Dómstólaleit

Mál þetta hófst með kröfuskjali sóknaraðila 15. október 2018 sem barst dómnum 17. sama mánaðar. Sóknaraðilar eru A  og B. Til varnar er Landsbankinn hf., Austurstræti 11, 155 Reykjavík. Málið var tekið til úrskurðar eftir munnlegan málflutning sem fram fór miðvikudaginn 27. mars sl. Sóknaraðilar krefjast þess að nauðungarsala sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem   fram   fór   þann   25.   september   2018,   á   fasteigninni   að   Dalbraut   1,   105 Reykjavík, verði ógilt. Einnig krefjast þeir málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess, að öllum kröfum sóknaraðila, A og B verði hafnað og að ákvörðun   sýslumanns   um   að   framhald   nauðungarsölu   nr.   2017-016476   hjá sýslumanninum   á   höfuðborgarsvæðinu   á   fasteigninni   Dalbraut   1,   Reykjavík, heildareigninni, standi óhögguð. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar eftir mati dómsins.

I.

Atvik máls eru þau að sóknaraðili B gaf út veðskuldabréf til varnaraðila þann 22. janúar 2006 að fjárhæð 60.000.000 kr. með veði í nokkrum eignum sínum og eignum sóknaraðila A. Veðbandslausn var veitt á einni þeirra eigna sem tryggði kröfuna, þ.e. Sporðagrunni 7, Reykjavík í apríl 2009. Þann 16. mars 2011 var gerð skuldbreyting á veðskuldabréfinu þar sem gjaldfallnar greiðslur, verðbætur, vextir, dráttarvextir og kostnaður var lagt við höfuðstól veðskuldabréfsins sem varð eftir það 73.579.674 kr. Vegna erfiðleika við að standa skil á skuldbindingum sínum ákváðu sóknaraðilar að selja eignir til þess að létta á skuldum þeirra. Sóknaraðilar segja að þetta hafi verið að undirlagi varnaraðila sem neitar því alfarið. Sumarið 2013   voru   seldar   fasteignirnar   Nýlendugata   15a,   Grettisgata   55,   Mánagata   4, Barðavogur   22   allar   í   Reykjavík,   sem   allar   voru   til   tryggingar   ofangreindu veðskuldabréfi. Skyldi söluverðinu ráðstafað til varnaraðila eða 46.500.000 kr. en í raun var einungis 42.791.513 kr. ráðstafað inná skuldir sóknaraðila við varnaraðila. Mismunurinn mun hafa farið til greiðslu á ógreiddum lögveðsgjöldum á eigninni og kostnaðar við söluna. Þá voru 500.000 kr. greiddar inná reikning sóknaraðilans B.

Vegna sölunnar gaf varnaraðili út yfirlýsingu um skilyrta afléttingu veðbanda hinn 10. júlí 2013. Skyldi varnaraðili láta aflýsa veðskuldabréfi 171242 sem hvíldi á öllum fasteignunum. Jafnframt skyldi hann láta aflýsa tryggingarbréfi 2753 sem hvíldi á Barðavogi 22 og tryggingarbréfi 2854 sem A hafði gefið út 6. október 2005 og   hvíldi   á   Mánagötu.   Gerði   varnaraðili   það   að   skilyrði   fyrir   afléttingu   að „[kaupandi] greiði til Fasteignasölunnar Stakfells ehf., kt. 4807997-3029, greiðslu skv. kaupsamningi, útg. 12.04.2013, kr. 46.500.000,-, vegna sölu eignanna að Nýlendugötu   15a,   Grettisgötu   55,   Mánagötu   4   og   Barðarvog   22,   og   að Fasteignasalan   Stakfell   ehf.   greiði   til   Landsbankans   hf.   kr.   46.500.000,-   að frádregnum sölukostnaði, lögveðskröfum og kröfu í eigu C, sem tryggð er með 3. veðrétti á fasteigninni að Barðavog 22. Greiðslan skal greiðast inn á reikning Landsbankans hf. – Borgartúni – kt. 491178-0519 og reikningsnúmer: 0111-26- 974900.“

Samhliða kaupsamningi var gengið frá lögskilauppgjöri og skyldi kaupandi greiða 46.571.790 kr. inn á reikning Stakfells ehf. Þá gaf A út afsal v. fasteignanna þennan sama dag.

Varnaraðili móttók eins og fyrr segir greiðslur frá fasteignasölunni Stakfelli ehf., 42.791.513 kr., 16. ágúst 2013 og leysti tilgreindar fasteignir úr veðböndum með áritun sinni hinn 9. september það ár. Sóknaraðilinn B kveðst ekki hafa verið upplýstur um móttöku fjármunanna heldur hafi varnaraðili ráðstafað greiðslunni, og söluverðinu öllu, einhliða í sína þágu, þvert á meint samkomulag aðila. Þegar B kveðst   hafa   fengið   vitneskju   um   að   varnaraðili   hefði   ráðstafað   söluandvirði eignanna leitaði hann til lögmanns og kveðst síðan hafa haft í frammi kröfur á hendur varnaraðila, en án árangurs.

Varnaraðili kveðst hafa ráðstafað greiðslunum á eftirfarandi hátt í samræmi við þau tryggingarbréf og veðtryggingar sem bankinn var með fyrir skuldum sóknaraðila, A og B: Reikning A nr. 0117-36-..., 120.000 kr. Reikningur sama nr. 0117-26-.,.., 6.600.000 kr., Reikningur B nr. 0117-74-.., 35.571.513 kr. og inná reikning B nr. 0117-26-..., 500.000 kr. eða alls 42.791.513 kr.

Til tryggingar öllum skuldum sóknaraðila, A og B, voru tryggingarbréf áhvílandi á öllum framangreindum eignum sem seldar voru, auk Dalbrautar 1, sem ágreiningur þessa máls fjallar um. Við uppgjörið var tryggingarbréfum nr. 0117-63-002753 og 0117-63-002854 aflétt af Barðavogi 22 og Mánagötu 4 enda skuldir sem þau tryggðu gerðar upp með sölunni. Eftir innáborgun á veðskuldabréf 0117-74-171242 sem   ágreiningur  þessa   máls   snýst   um   var   bréfinu   aflétt  af   Nýlendugötu   15a, Grettisgötu   55,   Mánagötu   4   og   Barðavogi   22.   Áfram   skyldi   bréfið   hvíla   á Brúnavegi 1, Dalbraut 1 og 3 í Reykjavík.

Veðskuldabréf 0117-74-171242 fór í vanskil 1. október 2013 og var lánið gjaldfellt í framhaldinu. Greiðsluáskorun var send til aðila í nóvember 2014 og aftur 24. maí 2017.   Í   framhaldinu   var   send   út   nauðungarsölubeiðni   til   Sýslumannsins   á höfuðborgarsvæðinu   1.   ágúst   2017   þar   sem   gerð   var   krafa   um   að   fasteignin Dalbraut 1–3, Reykjavík yrði seld nauðungarsölu. Fyrsta fyrirtaka nauðungarsölunnar fór fram þann 7. september 2017. Byrjun uppboðs fór síðan fram 25. október 2017 og var frestað nokkrum sinnum á meðan reynt var að leysa úr ágreiningi milli aðila og leita sátta. Aðrir beiðendur nauðungarsölunnar munu hafa afturkallað beiðnir sína enda greiddu sóknaraðilar kröfur þeirra áður en að sölu kom.   Framhaldssala   fór   síðan   fram   á   eigninni   sjálfri   25.   september   2017. Hæstbjóðandi var varnaraðili með boð að fjárhæð 10.000.000 kr. Samþykkisfrestur var til 20. nóvember 2018 kl. 11.00. Boð varnaraðila, var samþykkt af sýslumanni og var sá hluti kaupverðs sem greiða átti millifærður inn á reikning sýslumanns á tilsettum tíma.

II.

Sóknaraðilar benda á að dráttarvaxtareikningur varnaraðila taki til tímabilsins 1. október   2013   til   1.   ágúst   2017   og   sé   fjárhæð   dráttarvaxtanna   35.104.327   kr. Sóknaraðilar kveðast aldrei hefðu samþykkt sölu eignarsafnsins hefði varnaraðili gert það að skilyrði að andvirði sölunnar yrði ráðstafað með þeim hætti sem var gert enda hafi sú ráðstöfun verið óheimil og óheiðarleg. Varnaraðili hafi vitað hvað það varðaði sóknaraðila miklu hvernig söluandvirði yrði ráðstafað en hafi ekki gætt að hagsmunum þessa viðskiptavinar og viðsemjanda.

Aðgerðir   varnaraðila   hafa   valdið   sóknaraðilum   verulegu   fjártjóni   enda   hafi greiðslum úr sölu eignasafnsins einhliða verið ráðstafað af varnaraðila í eigin þágu og auðgunarskyni og sæki nú varnaraðili á aðrar eignir með kröfu sína sem vegna ráðstafananna hafi vaxið mjög að umfangi.

Einhliða ákvarðanir varnaraðila um ráðstöfun söluverðs hafi gert stöðu sóknaraðilans A, sem veðsala fyrir skuldbindingu sóknaraðilans B, langtum mun verri. Mátti enda vera ljóst að sala eignanna myndi skerða mjög tekjur sem hann hafði af eignunum og yrði ekki til þess fallin að bæta úr lausafjárskorti hans. Hafi því verið óhjákvæmileg sú fyrirséða afleiðing að hann yrði ekki í færum með að mæta afborgunum lánsins, hvað þá greiða það upp eftir gjaldfellingu þess strax í kjölfar sölu. Að teknu tilliti til þess sem að framan hafi verið rakið og þess trausts sem sóknaraðilar hafi mátt bera til vinnubragða varnaraðila sem er fjármálafyrirtæki og til efnis loforðsins ætla sóknaraðilar, með vísan til 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936, að ósanngjarnt og óheiðarlegt sé af varnaraðila að bera fyrir sig samþykki   sóknaraðila   við   því   að   veðsetja   fasteignina   til   tryggingar   greiðslu skuldarinnar.   Þá   sé   ósanngjarnt   að   beita   skuldabréfinu   með   þeim   hætti   sem varnaraðili gerir og áskilja sér dráttarvexti þegar hann hefur sjálfur búið um hnútina eins og lýst hefur verið. Vísist jafnframt til 19. gr. laga um fjármálafyrirtæki nr. 161/2002 en það áskilji að fjármálafyrirtæki skuli starfa í samræmi við eðlilega og heilbrigða viðskiptahætti.

Þá reisa sóknaraðilar kröfu sína um ógildingu á því að ákvæði skuldabréfsins stríði gegn   ákvæðum   6.   og   9.   gr.   laga   nr.   121/1994   um   neytendalán   með   því   að vaxtaákvæði 2. gr. skilmála veðskuldabréfsins kveði á um breytilega vexti sem séu einhliða ákveðnir án nokkurra takmarkana eða tímabila. Sóknaraðilar áskildu sér í greinagerð rétt til þess að láta dómkveða matsmann til þess að endurútreikna eftirstöðvar veðskuldabréfsins, en gerðu það ekki heldur lögðu fram útreikning sem þeir öfluðu einhliða.

Þá reisa sóknaraðilar kröfu sína á því að sýslumanni hafi borið að vísa frá beiðni varnaraðila vegna óskýrleika hennar, m.a. um innborganir á lán, og hafi varnaraðili ekki gert skýrlega grein fyrir kröfu sinni og fjárhæð hennar.

III.

Varnaraðili áréttar að í samræmi við ákvæði 2. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu   verði   aðeins   gerðar   kröfur   í   máli   þessu   um   ógildingu   á nauðungarsölunni eða viðurkenningu á gildi hennar. Nauðungarsölubeiðnin byggi á veðskuldabréfi   með   beinni   nauðungarsöluheimild   og   sé   heimilt   að   krefjast nauðungarsölu án undangengis dóms þegar slík veðskuldabréf hvíla á fasteign, sbr. 2.   mgr.   6.   gr.   laganna.   Varnaraðili   hafi   greitt   kaupverð   með   millifærslu   til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 20. nóvember 2018.

Varnaraðili mótmælir því að uppgjör vegna sölu annarra fasteigna frá haustinu 2013 hafi eitthvað með þetta mál að gera en kýs þó að gera grein fyrir þeim ráðstöfunum til   þess   að   svara   athugasemdum   sóknaraðila.   Þá   mótmælir   varnaraðili   því   að einungis aðstæður á alþjóðlegum fjármálamörkuðum hafi leitt til erfiðleika hjá sóknaraðilum heldur hafi það líka verið viðskiptalegar aðstæður við rekstur á ... sem dregist hafi saman á svipuðum tíma. Varnaraðili mótmælir því jafnframt að hann hafi haft milligöngu um sölu fasteignanna til D eins og sóknaraðili fullyrði í greinargerð sinni án nokkurs rökstuðnings. Það sé svo fyrst núna sem sóknaraðili tali um það að ráðstafanir á söluandvirði eignanna hafi verið í óþökk hans Tvö tryggingarbréf hafi hvílt á þeim fasteignum sem seldar voru sumarið 2013: Annars   vegar   15.000.000   kr.   tryggingarbréf   til   tryggingar   skuldum   beggja sóknaraðila A og B, með veði í fasteignunum Barðavogi 22, Brúnavegi 1 og Dalbraut 3. Hins vegar tryggingarbréf að fjárhæð 2.000.000 kr. til tryggingar skuldum A með veði í fasteignunum Mánagötu 4 og Sporðagrunni 7, Reykjavík.

Við söluna hafi verið eðlilegt og í samræmi við heilbrigða viðskiptahætti að söluverði Mánagötu 4 sem tryggði skuldir A yrði ráðstafað fyrst inná skuldir þess félags með því að gera upp reikning félagsins nr. 0117-36-... að fjárhæð 120.000 kr. Næst hafi verið ráðstafað inná annan reikning félagsins nr. 0117-26-...2 að fjárhæð 6.600.000 kr. Með því hafi tryggingarbréfin bæði verið „gerð upp“ og eftirstöðvum ráðstafað inná veðskuldabréf útgefið af sóknaraðila, B nr. 0117-74-...2 að fjárhæð 35.571.513 kr.

Varnaraðili mótmælir því að hann hafi einhliða í sína þágu ráðstafað söluverðinu í ósamræmi við samkomulag sem sóknaraðili fullyrðir að hafi verið til staðar. Ljóst sé af ofangreindu að varnaraðili hafi ráðstafað söluverðinu í samræmi við eðlilega viðskiptahætti. Tryggingarbréfið að fjárhæð 15.000.000 kr. hafi verið gefið út til varnaraðila af hálfu sóknaraðila B 30. júní 2005. Þann 28. október 2009 hafi verið bætt   við   tryggingarbréfið   með   áritun   á   það   þannig   að   það   tryggði   auk   þess framvegis einnig skuldir sóknaraðilans, A. Tryggingarbréf að fjárhæð 2.000.000 kr. hafi verið gefið út af sóknaraðila, A. Þar af leiðandi hafi verið eðlilegt að skuldir A á reikningum 0117-38-... og 0117-26-.. væru gerðir upp af söluverðinu áður en ráðstafað   hafi   verið   inná   veðskuldabréf   sem   hvíldi   áfram   á   öðrum   eignum sóknaraðila. Varnaraðili mótmælir einnig þeirri fullyrðingu í greinargerð sóknaraðila að hann hafi ráðstafað 500.000 kr. án nokkurra skýringa. Ljóst megi vera af framlögðum gögnum að þeir fjármunir hafi verið greiddir B.

Varnaraðili mótmælir því einnig að nauðungarsalan skuli ekki ná fram að ganga þar sem ekki hafi legið fyrir sérstakt umboð frá sóknaraðila, B, varðandi ráðstöfun ofangreinds söluverðs árið 2013. Ljóst sé að sóknaraðilar skrifuðu undir yfirlýsingu um   skilyrta   afléttingu   veðbanda   og   samþykktu   þar   með   þá   ráðstöfun   sem framkvæma átti við söluna. Sérstakt umboð þurfi því ekki til. Þá sé það veðhafinn sem ráðstafi greiðslum inná þær skuldir sem tengjast veðrétti hans og þurfi ekki að gera það í samráði við skuldara.

Varnaraðili mótmælir því jafnframt að hafa gjaldfellt veðskuldabréfið strax í kjölfar sölu ofangreindra fasteigna. Uppgjörið hafi átt sér stað í júlí 2013 en veðskuldabréf það sem hér sé ágreiningur um hafi farið eins og fyrr segi í vanskil 1. október það ár 2013 og þá hafi verið eðlilegt að hefja innheimtuaðgerðir hjá sóknaraðila.

Varnaraðili mótmælir því að ákvæði 19. gr. laga um fjármálafyrirtæki hafi verið brotin og þá eigi lög 121/1994 um neytendalán ekki við um lögskipti aðila enda gilda þau um lánssamninga sem lánveitandi gerir í atvinnuskyni við neytendur. Ágreiningur í þessu máli snúist um veðskuldabréf en ekki lánssamning auk þess sem veðskuldabréfið hafi verið gefið út í þágu atvinnurekstrar sóknaraðila og veðhafinn lögaðili.

Sóknaraðilar hafi samþykkt skilmála veðskuldabréfsins með undirritun sinni á það og skuldbundið sig þá til þess að lúta því að varnaraðili breytti vöxtum á því með reglulegu millibili og séu vextir reiknaðir í samræmi við gildandi vaxtatöflur varnaraðila á gjalddögum veðskuldabréfsins.

Kröfum sínum til stuðnings vísar varnaraðili til ákvæða laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, og almennra reglna veð- og kröfuréttar. Jafnframt vísar hann til laga um samningsveð nr. 75/1997. Varðandi málskostnað vísast til XXI. kafla laga 91/1991

IV.

Vegna málatilbúnaðar sóknaraðila, m.a. í munnlegum málflutningi, skal í fyrstu áréttað að mál sem rekin eru samkvæmt XIV. kafla laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 fjalla einvörðungu um gildi nauðungarsölu sem slíkrar. Samkvæmt 2. mgr. 83. gr. laganna verða kröfur í máli samkvæmt kaflanum ekki hafðar uppi um annað en ógildingu nauðungarsölu eða viðurkenningu á gildi hennar að öllu leyti eða að nánar tilteknu marki, svo og um málskostnað. Undanþáguákvæði greinarinnar á ekki við hér.

Ekki er sjáanlegt að sóknaraðilar byggi á því að meðferð málsins hjá sýslumanni hafi að einhverju leyti verið ábótavant. Það eina sem má greina í þessa veru er að sýslumanni   hafi   borið   að   vísa   nauðungarsölubeiðni   varnaraðila   frá   vegna óskýrleika, en dómurinn getur ekki fallist á það og telur þá málsástæðu allt að einu vanreifaða. Lögmaður sóknaraðila tók hins vegar fram við munnlegan málflutning að   engar   aðfinnslur   væru   uppi   um   formið   heldur   efnisrök   að   baki,   þ.e.   þá væntanlega að aðdragandi nauðungarsölunnar hafi ekki verið í lagi. Lögmaður sóknaraðila játaði síðan því, aðspurður af dómara, að skilja mætti málatilbúnað sóknaraðila   þannig   að   meginmálsástæða   þeirra   væri   að   ekki   hefði   verið   haft nauðsynlegt   samráð   af   hálfu   varnaraðila   við   sóknaraðila   um   ráðstöfun   á söluandvirði þeirra eigna sem seldar voru til að freista þess að endurskipuleggja fjármál sóknaraðila 2013.

Er það enda svo að engir sjáanlegir hnökrar eru á undirbúningi nauðungarsölubeiðninnar, eða á nauðungarsöluferlinu fyrir sýslumanni allt til þess að eignin var seld hæstbjóðanda við framhald nauðungarsölu þriðjudaginn 25. september 2018. Við framhaldssölu á eigninni voru einu mótmæli sóknaraðila, gerðarþola þá, þau að gerðarbeiðanda hefði ekki tekist að sýna fram á að hann ætti kröfu á hendur sóknaraðilum að teknu tilliti til 57. gr. laga nr. 90/1991, væntanlega þá með vísan til þess uppgjörs sem fram fór 2013 og lýst er hér að framan. Því hafnaði sýslumaður og er ekki byggt á þessari málsástæðu hér fyrir dómi, enda er til þess að líta að krafa varnaraðila var sögð í nauðungarsölubeiðni til sýslumanns 1.   ágúst   2017,   nema   92.153.096   krónum   auk   áfallandi   vaxta   og   kostnaðar. Sóknaraðilar   hafa   ekki   mótmælt   með   rökum   að   öðru   leyti   fjárhæð   kröfu varnaraðila. Ekki hefur þannig verið reifað nánar hvaða áhrif framangreint ákvæði 57. gr. hafi á kröfu sóknaraðila eða tiltekin nánari lagarök fyrir slíkri niðurstöðu. Útreikningur sem sóknaraðilar öfluðu einhliða í málinu á kröfunni er byggður á hæpnum forsendum að mati dómsins, enda hafa sóknaraðilar ekkert gert með hann þrátt fyrir að hafa lagt hann fram í málinu. Lögmaður sóknaraðila lýsti því ekki hver rétt fjárhæð væri að mati sóknaraðila en féllst á að þegar skuldabréfið hafi verið gjaldfellt og óskað nauðungarsölu hafi bréfið verið í vanskilum. Því hafi verið heimilt að gjaldfella bréfið strangt til tekið en það hafi verið harkaleg ákvörðun af hálfu varnaraðila miðað við forsögu málsins.

Því stendur eftir hvort það að varnaraðili hafi upp á sitt eindæmi ákveðið hvernig greiðslum vegna eignasölu á árinu 2013 skyldi háttað og ráðstafað, eigi að leiða til þess að nauðungarsöluna beri að ógilda.

Skjal það sem markaði samskipti aðila vegna þess fyrirhugaða uppgjörs er einkum „Yfirlýsing um skilyrta afléttingu veðbanda“ frá varnaraðila, sem jafnframt var undirrituð af A, kaupanda fasteignanna og fasteignasölunni 10. júlí 2013. Þar skuldbatt varnaraðili sig til að aflétta veðskuldabréfi nr. 171242 af fjórum þeirra eigna sem seldar voru og tveimur tryggingabréfum sem hvíldu jafnframt á tveimur þeirra eigna. Þetta samþykkti varnaraðili gegn því að fá greiddar 46.500.000 kr. vegna sölunnar að frádregnum tilgreindum kostnaði. Ágreiningslaust er að þetta gekk eftir og öllum þessum veðböndum var aflýst eftir að varnaraðili fékk til sín nettógreiðslu vegna viðskiptanna að fjárhæð 42.791.513 kr. um miðjan ágúst 2013. Engin fyrirmæli eða skuldbindingar af hálfu varnaraðila var að finna í skjalinu og ekki eru sjáanleg merki um það í öðrum gögnum málsins nákvæmlega, hvernig varnaraðili ætti að ráðstafa þessum fjármunum eins og oft er þó í skjölum sem þessum. Í ljósi þess verður að telja að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa þessum greiðslum með þeim hætti sem hann gerði, en allt rann féð sannanlega til greiðslna á skuldum sóknaraðila við varnaraðila, utan 500.000 kr. sem einhverra hluta vegna runnu beint til sóknaraðilans B eins og að framan er rakið.

Sóknaraðilar byggðu á því í málflutningi að einungis hefði átt að greiða meint vanskil   þeirra   við   varnaraðila   og   greiða   eftirstöðvar   til   þeirra   til   frjálsrar ráðstöfunar, en það hefði gert þeim kleift að standa frekar í skilum með eftirstöðvar. Þá hefði það gert þeim erfitt fyrir með að standa í skilum, að með sölu á umræddum eignum 2013, hafi tapast umtalsverðar leigutekjur sem ella hefðu hjálpað til við greiðslu skulda. Ekki hafa verið lögð fram að mati dómsins nákvæm gögn um hver vanskilin voru nákvæmlega á þessum tíma eða hversu mikið hefði verið aflögu ef þessi háttur hefði verið hafður á. Hitt liggur fyrir að varnaraðili skuldbatt sig með engu móti í framangreinda veru og vandséð að það hefði nokkru sinni komið til greina miðað við stöðu mála á þessum tíma eins og hægt er að lesa í hana. Þá verður ekki fallist á að sérstakt umboð hafi þurft til frá sóknaraðilum til varnaraðila um   ráðstöfun   þessara   fjármuna.  Verður   enda   talið   augljóst   að   það   hafi   verið tilgangur   með   framangreindri   yfirlýsingu   Landsbankans   um   skilyrta   afléttingu veðbanda   við   móttöku   á   andvirði   eignanna   að   grynnka   á   miklum   skuldum sóknaraðila við varnaraðila og þetta hafi báðum aðilum mátt vera ljóst. Varðandi tap á leigutekjum þá verður ekki séð að varnaraðili verði látinn bera ábyrgð á því, en ekkert bendir til þess að hann hafi haft frumkvæði að sölu þessara eigna, og er það ósannað gegn neitun, heldur hafi sóknaraðilar afráðið sjálfir að ráðast í þessi viðskipti til að létta á greiðslu- og skuldabyrði og forða fullnustuaðgerðum. Þessum sjónarmiðum verður því hafnað og engin viðhlítandi rök verið færð fyrir því hvers vegna sóknaraðilar, í ljósi gagna málsins og eðli þess að öðru leyti, hafi mátt gera ráð fyrir því að geta ráðstafað sjálfir eftir á, greiðslum sem bárust vegna sölu á eignunum í ljósi þess að eignirnar voru veðsettar varnaraðila í þeim mikla mæli sem raun ber vitni.

Því   fær   dómurinn   með   engu   móti   séð   að   það   hafi   verið   ósanngjarnt   og/eða óheiðarlegt af varnaraðila að fara fram með þeim hætti sem hann gerði og sú málsástæða sóknaraðila er og vanreifuð og haldlaus. Ósannað verður því að telja að hægt sé að heimfæra háttsemi og aðgerðir varnaraðila undir það að hafa með þeim brotið á sóknaraðilum þannig að ógilda eigi nauðungarsöluna með vísan til 33. eða 36. gr. laga um samninga, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936. Varðandi þá málsástæðu sóknaraðila að það hafi einhverja sérstaka þýðingu að ekki hafi verið hversu stór hluti uppgreiðslna sem kom frá eignasölunni hafi runnið til greiðslu, vaxta, kostnaðar og afborgana eða niðurgreiðslu höfuðstóls, verður ekki séð að það komið   að   sök   og   ósannað   að   þær   ráðstafanir   hafi   verið   með   einhverju   móti óheimilar eða mjög óhagstæðar sóknaraðilum. Sóknaraðilar hafa að því er virðist heldur engan reka gert að því frá því að uppgjör var sent 2013, eða í mars 2014 þegar   þáverandi   lögmaður   grennslaðist   fyrir   um   stöðu   málsins,   að   fá   þessar upplýsingar   frá   varnaraðila   til   að   freista   þess   að   undirbyggja   frekar   þessa málsástæðu sína.

Dómari telur málsástæðu sóknaraðila sem byggð eru á því að varnaraðili hafi farið á svig við 19. gr. laga nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki, um eðlilega og heilbrigða viðskiptahætti ósannaða og jafnframt vanreifað í hverju slíkt brot hafi þá falist og hvers vegna ætti að fallast á kröfur sóknaraðila á þessum grundvelli. Hið sama á við um meint brot á 6. og 9. gr. þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994, en ákvæði um vaxtaákvarðanir og breytingar á þeim í veðskuldabréfinu eru eftir því sem næst verður komist altíðkanleg og hafa verið lengi auk þess að vera samþykkt af aðilum. Má og með réttu draga í efa að lögin eigi hér við. Lögmaður sóknaraðila fjallaði í engu um þessi tvö síðustu atriði í hans málatilbúnaði eins og hann var lagður upp í greinargerð.

Eins og að framan greinir er ekkert í nauðungarsöluferlinu sem að mati dómsins á að leiða til ógildingar nauðungarsölunnar enda vart hægt að halda því fram að byggt sé á því af hálfu sóknaraðila. Undirbúningur fór fram með lögmæltum hætti, sóknaraðilar voru í stórfelldum vanskilum við varnaraðila sem höfðu staðið um langt skeið og sóknaraðilum mátti vera fullljóst um hvaða skuld væri að ræða.

Uppgjör á tilgreindum skuldum sóknaraðila með eignasölu sem fram fór á árinu 2013, sem slegið hefur verið föstu að var að frumkvæði sóknaraðila án þess að það skipti höfuðmáli, getur ekki haft áhrif á gildi nauðungarsölu sem fram fór og lauk árið   2018.   Önnur   þau   atriði   sem   sóknaraðili   hefur   tilgreint   í   aðdraganda nauðungarsöluferlis, staða aðila við uppgjörið 2013 og samskipti aðila eftir það, breyta engu um að nauðungarsalan fór fram með réttum hætti og henni verður ekki hnekkt. Með vísan til alls framangreinds hefur sóknaraðila ekki tekist að sýna fram á að nauðungarsöluferli á fasteign sóknaraðilans A, Dalbraut 1, Reykjavík á grundvelli veðskuldabréfs, útgefins af sóknaraðilanum B, hafi verið haldið slíkum annmörkum að lög standi til þess að ógilda nauðungarsöluna, heldur verður nauðungarsalan staðfest að kröfu varnaraðila.

Með hliðsjón af málsatvikum og að virtri niðurstöðu málsins, þykir rétt, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga um nauðungarsölu   nr.   90/1991,   að   sóknaraðilar   greiði   sameiginlega   varnaraðila málskostnað hans, sem þykir hæfilega ákveðinn 450.000 krónur.

Fyrir sóknaraðila flutti málið Jón Bjarni Kristjánsson lögmaður og fyrir varnaraðila Guðrún Hólmsteinsdóttir lögmaður.

Lárentsínus Kristjánsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Nauðungarsala,   sem   fram   fór   í   máli   nr. 2017-016476   hjá   Sýslumanninum   á höfuðborgarsvæðinu á fasteigninni Dalbraut 1, Reykjavík, 25. september 2018, er staðfest.

Sóknaraðilar greiði sameiginlega varnaraðila, Landsbankanum hf., 450.000 krónur í málskostnað.