Dómstólaleit

Dómur

Mál þetta var höfðað 8. júní 2023 og dómtekið 8. nóvember 2023.

Stefnandi er Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing, kt. [...], [...], Reykjavík.

Stefndi er Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann, kt. [...], [...], Dómkröfur stefnanda eru þær að viðurkennt verði með dómi að 91 geymslueining, 4 m2 til 10 m2 að stærð, sem staðsettar eru í fasteigninni að Álfheimum 74, 104 Reykjavík, matshl. 01-0009, fnr. 222-9039, teljist til fylgifjár fasteignarinnar. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda í samræmi við framlagða vinnuskýrslu málsins.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og honum dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati dómsins auk 24% virðisaukaskatts.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Í endurriti gerðarbókar sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, 27. október 2016, segir að þann dag hafi farið fram framhaldsuppboð á fasteigninni að Álfheimum 74 í Reykjavík, fnr. 222-9039, að kröfu stefnanda. Gerðarþoli var T.E. ehf., þá í eigu stefnda. Stefnandi átti næsthæsta boð, 122.000.000 króna, en hæsta boð átti stefndi, 125.000.000 króna. Ljóst þykir af gögnum málsins að stefndi hafi ekki staðið við boð sitt, og stefnanda þá verið gefinn kostur á því að standa við boð sitt. Uppboðsafsal var gefið út til stefnanda 31. október 2017. Í afsali sýslumanns segir að eignin hafi verið seld í því ástandi sem hún var í þegar endanlega var lokið við að leita boða í hana við nauðungarsölu.

Ágreiningur málsins snýr að því hvort geymslur/geymslueiningar sem í fasteigninni voru þegar nauðungarsalan fór fram, og eru enn til staðar, teljist til fylgifjár fasteignarinnar eða hvort um sé að ræða lausafé.

Forsaga málsins er sú að félagið T.E. ehf. keypti fasteignina að Álfheimum 74 í Reykjavík, fnr. 222-9039, matshl. 01-0009, birt stærð 846,5 fm. af Útgerðarfélagi Reykjavíkur, samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 1. ágúst 2013. Í kaupsamningnum segir meðal annars: „Húsnæðið afhendist innréttað innan 6 mánaða frá undirritun kaupsamnings sem geymsluhúsnæði með ca. 90 geymslum í samræmi við teikningu ... eftir viðurkenndum byggingarstöðlum, sjá nánar skilalýsingu seljanda.“

Kaupandi fékk í tilefni kaupanna lán hjá Virðingu hf., útgefið 1. ágúst 2013, upphaflega að fjárhæð 81.250.000 krónur, áhvílandi á 1. veðrétti fasteignarinnar. Stefnandi fékk veðskuldabréfið framselt sér í ágúst 2013, og byggði nauðungarsalan á þeirri uppboðsheimild. Afsal var gefið út til T.E. ehf. 14. september 2016.

Með kaupsamningi, líklega dagsettum 15. september 2016 eða rúmum mánuði áður en framangreind nauðungarsala fór fram, keypti stefndi af Meltuvinnslunni ehf. allt hlutafé í T.E. ehf. Í kaupsamningnum segir að eina eign félagsins sé atvinnuhúsnæðið að Álfheimum 74 í Reykjavík. Nánar segir: „Eignin er í dag innréttuð sem geymsluhúsnæði, með ca. 90 geymslum. Einnig fylgir aðgangskerfi, myndavélakerfi, vefsíða og nafnið Gæða Geymslur [sic] ásamt og öllu því er fylgir og fylgja ber.“

Í afsali, líklega dagsettu 15. september 2016, kemur fram að Meltuvinnslan ehf. afsali til stefnda eftirtöldu lausafé og búnaði: „Geymslueiningar, fyrir ca. 90 geymslur, aðgangskerfi, öryggiskerfi og myndavélakerfi sem nú er í atvinnuhúsnæðinu að Álfheimum 74 Reykjavík eign TE ehf. samanber kaupsamning milli Meltuvinnslunnar ehf. og Jóhannesar Einarssonar.“

Ekki verður af gögnum málsins ráðið hvernig málsatvik voru frá október 2017 og allt fram til haustsins 2021 eða þar til stefnandi setur fasteignina í sölumeðferð. Í máli stefnda er á því byggt að bæði fyrir og eftir nauðungarsöluna hafi átt sér stað viðræður við stefnanda, einkum fyrrverandi sjóðsstjóra, um möguleg kaup stefnda á fasteigninni, þar sem ávallt hafi verið gert ráð fyrir því að stefndi væri eigandi að geymslunum. Stefnandi tekur undir það að viðræður hafi átt sér stað um möguleg kaup stefnda, sbr. síðar, en að aldrei hafi verið gert ráð fyrir því að stefndi væri eigandi að geymslunum. Þá þykir ljóst af gögnum málsins að á umræddu tímabili hafi stefndi haft aðgang að fasteigninni og geymslurnar verið leigðar út af rekstrarfélögum tengdum stefnda.

Í söluyfirliti Kjöreignar fasteignasölu, um skoðunardag 1. október 2021, kemur meðal annars fram að húsnæðið sé salur innréttaður sem geymsluhúsnæði, búið 91 geymslueiningu frá fjórum til tíu fermetrum að stærð. Þá segir að í húsnæðinu hafi verið rekin geymsluleiga um árabil. Mikil tækifæri séu í að halda áfram með núverandi rekstur, þar sem allur búnaður sé til staðar.

Með kauptilboði sem stefndi gerði fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags, 27. október 2021, bauðst hann til að kaupa fasteignina á 130.000.000 króna. Í kauptilboði hans er vísað til fyrrgreinds söluyfirlits um að húsnæðið afhendist með 91 geymslu, sem til staðar séu í húsnæðinu, og hafi tilboðsgjafi sætt sig við innihald söluyfirlits Kjöreignar að öllu leyti. Þá segir að tilboðsgjafi sé leigutaki hins selda og þekki ástand þess.

Kauptilboð barst í eignina 2. febrúar 2022, að fjárhæð 150.000.000 króna, frá félagi að nafni [A] ehf. Því var ekki mótmælt að undir kauptilboðið ritaði eiginkona stefnda. Með sama hætti og áður var vísað til söluyfirlits fasteignasölunnar um lýsingu eignar og þess sem henni fylgdi.

Með bréfi, 30. mars 2022, setti lögmaður stefnanda fram kröfu á hendur T.E. ehf. um að félagið greiddi stefnanda 69.530.936 krónur vegna útlagðs kostnaðar af fasteigninni Álfheimum 74 í Reykjavík, enda hefði T.E. ehf. haft afnot af eigninni frá því að stefnandi eignaðist hana á uppboði og rekið þar starfsemi án þess að greiða nokkuð fyrir.

Þann 14. júní 2022 barst kauptilboð frá stefnda fyrir hönd óstofnaðs félags, að fjárhæð 170.000.000 króna, þar sem með sama hætti er vísað til fyrrgreinds söluyfirlits um lýsingu eignar.

Stefnandi krafðist þess að félagið T.E. ehf. yrði borið út úr húsnæðinu að Álfheimum 74. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, í máli nr. A-2129/2022, var þeirri kröfu hafnað, þar sem fyrir lægi að annað félag á vegum stefnda væri að leigja út geymslurnar, og væri kröfunni því beint gegn röngum aðila. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 21. september 2023, í máli nr. A-2550/2023, var fallist á kröfu stefnanda um útburð [G] ehf. úr fasteigninni. Með úrskurði Landsréttar í máli nr. 682/2023 var kæru [G] ehf. vísað frá dómi þar sem útburðurinn hafði þegar farið fram, eða þann 26. október sl. Vettvangsskoðun fór fram mánudaginn 6. nóvember 2023 að Álfheimum 74 í Reykjavík, að viðstöddum lögmönnum beggja aðila, stefnda og dómara. Stefndi gaf aðilaskýrslu fyrir dómi.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi krefst viðurkenningar á því að tilgreindar geymslueiningar í fasteigninni að Álfheimum 74 í Reykjavík, sem stefnandi eignaðist 27. október 2016 á nauðungaruppboði, teljist til fylgifjár hennar. Stefnandi telji einingarnar vel afmarkaðar og vafalaust til hvers sé vísað, og ekkert í samskiptum aðila hafi bent til þess að um þetta væri ágreiningur, fyrr en stefndi hafi nýlega haldið því fram að hann væri eigandi geymslueininganna. Sé stefnanda því nauðsyn að fá dóm um viðurkenningu á því að geymslueiningarnar teljist til fylgifjár fasteignarinnar svo að hann geti ráðstafað eign sinni eins og hann telji best.

Eftir því sem stefndi fullyrði hafi á árinu 2016 átt sér stað breytingar á eignarhaldi T.E. ehf. Þannig hafi stefndi nú afhent kaupsamning milli sín og Meltuvinnslunnar ehf., dagsettan 15. september 2016, um að stefndi hafi fengið framselt til sín allt hlutafé í félaginu. Þar séu eignir félagsins tæmandi taldar: „Eina eign félagsins er atvinnuhúsnæði að Álfheimum 74, 108 [sic] Reykjavík, fnr. 222-9039, matshluti 01-009 [sic], birt stærð 846,5 fm. Eignin er í dag innréttuð sem geymsluhúnsæði [sic], með ca. 90 geymslum. Einnig fylgir aðgangskerfi, myndavélakerfi, vefsíða og nafni [sic] Gæða Geymslur [sic], ásamt og öllu því er fylgir og fylgja ber.“ Hvergi sé að því vikið í samningnum að geymslueiningarnar teljist til lausafjár í eigu T.E. ehf. heldur sé fasteignin sögð eina eign félagsins.

Í nauðungarsöluafsali til stefnanda 31. október 2017 komi fram að eignin hafi verið seld í því ástandi sem hún var í þegar endanlega var lokið við að leita boða í hana. Eignin hafi þá verið geymsluhúsnæði, og þar hafi verið rekin geymsluleiga um margra ára skeið, og sé eignin innréttuð og sérútbúin með 91 geymslu, sem séu u.þ.b. 4-12 m² að stærð. Stefndi hafi haldið því fram að hann hafi staðið að rekstri geymsluleigunnar frá árinu 2016, fyrst í gegnum einkahlutafélagið [H] ehf. þar til það félag hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta 9. júní 2021, en frá þeim degi í gegnum félagið [G] ehf. sem stofnað hafi verið 26. apríl 2021.

Stefnandi bendir á að skömmu eftir að stefnandi leysti til sín fasteignina í kjölfar nauðungarsölunnar hafi stefndi óskað eftir að kaupa fasteignina af stefnanda. Viðræður hafi átt sér stað en ekkert orðið af viðskiptum. Stefndi hafi þrátt fyrir það haldið áfram rekstri geymsluleigu í fasteigninni, í óþökk stefnanda og án þess að greiða fyrir afnotin. Árin 2021 og 2022 hafi stefndi á ný átt í viðræðum við stefnanda um kaup á eigninni og hafi gert nokkur formleg og óformleg tilboð á grundvelli söluyfirlits sem útbúið hafi verið af fasteignasala. Þá hafi átt sér stað viðræður um að stefndi eða félög á hans vegum tækju fasteignina á leigu en þær hafi heldur engum árangri skilað. Stefnandi hafi síðan þurft að standa í ítrekuðum dómsmálum í því skyni að fá stefnda eða félög í hans eigu borin út úr eigninni.

Stefnandi bendir á að í 16. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð sé fjallað um afmörkun veðréttar í fasteign. Í c-lið 1. mgr. ákvæðisins komi fram að leiði annað ekki af samningi nái veðréttur í fasteign til lausafjár, sem við kaup og sölu teljist venjulegt fylgifé fasteignarinnar. Lögin miði þannig við að reglur fasteignakauparéttar um fylgifé séu lagðar til grundvallar í veðrétti. Stefnandi byggir á því að veðréttur í fasteigninni hafi náð til umþrættra geymslueininga, sem þar séu skrúfaðar í gólfið, enda teljist þær til fylgifjár hennar í skilningi laga nr. 40/2002, sbr. eftirfarandi:

Í III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé fjallað um fylgifé. Þar segir meðal annars í 23. gr. að til fylgifjár teljist hlutir sem tengist fasteign og hlutir sem heyri til reksturs fasteignar. Þá komi fram í 24. gr. laganna að til fylgifjár teljist varanlegar innréttingar og búnaður, sem annaðhvort sé skeytt varanlega við fasteignina eða sé sérstaklega sniðið að henni. Í 22. gr. komi svo fram að leiki vafi á því hvort búnaður teljist fylgifé skuli einkum litið til þess hvort viðurhlutamikið væri að skilja búnaðinn frá fasteign, hvort verðmæti hans sé í einhverjum mæli háð tengslum við eignina, hann sé nauðsynlegur fyrir afnot fasteignarinnar eða geti best nýst þar.

Stefnandi byggir dómkröfur sínar á því að geymslueiningarnar, eins og þær eru afmarkaðar í dómkröfum, og staðsettar séu í fasteign hans að Álfheimum 74, Reykjavík, matshl. 01-0009, fnr. 222-9039, teljist fylgifé fasteignarinnar í skilningi fasteignakaupalaga. Fasteignin sé innréttuð sem geymsluhúsnæði og teljist geymslurnar til fylgifjár hennar samkvæmt 23. og 24. gr. laga nr. 40/2002, sbr. og 22. gr. Geymslueiningarnar heyri til reksturs fasteignarinnar og nýtist best þar. Þær séu í nánum tengslum við hana og sniðnar að henni, og óaðskiljanlegar frá henni nema með miklum tilkostnaði og sóun verðmæta, auk þess sem það myndi leiða til verulegs tjóns fyrir stefnanda ef fylgiféð yrði skilið frá fasteigninni. Stefnandi byggir á því að sönnunarbyrði um annað hvíli á stefnda, en allar fullyrðingar stefnda um að hann persónulega sé eigandi geymslueininganna stangast á við önnur gögn.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ítrekað viðurkennt að geymslueiningarnar séu fylgifé fasteignarinnar. Fyrir það fyrsti kveðjist stefndi hafa keypt allt hlutafé T.E. ehf. samkvæmt kaupsamningi frá 15. september 2016. Þar sé sérstaklega kveðið á um að fasteignin sé „innréttuð sem geymsluhúsnæði með ca. 90 geymslum“. Þá sé því lýst í samningnum að fasteignin sé „eina eign“ félagsins. Af orðalagi samningsins og samhenginu öllu megi ráða að geymslueiningarnar hafi talist fylgifé fasteignarinnar og á þeim grundvelli skrifar stefndi undir kaupsamninginn. Í annan stað hafi stefndi ritað undir og samþykkt söluyfirlit vegna fasteignarinnar frá 1. október 2021. Þar hafi fasteigninni verið lýst þannig að hún væri innréttuð sem geymsluhúsnæði og búin „91 geymslueiningum [sic]“, hverri að stærð 4-12 m2. Mikil tækifæri fælust í því að halda áfram rekstri geymsluleigu í eigninni „þar sem allur búnaður [væri] til staðar“. Loks hafi stefndi og félag tengt honum gert samtals þrjú bindandi kauptilboð vegna fasteignarinnar þar sem kveðið hafi verið á um að geymslueiningarnar fylgdu eigninni. Nánar tiltekið hafi hann gert kauptilboð fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags 27. október 2021, eiginkona hans gert kauptilboð fyrir einkahlutafélagið [A] ehf. 2. febrúar 2022, og stefndi gert á ný kauptilboð fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags 14. júní 2022. Í öllum tilboðunum komi fram að tilboðsgjafi hafi kynnt sér söluyfirlit eignarinnar og „sætti sig við innihald þess að öllu leyti“. Þá komi einnig fram í fyrstnefndum tveimur tilboðunum að fasteignin yrði afhent „með 91 geymslu sem til staðar [væru] í húsnæðinu“. Í síðastnefnda tilboðinu frá 14. júní 2022 komi fram að húsnæðið afhendist „í núverandi ásigkomulagi“ sem kaupandi hefði kynnt sér. Í öllum tilboðunum komi síðan fram að tilboðsgjafi þekkti ástand húsnæðisins.

Stefnandi byggir á því að af framangreindu megi heita ljóst að stefndi hafi sjálfur litið svo á að geymslueiningarnar tilheyrðu fasteigninni og væru fylgifé hennar. Eftiráskýringar um annað séu ótrúverðugar og hafi ekki þýðingu. Lán hafi verið veitt til kaupa á geymsluhúsnæði og eigninni afsalað sem geymsluhúsnæði með fylgifé. Stefnandi byggir á því að lán til fasteignakaupanna hafi miðað við að um væri að ræða geymsluhúsnæði. Þá hafi eigninni verið afsalað til stefnanda sem geymsluhúsnæði í kjölfar nauðungaruppboðs.

Stefnandi vísar til þess að í veðskuldabréfinu, sem útgefið var 1. ágúst 2013, og hafi verið grundvöllur fyrir veitingu láns til T.E. ehf., hafi fasteignin verið veðsett „ásamt fylgifé, lóðarréttindum, síðari viðaukum og breytingu eða öðrum réttindum sem eigninni tengjast“. Þá komi einnig fram í bréfinu að eignin væri veðsett í því ástandi sem hún var í eða sem síðar kynni að verða „með öllum endurbótum og viðaukum“. Stefnandi vísar einnig til kaupsamnings T.E. ehf. um eignina, sem gerður hafi verið sama dag og skuldabréfið hafi verið gefið út, 1. ágúst 2013. Þar komi fram að fasteignin yrði við afhendingu innréttuð sem „geymsluhúsnæði með ca. 90 geymslum“ í samræmi við fyrirliggjandi teikningar. Skyldu hurðir á hverri geymslu vera um eða yfir 1 metri að breidd og veggir á milli geymslna fara eftir viðurkenndum byggingarstöðlum, allt í samræmi við skilalýsingu seljanda vegna fasteignarinnar.

Kaupverð eignarinnar og veðsetning hafi, eins og fram er komið tekið mið af því að eignin yrði innréttuð sem geymsluhúsnæði. Um þetta vísast einnig til teikninga og skráningar á fasteigninni, sem finna megi á borgarvefsjá. Þar sé að finna áritun um breytingar frá 15. júlí 2013 um innréttingu þess sem geymsluhúsnæðis. Nánar tiltekið segir í árituninni: „Breyting 15.7.2013. Um er að ræða breytingu á óinnréttuðu rými 00- 09, matsl 1, [sic] þar á að innrétta geymslur. Ekki er verið að breyta stærð hússins [...].“ Þetta rími vel við þá staðreynd að nokkrum dögum síðar var eignin seld til T.E. ehf. með þeim formerkjum að hún yrði afhent með sem geymsluhúsnæði, sbr. það sem áður er rakið.

Þegar stefnandi hafi leyst hina veðsettu fasteign til sín á nauðungaruppboðinu mátti hann ganga út frá því að honum væri afsöluð eignin sem geymsluhúsnæði með tilheyrandi fylgifé. Geymslueiningarnar tengist fasteigninni í þessum skilningi og séu þær sérstaklega sniðnar að henni. Þess utan væri það afar viðurhlutamikið verk, í skilningi 22. gr. laga nr. 40/2002, að fjarlægja geymslueiningarnar úr eigninni. Í samræmi við almennar reglur hafi kaup stefnanda á fasteigninni á nauðungarsölu einnig náð til kaupa á fylgifénu.

Stefnandi byggir jafnframt á því að baksamningar um meinta sölu á geymslueiningunum til stefnda persónulega hafi hér ekki þýðingu. Stefndi hafi afhent stefnanda kaupsamning vegna kaupa á hlutafé í T.E. ehf., dagsettan 15. september 2016, á sínum tíma í tengslum við viðræður um kaup og leigu á fasteigninni. Þegar stefnda hafi orðið ljóst að skjalið fæli í raun í sér staðfestingu á því að geymslueiningarnar tilheyrðu húsnæðinu sem fylgifé hafi hann allnokkru seinna lagt fram nýtt skjal sem hafi titilinn „afsal“ og sé dagsett á sama tíma og kaupsamningurinn. Samkvæmt því skjali afsalaði Meltuvinnslan ehf. til stefnda persónulega „geymslueiningar, fyrir ca 90 geymslur“ sem væru í fasteigninni. Stefnandi byggir á því að umrætt skjal og efni þess hafi hér ekki þýðingu. Efni þess sé í hróplegu ósamræmi við viðurkenningu stefnda um að geymslueiningarnar fylgi fasteigninni, sbr. fyrri umfjöllun. Þá megi efast um gildi hins meinta afsals, enda rími það alls ekki við efni annarra skjala sem dagsett séu á sama tíma. Þá sé þessi meinta pappírsslóð einkar ósannfærandi þegar horft sé til þess að viðskiptin voru framkvæmd skömmu áður en eignin var seld nauðungarsölu. Einnig sé vandséð hvaða heimildir Meltuvinnslan ehf. hafi haft til að framselja geymslueiningarnar til stefnda. Stefnandi geti ekki talist bundinn af slíkum baksamningi, enda hafi stefnandi verið grandlaus með öllu um gerð hans.

Um lagarök vísar stefnandi til 72. gr. stjórnarskrárinnar, meginreglna veð- og eignarréttarins, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 22.–24. gr., og til 1. mgr. 16. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997. Kröfu um málskostnað styður stefnandi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi mótmælir málavaxtalýsingu stefnanda sem röngum í mörgum atriðum. Dómkrafa stefnanda sé sett fram um viðurkenningu á eignarrétti að 91 geymslueiningu 4-10 fermetrum hverri í húsnæði stefnanda að Álfheimum 74 Reykjavík. Réttara væri að skilgreina andlagið sem fleka af ýmsum stærðum til að afmarka geymslur, nú 91 geymslueining. Hver flekaeining sé skilveggur, stöðluð fjöldaframleiðsla sem afmarki stærð og lögun hverrar geymslu. Einingarnar séu samnýttar þannig að hver geymslueining tengist með skrúfum á hornum við næstu geymslu til hliðar, og til þess sé notað venjulegt skrúfjárn. Einingunum sé einnig tyllt niður í gólf með skrúfum til betri skorðunar, en nái ekki upp í loft. Geymslueiningum að Álfheimum 74 sé fyrir komið þannig að gólfflötur nýtist að mati aðila. Þær séu einfaldar í uppsetningu. Til dæmis geti tveir menn auðveldlega sett þær upp. Umræddar geymslueiningar séu engan veginn sniðnar að húsnæðinu að Álfheimum 74. Flekarnir eða skilveggirnir séu staðlaðir og auðvelt og fljótlegt sé að setja geymslurnar upp og taka niður og flytja brott, eða til að endurskipuleggja svæðið.

Stefndi bendir á að með kaupsamningi 1. ágúst 2013, þinglesnum 17. október 2013, hafi Útgerðarfélag Reykjavíkur selt til T.E. ehf. atvinnuhúsnæðið við Álfheima 74, fnr 222-9039. Seljanda hafi borið að skila húsnæðinu innan sex mánaða frá undirritun kaupsamnings, sem geymsluhúsnæði með ca 90 geymslum, sbr. nánari lýsingu í kaupsamningi. Þessi samningur hafi verið vanefndur um afhendingartíma og afhendingu lausafjár og hafi lokið með því að Meltuvinnslan ehf. tók að sér að kaupa og setja upp geymslueiningarnar og þar með hafi hún orðið eigandi þeirra. Afsal hafi fyrst verið gert um þremur mánuðum fyrir kaup stefnda á öllu hlutafé T.E. ehf. Þar sé tekið fram að eina eign félagsins sé fasteignin Álfheimar 74. Það sé nákvæmlega rétt, félagið átti aðeins fasteignina. Þar segi einnig að húsnæðið afhendist innréttað sem geymsluhúsnæði með ca. 90 geymslum, þ.e. lausafé sem verði komið upp í húsnæðinu. Fyrirtækið sem hafi rekið geymsluleiguna þegar stefndi keypti allt hlutaféð í T.E. ehf. hafi verið [B] ehf. Sá atvinnurekstur hafi færst til [H] ehf. Eigandi að geymslueiningunum hafi verið félagið Meltuvinnslan ehf., ekki í eigu stefnda. Til að yfirfæra eignarréttinn að geymslunum hafi verið samið sérstakt skjal sem liggi fyrir í málinu.

Stefndi mótmælir staðhæfingu stefnanda um að veðskuldabréfið að fjárhæð 81.250.000 krónur, útgefið 1. ágúst 2013, hafi náð til geymslueininganna. Veðskuldabréfið beri það ekki með sér eins og brýnt tilefni hefði verið til. Það sé ekki samið um að veðið nái til rekstrarbúnaðarins vegna geymsluleigunnar sem annað félag hafði með höndum. Ekki séu uppfyllt skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Í 7. tl. skuldabréfsins sé eftirfarandi texti: „Eignin er veðsett í því ástandi sem hún nú er í eða síðar kann að verða með öðrum endurbótum og viðaukum svo og lóðarréttindum.“ Athygli veki að skuldabréfið sé tryggt með 1. veðrétti í Álfheimum 74, Reykjavík, veitingahúsi. Fasteignin hafi aldrei verið skráð sem geymsluhúsnæði, og sé nú skráð sem verslunarhúsnæði fyrir tilstuðlan stefnanda. Það hefði staðið stefnanda nær að skrá húsnæðið sem geymsluhúsnæði ef byggja ætti á því að innréttingarnar væru hluti þess. Þetta undirstriki að húsnæðið sé engan veginn hannað eða sérútbúið sem geymsluhúsnæði. Nánast ótakmarkaðar nýtingarmöguleikar séu um fyrirkomulag og innréttingar. Beinast liggi við að leggja rýmið undir bílastæði, enda sé það í bílastæðakjallara og eini inngangur að rýminu sé á jarðhæð, og þurfi að leggja leið sína fram hjá fjölda bílastæða til að komast að því.

Stefndi telur að ef hugmyndafræði stefnanda fengi staðist myndi fylgifé eignarinnar ná til alls búnaðar sem fylgdi og tilheyrði, sem dæmi hefði þar verið rekið bílaverkstæði, fatahreinsun, verslun, líkamsræktarstöð o.s.frv. Í dag og fáein undanfarin ár hafi verið rekin geymsluleiga í húsnæðinu, en miðað við staðsetningu á verðmætum stað og mögulega tengingu húsnæðisins með inngangi frá Álfheimum sé húsnæðið allt of dýrt fyrir rekstur geymsluhúsnæðis nema um skamma framtíð. Núverandi skráning eignarinnar sem verslunarhúsnæði sýni að stefnandi sé með aðrar framtíðarhugmyndir um rekstur en þann sem nú sé þar rekinn.

Stefndi bendir á að í undanfara og framhaldi af nauðungaruppboði á fasteigninni þann 27. október 2016 hafi farið fram viðræður við sjóðsstjóra Virðingar. Samkomulag hafi orðið um að sjóðurinn keypti fasteignina og seldi hana svo til félags í eigu stefnda. Áfram yrði rekstur á húsnæðinu sem geymsluleiga í óbreyttri mynd. Í fyrstu hafi verið rætt um að Virðing lánaði 100% fyrir kaupverði á veðskuldabréfi til 40 ára á meðalvöxtum, innifalinn í því væri kostnaður félagsins vegna eignarinnar svo sem fasteignagjöld og hússjóður. 100% fjármögnun hafi verið á því byggð að veðskuldabréfið yrði tryggt með veði bæði í fasteigninni og til viðbótar einnig í geymslueiningunum. Ekki hafi verið staðið við það og ekki gengið frá þeim viðskiptum vegna einhverra innanhússmála hjá Virðingu, en starfsmaður félagsins hafi tilkynnt með tölvupósti að samkomulagið stæðist með þeirri breytingu að lána 75%, sbr. framangreindan grunn. Í framhaldinu, og á meðan stefndi aflaði 25% eigin fjár, virðist nefndur starfsmaður hafa horfið frá störfum og enginn hjá Virðingu sinnt því, og málið farið í töluverða bið af óskilgreindum ástæðum sem stefndi eða hans félög beri enga ábyrgð á. Stefndi hafi átt veðkröfu fyrir aftan Virðingu við nauðungaruppboðið og átt rétt á því að fá um 15.000.000 króna sem veðhafi. Stefndi hafi gefið eftir um 3.000.000 króna til staðfestingar á samkomulagi um að félag á hans vegum keypti eignina aftur. Það veki sérstaka athygli hve gríðarlega langur tími hafi liðið frá því stefnandi eignaðist fasteignina og þar til hreyfing hafi komist á málið eftir langan dvala, allt til ársins 2021.

Við nauðungarsöluna á fasteigninni hafi lýsing á hinu selda verið að henni væri afsalað ásamt því sem henni fylgdi og fylgja bæri og í því ástandi sem hún var í þegar lokið var við að leita tilboða í hana. Það sé sem sagt ekki vikið einu orði að sérbúnaði í fasteigninni og þeim atvinnurekstri sem þar hafi verið rekinn. Í öllum samskiptum við stefnanda hafi ævinlega verið lögð áhersla á að stefndi væri eigandi að geymslunum. Andmæli eða athugasemdir og ágreiningur þar um hafi fyrst komið fram hjá nýjum sjóðsstjóra stefnanda á árinu 2021. Fundir sem haldnir voru með aðilum til að leita lausna og finna samkomulag um formleg kaup á fasteigninni hafi ekki enn borið árangur. Viðmið aðila hafi verið að stefnandi fengi greitt upphaflegt skuldabréf og kostnað félagsins af rekstri eignarinnar. Telja verði að nýr sjóðsstjóri hafi svikið fyrra loforð sem stefnandi hafði gefið. Stefnandi hafi aldrei gert athugasemdir við rekstur geymsluleigunnar í húsnæðinu. Aldrei hafi verið minnst á leigugreiðslur fyrir húsnæðið fyrr en nýr sjóðsstjóri hafi nefnt það á fundi með stefnda, enda hafi það ekki fallið að grundvelli endursölunnar á fasteigninni.

Líkt og fram komi í stefnu hafi stefnandi falið fasteignasölunni Kjöreign ehf. að selja fasteignina þann 27. október 2021. Fasteignasölunni hafi verið gerð grein fyrir því af hálfu stefnda að stefndi væri eigandi að geymslueiningunum. Fasteignasalinn hafi talið farsælast að reyna að selja fasteignina og reksturinn saman. Ef svo færi hafi verið bent á að gert yrði sérstakt tilboð til stefnda um það sem hann ætti, þ.e. geymslueiningarnar og reksturinn. Kauptilboðin sem stefndi hafi gert eða aðilar honum tengdir hafi miðað við fasteignina eina, en ekki geymslubúnaðinn. Orðalag kauptilboðs hafi því verið til áréttingar, en af og frá sé að það hafi verið viðurkenning á eignarrétti stefnanda á geymslunum. Það hafi stefndi aldrei gefið eftir og það sé stefnanda fullkunnugt um.

Stefndi gerir sérstakar athugasemdir við það sem fram komi í stefnu, að hann hafi lýst því yfir að hann og félög hans myndi aldrei yfirgefa fasteignina. Stefndi hafi fyrir löngu samþykkt að yfirgefa húsnæðið, enda tæki hann með sér geymslueiningarnar. Þarna liggi deilan sem stefnandi eigi upphaf að, og lýsi yfirgangi af hans hálfu með þeim orðum að stefndi hafi verið ósamvinnuþýður. Af þessu leiðir að útkljá verði ágreininginn fyrir dómstólum um eignarréttinn að þessu leyti. Stefndi sé reiðubúinn til að víkja en ekki á forsendum stefnanda sem feli í sér umráð og yfirtöku á eignum annars aðila og sá eignarréttur sé varinn af stjórnarskrá eins og önnur eignarréttindi. Þá sé í stefnu rangt með farið að stefndi hafi gefið rangar upplýsingar eða villandi. Stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir þessari staðhæfingu sem beri að ómerkja.

Kjarni málsins sé að mati stefnda hvort geymslueiningarnar teljist lögbundið fylgifé fasteignarinnar eða hafi verið sett að veði til stefnanda. Síðari þættinum hafi verið svarað að framan. Geymslueiningarnar og húsnæðið tengjast því einu að settur var á stofn atvinnurekstur í eigninni til að leigja geymslurými. Húsnæðið hafi verið byggt á sjöunda áratug síðustu aldar og tekið í notkun í desember 1970. Geymslueiningarnar séu búnaður vegna þess atvinnureksturs sem þar sé nú rekinn meðan sá rekstur sé stundaður, en ekki vegna reksturs fasteignarinnar. Í rýminu sem þetta mál fjalli um hafi verið rekin vinsæll dansstaður, Glæsibær, og því til samræmis hafi eignarhlutinn verið skráður sem veitingahús í fasteignaskrám. Löngu síðar, eða um 2013, sé farið af stað með geymsluleigu. Skráning á breyttri notkun hafi ekki færð í fasteignaskrár þótt einhver ferill í þá átt hafi hafist en aldrei lokið og húsnæðið því aldrei skráð sem geymsluhúsnæði.

Stefndi bendir á að tengsl búnaðarins við húsið sé alveg sjálfstætt mál og breyti fasteigninni ekki með neinum hætti, hvorki varanlegum veggjum, gólfi né loftum. Geymslueiningarnar séu þannig að líkja megi við mekkanó og megi raða þeim upp með margvíslegum hætti allt eftir því hve stór hver geymsla eigi að vera. Sérhurð sé fyrir hverri einingu, en heildarlýsing í lofti fyrir allt rýmið og því sé ekkert rafmagn í sjálfum geymslunum. Þessar geymslur séu nánast skólabókardæmi um lausafé í fasteign, í andstöðu við varanlega viðskeytingu.

Stefndi telur að gera verði ríkar kröfur til fyrirtækis á fjármálamarkaði eins og stefnandi sé, til að vanda skjalagerð eins og best megi vera og af vandvirkni. Óljósa skjalagerð verði að túlka gegn þeim sem annast skjalagerðina. Þeirri skoðun sem stefnandi haldi fram, um að hann eigi veð í geymslueiningunum, beri að hafna þegar af þessari ástæðu þar sem geymslueiningarnar séu þar að auki í sjálfu sér aldrei annað en hreyfanlegt lausafé án þess að nokkur breyting hafi verið gerð á húsnæðinu. Af því leiði að stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir staðhæfingum sínum.

Stefndi telur fróðlegt að skoða geymslueiningarnar í ljósi laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. greinar nr. 22, 24 og 25. Samkvæmt 24. gr. laganna sé sérstakt fylgifé íbúðarhúsnæðis o.fl. eftirfarandi: „Til fylgifjár íbúðarhúsnæðis, gistihúsa, veitingahúsa, skrifstofuhúsnæðis og annars húsnæðis sem ætlað er til rekstrar teljast varanlegar innréttingar og búnaður sem annaðhvort er skeytt varanlega við fasteignina eða er sérstaklega sniðinn að henni. Þetta á meðal annars við um fastan búnað og lagnir til hitunar og vatnsmiðlunar, rafmagnsvirki og leiðslur, loftnet og annan móttökubúnað í eigu seljanda, sem fest eru á fasteign, föst gólfteppi og önnur gólfefni sérstaklega tilsniðin, gluggabúnað, bað- og eldhúsinnréttingar og tæki og vélar sem eru sérstaklega felld inn í innréttingarnar og verða hluti af þeim og aðra innbyggða hluta.“ Alveg blasi við í þessu máli að geymslueiningarnar séu hvorki skeyttar varanlega við fasteignina né sérstaklega sniðnar að henni.

Í 22. gr. sömu laga segi að leiki vafi á um það hvort búnaður eða réttindi teljist fylgifé fasteignar skuli einkum litið til þess hvort viðurhlutamikið væri að skilja búnaðinn eða réttindin frá fasteign, hvort verðmæti búnaðar eða réttinda sé í einhverjum mæli háð tengslum við eignina, þau séu nauðsynleg fyrir eðlileg afnot hennar eða geti best nýst þar. Ekkert þessara atriða eiga við um geymslueiningarnar. Samkvæmt 23. gr. sömu laga sem fjalli nánar um fylgifé fasteignar segi í a-lið 1. mgr.: „Hlutir sem tengjast fasteign og eiga að gera það samkvæmt lögum, stjórnvaldsreglum eða yfirvaldsákvörðunum teknum á grundvelli þeirra.“ Augljóst sé að þetta eigi ekki við í máli þessu.

Einnig sé að mati stefnda fróðlegt að skoða ákvæði laga um samningsveð nr. 75/1997. Í 1. mgr. 16 gr. laganna um afmörkun veðréttar í fasteign segi um c-lið ákvæðisins að ef annað leiði ekki af samningi nái veðréttur í fasteign til lausafjár sem við kaup og sölu teljist venjulegt fylgifé þeirrar fasteignar sem veðsetningin nái til. Geymslubúnaðurinn sé augsýnilega ekki flokkaður til venjulegs fylgifjár með fasteign. Um veðsetningu rekstrartækja ásamt fasteign í atvinnurekstri gildi ákvæði III. kafla laga nr. 75/1997. Í kaupsamningnum frá 2013 sé ákvæði um að seljandi afhendi geymslueiningar sem nánar sé lýst. Í því felist hvaða skuldbindingar seljandi tók á sig, en af og frá sé að ályktað verði að einingarnar verði þar með varanlega viðskeyttar fasteigninni og óaðskiljanlegur hluti hennar.

Niðurstaðan af öllu framangreindu sé að stefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á með lagatilvitnunum, samningum eða öðrum röksemdum að margnefndar geymslueiningar séu varanlegur hluti fasteignar stefnanda að Álfheimum 74, Reykjavík. Því beri að sýkna stefnda af dómkröfum stefnanda og samþykkja dómkröfur stefnda.

Vísað sé til almennra kröfuréttarreglna og grundvallarreglna veðréttar og eignarréttar, einnig sé vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sjá greinar nr. 22, 24 og 25. Einnig sé vísað til c-liðar 1. mgr. 16. gr. og 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Vísað sé til einkamálalalaga nr. 91/1991 um málskostnað.

Forsendur og niðurstaða:

Líkt og getur um í málsatvikum þá keypti félagið T.E. ehf. fasteignina að Álfheimum 74 í Reykjavík þann 1. ágúst 2013. Í kaupsamningi kemur skýrt fram að húsnæðið afhendist innréttað innan sex mánaða sem geymsluhúsnæði með ca. 90 geymslum í samræmi við teikningu og að veggir á milli geymslna væru eftir viðurkenndum byggingarstöðlum eins og þar segir. Með þeim hætti var gert ráð fyrir því að geymslur yrðu síðar settar upp og teldust til innréttinga í fasteigninni í samræmi við byggingarstaðla. Innréttingarnar voru því byggingarleyfisskyldar. Í framlagðri teikningu af fasteigninni, dagsettri 15. júlí 2013, samþykktri af byggingarfulltrúa 3. september 2013, með áskilnaði um lokaúttekt, er húsnæðið teiknað ásamt geymslunum. Í skilgreiningu sem finna má á teikningu segir að húsnæðið sé í notkunarflokki 1 og að starfsemin sé geymsluhúsnæði.

Í veðskuldabréfi, dagsettu 1. ágúst 2013, útgefnu í tengslum við kaupsamninginn, er veðandlagið skilgreint sem Álfheimar 74, veitingahús. Stefndi byggir á því að sú veðsetning hafi ekki verið í samræmi við ákvæði 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Skýrt hefði þurft að koma fram í veðskuldabréfinu sjálfu að veðsetningin tæki einnig til geymslnanna. Svo hafi ekki verið gert og geti stefnandi þar af leiðandi ekki byggt á því að geymslurnar hafi verið veðsettar til stefnanda.

Samkvæmt 2. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 teljast meðal annars innréttingar í fasteignum til rekstrartækja. Samkvæmt 1. mgr. 24. gr. sömu laga skal veðsetning rekstrartækja gerast samtímis veðsetningu þeirra eða þeirra fasteigna þar sem reksturinn fer fram. Eins og fram er komið voru innréttingarnar ekki komnar í húsnæðið þegar fyrrgreind kaup áttu sér stað og samkvæmt því sem fram kom í máli stefnda var það ekki fyrr en á árinu 2016. Veðsetning geymslnanna gat þar af leiðandi ekki farið fram samhliða veðsetningu fasteignarinnar í skilningi fyrrgreindra laga.

Í veðskuldabréfinu sjálfu segir að veðsetningin sé miðuð við það ástand sem eignin var í þegar veðsetningin fór fram en taki einnig til fylgifjár, síðari viðauka og endurbóta, svo og lóðarréttinda. Veðsetningin tók með þeim hætti til síðari viðauka við fasteignina, að því gefnu að þeir viðaukar teljist til fylgifjár. Úrlausn málsins lítur að því hvort viðurkennt verði að geymslurnar teljist til fylgifjár fasteignarinnar, eða hvort fremur beri að líta á þær sem lausafé.

Hvað varðar tilvísun málsaðila til ákvæða c-liðar 16. gr. laga nr. 75/1997, þá er í fyrrgreindum kaupsamningi frá 1. ágúst 2013 skýrt kveðið á um að verið sé að selja geymsluhúsnæði og að geymslurnar eigi að fylgja. Af kaupsamningnum leiðir því að um sé að ræða fylgifé. Kemur því ekki til frekari álita hvort um sé að ræða lausafé sem við kaup og sölu telst venjulegt fylgifé í skilningi þeirra laga.

Stefndi vísar einnig til þess að fasteignin sé skráð sem verslunareign og að í nefndu veðskuldabréfi sé veðið tilgreint sem veitingahús. Ef byggja eigi á því að geymslurnar tilheyri fasteigninni hefði það staðið stefnanda nær að skrá húsnæðið sem geymsluhúsnæði.

Eins og gat um miðaði framangreind veðsetning við þær forsendur sem til staðar voru þegar hún fór fram, þ.á. m. hvernig skráningu fasteignarinnar var þá háttað. Þá er og fram komið að sótt hafi verið um byggingarleyfi á árinu 2013 um breytta notkun yfir í geymsluhúsnæði. Óumdeilt er að eignin var seld sem geymsluhúsnæði og sú starfsemi sem þar fór fram var leiga á geymslurýmum. Að mati dómsins getur ekki skipt máli við úrlausn þessa máls hverjum hafi helst borið að fylgja því eftir að lokaúttekt færi fram eða hvernig formlegri skráningu í fasteignaskrá hafi vegna þess verið háttað. Stefnandi sótti ekki um framangreindar breytingar til byggingarfulltrúa, heldur félagið T.E. ehf. á árinu 2013, sem stefndi eignaðist í september 2016.

Ekki nýtur við matsgerðar. Fyrir aðalmeðferð málsins fór dómari og skoðaði umþrættar geymslur ásamt lögmönnum aðila og stefnda. Dómari er ekki sérfróður á því sviði, en af þeirri lauslegu skoðun mátti þó sjá að uppsetning geymslnanna er með þeim hætti að álprófílar eru festir með boltum eða skrúfum í múr, sem hliðar geymslnanna fara í, þar sem þær eru síðan festar frekar. Geymslurnar eru jafnframt festar margar saman og mynda stærri heildir, eins og sést á framlögðum teikningum. Geymslurnar ná ekki upp í loft húsnæðisins og er lýsingu og hitun þeirra svo háttað að net (vírnet) lokar geymslunum að ofan. Með þeim hætti nýtist lýsing alrýmisins og hitagjafi þess öllum geymslunum.

Málsaðilar vísa hvor með sínum hætti til ákvæða 22.–24. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup máli sínu til stuðnings.

Í 22. gr. laganna segir: „Leiði annað ekki af kaupsamningi telst fasteign gölluð ef hún hefur ekki þann búnað eða réttindi sem segir í 23.–25. gr., enda hafi búnaðurinn eða réttindin verið fyrir hendi við skoðun, eða átt að fylgja samkvæmt lögum, kaupsamningi, öðrum gögnum eða venju. Leiki vafi á hvort búnaður eða réttindi telst fylgifé fasteignar skal einkum litið til þess hvort viðurhlutamikið væri að skilja búnaðinn eða réttindin frá fasteign, hvort verðmæti búnaðar eða réttinda sé í einhverjum mæli háð tengslum við eignina, þau séu nauðsynleg fyrir eðlileg afnot hennar eða geti best nýst þar.“ Í a-lið 1. mgr. 23. gr. laganna segir að til fylgifjár fasteignar teljist hlutir sem tengjast fasteign og eiga að gera það samkvæmt lögum. Í 24. gr. laganna segir síðan að til fylgifjár húsnæðis sem ætlað er til rekstrar teljist varanlegar innréttingar og búnaður sem annaðhvort er skeytt varanlega við fasteignina eða er sérstaklega sniðinn að henni.

Samkvæmt áðurgreindum kaupsamningi frá 1. ágúst 2013 áttu geymslurnar að afhendast með húsnæðinu og töldust til innréttinga þess samkvæmt teikningum. Á þeim teikningum kemur fram að verið sé að innrétta húsnæðið sem geymslurými og að starfsemin sé geymsluhúsnæði. Ljóst er því að geymslurnar voru nauðsynlegar fyrir afnot fasteignarinnar eins og hún var skilgreind í kaupsamningi og á teikningum, og voru sniðnar að þeim rekstri sem þar fór fram. Einnig er fram komið að geymslurnar eru festar með boltum eða skrúfum í múr, og eru þær því „múr- og naglfastar“ þótt deila megi um hversu viðurhlutamikið verk það væri að taka þær niður og færa út úr húsnæðinu, en um það liggur ekkert fyrir í málinu. Með sama hætti liggur ekkert fyrir um það hvert gæti verið verðmæti geymslueininganna sjálfra, en ætla má að verðmæti þeirra sé töluvert sé eingöngu horft til fjölda þeirra.

Samkvæmt heildarmati á því sem fram er komið er á það fallist með stefnanda að gögn málsins standi til þess, sem og framangreindar lögskýringar, að geymslurnar séu fylgifé fasteignarinnar.

Stefndi vísar til þess að hann hafi persónulega eignast geymslueiningarnar áður en nauðungarsalan á fasteigninni fór fram. Stefndi gerir ekki kröfu um viðurkenningu á þeim eignarrétti. Forsögu þessa má rekja til þess að Útgerðarfélag Reykjavíkur afsalaði 14. september 2016 til T.E. ehf. fasteigninni að Álfheimum 74. Er um að ræða lok þeirra viðskipta sem áttu sér stað með fyrrgreindum kaupsamningi frá 1. ágúst 2013. Að ætlað verður, er degi síðar gerður samningur á milli Meltuvinnslunnar ehf. og stefnda, þar sem öllu hlutafé í T.E. ehf. er afsalað til stefnda. Í þeim samningi segir: „Eina eign félagsins er atvinnuhúsnæðið að Álfheimum 74, ... Eignin er í dag innréttuð sem geymsluhúsnæði, með ca. 90 geymslum. Með afsali gert sama dag, 15. september 2016, afsalar Meltuvinnslan ehf. til stefnda, „eftirtöldu lausafé og búnaði: geymslueiningar, fyrir ca. 90 geymslur ... sem nú er í atvinnuhúsnæðinu að Álfheimum 74, Reykjavík, eign T.E. ehf. samanber kaupsamning milli Meltuvinnslunnar ehf. og Jóhannesar Einarssonar.“

Engin gögn liggja fyrir um það í málinu að Meltuvinnslan ehf. hafi verið eigandi þeirra geymslna/geymslueininga sem í fasteigninni voru. Meltuvinnslan ehf. var ekki þinglýstur eigandi fasteignarinnar, og þá er fram komið að geymslurnar teljast til fylgifjár fasteignarinnar og því var ekki hægt að ráðstafa þeim sem lausafé.

Gögn málsins styðja að öðru leyti ekki málstað stefnda, um að hann hafi orðið eigandi að geymslunum í september 2016. Framhaldsuppboð á eigninni sjálfri fór fram rúmum mánuði eftir að stefndi eignaðist allt hlutafé í T.E. ehf. og eftir að meint framsal átti sér stað. Við uppboðið var mættur lögmaður fyrir hönd gerðarþola, T.E. ehf. Fyrir hönd stefnda, sem veðhafa í fasteigninni, var mættur annar lögmaður sem bauð í eignina fyrir hans hönd. Þrátt fyrir að stefndi hafi verið eigandi að öllu hlutafé í gerðarþola, veðhafi í fasteigninni og persónulegur eigandi að geymslunum, auk þess að hafa verið hæstbjóðandi, eru engar athugasemdir gerðar á þeim tíma um meintan betri rétt hans til geymslnanna. Stefndi andmælti frumvarpi að úthlutun, en ekki verður séð að andmælin hafi tengst eignarhaldi á geymslunum. Þá verður ekki séð að stefndi hafi krafist úrlausnar um gildi nauðungarsölunnar eftir að fasteigninni hafði verið afsalað til stefnanda, þrátt fyrir meinta lögvarða hagsmuni.

Með öllu er ósannað að í samskiptum stefnda við starfsmenn stefnanda eða síðar við fasteignasala, hafi komið fram viðurkenning stefnanda á því að stefndi væri eigandi geymslnanna. Í gögnum málsins er jafnframt að finna söluyfirlit fasteignarinnar frá árinu 2021, þar sem fram kemur að húsnæðið sé innréttað sem geymsluhúsnæði, búið 91 geymslueiningu, og að mikil tækifæri væru í því fólgin að halda áfram núverandi rekstri, enda allur búnaður til staðar. Stefndi, ýmist fyrir hönd óstofnaðra hlutafélaga eða félags á nafni eiginkonu hans, leggur ítrekað fram kauptilboð í fasteignina með vísan til söluyfirlitsins, án athugasemda um framangreint efni þess.

Með vísan til alls framangreinds er það niðurstaða dómsins, gegn mótbárum stefnda, að umþrættar geymslueiningar teljist til fylgifjár fasteignarinnar að Álfheimum 74 í Reykjavík, matshluta 01-0009, fnr. 222-9039. Verður því fallist á kröfu stefnanda um viðurkenningu þess eins og í dómsorði greinir.

Að virtum atvikum máls og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Bogi Hjálmtýsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Viðurkennt er að 91 geymslueining, 4 m2 til 10 m2 að stærð, sem staðsettar eru í fasteigninni að Álfheimum 74, 104 Reykjavík, matshl. 01-0009, fnr. 222-9039, teljist til fylgifjár fasteignarinnar.

Stefndi, Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann, greiði stefnanda, Veðskuldabréfasjóðinum Virðingu, 1.488.000 krónur í málskostnað.

Bogi Hjálmtýsson