna því að það hafi verið þau sem upplýst hafi stefnanda um eignarréttartilkall Sigtúna til hálfra Bjarnastaða, enda hafi þeim ekki verið kunnugt um slíkt. Rangt sé að stefnandi hafi kostað áburðargjöf á land Bjarnastaða og það sé einnig rangt að stefndu hafi aflað samþykkis þáverandi eiganda Sigtúna fyrir virkjun í Vaðkotsá. Það hafi ekki verið fyrr en 2011 eða 2012 sem þau hafi fengið vitneskju um að stefnandi teldi sig eiga helming Bjarnastaða og þau hafi ávallt mótmælt þeim skilningi. Þá hafi þau eingöngu leitað samþykkis stefnda varðandi byggingu ferðaþjónustuhúsa á jörðinni af því að byggingarfulltrúi sveitarfélagsins hafi krafist þess. Í því hafi að þeirra mati ekki falist nein viðurkenning á kröfum stefnanda.

Stefnandi leitaði eftir því við sýslumanninn á Norðurlandi eystra 29. maí 2018 að skráning eignarréttar að Bjarnastöðum yrði leiðrétt og hans þar getið sem helmings eiganda, með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga. Beiðninni var hafnað og bar stefnandi þá ákvörðun undir dóminn á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga. Í úrskurði dómsins 3. júní 2019 var ákvörðun þinglýsingarstjóra staðfest og vísað til þess að ágreiningur aðila yrði ekki leiddur til lykta í þinglýsingamáli.

Stefnandi höfðaði í kjölfarið mál þetta.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi kveðst vísa til þess að eignarhald á jörðinni Bjarnastöðum, með landnúmer 154141, sé þannig að eigandi Sigtúna, með landnúmer 154209, á hverjum tíma, nú stefnandi, sé eigandi alls lands jarðarinnar að hálfu leyti á móti stefndu. Byggt sé á því að allt landið sé í sérstakri sameign málsaðila að jöfnu og hafi sú skipan verið ákveðin með skiptayfirlýsingu erfingja Páls sáluga Jóhannessonar, Austaralandi, dags. 16. júní 1939 (þinglýst og merkt; Litr. K. Nr. 132, bls. 132). Engu geti breytt um þá eignarréttarskipan þótt Baldur Öxdal hafi stofnað nýbýlið Sigtún og lagt til þess þau eignarréttindi sem hann þá hafi átt til 1/3 hluta Austaralands og 1/2 hluta Bjarnastaða, en það hafi hann gert án þess að nýbýlinu hafi á þeim tíma verið afmarkað tiltekið séreignarland.

Stefndu geti ekki hafa unnið eignarrétt að öllu landi Bjarnastaða við kaup þeirra á jörðinni 14. júní 1981 af Bjarna Benediktssyni og Magneu K. Bjarnadóttur þó eignarréttinda eigenda Sigtúna til helmings landsins hafi ekki verið getið með skýrum hætti í kaupsamningi og afsali til þeirra og heldur ekki getið um þau með athugasemd við þinglýsingu afsalsins samkvæmt 3. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Fyrir liggi að á afsalsdegi hafi verið getið um það í athugasemdadálki á blaði fyrir jörðina í fasteignabók embættis sýslumannsins á Húsavík, sbr. 4. mgr. 8. gr., sbr. 1. tölulið 1. mgr. 8. gr. þinglýsingarlaga að um væri að ræða „1/2 Bjarnastaði að fornu 1/2 nú Sigtún“. Þannig hafi verið getið um réttindi stefnanda til landsins í skilningi 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga í fasteignabók. Stefndu hafi því ekki getað verið grandlaus um eignarréttindi eiganda Sigtúna til landsins þegar þau hafi tekið við afsalinu í skilningi 29. gr., sbr. 19. gr. þinglýsingalaga. Verði að gera ráð fyrir því að þau hafi við kaupin kynnt sér þessa skráningu í fasteignabókina, t.d. með því að skoða veðbókarvottorð, þar sem gera megi ráð fyrir að þessarar athugasemdar hafi verið getið.

Stefnandi kveðst jafnframt byggja á því að stefndu hafi verið upplýst um eignarréttindi eiganda Sigtúna til helmings lands Bjarnastaða við kaupsamnings- og afsalsgerðina af afsalsgjöfum eða öðrum og hafi því ekki getað verið grandlaus um réttindin. Viðurkennt sé af hálfu stefndu, með bréfi lögmanns þeirra 11. september 2018 að við kaup á jörðinni hafi þau verið upplýst af seljanda um „… að nágrannajörðin Sigtún ætti u.þ.b. 4 ha túnræktun í landi Bjarnastaða“ og sé hér væntanlega átt við svokallaðan „Sigtryggsblett“ nefndan eftir fyrrverandi ábúanda að Sigtúnum. Þessa hafi hins vegar ekki verið getið í afsalinu en stefnandi telur að viðurkenning stefndu á að þeim hafi verið veittar þessar takmörkuðu upplýsingar um eignarréttindi nágrannajarðarinnar leiði til þess að þau hafi sönnunarbyrði fyrir því að þau hafi ekki verið upplýst um raunveruleg eignarréttindi hennar. Þessar takmörkuðu upplýsingar hafi veitt þeim fullt tilefni til að kanna nánar við afsalsgerðina hvernig skráningu eignarréttinda hafi verið háttað í fasteignabók.

Þá kveðst stefnandi byggja á því að ef stefndu hafi ekki haft vitneskju um eignarréttindi eiganda Sigtúna við kaupin, þá hafi þau síðar öðlast þekkingu á þeim en ekki gert reka að því að fá athugasemd um þau afmáða úr fasteignabók, með þeim lögfylgjum að þau hafi fyrir tómlætissakir fyrirgert öllum rétti sem þau hefðu hugsanlega getað átt vegna þess að afsali til þeirra hafi verið þinglýst án athugasemda um eignarréttindi eigenda Sigtúna eða að þau hafi treyst á veðbókarvottorð þar sem þeirra hafi ekki verið getið.

Stefnandi kveðst vísa til þess að í gögnum Nýbýlasjóðs varðandi stofnun Sigtúna sé tilgreint að „Baldur Öxdal [reisi] nýbýli á parti úr eignarjörð afa síns, Páls Jóhannessonar, og á hálfum Bjarnastöðum, sem [sé] eyðijörð fyrir framan Austaraland.“ Þá sé vísað til þess að í ritinu „Land og fólk, byggðasaga Norður-Þingeyinga“ komi fram að Sigtún eigi helming lands Bjarnastaða.

Þá byggir stefnandi á því að stefndu hafi á öllum tímum gengið út frá sameign jarðanna Sigtúna og Bjarnarstaða á landi Bjarnastaða og sé um það vísað til allrar háttsemi þeirra í garð stefnanda en þau hafi aldrei gert fyrirvara gagnvart stefnanda um að þau vefengdu eignarréttindi eiganda Sigtúna á helmingi Bjarnastaðalands í þeim viðskiptum öllum. Þannig hafi stefndu ítrekað óskað eftir samþykki stefnanda og fyrri eigenda Sigtúna vegna allra framkvæmda sem þau hafi staðið fyrir á jörðinni, m.a. vegna framkvæmda sem þau hafi sótt um byggingaleyfi fyrir hjá sveitarstjórn. Þá hafi stefndu athugasemdalaust þegið að stefnandi kostaði áburðargjöf á landið til uppgræðslu þess í fjölda ára. Byggi stefnandi á því að stefndu hafi í reynd viðurkennt helmings eignarráð stefnanda á landi Bjarnastaða.

Stefnandi kveður að honum sé nauðsyn á að fá eignarhald sitt á helmingi alls lands Bjarnastaða staðreynt með dómi vegna þess ágreinings sem upp sé kominn með honum og stefndu. Eignarréttindi stefnanda séu vernduð af 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1994, sbr. 10. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995.

Auk síðastgreindrar tilvísunar til 72. gr. stjórnarskrárinnar vísar stefnandi til þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Um varnarþing vísar hann til 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og til 129. gr., 130. gr. og 131. gr. sömu laga varðandi málskostnað. Um kröfugerð vísar stefnandi til heimildar í 25. gr. sömu laga.

Málsástæður stefndu

Stefndu kveðst byggja sýknukröfu sína á því að þau séu grandlausir og þinglýstir eigendur allrar jarðarinnar Bjarnastaða samkvæmt afsali frá 14. júní 1981. Þau mótmæla því að vitneskja þeirra um tún Sigtryggs Pálssonar í landi Bjarnastaða varpi ljósi á grandsemi þeirra um réttindi annarra og mótmæla því að þetta snúi sönnunarbyrði að þeim um að þau hafi ekki verið upplýst um eignarréttindi annarra til jarðarinnar. Viðkomandi ræktun hafi verið kynnt þannig fyrir stefndu að hún hefði verið heimiluð með sérstöku samkomulagi en ekki minnst á eignarréttartilkall. Telja stefndu því ekki efni til að fallast á viðurkenningarkröfu stefnanda. Komi reglur eignarréttar og þinglýsingareglur í veg fyrir að slíka kröfu sé hægt að gera á hendur grandlausum þriðju aðilum. Bjarni Benediktsson hafi á árinu 1981 afsalað allri jörðinni til stefndu. Á þeim tíma hafi hann haft þinglýsta eignarheimild fyrir jörðinni og farið með hana sem sína eign. Því hafi ekki verið ástæða fyrir stefndu að að draga í efa lögmæti eignarheimildar Bjarna og þau því mátt treysta því að hann væri löglegur eigandi allrar jarðarinnar. Afsalinu hafi verið þinglýst athugasemdalaust varðandi eignarhald seljanda. Vísi stefndu í þessu sambandi til meginreglna eignarréttarins þar með talinna reglna um traustfang svo og sérstaklega til 1. og 2. mgr. 9. gr., 1. mgr. 25. gr., 29. gr., 1. mgr. 33. gr. og 19. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Stefndu mótmæli því að hafa haft sérstaka ástæðu til að kanna eignarheimild Bjarna Benediktssonar í þinglýsingarbók um Bjarnastaði. Þau hafi ekki kannað með beinum hætti viðkomandi yfirlit fasteignabóka, enda hafi kunnáttumaður séð um alla skjalagerð vegna kaupanna. Stefndu mótmæli því að hægt sé að gera þær kröfur til leikmanna að þeir grandskoði frumrit þinglýsingarbóka áður en þinglýsing skjala fari fram. Af þessum sökum telji stefndu að þau hafi sinnt allri almennri aðgæsluskyldu áður en gengið hafi verið til samninga um jörðina og mótmæli því að þau hafi verið grandsöm um réttindi eiganda Sigtúna til jarðarinnar, sbr. 19. gr. þinglýsingarlaga, þegar þau hafi öðlast eignarrétt að Bjarnastöðum. Þau telji að veðbókarvottorð hafi legið frammi við kaupin sem ekki hafi tilgreint réttindi annarra en Bjarna Benediktssonar til jarðarinnar. Ekki hafi tekist að afla skjallegra sönnunargagna um þetta atriði, en stefndi telji að veðbókaryfirlit, 15. nóvember 2007 og 12 júní 2012 og þinglýsingar skjala án athugasemda um réttindi annarra frá og með kaupum þeirra á jörðinni, styðji staðhæfingar þeirra um þetta atriði. Augljóst sé að starfsmaður sem þinglýst hafi afsalinu í júní 1981 hafi engar efasemdir haft um eignarréttindi Bjarna Benediktssonar til jarðarinnar Bjarnastaða. Stefndu mótmæli því að upplýsingar viðsemjenda þeirra, Bjarna Benediktssonar, um 4 hektara ræktun Sigtryggs Pálssonar í landi Bjarnastaða hafi gert þau grandsöm um réttindi eiganda Sigtúna til Bjarnastaða. Þau bendi á að svipað fyrirkomulag hafi tíðkast í sveitum landsins varðandi ræktun í landi annarra aðila, án þess að tengist á nokkurn hátt grunneignarrétti að viðkomandi jörð. Einnig bendi þau á að Sigtryggur Pálsson hafi vottað viðkomandi kaupsamning og afsal fyrir Bjarnastöðum án þess að gera neina athugasemd við það að stefndu væru að kaupa alla jörðina.

Stefndu veki athygli á því að viðsemjandi þeirra, Bjarni Benediktsson, hafi veðsett alla jörðina Bjarnastaði í þrígang á árunum 1951 til 1961, án þess að samþykki annarra hafi verið áskilið. Athygli veki að umboðsmaður Bjarna vegna veðbréfa útgefinna 3. desember 1955 og 16. janúar 1961 hafi verið Baldur Öxdal. Hann hafi undirritað bæði þessi skjöl fyrir hönd Bjarna, þótt öll jörðin væri veðsett. Stefndu telji að framangreindar veðsetningar bendi ekki til annars en að Bjarni hafi einn verið eigandi Bjarnastaða og síðar stefndu. Í ritinu Land og Fólk, Byggðasaga Norður-Þingeyinga, útgefnu 1985 á blaðsíðu 363 sé ekki getið um eignarréttindi annarra en stefndu að Bjarnastöðum. Til frekari stuðning því að Bjarni og síðar stefndu hafi átt alla Bjarnastaði, sé bent á þá staðreynd að veðsetningar Sigtúna hafi ekki í neinum tilvikum verið færðar í þinglýsingarbók fyrir Bjarnastaði.

Stefndu byggi sýknukröfu sína einnig á því að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi eignast hlut í Bjarnastöðum og einnig sé vísað til þess að hann hafi fyrir tómlætis sakir fyrirgert rétti sínum til að krefjast viðurkenningar á helmings eignarhlut í Bjarnastöðum.

Eignarheimild stefnanda taki eingöngu til jarðarinnar Sigtúna. Í viðkomandi afsali, dagsettu 31. desember 2009, sé jarðarinnar Bjarnastaða ekki getið. Stefndu telji orðalagið „ásamt öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber“ í afsalinu taki ekki til eignarhalds í Bjarnastöðum. Fyllsta ástæða hefði verið að taka fram með beinum hætti í afsalinu um eignarhald Bjarnastaða, ef ætlunin hafi verið að það tæki að einhverju leyti til jarðarinnar. Fastanúmer sem komi fram í afsalinu hafi enga tengingu við Bjarnastaði. Stefndu telji að engin merki séu um það í gögnum málsins að söluverð Sigtúna samkvæmt fyrrgreindu afsali til stefnanda hafi á einhvern hátt tekið mið af verðmæti Bjarnastaða. Stefndu telji að stefnandi hafi ekki gert ráð fyrir því við kaupin á Sigtúnum, að hann væri jafnframt að eignast helmingshlut í Bjarnastöðum.

Stefndu telji að Baldur Öxdal hafi ekki uppfyllt skilyrði til að stofna nýbýli, sem eingöngu hafi byggst á óskiptum eignarhlutum úr tveimur jörðum. Af þessum sökum telji stefndu að ekki hafi verið heimild fyrir því að stofna sérstakt blað í þinglýsingarbók fyrir Sigtún og ekki síst með tilliti til skorts á þinglýstum leyfum um stofnun nýbýlis, svo og vegna skorts á þinglýstu nafnleyfi. Til frekari rökstuðnings sé vísað til núverandi og fyrrverandi þinglýsingarlaga, þar sem ekki sé gert ráð fyrir að eignarhald fasteignar sé þannig skráð að eignarhald hennar fylgi breytingum á eignarrétti annarrar eignar. Hver eign sé sjálfstætt þinglýsingarandlag. Óumdeilt sé að Sigtúnum hafi ekki verið afmarkað tiltekið séreignarland og engin merki þess séu í málinu að matseiningar Sigtúna samkvæmt fasteignamatsskrá sæki neitt til lands eða mannvirkja innan landamerkja Bjarnastaða. Stefndu mótmæli því að þinglýst skjöl sem tengist Sigtúnum hafi haft áhrif á réttarstöðu Bjarnastaða, enda ekkert sem gefið hafi það til kynna með ótvíræðum hætti í þinglýsingarbókum um Sigtún. Stefndu telji að stefnandi hafi ekki gert ráð fyrir því við kaupin á Sigtúnum að hann væri jafnframt að eignast helmingshlut í Bjarnastöðum.

Stefndu telji að Baldur Öxdal hafi aldrei ráðstafað eignarhlut sínum í Bjarnastöðum þegar litið sé til þinglýstra skjala varðandi Bjarnastaði og Sigtún. Hvergi sé að finna þinglýst skjöl um Bjarnastaði, þar sem Baldur Öxdal ráðstafi réttindum til Bjarnastaða. Í afsali Baldurs til Páls Sigtryggssonar, dagsettu 10. desember 1960, sé ekki getið um sölu á 1/2 Bjarnastöðum. Stefndu byggi á því að öll síðari skjöl, þar sem Sigtúnum sé ráðstafað hafi ekki haft áhrif á eignarhald Bjarnastaða. Réttindum yfir fasteign skuli þinglýsa svo þau haldi gildi sínu gagnvart grandlausum viðsemjanda, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga. Það hafi stefnandi ekki gert og ekki heldur fyrri eigendur Sigtúna.

Stefndu mótmæli þeirri málsástæðu stefnanda að athugasemdir í þinglýsingarbókum um Sigtún og Bjarnastaði með vísun til skiptayfirlýsingar dagsettrar 16. júní 1939 hafi eignarréttarlegt gildi til stuðnings viðurkenningarkröfu hans. Stefndu bendi á að athugasemdir þessar hafi verið óskýrar og einungis tekið til upphaflegra rétthafa og ekki fylgt færslum um síðari rétthafa. Stefndu mótmæli því að 4. mgr., sbr. 1. mgr. 8. gr. þinglýsingarlaga styðji málatilbúnað stefnanda varðandi gildi þessara athugasemda. Stefndu mótmæli því að stefnandi sé þinglýstur eigandi að hálfum Bjarnastöðum samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingarlaga á grundvelli framangreindra athugasemda.

Stefndu mótmæli fullyrðingum stefnanda um að þau hafi viðurkennt í verki eignarhald hans á hálfum Bjarnastöðum. Þau telji ekkert í samskiptum við stefnanda hafa gefið þetta til kynna. Stefnandi hafi vitað að stefndu hafi verið að framfylgja skilyrði af hálfu byggingafulltrúa Þingeyinga, þegar stefndi Halldór, hafi aflað samþykkis hjá stefnanda fyrir ferðaþjónustumannvirkjum í landi Bjarnastaða árið 2015. Stefnandi hafi vitað að stefndu hafi talið að þau ættu alla jörðina. Stefndu mótmæli því að hafa leitað eftir samþykki fyrri eiganda Sigtúna vegna framkvæmda á Bjarnastöðum. Stefndu mótmæli því sem ósönnuðu að stefnandi hafi kostað áburðargjöf til uppgræðslu á Bjarnastöðum til margra ára. Stefndu telji, með vísun til framangreindra atvika, að þinglýst afsal þeirra fyrir Bjarnastöðum hafi útrýmt hugsanlegum eldri óþinglýstum rétti fyrri rétthafa stefnanda til jarðarinnar, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga.

Þá byggja stefndu á því að réttindi stefnanda til jarðarinnar skuli víkja að teknu tilliti til afsals stefndu fyrir jörðinni Bjarnastöðum, samkvæmt 18. gr. þinglýsingarlaga. Stefndu kveðast staðhæfa að þau hafi verið grandlaus um tilvist réttinda annarra til Bjarnastaða fyrr en árið 2011 eða 2012, sbr. það sem fyrr segi um grandleysi þeirra. Vísi stefndu í þessu sambandi einnig til þess að þau hafi veðsett jörðina mörgum sinnum án samþykkis annarra allt frá því þau keyptu hana árið 1981. Síðast hafi þau veðsett alla jörðina með veðskuldabréfi útgefnu 19. desember 2017. Stefndu telji að þeim yrði bakað óverðskuldað tjón ef afsal þeirra þyrfti að þoka að hálfu leyti, enda hafi þau verið grandlaus um réttindi stefnanda til Bjarnastaða. Stefndu telji að tjón þeirra yrði mun bagalegra en stefnanda. Eins og heimildarskjöl stefndu til Bjarnastaða beri með sér hafi þau ætlað að kaupa alla jörðina og hafi kaupverðið miðast við það. Ef réttur stefnanda til Bjarnastaða verði viðurkenndur megi telja líklegt að það leiði einnig til tjóns fyrir stefndu þar sem slík staða muni knýja á kröfur um breytingar á skilmálum veðskulda, sem nú séu tryggðar með veði í allri jörðinni. Stefndu telji engar vísbendingar um að stefnandi hafi gert ráð fyrir að helmingur Bjarnastaða hafi fylgt með í kaupunum á Sigtúnum samkvæmt afsali 31. desember 2009. Í afsalinu sé hvergi minnst á Bjarnastaði. Stefndu telji því að stefnandi verði ekki fyrir neinu tjóni þótt dómkrafa hans verði ekki tekin til greina. Á hinn bóginn verði stefndu fyrir tjóni ef ekki verði fallist á sýknukröfu þeirra og telja verði að það muni leiða til mjög ósanngjarnrar og bagalegrar niðurstöðu fyrir þau.

Einnig byggja stefndu sýknukröfu sína á því, teljist framangreint afsal til þeirra ekki hafa náð nema til helmings jarðarinnar, að þau hafi verið búin að eignast hinn helming jarðarinnar fyrir hefð, þegar stefnandi hafi höfðað málið gegn þeim 12. ágúst 2019. Stefndu kveðast einkum vísa til 2. gr. hefðarlaga nr. 46/1905 og telja að öll skilyrði ákvæðisins séu uppfyllt. Stefndu hafi búið á jörðinni frá því í júní 1981 og hafi lengst af farið með hana sem sína eign, án allra afskipta eiganda Sigtúna. Stefnandi hafi fyrst farið að ámálga rétt sinn til jarðarinnar árið 2011 eða 2012. Öll jörðin hafi verið skráð eign stefndu í fasteignaskrám og fasteignamati og þau hafi greitt af jörðinni alla skatta og skyldur síðan þau hafi keypt hana. Í lögbýlaskrá hafi stefndu ein verið skráð eigendur og ábúendur jarðarinnar. Í ritinu Land og Fólk, Byggðasaga Norður-Þingeyinga, útg. 1985, bls. 363, sé ekki getið um eignarréttindi annarra en stefndu að Bjarnastöðum. Stefndu hafi veðsett jörðina margoft á árunum 1981 til 2017, án þess að samþykki annarra en þeirra væri áskilið. Þau hafi ræktað jörðina og hafi reist þar ýmis mannvirki án samþykkis annarra. Árið 2015 hafi stefnandi reynt að gera rétt sinn til Bjarnastaða gildandi hjá opinberum aðilum, m.a. hjá byggingafulltrúa Norðurþings. Í kjölfarið hafi byggingafulltrúi krafist þess að við gerð ferðaþjónustumannvirkja á Bjarnastöðum að stefnandi samþykkti viðkomandi mannvirki, sbr. bréf hans dagsett 27. maí 2015. Stefndu hafi hins vegar aldrei samþykkt túlkun stefnanda um eignarhald hans á Bjarnastöðum og aldrei ljáð máls á skiptingu jarðarinnar á þeim grundvelli.

Stefndu telji með vísun til framangreindra atvika að ótvírætt sé að skilyrði 1. mgr. 2. gr. hefðarlaga um hefðartíma og umráð séu uppfyllt. Þau hafi verið búin að nota alla jörðina í um það bil 30 ár þegar stefnandi hafi vakið fyrst athygli á ætluðum rétti sínum. Telji stefnandi að ákvæði 2. og 3. mgr. 2. gr. hefðarlaga standi í vegi fyrir fullkominni hefð þá beri hann sönnunarbyrði fyrir því að þau atvik sem þar séu tilgreind hafi verið fyrir hendi. Stefndu taki fram að þau hafi ekki fengið viðkomandi jarðarhluta til ábúðar, láns eða leigu og hafi verið fullkomlega grunlaus um eignatilkall annarra til jarðarinnar fyrr en árið 2011 eða 2012. Stefndu taki fram að þrátt fyrir að þau hafi þurft að leita eftir samþykki stefnanda við gerð ferðaþjónustuhúsa á Bjarnastöðum 2015 hafi það ekki falið í sér neitt samþykki af þeirra hálfu um eignarrétt stefnanda. Stefndu mótmæla því að stefnandi hafi borið áburð á jörðina til landgræðslu með þeirra samþykki og á þeim grundvelli að hann ætti helming Bjarnastaða. Stefndu veki athygli á því að þau hafi veðsett jörðina eftir þetta án samþykkis stefnanda, sbr. veðskuldabréf útgefið 19. desember 2017. Um grandleysi þeirra sé að öðru leyti vísað til þess sem að framan greini.

Stefndu mótmæli því að þeim hafi borið að fá eignarréttindi sín viðurkennd með dómi áður en mál þetta hafi verið höfðað og því geti þau ekki vegna tómlætis borið fyrir sig framangreindar málsástæður til sýknu. Þau séu þinglýstir eigendur að allri jörðinni og af þeim sökum hafi ekki verið ástæða til að fá þau réttindi viðurkennd með dómi, enda þótt stjórnsýsluhafi hafi í eitt skipti efast um eignarréttindi þeirra á jörðinni.

Stefndu vísa til þess að eignarhald þeirra á jörðinni Bjarnastöðum sé óskert samkvæmt meginreglum eignarréttarins, þ.m.t. reglum um traustfang svo og á 1. og 2. mgr. 9. gr., 1. mgr. 25. gr., 29. gr. og 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Um grandleysi stefndu sé einkum vísað til 19. gr. sömu laga. Um skilyrði til stofnun nýbýlis og áskilnað um þinglýsingu viðkomandi leyfis vísa stefndu til 3. gr. laga um nýbýli nr. 15/1897 og IV. kafla laga nr. 108/1941 um byggingar- og landnámssjóð. Um bæjarnöfn og áskilnað um þinglýsingu viðkomandi leyfis vísa stefndu til 1. mgr. 7. gr. laga nr. 51/1937 um bæjarnöfn o.fl. og 8. gr. laga nr. 33/1953 um bæjarnöfn o.fl. Stefndu vísa til 18. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 um að réttindi skjala sem tengist stefnanda víki fyrir réttindum samkvæmt afsali til stefndu um jörðina. Sýknukrafa stefndu vegna eignarréttar þeirra á grundvelli hefðar er einkum reist á 2. gr. og 1. mgr. 6. gr. hefðarlaga nr. 46/1905. Málskostnaðarkrafa er studd við 130., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi kröfu um að tekið verði tillit til skyldu til greiðslu virðisaukaskatts á málflutningsþóknun er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Niðurstaða dómsins Eins og rakið er að framan þar sem gerð er grein fyrir málsástæðum aðila er á því byggt af stefnanda hálfu að hann sem eigandi Sigtúna eigi helming Bjarnastaða í sérstakri sameign með stefndu, en stefndu kveðast hafa fest kaup á jörðinni allri og hafi verið ókunnugt um það frá upphafi að eigandi Sigtúna gæti átt eignarréttartilkall til helmings jarðarinnar. Þau hafi ekki komist að þessu fyrr en stefnandi hafi vakið máls á þessu og telja að það hafi verið á árinu 2010 eða 2011.

Í 1. málslið 1. mgr. 25. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, sem er í þeim kafla laganna er varðar þinglýsingar vegna fasteigna, segir að þinglýsta eignarheimild hafi sá, er þinglýsingarbók nefni eiganda á hverjum tíma. Það er mat dómsins að umrætt ákvæði geti aðeins vísað til tiltekins eiganda, sem annaðhvort er maður eða lögaðili. Er stefndu undirrituðu kaupsamning sinn og afsal fyrir jörðinni Bjarnastöðum var Bjarni Benediktsson einn skráður eigandi. Í þeim skjölum sem stefndu undirrituðu er m.a. vísað til landamerkjalýsingar jarðarinnar og að stefndu hafi kynnt sér landamerkin, sem eitt og sér styður þær fullyrðingar stefndu að þau hafi talið sig vera að kaupa alla jörðina. Með vísan til tilvitnaðs lagaákvæðis er það mat dómsins að nauðsynlegt hefði verið að skrá í þinglýsingarbók hvaða maður eða lögaðili ætti þau eignarréttindi sem stefnandi byggir á að tilheyri eiganda Sigtúna á hverjum tíma. Verður ekki séð að neinn eigenda Sigtúna frá því Baldur Öxdal framseldi eignarhald að jörðinni hafi gert reka að því að fá þinglýst eignarrétti að Bjarnastöðum. Er ekki fallist á það að þau sönnunargögn sem fyrir liggja um kaupsamningsgerð og útgáfu afsals til stefndu styðji þá málsástæðu stefnanda að stefndu hafi mátt gera sér grein fyrir eignarréttartilkalli eiganda Sigtúna vegna upplýsinga sem fram hafi komið við kaupsamningsgerðina um fjögurra hektara túnræktun þáverandi eiganda Sigtúna, Sigtryggs Pálssonar, í landi Bjarnastaða. Þá styður það einnig þennan skilning að Sigtryggur skrifar undir framangreind skjöl sem vottur, en sú staðreynd gerir það ólíklegra að mati dómsins að hann hafi á þessum tíma talið sig eiga eignarrétt að hálfum Bjarnastöðum. Þá er í þessu sambandi haft í huga að í afsali Baldurs Öxdal til Páls Sigtryggssonar, 10. desember 1960 er tilgreint að eignarjörð afsalsgjafa, Sigtúni, sé afsalað ásamt eignarhaldi afsalsgjafa í Austaralandi, en ekki vísað til eignarhluta hans í Bjarnastöðum. Einnig liggur fyrir að skjölum er varða stofnun nýbýlisins Sigtúna var ekki þinglýst.

Fyrir liggur að kaupsamningi stefndu og Bjarna Benediktssonar var þinglýst án athugasemda, en það er mat dómsins að skjölin samræmist því ekki að annar eigandi en Bjarni hafi verið að Bjarnastöðum.

Framangreint leiðir til þess að mati dómsins að þegar kaupsamningi og afsali til stefndu var þinglýst höfðu þau ekki tilefni til að kanna sérstaklega hvort eignarheimild viðsemjenda þeirra næði til allrar jarðarinnar. Verður lagt til grundvallar að þau hafi verið grandlaus um réttindin í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga og eru ósannaðar fullyrðingar stefnanda um að stefndu hafi frá öndverðu vitað um eignarréttartilkall eigenda Sigtúna og að þau hafi leitað samþykkis eigenda þeirrar jarðar fyrir framkvæmdum á Bjarnastöðum áður en stefnandi eignaðist jörðina.

Í 29. gr. þinglýsingalaga greinir að réttindum yfir fasteign skuli þinglýsa til þess að þau haldi gildi gagnvart þeim, er reisi rétt sinn á samningum um eignina, og gegn skuldheimtumönnum eiganda eða annars rétthafa yfir eign. Fyrir liggur að eignarheimild Baldurs Öxdal til helmings Bjarnastaða var þinglýst og skráð á blað jarðarinnar. Á hinn bóginn hefur enginn síðari eigenda Sigtúna fengið eignarheimild sinni þinglýst á jörðina Bjarnastaði, fyrr en stefnandi freistaði þess í aðdraganda þess að mál þetta var höfðað. Stefnandi eignaðist jörðina Sigtún í lok árs 2009. Enginn fyrirrennara stefnanda óskaði eftir landskiptum að því best verður séð.

Með vísan til þess sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að stefndu hafi farið með full eignarráð allrar jarðarinnar Bjarnastaða frá því kaupsamningi þeirra og afsali var þinglýst. Bera gögn málsins með sér að þau hafi m.a. reist virkjun í landi jarðarinnar í samvinnu við stefnanda og annan mann, en þetta var áður en stefnandi eignaðist Sigtún. Verður ekki séð af gögnum málsins að þau hafi leitað samþykkis þáverandi eiganda Sigtúna fyrir þessum framkvæmdum. Einnig liggja fyrir í málinu veðskuldabréf sem hvíla á jörðinni Bjarnastöðum og bera þau ekki með sér að samþykkis hafi verið leitað hjá sameigendum.

Í 1. gr. hefðarlaga nr. 46/1905 greinir að hefð megi vinna á hverjum hlut, jafnt fasteign sem lausafé, sem geti verið eign einstakra manna, án tillits til þess hvort hann var áður einstaks manns eign eða opinber eign. Í 1. mgr. 2. gr. kemur fram að skilyrði fyrir hefð sé 20 ára óslitið eignarhald á fasteign, en 10 ára óslitið eignarhald á lausafé. Þá er í 2. mgr. sama lagaákvæðis sagt að hafi maður náð umráðum með glæp eða óráðvandlegu atferli vinni hann ekki hefð og sama eigi við ef hefðandi fái vitneskju um, áður en hefðin er fullnuð, að eignarhaldið sé þannig til komið. Loks segir í 3. mgr. sama lagaákvæðis að hafi hefðandi fengið hlutinn að veði, til geymslu, til láns eða á leigu, geti slík umráð ekki heimilað hefð.

Það er mat dómsins, með vísan til þess sem að framan greinir, að stefndu hafi fengið full umráð jarðarinnar Bjarnastaða, þegar við afhendingu jarðarinnar til þeirra 20. júní 1981 og á þeim tíma hafi þeim verið ókunnugt um að eignarheimild framseljanda næði hugsanlega aðeins til hálfrar jarðarinnar. Þá er eins og fyrr greinir ósannað í málinu að stefndu hafi fengið vitneskju um umræddan ágalla á eignarheimild viðsemjanda síns fyrr en eftir að stefnandi festi kaup á jörðinni Sigtúnum í lok árs 2009. Höfðu stefndu haft full umráð og not eignarinnar í fullan óslitinn hefðartíma samkvæmt 1. mgr. 2. gr. hefðarlaga frá og með 21. júní 2002. Breytir engu hér um þó Sigtryggur Pálsson hafi nýtt fjögurra hektara tún í landi jarðarinnar, því þeirri skerðingu á fullum umráðum stefndu á jörðinni lauk væntanlega er Sigtryggur seldi jörðina Öxarfjarðarhreppi með ódagsettu afsali sem mælir fyrir um að afhending jarðarinnar fari fram 1. janúar 1988. Var hefð fullnuð varðandi þetta tún 2. janúar 2008, en sú dagsetning er einnig fyrir þann tíma er stefnandi eignaðist jörðina. Ekki verður séð miðað við þau sönnunargögn sem fyrir liggja í málinu að við geti átt þau atvik sem talin eru í 2. og. 3. mgr. 2. gr. hefðarlaga. Í 1. mgr. 6. gr. hefðarlaga segir að fullnuð hefð skapi eignarrétt yfir hlut þeim er í eignarhaldi var og að hefðandi þurfi ekki að styðjast við aðra eignarheimild.

Ekki er unnt að fallast á að stefndu geti talist að lögum hafa tapað hefðarétti sínum með tómlæti.

Þegar af þeim ástæðum sem að framan eru raktar eru ekki skilyrði til að fallast á kröfur stefnanda og verður sýknukrafa stefndu því tekin til greina.

Rétt þykir að málskostnaður milli aðila falli niður.

Halldór Björnsson dómstjóri kveður upp dóm þennan að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, en hvorki lögmenn né dómari töldu ástæðu til að endurflytja málið þó liðinn sé lengri tími en fjórar vikur frá dómtöku þess. Dómsuppsaga dróst vegna embættisanna dómara.

Dómsorð:

Stefndu, Halldór Svanur Olgeirsson og Elín Maríusdóttur, eru sýkn af kröfu, stefnanda, Vigdísar Þórarinsdóttur, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.